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BÜRO- UND GEWERBEIMMOBILIEN-MARKTBERICHT

RHEIN-KREIS NEUSS

Wallstraße 6110179 BerlinTel. (030) 27 87 68-0Fax (030) 27 87 68-68

Jarrestraße 822303 HamburgTel. (040) 42 32 22-0Fax (040) 42 32 22-12

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Charlottenburg HRB 95407 B • HypoVereinsbank München: Konto 441 043 30 58, BLZ 700 202 70

Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp • Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien

Förderndes Mitglied der gif e. V. Member of Plan 4 21 Member of GCSC e. V.

BulwienGesa AGh l lresearch • analyse • consulting

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O be rs tra ße 91 , 41 46 0 N eu ss , w irt sc ha fts fo er de ru ng @ rh ei n- kr ei s- ne us s. de

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Be rli n, 2. O kt ob er 20 07

BulwienGesa AG rese arch • anal yse • con sult ing

INHALTSVERZEICHNIS

BulwienGesa AG

© BulwienGesa AG 2007 – 101137

INHALTSVERZEICHNIS

BulwienGesa AG

SEITE

1 VORBEMERKUNG 1

2 ÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 22.1 Verkehrsanbindung 22.2 Demografische Entwicklung 32.3 Impulsgebende Unternehmen 52.4 Wirtschaft und Arbeitsmarkt 7

3. BÜROIMMOBILIENMARKT 113.1 Angebot 113.1.1 Flächenbestand 113.1.2 Flächenneuzugänge 113.1.3 Leerstand 143.2.1 Bürobeschäftigte 163.2.2 Flächenumsatz 183.2.3 Mieten 20

4 LOGISTIKMARKT 234.1 Bestand 234.2 Nachfrage 26

5 INVESTMENTMARKT 29

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BulwienGesa AG

1 VORBEMERKUNG

Der Rhein-Kreis Neuss mit seinen rund 450.000 Einwohnern, verteiltauf acht Kommunen, ist eine der prosperierendsten Regionen in Nord-rhein-Westfalen. Die heterogen aufgestellte regionale Wirtschaftskraftsorgt zum einen für eine nachhaltige Entwicklung des Standortes undbeinhaltet – im Verhältnis zu den großen deutschen Wirtschaftsregio-nen München, Frankfurt, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, die nur eingeringes Angebot an neuen Flächen aufweisen – nur mäßig starkeSchwankungen in den Mietniveaus der gewerblichen Immobilienmärk-te. Daraus ergeben sich deutlich geringere Risiken als in den volatilenMärkten der A- und B-Städte.

Andererseits sind jedoch Informationen über die gewerblichen Immobi-lienmärkte im Rhein-Kreis Neuss oder vergleichbaren Gebietseinhei-ten weitaus weniger gesichert und zugänglich (auch wenn die Märktein Neuss und Meerbusch teilweise von den Düsseldorfer Maklerhäu-sern abgedeckt werden). Dies erschwert das Engagement besondersvon auswärtigen Akteuren. Die Wirtschaftsförderung des Rhein-Krei-ses Neuss möchte deshalb mit dem aktuellen Marktüberblick über alleKommunen des Kreises einen wissenschaftlich und immobilienökono-misch hochwertigen Report anbieten, der die Akteure auf demregionalen Immobilienmarkt bei ihren Investitionen und Projekten miteiner professionellen Basis unterstützt.

Hierfür wurde die BulwienGesa AG beauftragt, einerseits mit Datenund Informationen aus der eigenen deutschlandweiten Immobilien-marktforschung, andererseits mit den Kenntnissen und Beurteilungender lokalen Makler, Grundstückseigentümer und Bauherren aus dem

gewerblichen Immobilienmarkt einen detaillierten und von unabhängi-ger Seite erarbeiteten Bericht über die aktuellen Strukturen und Ten-denzen des gewerblichen Immobilienmarktes mit seinen TeilmärktenBüro und Logistik vorzulegen.

Der gewerbliche Immobilienmarktbericht erscheint 2007 erstmalig undsoll perspektivisch die Transparenz der Immobilienmärkte im Rhein-Kreis Neuss erhöhen.

Der vorliegende Bericht wurde in den Monaten August bis Septembererstellt. Er erhebt den Anspruch, unter Einbezug der maßgeblichenExperten vor Ort, einen konsensfähigen und über die Parteiinteressenhinaus Verbindlichkeit genießenden Marktüberblick zu geben.


2

BulwienGesa AG

2 ÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN2.1 Verkehrsanbindung

Der Rhein-Kreis Neuss verfügt über eine sehr gute verkehrliche Anbin-dung bei allen Verkehrsträgern. So wird das Gebiet des Kreises voneinem dichten Autobahnnetz erschlossen (BAB 44, 46, 52, 57 61,540), was eine sehr gute überregionale Erreichbarkeit in alle Richtun-gen garantiert. Die Fahrzeiten in die nächstgelegenen OberzentrenDüsseldorf und Köln beträgt je nach Lage der Kommune im Rhein-Kreis Neuss zwischen 10 und 30 Minuten.

Auch die internationalen Flughäfen Düsseldorf und Köln sind je nachLage im Kreisgebiet ebenso innerhalb geringer Fahrzeiten erreichbar,wie die Messen in Düsseldorf, Köln und Essen.

Hinzu kommt die Anbindung an die wichtigste europäische Wasser-straße, den Rhein. Über den Hafen in Neuss, der seit der Fusion mitdem Düsseldorfer Hafen im Jahr 2003 vor einer gemeinsamen Betrei-bergesellschaft geführt wird, werden jährlich rund 14 Mio. TonnenGüter umgeschlagen. Die Neuss Düsseldorfer Häfen stellen somit dendrittgrößten Binnenhafen Deutschlands und den größten Container-hafen entlang des Rheins. Daneben ist der private Hafen UCT in Dor-magen eine bedeutende Umschlagadresse

Über das dichte Eisenbahnnetz sind alle Kommunen des Rhein-Krei-ses Neuss an das Schienennetz der Deutschen Bahn AG angebun-den.

Fazit

Der Rhein-Kreis Neuss verfügt über eine sehr gute verkehrliche Anbin-dung bei allen Verkehrsträgern. Damit ist eine sehr gute überregionaleVerkehrsanbindung des Kreises gegeben.

Indoor-Skihalle in Neuss


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BulwienGesa AG

2.2 Demografische Entwicklung

Im Rhein-Kreis Neuss wohnen derzeit rund 450.000 Personen, wobeidie Einwohnerzahl von 1990 bis 2005 um rund 25.000 Personen zuge-nommen hat. Dabei konnten insbesondere die Kommunen Korschen-broich und Dormagen überdurchschnittlich von den Bevölkerungs-zuwächsen profitieren. Nach der 10. koordinierten Bevölkerungsprog-nose der Länder ist bis zum Prognosehorizont im Jahr 2020 mit einemleichten Bevölkerungsrückgang auf 441.000 Einwohner auszugehen.Dies stellt im bundesweiten Kontext eine relativ stabile Entwicklungdar.

90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20400

420

440

460

480

EW

in 1

.000

Einwohnerprognose Einwohner

Einwohnerentwicklung im Rhein-Kreis Neuss 1990 bis 2020

Quelle: Statistisches Landesamt NRW, 10. koordinierte Bevölkerungsprognose der Länder

1995 2000 20050

100

200

300

400

500

EW

in 1

.000

Stadt Neuss

Stadt Grevenbroich

Stadt Dormagen

Stadt Meerbusch

Stadt Kaarst

Stadt Korschenbroich

Gemeinde Jüchen

Gemeinde Rommerskirchen

Einwohner im Rhein-Kreis Neussnach zugehörigen Städten/Gemeinden

Quelle: Statistisches Landesamt NRW


4

BulwienGesa AG

Die Einwohner des gesamten Rhein-Kreises Neuss verteilen sich sehrheterogen auf die einzelnen Kommunen. Während rund ein Drittel allerEinwohner in der Stadt Neuss ansässig sind, haben jeweils rund 14 %der Einwohner des Rhein-Kreises Neuss ihren Wohnsitz in Dormagenbzw. Grevenbroich und rund 12 % in Meerbusch. Auf die anderenKommunen entfällt ein Einwohneranteil zwischen 3 % (Rommerskir-chen) und 10 % (Kaarst).

Fazit

Der Rhein-Kreis Neuss weist eine positive stabile Bevölkerungsent-wicklung auf, die tendenziell zum einen auf ein hohes Angebot an at-traktiven Arbeitsplätzen aber auch auf attraktive Wohnmöglichkeitenschließen lässt. Auch zukünftig ist nach den aktuellen Prognosen nurmit einem sehr leichten Rückgang der Einwohnerzahlen zu rechnen.

Bürogebäude Euromoda in Neuss


5

BulwienGesa AG

2.3 Impulsgebende Unternehmen

Der Rhein-Kreis Neuss verfügt über eine heterogene Wirtschaftstruk-tur, die neben einigen Großunternehmen vor allem von mittelständi-schen Unternehmen geprägt ist. Dadurch ist der Arbeitsmarkt imGegensatz zu Regionen mit einseitigen Unternehmensstrukturengegenüber wirtschaftlichen Schwankungen weniger anfällig.

Eine starke industrielle Basis bilden Unternehmen mit internationalemRenommee wie das Chemieunternehmen Bayer, der Aluminium-hersteller Norf und die Willems Stahl GmbH. Hinzu kommt das Tech-nologieunternehmen 3M, das in verschiedenen Produkten Weltmarkt-führer ist (z. B. Reflexmaterialien, Touchscreens, etc.).

Leitunternehmen im Rhein-Kreis Neuss 2006 – MeerbuschUnternehmen

Epson Deutschland GmbH

Branche

Kommunikationstechnik

Beschäftigteinsgesamt

270

Beschäftigte inMeerbusch ca.

200KyoceraBöhlerIBM Mittelstand Systeme GmbH

KommunikationstechnikProduktion

200400

Beratung 530

200300

k. A.Quelle: Hoppenstedt, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis Neuss, Unternehmensangaben

Leitunternehmen im Rhein-Kreis Neuss 2006 – KaarstUnternehmen

11883Telecom GmbH

Branche

Telekommunikation


220

Beschäftigte inKaarst ca.

240Parker Hannifin GmbHBenteler Handel GmbHL'Oréal

ProduktionHandel

6601.500

Produktion k. A.

2505060

Quelle: Hoppenstedt, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis Neuss, Unternehmensangaben

Leitunternehmen im Rhein-Kreis Neuss 2006 – NeussUnternehmen

UPS Deutschland

Branche

Transport


15.000

Beschäftigte inNeuss ca.

1.200Werhahn KGAluminium Norf Verband der VereineCreditreform e. V.3M Solutions

Produktion, IndustrieProduktion

8.6675.165

Dienstleistung

Technologie

3.950

2.745

k. A.2150

250

1.000Kenvelo Germany GmbHJanssen-Cilag GmbHWillems Stahl GmbHKolbenschmidt-Pierburg

TextilhandelPharmazie/Chemie

1.2801.150

ProduktionAutomotive

1.1421.000

Toshiba of Europe Ltd.Micros-Fidelio GmbHRCI Banque S:A:Xerox

KommunikationstechnikSoftware

926850

BankKommunikationstechnik

700600

90500 (ohne J&J)

501.000

800165620600

ICT Internationale ContainerTransportNeufra Speditionsgesell-schaft mbHHendricks InternationaleSpeditionMitutoyo Messgeräte GmbH

Transport

Transport

450

273

Transport

Kommunikationstechnik

270

266allrounder winterworldEuromodaProcter & Gamble (SCA)Rheinlandversicherung

FreizeitMode

250k. A.

ProduktionVersicherung

k. A.k. A.

65

62

250

170250

k. A.630823

Schmolz und BickenbachAsics Deutschland

ProduktionVertrieb

k. A.120

1.24380



6

BulwienGesa AG

Daneben sind Anbieter von Kommunikationstechnik und Hardware ausdem asiatischen Raum wichtige Arbeitgeber. Hier kann der Rhein-Kreis Neuss von der Stärke Düsseldorfs als europaweit wichtigsterCluster japanischer Unternehmen profitieren. Zu nennen sind in die-sem Zusammenhang bekannte Namen wie Toshiba, Epson und Kyo-cera, die in Neuss und in Meerbusch ansässig sind.

Andererseits ist der Rhein-Kreis Neuss auch Sitz von zahlreichenTransportunternehmen, wie dem internationalen Logistikanbieter UPS,der Offergeld Logistik GmbH, der Neufra Speditionsgesellschaft, derCTJ Chemietransport Jansen, der Elmer Logistik GmbH oder der Spe-dition Kleine.

Leitunternehmen im Rhein-Kreis Neuss 2006 – Korschenbroich

Unternehmen

Sempell GmbH

Branche

Produktion


410

Beschäftigte inKorschenbroich ca.

410Alux Luxar GmbHHans Sasserath & Co. KGBaumeister & Trabandt GmbHMEXX Deutschland GmbH

AutomotiveProduktion

232220

ProduktionHandel

130120

200200130120


Leitunternehmen im Rhein-Kreis Neuss 2006 – DormagenUnternehmen

Chemiepark Dormagen(Bayer, Dralon, Lancexx, etc.)

Branche

Produktion


8.500

Beschäftigte inDormagen ca.

8.500

Offergeld Logistik GmbHElmer Logistik GmbH

TransportTransport

200120

200120


Wie die Übersicht für die jeweiligen Kommunen deutlich macht, sinddiese Leitunternehmen nicht auf eine Gebietseinheit des Rhein-Krei-ses Neuss konzentriert, sondern heterogen über fast alle Gebietsein-heiten verteilt.

Fazit

Der Rhein-Kreis Neuss verfügt über eine heterogene Wirtschafts-struktur, die neben einigen Großunternehmen vor allem von mittelstän-dischen Unternehmen geprägt ist. Diese Heterogenität ist in vielenwirtschaftlichen Kennzahlen positiv erkennbar.

Leitunternehmen im Rhein-Kreis Neuss 2006 – GrevenbroichUnternehmen

Erftcarbon GmbH

Branche

Produktion


356

Beschäftigte inGrevenbroich ca.

250Aleris Recycling GmbHSpedition Kleine GmbHMagna Steyr Fuel SystemsCTJ Chemie-Transport Janssen

ProduktionTransport

352180

AutomotiveTransport

160124

250153160

k. A.RWEHydroRhenania CoatingsIntersnack

ProduktionProduktion

k. A.k. A.

ProduktionLebensmittel

k. A.k. A.

1.1221.900

135135



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BulwienGesa AG

2.4 Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Im Rhein-Kreis Neuss waren 2006 rund 120.000 SVP-Beschäftigteregistriert. Mehr als ein Viertel davon, also rund 33.000 Beschäftigtewaren im Produzierenden Gewerbe angestellt. Zweitwichtigster Arbeit-geber war mit rund 23.000 Beschäftigten der Groß- und Einzelhandel.

Produzierendes Gewerbe

Groß- und Einzelhandel

Sonstige

Gesundheit, Soziales

Öffentliche Verwaltung

TMT

Logistik

höhere Dienstleistungen

Finanz, Kredit, Versicherung

Erziehung, Bildung

Beratungsberufe

Gastgewerbe

Kfz-Handel, Tankstellen

Land-, Forstwirtschaft

0 5 10 15 20 25 30

Anteil in %

SVP-Beschäftigte im Rhein-Kreis Neuss nach Wirtschaftszweigen2006

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Berechungen BulwienGesa AG, lokales Maklernetz

Während im Produzierenden Gewerbe und in der Kredit- und Versi-cherungsbranche in den vergangenen Jahren Beschäftigte abgebautwurden, konnten insbesondere die innovativen und zukunftsorientier-ten Bereiche TMT (Technologie, Medien und Telekommunikation)sowie die Beratungsberufe und höhere Dienstleistungen die Beschäf-tigtenzahl um rund 75 %, bzw. 19,7 % und 5,8 % steigern. Ebenfallsdeutlich positiv entwickelt haben sich die Branchen Gesundheit undSoziales sowie die Logistiksparte.

Stuktur der SVP-Beschäftigten im Rhein-Kreis Neuss

Produzierendes Gewerbe

1999

43.012

2006

33.339

2006 zu1999 in %

-22,5

Anteil 2006in %28

Groß- und EinzelhandelSonstigeGesundheit, SozialesÖffentliche Verwaltung

22.01116.381

22.98017.159

11.1365.475

12.4785.364

4,44,7

1914

12,1-2,0

104

TMTLogistikhöhere DienstleistungenFinanz, Kredit, Versicherung

2.8764.206

5.0204.425

4.0034.025

4.2373.769

Erziehung, BildungBeratungsberufeGastgewerbeKfz-Handel, Tankstellen

3.2622.488

3.4042.978

2.6752.034

2.6381.862

74,55,2

44

5,8-6,4

43

4,419,7

32

-1,4-8,5

22

Land-, ForstwirtschaftGesamt

1.227124.811

1.394121.047

13,6-3,0

1100

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechungen


8

BulwienGesa AG

Der immer noch hohe Anteil des Produzierenden Gewerbes in Verbin-dung mit den Zuwächsen bei Wirtschaftsbereichen mit hohen Wert-schöpfungspotenzialen wirkt sich auch sehr positiv auf die Arbeits-produktivität, also den Quotienten aus Bruttowertschöpfung je Er-werbstätigem aus.

Der Wert von rund 69.000 Euro/Erwerbstätigem/Jahr reicht fast an dender Landeshauptstadt Düsseldorf von rund 71.200 Euro/Erwerbstäti-

Mönchen-gladbach

Bundes-durch-schnitt

Krefeld Lever-kusen

Rhein-Kreis

Neuss

Düssel-dorf

0

20

40

60

80

in 1

.000

Eur

o je

Erw

erbs

tätig

em

0,0 %

0,5 %

1,0 %

1,5 %

2,0 %

0,5 %

1,5 %

1,0 %0,8 %

1,7 %1,5 %

absolut Ø-Wachstum 2006 bis 2012

Arbeitsproduktivität (Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigem)im interregionalen Städtevergleich

Quelle: Statistische Landesämter, Statistisches Bundesamt, Berechnungen BulwienGesa AG

gem/Jahr heran und stellt auch bundesweit einen Spitzenwert dar(Bundesdurchschnitt 2006: ca. 53.200 Euro/Erwerbstätigem/Jahr). Iminterregionalen Städtevergleich liegt der Rhein-Kreis Neuss somit auchdeutlich vor den Städten Krefeld und Mönchengladbach.

Vor allem die wirtschaftlichen Perspektiven sind bis zum Jahr 2012gegenüber den anderen Vergleichsstädten als überdurchschnittlichpositiv anzusehen.

Während in den anderen Gebietseinheiten die Arbeitsproduktivität ummaximal 1,5 % steigt (Düsseldorf) und damit im oder unter demBundesdurchschnitt von 1,5 % liegen wird, prognostiziert die Bulwien-Gesa AG für den Rhein-Kreis Neuss ein durchschnittliches jährlichesWachstum der Arbeitsproduktivität von 1,7 %.

Diese positive Wirtschaftsentwicklung schlägt sich auch in einer gerin-gen Arbeitslosenquote von nur 9,4 % (Jahresdurchschnitt 2006) bezo-gen auf den gesamten Rhein-Kreis Neuss nieder. Tendenziell lag auchin der Vergangenheit der Jahresdurchschnittswert der Arbeitslosen-quote im interregionalen Städtevergleich deutlich unter dem Bundes-durchschnitt und unter den Werten der Vergleichsstädte Mönchenglad-bach, Krefeld und Leverkusen aber auch Düsseldorf.


9

BulwienGesa AG

Differenziert nach den im Rhein-Kreis Neuss befindlichen Geschäfts-stellen des Arbeitsamtsbezirkes Mönchengladbach hat sich die Ar-beitslosenquote innerhalb der vergangenen acht Monate weiter nach

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06

6

8

10

12

14

16

18

Arb

eits

lose

nquo

te in

%

Ø BRD

RK Neuss

Düsseldorf

Krefeld

Leverkusen

Mönchengladbach

Arbeitslosenquote im interregionalen Städtevergleich1990 bis 2006

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, lokales Maklernetz

untern entwickelt, sodass im September 2007 im Geschäftsstellen-bereich Neuss, also inkl. Kaarst, Meerbusch und Korschenbroich dieArbeitslosenquote nur noch bei rund 7,5 % lag. In den anderenGeschäftsstellenbereichen lag der Wert nur noch bei 6,7 % (Greven-broich inkl. Jüchen und Rommerskirchen) bzw. 6,0 % (Dormagen).Auch wenn die Monatswerte tendenziell unter den Werten des Jahres-durchschnitts liegen, kann von einem signifikanten Rückgang derArbeitslosigkeit in allen Geschäftsstellenbereichen ausgegangenwerden.

Neuss(mit Kaarst,

Meerbusch u.Korschenbroich)

Rhein-KreisNeussgesamt

Grevenbroich(mit Jüchen und

Rommerskirchen)

Dormagen0

2

4

6

8

in %

Arbeitslosenquoten in Geschäftsstellenbereichender Agentur für Arbeit im Rhein-Kreis Neuss September 2007

Quelle: Bundesagentur für Arbeit


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BulwienGesa AG

Fazit

Der Rhein-Kreis Neuss konnte in den vergangenen Jahren insbeson-dere in den innovativen und zukunftsorientierten Bereichen TMT sowieden Beratungsberufen und höhere Dienstleistungen die Beschäftigten-zahlen deutlich steigern. Trotz des Arbeitsplatzabbaus im Produzieren-den Gewerbe lag die Arbeitslosigkeit mit nur 9,4 % (Jahresdurch-schnitt 2006) deutlich unter den Vergleichswerten der anderen Städte.Daraus resultiert auch eine sehr hohe Arbeitsproduktivität, die deutlichüber dem Bundesdurchschnitt und den Werten der Vergleichsstädteliegt.

Diese positiven Ergebnisse spiegeln auch die Resultate der bisherigenRankings verschiedener Institute wider, die den Rhein-Kreis Neussimmer auf einem der vorderen Plätze gesehen haben.

Firmenzentrale MEXX in Korschenbroich


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BulwienGesa AG

3. BÜROIMMOBILIENMARKT3.1 Angebot3.1.1 Flächenbestand

Der Büroflächenbestand im gesamten Rhein-Kreis Neuss summiertsich auf rund 1,25 Mio. qm. Dabei weisen die Büromärkte in den ein-zelnen Gemeinden des Rhein-Kreises Neuss aufgrund der strukturel-len und demografischen Differenzen erhebliche Unterschiede auf.

Stadt NeussGrevenbroich

DormagenMeerbusch

KaarstKorschenbroich

JüchenRommerskirchen

0 200 400 600

in 1.000 qm

0 2 4 6 8 10 12 14

in %

Flächenbestand Leerstand in %

Büroflächenbestand und Leerstandsrate Büro (gif)in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss 2007

Quelle: BulwienGesa AG, lokales Maklernetz

Neben dem dominierenden Markt Neuss mit rund 750.000 qm Büro-fläche folgen die Gemeinden Grevenbroich und Dormagen mit rund150.000 bzw. rund 126.000 qm auf den Plätzen. Meerbusch, an derStadtgrenze zu Düsseldorf gelegen, weist einen Flächenbestand vonrund 105.000 qm auf. Die Märkte der oben genannten Kommunen sindals durchaus funktionierende Büromärkte zu verstehen, während dieanderen Gemeinden aufgrund des geringen Flächenbestandes unddes geringen Nachfragevolumens eine eher untergeordnete Rolle alsBüromärkte spielen.

3.1.2 Flächenneuzugänge

Diese Tendenz schlägt sich auch in den durchschnittlichen Bau-fertigstellungen (Büro) der vergangenen fünf Jahre nieder. Bei einemdurchschnittlichen Nettobüroflächenzugang von rund 26.000 qm imRhein-Kreis Neuss in den vergangenen fünf Jahren wurden davon inNeuss jährlich rund 17.000 qm Bürofläche errichtet. In den anderenGemeinden des Rhein-Kreises Neuss liegt dieser Wert um die1.000 qm oder darunter. Die einzige Ausnahme in diesem Vergleichbildet Meerbusch. Hier macht sich die Nähe zum Düsseldorfer Marktauch bei den Fertigstellungszahlen bemerkbar. Durchschnittlich wur-den hier in den vergangenen fünf Jahren dem Markt jährlich rund5.000 qm Bürofläche neu zugeführt.

Der prominenteste Neuzugang des vergangenen Jahres in Neuss wardie Fertigstellung des Asics Headquarter Europe in der Hansemann-straße. Das Objekt, das von der TBP Generalplaner 2006 fertiggestellt


12

BulwienGesa AG

wurde, ging Ende 2006 an den österreichischen Offenen Fonds Con-stantia Real Estate.

Aufgrund des hohen Leerstands- und der neuen Finanzierungsvor-gaben durch Basel II werden nach derzeitigem Informationsstand imRhein-Kreis Neuss künftig keine Flächen mehr spekulativ errichtet.

Jüchen

Kaarst

Grevenbroich

Dormagen

Korschenbroich

Meerbusch

Neuss

0 5.000 10.000 15.000 20.000

in qm (gif)

Flächenneuzugänge im 5-Jahres-Mittel in den Kommunendes Rhein-Kreises Neuss (2002 bis 2006)


Auch in anderen Teilmärkten des Rhein-Kreises Neuss sind derzeitneue Büroflächen geplant, die – zumindest in Grevenbroich – ingemischt genutzten Objekten entstehen. Neben einem Büro- undGeschäftshaus in der Montzstraße mit rund 750 qm Bürofläche istnoch eine größere Entwicklungsmaßnahme auf dem Marktplatz inWevelinghoven geplant. Das geplante Objekt wird nach FertigstellungEnde 2008 in den Erdgeschosslagen rund 2.800 qm Einzelhandels-nutzfläche (Rewe) und in den Obergeschossen rund 1.200 qm Büro-fläche umfassen.

Wichtige Büroprojekte in NeussObjekt

HeadquarterAsics

Straße

Hansemann-straße 67

Entwickler/Investor

TBP Generalplaner/Constantia RealEstate

Nutzflächein qm (gif)

ca.3.280

Fertig-stellung

Q2/2006

TGZ BusinessCenter NeussEhem. Wer-hahn-Zentrale

Königstraße

WeißenbergerWeg

Technologiezen-trum Glehn GmbHdiverse Gewerk-schaften

1.500

k.A

Q4/2007Q4/

2009Quelle: BulwienGesa AG


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BulwienGesa AG

Die derzeit wichtigste Büroprojektplanung in Meerbusch ist das Head-quarter Medtronic. Bis Ende 2008 werden für den Medizintechnik-hersteller rund 7.900 qm Bürofläche von der Deutschen ImmobilienLeasing errichtet.

Wichtige Büroprojekte in GrevenbroichObjekt

Marktplatz-arcaden

Straße

Marktplatz inWevelinghoven

Entwickler

TBP General-planer

Nutzfläche inqm (gif) ca.

4.000 (davon rund2.800 qm EH)

Fertig-stellung

Q4/2008

Büro- undGeschäftshaus

Montzstraße Christel-RheydtBauträgerGmbH

1.000 (davon rund250 EH*)

Q1/2009

* EH: EinzelhandelQuelle: BulwienGesa AG

Wichtige Büroprojekte in MeerbuschObjekt

HeadquarterMedtronic

Straße

Otto-Hahn-Straße

Entwickler

DeutscheImmobilien Leasing


7.900

Fertig-stellungQ4/2008

Quelle: BulwienGesa AG

Projektierte Marktplatzarcaden in Grevenbroich


14

BulwienGesa AG

3.1.3 Leerstand

Der Büroflächenleerstand im Rhein-Kreis Neuss beläuft sich auf ins-gesamt rund 135.000 qm. Angebotsseitig unterscheiden sich auch dieLeerstandsquoten innerhalb der Kommunen des Rhein-Kreises Neusserheblich. Tendenziell weisen größere Büromärkte oder Märkte, die anDüsseldorf angelagert sind, wie Neuss und Meerbusch eine höhereLeerstandsquote auf als peripher gelegene Märkte mit geringemBestand und geringen Flächenumsätzen.

Dieses Phänomen ist dadurch erklärbar, dass in Märkten mit ver-gleichsweise hohen Flächenumsätzen wie Meerbusch und Neuss inder Vergangenheit auch spekulativ Büroflächen entstanden sind, wäh-rend in Grevenbroich, Korschenbroich, Kaarst, Dormagen, Jüchen undRommerskirchen nur Objekte mit Vorvermietungsstand errichtetwurden. Hinzu kommt, dass der Büroimmobilienmarkt in diesenKommunen einen hohen Anteil an Eigennutzern aufweist. Die Leer-standsquoten bewegen sich somit bei den aktiveren Märkten zwischen9,6 % in Meerbusch und 13,3 % in Neuss, an den anderen Standortenzwischen 2,0 und knapp 8 %.

Im interregionalen Städtevergleich liegt die Stadt Neuss somit deutlichüber den Werten von Leverkusen, Krefeld, Mönchengladbach undDüsseldorf. Auch perspektivisch wird sich nach der aktuellen Progno-se der BulwienGesa AG die Leerstandsrate – trotz der geringen Bau-tätigkeit – bis zum Prognosehorizont im Jahr 2011 nur leicht abschwä-chen.

Dieses Phänomen des "Sockelleerstands" ist auch in den anderenStädten nachzuvollziehen. Der Grund hierfür liegt im Nachfragverhal-ten begründet. Die derzeitig vergleichsweise (noch) niedrigen Mietenbewegen viele Mieter, in neuwertigere Objekte zu günstigen Konditio-nen umzuziehen. Zurück bleiben ältere Objekte, die dem Markt auchüber Mietpreiszugeständnisse nur sehr schwer wieder zugeführt wer-den können.

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 110

5

10

15

in %

(gif)

Neuss

Leverkusen

Krefeld

Mönchengladbach

Düsseldorf

Entwicklung der Leerstandsquotein ausgewählten Vergleichsstädten (ab 2007 Prognose)



15

BulwienGesa AG

Fazit

Das Angebot an Büroflächen im Rhein-Kreis Neuss konzentriert sichauf die Gemeinden mit größerer Einwohnerzahl, darunter auch Neussund Meerbusch, die vom Nachfrageüberhang nach preiswerten Büro-flächen aus Düsseldorf profitieren können. Zusätzliche Büroflächenwerden künftig nur nach Vorvermietung oder bei Eigennutzern entste-hen, spekulative Büroneubauten sind – u. a. aufgrund des hohen Leer-stands in Neuss – unrealistisch.

Bürozentrum Hammfeld in Neuss


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BulwienGesa AG

3.2 Nachfrage3.2.1 Bürobeschäftigte

Die Entwicklung der Bürobeschäftigten verlief im Rhein-Kreis Neussseit 1991 positiv. Bis auf kleinere Rückgänge in gesamtwirtschaftlichenSchwächephasen (1994–1996 und 2003–2004) stieg die Zahl derBürobeschäftigten von 1991 bis 2006 um rund 10.000 (+24 %).

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 110

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

Bür

obes

chäf

tigte

Stadt Neuss

Grevenbroich

Dormagen

Meerbusch

Kaarst

Korschenbroich

Jüchen

Rommerskirchen

Bürobeschäftigtenentwicklung im Rhein-Kreis Neuss (ab 2007 Prognose)

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Berechnungen BulwienGesa AG

Die Verteilung der Bürobeschäftigten auf die einzelnen Gemeinden imRhein-Kreis Neuss ist sehr heterogen. Mehr als die Hälfte der Büro-beschäftigten ist erwartungsgemäß in der Stadt Neuss beschäftigt. DieStädte Grevenbroich (ca. 14 %), Dormagen (ca. 12 %) und Meerbusch(ca. 8 %) folgen auf den Plätzen.

Die Prognose der BulwienGesa AG geht bis zum Jahr 2011 von einemweiteren Anstieg der Bürobeschäftigten von insgesamt 4.500 Beschäf-tigten aus (+10 %). Diese erhöhte Nachfrage wird sich regional gese-

Neubau der Asics-Zentrale in Neuss


17

BulwienGesa AG

hen insbesondere in den Städten nahe Düsseldorf, also Neuss undMeerbusch, niederschlagen, da hier bereits Büroschwerpunkte besteh-en. Diese erhöhte Nachfrage trifft aber – wie bereits vorher erläutert –auf einen, zumindest in Neuss, hohen Leerstand, sodass spekulativeBüroneubauten eher die Ausnahme bleiben dürften. Vielmehr sollteder Bestand, sofern nicht bereits geschehen, modernisiert werden, ummarktgerechte Angebote darzustellen.

Wie bereits bei den SVP-Beschäftigten angedeutet, ist mit knapp 20 %der größte Teil der Bürobeschäftigten im Rhein-Kreis Neuss im Produ-

LogistikBildung

höhere DienstleistungenBeratung

FinanzberufeTMT

Öffentliche VerwaltungGesundheit/Soziales

SonstigeHandel

Prod.Gewerbe

0 5 10 15 20

in %

SVP-Bürobeschäftigte im Rhein-Kreis Neussnach Berufsgruppen in %

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Berechnungen BulwienGesa AG

zierenden Gewerbe tätig. Auch der Handel stellt eine wichtige Nach-fragegruppe nach Büroflächen dar. Allerdings arbeiten beide Nutzer-gruppen eher in gemischt genutzten Objekten und nicht in reinenBürogebäuden.

Weitere wichtige Nachfragegruppen stellen die öffentliche Verwaltungund die Beschäftigten aus dem TMT-Bereich und dem Finanzbereichdar. Deren Anteil an der Zahl aller SVP-Bürobeschäftigten liegt beijeweils rund 7,5 %.

Dennoch werden auch künftig Büroneubauten neu auf den Marktkommen, dann aber nur mit entsprechendem Vorvermietungsstand,wie derzeit in Meerbusch zu beobachten ist. Das Headquarter fürMedtronic in Meerbusch stellt einen klassischen nutzerbezogenenNeubau dar, der mit entsprechender Laufzeit der Mietverträge undeinem bonitätsstarken Mieter auch für Endinvestoren lukrativ ist. Auchbei anderen Projekten im Rhein-Kreis Neuss wie bspw. in Greven-broich werden die Objekte nur bei entsprechendem Vorvermietungs-stand realisiert.


18

BulwienGesa AG

3.2.2 Flächenumsatz

Der Flächenumsatz im Rhein-Kreis Neuss belief sich in den vergange-nen fünf Jahren im Durchschnitt auf rund 32.000 qm. Da der Büro-flächenumsatz häufig an die absolute Marktgröße gekoppelt ist, fälltauch im Rhein-Kreis Neuss der durchschnittliche Flächenumsatz derletzten fünf Jahre in Neuss am umfangreichsten aus. Von 2002 bis2006 wurden in der Stadt Neuss jährlich rund 17.000 qm Büroflächeumgesetzt. Aufgrund seiner bereits mehrfach erwähnten Sonderstel-lung zu Düsseldorf verbuchte Meerbusch – obwohl es nur den viert-größten Markt im Rhein-Kreis Neuss stellt – mit knapp 7.000 qm daszweitbeste Ergebnis im gesamten Kreis.

NeussMeerbusch

KorschenbroichKaarst

GrevenbroichDormagen

RommerskirchenJüchen

0 5.000 10.000 15.000 20.000

in qm (gif)

Büroflächenumsätze (gif) im 5-Jahres-Mittel (2002–2006)in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss


Die Umsätze in den anderen Gemeinden fallen mit nur 1.000 bis2.000 qm eher gering aus, stellen aber die dortige Marktsituationrealistisch dar. Auch in Bezug auf größere Einzelvermietungen dervergangenen Jahre können nur für Neuss und Meerbusch Einzeldealsgenannt werden.

Der Flächenumsatz im Rhein-Kreis Neuss liegt fast doppelt so hochwie der in Mönchengladbach, auf dem in den vergangenen fünf Jahrendurchschnittlich rund 19.000 qm Bürofläche umgesetzt wurden. DieUmsätze in Leverkusen und Krefeld lagen im 5-Jahres-Schnitt deutlichunter der Markte von 10.000 qm, was zum einen auf die schwächereWirtschaftsstruktur, aber auch auf die insgesamt kleineren Märkte zu-rückzuführen ist.

Großvermietungen in Meerbusch 2007Mieter

Medtronic

Straße

Otto-Hahn-Straße


7.900

Vertrags-abschlussQ2/2007

Vermietungsart

VorvermietungQuelle: BulwienGesa AG


19

BulwienGesa AG

Auch künftig wird sich das Marktgeschehen nach absoluten Flächen-umsätzen hauptsächlich in den Märkten Neuss und Meerbusch ab-spielen. Hier sind weiterhin stabile Umsätze zu erwarten. In Neusskönnte aufgrund der beiden Großvermietungen im laufenden Jahr derFlächenumsatz wieder deutlich über das 5-Jahresmittel steigen.

Großvermietungen in Neuss 2007Mieter

Bau- und Liegen-schaftsbetrieb

Straße

Hammfeld-damm 4 a–c


8.000

Vertrags-abschlussQ2/2007

Vermietungs-art

Vermietung

Verband der VereineCreditreform e.V.3M DeutschlandGmbH

Hellersberg-straße 11Carl-Schurz-Straße 2

5.800

3.000

Q2/2007

Q4/2005

Vermietung

Vermietung


Rhein-KreisNeuss

Mönchenglad-bach

Leverkusen Krefeld0

10

20

30

40

in 1

.000

qm

(gif)

Büroflächenumsätze (gif) im 5-Jahres-Mittel (2002–2006)im interregionalen Städtevergleich*


* Düsseldorf 250.000 qm


20

BulwienGesa AG

3.2.3 Mieten

Die nachfolgend genannten Mietansätze sind (außer in der StadtNeuss und Meerbusch) als Orientierungshilfe im Markt zu sehen. Auf-grund der teilweise geringen Flächenumsätze kann nicht immer voneiner Festlegung der Marktniveaus auf Basis der gif erfolgen. Somitkann es in einzelnen Märkten zu durchaus höheren Einzelabschlüssenkommen. Diese stellen allerdings objektbezogene Abschlüsse dar, dienicht unbedingt die Gesamtheit des Marktes darstellen.

Jüchen

Rommerskirchen

Kaarst

Dormagen

Korschenbroich

Grevenbroich

Neuss

Meerbusch

0 2 4 6 8 10 12

Durchschnittsmiete Spitzenmiete

Bürospitzen- und Durchschnittsmieten in den Kommunen desRhein-Kreises Neuss 2007


In Meerbusch und in der Stadt Neuss werden in Bezug auf den Rhein-Kreis Neuss mit rund 10,50 Euro/qm die höchsten Mieten erzielt. Auchhier zeigt sich die Sonderstellung von Meerbusch und Neuss imZusammenhang mit Düsseldorf. In Grevenbroich kann eine Spitzen-miete von 9,50 Euro/qm angesetzt werden. In den übrigen Gemeindendes Rhein-Kreises Neuss liegen die Spitzenmieten zwischen 7,50 und8,00 Euro/qm.

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

8

10

12

14

in E

uro/

qm (g

if)Rhein-Kreis Neuss**

Leverkusen

Krefeld

Mönchengladbach

Entwicklung der Spitzenmietein ausgewählten Vergleichsstädten (ab 2007 Prognose)*

* Spitzenmiete Düsseldorf Ende 2006: 20,50 Euro/qm** in den Städten Neuss und MeerbuschQuelle: BulwienGesa AG, lokales Maklernetz


21

BulwienGesa AG

Während in Neuss bei der Spitzenmiete eine gewisse Volatilitätbeobachtet werden konnte, sind die Märkte in den anderen Kommu-nen des Rhein-Kreises Neuss stabile Märkte mit wenigen Schwankun-gen. In diesen Märkten werden keine spekulativen Bürogebäudeerrichtet, die einen Marktzyklus in Bewegung setzten könnten. AusInvestorensicht kann in diesen Märkten aufgrund der geringenFlächenumsätze auch nicht auf steigende Mieten spekuliert werden.

Im interregionalen Städtevergleich lag Mönchengladbach 2006 miteiner Spitzenmiete von 11 Euro/qm knapp vor der Stadt Neuss undden anderen Vergleichsstädten. Dieser relative Abstand wird sich auchzukünftig nicht verändern, wenngleich von der BulwienGesa AG füralle Städte bis zum Prognosehorizont im Jahr 2011 von einerErhöhung der Spitzenmiete ausgegangen wird. Für die Stadt Neusswird für 2011 eine Spitzenmiete von 11,30 Euro/qm prognostiziert.Dies entspricht einer Steigerung von rund 8 % gegenüber 2006.

Fazit

Die Nachfrage nach Büroflächen im Rhein-Kreis Neuss wird auch inden kommenden Jahren aufgrund steigender Bürobeschäftigtenzahlenweiter zunehmen, wenngleich starke regionale Differenzen bestehen.So werden insbesondere Neuss und Meerbusch, die bereits jetzt dieumsatzstärksten Büromärkte darstellen, vom Wachstum profitieren.Die Spitzenmiete im Rhein-Kreis Neuss verhält sich in den kleinerenKommunen weiterhin wenig volatil, für die Stadt Neuss wird einAnstieg der Spitzenmiete bis 2011 um bis zu 8 % auf 11,30 Euro/qmprognostiziert.


22

BulwienGesa AG


23

BulwienGesa AG

4 LOGISTIKMARKT4.1 Bestand

Der Flächenbestand bei gewerblich und industriell genutzten Gebäu-den und Freiflächen im Rhein-Kreis Neuss beläuft sich auf insgesamtrund 1,45 Mio. qm1. Davon entfallen knapp 1 Mio. qm2 auf überdachteNutzflächen gewerblich, industriell oder logistisch genutzter Objekte.Erwartungsgemäß entfällt mit rund 50 % auf die Stadt Neuss dergrößte Flächenanteil, was auch auf die umfangreichen Logistikflächenim Hafenbereich zurückzuführen ist. Durch die Autobahnnähe unddamit die hohe Attraktivität für Logistiker bedingt folgen die StädteDormagen und Grevenbroich auf den Plätzen.

1 laut Flächenerhebung 2007 der amtlichen Statistik des LDS NRW. (Auswertung ausFlächenkataster)

2 Schätzung der BulwienGesa AG auf Basis von Luftbildauswertungen

Verteilung der überdachten Industrie/Gewerbe- und Logistikflächenim Rhein-Kreis Neuss

Kommune

Stadt Neuss

überdachte Logistik- undIndustriefläche in qm

560.000

Anteil in % amGesamtbestand

57,0Stadt DormagenStadt GrevenbroichStadt KaarstGemeinde Jüchen

245.00090.000

24,99,2

35.00026.000

3,62,6

Stadt KorschenbroichStadt MeerbuschGemeinde RommerskirchenRhein-Kreis Neuss Gesamt

12.00010.000

1,21,0

5.000983.000

0,5100,0

Quelle: Schätzung BulwienGesa AG auf Basis von Luftbildauswertungen

Gewerbegebiete im Rhein-Kreis NeussGemeinde

Korschenbroich

Gewerbegebiet

Glehn

Fläche ge-samt in qm

259.300

VerfügbareFläche in qm

8.500

Kaufpreis/qmin Euro

75KorschenbroichKorschenbroichKorschenbroichKorschenbroich

Holzkamp/LadestraßeKorschenbroich

71.600498.100

PüllenwegFriedrich-Ebert-Str.

297.90051.200

2.50059.100

7575

31.5004.100

7575

NeussNeussNeussNeuss

HammfeldHabichtweg

700.000100.000

Bonner StraßeTucherstraße

1.015.000450.000

NeussGrevenbroichGrevenbroichDormagen

HafenKapellen

2.330.00055.000

Industriegebiet OstDelrath

1.485.0001.369.100

220.00045.000

k. A.k. A.

20.000260.000

k. A.k. A.

k. A.3.000

k. A.42

138.00053.000

k. A.ab 83

DormagenDormagenDormagenDormagen

HackenbroichKohnacker

529.700259.500

Nord RosellerstraßeTop West

131.100530.000

DormagenDormagenMeerbuschMeerbusch

St. PeterStürzelberg

706.200299.200

In der LohMollsfeld Nord

70.00075.000

117.0000

ab 70k. A.

5.70017.000

ab 110ab 130

70.00015.000

ab 90ab 80

1.9007.800

ab 70ab 103

MeerbuschKaarstKaarstJüchen/Mönchengladbach

Strümper BuschKaarster Kreuz

80.000160.000

Kaarster Seeregiopark 3000

10.0001.200.000

Rommerskirchen Gillbach 55.000

80.00020.000

ab 75ab 150

1.0001.100.000

ab 12060–80

15.000 ab 37,50Quelle: Städte und Gemeinden Rhein-Kreis Neuss


24

BulwienGesa AG

Die Standortqualität des Rhein-Kreises Neuss für Logistiker zeichnetsich insbesondere dadurch aus, dass hier durch ein engmaschigesNetz wichtiger Autobahnverbindungen eine schnelle Erreichbarkeit inalle Richtungen gegeben ist.

Ergänzt werden die gute Lage und die guten Anbindungsqualitätendurch die Verknüpfung von Straße mit anderen Verkehrsträgern wieSchiene und Schiff, die am Standort Rhein-Kreis Neuss mit hoherLeistungsfähigkeit vorhanden sind. Wichtige regionale Distributions-zentren und Europa-Hubs einzelner Unternehmen sind im Rhein-KreisNeuss angesiedelt:

Logistik-Hubs bzw. Zentrallager bedeutender Unternehmen im RKN(Auswahl)

Unternehmen

L'Oreal

überdachteLogistikfläche

13.900

Status

ZentrallagerMitteleuropa

Standort

Kaarst

AsicsUnited Parcel Service

Offergeld LogistikDachser

18.00020.000

Zentrallager EuroparegionalesDistributionstentrum

40.00030.000

diverse RegionallagerregionalesDistributionszentrum

NeussNeuss

DormagenNeuss

Fiege

DHL Logistics

3M Solutions

40.000

23.000

Europa Zentrallagerab 2008regionalesDistributionszentrum

42.000 Zentrallager Europa

Neuss

Grevenbroich

JüchenQuelle: Zusammenstellung BulwienGesa AG

Die präferierten Ansiedlungsräume werden durch entsprechende Flä-chenentwicklung bestätigt. Im Rhein-Kreis Neuss gibt es ausreichendePotenziale für Gewerbeansiedlungen, auch im Logistikbereich. Füreine Weiterentwicklung der Logistikkapazitäten, sei es durch Speziali-sierung oder auch vermehrte Integration in die Prozessketten vonIndustrie und Handel, steht ein hohes Angebot bebaubarer Industrie-und Gewerbeflächen zur Verfügung.

Wichtige Logistikcluster im Rhein-Kreis Neuss sind zum einen derHafen Neuss mit allen angegliederten Einrichtungen und das Gewer-begebiet Bonner Straße in Neuss mit Logistikeinrichtungen von u. a.Asics, UPS, etc. In Dormagen ist insbesondere das GewerbegebietStürzelberg (u. a. Offergeld Logistik) als Logistikstandort hervorzu-

Gewerbegebiete mit Logistikschwerpunkt im Rhein-Kreis NeussGemeinde

Neuss

Gewerbe-gebiet

Hafen

wichtigeNutzer

–

Flächegesamt in qm

2.330.000

VerfügbareFläche in qm

–

Kaufpreis/qmin Euro

–Neuss

DormagenGreven-broichKaarst

BonnerStraßeStürzelberg

Asics,UPSOffergeld

Kapellen

KaarsterKreuz

DHL

L'Oréal

1.015.000

299.200

20.000

15.00055.000

160.000

3.000

20.000

–

ab 80ab 42

ab 150

Jüchen NeusserStraße

3MSolutions

– 0 –

Quelle: Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis Neuss, Zusammenstellung BulwienGesa AG


25

BulwienGesa AG

heben, in Grevenbroich das Gewerbegebiet Kapellen (DHL) und dasGewerbegebiet Ost.

Der Standort Kaarster Kreuz ist durch seine unmittelbare Lage amAutobahnkreuz als wichtigster Logistikstandort in Kaarst (u. a. L'Oréal)einzustufen, während in Jüchen das Gewerbegebiet Jüchen (3MSolutions) den bedeutendsten Standort für Logistiknutzung darstellt.

Fazit

Der Rhein-Kreis Neuss verfügt bereits jetzt – wie die Vielzahl nam-hafer Unternehmen zeigt – über ein attraktives Angebot an Gewerbe-flächen, die für regionale und überregionale Logistiker standortrelevantsind. Neben einzelnen Vermietungsobjekten ist der Logistik- und Ge-werbemarkt vor allem im kleinteiligen Bereich überwiegend eigen-nutzergeprägt.

Hafenanlagen UCT in Dormagen


26

BulwienGesa AG

4.2 Nachfrage

Auch in jüngster Vergangenheit wurden an den LogistikstandortenDormagen und Neuss größere Logistikprojekte realisiert. Die derzeitbedeutendsten Vorhaben, die sich bereits im Bau befinden, bzw. in derEndphase der Planungen sind, sind in Dormagen die Erweiterung derKapazitäten von Offergeld, sowie die Niederlassung von L.T.S. Logis-tik.

Für den Standort Neuss ist die geplante Großlogistikhalle von Fiege imGewerbegebiet am Blankenwasser die derzeit bedeutendste Investiti-on im Logistikbereich. Die neue Halle von Fiege Logistik soll rund60.000 qm Nutzfläche umfassen und rund 80 Mio. Euro kosten. AlsHauptmieter hat Vaillant rund 40.000 qm vor Baubeginn belegt.

Wichtige Logistikprojekte in DormagenObjekt

FEAG

Straße

HamburgerStraße 12

Entwickler

Slough Estates

Nutzflächein qm (gif) ca.

6.000


L.T.S Logistik-TerminalOffergeld

Edisonstraße 25

Zinkhüttenweg

Viktor SeifertGmbHOffergeldLogistik

3.300

20.000

Q1/2008

Q1/2008


In Jüchen ist derzeit die Ansiedlung der Verwaltung und des europäi-schen Zentrallagers des Motorradzubehör/-BekleidungsherstellersPolo geplant. Auf einem rund 70.000 qm großen Grundstück sollenneben den genannten Nutzungen auch Verkaufsflächen und Gastro-nomie entstehen.

In Grevenbroich wird der bereits bestehende Logistikcluster Kapellenderzeit um einen weiteren Bauabschnitt durch den Entwickler SloughReal Estate (künftig Segro) ergänzt. Bis Ende 2007 entstehen hiernoch einmal 9.000 qm Hallenfläche in zwei Einheiten.

Wichtige Logistikprojekte in NeussObjekt

Business ParkFleher Brücke

Straße

HansemannStraße

Entwickler

IVG ImmobilienAG


12.500


Europa-Logistik-zentrum AsicsLogistikzentrumFiege

BonnerStraßeAm Blanken-wasser

Slough Estates

Fiege AG

18.000

60.000

Q4/2005

Q4/2008


Wichtige Logistikprojekte in JüchenObjekt

Verwaltung undeuropäischesZentrallager Polo

Straße

HerberatherWeg

Entwickler

Polo(Eigennutzer)

Nutzflächein qm (gif) ca.auf Grund-stücksfläche70.000 qm

Fertig-stellung

Q1/2009

Birkhart Globistics k. A. Redevco 10.600 Q4/2007Quelle: BulwienGesa AG


27

BulwienGesa AG

In den anderen Gemeinden und den anderen Gewerbegebieten derbereits genannten Städte spielt der Logistikmarkt (Großlogistiker) eineuntergeordnete Rolle. Diese Gewerbegebiete werden überwiegendvon mittelständisch geprägten Eigennutzern aus dem gewerblichenBereich genutzt. Dabei dominieren gemischt genutzte Objekte mitLager-, Service, Ausstellungs- und Büroflächen in unterschiedlicherKombination. Beispielhaft für solche Ansiedlungen sind in Rommers-kirchen die Spedition Dippert mit ca. 1.400 qm Halle/160 qm Büro oderLandowski mit rund 1.100 qm Lager/100 qm Büro. Beide Ansiedlungenerfolgten in den Jahren 2005/2006.

Aufgrund des hohen Eigennutzeranteils und der geringen Flächen-umsätze ist eine Definition von marktgerechten Mietansätzen – in denkleineren Märkten des Rhein-Kreises Neuss – als schwierig anzu-sehen. Die nachgehend genannten Mietansätze können somit nur alsOrientierungshilfe im jeweiligen Markt gesehen werden, wobei grund-sätzlich von Hallen mit moderner marktgerechter Ausstattung (befahr-bar, Rampen, beheizbar, etc.) ausgegangen wird. Im Einzelfall kannbei sehr hochwertigen Hallen mit Spezialausstattung die Miete überder aufgerufenen Spitzenmiete liegen. Bei älteren und/oder einfachenObjekten ist eine Miete unter dem angegebenen Durchschnittsmiet-niveau wahrscheinlich.

Wichtige Logistikprojekte in GrevenbroichObjekt

LogistikzentrumKapellen II

Straße

Talstraße

Entwickler

Slough RealEstate

Nutzflächein qm (gif) ca.

9.000



Mietvolatilität spielt in den Märkten wegen der eingangs geschildertenVoraussetzungen (Eigennutzeranteil, geringe Flächenumsätze, etc.)derzeit keine Rolle.

Fazit

Die Nachfrage nach Logistikflächen im Rhein-Kreis Neuss bildet teil-weise Cluster in einzelnen Kommunen (Dormagen, Neuss), dennochkönnen auch die anderen Kommunen von der Nachfrage nach Logis-tikflächen profitieren. Das wenig volatile Spitzenmietniveau bewegtsich derzeit zwischen 4,00 und 6,00 Euro/qm.

RommerskirchenJüchen

KorschenbroichNeussKaarst

GrevenbroichDormagenMeerbusch

0 1 2 3 4 5 6 7

Durchschnittsmiete Spitzenmiete

Logistikspitzen- und Durchschnittsmieten in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss 2007



28

BulwienGesa AG


29

BulwienGesa AG

5 INVESTMENTMARKT

Der Investmentmarkt im Rhein-Kreis Neuss (Stadt Neuss) wies in denJahren 2004–2006 ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 400 (311)Mio. Euro auf. Dabei lag der Schwerpunkt nach Verkaufsvolumen beider Klasse der reinen Büroobjekte zusammen mit den reinen Gewer-be- und Produktionshallen bei jeweils rund 30 Mio. Euro.

Gewerbe und Produktionshallen mit

Büroanteil

unbebaute Gewerbegrundstücke

Gewerbe und Produktionshallen

Büroobjekte

0 10 20 30 40

Transaktionsvolumen in Mio. Euro

0 10 20 30 40 50 60

Kauffälle

Transaktionsvolumen in Mio. Euro

Anzahl der Kauffälle

Gewerbliches Investmentvolumen im Rhein-Kreis Neuss2004 bis 2006 (ohne Neuss)

Quelle: Gutachterausschuss des Rhein-Kreises Neuss

Dabei waren vor allem die aktiveren Märkte Neuss, Grevenbroich undMeerbusch Ziel der Anleger. Die meisten Objekte gingen im Rahmeneines Portfoliodeals über die Bühne, d. h. dass nicht nur ein Objekt imRhein-Kreis Neuss den Besitzer wechselte, sondern mehrere Objekteim Bundesgebiet gleichzeitig. Da im vergangenen Jahr bundesweit einInvestitionsboom ausländischer Investoren in Deutschland zu be-obachten war, konnte im Zuge dieser Steigerung auch der Rhein-KreisNeuss vom Anlagedruck ausländischer Investoren profitieren. Die In-vestoren stammten aus Luxemburg, Österreich, den USA, Großbritan-nien und Deutschland.

Gewerbe und Produktionshallen mit

Büroanteil

unbebaute Gewerbegrundstücke

Büroobjekte

0 50 100 150

in Mio. Euro

2004 2005 2006

Gewerbliches Investmentvolumen in der Stadt Neuss 2004 bis 2006

Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Neuss


30

BulwienGesa AG

Die Nettoanfangsrenditen lagen 2006 bei Büroobjekten in Neuss imCitybereich bei rund 6,6 % und in dezentralen Lagen bei rund 8,3 %.In den weiteren Gemeinden des Rhein-Kreises Neuss kann für Büro-gebäude eine Nettoanfangsrendite zwischen 8 und 9 % angesetzt wer-den, in Einzelfällen auch darüber.

Im gewerblichen Bereich mischgenutzter Hallen oder reiner Logistik-einrichtungen lag die Nettoanfangsrendite in der Stadt Neuss bei 8 bis8,5 %. Für die übrigen Gemeinden des Rhein-Kreises Neuss mitgutem Autobahnanschluss kann von einem ähnlichen Niveau aus-gegangen werden, da bei Logistikinvestments vor allem die Bonitätdes Mieters und die Vertragslaufzeit für die Rendite ausschlaggebendsind und nicht die Lage innerhalb einer bestimmten Gemeinde.

Wichtige Logistikinvestmentdeals im Rhein-Kreis Neuss 2006 bis 2007Objekt

EuropaLogistik-zentrumAsics

Adresse

BonnerStraße,Neuss

Verkäufer

Slough Com-mercial Proper-ties GmbH

Investor

Standard LifeEuropean Pro-perty GrowthFunds

Nutz-flächein qm22.000

Kaufpreisin Mio.Euro17,0

Jahr

2007

–

–

Nissanstraße1, Neuss

Lilienthal-straße 9,Grevenbroich

Orion CapitalManagersGmbH

Orion CapitalManagersGmbH

Halverton RealEstate Invest-ment Manage-mentHalverton RealEstate Invest-ment Manage-ment

30.600

15.200

zusam-men für

22,0

2006

2006


Wichtige Büroinvestmentdeals im Rhein-Kreis Neuss 2006 bis 2007Objekt

JagenbergVerwaltungs-gebäude

Adresse

Jagenberg-straße 1,Neuss

Verkäufer

UBS (D) Euroinvest Immobilien

Investor

Alstria OfficeAG

Nutz-flächein qm20.502

Kaufpreisin Mio.Euro

–

Jahr

2.007

CreditreformHaupt-verwaltung

Arcus

Eurocenter

–

Hellers-bergstr. 12,Neuss

Carl-Schurz-Str.2, Neuss

DIC DeutscheImmobilienChancen

Deka-Immobilien-Fonds

Europa-damm 2–6,Neuss

Zollstraße1–7, Neuss

HGA CapitalGrundbesitzund AnlageGmbHWestInvest 1

Luxemburgi-sche Gesell-schaft mitVersicherungOaktreeCapitalManagement

7.500

12.523

DrinaghCo-operativeLtd.

IVG Immobili-en AG

11.200

601

19

2.007

2.006

14

–

2.006

2.006

HeadquarterAsics

–

Pontis 1

Hanse-mannstraße67, NeussRobert-Bosch-Str.1, Meer-busch

TBPGeneralplaner

Bauwens DevelopmentGmbH & Co.KG

Otto-Hahn-Straße 10,Meerbusch

Otto-Hahn-Straße 4, Meerbusch

–

Warburg-HendersonPan-EuropaFonds Nr. 1

ConstantiaReal Estate

CalamaraGmbH

3.283

3.100

ImmoKapitalanlageAG -immofonds 1CS PropertyDynamic

3.115

8.184

–

2.006

2.006

6

18

2.006

2.006



31

BulwienGesa AG

Fazit

Der Investmentmarkt im Rhein-Kreis Neuss war in den Jahren 2006und 2007 vor allem durch die Investitionstätigkeit ausländischer Inves-toren geprägt, die bundesweit Portfolios angekauft haben. Dabeiwaren vor allem voll vermietete Objekte mit bonitätsstarken Mieternund langen Mietvertragslaufzeiten gefragt. Das Renditeniveau lag beiBüroobjekten zwischen 6,6 % in den Citylagen in Neuss und bis zu8,3 % in den weiteren Gemeinden. Bei Logistik- und Gewerbeobjektenist eine Nettoanfangsrendite zwischen 8 und 8,5 % im gesamten Kreisanzusetzen.


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BulwienGesa AG rese arch • anal yse • con sult ing

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Dieser Marktbericht wurde mit freundlicher Unterstützung der

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sowie den Wirtschaftsförd erern der Städte und Gemeinden im Rhein- Kreis Neuss erstellt.

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BulwienGesa AG

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Berlin, der 2. Oktober 2007


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