carmelo padrÓn dÍaz,

Carmelo PADRÓN DÍAZ, Catedrático de Universidad

ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA

PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS

Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO


DISTINTA CONCRECIÓN DEL

PRINCIPIO EN FUNCIÓN DE LA

CLASE Y CATEGORÍA DE SUELO

PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO


BENEFICIOS

• PROPORCIONALIDAD DE LOS BENEFICIOS

– ¿SUCU? (NO HAY DEBER DE EQUIDISTIBUIR NI DERECHO A LA EQUIDISTRIBUCIÓN, PERO ¿PUEDE CABER LA EQUIDISTRIBUCIÓN?)

– SUNCU– SUELO URBANIZABLE–¿S.R? (ASENTAMIENTOS -Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales-)–Proyectos de Actuación Territorial

• TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LOS BENEFICIOS

–División del suelo urbano en ámbitos (SUNCU) y sectores en suelo urbanizable (todas las categorías

–Aprovechamiento urbanístico medio

•¿SUCU?• SUNCU • SUELO URBANIZABLE•¿S.R? (Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales)

8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO


CARGAS

• PROPORCIONALIDAD DE LAS CARGAS

– SUELO URBANO– SUELO URBANIZABLE– SUELO RÚSTICO

• TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LAS CARGAS

• División del suelo urbano en ámbitos y unidades de actuación (SUNCU)• División del suelo urbanizable en sectores y unidades de actuación• Aprovechamiento urbanístico medio

– ¿SUCU?– SUNCU – SUELO URBANIZABLE– ¿S.R? (Asentamientos rurales)

• Contribuciones especiales – SUCU – SUELO RÚSTICO– ¿SUNCU y SUELO URBANIZABLE?



BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO”

• FACTORES QUE INTEGRAN EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

– SUPERFICIE

– EDIFICABILIDAD

– COEFICIENTES de HOMOGENEIZACIÓN

•USO y Tipología edificatoria

•INTENSIDAD

•CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS

–LOCALIZACIÓN

–CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

–PROXIMIDAD O LEJANÍA A SISTEMAS GENERALES


Artículo 60 Proyecto de LOTc’98

En los sectores de suelo urbanizable y en las unidades de

actuación en suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico medio será el que resulte de multiplicar la superficie total correspondiente por

su edificabilidad global, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo,

homogeneizados en función de los usos y tipologías fijados por el

planeamiento, sin que compute a tales efectos la edificabilidad

destinada a dotaciones y equipamientos públicos

Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio. 1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones. 2. El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial. Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado. El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa. 3. El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación. 4. El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado. 5. Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización.

Artículo 60.1 TR-LOTENc’00

En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias

urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas

verdes y demás dotaciones.

Aprovechamiento global

Artículo 60 TR-LOTENc’00

Aprovechamiento medio

Propuesta de desarrolloAprovechamiento global para la comparación del 15%

Aprovechamiento global para la equidistribución

Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM)

Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)

(AM) Aprovechamiento urbanístico medio para la

comparación

Es la determinación de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP) que permite verificar la

exigencia del artículo 32.2.B.2 del TR-LOTENc’00 de que entre sectores de suelo

urbanizable sectorizado no existea una diferencia de aprovechamiento medio

superior al 15%

(am) Aprovechamiento urbanístico medio para la

equidistribución

Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y

PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la

equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR-

LOTENc’00

en el SUNCO y en el SUSO


El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial.Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa


El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.


El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá

dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total,

incluida la de los sistemas generales comprendidos o

adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro

cuadrado


BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO”

• ART. 32.2 B). 2) TRELOTENC’00 “B) Constituye la ordenación urbanística pormenorizada .........

2) La división del suelo urbano y urbanizable en ámbitos y sectores, determinando la normativa que sea de aplicación en cada uno de ellos y fijando para cada uno de los sectores de suelo urbanizable sectorizado el aprovechamiento urbanístico medio que le corresponda, que no podrá diferir entre sectores en más del 15 por ciento”.

• AM

(aprovechamiento urbanístico medio a efectos de la comprobación de que no existe entre el aprovechamiento medio de los sectores una diferencia superior al 15%)

• am

(aprovechamiento urbanístico medio a efectos de realizar la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo incluido en un ámbito o sector)



Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico

desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos

y los coeficientes de homogeneización

DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS

LEGISLACIÓN TRANSITORIA

LEGISLACIÓN CANARIA

LEGISLACIÓN ESTATAL

LRSV’98TRLS’92LEY 4/89

LOTC’99RCAIP’95

RPU’78 RGU’78

LENC’94TR-LOTENC’00

RDL 4/2000

LEGISLACIÓN SUPLETORIATRLS’76 RDU’78

Coeficientes para el cálculo del

aprovechamiento global y medio

Coeficientes de Usos y Tipologías Cp

Coeficiente de localización FL

Residencial: Diversas tipologías: manzanas cerradas, aislada,

Industrial: ¿Una sola tipología edificatoria ?

Características topográficas FTSituación respecto a los sistemas generales FA

Comercial: Diversas tipologías edificatorias: edificio exclusivo o noEquipamientos:

Otros coeficientes

Valoración del entorno rural o urbano FP

Tal como se establece en el artículo 60.1 del TRLotc-Lenac el Plan General establecerá, para los sectores de suelo

urbanizable, que habrán de desarrollarse a través de Plan Parcial,

y para los suelos urbanos no consolidados, el aprovechamiento

urbanístico global y medio en función de los usos, intensidades,

tipologías edificatorias asignadas y demás circunstancias urbanísticas de

los terrenos que no están destinados a viario, zonas verdes y demás

dotaciones

• Los índices de edificabilidad máxima para cada uno de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable. Estos índices aparecen señalados en las tablas resumen de los ámbitos de suelo urbano no consolidado y sectores de suelo urbanizable.• A las parcelas dotacionales se les asignará un índice mínimo de edificabilidad de 0,40 m2/m2 para el uso docente y cultural y de 0'10 m2/m2 para el equipamiento deportivo de cesión. Además en los espacios libres de uso público también se tolerará una pequeña edificabilidad que no excederá de 0’08 m2/m2 destinada a posibilitar la construcción de quioscos y pequeñas edificaciones propias de estos espacios

La ponderación relativa de los usos y tipologías (Cp) edificatorias asignados

a cada sector, en función del uso y tipología característico. ( Caso del PGO

el uso y tipología característico en función del cual se relativizan el resto, es el residencial colectivo en manzanas

cerradas al que se asigna valor 1)

Ponderación Relativa de los usos y tipologías Cp

Uso y Tipología edificatoria

Uso Residencial

Coeficiente

Ponderación

Viviendas colectivas manzana cerrada

Módulo medio: 120 m2 vivienda: b2, b3, a1

1.00


Módulo medio: 100 m2 vivienda: M3 y M4

1.00

Viviendas colectivas: edificación abierta

Módulo medio: 100 m2 vivienda: A1.05

Vivienda unifamiliar: en hilera Módulo medio: 130 m2 vivienda:

bh, ch, c1.15

Vivienda unifamiliar: aislada-pareada

Módulo medio: 150 m2 vivienda: bh, ch, c

1.35

Uso y Tipología edificatoriaUso Residencial

Dentro de este uso y en las diferentes tipologías se contempla el carácter social de las viviendas que

con éste destino se impone su localización, en los sectores desde el PGO, aplicándoles una minorización,

con respecto al uso característico (tipología y uso dominante) del 10%

Coeficiente Ponderación

0.9 x Coeficiente de tipología dominante

Uso y Tipología edificatoriaUso Industrial

Se fija el coeficiente atendiendo a que, pese a su carácter lucrativo

comercial, la introducción de estos usos requiere un mayor consumo de

volumen edificatorio, y además a que se pretende estimular la

implantación de éstas actividades (en pequeña y

mediana escala) en el desarrollo urbano de este municipio.

Coeficiente Ponderación

0.85

Uso y Tipología edificatoria: uso comerciall

Se fija el coeficiente atendiendo al mayor valor del mercado que lleva aparejado el uso y a la tipología, de mayor concentración edificatoria,

que podrá adoptar el P.P. con respecto al uso característico,

mayorándose con respecto a éste en un 20% en edificio con otros usos

Coeficiente Ponderación: 1.20

En edificio exclusivo: Uso comercial

Coeficiente Ponderación: 1.75

Uso y Tipología edificatoria

Uso Residencial

Coeficiente

Ponderación


Módulo medio: 120 m2 vivienda: b2, b3, a1

1.00


Módulo medio: 100 m2 vivienda: M3 y M4

1.00

Viviendas colectivas: edificación abierta

Módulo medio: 100 m2 vivienda: A1.05

Vivienda unifamiliar: en hilera Módulo medio: 130 m2 vivienda:

bh, ch, c1.15

Vivienda unifamiliar: aislada-pareada

Módulo medio: 150 m2 vivienda: bh, ch, c

1.35

Uso DotacionalLa edificabilidad asignada a los

Usos dotacionales, y a los SG, de obligada cesión no se computan

para el cálculo del aprovechamiento lucrativo o, lo

que es lo mismo, su coeficiente de ponderación es cero, siendo ésta

la técnica a aplicar para la determinación de las unidades de aprovechamiento necesarias para

el cálculo del aprovechamiento urbanístico

Coeficiente Ponderación: 0

Uso: Equipamiento Privado

Club social, deportivo, etc.

Se fija el coeficiente atendiendo a que, pese a su

carácter lucrativo privado, son unas dotaciones de servicios

de interés público y social minorándose por ello en un

25% con respecto al uso característico

Coeficiente Ponderación: 0’75x Tipología dominante en la

zona

Coeficiente de Homogeneización

De Sectores

Coeficiente de homogeneización (CH) que

se determinará por ponderación de los

coeficientes anteriores, ajustándolo si fuera preciso

para conseguir una más adecuada valoración relativa.

CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)

• La ponderación relativa por la localización (FL) del sector, en función de las tendencias de desarrollo del municipio. Estos coeficientes se han valorado entre 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 el valor de referencia del Casco de Gáldar, La Costa y sus zonas inmediatamente próximas, que son las áreas de mayor expectativa, 0’95 para los sectores que se sitúan en torno a las anteriores en los que existen expectativas de desarrollo y 0’9 para los que ocupan posiciones más periféricas.

Coeficiente de localización FL

Otros coeficientes, que pretenden compensar las diferencias entre sectores en función de diversas circunstancias, tales como mayores

dificultades de urbanización por cuestiones topográficas, mayores costes de conexión a redes generales, dificultades en las condiciones de accesibilidad

al sector, etc...Se concretan en los siguientes:

Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA), valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de

centralidad, etc…Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con

el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas.

Características topográficas (FT), donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los

costes de urbanización.Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas

más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación.

Valoración del paisaje urbano o rural circundante así como las preexistencias (FP), (viviendas, elementos históricos o etnográficos,

accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación.Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes

donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número

significativo de edificaciones existentes.

valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de

accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas.

Situación respecto a los sistemas generales y elementos

estructurantes (FA)

donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización.

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los

sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación.

Características topográficas (FT)

viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para

aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes

más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.

Valoración del paisaje urbano o rural circundante así como las

preexistencias (Fp)

Coeficiente de Homogeneización

De Sectores

Coeficiente de homogeneización (CH) que

se determinará por ponderación de los

coeficientes anteriores, ajustándolo si fuera preciso

para conseguir una más adecuada valoración relativa.

CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)

Una vez se han fijado los índices y coeficientes anteriores, el aprovechamiento urbanístico se

obtiene de la siguiente manera:

Se calcula la superficie edificable máxima del sector, producto de la superficie del mismo por el coeficiente de edificabilidad del sector (superficie

edificable de carácter lucrativo)

SE= ST (m2) x E (m2c/ m2s)

Se asigna a cada uso( residencial, industrial, comercial, dotacional/comunitario privado) y tipología edificatoria un porcentaje de esta superficie edificable de carácter lucrativo.

Se obtienen los aprovechamientos correspondientes a cada uso y tipología,

multiplicando la superficie edificable de carácter lucrativo asignada a cada una de ellas por sus respectivos coeficientes de uso y tipología.




Propuesta de desarrolloAprovechamiento global para la comparación del 15%


Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM)

Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)




Propuesta de desarrolloAprovechamiento global para la comparación


Aprovechamiento medio para la comparación

Aprovechamiento medio para la equidistribución

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNOSe puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNOSe debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNOSe puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNOSe debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

¿Qué instrumentos calculan el AM y el am?Propuesta de desarrollo

Aprovechamiento global para la comparación


Aprovechamiento medio para la comparación

Aprovechamiento medio para la equidistribución

Artículo 17Aprovechamiento Medio

Para cada área homogénea, entendiendo como tal aquellos ámbitos del territorio

que presentan condiciones de uso, tipología y localización equivalentes, el

Plan General definirá el aprovechamiento medio respectivo, cuyo cálculo se realiza en la forma que se señala en los artículos

siguientes

Artículo 18Cálculo del aprovechamiento medio en

suelo urbanizableEl Plan General en el suelo urbanizable sectorizado fija el aprovechamiento medio de cada sector dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en él, expresado en metros cuadrados construidos del uso característico, por la superficie total del área

La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se realiza en la forma señalada en el número 3 anterior

Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos

Artículo 19.4

Otras determinacionesLos ámbitos y sectores delimitados por el Plan General que cuenten con exceso de aprovechamiento respecto del medio

establecido, vienen obligadas a la reserva de dicho exceso con destino a Patrimonio Municipal del Suelo con las características y limitaciones de ésta

calificación.

Artículo 20.4Aplicación del aprovechamiento medio y del concepto de plusvalía derivada de la acción

urbanística

El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la

superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de

suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de

aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los

aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas.

La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas

diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su detrminación

SITUACION

SUPERFICIE

SUP CONST.

VIVIENDAS

APROV. m²/m²

1 Islagolf 162.862 53.926 250 0.3311

2 San Ignacio II 147.440 52.490 240 0.3560

3 Montegolf 83.322 26.040 87 0.3125

4 San Ignacio I 49.927 19.750 141 0.3955

1-3D Ponce 120.696 36.619 Com. 0.3000

5 San Antonio I *33.891 38.359 380 *1.1533

1-3K Salinetas 121.793 49.000 Com. 0.40

6 Z.I. El Goro III

203.591 131.366 Indus. 0.6452

Pau 3 La Garita 65.500 16.000 130 0.25

Sup 4 La Vega 150.400 130.000 900 0.68

Pau 7a Lomo Taliarte

197.850 47.500 380 0.25

Pau 7b Melenara 51.000 13.000 125 0.25

Pau 10a Silva (*) 197.850 114.649 Indus. 0.5794

SUSO 12

La Jardinera 74.667 48.903 Indus. 0,40

SUPERFICIE TOTAL 1.601.845 2.633

SITUACION

SUPERFICIE

SUP CONST.

VIVIENDAS

APROV. m²/m²

1 Islagolf 162.188 m² 40.000 m² 250 0.25

2 San Ignacio II

126.516 m² 31.630 m²

200 0.25

1-3D Ponce 120.696 m² 36.619 m² Comercial 0.30

1-3K Salinetas 121.793 m² 46.000 m² Comercial 0.34

Pau 3 La Garita 65.500 m² 16.000 m² 130 0.25

Sup 4 La Vega 150.400 m² 130.000 m² 900 0.68

Pau 7a Lomo Taliarte

197.850 m² 47.500 m² 380 0.25

Pau 7b Melenara 51.000 m² 13.000 m² 125 0.25

Pau 10a

Silva 139.530m² 29.000 m²

Indus. 0.40

11 El Goro 193.802 m² 78.000 m² Indus. 0,40

SUPERFICIE TOTAL 1.192.266 m²

1.985

AREA HOMOGENEA NUCLEOS DE COSTA TURISTICOS (RC)Nº NUCLEO SUP. TOTAL

m2.ORD. TIPO

EDIF. m2./m2

.

SUP. SUELO m2.

SUP. CONSTRU

I.

EDIFICAB.

TOTAL

COEF. USO

COEF. INT.

COEF. HOMO

G.

APROV. TOTAL AP. MEDIO SECTOR

AP. MEDIO A.R.

RC 1 La Estrella y San Borondón

201.600 F 1,00 40.040 40.040 0,90 0,38 0,34 13.613,60

E 0,60 59.805 35.883 75.923 1,00 0,38 0,38 13.635,54

Equipo Propuest

o

12.100

TOTAL111.9

4527.249

,140,243

4

RC 2 Los Melones 135.400 E 0,60 79.200 47.520 47.520 1,00 0,38 0,38 18.057,60

Equipo Propuest

o

4.700

TOTAL 83.900

18.057,60

0,2152

RC 3 Playa del Hombre

197.200 E 0,60 138.960 83.376 83.376 1,00 0,38 0,38 31.682,88

Equipo Propuesto

10.505

TOTAL 149.465

31.682,88

0,2120

TOTALES

534.200

345.310

206.819

76.989,62

0,2230

COEFICIENTES DE USO DEL SUPTIPOLOGIA COEFICIENTE

Bloque lineal 5 plantas G1

1.00

Manzana con patio 5 plantas D2

1.00

Manzana con patio 3 plantas D1

0.90

Entre medianeras 3 plantas B1

0,95

Entre medianeras 2 plantas B2

0,80

Oficinas 5 Plantas G1

1.10

Vivienda Unifamiliar Aislada E

0.25

Vivienda Unifamiliar Adosada F

0.30

Edificación de uso industrial Aislado H

0.35

Edificación de uso industrial Adosada I

0.40

Área homogénea Núcleos de Costa Turísticos (RC)El uso característico de este área es el de vivienda

unifamiliar, aislada, adosada o en fila, con una o dos plantas de altura, definición que para esta área

confluye en la ordenanza E, a la cual se le asigna el valor 1,00, el resto de los tipos edificatorios tienen valores relativos por debajo de la unidad, hay que

tener en cuenta que la mayoría de estos núcleos son de vivienda transitoria, transformándose en la

actualidad a permanente y con variables propias de las urbanizaciones de tipo turístico en cuanto a

densidades y usos.Respecto al coeficiente de intensidad tipológica en el

caso de Telde, la centralidad que teóricamente justifica el mayor valor es la centralidad de Telde Casco, respecto de la cual la cercanía o lejanía

determina la diferencia de valor del suelo tal como se demostró en la Información Urbanística, frente a esta

centralidad inicial, aparece una segunda que se concentra en la Autovía GC-1, la cual asigna un valor especial a los núcleos que se apoyan en ella; a estas

dos centralidades se le asigna el coeficiente de intensidad tipológica 1,00, mientras que el resto de las

localizaciones adopta valores referidos a aquel.Con estos coeficientes el Aprovechamiento Medio

resultante es de 0,2230 m²u.c./m².

Acuerdo de la COTMAC 4-12-2001• De acuerdo con el Avance, la Unidad Ambiental en que

se encuentra se caracteriza por su valor agrológico muy alto y su alta calidad para la conservación. Presenta igualmente un perímetro irregular atribuible a circunstancias de propiedad y no de carácter urbanístico. Se sitúa al otro lado de la GC-2, que ha constituido y debe seguir constituyendo la línea divisoria entre el área urbana y la agrícola, en esta parte del territorio municipal • La preservación del suelo con valor agrícola, que constituye un mandato de clasificación en el artículo 9.2 de la Ley estatal 6/1998 y el artículo 54.e) TR, y se expresa como uno de los objetivos del Plan General, resulta vulnerado con la definición de sectores urbanizables sobre terrenos de máxima capacidad agrícola, como es el caso de los sectores urbanizables ZSR-7 Martorell, ZSR-9 Bocabarranco y ZOC-1 Las Longueras….

131656 m2

Uso Característico Uso Compatible

13 Viv/Ha. Nº máximo de viviendas 175 Viv.0,23 m2/m2 Tipologias admitidas

SUPERFICIE EDIFICABLE MÁXIMA 30267 m2 Altura máxima 2 Plantas

Condiciones a la Ejecución: Un 20% como mínimo del suelo residencial útil deberá ser destinado por el Plan Parcial a edificación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

Determinaciones de Contenido Ambiental:Con carácter vinculante se localizarán las áreas de Espacio Libre situadas según gráfico.

Se procurará la adaptación del diseño urbano general a la topografía, con el fin de minimizar los movimientos de tierra.

SISTEMA DE ACTUACIÓNPLAZOS

Comercial

bh2,bh2r,b2

Residencial

1er Cuatrienio.

Las parcelas dedicadas al uso de dotaciones y equipamientos deberán incluir una zona reservada para el aparcamiento de vehiculos, así como el acondicionamiento de las zonas ajardinadas con vegetación que se adapte adecuadamente al medio..

Las numerosas pistas de tierra de acceso a las edificaciones existentes deberán también ser sometidas a un tratamiento espsecial para devolver el terreno a su estado original.

Cooperación

Las zonas de espacio libre, y en especial el litoral por ser un área de especial sensibilidad, deberán preservarse y tratarse respetando el entorno. Se ajardinará con vegetación que se adapte adecuadamente al medio. y se crearán recorridos peatonales que recorran el área y sirvan de acceso a las zonas de baño, las cuales serán debidamente acondicionadas. Todas las intervenciones se harán de manera que se altere lo menos posible el entorno y queden inetgradas en el mismo. Para ello, se utilizarán materiales adecuados, tales como la piedra y la madera.

SUPERFICIE TOTAL

Las consrucciones de carácter ilegal existentes constituyen un impacto severo en el entorno, por lo que serán eliminadas con la intención de recuperar en gran medida, tras la aplicación de un tratamiento de regeneración, las condiciones originales del territorio.

CONDICIONES RELATIVAS AL SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO

SECTOR SUSNO-R-7 BARRANQUILLO DEL VINO

Densidad Global Coeficiente de Edificabilidad

SUSNO - R - 7 BARRANQUILLO DEL VINO

Superficie del sector: * 46229 m2

s

Edificabilidad: 0.23 m2c/ m

2s Superficie edificable: 30267 m2

c

Cuadro de edificabilidad por usos, coeficientes de ponderación y aprovechamiento

USO Y TIPOLOGÍA EDIFICABILIDAD COEFICIENTE Cp APROVECHAMIENTO

Viv. manzana cerrada 16800 m2c 1 16800 U.A.

Viv. manzana cerrada (VPO)

4200 m2c 0.9 3780 U.A.

Equipamiento comercial 1513 m2c 1.5 2269 U.A.

Dotaciones 7754 m2c 0 0 U.A.

TOTAL SECTOR 30267 m2c 22850 U.A.

Coeficientes de ponderación por localización (FL) (FA) (FT) (FP)

FL 1 FA 0.9 FT 0.95 FP0.95

Coeficiente de homogeneización por localización CL

0.8122

Aprovechamiento lucrativo total homogeneizado

18558 U.A.

APROVECHAMIENTO MEDIO DEL SECTOR 0.4014 U.A./m2 S

CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN

(am) Aprovechamiento urbanístico medio para la

equidistribución

Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y

PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la

equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR-

LOTENc’00

en el SUNCO y en el SUSO

El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrán determinar el aprovechamiento

urbanístico global y medio para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por

la urbanizaciónEn el desarrollo del PGO, PRUG-

PR y PE-PP no tiene sentido práctico establecer el

aprovechamiento urbanístico global y medio para la

comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por

la urbanización ordenado

Si el PGO, PRUG-PR y PE-PP determinan el aprovechamiento

urbanístico global y medio (AM) para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la

urbanización ordenado deberán establecer los coeficientes de

homogeneización necesarios para aplicar el artículo 60 del TR-LOTENc’00El planeamiento podrá delimitar en

cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización no ordenado una o varias unidades de

actuación En desarrollo del PGO, PRUG-PR y PE-

PP no tiene sentido práctico establecer los coeficientes de

homogeneización de los ámbitos del SUNCU

El planeamiento podrá establecer, para cada ámbito de suelo urbano no

consolidado por la urbanización ordenado, los coeficientes de

homogeneización necesarios para el cálculo del aprovechamiento

urbanístico medio para la comparación y el medio para la equidistribución

En el supuesto de que el planeamiento remita la determinación del

aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución de uno, varios o todos los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización a un momento posterior, en cuyo caso

dicho aprovechamiento se determinará mediante el

procedimiento ad hoc, la fijación de estos coeficientes se realizará en el

citado procedimiento

El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento

urbanístico global y medio para la equidistribución de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la

urbanización ordenadoEl aprovechamiento urbanístico global y

medio para la equidistribución podrá determinarse directamente en el

instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá

remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del

aprovechamiento urbanístico global específico Cuando la ordenación detallada del ámbito

se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial

deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización

que ordene

El planeamiento podrá determinar el

aprovechamiento urbanístico global y medio (AM y am) de cada ámbito de suelo urbano

no consolidado por la urbanización ordenado


urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la


medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el





deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) del ámbito de

suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre el uso global y tipología edificatoria básica preponderante de cada ámbito o sector y el uso global y tipología edificatoria básica, de entre los establecidos para cualquiera de los ámbitos o sectores, que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo. Cuando el instrumento de ordenación no haya establecido la tipología edificatoria básica de alguno, algunos o todos los ámbitos o sectores, se considerará únicamente, a los efectos de la determinación de este coeficiente, el uso global preponderante del ámbito o sector.

• Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial.

Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1

y 2, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector cuyo uso global y tipología edificatoria básica preponderante se considere el más

lucrativo, debiéndose justificar el valor asignado

Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad media de uso lucrativo prevista en el ámbito o sector, y la intensidad prevista para el ámbito o sector al que se asigne mayor intensidad media de uso lucrativo

Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mayor intensidad media de uso, debiéndose justificar el valor asignado

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “l” o coeficiente de localización

Coeficiente “t” características del terreno

Coeficiente “s” proximidad sistemas generales

El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el

coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el

coeficiente “s”.

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de

localización Este coeficiente se cuantificará la

relación entre el valor de la localización de un ámbito o sector y el valor de la localización del ámbito o sector que, en función de criterios de mercado, se considere que conlleva un mayor rendimiento lucrativo

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejor localización, debiendo justificarse el valor asignado

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “t” características del

terreno Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con el ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables.

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado.

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas

generales Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores:

Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado.

Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

Factor de ponderación de coeficientesConsiderando que los distintos

coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso

específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de

ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá

asignarse a todos los coeficientes un factor de

ponderación superior a 1.

Forma de calcular el aprovechamiento globalEl aprovechamiento urbanístico global para la comparación se

calculará multiplicando las siguientes variables:

Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector por la

edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos

globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo

previstos para el ámbito o sector, por los coeficientes “u”, “i” y “c”, y, en su caso, por sus factores de

ponderación

Forma de calcular el aprovechamiento medio para la comparación

El aprovechamiento urbanístico medio para la comparación del sector o ámbito se calculara:

Dividiendo el aprovechamiento urbanístico global por la suma de la superficie del ámbito o sector, a la que se añadirá la

superficie ocupada por los sistemas generales adscritos

al sector o ámbito

El planeamiento, o mediante procedimiento ad hoc,

determinará el aprovechamiento urbanístico

global y medio para la equidistribución específico de cada ámbito de suelo urbano

no consolidado por la urbanización ordenado

(SUNCO-O) y sector de suelo urbanizable sectorizado

ordenado (SUSO)


urbanístico global y medio para la equidistribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la


medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el





deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) del ámbito de

suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre cada uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el ámbito o sector y aquel uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el mismo que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo.

• Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos, y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial

Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 2, correspondiendo

el máximo valor al uso pormenorizado y tipología

edificatoria que, de entre los establecidos para las distintas

parcelas del ámbito o sector, se considere más lucrativo,

debiéndose justificar los valores asignados

Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad prevista para cada uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria previsto en el ámbito o sector y la intensidad del uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria que tenga asignada la mayor intensidad del ámbito o sector.

Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela que tenga asignada la intensidad que se considere más lucrativa, debiéndose justificar los valores asignados

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “l” o coeficiente de localización

Coeficiente “t” características del terreno

Coeficiente “s” proximidad sistemas generales o locales

El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el

coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el

coeficiente “s”.

Coeficiente“c” de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de

localización Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la localización de las parcelas incluidas en las manzanas del ámbito o sector y la localización de la parcela o parcelas incluidas en las manzanas cuya ubicación se considere, en función de criterios de mercado, que conlleva un mayor rendimiento lucrativo

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela cuya localización se considere más lucrativa, debiéndose justificar el valor asignado

Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “t” características del

terreno Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio, por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con los terrenos del ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado

Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad

sistemasMediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad de las parcelas incluidas en el ámbito o sector a los sistemas generales incluidos o cercanos y a los sistemas locales incluidos en el mismo. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se establecerá tomando como referencia la parcela y se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas

generales Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores:

Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado.

Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad

sistemasCuando la proximidad al sistema general o local sea favorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado.Cuando la proximidad al sistema general o local sea desfavorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

Factor de ponderación de coeficientesConsiderando que los distintos

coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso

específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de

ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá

asignarse a todos los coeficientes un factor de

ponderación superior a 1.

carmelo padrÓn dÍaz,

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