CAPITULO 12DERECHOS REALES

Verónica M. L. Glibota Landrielvglibota@eco.unne.edu.ar

El derecho real como derecho subjetivo. Comparación con los derechos de crédito. Creación. Enumeración y clasificación de los derechos reales.

Derecho real de dominio. Concepto legal. Contenido. Caracteres. Posesión. Tenencia. Conceptos. Diferencias con el dominio.

El régimen de propiedad horizontal: Ley 13.512. Objeto del derecho. partes privadas y comunes. El derecho real de Superficie Forestal: Ley 25.509. concepto.

Garantías reales y personales. Conceptos y diferencias. Derechos reales de garantía. Ventajas. Enumeración. Hipoteca. Prenda: civil, comercial y con registro. Conceptos.

La publicidad de los derechos reales. Concepto. Objetivo.

Concepto de derecho real “Es un derecho absoluto, de contenido

patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata que, previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa o abstención), naciendo para el caso de violación una acción, y que otorga las ventajas del ius persequendi (derecho de perseguir la cosa ante quien la detente) y el ius preferendi (derecho de preferencia o privilegio al cobro sobre la cosa)”.

El derecho real como derecho subjetivo

De acuerdo a su contenido

De acuerdo alSujeto pasivo

Patrimoniales

Extrapatrimoniales

Absolutos

Relativos

Derechos subjetivos

Reales

Creditorios

Potestades/Flia

Personalísimos

Reales

Personalísimos

Creditorios

Potestades/Flia

Comparación con los derechos de crédito

Derechos reales Derechos creditorios

Derecho subjetivo absoluto (“erga omnes”). Sujeto pasivo universal.Creación por ley (sistema de número cerrado)Facultad, poder señorío que ejerce el sujeto sobre una cosa.

Objeto: cosaRegulado primordialmente por normas imperativas.Primordialmente formal

Otorga derechos a su titular: ius persequendi y ius preferendi.Se adquiere por prescripción adquisitiva.

Derecho subjetivo relativo: sujeto pasivo determinado.Creación por voluntad de las partesFacultad que ejerce un sujeto (activo) contra otro sujeto (pasivo) para exigir el cumplimiento del objeto (prestación).Objeto: prestaciónRegulado primordialmente por normas supletorias.Admite la libertad de formas como principio generalOtorga al acreedor la facultad de exigir el cumplimiento con garantía en el patrimonio del deudor.Se pierde por prescripción liberatoria

Creación Art. 2502 C. Civil: “Los derechos reales sólo pueden ser creados

por ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales,

si como tal pudiese valer”

Disposiciones de orden público (normas imperativas)

Creación exclusiva por ley

Sistema de “numerus clausus”, o número cerrado, sólo es derecho real el que ha sido regulado

como tal por la ley, tanto civil como comercial.

Enumeración

Art. 2503 C. Civil

Dominio

Condominio

Usufructo

Uso y habitación

Hipoteca

Servidumbres activas

Prenda

Anticresis

Superficie forestal

Enunciación ejemplificativa, no taxativa

Warrant

Hipotecas navales y aeronáuticas

Prenda comercialPrenda con registro

Propiedad horizontal

Dominio e hipoteca mineros

Cód. Comercio y leyes especiales

Ley 23.512

Normas especiales

Clasificación

DERECHOS REALES

SOBRE COSA PROPIA

Principales

Accesorios o de garantía

Dominio

Condominio

Propiedad Horizontal

Superficie Forestal ????

Usufructo

Uso y habitación

ServidumbresSOBRE COSA AJENA

Hipoteca

Prenda

Anticresis

Derecho real de dominio

Art. 2506, Cód. Civil: “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida

a la voluntad y a la acción de una persona”. Concepto legal

Contenido Usar

Gozar

Disponer físicamentejurídicamente

Otorga al titular las facultades de

Caracteres

Perpetuo = perfecto (no se pierde por prescripción liberatoria) (Art. 2507/2510)

Absoluto =más completo o extenso (art. 2513)

Exclusivo (art. 2508)

Poseer

Art. 2513

POSESION. TENENCIA. CONCEPTOS.

Art. 2351 “Habrá posesión de las cosas cuando una persona ,

por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder

con intención de someterla al ejercicio de

un derecho de propiedad.”

Consiste en detentar materialmente la cosa pero reconociendo en otro la propiedad. El

tenedor es representante de la

posesión del propietario.

El poseedor detenta como si fuera el propietario, desconociendo la propiedad

de otro sobre la cosa

El simple tenedor reconoce que la cosa es de otro. Posee para otro.

Diferencias entre posesión, tenencia y dominio

Tenencia Posesión Dominio

Elementos: • Material: corpus

(tiene o detenta materialmente la cosa

Elementos:• Material: corpus

• Psicológico: animus(se detenta como si

fuera dueño, no reconociendo el

derecho de otro sobre la cosaReconoce el

derecho de otro sobre la

cosa

Elementos: • Posesión por sí o por

otro • Título

Régimen de Propiedad Horizontal

LEY 13.512ART. 1: OBJETO.

“Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola

planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las

disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”

Regula los derechos de los propietarios

como titulares exclusivos sobre

algunas partes del edificio, y como

condóminos de las partes comunes

dentro del mismo.Establece limitaciones

al dominio en beneficio común de

todos los propietarios

PARTES PRIVADAS PARTES COMUNES

PARTES PRIVADAS

PARTES COMUNES

1.- Terreno, cimientos, muros maestros, techos patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes , escaleras, puertas de entrada y

jardines.2.- Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,

agua caliente o fría, refrigeración, etc.3.- Locales para alojamiento de portero y portería

4.- Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos 5.- Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general

todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Los sótanos y azoteas, revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.”

Enumeración ejemplificativa

(art.2)

DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL

ART. 2503, INC. 8, CODIGO CIVIL INTRODUCIDO POR LEY 25.509

GARANTIAS PERSONALES Y REALES

GARANTIAS PERSONALES

GARANTIAS REALES

El acreedor satisface esta seguridad aceptando como garantía a una

persona que merece crédito debido a la solvencia que ésta tiene. Se la llama

garante o fiador.

Responde en caso de incumplimiento por el deudor con todo sus

patrimonio

El acreedor garantiza el cobro de su crédito gravando una cosa, del deudor

o de un tercero.

Ante el incumplimiento del deudor persigue (ius

persequendi) la cosa ante quien la detente y ejecuta la garantía (venta en subasta de

la cosa gravada)Ventaja: seguridad de

cobro del crédito con la cosa gravada

DERECHOS REALES DE GARANTIA: ENUMERACION

HIPOTECAArt. 3108, CÓDIGO CIVI: “La hipoteca es el

derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre un bien inmueble,

que continúan en poder del deudor”.

Los caracteres de la hipoteca surgen del artículo que la define:

es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art. 3108)

recae sobre bienes inmuebles (art.3108) es solemne (art 3128)

es indivisible (art. 3112) es convencional (art. 3115)

está sujeta a regla de especialidad

Produce efectos

respecto de 3ros, desde la inscripción en

el Registro Propiedad Inmueble

PRENDA COMUN

PRENDA CON

REGISTRO

PRENDA CIVIL

PRENDA COMERCIAL

Se caracteriza por la entrega de la cosa

prendada del deudor al acreedor o a un tercero, hasta el efectivo pago.

Se asemeja a la hipoteca, ya que la cosa prendada

permanece en poder del deudor y se inscribe en el

Registro Prendario.

Art. 3204, C. Civ.: “Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una

obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la

deuda.

Artículo 580, C. Com.: “El contrato de prenda comercial es aquel por el cual el

deudor o un tercero a su nombre, entrega al acreedor una cosa mueble, en

seguridad y garantía de una operación comercial”

DECRETO-LEY Nº 15.348/46, ratificado por la Ley Nº 12.962 y sus modificatorias (t.o. Decreto

Nº 897/95)

Artículo 1º.- Las prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de

dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a

los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero.

La publicidad de los derechos reales

Registros Públicos

Propiedad Inmueble

Automotor

Créditos prendarios

Objetivo y funciones: Sirve como medio para identificar fuentes impositivas.

Colabora con el Estado evitando latifundios y minifundios.

Permite la planificación y organización de Inmuebles dentro del Estado.

Es medio de publicidad para terceros, permitiendo conocer el patrimonio de las personas y el estado en que

se encuentran los bienes (gravados, embargados, etc.)Clarifica los derechos de los propietarios sobre los bienes.