bodanmarknyt nr. 80 - januar 2007

Vi har en plan Samarbejde giver besparelser

En halv million i besparelse er første resultat af strategisk samarbejde.

Læs side 7

Vi skal allerede nu udarbejde planer for modernisering af bebyggelserne.

Leder side 2

Det handler om tryghed

Brandsikring er et fælles ansvar – ejendomsfunktionærer på kursus i brandsikkerhed.

Læs side 9

Nr. 73 April 2005Nr. 80 Januar 2007

Søndag den 5. november ind-gik regeringen en ny boligaf-

tale med Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre. Aftalen blev den foreløbige afslutning på slåskam-pen om Landsbyggefondens mid-ler. I de næste fire år vil beboernes opsparing fortsat blive brugt til at betale for nybyggeri. Dermed tvin-ges beboerne i den almene sektor igen til at aflaste statskassen, samtidig med at deres egne hjem forfalder.

Siden 2002 har regeringen hentet 8 milliarder fra Landsbyggefonden, hvilket svarer til 16.000 kr. fra hver af landets 500.000 almene boliger. Før 2002 gik hver krone af beboernes opsparede penge til renovering af sektorens mange aldrende boliger, men med bolig-forligene i 2002 og 2005 blev Landsbyggefonden pålagt at betale 50% af statens udgifter til nybyggeri. I forbindelse med dette års finanslovsforhandlinger var

det regeringens ønske at fortsætte sidste års etårige forlig, hvilket ville have betydet at yderligere 3,1 milliarder (eller 6.000 kr. pr. bolig) skulle overføres fra Landsbyggefonden til statskassen over de næste fire år. Så galt gik det dog ikke.

Gode og dårlige nyheder – et overblikLandsbyggefonden skal fortsat betale til statens nybyggeri, men efter forhandlinger mellem rege-ringen, Det Radikale Venstre og Dansk Folkeparti sænkes fondens del af udgifterne fra 50% til 25%, og den forventede betaling indtil 2010 bliver dermed 1,6 milliarder kr. Til gengæld vil 2/3 af beboer-nes indbetalinger fremover gå til Landsbyggefonden, mens bolig-foreningens egen fond kun får 1/3. Hidtil har fordelingen mellem de lokale dispositionsfonde og Landbyggefonden været 50/50.

fortsættes på side 3

Kamp til stregen om finanslov 2007Dræningen af Landsbyggefonden fortsætter – på trods af Socialministeriets egen rapport, der tydeligt viser et stort behov for renovering af den almene boligsektor

Af informationsmedarbejder Mette Kramshøj Flinker

Almene beboere skal stadig aflaste statens finansiering af ældreboliger, som f.eks. de 22 ældreboliger i afdelingen Vedbæk Fjord ved Vedbæk station i Nordsjælland.

Overskrift

tekst

2 BoDanmarknyt∙nr 80

BoDanmarknyt

Nr. 80 Januar 2007

Udgives af:

Boligkontoret Danmark

Lundsgade 9

2100 København Ø

Redaktion:

Michael Demsitz ansv.

Anders Juel Hansen

Mette Kramshøj Flinker

Redaktionen afsluttet 20. december

Udsendes til:

Organisationsbestyrelsesmedlemmer,

afdelingsbestyrelsesmedlemmer

og suppleanter i Boligkontoret

Danmarks medlemskreds. Alle

ansatte i Boligkontoret Danmark

samt ejendomsfunktionærer i

medlemskredsen.

Oplag 2.500

Alment andelsselskab

Lundsgade 9

2100 København Ø

Tlf.: 35 44 80 80

Fax. 35 44 80 01

[email protected]

www.boligkontoret.dk

Vi har en plan

Fra årsskiftet bliver vores vig-tigste samarbejdspartnere,

kommunerne, to, tre eller fire gange større. Kommunale politikere og embedsmænd er midt i en proces, hvor alt bliver endevendt og omor-ganiseret. Det sætter også samarbej-det med boligforeningerne på dags-ordenen og indgår i den igangvæ-rende diskussion om vores fremtid.

Boligselskabernes Landsforening (BL) spillede i foråret 2006 ud med sine ideer til ændringer på områ-det – ”En retfærdig boligpolitik”. Kommunernes Landsforening (KL) udsendte i august sit oplæg ”Reform af den almene boligsektor” og ende-lig kom i september 2006 embeds-mandsudvalgets grundige rapport, ”Den almene sektors fremtid”. De tre udspil føjer sig til en årelang dis-kussion om det almene boligområde.

Er det nu bare snak, som ingen ste-der hen fører? Nej, den megen snak er netop en del af processen – ved at ”italesætte” problemer og løsnin-ger vænner vi os til tanken om, at der skal ske betydelige ændringer.

En del af finanslovsforliget indebar, at der blev nedsat et udvalg med BL, KL og ministeriets folk. De skal i foråret 2008 komme med et forslag til ændringer på det almene bolig-område. Det er de ”tunge drenge” med kendskab til alle kroge af den almene sektor, der nu skal komme med et udspil. Vi må forvente et realistisk bud på, hvordan fremti-dens samarbejde mellem kommuner og boligforeninger kan håndteres.

Det er ikke nogen hemmelighed, at embedsmænd i ministerier og kom-muner ikke er glade for at give os frie tøjler, men snarere hælder til en almen sektor, der i større udstræk-ning skal arbejde via en form for kontrakt med landets kommuner.

Også vores opbygning, med et omfattende beboerdemokrati i mange små og sårbare afdelinger og boligorganisationer, bliver sat på dagsordenen. Her har de nye og større kommuner et meget stærkt ønske om at få færre boligorgani-

sationer, færre besluttende forsam-linger, når kommunen skal løse sine boligsociale opgaver.

Den medicin kommunerne fik af Folketinget – slå jer sammen eller vi gør det for jer – ønsker kommu-nerne at give til boligselskaber og boligforeninger. Vi skal med andre ord være indstillet på at gå ind i en åben diskussion om at ændre vores struktur ellers bliver det ”gjort” for os. Men det er lige så vigtigt, at vi ser mulighederne i situationen.

Vi skal gøre alt for at trække den kommende løsning over mod større frihed og spillerum for os. Det er kun, hvis vi får reelle muligheder for at tænke anderledes og opbløde vores image af ”sociale boliger”, at vi kan skabe boligområder med en mere varieret beboersammensæt-ning.

Vi skal allerede nu udarbejde planer for modernisering og ændring af bebyggelserne, så de kan matche kravene på morgendagens boligmar-ked. Vi skal kortlægge og investere i den sociale kapital – de netværk og relationer der er beboerne imellem – der er livsnødvendig, når vi skal løfte vores boligsociale opgave.

Boligkontoret Danmark vil i 2007 komme med et udspil til alle med-lemmer om at starte debatten og få lagt langsigtede planer for boligaf-delingerne. Det er nu, vi skal gribe chancen og være med til at definere vores fremtid. Det er en opgave, vi kun kan løfte sammen. Derfor håber jeg, at alle bestyrelsesmed-lemmer tager godt imod vores for-slag, så vi sammen med beboerne kan lægge sporene til fremtiden for vores boligområder.

Af Michael Demsitz, Administrerende direktør, Boligkontoret Danmark

Boligkontoret Danmarks,

administrerende direktør,

Michael Demsitz.

BoDanmarknyt∙nr 80 3

De lokale dispositionsfonde skal derudover i større udstrækning pålægges opgaver med at støtte renoverings- og forbedringsarbejder i boligforeningens boligafdelinger. F.eks. når Landsbyggefonden skal yde støtte til en boligafdeling. Dispositionsfonden skal betale, når en boligafdeling har lejetab på ledi-ge boliger, hvis dispositionsfonden har flere midler end det lovpligtige mindstebeløb pr. bolig – i øjeblikket 3.881 kr.

En god nyhed fra årets boligfor-lig er beslutningen om at forhøje Landsbyggefondens investerings-ramme til renovering fra 1,5 mil-liarder til 2,4 milliarder om året. Heraf vil 150 millioner kroner blive øremærket til tilgængelighed i boli-gerne. Aftalen gælder for perioden 2008 - 2012.

Landsbyggefonden vil desuden få mulighed for at give op til 400 mil-lioner om året i tilskud til initiativer, der skal forbedre de sociale vilkår i problemramte boligområder og forebygge ghettoisering. Der vil for eksempel kunne søges om støtte til at oprette mødesteder for beboerne eller arrangere beskæftigelsesfrem-mende aktiviteter, der kan bygge bro mellem boligområdet og det omgivende samfund. Inden for den samlede ramme, kan der i denne for-bindelse bruges op til 200 millioner kr. på regulære huslejenedsættelser. Endelig vil der blive nedsat et udvalg, der skal komme med forslag til den fremtidige styring af den almene boligsektor. Med deltagelse af Boligselskabernes Landsforening og Kommunernes Landsforening vil formålet med udvalgets arbejde være at sikre færre regler, mere ansvar og friere rammer for boligorganisationerne og kommunerne.

Vi har brug for pengeneMed en større investeringsramme til renovering og en mindre andel i finansieringen af nybyggeri synes vinden – trods alt – at blæse i den rigtige retning for de almene boli-gers beboere – i hvert fald set i lyset af de sidste fire års boligpo-litik. Dette skyldes ikke mindst de almene boligorganisationers egen offensive indsats i september og oktober. Med Boligselskabernes Landsforening i spidsen blev der gennem debatter og kampagner lagt massivt pres på både de radi-

kale og Dansk Folkeparti i ugerne op til det endelige forlig.

Selvom boligforliget i medierne er blevet fremstillet som den rene gaveregn til den almene sektor med overskrifter som ”Bred boligsocial indsats er sikret” og ”Milliarder til renovering af lejeboliger”, er der dog stadig tale om en årlig overfør-sel af penge fra de almene lejeres fonde til statskassen. Penge som er sparet op gennem beboernes fort-satte huslejeindbetalinger, der – når lånene er betalt ud – går videre til fondene. Penge som først og frem-mest burde bruges til at forbedre vilkårene for de mennesker, der har betalt dem. Der er nemlig hårdt brug for dem alle sammen, hvis den almene boligsektor skal have mulig-hed for at sikre den renovering og fornyelse, der er nødvendig for at styrke konkurrencedygtigheden i forhold til andre boligformer.

Først og fremmest er der behov for en helt grundlæggende renovering af et stort antal almene boliger. Dette gælder især de mange byg-gerier, der i løbet af 1960erne og 70erne blev opført hurtigt og bil-ligt. Der skal desuden være mulig-hed for at foretage en lang række indendørs moderniseringer, for eksempel at sammenlægge mindre boliger til større og lave badevæ-relser og nye køkkener. Der er også brug for at fokusere mere på uden-dørsarealerne, der er vigtige områ-der i arbejdet for at skabe en tryg

og indbydende atmosfære omkring boligerne.

Den boligsociale opgaveHvis vi ikke har mulighed for at fortsætte arbejdet med at gøre de almene boliger attraktive på markedet, vil de mennesker, der kan vælge mellem flere forskellige boligformer, begynde at fravælge den almene bolig. Dette får indfly-delse på beboersammensætningen, som vil udvikle sig i retning af ghet-toisering. Den samfundsopgave den almene boligsektor hermed tager på skuldrene, burde den få 100 % opbakning til at udføre. Derfor er det ikke rimeligt at lejerne, som i forvejen repræsenterer den gruppe, der har de laveste indkomster, skal betale ekstra meget til et fælles gode, der skal løse det offentliges forpligtelser.

Overførslen af penge fra den almene sektor er med til at øge uligheden i samfundet. Derfor burde forligspartierne se mere på konsekvenserne af deres politiske beslutninger i stedet for at fokusere på det juridiske grundlag for at tage af Landsbyggefonden. Selvom det også var et af fondens oprindelige formål at støtte nybyggeri, er det ikke det, der er mest behov for i dag. Boligpolitikken bliver nødt til at følge boligområdets udvikling – i stedet for at begrunde handlingen med røster fra fortiden, må man lære at se på, hvad der er bedst for fremtiden.

Landsbyggefondens støtte til renoveringer forhøjes, så der de næste år kan investeres for 2,4 mia. kr. Lerbakken i Helsingør har i år fået lovning på støtte fra fonden – foreløbig svarende til 66 kr. pr m2 om året. Men udgifterne til udskiftning af bebyggelsens trappetårne og tage samt renovering af træværket vil betyde store huslejestigninger, hvis ikke fondens støtte forhøjes. Byggeriet er fra 1988 og huslejen er inden renovering 957 kr. pr. m2, svarende til 7.175 kr. inklusiv varme for en 3-værelses lejlighed på 76 m2.

Fortsat fra forsiden

� BoDanmarknyt∙nr 80

Den almene sektors fremtid Den 12. september 2006 blev den længe ventede rapport fra Socialministeriet endelig offentliggjort. Embedsmandsrapporten om fremtidsperspektiverne i den almene sektor havde været længe undervejs og blev imødeset med stor spænding af alle, hvis hjerter banker for – eller imod – det almene boligmarked.


Embedsmandsrapporten om den almene sektor udsprang af sid-

ste års etårige boligforlig. Formålet med den var at skabe et grundlag for fremtidens lovgivning på områ-det, og der blev derfor fokuseret på tre hovedtemaer: Den fremtidige anvendelse af den almene sektors midler, mulighederne for at øge den almene sektors selvfinansiering samt sektorens fremtidige styrings-former.

På de næsten 500 sider beskriver rapporten de problemstillinger og opgaver, den almene sektor står overfor. Den giver desuden en række bud på forskellige løsnings-modeller, der skal ruste sektoren til at varetage de boligsociale opgaver og fastholde rollen som et godt og attraktivt alternativ til andre boligformer. De almene boliger skal fortsat være et tilbud til grupper med særlige behov og samtidig være med til at sikre et varieret og afbalanceret boligmarked. Der skal derfor fastsættes nogle længere-varende tidshorisonter, som kan danne nogle mere stabile rammer for det kommende arbejde.

Vi har ikke råd til det heleReaktionerne på rapporten har i

overvejende grad været positive – også på vores side af hækken. For selvom initiativet kom fra regeringen, de radikale og Dansk Folkeparti, der på det tidspunkt netop havde vedtaget en ny milli-ardoverførsel fra Landsbyggefonden til statskassen – så var der intet i rapporten, der bakkede op om regeringens planer om igen i år at inddrage lejernes penge. Tværtimod bekræftede embeds-mændenes undersøgelser det, som Boligselskabernes Landsforening og mange andre hele tiden har sagt: at der ikke er penge nok i hverken organisationerne eller Landsbyggefonden til at dække det stigende behov for renovering og ghettoindsats, så længe vi også skal betale til statens nybyggeri.

Rapporten henviser til de tre for-skellige moderniseringsscenarier, som Landsbyggefonden selv ope-rerer med. A, B og C-scenarierne afspejler forskellige ambitionsni-veauer for omfanget af fremtidige renoveringer – fra den mest skra-bede udgave, hvor kun det aller-mest nødvendige er muligt (A), til den mest gennemgribende udgave, hvor de almene bebyggelser gøres fuldt ud konkurrencedygtige i for-

hold til resten af boligmarkedet (C). Afhængigt af scenariet vil renove-ringerne, ifølge rapporten, kræve årlige investeringer på mellem 3 og 8,2 milliarder kroner.

Bundet på hænder og fødder eller fri som fuglen?Også i forbindelse med spørgs-målet om styringsformer opstiller rapporten tre modeller. Den første model er en mere eller mindre uæn-dret udgave af den regelstyring, vi kender i dag. Der har dog været bred enighed blandt politikerne om, at der netop på dette punkt er brug for at tænke i nye baner, hvis målene skal nås. Den almene sek-tor har først og fremmest brug for færre regler og mere frihed. Derfor foreslår model 2 en frisættelse af sektoren, der løsner de snærende bånd og giver magten – og ansvaret – til boligorganisationerne. Model 2 bygger på den såkaldte hollandske nulstillingsreform, hvor mellemvæ-rendet mellem staten og sektoren gøres op. Den almene sektor tager herefter selv alle beslutninger og forhandler lokalt med kommunerne. Alle indtægter bliver i sektoren – til gengæld bortfalder den offentlige støtte.

Socialministeriets rapport beskriver det store behov for modernisering af almene boliger, som f.eks. i Nørrevænget II i Nakskov almen-nyttige Boligselskab. Bebyggelsen får skiftet tage, reno-veret facader og udskiftet faldstam-mer med hjælp fra Landsbyggefonden. Bebyggelsen trænger også til udskiftning af var-meanlægget og modernisering af badeværelserne, men mangler penge til moderniseringen.

Den tredje model kan ses som et kompromis mellem model 1 og 2. I stedet for den bundne regelstyring foreslår model 3 en mål- og aftale-styring, hvor staten fastlægger de overordnede mål og rammer, men overlader det til et samarbejde mel-lem kommunerne og boligorgani-sationerne at vælge, hvordan opga-verne skal løses. Sektoren bliver ikke frisat, men får mulighed for athandle frit inden for de fastsatte rammer.

Med november måneds boligforlig er det som bekendt blevet besluttet at nedsætte et udvalg, der skal tage stilling til en reform af den almene sektors styringsformer. Udvalget vil bestå af repræsentanter fra Kommunernes Landsforening og BL, der sammen med forligspartierne skal drøfte retningen for de næste skridt i debatten om den almene sektor. I spørgsmålet om den frem-tidige styring skal der her tages stil-ling til, hvordan hver enkelt model vil være i stand til at løse en række overordnede opgaver. Der skal blandt andet sikres lave huslejer, der hvor behovet er størst, udlejnin-gen skal være mere gennemskuelig og der skal gøres en ekstra indsats mod ghettodannelse.

Staten, kommunerne eller boligorganisationerne?Der er fordele og ulemper ved alle tre modeller. Den ”gamle” model med statslig regelstyring sikrer en ensartet behandling af alle boligor-ganisationer, men kan netop der-for også opleves som et tungt og ufleksibelt maskineri. Erfaringerne fra Holland har derimod vist, at den helt frisatte og selvfinansierende model giver mere effektiv drift og større fleksibilitet – men også at balancen mellem finansiel uafhæn-gighed og sociale forpligtelser er svær. Der har derfor været en ten-dens til, at sektoren har renoveret mindre og bygget færre billige boli-ger af hensyn til egen økonomi.

Kommunernes muligheder for at føre by- og boligpolitik er desuden mere begrænset med en fri almen sektor, da boligorganisationerne ikke vil være forpligtet til at samar-bejde om de enkelte opgaver. Man må derfor formode, at reformudval-get i højere grad vil hælde til den mål- og aftalestyrede model. Her vil kommunerne nemlig bevare indfly-delsen på sektorens drift og udvik-ling og kontrollen med nybyggeri. Storegade i Holsted er en af de afdelinger i Jylland, der ofte har ledige boliger.

Pr. 1. november er der kun ledige boliger hos Boligkontoret

Danmarks jyske medlemmer. Antallet af ledige boliger er det lav-este i flere år, og en vigtig faktor er, at Midtjysk Boligselskab nu har ganske få ledige boliger. I foråret 2006 satte Midtjysk Boligselskab turbo på selskabets imagekampagne og det gav over-vældende resultater. I april 2006 havde selskabet 19 ledige boliger – den 1. november var tallet faldet til tre. Det er især selskabets åbent hus-arrangementer i foråret, der har givet avisomtale, og fået mange til at skrive sig op til en bolig i selska-bet.

1. april 2006 startede indflytnin-gen i det nye byggeri Højegården i Kolding. Boligselskabet Flexbo har haft startvanskeligheder med udlejningen af de 66 ældrevenlige

Ledige boligerboliger, og den 1. juni var der 23 ledige boliger; den 1. november var tallet nedbragt til to og nu er alle boliger udlejet.


nov.

okt.

sep

t.

aug

.

juli

jun

i

maj

ap

ril

marts

feb.

jan.

60

50

40

30

20

10

0

Ledige boliger 2006


I august måned sidste år anlag-de BL sag mod Socialministeriet

og Farum Kommune. Sagen blev anlagt på vegne af AAB København, der ejer boligafdelingen Fuglsangpark.

AAB var nogle måneder forinden blevet pålagt af Farum Kommune at sælge til beboerne som et led i regeringens forsøgsordning om salg af almene boliger.

I strid med grundloven?BL gik på AAB’s vegne i retten med sagen, da de mente, at Socialministeriets beslutning om at tvinge AAB til salg var en krænkelse af boligorganisationens ejendoms-ret. Socialministeriet havde ifølge BL begået et ekspropriativt indgreb over for boligorganisationen, der var ulovligt, da det ikke kunne bevi-

Landsretten: AAB skal sælge boliger

Boligorganisationer kan tvinges tilat sælge deres almene boligerDet fastslog Østre Landsret, da der den 31. oktober faldt afgørelse i sagen om de 132 familieboliger i Fuglsangpark i Farum. Boligselskabernes Landsforening og AAB København anker nu sagen til Højesteret.


ses, at tvangssalget ville komme samfundet som helhed til gode. Dette er i strid med grundloven.

En ”generel” regulering AAB’s anklage er nu blevet afvist af Østre Landsret med den begrun-delse, at forsøgsordningen slet ikke skal anses for at være et ekspropria-tivt indgreb, men derimod en gene-rel regulering af ejendomsretten. En sådan regulering er i orden, når det drejer sig om generelle ændringer og ikke er et indgreb i et konkret ejerforhold. Reguleringen kan dog afgrænses til at berøre en særligt defineret gruppe – i dette tilfælde altså de almene boligorganisationer. Der er derfor, ifølge Landsretten, ikke begået brud på grundloven.

Østre Landsret konstaterer desuden, at AAB faktisk slet ikke kan

betragtes som eksklusiv ejer af de ejendomme, der hører under boligorganisationens afdelinger, og derfor heller ikke kan udsættes for ekspropriation. Denne betragtning, der reelt tilsidesætter de almene boligorganisationers ejendomsret, kan blive meget problematisk for hele den almene sektor, da forde-lingen af ansvaret for afdelingerne bliver uklar.

Foreløbig en fiaskoDet har ikke opsættende virkning at sagen er anket til Højesteret, og AAB skal nu tilbyde beboerne i Fuglsangpark, at de kan købe deres egen bolig.

Flere steder i landet har et flertal i en boligafdeling ønsket mulig-heden for at købe egen bolig. Her har hverken boligorganisation eller kommune ønsket at åbne for salg. Det gælder f.eks. i København, Lyngby, Kerteminde, Silkeborg, m.fl.

Det er stadig færre end 10 beboere, der har gjort brug af muligheden for at købe deres egen bolig. Forsøgslovgivningen, der foreløbig gælder til udgangen af 2007, må derfor hidtil betegnes som en klok-keklar fiasko. Afgørende for hvordan forsøgsordningen udvikler sig kan dog blive, om flere kommuner væl-ger at trodse lokale boligorganisa-tioner, som det skete i Farum. I givet fald vil det blive i de mere attraktive boligafdelinger, at der kan skabes et flertal blandt beboerne for et salg.

Dermed forsvinder attraktive leje-boliger på et boligmarked, der i bl.a. hovedstadsområdet er hårdt presset af høje ejendomspriser. Taberne bliver fremtidens boligsø-gende, der ikke har økonomi til at købe, men får stadig sværere ved at finde en god almen lejebolig.

Her er salg godkendtChristiansfeld: Tyrstrup Andelsbolig-forening, 19 boligerFarum: AAB København, 132 boligerHerlev: Boligselskabet Sortemosen, 121 boliger Herning: Herning Andels Boligforening, 423 boliger Hjørring: Boligforeningen Plantagebyen, 27 boliger Nørre-Snede: Midtjysk Boligselskab, 16 boliger I Ålborg er en ansøgning under godkendelse, og i Svendborg Boligselskab var en ansøgning også godkendt med 46 boliger, men et flertal i afdelingen var imod, da den endelige afgørelse skulle træffes.

I Nørre Snede har to beboere i Skovbakkens 16 boliger besluttet at købe deres bolig. Midtjysk Boligselskab, der er medlem i Boligkontoret Danmark, har ønsket at sætte boligerne til salg, da der har været mange ledige boliger i afdelingen igennem flere år.

21 kg tilbudsmateriale. Så meget vejede materialet, da 9

banker bød på forvaltningen af de mere end 1,5 mia. kroner, som de tre boligselskaber kan anbringe i obligationer. Den 20. november 2006 udløb fristen for afgivelse af tilbud i det fælles EU-udbud af kapitalforvaltningen, og økono-mifolkene i FSBbolig, Lejerbo og Boligkontoret kunne gå i gang med at vurdere tilbuddene.

De tre boligselskaber havde i fælles-skab lavet et pointsystem, hvor der for hvert tilbud blev foretaget en vurdering inden for fire områder: Renteafkast, pris for administration, soliditet og referencer, samt rappor-tering om kapitalforvaltningen.

Det blev bankerne Danske Capital, Nordea Bank Danmark og Nykredit Portefølje Bank, der efter point-systemet afgav de tre bedste tilbud. Tilsammen giver det en besparelse på næsten 500.000 kr. om året for Lejerbo, FSBbolig og Boligkontoret Danmark afhængig af, hvor stor kapital man skyder ind. Boligkontoret Danmark forventer

en besparelse på ca. 185.000 kr om året, og det betyder en lidt højere rente til medlemmerne.

En god professionel kapitalforvalt-ning sørger for, at både boligafde-lingerne og boligselskaberne/for-eningerne får den bedst mulige rente af beboernes opsparede penge.

Opgaven er derfor overladt til ban-ker i såkaldte porteføljemanage-ment-aftaler, og det er renteafkastet af obligationerne og prisen for administration af aftalen, der tæller på bundlinien.

EU udbudet er det første praktiske eksempel på, at det strategiske samarbejde med 70.000 boliger giver en størrelse, der resulterer i økonomiske fordele.

Fælles projekterFælles udbud af kapitalforvaltning er et af de såkaldte fyrtårnsprojek-ter i det strategiske samarbejde. En fælles boligportal på internettet, hvor man kan søge blandt 70.000 boliger, er et andet fyrtårnsprojekt,

Samarbejde giver besparelse på en halv million kronerMed fælles udbud af kapitalforvaltning har Boligkontoret Danmark, FSB og Lejerbo høstet den første gevinst ved det strategiske samarbejde.

Af informationschef Anders Juel Hansen

der er på vej og ventes klar i foråret 2007.

Endnu et resultat af samarbejdet bliver, at vi kan tilbyde et fælles program for en del af vores kurser for tillidsfolk, ejendomsfunktionæ-rer og medarbejdere på kontorerne. Kursusprogrammet ventes klar til udsendelse i februar 2007.

Svarpanel om samarbejde Boligkontoret Danmark havde valgt at tage det strategiske samarbejde op på sin boligpolitiske konference, der fandt sted den 1. oktober på LO-skolen i Helsingør. Her blev de tre formænd og direktører for FSBbolig, Lejerbo og Boligkontoret Danmark udspurgt om det strategiske sam-arbejde af Gert Nielsen, direktør i Boligselskabernes Landsforening.

Er målet en fusion? Hvem skal være direktør, hvis I fusionerer? Hvem skal være formand? En grundigt for-beredt Gert Nielsen borede i fremti-den for det strategiske samarbejde og spurgte også: Kan det ikke blive for stort? Og hvorfor skulle det lige være jer tre?

Et veloplagt debatpanel med formænd og direktører fra FSBbolig, Lejerbo og Boligkontoret Danmark fortalte på Boligkontorets konference på LO-skolen om tankerne bag samarbejdet.


Boligkontoret Danmark indfører webfakturaIndscanning af fakturaer skal skabe mere åbenhed og mindre ventetid


Det skal være nemmere at håndtere de mange papirer,

der har det med at hobe sig op på skrivebordet. Arbejdsgangen kan være lang og snørklet, når bilag skal passere gennem flere hænder og sendes frem og tilbage. Derfor indfører Boligkontoret Danmark nu indscanning af fakturaer, så de fremover kan sendes, godkendes og returneres via Internettet. Projektet er allerede i fuld gang i Hareskov-Værløse Andelsboligforening, som er det første medlem, hvor vi scan-ner fakturaer ind. Herefter fortsæt-ter vi med at udvide indscanningen, indtil vi i løbet af de næste to år er nået ud til alle medlemmer.

Et effektivt værktøjFormålet med webfaktura er først og fremmest at sikre en hurtig og enkel arbejdsgang. Når fakturaen først er indscannet hos os, kører hele processen digitalt. De indscan-nede oplysninger returneres som en tekstfil, der importeres direkte til vores boligadministrative system.

Herfra sendes fakturaen elektronisk videre til godkendelse hos inspek-tørerne og ejendomsfunktionærerne ude i afdelingerne. Programmet giver mulighed for at oprette et ubegrænset antal personer, der skal godkende, og man kan desuden kræve flere sideordnede godkendel-ser. Når bilaget er godkendt vil det automatisk blive bogført i systemet. Overblik hele vejenMed en digitaliseret godkendelses-procedure undgår man mange af de forhindringer og faldgruber, der kan være forbundet med den manu-elle procedure. Godkendelsen kan udføres på alle tider af døgnet, og der kan opsættes beløbsgrænser og tidsintervaller til automatisk godken-delse. Man kan også sørge for, at der automatisk sendes en rykker for godkendelse, når tidsfristen nærmer sig. Ved fravær er der mulighed for at slå en vikarfunktion til. Undervejs i hele forløbet kan man gå ind og se det scannede bilag og

få et overblik over, hvor langt den enkelte faktura er nået i systemet. På den måde sker det ikke, at fak-turaen strander på et skrivebord, og betalingsfristen overskrides. Medarbejderne vil generelt have større overblik over afdelingens samlede udgifter til for eksempel håndværkere, og man vil altid kunne få et aktuelt og samlet bil-lede af planlagte og afsluttede arbejder. Endelig mindskes risikoen for at en faktura går tabt eller bliver fejlarkiveret.

Også beboertillidsfolk vil få mulig-hed for at se de konkrete bilag, hvis de logger sig på EG Bolig Web.

Et spørgsmål om tilpasningFor at implementeringen af web-faktura kan forløbe så hurtigt og smertefrit som muligt, skal leve-randørerne også være villige til at foretage nogle justeringer. Brugen af webfaktura stiller nemlig en række krav til, hvordan de respek-tive papirbilag er udformet. Derfor har Boligkontoret Danmark skrevet til en lang række leverandører for at oplyse om, hvilke informationer, der nødvendigvis skal fremgå af fakturaen. Når alle kravene bliver overholdt, kan indscanningen ske uden yderligere manuel indtastning af manglende data.

Hos Boligkontoret Danmark kommer de vigtigste opgaver til at bestå i at indscanne alle bilag og oprette digi-tale skabeloner, der kan genkende fakturaerne fra de respektive leve-randører. Det bliver et omfattende og ressourcekrævende arbejde, men når projektet er gennemført, kan vi glæde os over et fakturasystem, der vil øge funktionaliteten og gøre hverdagen lettere for medarbej-derne.

Fraflytninger med syn, rekvirering af hånd-værkere og godkendelse af fakturarer giver papirarbejde for ejendomsfunktionærene. Webfaktura skal lette papirgangen og gøre det nemmere at godkende fakturaer.



Det handler om tryghedHvordan undgår du, at der opstår brand i din bolig – og hvad gør du, hvis det brænder?


Det var nogle af de spørgs-mål, der kom i fokus, da

Boligkontoret Danmark i oktober og november måned afholdt kurser i elementær brandsikring. Kurserne blev tilbudt medlemmernes perso-nale ude i ejendommene med det formål at sikre den enkelte medar-bejders kendskab til forebyggelse, bekæmpelse og evakuering i for-bindelse med brand. I kombination med en lektion i livreddende første-hjælp var undervisningen tilpasset dagligdagen i et boligkompleks og tog udgangspunkt i de situationer, der typisk kan opstå i hjemmet og på steder, hvor folk bor tæt sam-men. Kurserne blev udarbejdet i samarbejde med Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut.

Over 80 dødsfald om åretDe nyeste tal fra Beredskabs-styrelsens statistikker viser, at der er et stadigt behov for oplysning og instruktion omkring brandbe-kæmpelse. Antallet af dødsfald i eller som følge af brand i boligen er ikke faldende, og dertil har antal-let af påsatte brande i 2006 vist en stigning på 35% i forhold til 2005. I gennemsnit opstår der en ny brand hver time året rundt, og alene sid-ste år døde 87 personer i forbin-delse med brande. Mange af disse ulykker skete i hjemmet og kunne være undgået ved hjælp af nogle ganske enkle forholdsregler.

Det er røgen, der dræberDet kan være både nemt og hur-tigt at minimere en lang række af hverdagens største risikofaktorer. Halvdelen af alle dødsbrande skyl-des en ryger, der glemmer cigaret-ten eller falder i søvn. Madlavning, stearinlys, elektrisk udstyr og fejl i elinstallationer er også eksempler på hyppige årsager til brande i hjemmet. Desuden kan en stak avi-ser eller en barnevogn i opgangen være et oplagt mål for en ildspå-sætter. Det handler derfor først og fremmest om at give en målrettet information om de farer, der kan være forbundet med helt almin-delige, dagligdags handlinger. En grundlæggende respekt for ild kan

forebygge mange slags ulykker – og er branden opstået, er det afgø-rende at have tid til at reagere. Det er røgen, der dræber, og opsætning af en røgalarm er en enkel og billig sikkerhedsforanstaltning, der red-der menneskeliv.

Brandsikring er et fælles ansvarStørstedelen af de mennesker, der omkommer i brande, bor alene. Der er ofte tale om ældre eller ressour-cesvage beboere, der har sværere ved at få hængt en røgalarm op eller har begrænsede muligheder for at opdage og bekæmpe en

brand. Derfor er Boligkontoret Danmarks arbejde for oplysning om brandsikring også en opfordring til, at vi alle hjælper hinanden med at øge sikkerheden. Boligkontoret Danmark vil drøfte med medlem-mernes bestyrelser, hvordan vi får oplysningerne ud til beboerne.Vi kan kun opfordre til at følge sikkerhedsrådene i Trygfondens aktuelle kampagne om brandsik-kerheden i Danmark. Trygfondens kampagnefilm ”Det brænder” kan rekvireres gratis ved henvendelse på telefon 35 44 80 22 eller på [email protected]

Deltagerne på kurset fik afprøvet adskillige brandslukningsmetoder. Her er det brandtæppet, der står for tur mod de næsten mandshøje flammer.


Fusionernes tid er begyndtAf chefjurist Bjarne Nigaard

Det er ikke kun store internatio-nalt baserede koncerner der kan

have fordele af at gå sammen i en fusion.

Det er faktisk også muligt, at alme-ne boligorganisationer i vores egen lille andedam kan have visse fordele ved at gå sammen i et tættere sam-arbejde, der på sigt kan føre til en egentlig fusion.

Selvfølgelig skal der til stadighed være plads til den enkelte organisa-tions særlige ønsker og behov. En fusion skal derfor skabe plads til og respekt for de deltagende parters egenart og ’særheder’, om man vil.Det er dog i høj grad muligt. Nogle steder vil det måske endda blive nødvendigt…

De danske kommuners samar-bejdsorganisation, Kommunernes Landsforening, meldte for nylig ud, at de opfatter det som nødvendigt i fremtiden, at almene boligorgani-sationer bliver større og mere pro-fessionelle. Kommunerne vil helst have, at organisationerne mindst har 2.000 lejemålsenheder for på den måde bedre at kunne stå over for kommunernes større administra-tioner og de generelle fremtidige udfordringer.

Også regeringens seneste boligpoli-tiske udspil lægger op til ændringer på det almene område, hvor det kan komme på tale at sigte mod større enheder fremover.

Alt i alt er der en række tendenser, der tyder på, at ordet fusion ikke skal opfattes som et fremmedord, når der tales om almene boligorga-nisationer. Det bliver det helt kon-kret heller ikke længere på Fyn.

Fusioner på FynI Ejby har Ejby Boligselskab og Arbejdernes Boligselskab i Ejby ladet sig fusionere til en ny samlet enhed, Bo Godt Ejby, med virkning fra 1. oktober i år.

Og på Midtfyn er de to selskaber

AAB Ringe og Midtfyns Boligselskab i fuld gang med den samme manøv-re.

Fælles for fusionerne er, at de invol-verede boligorganisationer kan se nogle fælles fordele ved at gå sam-men.

De åbenlyse fordele er, at man altid kan lære af hinanden når man åbner op for fælles arbejde mod fælles mål. Man kan tage det bedste fra hver af de to organisationer, og kombinere det i den nye enhed. Og en fusion skaber mulighed for en ny start, hvor mindre heldige vaner kan ændres.

Men ud over disse vigtige effekter, så betyder sammenlægningerne også nogle konkrete muligheder og goder for den enkelte beboer, og en økonomisk stærkere organisation, der har flere reserver at stå imod med, hvis der f.eks. opstår økono-miske problemer i en afdeling.

Man kan skabe en mere hensigts-mæssig økonomi omkring f.eks. indkøb af maskiner og serviceydel-ser, som man kan deles om og opnå bedre rabatter på.

Ejendomsfunktionærernes arbejde kan planlægges mere fleksibelt og effektivt, og ved fx sygdom og ferie er der bedre mulighed for rygdæk-ning.

Der skal kun afholdes udgifter til én bestyrelse, og revisoren skal kun kigge på ét organisationsregnskab, så det er også med til at skaffe bedre økonomi.

For beboerne har fusionerne altså den betydning, at der kan skabes luft i økonomien og fleksibilitet i arbejdsgangene i en samlet bolig-organisation.

Samtidig vil der blive fælles vente-liste, så der bliver større udbud af boliger for den enkelte beboer og de opskrevne på ventelisten.

Endelig vil en samlet og større organisation have mere pondus, når der forhandles med den lokale kom-mune.

En lang procesEn fusion kan altså have mange for-dele, men er selvfølgelig ikke noget man blot kaster sig ud i.

Forud skal gå en nøje vurdering af de forskellige organisatoriske og økonomiske forhold for de implice-rede parter og derved konsekven-sen for en ny samlet enhed.

Boligkontoret har bistået på Fyn med at lave fusionsplaner og gen-nemføre de praktiske ting omkring vedtægtsændringer, nyregistrering i diverse systemer og databaser, ting-lysning osv.

Men også forud for en egentlig fusion kan Boligkontoret bidrage til at belyse konsekvenserne af de for-skellige tiltag.

Vigtigt er det naturligvis, at bebo-erne og de involverede bestyrelser kan se en idé med at indgå i en fusion.

Derfor skal processen også sørge for at inddrage de beboerdemokra-tiske organer, både på afdelings-niveau, men også afdelingsbesty-relser og organisationsbestyrelse, samt repræsentantskabet.

Det er vigtigt, at tanker om fusion og den igangværende proces hele tiden holdes så åben og synlig som muligt, så alle parter føler, at de er med, og at der ikke opstår en mistanke om, at der er ved at blive udtænkt hemmelige overtagelses-planer.

Medarbejderne skal også inddrages i nødvendigt omfang, så de ikke får opfattelsen af at skulle effektivise-res væk så snart de vender ryggen til, men i stedet får en ny mulighed for bedre tilrettelæggelse af arbej-det og mere sparring med flere kol-leger.

Chefjurist Bjarne Nigaard

En fusion er heller ikke uden omkost-ninger. Der vil skulle ’ofres’ nogle ting hist og her, og så er der helt konkret en økonomisk investering at foretage for at få fusionen til at lykkes. Det er f.eks. til udgifter ved tinglysninger, nye vedtægter, en økonomisk status-opgørelse og flere andre nødvendige eller lovpligtige tiltag.

Og selvfølgeligt kan det undervejs vise sig, at forskellene bliver for store, og at fordelene er for små set i forhold til det, man afgiver. En fusion er ikke en succes, bare fordi den sættes i gang. En fusion skal bearbejdes grundigt, inden den kan virke.

Fusion hos Jer?Som nævnt tyder meget på, at frem-tiden kommer til at byde på flere fusioner.

I nogle kommuner vil kommunal-bestyrelsen måske endda foreslå (læs: påbyde), at visse af boligorga-nisationerne i kommunen sætter sig ned for at drøfte et tættere og mere formaliseret samarbejde.

Andre steder kommer idéen måske fra boligorganisationerne selv, eller er allerede ved at tage form.

Der kan, tidens tendenser taget i betragtning, måske være god logik

i at tage sig et kig rundt omkring i sin egen kommune eller på sin egen egn. Er der et potentielt fællesskab, der kan skabe goder og styrke for alle involverede?

Selv hvis man på forhånd ved, at fusion ikke er noget, man har lyst til eller kan se fordele ved, så vil der være idé i at forberede sig på at kunne argumentere for dette syns-punkt, når/hvis kommunen finder på at spørge til, om ikke det var noget med en fusion.

Uanset hvordan tanken om fusion eller ikke-fusion kommer på bordet, så har Boligkontoret altså gjort sig nogle gode erfaringer allerede.

Vi kan derfor kun opfordre boli-gorganisationer, der går i tanker om fusion, ikke ønsker en fusion, eller måske får en henvendelse om fusion i fremtiden, til at kontakte Boligkontoret. Der er jo sjældent grund til at opfinde samme ting mere end én gang, og derfor kan ’køreplanen’ fra de hidtidige fusio-ner komme til stor gavn, ligesom de generelle overvejelser og bag-grundsmaterialet har relevans for alle, der skal have en drøftelse om fusion eller ej.

Formændene hos Boligkontorets fem medlemmer i den nye storkommune Ny Middelfart indledte allerede i foråret 2006 et tættere samarbejde. De fem selskaber er nu reduceret til fire efter at Ejby Boligselskab og Arbejdernes Boligselskab i Ejby er fusioneret og hedder Bo Godt Ejby. Fra venstre Alex Gren, Bo Godt Ejby, Knud Kingo Christensen, Boligselskabet af 1945 i Strib, Esther Andersen, Bo Godt Ejby, Svend Hansen, Nr. Aaby Andelsboligforening og Ruth Christensen, Middelfart Andelsboligforening.

Ingen stemte imod

Ejby Boligselskab og Arbejdernes Boligselskab i Ejby er fusioneret og hedder nu Bo Godt Ejby

Af forretningsfører Karina Lauridsen

Den 1. oktober 2006 fusionerede de to vestfynske boligselskaber til

et selskab med 391 boliger og 25 boli-gafdelinger. Formand i det nye selskab bliver Alex Gren, der også var formand for Arbejdernes Boligselskab i Ejby.

Stemningen blandt beboerne er positiv. Oprindeligt var de to boligselskaber meget forskellige og havde hver deres ståsted. Ejby Boligselskab var stiftet af arbejdsgi-vere, mens Arbejdernes Boligselskab i Ejby blev grundlagt af arbejdere. Nu godt 50 år senere forenes de to modpoler i et stort og stærkt boligselskab med vægt på det lokale.

Sammenlægningen vil ikke blot styrke boligselskaberne i den nye storkommune, Ny Middelfart, hvor de vil blive det andet største boligselskab. Økonomisk vil fusio-nen give en mere modstandsdygtig plat-form, som kan komme afdelingerne og beboerne til gode.

Der har blandt alle beboerne været udskre-vet en konkurrence om et nyt navn til det nye boligselskab. Blandt flere gode forslag blev navnet ’Bo Godt Ejby’ valgt af boligsel-skabernes øverste myndigheder.


Fra Boligkontoret Danmark

Bestyrelsen for Boligkontoret Danmark holdt møde den 12. september 2006.

På mødet konstituerede bestyrelsen sig og udvalgsposterne blev fordelt.Næstformand: H.-C. AndersenForretningsudvalg: Lisbet Riis (formand), H.-C. Andersen, Niels Chr. Hansen og Knud Kingo ChristensenIT udvalg: Arno K. Nielsen og H.-C. Andersen.Vedtægtsudvalg: Jens Hunderup, Birgit Larsen, Arno K. Nielsen og H.-C. Andersen

Udvalg med medlemmer fra lokalrådKursus- og Informationsudvalg: H.-C. Andersen (formand)Administrationsudvalg: Henning Tønning (formand) og Søren JensenMålsætningsudvalg: Niels Chr. Hansen (formand)Byggeudvalg: Ole Steen Larsen (formand)Beboerdemokratiudvalg: Lisbet Riis (formand)

Repræsentantskabsmøde 2007Næste repræsentantskabsmøde finder sted den 9. juni 2007 i København.

Medarbejdere

LundsgadeDirektionenKatja Adelhøj Lindblad er startet som direktionssekretær den 1. december. Hun er 27 år, og uddan-net cand. scient. adm. fra Roskilde Universitetscenter. Katja er formand for boligafdelingen Rosenlunden i Vallensbæk Boligselskab og har skrevet speciale om social kapital og beboerdemokratiet i to boligaf-delinger i Albertslund Boligselskab. Katja er medlem af kommunalbe-styrelsen i Vallensbæk for Det Kon-servative Folkeparti og kommer fra en stilling i Høje Tåstrup Kommune. Hun afløser Bodil Bach, der er stop-pet som direktionssekretær.

ByggeafdelingenLouise Feldt er startet som projekt-leder i byggeafdelingen. Louise er 27 år og nyuddannet bygningskon-struktør. Hun er ansat i en et-årig periode for at overtage opgaver

fra medarbejdere beskæftiget med den store renovering i Borupgård i Snekkersten ved Helsingør.

Jane Svendsen er den 1. december 2006 stoppet som sekretær i byg-geafdelingen.

InformationsafdelingenMette Kramshøj Flinker er startet den 1. november som informations-medarbejder. Mette er 31 år og kom-mer fra reklamebureauet CT-CPH, hvor hun har arbejdet som Web-redaktør og tekstforfatter. Mette er cand. mag i dansk og fransk fra Københavns Universitet, og hun aflø-ser Helene Hjort Knudsen. ProjektansatCasper Gudmand Bang er startet som projektansat for en et-årig periode. Han skal arbejde med regi-strering af tilgængelighed i medlem-mernes boliger og lave plantegnin-ger til hjemmesiderne. Casper er 26 år, nyuddannet bygningskonstruk-

tør og har også en salgsuddannelse fra Toyota.

Han er ansat i et vikariat og afløser Louise Gade Heller, der er på barsel.

LønafdelingenSusanne Jensen er startet i lønaf-delingen i en 20 timers stilling. Susanne er 46 år og afløserBirgitte Birk, der stoppede med udgangen af oktober 2006.

ForbrugsafdelingenChristian Kjærgaard er startet som ny økonomimedarbejder. Han er 32 år og kommer fra en stil-ling i Borgerservice i Albertslund. Christian skal også være med til at stå for indscanning til webfaktura.

Holte Helle Maglemose og Majken Martinsen, sagsbehandlere på afde-lingskontoret, stopper henholdsvis den 31. december 2006 og den 31. januar 2007.

bodanmarknyt nr. 80 - januar 2007

Documents