Carmelo PADRÓN DÍAZCatedrático de Universidad

Las transparencias son mero material complementario que se aportan a los matriculad@s en el MDU-2 precisando que el

material de estudio viene configurado por la legislación, la

jurisprudencia, la doctrina científica, las exposiciones teóricas y los apuntes que próximamente podrán ser

consultados en la red

¿Qué son activos

inmobiliarios?

Viviendas

Locales comerciales

Plazas de garaje

Oficinas

SolaresParcelas de

terrenos

Apartamentos

Naves industriales

Hoteles

¿Cuántos productos

inmobiliarios diferenciados

existen en Canarias?Un millón de

unidades urbanas

Además...

Concesiones mineras

Plantaciones

Derechos de uso y habitación

Servidumbres

Derecho Real de Usufructo

Concesiones portuarias

Derechos de superficie

Arrendamientos

Derecho de nuda propiedad

Ámbitos de aplicación de las Valoraciones

Inmobiliarias

06

09

04

05

03

02

Compraventa de bienes inmuebles

07

08

01

Cuantificación y división de herenciasBienes dados en garantía de préstamosBienes asegurados (valoración daños)

Unión temporal de empresas y sociedades

Evaluación de negocios

Provisiones-técnicas entidades aseguradorasFondos de Inversión Inmobiliaria

Constitución, transformación, fusión y escisión de sociedades.

Aportaciones no dinerarias en sociedades

06

09

04

05

03

02

Los particulares

07

08

01

La Administración PúblicaBancos y Cajas de AhorroLa Compañías de seguroLa Sociedades de Seguro

Las Partes en Procesos Judiciales

Las S.A. de Fondos de InversiónLos Juzgados y Tribunales

Instituciones de inversión colectiva-I

¿Cómo valoramos?

Método de comparaciónMétodo del

costeMétodo de

capitalizaciónMétodo residualMétodo residual dinámicoMétodo residual estático

Método del coste bruto (o a nuevo)Método del coste neto (o

actual)

Criterios de

valoración

-

VALOR DE MERCADO Es el importe neto que

razonablemente podría esperar recibir un

vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante

una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un

comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor,

actúan libremente y sin un interés particular en la operación (valoración

hipotecaria)

El precio a que se pueden vender los terrenos y

construcciones mediante contrato privado entre un

vendedor dispuesto a vender y un comprador sin

ningún vínculo con el vendedor en la fecha de

valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que

las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se

dispone de un período de tiempo normal para la

negociación de la venta teniendo en cuenta la

naturaleza del bien(valoración Directiva 91/674/CEE art.49)

TRANSPARENTEHOMOGÉNEO

LIBRECOMPETENCIA

PERFECTA

EXIGENCIAS

-

VALOR MÁXIMO LEGAL Es el precio máximo

de venta de una vivienda SUJETA A

PROTECCIÓN PÚBLICA establecido en la

normativa específica que le sea aplicable

-

VALOR DE REPOSICIÓN Valor de reposición o

de reproducción de un bien inmueble es el

coste de reproducción a los precios actuales

de mano de obra y materiales

-

VALOR DE LIQUIDACIÓN Valor de un bien inmueble si se tuviera que vender en un plazo

relativamente corto en condiciones insuficientes de promoción y

publicidad

-

VALOR EN RENTA Valor de un bien inmueble

con base a su capacidad de producir rentas o beneficios

-

VALOR EN VENTA Valor de un bien inmueble

resultado de una compraventa: puede no coincidir con el valor

de mercado cuando el vendedor o comprador han intervenido

con apremios o por razones de coyuntura

-

VALOR INTRÍNSECO

Valor de un bien inmueble tomando como base el coste de producción

-

VALOR CONDICIONADO Valor de un bien inmueble

sujeto a condicionantes por dudas en relación con

algunos datos

-

VALOR EN USO Valor en uso o de utilidad de

un bien inmueble con base a su capacidad de satisfacer

necesidades

-

VALOR DE FONDO DE COMERCIO Valor en el que se

incrementa el de un edificio por la existencia de un

negocio próspero: prima del traspaso del negocio que se suma a la prima del traspaso

del local arrendado

-

VALOR URBANÍSTICOCATASTRAL Es el establecido en la legislación

sobre régimen del suelo y valoraciones. La LRSV’98 o el

planeamiento aporta los aprovechamientos urbanísticos

mientras que su monetarización se efectúa de acuerdo a la normativa catastral (Real Decreto 1020/93)

-

VALORES FISCALES VALOR FISCAL ES EL VALOR DE LOS

BIENES INMUEBLES A EFECTOS FISCALES

DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLESIBI-URBANA IBI-RÚSTICA

IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES

Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.Etc. Etc. Etc. Etc.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS

Principios dela

valoración

-

DE MAYOR Y MEJOR USO El valor de un inmueble susceptible de ser

dedicado a diferentes usos o de ser construido

con distintas intensidades

edificatorias, es el que resulta de destinarlo,

dentro de las posibilidades legales y

físicas, al uso más probable y

financieramente aconsejable, con la

intensidad que permita obtener el mayor valor

-

DE SUSTITUCIÓ

N El valor de un inmueble ES EQUIVALENTE al de

otrosactivos de similares

características sustitutos de aquél

-

DEL VALOR RESIDUAL El valor atribuido a cada uno de los

factores de producción de un inmueble ES LA

DIFERENCIA entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto

de los factores

-

DE ANTICIPACI

ÓN El valor de un

inmuebleque se encuentra EN

EXPLOTACIÓN ECONÓMICA es función de las

expectativas de rentas que

previsiblemente proporcionará en el

futuro

-

DE PROPORCIONALI

DAD Los informes de

tasación se elaborarán con la

amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración,

así como su singularidad en el

mercado

-

DE TRANSPAREN

CIA El informe de

valoración de un informe deberá

contener la información necesaria y

suficiente para su FÁCIL

COMPRENSIÓN y detallar las hipótesis y

documentación utilizadas

-

DE TEMPORALID

AD El valor de un inmueble

ES VARIABLE a lo largo del

tiempo

-

DE PROBABILIDA

D Ante varios

escenarios o posibilidades de

elección razonables se

elegirán aquellos que se estimen

MAS PROBABLES

-

DE FINALIDA

D La finalidad de la

valoración CONDICIONA EL MÉTODO Y LAS

TÉCNICASde valoración a

seguir

-

VALOR MÁXIMO LEGAL

Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a

protección pública establecido en la

normativa específica que le sea aplicable

-

MÉTODOS DE VALORACIÓN1º Método de comparación

Consiste en estimar el valor de un bien sobre la base del valor de otros bienes que han sido ya

vendidos, efectuando los ajustes correspondientes.

Cuando se dispone de información suficiente sobre la

compraventa de inmuebles similares realizadas

recientemente, es un método muy adecuado. En ese caso es correcta su aplicación tanto en la determinación del valor de

edificios como el de solares sin edificar. El método es de

imposible utilización cuando tratamos de valorar bienes que no están en la dinámica normal

del mercado: por ejemplo la valoración de una iglesia. El

método exige una estratificación de las muestras

2º Método del Coste de reposiciónBRUTO o a NUEVO -CRB-: Es la suma de

las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble

por otro nuevo de sus mismas características.

NETO o ACTUAL -CRN-: Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la

valoración

3º Método de capitalizaciónLa mejor forma de conocer una propiedad en renta es

capitalizar esa renta. Es el valor que un inversor típico, en condiciones normales de mercado, estaría

dispuesto a pagar por la adquisición de un inmueble con base en las espectativas de obtención de

rendimientos futuros. Se estima el valor presente de los bienes futuros (adivinar el futuro). Están basados en el principio de anticipación y son aplicables a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El

valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.

4º Método residualEs un método específico para determinar el valor

del suelo en función de la optimización del aprovechamiento otorgado por el planeamiento

vigente, tanto en términos de uso como de edificabilidad. Permite determinar el valor del

suelo restando del valor en venta de los productos inmobiliarios el coste de ejecución, gastos de gestión, beneficio empresarial, etc.

Promociones

inmobiliarias

Urbanizador

Edificador

LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN:

LOE’99

AGENTES DE LA EDIFICACIÓN1º El promotor

Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa,

programa, financia, con recursos propios o ajenos, las obras de

edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros

bajo cualquier título

2º El proyectista Es el agente, que por encargo del

promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística

correspondiente, redacta el proyecto

3º El constructor4º El director de obra

Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la

obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de

conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones

preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurara su adecuación al fin propuesto

Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios

humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las

mismas con sujeción al proyecto y al contrato .

5º El director de la ejecución de la obra Es el agente que, formando parte de la

dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la

obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad

de lo edificado

6º Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación7º Los suministradores de productos8º Los propietarios y los usuarios

- PROMOCIÓN INMOBILIARIA:EDIFICADOR

Vv= Valor en ventaVc= Coste construcciónGA = Gastos administraciónGF = Gastos financierosGP= Gastos promociónBP= Beneficios promotorVS= Valor del suelo

-

GASTOS DE PROMOCIÓN En relación con la adquisición del suelo

En relación con la redacción del proyecto

En relación con la ejecución de las obras

En relación con declaración obra nueva

En relación con la división horizontal

En relación con la venta de los bienes

Costes=GA+GF+GP=0.17(VS+VC)Beneficios=BP=0.20[VS+VC+(GA+GF+GP)]

L A

Urbanísticas

Hipotecarias

Fiscales

Ley 6/1998 (LRSV’98)

Real Decreto 1020/1993Normas Técnicas de Valoraciones yCuadro Marco del suelo y edificaciones

Orden del Ministerio de Economíay Hacienda de 30-11-1994

Valoraciones administrativas

Real Decreto 1020/93 NTVyCMV’93

ExpropiatoriasLey Expropiación Forzosa LEF’54RLEF’57 LRSV’98