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Al Sr.Alcalde de Nalda

Al Grupo de Concejales del PP

Al Grupo de Concejales del PSOE

1-INTRODUCCION

Con fecha 13 de Abril del 2015,ante la situación de abandono del mantenimiento de la

urbanización desde Diciembre anterior,reparaciones de las filtraciones de agua y otros

daños,así como los graves desperfectos que las lluvias estaban originando en el muro de

contención situado en la parte superior del talud sito entre la calle Monet y

Tintoretto,remitimos un escrito al Ayuntamiento de Nalda solicitando información y

colaboración en la resolución de los problemas,al estar la urbanización en situación de

recepción provisional y consecuentemente tener el Ayto responsabilidad en exigir a la

empresa responsable la reparación de los desperfectos ,en cumplimiento de lo establecido en

el artículo 3.3 del plán parcial Valle de San Gregorio.

Con fecha 24 de Julio y en reunión conjunta de alcalde,asesor jurídico y arquitecto del Ayto de

Nalda,representantes de Tenedora de Inversiones y GSI y vecinos de la C.Propietarios Monet

44-10 de Torresolano,se nos entregaría un informe elaborado por el Servicio de Asistencia

Técnica Municipal en el que los aspectos más relevantes serían:

2-RESPUESTA DEL AYUNTAMIENTO A LOS VECINOS DE FECHA 24 DE JULIO

1º-COMPETENCIA DEL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACION Y REPARACION DE LOS

DESPERFECTOS

Durante la recepción provisional y definitiva,corresponde al promotor(GSI) el mantenimiento

del viario público,taludes y jardines,depósito de agua y reparación de posibles averías,como las

filtraciones de agua.(Reseñar aquí que GSI transmitió a Tenedora estas funciones en Mayo

2010)

2º-EDIFICIO DOTACIONAL DEPORTIVO

En Julio de 2010 GSI solicitó licencia de obras para un edificio dotacional deportivo,según

proyecto del arquitecto Jose Luís Castel,que no ha llegado a materializarse.

3º-ENTIDAD URBANISTICA DE CONSERVACION

El Planeamiento no contempla la constitución de una entidad urbanística de conservación para

el plán parcial San Gregorio.La conservación y mantenimiento de la urbanización las realizará

la administración municipal una vez recibidas definitivamente las obras

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4º-DAÑOS EN MURO DE CONTENCION

En su respuesta se afirma que dicho muro no está previsto en el proyecto original del año

2005,pero si se recoge en la documentación final de obra redactada en el año 2010 por el

arquitecto Jose Luís Castel.

Se afirma así mismo que no está incluido en la documentación final de obra redactada en el

año 2011 por D.Jose Luís Castel.

Afirma así mismo que la documentación final de obra incluye un documento denominado

"Tratamiento de taludes y otros medios de contención de la urbanización redactado por

Geología y Geotecnia Larrea en 2007 y que a su vez incluye un anexo con el título "Cálculo de

muros en la urbanización Torresolano,donde se define el muro de contención objeto de este

apartado.

A continuación afirma que le es difícil discernir si el muro es de la urbanización o de las

viviendas, pero se inclina finalmente por adjudicarlo a las viviendas basándose en que no

aparece en el proyecto de urbanización de 2005 ni en la documentación final de obra

presentada por José Luis Castel en 2011 y que su función es soportar los jardines privados de

las viviendas.

Para posteriormente afirmar que corresponde a sus propietarios la reparación con

independencia de las responsabilidades atribuibles a los diferentes agentes de la edificacion

Fundamentos poco sólidos e incorrectos pues en 2007 se incorpora el proyecto de taludes y

otras medidas de contención al proyecto de la urbanización y a partir de esa fecha aparece en

todo tipo de documentaciones incluida la documentación de final de obra presentada por

Castel en 2011,como elemento de la urbanización

De otra parte el artlo 3.3 del Plan San Gregorio,donde se estipulan los compromisos contraidos

entre el urbanizador y el Ayto dice textualmente:

"El urbanizador será responsable del cumplimiento y mantenimiento de las obras durante su

ejecución,así como de los deterioros producidos durante el plazo de garantía entre la

recepción provisional y la recepción definitiva.

El artículo 3.4,en cuanto a cumplimiento de los compromisos dice:

"La garantía de los promotores del presente plan o los que se subroguen en sus

competencias,cumpliran estrictamente los compromisos asumidos

De otra parte en Mayo de 2010 se haría transferencia de todas las obligaciones de GSI a

Tenedora de Inversiones.

"Las obligaciones del promotor urbanizador derivadas del plan Parcial Valle de San

Gregorio,aprobado de forma definitiva con fecha 1/07/2005(BOR 20.07.2005) y documentos

de desarrollo,en las cuales se subroga integramente el comprador(Tenedora de Inversiones y

participaciones)para la totalidad del Plan Parcial Valle de San Gregorio e infraestructuras de

servicios vinculadas,de las que queda totalmente liberada GSI División de Promociones S.L

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Analizada esta respuesta escrita del Ayuntamiento tenemos unas cuantas consideraciones,

dudas, preguntas y propuestas que realizar:

3-CONSIDERACIONES DE LOS VECINOS

1º-COMPETENCIA EN EL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACION.

En Mayo de 2012 se constituiría la entidad urbanística de conservación, que tendría dos

funciones:

• Conservación de los elementos comunes(zona deportiva privada sin construir)

• Conservación de los elementos de uso público(luz, limpieza de calles y jardines etc..)

Desde Diciembre de 2014 hasta Noviembre de 2015 nadie se ha ocupado del mantenimiento

de la urbanización, habiendo una clara responsabilidad del Ayuntamiento por no exigir a la

EUC a que cumpla sus obligaciones recogidas en sus estatutos. Los propietarios

reiteradamente nos hemos quejado a su presidente,Tenedora de Inversiones.

Así mismo cuando nos hemos quejado al Ayto.que es miembro de la Junta de Gobierno de la

EUC, de los problemas propios de la falta de mantenimiento, que van desde problemas con el

alcantarillado, agua, luz, suciedad en las calles, papeleras llenas ,derrumbe de tierras, jardines

llenos de hierba y suciedad etc..éste nos ha respondido que no tiene ninguna competencia

para resolver el problema

No obstante los vecinos de Torresolano estamos pagando el IBI desde hace años sin que

tengamos ninguna contraprestación ni servicio del Ayuntamiento a los vecinos y vecinas de la

urbanización

Por tanto hemos sido los vecinos los que hemos sufrido las consecuencias de la falta de

mantenimiento de la urbanización durante todo un año, los que reiteradamente hemos

remitido quejas a Tenedora de Inversiones,como presidenta de la EUC y al Ayto como

miembro de la Junta de Gobierno y a los que se nos ha hecho poco caso.

2º-EQUIPO DOTACIONAL DEPORTIVO

El artículo 3-3 del plan urbanístico establece el compromiso por parte de la empresa de

construir edificios dotacionales e instalaciones deportivas de propiedad privada.

El presupuesto que adjunta es de 284000€,impuestos no incluidos

El artículo 3-4,referente a garantía de cumplimiento de los compromisos establece :

"como ampliación de estas garantías y de modo adicional a las mismas, en las ordenanzas

correspondientes quedará condicionado el otorgamiento de licencia de edificación a la

simultanea aprobación del proyecto de urbanización de los servicios e instalaciones previstas

en esa fase de actuación, y a la subsiguiente ejecución de dichas obras.

El otorgamiento de las licencias de primera ocupación quedará vinculado a la terminación de

dichas obras en cada fase de edificación.

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El Boletín oficial de la Rioja nº 96 de 20 de Julio de 2005 abundaría en este tema y en su

artículo 6-1-14 establecería que los avales se cancelarán o devolverán cuando se acredite la

recepción definitiva de las obras de urbanización e instalaciones(no haciéndose ninguna

diferenciación del carácter privado o público de las mismas)

Consecuentemente queda claro que las instalaciones deportivas se debían haber realizado en

paralelo con la construcción del resto de edificaciones de la etapa 1 y que el presentar la

solicitud de licencia de construcción de las instalaciones deportivas ha sido una triquiñuela

para poder tener la licencia de edificación de obras.

No obstante el Ayto., concediendo las licencias de primera ocupación de las viviendas sin que

se hubieran terminado las instalaciones deportivas, pudiera haber incurrido en algún tipo de

irregularidad.

Lo mismo sucedería si devolviera el aval, sin exigir, tal como marca la ley, la terminación y

recepción definitiva de las instalaciones deportivas.

En efecto GSI fué el que presentó la solicitud de licencia de obras de la zona deportiva y quien

no ha cumplido la obligación de construirlas. El Ayuntamiento tiene avales bancarios para

evitar que dicha empresa incumpla sus obligaciones con la urbanización, uno de 324652,56 y

otro de 176700.

Debemos suponer que Tenedora de Inversiones se ha subrogado en todas las obligaciones que

GSI tenía con relación al desarrollo y ejecución del plán parcial y por tanto tiene la obligación

de realizar la zona deportiva privada y el Ayuntamiento el deber de exigírselo

El devolver dichos avales a GSI, si Tenedora de Inversiones no se ha hecho cargo expresamente

de este compromiso, entendemos podía ser una actuación irregular del Ayuntamiento de

Nalda

3º-ENTIDAD URBANISTICA DE CONSERVACION

Con fecha 8 de Marzo del 2012 el Ayuntamiento aprobaría los Estatutos definitivos de la

Entidad Urbanística de Conservación de la Urbanización Torresolano-Etapa 1 en Nalda.

Con fecha 22 de Mayo de 2013 se reunieron los miembros de la entidad urbanística de

conservación de la urbanización Torresolano y entre otros acuerdos tomaron los siguientes:

• Se ratificó por unanimidad la entidad urbanística de conservación Torresolano cuyo

funcionamiento viene regulado por los Estatutos aprobados por el Ayuntamiento de

Nalda con fecha 8 de Marzo del 2013

• Se elige como presidente a Tenedora de Inversiones, y como miembros de la Junta de

Gobierno a GSI, Gregorio Martínez, Ayuntamiento de Nalda y José San Pedro.

• Tenedora de Inversiones informa de la situación de la zona dotacional deportiva y

pospone ampliar la información a una posterior reunión

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La función de esta entidad urbanística, según estatutos, es la de mantener los elementos

comunes de forma indefinida y los de uso público de la urbanización desde la recepción

provisional a la definitiva que pasa a ser competencia municipal.

4º-MURO DE CONTENCION:

La estabilización de los taludes y otras medidas de contención es fundamental para la

estabilidad global del conjunto de la urbanización.

Por ello Geología y Geotecnia Larrea, incorporaría al proyecto en 2007 un informe para el

Tratamiento de los Taludes y otras medidas de contención en la Urbanización Torresolano.

En el mismo se recogerían dos documentos independientes:

A)Soluciones de Contención y estabilización para el Talud Superior entre el PK 1+100 y el

2+020 de la urbanización así como para los taludes entre las edificaciones ubicadas entre el

primer y segundo vial ,entre el PK 1+270 y el 1+320(que es el situado entre el vial de Monet y

Tintoretto y en el que se define el muro de sostenimiento superior y el de contención inferior

del talud)

B)Muros Verdes, documento realizado por TECONMMA.

En la página 17 del documento de Geotecnia se establece una serie de consideraciones

respecto al talud situado entre el primer y segundo vial(Monet y Tintoreto)

En efecto, define cuáles son las condiciones del emplazamiento y necesidades para una

adecuada contención y estabilización de los terrenos de la urbanización en esta zona

Así mismo en la página 41 de dicho informe se da una solución de contención para los taludes

situados entre el vial de Monet y Tintoreto, consistente en un muro de sostenimiento superior

y un muro de contención inferior, de unas características técnicas que pasa a definir. En la

página 43 aportaría plano.

Consecuentemente, este estudio fué incorporado al proyecto en 2007 y su propio título

especifica con claridad que son medidas diferentes de tratamiento de taludes y de sistemas de

contención a aplicar en toda la urbanización y pertenecientes a la urbanización no a las

viviendas.

Afirmar que los taludes, muros verdes o muros de contención forman parte de los edificios

de las viviendas y su reparación corresponde por tanto a los vecinos es una afirmación que

no se sostiene desde ningún punto de vista ni técnico ni documental. Son parte inherente a

la urbanización.

Así mismo en Diciembre de 2010 la empresa de Ingeniería Nolter presentaría un informe bajo

el título Revisión de la Urbanización Torresolano-Etapa 1.En el se irían analizando los

diferentes elementos de la Urbanización como pueden ser proyecto constructivo, sistemas de

calidad, sistemas de contención etc..

En el documento nº 4 se analizan los sistemas de contención de la urbanización. En la página

14 de dicho documento se relata qué solución de contención se ha dado y realizado para

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taludes entre las líneas de edificaciones ubicadas entre viales(PK 1+270 al 1+320),que son los

situados entre Monet y Tintoretto, nombrando expresamente los muros de sostenimiento y

de contención

En las páginas 30,34 y 35 aparecen las fotografías de las soluciones dadas a estos taludes.

Finalmente se adjunta un extracto del informe geológico-geotécnico Larrea, explicando que ha

sido presentado con posterioridad por GSI(2007)para asegurar estabilidad de las terrazas de

edificación previstas en el plan parcial y por ende la estabilidad global incluyendo el talud

superior colindante con la bodega del grupo Gregorio Martínez.

En Abril del 2011 Nolter presentaría Informe Final sobre As-Built Torresolano-Etapa 1-Fase 1

analizando cada uno de los elementos de la urbanización como son proyecto As Built,

Documentación de calidad, Redes de Servicios, Sistemas de Contención y Urbanización

proponiendo la recepción provisional.

En dicho Documento Nº 6 Titulado Epílogo ,en su página 2 se recalca que la estabilización de

taludes realizada es fundamental para el conjunto de la urbanización. En la página 3 dice

textualmente:

"Dado que en el proyecto Ass Built Final se han incluido convenientemente los proyectos

complementarios de estabilización de taludes-Tratamiento de taludes y otras medidas de

contención(Larrea Julio de 2007) se puede considerar que el proyecto queda definido y

justificado, tanto a nivel de proyección como de ejecución"

"También se han incluido las fechas de ejecución y tipologías empleadas en la estabilización

del talud intermedio entre el 1+070 y el 1 +320.(muros de contención comentados)

En Abril de 2011 el arquitecto D.Jose Luís Castel presentaría el Documento Final de Obra .

En el mismo dedicaría el apartado 3 a la descripción de los elementos de la urbanización, entre

ellos los sistemas de contención. En la página 10 de dicho documento describe las soluciones

de contención y estabilización dadas a las edificaciones ubicadas entre el 1+070 y

1+320,situando entre ellos el muro de contención. Finalmente anexa al informe final el

documento elaborado por Geología y Geotécnica Larrea, elaborado en 2007

Consecuentemente los muros de contención y sostenimiento situados en la parte inferior y

superior respectivamente de los taludes situados entre el vial superior(Monet) e

inferior(Tintoretto) son soluciones aportadas para la estabilización y sostenimiento de la

urbanización en general, tal como lo son otras medidas como los muros verdes u otras

aplicadas para el talud superior.

Así se contempla en toda la documentación aportada en los diferentes documentos que

hemos visto. Por tanto la afirmación de que los muros de contención son parte de las

viviendas no tiene ningún sustento documental,sino que de la documentación analizada se

desprende que son parte inherente a la urbanización.

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JGM ingenieros SLP han realizado un informe del muro de contención sito encima del talud

situado entre los viales de Monet y Tintoreto, achacando los daños al deslizamiento del muro y

posibles círculos de deslizamiento producidos en el propio talud.Preguntados sobre si el muro

pudiera pertenecer a la vivienda o a la urbanización, han comentado que sin ningún género de

dudas pertenece a la urbanización,sin necesitar para nada ver ninguna documentación

D.Jose Luís Rodriguez Sáenz,arquitecto de Logroño,ha realizado un informe previo provisional

de todos los muros de la urbanización,considerando que existen diversos tipos de patologías

de diferente severidad.La mayor parte de ellas relacionadas con la escorrentía de las lluvias y

el drenaje de las mismas,pasando a describir las mismas.

Así mismo,preguntados sobre si los muros de contención o muros verdes en otros casos son de

las viviendas,su respuesta es inmediata y de sorpresa por la pregunta.Todos los muros son de

la urbanización.

4-ESCRITO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS MONET 44- 10 AYUNTAMIENTO

Con fecha 29 de Octubre ,la Comunidad de Propietarios Monet 44-10 registraría en el

Ayuntamiento de Nalda un escrito aprobado en la Junta de propietarios de 3 de Octubre.

En el mismo se harían las siguientes propuestas al Ayto.:

• Se notificara a Tenedora de Inversiones la imposibilidad legal de hacer la recepción

definitiva mientras no construya las instalaciones deportivas planeadas, así como el

arreglo del muro de contención sito en la parte superior del talud entre Monet y

Tintoreto,tal como especifica el artículo 3.3 del Plan General

• Se notificara a los vecinos el estado de las conversaciones entre Tenedora de

Inversiones y el Ayuntamiento

• Se constituyera una comisión informativa formada por representantes de Tenedora de

Inversiones, Ayuntamiento y representantes de los vecinos con el objetivo de

coordinar la situación de la propia urbanización y dar respuesta inmediata a los

problemas que están surgiendo y hubiera transparencia y participación en los pasos

que se están dando para hacer la recepción definitiva, de los que para nada se está

informando a los vecinos.

Esta carta no ha sido contestada por el Ayuntamiento, que si recibió a representantes de

Monet, reiterándoles que el muro era un problema de las viviendas y correspondía a los

propietarios arreglarlas, independientemente pudieran hacer las reclamaciones judiciales a

arquitecto etc.

En el tema de las instalaciones deportivas se comprometieron a remitir una carta a Tenedora

de Inversiones.

Sobre los demás aspectos mencionados no se pronunció.

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5-CONCLUSIONES

1º-Las decisiones, inhibiciones e informes del Ayuntamiento están perjudicando los intereses

de los vecinos y vecinas de Torresolano y beneficiando a las empresas GSI y Tenedora de

Inversiones

En efecto:

• El no instar a la presidencia de la EUC, Tenedora de Inversiones a que cumpliera con

su obligación de mantener la urbanización ,ha perjudicado a los vecinos que han

estado 11 meses sin este servicio.

• El no obligar a GSI a que ejecutara las instalaciones deportivas para las que solicitó

licencia en 2010 ha supuesto un perjuicio para los vecinos, que tienen reconocido un

porcentaje de participación sobre las mismas en las escrituras, y no pueden disfrutar

de las mismas. Y ha supuesto un ahorro económico de 284000€ para esta empresa.

Hecho agravado porque el Ayto. tiene o tenía dos avales de GSI por valor de

324000652€ uno y 176700€ el otro ,y la ley marcaba con claridad que dichos avales no

podían ser devueltos hasta que las obras deportivas estuvieran construidas ,reseñando

además que no hace diferenciación la norma de si son obras de carácter privado o

público.

Suponemos que Tenedora de Inversiones se habrá hecho responsable de las

obligaciones de GSI también en este tema, de donde sería responsabilidad de esta

empresa el construirlas y del Ayuntamiento exigir que se cumpla

• El emitir un informe asegurando que el muro de contención de Monet es un elemento

de las viviendas y por ello que de su arreglo se debieran hacer cargo los propietarios

de dichas viviendas, perjudica a estos que debieran hacer frente a un gasto de más de

200.000€,cantidad que se ahorraría Tenedora de Inversiones. El mantener este criterio

es particularmente lesivo para el conjunto de los vecinos de Torresolano pues hay

otros muros en los que como consecuencia de las lluvias están apareciendo serios

desperfectos que también tendrían que pagar los vecinos ,ahorrándoselos a Tenedora

de Inversiones que es la responsable de pagar los desperfectos que aparezcan en las

obras de la urbanización desde la recepción provisional a la definitiva.

Pero lo más grave es que con esta opinión, que ningún otro de los técnicos

consultados comparte porque no tiene basamento ni técnico ni documental ya que los

documentos de la obra dicen con claridad meridiana que los taludes y todos los muros

de contención son parte de la urbanización, está facilitando la excusa para que

Tenedora de Inversiones que es la responsable de su arreglo en el periodo

comprendido entre la recepción provisional y definitiva no lo haga y se pase el

tiempo hasta que el Ayuntamiento recepcione la obra de forma definitiva.

A partir de ese momento Tenedora de Inversiones ya no tendría ninguna obligación

con la urbanización y debiéramos ser todos los vecinos de la urbanización los que

corriéramos con los gastos de los desperfectos que aparecieran. Todo ello con

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independencia de que pudiéramos ejercitar acciones legales contra los responsables

de los daños.

2º-El Ayuntamiento puede mejorar su nivel de transparencia y de participación ciudadana

Si bien es cierto que el Ayuntamiento siempre nos ha recibido y ha permitido buscar la

información documental que hemos necesitado, para nada ha buscado la colaboración con los

vecinos para estar informado de las incidencias que se producen en la urbanización o

informarnos de las gestiones que está llevando a cabo para la recepción definitiva y que son

vitales para el futuro de nuestra urbanización.

Y es reseñable que la urbanización Torresolano está a unos 3 Kilómetros de Nalda ,con una

problemática muy complicada y en proceso todavía de recepción definitiva. Por tanto es muy

importante crear una comisión vecinos y Ayto. para coordinar informaciones y actuaciones.

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6-PROPUESTAS DE LOS VECINOS DE TORRESOLANO

1-Se Informe a los vecinos de Torresolano qué condiciones se han exigido a Tenedora de

Inversiones para poder hacer la recepción definitiva y que partidas presupuestarias concretas

va a dedicar Tenedora de Inversiones para cumplir estas condiciones

2-Se informe a los vecinos de Torresolano en qué plazo aproximado tiene previsto el

Ayuntamiento hacer la recepción definitiva

3-Se informe a los vecinos de Torresolano si se ha devuelto los avales a GSI

4-Se informe a los vecinos de Torresolano si Tenedora de Inversiones ha sustituido el aval de

GSI y en qué cantidad económica y concepto

5-Se notifique a Tenedora de Inversiones su obligación de construir la zona deportiva y en caso

contrario el Ayuntamiento, no haga la recepción definitiva y se ejecute el aval que Tenedora

haya puesto.

6-Se notifique a Tenedora de Inversiones que debe arreglar todos los daños que las lluvias han

provocado en los diferentes muros de contención ,tanto en la calle Monet como Donantes de

Sangre y Tintoretto. En caso contrario no se acepte la recepción definitiva y se ejecute el aval

7-Se notifique a Tenedora de Inversiones que debe revisar y arreglar la mayor parte de las

arquetas de aguas fecales.

8-Que el Ayto. haga las gestiones necesarias para que se devuelva a los propietarios de

Torresolano el IBI cobrado en años anteriores y no se vuelva a cobrar hasta que los servicios de

mantenimiento sean competencia municipal

8-Que se constituya una comisión de coordinación entre Ayuntamiento y vecinos de la

urbanización para coordinar informaciones y actuaciones de la urbanización Torresolano

9-Que este documento se lleve a pleno municipal.

En Nalda a 5 de Febrero del 2016