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Brookfield Incorporações S.A.
Apresentação de Resultados 1T12
14 de Maio de 2012
| Brookfield Incorporações S.A.
Aviso Importante
Este documento contem consideracoes futuras referentes as perspectivas do negocio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e as perspectivas de crescimento da Brookfield Incorporacoes S.A.. Estas sao apenas projecoes e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administracao da Brookfield Incorporacoes S.A. em relacao ao futuro do negocio e seu continuo acesso a capitais para financiar o plano de negocios da Brookfield Incorporacoes S.A.. Tais consideracoes futuras dependem, substancialmente, de mudancas nas condicoes de mercado, regras governamentais, pressoes da concorrencia, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, alem dos riscos apresentados nos documentos de divulgacao arquivados pela Brookfield Incorporacoes S.A. e estao, portanto, sujeitas a mudancas sem aviso previo. Cabe ressaltar tambem que todos os dados, exceto quando mencionado, dos anos anteriores a 2008, inclusive, sao pro forma.
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Resultados
| Brookfield Incorporações S.A.
731
672
1T11 1T12
Destaques do Primeiro Trimestre de 2012
• Resultados operacionais fortes, com crescimento de 25% nas vendas contratadas e aumento da VSO para 22%
• Estratégia estabelecida de foco em mercados selecionados e operações totalmente integradas
resultou em aumento de vendas • Lançamentos totalizaram R$380 milhões no primeiro trimestre, uma redução de 18% quando
comparados ao primeiro trimestre de 2011, em linha com a tendência do mercado • Forte desempenho operacional não foi refletido nos resultados financeiros, com o lucro líquido
negativamente impactado por distratos, ajustes de custos e despesas operacionais. • Distratos – aumentaram em números absolutos, mas ficaram em linha com o aumento das
entregas de 2012.
Entrega de unidades
4
-8,0%
| Brookfield Incorporações S.A.
• Ajustes de Custo – R$21,4 milhões de custos adicionais, em parte consequência do processo de orçamento aprimorado, já uniformizado em todas unidades de negócio. Conclusão do processo de revisão esperado para 2T12.
• Despesas operacionais:
• Despesas de marketing e vendas: além das despesas com os lançamentos de 1T12, despesas de marketing cresceram principalmente devido ao alto volume de lançamentos de 4T11, que tiveram despesas reconhecidas em 1T12, mas também devido às despesas com lançamentos de 2T12. Total de despesas de marketing e vendas ficaram em linha com as despesas do 4T11.
• Despesas gerais e administrativas cresceram quando comparadas com 1T11, pois durante 2011 reforçamos nossas áreas de gestão operacional para conseguir apoiar o nível de atividades mais elevado, o aumento das entregas e do número de clientes ativos.
• Iniciativas para melhorar o gerenciamento da carteira de clientes e controlar custos, de forma a colocar a Companhia em bases mais sólidas, e manter rentabilidade mesmo em períodos de rápido crescimento.
• Venda parcial do terreno Tamboré por R$46 milhões. Valor total recebido em Abril.
AnálisedasDespesasOperacionais 1T12 1T11 2011 2010
DespesasdeVendas/VendasContratadas 6,4% 5,3% 4,2% 4,3%
DGA/VendasContratadas 6,2% 6,1% 3,7% 4,2%
DespesasdeVendas+G&A/VendasContratadas 12,6% 11,4% 8,0% 8,6%
Destaques do Primeiro Trimestre de 2012
5
Em linha com o nível da operação
Desempenho Operacional 1T12
| Brookfield Incorporações S.A. 7
9.8% 8.2%
-23.1%
Lançamentos
Lançamentos totalizaram R$380 milhões em 1T12, uma queda de 18,5% se comparada a 1T11
Distribuição geográfica dos lançamentos: 43% em São Paulo, 44% no Rio de Janeiro e 13% no
Centro-Oeste.
466 358 466
1.711
466 331135253 447
94
49
466
746913
1.805
466380
1T11 2T11 3T11 4T11 1T11 1T12
Lançamentos (R$ milhões)
Residencial Corporativo Salas Comerciais
1.158
2.219 2.3003.001
331
1.44070 34
13565 386
648
794
49
2.663
2.6752.981
3.930
380
2008 2009 2010 2011 1T12
Lançamentos (R$ milhões)
Residencial Corporativo Salas Comerciais
-18,5%
Lançamentos (R$ mm) Preço das Unidades
Residencial 331 87,1% 466 100,0% 3.001 76,4% 2.300 77,1%
Econômico Até R$170 mil 70 18,5% 92 19,7% 843 21,4% 258 8,6%
Médio-Baixo Entre R$170 mil e R$350 mil - 0,0% 153 32,8% 963 24,5% 1.006 33,7%
Médio Entre R$350 mil e R$500 mil 139 36,5% 37 7,9% 641 16,3% 548 18,4%
Médio-Alto Entre R$500 mil e R$1 milhão 76 20,1% 120 25,8% 249 6,3% 167 5,6%
Alto Acima de R$1 milhão - 0,0% 64 13,7% 246 6,3% 182 6,1%
Lotes 46 12,1% - 0,0% 59 1,5% 139 4,7%
Comercial 49 12,9% - 0,0% 929 23,6% 682 22,9%
Corporativos - 0,0% - 0,0% 135 3,4% 34 1,1%
Salas Comerciais 49 12,9% - 0,0% 794 20,2% 648 21,7%
Total 380 100,0% 466 100,0% 3.930 100,0% 2.981 100,0%
1T12 1T11 2011 2010
| Brookfield Incorporações S.A. 8
23.7%
19.6%
-23.6%
9.8% 8.2%
-23.1%
Vendas Contratadas
Vendas contratadas totalizaram R$795 milhões em 1T12, crescimento de 24,6% comparado à
1T11
Segmento de média renda representou 39,2% do total das vendas
Vendas Contratadas (R$ milhões) Preço das Unidades
Residencial 720 90,6% 523 81,9% 3.099 70,6% 2.316 64,0%
Econômico Até R$170 mil 232 29,2% 48 7,5% 644 14,7% 343 9,5%
Médio-Baixo Entre R$170 mil e R$350 mil 215 27,0% 242 38,0% 1.212 27,6% 1.043 28,8%
Médio Entre R$350 mil e R$500 mil 97 12,2% 114 17,9% 421 9,6% 369 10,2%
Médio-Alto Entre R$500 mil e R$1 milhão 82 10,3% 64 10,0% 545 12,4% 283 7,8%
Alto Acima de R$1 milhão 44 5,6% 49 7,7% 260 5,9% 99 2,7%
Lotes 50 6,3% 6 0,9% 17 0,4% 180 5,0%
Comercial 75 9,4% 115 18,1% 1.288 29,4% 1.305 36,0%
Corporativos 2 0,2% - 0,0% 617 14,1% 708 19,5%
Salas Comerciais 73 9,2% 115 18,1% 670 15,3% 597 16,5%
Total 795 100,0% 638 100,0% 4.387 100,0% 3.621 100,0%
1T12 1T11 2011 2010
| Brookfield Incorporações S.A.
Velocidade de Vendas
VSO do primeiro trimestre foi de 22%, comparada a 17% de 1T11
VSO de 1T12 ajustada para distratos ficou em 21%
15% 15%
10%9%9%
15%16% 16%
13%
28%
20%22%
17%
28%
32%
28%
22%
1T 2T 3T 4T
VSO (%)
2008 2009 2010 2011 2012
VSO - TOTAL 1T12 4T11 3T11 2T11 1T11 2011
Estoque Inicial 3.270 2.960 3.238 3.152 3.305 3.305
Lançamentos 380 1.805 913 746 466 3.930
Oferta (sem distratos) 3.650 4.765 4.151 3.897 3.855 7.235
Vendas Contratadas 795 1.331 1.330 1.088 638 4.387
VSO (sem distratos) 22% 28% 32% 28% 17% 61%
Distratos 125 167 98 53 52 370
Oferta 3.775 4.932 4.249 3.950 3.907 7.605
VSO 21% 27% 31% 28% 16% 58%
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Estoque de unidades concluídas representa somente 7% do total do estoque
Estoque por estágio de desenvolvimento
Others
Estoque a Valor de Mercado (R$ bilhões)
Estoque (VGV)
Estoque é equivalente a 8 meses de vendas
Estoque, em meses de vendas
21
11 9 8
2009 2010 2011 1Q12
3,9
3,4 3,3 3,1
2009 2010 2011 1Q12
Estoque por Estágio do
Empreendimento (R$ milhões)Residencial %
Salas
Comerciais% Corporate % Total %
Em construção 867 34,3% 48 11,5% 14 10,6% 929 30,2%
Lançamento 1.450 57,4% 364 87,4% 115 88,9% 1.929 62,8%
Concluído 211 8,3% 5 1,1% 1 0,6% 216 7,0%
Total 2.528 100,0% 417 100,0% 129 100,0% 3.074 100,0%
| Brookfield Incorporações S.A. 11
Banco de Terrenos
Venda parcial do terreno de tamboré por R$46 milhões no trimestre. Valor total foi recebido em Abril.
Banco de terrenos totalizou R$17 bilhões em 1T12, o que é equivalente a 4,3 anos de lançamentos, tomando-se como base os lançamentos de 2011
10,4
15,5 15,6
17,218,1
17,0
10,3
5,8 5,8 5,84,6 4,3
2007 2008 2009 2010 2011 1T12
Giro do Banco de terrenos - VGV (R$ Bilhões)
VGV Anos de Lançamento
Banco de Terrenos
(30/03/2012)
Área Vendável
(000 m²)%
VGV
(R$ Milhões)%
São Paulo 2.156 39% 7.650 45%
Rio de Janeiro / Sul 1.643 30% 3.568 21%
Centro-Oeste 1.745 31% 5.796 34%
Total 5.544 100% 17.014 100%
Desempenho Financeiro em 1T12
| Brookfield Incorporações S.A.
731
672
1T11 1T12
Receita Líquida
Receita líquida em 1T12 diminuiu 8% em comparação com 1T11, principalmente devido à:
(i) Sazonalidade no reconhecimento de receita devido à concentração de
lançamentos no último trimestre de 2011. Como a construção normalmente
começa 6 meses após lançamento, as receitas relacionadas ao progresso da
construção destes projetos somente começam a ser reconhecidas em 2T12; e
(ii) Um maior volume de distratos no trimestre.
Receita Líquida (R$ milhões)
Efeitos dos distratos
Concentração de lançamentos
- 8.0%
13
4T11 4T10
Lançamentos 1.805 1.113
Lançamentos como percentual de 2011 46% 37%
Vendas contratadas 1.331 980
Vendas contratadas de unidades em estágio de lançamento 1.110 676
Vendas contratadas de unidades de lançamento como
percentual total e vendas no trimstre 83% 69%
Média de 2011
(milhões de Reais) 1T12 1T11 2011 FY por Trimestre $ %
Distratos líquidos 95,2 28,9 203,7 50,9 44,3 87%
Estorno de receita líquida 62,8 14,8 134,5 33,6 29,2 87%
Estorno de custo (45,1) (10,5) (92,6) (23,1) (22,0) 95%
Estorno de lucro bruto 17,7 4,3 42,0 10,5 7,2 69%
IR/CSSL (1,9) (0,4) (4,0) (1,0) (0,9) 87%
Estorno de lucro líquido 15,8 3,9 37,9 9,5 6,3 67%
Diferença (1T12/Média 2011)
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Lucro Bruto e Margens
O lucro bruto em 1T12 caiu R$51,9 milhões em comparação com 1T11, principalmente
devido a:
(i) Receitas mais baixas; e
(ii) Custos adicionais de R$21,4 milhões em alguns projetos
Lucro bruto e Margem bruta (R$ milhões)
A margem bruta ajustada de 1T12 cresceu 110pp em comparação com 4T11, porém caiu
340 pp em uma comparação com o mesmo período de 2011.
221
169
1T11 1T12
-23,5%
30,2%
25,1%
1T12 4T11 3T11 2T11 1T11
Margem Bruta 25,1% 26,5% 25,3% 28,4% 30,2%
Margem Bruta Ajustada 32,1% 31,0% 33,2% 34,0% 35,5%
| Brookfield Incorporações S.A.
Desempenho Financeiro
65,8 (21,4)
(11,9)
4,0
20,2
Lucro Líquido
1T11
Custos
adicionais Lucro Líquido
1T12
(27,5)
DGA Despesas
Financeiras
Distratos
(21,2)
Outros
Efeitos*
* Outros Efeitos incluem:
• Sazonalidade no reconhecimento de receita
• Diferenças na capitalização de juros
• Diferenças na margem bruta ajustada
• Outros
Lucro líquido (R$ milhões)
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R$ Milhões 1T12 4T11 3T11 2T11 1T11
Caixa e Aplicações Financeiras 1.141,8 958,8 1.133,3 929,7 989,3
Dívida Total 3.731,3 3.252,7 3.295,4 2.956,7 2.541,6
SFH 1.052,7 891,8 979,0 943,8 695,1
Dívida Corporativa 2.678,6 2.360,8 2.316,4 2.012,9 1.846,5
Dívida Líquida 2.589,5 2.293,8 2.162,1 2.026,9 1.552,4
Variação da Dívida Líquida 295,7 131,7 135,2 474,6 369,8
Operacional 295,7 108,3 77,3 167,8 369,8
Recompra de Ações 0,0 23,4 57,9
Dividendos 103,6
Pagamento MB 203,2
Patrimônio Líquido 3.023,9 3.017,8 3.056,4 2.993,3 2.748,1
Dívida Líquida / PL 86% 76% 71% 68% 56%
Dívida Líquida ex-SFH / PL 51% 46% 39% 36% 31%
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Empréstimos e Financiamentos
O saldo de financiamentos de projeto (SFH) cresceu 51%
Atualmente, SFH equivale a 41% da dívida líquida e a 28% do total da dívida
Aumento de 51%
O total de SFH contratado ao final de 1T12 era de
R$4,4 bilhões, dos quais R$3,2 bilhões ainda não
havia sido desembolsados pelos bancos credores
Essa quantia equivale a 78% dos custos futuros de
construção dos projetos já lançados
A Brookfield emitiu R$ 421 milhões de CRIs durante
o primeiro trimestre, com vencimento em 3 anos e
taxas de juros de IPCA + 5,8% p.a. ou 108% do CDI
p.a.
207
469269
80 27
333
683
400890
372
2012 2013 2014 2015 2016
CronogramadeAmor zações1T12
SFH Dívidacorpora va
| Brookfield Incorporações S.A.
Conclusões
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No. of employees involved in production line
• Trimestre com desempenho operacional forte • Vendas altas • Melhoria contínua na velocidade de vendas
• Estratégia comprovada de liderança em participação nos mercados escolhidos
e de seletividade na presença nacional
• Iniciativas que colocarão a Companhia em bases mais sólidas: • Critérios de análise de crédito mais rígidos a partir de 2010 • Melhorias no processo de orçamento e padronização total
• Objetivos estratégicos já atingidos • Redução do custo da dívida através do uso mais intensivo de
financiamentos do SFH • Venda parcial de terrenos de longo prazo • Melhora no consumo de caixa de 2012 – securitização de R$262 milhões
com liquidação financeira prevista para 2T12.
• Ambiente econômico estável, forte demanda por imóveis e melhorias em eficiência para atingir retorno sobre patrimônio líquido mais alto 17
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Contatos do RI
Contact
Cristiano Gaspar Machado
Diretor Financeiro e de Relações com Investidores
Avenida das Nações Unidas, 14.171 – 14º andar – Torre B
São Paulo - SP. Brasil
04794-000
Telefone: +55 11 3127-9488
E-mail: [email protected]
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