begründung - berlin

Bezirksamt Neukölln von Berlin Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Stapl b5 – 6144/8-22ba/I-08

Begründung

Gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

zum Bebauungsplanentwurf

8-22ba

(„Ehemalige Kindl-Brauerei“)

für die Grundstücke Am Sudhaus 1-3, Rollbergstraße 26 (teilweise) und 55, die Straße Am Sudhaus

sowie eine Teilfläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151

im Bezirk Neukölln

Bebauungsplan 8-22ba

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I Planungsgegenstand

1 Veranlassung und Erforderlichkeit

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst einen Teil der Flächen der ehe-maligen Kindl-Brauerei in Neukölln. Nach Aufgabe des Standortes der Kindl-Brauerei in der Werbellinstraße und Verlagerung der Produktion nach Berlin-Hohen-schönhausen, wurden die Flächen des ehemaligen Standortes der Kindl-Brauerei 2005 an einen privaten Investor veräußert, der mittlerweile einzelne Teile des Ge-samtareals weiterveräußert hat und die weitere Veräußerung einzelner Teile des Ge-samtareals beabsichtigt. Am 14.03.2006 wurde die Aufstellung des Bebauungsplanes 8-22 durch das Be-zirksamt beschlossen, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umnut-zung und städtebauliche Neuordnung der ehemaligen Kindl-Brauerei zu schaffen.1

Am 24.02.2009 hat das Bezirksamt Neukölln von Berlin die Teilung des Bebauungs-plans 8-22 in die Bebauungspläne 8-22a und 8-22b beschlossen. Nach der Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 8-22 umfasst der Bebauungsplan 8-22a die westlich und südlich der Verwaltungsgebäude der ehemaligen Brauerei gelege-nen Flächen, der Bebauungsplan 8-22b die übrigen Flächenanteile. Der Geltungsbe-reich wurde geteilt, um kurzfristig die Errichtung eines Dialysezentrums auf den durch das Kuratorium für Dialyse e.V. erworbenen Flächen westlich der Verwaltungsgebäu-de sowie die Umnutzung der sogenannten Preuss-Halle für eine Nahversorgungsein-richtung (REWE) mit Kundenparkplatz unabhängig von der Gesamtentwicklung des ehemaligen Brauereiareals planungsrechtlich absichern zu können.

Abb. 1: Das ehemalige Kindl-Areal mit Bezeichnung der einzelnen Teilflächen und Nutzungen: Preuss-Halle, Verwaltungsgebäude (alte und neue Verwaltung), Hei-zungshaus, Kesselhaus, Maschinenhaus, Sudhaus, Gärhaus (abgebrochen), Event-lager, Vollgutlager, Neckarhof, Rollberghof

1 Aufstellungsbeschluss vom 14.03.2006, veröffentlicht im Amtsblatt von Berlin, 07.04.2006


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Mit Beschluss des Bezirksamtes vom 06.03.2012 (ABl. Nr. 19 S. 743) wurde der Gel-tungsbereich des Bebauungsplans 8-22b erneut in die Bereiche 8-22ba und 8-22bb aufgeteilt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-22ba umfasst die Flächen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 8-22b mit Ausnahme der Fläche der e-hemaligen Vollguthalle sowie der Flächen des sogenannten „Neckarhofes“ und des sogenannten „Rollberghofes“ (vgl. Abb. 1), die das Plangebiet des Bebauungsplans 8-22bb bilden.2 Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba sind derzeit durch Zwischennutzungen belegt oder liegen brach. Die Teilung des Geltungsbereichs erfolgte mit dem Ziel, für die geplanten Vorhaben (Wohnnutzung, Dienstleistung, Kultur, Gastronomie, Beherbergung) im Geltungsbe-reich des Bebauungsplans 8-22ba eine zügige planungsrechtliche Sicherung zu er-reichen.

Abb. 2: Geltungsbereiche der Bebauungspläne 8-22a, 8-22ba und 8-22bb Mit dem Bebauungsplan 8-22ba werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umnutzung und städtebauliche Neuordnung des ehemaligen Brauereistand-orts für Wohnen, Kultur, Gastronomie, Gesundheitseinrichtungen, Beherbergung und Dienstleistung geschaffen. Das ursprünglich verfolgte Ziel der Ansiedlung eines Nut-zungsschwerpunkts für höherwertige Bildungseinrichtungen und das in diesem Zu-sammenhang geplante studentische Wohnen hat sich als derzeit nicht realisierbar herausgestellt, so dass diese Planung zu Gunsten der Gesamtentwicklung nicht mehr weiterverfolgt wird. Die angestrebte Arrondierung ist jedoch nach den geltenden pla-nungsrechtlichen Vorgaben nicht genehmigungsfähig, da für das Plangebiet derzeit für den nördlich der Rollbergstraße gelegenen Teil des Geltungsbereiches der Bau-nutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan i.V.m. den städtebaulichen Vorschrif-ten der Bauordnung für Berlin von 1958 (BauO Bln 1958) gilt, der den Geltungsbe-reich als Beschränktes Arbeitsgebiet ausweist. Für die Teile des Geltungsbereiches, die südlich der Rollbergstraße liegen, ist der Bebauungsplan XIV-101d rechtskräftig, der den Bereich als Gewerbegebiet festsetzt. Für die Schaffung der Voraussetzungen für die Umsetzung der Planung ist daher die Änderung des bestehenden Planungs-rechts erforderlich.

2 Teilungsbeschluss vom 06.03.2012, veröffentlicht im Amtsblatt von Berlin, 11.05.2012


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Ziel der Planung

Ziel der Planung ist die planungsrechtliche Sicherung einer geordneten städtebauli-chen Entwicklung auf den Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungs-plans entsprechend der Zielsetzungen des Masterplans für die Nachnutzung des Kindl-Areals sowie des vorangegangenen städtebaulichen Wettbewerbs. Der Bebau-ungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umnutzung und städtebauliche Neuordnung der ehemaligen Kindl-Brauerei auf Grundlage eines ab-gestimmten Konzepts. Hierzu gehören die planungsrechtliche Sicherung der vorgesehenen Neubebauung für Wohnen, Kultur, Gastronomie, Gesundheitseinrichtungen, Beherbergung und Dienstleistung unter Einbeziehung der denkmalgeschützten Gebäude der ehemaligen Kindl-Brauerei und einer entsprechenden Nutzung der Freiflächen: Im westlichen Teil des Geltungsbereiches – an der Mainzer Straße und an der

Straße Am Sudhaus – soll die Wohnnutzung der Umgebung des Plangebiets durch ein neues Wohnquartier entwickelt werden.

Das unter Denkmalschutz stehende Gebäudeensemble von Sudhaus, Turm, Hei-zungs- und Maschinenhaus soll für kulturelle und gastronomische Zwecke genutzt werden.

Die Gebäude der ehemaligen Verwaltung der Kindl-Brauerei sollen durch Büro- und Dienstleistungen sowie Ärzte und Gesundheitseinrichtungen genutzt werden.

Im Bereich an der Isarstraße / Neckarstraße soll ein kleines Hotel bzw. ein „Boar-dinghaus“ als Neubau entstehen.

Das Gebäude des ehemaligen „Eventlagers“ der Kindl-Brauerei an der Rollberg-straße soll für Mischnutzungen aus Loftwohnungen/ Künstlerateliers/ Handwerk umgenutzt werden.

An der Werbellinstraße sollen ebenfalls gemischte Strukturen aus Wohnungen, Läden, Büros und Arztpraxen entstehen.

Unter Ausnutzung bestehender Einrichtungen/ Anlagen zur Deckung des Bedarfs für den ruhenden Verkehr (Parkhaus Kindl-Boulevard in der Mainzer Straße, Parkhaus in der Rollbergstraße – ehemals Hertie) ist das Angebot für Stellplätze für Besucher in-nerhalb des Plangebiets minimiert. Durch die Schaffung neuer Wegeverbindungen wird das Plangebiet besser mit dem angrenzenden Stadtteil vernetzt und das Areal der ehemaligen Kindl-Brauerei in das Netz der öffentlichen Räume integriert. Die vorgesehene Neubebauung und insbesondere die vorgesehene Wohnnutzung, aber auch andere Nutzungen, sind nach dem geltenden Planungsrecht nicht zulässig. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen ist daher die Durchführung eines Bebauungs-planverfahrens erforderlich. Integriert in das Bebauungsplanverfahren ist eine Um-weltprüfung gemäß § 2a BauGB (Kap. III Umweltbericht), welche insbesondere die Belange Lärm, Altlasten und potenzielle Eingriffe in Natur und Landschaft prüft. Zur Abschätzung möglicher Konflikte durch die beabsichtigten Nutzungen wurde durch einen Fachgutachter eine verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung erar-beitet, deren Ergebnisse in das Bebauungsplanverfahren eingeflossen und z.T Grundlage verbindlicher Regelungen im vorliegenden Bebauungsplanentwurf sind.3

3 Hoffmann-Leichter: Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung, Bebauungsplan 8-22ba „Kindl-Areal“,

Berlin, 28. Oktober 2012


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Bereits im Januar 2010 wurde ein städtebaulicher Vertrag mit der HEAG Dr. Henke Projektgesellschaft mbH geschlossen, um die Zielsetzungen des städtebaulichen Wettbewerbs 2007, des hieraus entwickelten Masterplans 2009 sowie späterer Kon-kretisierungen und Anpassungen des städtebaulichen Konzepts im Bebauungsplan-verfahren umzusetzen. Es wird weiterhin angestrebt, das Gelände im Sinne des Masterplans (siehe Kap. I. 2.2.12) zu entwickeln. Allerdings hat sich die Ansiedlung eines Nutzungsschwer-punkts für höherwertige Bildungseinrichtungen und das damit verbundene studenti-sche Wohnen als derzeit nicht realisierbar herausgestellt, so dass diese Planung zu Gunsten der Gesamtentwicklung nicht mehr als zwingendes Ziel weiterverfolgt wird. Schwerpunkte der Entwicklung liegen somit nunmehr insbesondere auf kulturellen Einrichtungen mit dem historischen Sudhaus als Ankernutzung sowie Gesundheits-einrichtungen, Wohnen, Beherbergung und Dienstleistung. Durch ergänzende städtebauliche Verträge wird eine qualitätsvolle aufeinanderbezo-gene Quartierentwicklung mit einem hochwertigen öffentlichen Raum sichergestellt. Der überwiegende Teil der Freiflächen bleibt dem Fußgänger- und Fahrradverkehr vorbehalten. Durch die Öffnung des Plangebietes zu den benachbarten Wohngebie-ten und durch die Verbindung zur Isarstraße über eine Treppenanlage entstehen neue Fuß- und Radwegebeziehungen für den gesamten Stadtteil. Das ehemals nicht öffentlich betretbare Areal der Kindl-Brauerei wird so, auch im Sinne der Sanierungs-ziele, mit dem angrenzenden Stadtteil vernetzt.

2 Beschreibung des Plangebiets

2.1 Bestand

Lagebeschreibung

Das ca. 2,7 ha große Plangebiet des Bebauungsplans 8-22ba „Ehemalige Kindl-Brauerei“ liegt im Norden des Bezirkes Neukölln, angrenzend an das Rollbergviertel. Das Plangebiet liegt am Osthang der „Rollberge“ und bildet auf einer Höhe von ca. 53,0 m über NHN ein weitgehend ebenes Plateau. Innerhalb des Geltungsbereichs fällt die Geländehöhe leicht auf ca. 51,75 m an der Werbellinstraße ab. Insbesondere an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze besteht eine erhebliche Höhendifferenz zu den angrenzenden Grundstücken, die von ca. 3,50 m an der Mainzer Straße bis zu ca. 8,75 m an der Isarstraße ansteigt. Im Verlauf der Rollbergstraße fällt das Gelände nach Osten hin ab, von 54,44 m an der westlichen Geltungsbereichsgrenze (Mainzer Straße) auf ca. 48,60 m über NHN an der östlichen Geltungsbereichsgrenze. Die Hö-hendifferenz zu den umgebenden Straßen wird im Bestand durch Stützmauern, Ge-bäude und Böschungen abgefangen.

Geltungsbereich Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Am Sudhaus 1 – 3, das Grundstück Rollbergstraße 55, Teilflächen des Grundstückes Rollbergstraße 26, Abschnitte der Straße Am Sudhaus, eine Teilfläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151 sowie die angrenzenden Teilabschnitte der Mainzer Straße, der Werbellinstraße und der Rollbergstraße bis zur Straßenmitte. Die nächstgelegenen Zentrenstrukturen sind die Hauptzentren der Karl-Marx-Straße in ca. 300 m sowie die Hermannstraße in ca. 200 m Entfernung.


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2.1.1 Historische Entwicklung

Die Fläche des Geltungsbereichs liegt auf den ehemaligen Rollbergen, einer Hügel-kette am Rande des 1360 als „Richardsdorp“ erstmals urkundlich erwähnten Dorfes Rixdorf, die bis Mitte des 19. Jahrhunderts fast ausschließlich landwirtschaftlich ge-nutzt wurde. Seit den 1820er Jahren prägten zahlreiche Windmühlen die Silhouette der Rollberge. In der Mitte des 19. Jahrhunderts begann der Abbau von Kies und Sand und es wur-den die einstigen Höhen der Rollberge abgetragen. Ab 1875 wurde dann das so ge-nannte Rollbergviertel als erste einheitlich zusammenhängende Arbeitervorstadt Ber-lins geplant und errichtet. Die Geschichte der Kindl-Brauerei begann am 1. Februar 1872 mit der Gründung des „Vereins- Brauerei Berliner Gastwirte zu Berlin, Aktien-Gesellschaft“ und dem Erwerb einer größeren Fläche nördlich der Rollbergstraße. Am 19. Juli 1873 wurde die Brau-erei feierlich eröffnet. 1910 erfolgte die Umfirmierung in „Berliner Kindl Brauerei Akti-engesellschaft“. Das von den Architekten Claus und Schepke entworfene Sudhaus wird 1930 als „Palast der Berliner Bierkultur“ eingeweiht. Nach den Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg und der Demontage der Hauptausrüstungen der Kindl-Brauerei als Reparationsleistung für die Sowjetunion erfolgte die Wiederaufnahme der Bierproduk-tion im Jahr 1947. Das umliegende Rollbergviertel wurde aufgrund der städtebaulichen Missstände und der schlechten Wohnverhältnisse 1963 in das 1. Berliner Stadterneuerungsprogramm aufgenommen. 1972 erfolgte die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet. Nach der damals gängigen Praxis der sogenannten „Kahlschlagsanierung“ erfolgte ein voll-ständiger Abriss der bestehenden Bebauung, eine weitgehende Aufhebung des Stra-ßenrasters zwischen Werbellin-, Morus- und Kopfstraße und eine Neubebauung mit ringförmigen Wohnblöcken. In den 1980er Jahren wurden die Betriebsflächen der Kindl-Brauerei neu organisiert: Die östlich der Mainzer Straße gelegenen Flächen zwischen Rollbergstraße und Werbellinstraße, die ursprünglich im Rahmen der Sanierung des Rollbergviertels auch für eine Wohnbebauung vorgesehen waren, sowie der hier gelegene Abschnitt der Rollbergstraße wurden von der Kindl-Brauerei erworben und hier die sogenannte „Preuss-Halle“ errichtet. Die Flächen zwischen Hermannstraße und Mainzer Straße wurden nicht mehr als Betriebsgelände benötigt und es wurde das Handels- und Dienstleistungszentrum „Kindl-Boulevard“ errichtet. Die Aufgabe des Brauerei-Standortes in Neukölln und die Verlagerung der Produktion nach Hohenschönhausen erfolgte 2005. Die Flächen wurden an die HEAG Dr. Henke Projektgesellschaft mbH veräußert.


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2.1.2 Realnutzung, Bestand, Eigentumsverhältnisse, Altlasten

Der Bestand im Geltungsbereich ist derzeit durch Zwischennutzungen und Brachflä-chen auf dem Gelände der ehemaligen Kindl-Brauerei gekennzeichnet. Der bauliche Bestand im Geltungsbereich wird geprägt durch das in den Jahren 1926 -1930 in Klinkerbauweise errichtete Ensemble aus Sudhaus, Turm, Heizungs- und Maschinenhaus sowie dem benachbarten, ebenfalls in Klinker errichteten, vier-geschossigen Verwaltungsgebäude der Kindl-Brauerei. Der Turm überragt das En-semble und prägt als weithin sichtbare Landmarke das Gebiet. Das Sudhaus ist unter der Nummer 09090539 in die Denkmalliste Berlins eingetragen. Südlich hiervon liegt das ebenfalls in Klinker errichtete Gebäude der ehemaligen Verwaltung der Kindl-Brauerei sowie daran südlich angrenzend das älteste erhaltene Gebäude der Kindl-Brauerei, die sogenannte „alte Verwaltung“. Das östlich des Sudhauses gelegene ehemalige Gärhaus ist zwischenzeitlich bis auf das Kellergeschoss (Gärkeller) rückgebaut worden. Die Kellerdecke ragt noch knapp 1 m über das Geländeniveau heraus. Das an der Rollbergstraße gelegene Gebäude des ehemaligen „Eventlagers“ der Kindl-Brauerei wurde als zweigeschossiger Industriebau in der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet und erst in einer späteren Erweiterungsphase mit einer Wandver-kleidung aus Metall versehen. Die Freiflächen sind weitgehend versiegelt und dienen zum Teil als Verkehrsflächen bzw. als Stellplatzflächen, zum Teil liegen sie brach. Die Pkw-Parkplätze der Kindl-Brauerei an der Werbellinstraße werden weiterhin als solche genutzt. Die Flächen im Nordwesten des Geltungsbereichs werden durch einen Flohmarkt zwischen genutzt. Die Umgebung des Geltungsbereichs ist städtebaulich heterogen geprägt: Westlich grenzt die neungeschossige Bebauung des „Kindl-Boulevards“, im Norden fünfge-schossige gründerzeitliche Wohnbebauung sowie die Hermann-Boddin-Grundschule und im Osten das ehemalige „Vollgutlager“ der Kindl-Brauerei an. Südlich des Areals prägt die in den 1970er Jahren errichtete großformatige Wohnbebauung des Roll-bergviertels sowie eine dreigeschossige Seniorenfreizeitstätte das Ortsbild des nähe-ren städtebaulichen Verflechtungsgebiets.

Eigentumsverhältnisse

Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba „Ehemalige Kindl-Brauerei“ ge-legenen Flächen befinden sich überwiegend in Privateigentum. Die private Investo-rengruppe, die das Areal ursprünglich erworben hatte, hat zwischenzeitlich das Grundstück Am Sudhaus 3 (Ensemble des Sudhauses), einen Teil der in diesem Be-reich entwidmeten Rollbergstraße das Grundstück Am Sudhaus 2 (Gebäude der e-hemaligen Verwaltung der Kindl-Brauerei und das Grundstück Am Sudhaus 1 an an-dere Privateigentümer veräußert. Die in den Geltungsbereich mit einbezogenen, gewidmeten öffentlichen Straßenver-kehrsflächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin.


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2.1.3 Erschließung

Motorisierter Individualverkehr Der Geltungsbereich ist durch die Werbellinstraße an das übergeordnete Hauptver-kehrsstraßennetz angebunden. Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt ü-ber Privatstraßen, die über zwei Zufahrten an die Mainzer Straße (Straße Am Sud-haus und Rollbergstraße) sowie über eine weitere Zufahrt zur Werbellinstraße an das öffentliche Straßennetz angebunden sind. Nicht-Motorisierter Individualverkehr Die Anbindung an das öffentliche Straßen- und Wegenetz für Fußgänger und Radfah-rer erfolgt im Bestand über die Mainzer Straße, die Rollberg- und die Werbellinstraße. Die Rollbergstraße dient für Fußgänger und Radfahrer als durchgehende Verbindung zwischen Herrmannstraße und Karl-Marx-Straße. Eine zusätzliche Anbindung nach Norden zur Isarstraße und Neckarstraße wird über eine Treppenanlage gewährleistet. Öffentlicher Personennahverkehr In fußläufiger Entfernung vom Plangebiet liegen die U-Bahnhöfe Boddinstraße (U 8, ca. 200 m westlich des Geltungsbereiches) und Rathaus Neukölln (U 7, ca. 400 m östlich des Geltungsbereiches). In der Werbellinstraße verkehren die Buslinien 104 und 167. Die nächstgelegenen Bushaltestellen sind die Bushaltestellen Werbel-linstraße / Morusstraße und Werbellinstraße / Hermannstraße.

2.1.4 Technische Infrastruktur / Ver- und Entsorgung

Die gesamte technische Infrastruktur ist in den an das Plangebiet angrenzenden Stra-ßenflächen der Werbellinstraße, der Mainzer Straße, der Isarstraße, der Neckarstra-ße und der Rollbergstraße vorhanden und steht im Rahmen der Leistungsfähigkeit für die Erschließung des Plangebietes zur Verfügung. Bedingt durch die vormalige Nutzung des Geländes wird davon ausgegangen, dass das Plangebiet technisch vollständig und in ausreichender Dimensionierung er-schlossen ist. Im Zuge der Realisierung einzelner Vorhaben erfolgen derzeit Anpassungen des Lei-tungsnetzes durch die Unternehmensträger.

Wasser

Die dem Geltungsbereich nächstgelegenen Hauptwasserversorgungsleitungen des Trinkwassernetzes verlaufen gemäß der Darstellung in der Karte Wasserversorgung des StEP Ver- und Entsorgung nördlich des Geltungsbereiches in der Flughafenstra-ße sowie südlich des Geltungsbereiches in der Kopfstraße.4 Bisher erfolgt die Ver-sorgung des Plangebietes mit Trinkwasser von der Rollbergstraße aus, ein entspre-chender Anschluss liegt gegenüber der Rollbergstraße 39. Mit Schreiben vom 06.08.2012 teilen die Berliner Wasserbetriebe mit, dass sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba Wasserversorgungs- und Abwasser-entsorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB) befinden, die im Rahmen ih-rer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen.

4 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Wasserversorgung,

Zugriff am 22.02.2012


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Die innere Erschließung der Trinkwasserversorgung kann entsprechend den jeweili-gen Erfordernissen vorgenommen werden. Die Dimensionierung der Trinkwasserver-sorgungsleitungen erfolgt grundsätzlich nur dem Trinkwasserbedarf entsprechend. Löschwasser kann im Rahmen der Leistungsfähigkeit des Trinkwasser-versorgungsnetzes bereitgestellt werden.

Abwasser

Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Mischkanalisation, die nächsten Hauptkanäle verlaufen in der Hermannstraße (DN 400), der Boddinstraße (DN 600) und in der Karl-Marx-Straße (DN 1800). 5 Bisher wurde das Plangebiet über einen Sonderkanal entwässert, der von der Neckarstraße ausgehend zum Notauslass des Pumpwerkes Neukölln / Wildenbruchstraße führt. Mit Schreiben vom 06.08.2012 teilen die Berliner Wasserbetriebe mit, dass sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba Wasserversorgungs- und Abwasser-entsorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB) befinden, die im Rahmen ih-rer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Dabei handelt es sich um Mischwasser-kanäle, Sonderkanäle und Trinkwasserleitungen. Die vorhandenen Mischwasserkanäle stehen aufgrund ihrer begrenzten Leistungs-fähigkeit vorrangig für die Schmutzwasserableitung und für die Entwässerung der öf-fentlichen Straßen und Plätze zur Verfügung. Die Regenabflussmenge von neu zu erschließenden Dach- und Hofflächen des Grundstücks in die Kanalisation muss ein-geschränkt werden. Im Zuge der Ausbauplanung und der Erarbeitung eines konkreten Entwässerungs-konzeptes für das Gelände muss geklärt werden, ob der Zustand des Sonderkanals Regenwasser in der Neckarstraße eine weitere Nutzung zulässt. Die Einleitung des Niederschlagswassers soll in die umliegenden Mischwasserkanäle erfolgen.6 Für die Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers wurden durch das Fachingenieurbüro Masuch und Olbrisch die notwendigen maximalen Einleitmengen ermittelt und mit den Berliner Wasserbetrieben abgestimmt. Die maximale Gesamt-einleitungsmenge für Regenwasser aus den Flächen des Geltungsbereichs des Be-bauungsplans 8-22ba ist auf 220 l/s beschränkt. Diese Gesamteinleitmenge ist auf vier Einleitpunkte (Neckarstraße, Rollbergstraße, Werbellinstraße und Mainzer Stra-ße) zu verteilen. Die maximale Einleitmenge für die Einleitpunkte Rollbergstraße, Werbellinstraße und Mainzer Straße beträgt 75 l/s, der Einleitpunkt Neckarstraße kann maximal 200 l/s aufnehmen. Aufgrund der errechneten Einleitmengen ist ggf. eine Rückhaltung und/oder Reduzierung des anfallenden Oberflächenwassers erfor-derlich. Im Rahmen konkreter Bauvorhaben sind entsprechende Entwässerungskon-zepte zu erarbeiten. Es soll geprüft werden, ob eine Rückhaltung und ggf. Nutzung anfallender Niederschlagswässer erforderlich und möglich ist. Die Menge des abzuleitenden Niederschlagswassers wird mit den Festsetzungen ge-genüber der heutigen Bestandssituation absehbar verringert, da im Allgemeinen Wohngebiet umfangreiche Flächen entsiegelt werden. Durch textliche Festsetzung wird im Bebauungsplan darüber hinaus verbindlich gere-gelt, dass in den Baugebieten GE, MI 1, MI 2 und SO 2 mindestens 50 % der Dach-

5 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Regenwasser, Zugriff am

22.02.2012 6 Vgl.: Stellungnahme der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz SenGesUmV –

II D 25 – Gewässerschutz zum Bebauungsplanentwurf 8-22a vom 16.04.2009


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flächen als flache oder flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung von maximal 10° auszuführen und extensiv zu begrünen sind. Die planungsrechtlich gesicherte Begrü-nung der Dachflächen bewirkt eine Rückhaltung anfallender Niederschlagswässer im Substrat der Dachbegrünung. Damit erfolgt unmittelbar eine Reduzierung der Regen-abflussmenge. Mit Schreiben vom 06.08.2012 weisen die Berliner Wasserbetriebe darauf hin, dass die maximale Regenwassereinleitmenge für den Geltungsbereich des B-Plans 8-22ba entsprechend der Grundstücksgröße im Rahmen eines Hausanschlussantrages bzw. einer hydraulischen Voranfrage festgelegt wird. Für öffentlich gewidmete Straßenflächen erfolgt keine Einleitungsbeschränkung. Schmutzwasser-Hausanschlüsse sind uneingeschränkt möglich, es sei denn, es wer-den Pumpanlagen betrieben. In der Rollbergstraße verlaufen Trinkwasser- und Abwasserleitungen der Berliner Wasserbetriebe. Zum Teil sind diese Flächen in der Planzeichnung des Bebauungs-plans als private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ bzw. als Mischgebiet MI 1 dargestellt. Die betreffenden Teilflächen – C, D, E - werden im Bebauungsplan als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen festgesetzt. Durch textliche Festsetzung wird bestimmt, dass diese Flächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB mit entsprechenden Leitungsrechten zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten sind. Hierzu soll eine entsprechende Sicherung durch den Eintrag von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zuguns-ten des Unternehmensträgers im Grundbuch erfolgen. Der Anschluss des Plangebietes an das Trinkwassernetz erfolgt im Bestand über ei-nen Anschluss von der Rollbergstraße aus (gegenüberliegend Rollbergstraße 39). Die Fläche wird im Bebauungsplan als Fläche mit besonderem Nutzungszweck mit der Zweckbestimmung „Schank- und Speisewirtschaft“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 fest-gesetzt. Im Zuge der weiteren Erschließung des Plangebietes und der Realisierung der beabsichtigten Hochbauvorhaben ist gegebenenfalls eine Anpassung der An-schlüsse an die Trinkwasserversorgung bzw. die Verlegung dieses Anschlusses er-forderlich. Mit Schreiben vom 06.08.2012 weisen die Berliner Wasserbetriebe daraufhin, dass die Erschließungskosten für die Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung zu 100% vom Grundstückseigentümer zu tragen sind. Im Bestand wird das Gelände über einen Sonderkanal von der Neckarstraße ausge-hend zum Notauslass des Pumpwerkes Neukölln / Wildenbruchstraße entwässert. Im Zuge der Ausbauplanung und der Erarbeitung eines konkreten Entwässerungskon-zeptes für das Gelände muss geklärt werden, ob der Zustand des Sonderkanals Re-genwasser in der Neckarstraße eine weitere Nutzung zulässt. Durch den Sonderka-nal Regenwasser sind direkte Auswirkungen auf das Oberflächengewässer „Neuköll-ner Schifffahrtskanal“ gegeben. Im Zuge der Ausbauplanung und der Erarbeitung ei-nes konkreten Entwässerungskonzeptes für das Gelände sind diese Auswirkungen zu klären und mit den zuständigen Behörden abzustimmen.


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Elektroenergie

Der StEP Ver- und Entsorgung stellt in seiner Karte Elektroenergie eine 110-kV-Leitung, die in der Mainzer Straße verläuft sowie ein Umspannwerk 380/220/110 kV, das am nordwestlichen Rand des Geltungsbereichs liegt, dar.7 Gemäß Bestandsplan der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH verlaufen in der Mainzer Straße sowie in der Werbellinstraße 110-kV-Leitungen sowie 6-kV- und 10-kV-Mittelspannungs-leitungen.

Gas

Der StEP Ver- und Entsorgung stellt in der Karte Gasversorgung den Geltungsbe-reich des Bebauungsplans 8-22ba als mit Niederdruck-Gas versorgtes Gebiet dar.8 Mit Schreiben vom 07.08.2012 weist die NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co. KG als Beauftragter der GASAG darauf hin, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf kürzestem Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen usw.) festzustellen. Bei nicht bekannter Lage der Leitung ist auf den Einsatz von Maschinen zu verzichten und in Handschachtung zu arbeiten. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass gegebenenfalls noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Aus-künfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten. lm Zusammenhang mit der Umsetzung des Bebauungsplans bestehen seitens der NBB zurzeit keine Planungen. Der dem Schreiben vom 07.08.2012 beigefügte Plan stellt neben den Leitungen im Verlauf der umgebenden öffentlichen Straßen den Verlauf von Leitungen im aufgeho-benen Teil der Rollbergstraße südlich des künftigen Stadtplatzes dar. Der Plan ent-hält darüber hinaus eine Anschlussleitung, die von der Werbellinstraße kommend an der östlichen Grenze des Mischgebiets MI 1 zur Rollbergstraße führt, dort rund 25 m nach Westen verspringt und dann nördlich zum Sudhaus führt. Der Bebauungsplan sieht für die privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung sowie für den aufgehobenen Teil der Rollbergstraße entsprechende Leitungsrechte vor. Da sich die Flächen des Mischgebiets MI 1, die sich nördlich anschließenden privaten Verkehrs-flächen besonderer Zweckbestimmung, die Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“ und das Sondergebiet SO 1 im Eigentum eines Inves-tors befinden, ist eine Sicherung eines Leitungsrechts nicht erforderlich. Sofern eine Neuverlegung von Leitungen notwendig werden sollte, können diese innerhalb der privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung verlegt werden. Im Bebau-ungsplan wird dafür ein Leitungsrecht zugunsten der betreffenden Unternehmensträ-ger gesichert.

7 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Elektroenergie, Zugriff am 22. 2.

2012 8 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Gasversorgung, Zugriff am 22. 2.

2012


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Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentli-chen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hin-aus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaß-nahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen an-gestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante un-serer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass die Leitungen nicht beschädigt werden. Bei notwendigen Reparaturen an der Leitung ist ggf. der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung zu entfernen.

Richtfunk

Die Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Post und Eisenbah-nen weist mit Schreiben vom 02.08.2012 darauf hin, dass es bei der Errichtung von Neubauten mit mehr als 20 m Bauhöhe zu Beeinflussungen von Richtfunkstrecken kommen kann. Gemäß Schreiben der Wehrbereichsverwaltung Ost vom 09.11.2007 befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba im Schutzbereich der Verteidi-gungsanlage BERLIN-TEMPELHOF. Das Bundesministerium der Verteidigung hat mit Anordnung vom 01.08.1998 ein Gebiet um die Radaranlage zum Schutzbereich erklärt (Verteidigungsanlage BERLIN-TEMPELHOF). Mit dem Amtsblatt für Berlin vom 02.10.1998 (ABl. Nr. 51, S. 3774ff.) wurde die Anordnung öffentlich bekannt ge-macht. Mit der Anordnung des Schutzbereiches trat von Gesetzes wegen die Be-schränkung ein, dass innerhalb des Schutzbereiches, im Umkreis von 2500 m, die Genehmigung der Wehrbereichsverwaltung Ost – Schutzbereichsbehörde – für die Errichtung, Änderung und Beseitigung baulicher oder anderer Anlagen oder Vorrich-tungen einzuholen ist, soweit eine Höhe von 86 m über NHN überschritten wird. Bei entsprechenden Maßnahmen im Geltungsbereich ist eine entsprechende Ge-nehmigung der Wehrbereichsverwaltung Ost einzuholen.

Fernwärme

Der Geltungsbereich befindet sich im Versorgungsgebiet der Fernheizwerk Neukölln AG. Fernwärmeleitungen verlaufen entlang der Mainzer Straße, in der Boddinstraße (nördlich des Plangebiets), der Neckarstraße (von der Karl-Marx-Straße bis zur Ne-ckarstraße 20) sowie zu Teilen in der Werbellinstraße.9 Laut Schreiben der Fernheiz-werk Neukölln AG vom 21.08.2012 ist eine Fernwärmeversorgung im Geltungsbe-reich des Bebauungsplans 8-22ba jederzeit und ohne überdurchschnittlichen Auf-wand möglich. Zur Versorgung der Gebäude der Verwaltung (Am Sudhaus 2) sowie zum Gebäude Sudhaus, Turm, Heizung und Maschinenhaus (Am Sudhaus 3) wurden Leitungen von der Mainzer Straße aus verlegt; zur Versorgung des ehemaligen Voll-gutlagers wurden von der Neckarstraße aus Leitungen verlegt. Eine weitere Netzer-

9 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Fernwärmeversorgung,

Zugriff am 22. 2. 2012


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gänzung und ein Ringschluss mit den Versorgungsleitungen in der Neckarstraße ist geplant.

Geologie/ Altlasten

Boden

Geologisch ist der Standort durch Geschiebemergel der Teltowhochfläche bzw. Mo-ränen aus geschiebehaltigem Sand geprägt. 10 Nach über 130-jähriger intensiver Nut-zung durch die ehemalige Brauerei sind im Plangebiet jedoch keine natürlichen Bo-dengesellschaften mehr vorhanden. Im Rahmen der Altlastenuntersuchung11 wurden unter der nahezu vollständigen Oberflächenbefestigung anthropogen aufgefüllte San-de mit kiesigen Anteilen bis zur jeweiligen Endteufe der Untersuchungen bei 5 m un-ter GOK angetroffen. Lediglich in einer Bohrung wurden ab 2,2 m unter GOK Fein-sande mit mittelsandigen Anteilen bis zur Endteufe von 4 m unter GOK erbohrt. Die Auffüllungen enthalten unterschiedliche Anteile an Ziegel-, Betonresten und Steinen.

Wasser

Schutzgebiete

Das Plangebiet liegt nicht in einem Überschwemmungs- oder Trinkwasserschutzge-biet.

Oberflächengewässer

Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.

Grundwasser

Der Flurabstand zum Grundwasser wird im Umweltatlas Berlin mit 20-40 m angege-ben. Aufgrund des großen Flurabstandes und der Überdeckung des Grundwasserlei-ters mit Geschiebemergel ist das Grundwasser gegenüber flächenhaft eindringenden Schadstoffen gut geschützt. Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat II D vom 22.08.2012 wurde mitgeteilt, dass: Auf Grund des großen Flurabstandes zum Grundwasser beim Bau der Tiefgarage nicht mit umfangreichen Grundwasserbenutzungen zu rechnen ist. Wenn Grundwas-serbenutzungen ausgeführt werden, sind sie nach §§ 8 ff. des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz – WHG) in Verbindung mit dem Berli-ner Wassergesetz (BWG) erlaubnispflichtig. Die wasserbehördliche Erlaubnis ist bei der Wasserbehörde – VIIID 32- zu beantragen.

Vorbelastungen / Altlasten

Die Grundwasserneubildung ist wegen des hohen Versiegelungsgrades stark einge-schränkt. Entsprechend hoch ist der Anteil des abzuleitenden Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation.

10 Umweltatlas Berlin - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz Berlin, Karten Bodenarten

2005, Bodengesellschaften 2005 11 GuD Geotechnik GmbH (im Auftrag der HEAG Dr. Henke Projektgesellschaft mbH): Bericht Untersuchung

von Boden und Bodenluft auf dem Grundstück der ehemaligen Berliner Kindl-Brauerei Werbellinstraße 50/Rollbergstraße in 12053 Berlin. 11.01.2007


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Nach den Ergebnissen der durchgeführten Erkundungen besteht aufgrund des gerin-gen Schadstoffgehalts und des großen Flurabstandes des Grundwasserleiters keine Gefährdung des Grundwassers durch Altlasten. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist laut Umweltatlas als gering einzustufen.

Altlasten / Kampfmittel

Das Grundstück Werbellinstraße 50 ist im Bodenbelastungskataster Berlin verzeich-net (s.u.), weshalb nach vorherigen Recherchen auf dem Grundstück Untersuchun-gen von Boden und Bodenluft12 durchgeführt wurden. Eine altlastenrelevante Nut-zung lag bei der LKW-Waschanlage, einem Vorratstank der alten Betriebstankstelle, dem Leichtflüssigkeitsabscheider des Heizöltanks und bei einem ehemaligen Ruth-speicher (Heizhaus) sowie im Bereich der Ölkammer und des Schweröltanks vor. Es wurden keine leichtflüchtigen halogenierten Kohlenwasserstoffe (LHKW) und aro-matischen Kohlenwasserstoffe (Benzol, Toluol, Ethylbenzol und Xylole - BTEX) nachgewiesen. In einer Bauschuttprobe wurde ein Gehalt an Polycyclischen aromati-schen Kohlenwasserstoffen (PAK) von knapp 35 mg/kg TS gemessen, weshalb der Boden in diesem Bereich der LAGA-Entsorgungsklasse Z2 zuzuordnen ist. In diesem Bereich war auch der Gehalt an Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) leicht erhöht. Die im Bereich der Waschanlage entnommenen Proben wurden auf anionische Ten-side untersucht. Im Ergebnis zeigten sich max. knapp 3,0 mg/kg TS erhöhte Gehalte an Tensiden im Feststoff. Aus diesen Ergebnissen wurde gutachterlich abgeleitet, dass sich aufgrund der ge-messenen Gehalte an Schadstoffen keine Gefährdung des Schutzgutes Boden und der über die Wirkungspfade verbundenen Schutzgüter menschliche Gesundheit und Grundwasser ergibt. Bei baubedingten Eingriffen im Bereich der ehemaligen Be-triebstankstelle ist jedoch laut Auszug aus dem Bodenbelastungskataster die Boden-schutzbehörde einzuschalten. Im Gutachten wurde darauf hingewiesen, dass die Zuordnung zu Werten der LAGA nur auf Grundlage der Analytikergebnisse der untersuchten Parameter MKW und PAK erfolgte und eine abfalltechnische Bewertung nach LAGA im Hinblick auf die Entsorgung von Böden im Rahmen der Bodenarbeiten erfolgen muss. Im Zuge der Nivellierung des Geländes kam es möglicherweise zu Verfüllungen mit unbekanntem Material. In den nivellierten bzw. verfüllten Bereichen können Verunrei-nigungen (Bauschutt, Trümmerschutt) vorliegen. Für den Planungsbereich liegen zwei Einträge im Bodenbelastungskataster (BKK) vor. Der Eintrag Nr. 14730 kennzeichnet den Bereich einer inzwischen zurückgebauten Betriebstankstelle der Kindl-Brauerei. Bei den gutachterlich begleiteten Rückbauar-beiten wurden keine relevanten Verunreinigungen des Bodens aufgefunden. Daher ist im ehemaligen Tankstellenbereich nicht von einer Kontamination auszugehen.13

12 ebenda 13 ebenda


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Der Eintrag Nr. 15484 kennzeichnet den Bereich der ehemaligen LKW-Waschanlage mit Waschplatz und alter Betriebstankstelle. Bei Boden- und Bodenluftuntersuchun-gen des Eigentümers wurden leichte LCKW Gehalte in der Bodenluft gemessen.14 Im Falle von Wasserhaltungsmaßnahmen ist das Umfeld des Baugebietes hinsicht-lich erkundeter bzw. zu besorgender Grundwasserkontaminationen zu betrachten. Sollten bei Eingriffen in den Boden (z.B. Aushub für Fundamente, Medienleitungen, Pflanzgruben u.ä.) farblich oder geruchlich auffälliger Boden aufgefunden werden, ist das Umwelt- und Naturschutzamt unverzüglich zu benachrichtigen. Es wird seitens der zuständigen Fachbehörden darauf hingewiesen, dass das Vor-handensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden kann. Sollte sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbre-chen. Der für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizeipräsident von Ber-lin ist unter der Notrufnummer 110 umgehend zu verständigen.

Ökologie / Freiflächen Das Gelände ist im Bestand weitgehend versiegelt. Lediglich am nördlichen Rand des Geltungsbereiches befindet sich eine vorwiegend aus Pappeln bestehende Baumrei-he, im Bereich der ehemaligen Pkw-Parkplätze der Kindl-Brauerei an der Werbel-linstraße befinden sich kleinwüchsige Gehölzbestände. Die Straßenbäume der Roll-bergstraße sind im Bereich östlich der ehemaligen Verwaltung der Kindl-Brauerei er-halten. Biotope oder sonstige schützenswerte Freiflächen sind im Geltungsbereich des Be-bauungsplanes nicht vorhanden. Um die Eingriffe in die Umwelt und den Naturhaushalt bedingt durch die Festsetzun-gen des Bebauungsplanes abzuschätzen, wurde im Rahmen der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchge-führt. Die vor Ort bestehenden Biotopstrukturen wurden im Rahmen von Begehungen aufgenommen und kartiert (siehe Umweltbericht).

14 Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutzamts des Bezirkes Neukölln vom 07.12.2012


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2.2 Planungsrechtliche Ausgangssituation

2.2.1 Regional- und Landesplanung

Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B)

Der gemeinsame Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) wurde mit Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl. S. 182) für Berlin verbindlich. Der LEP B-B trifft Aussagen zur Hauptstadtregion, zum Zentrale-Orte-System, zur Kulturlandschaft, zur Steuerung der Siedlungs- und Freiraumentwicklung sowie zur Verkehrs- und Infrastrukturentwicklung. Durch den LEP B-B soll u.a.: die Hauptstadtregion in nationale und internationale Verflechtungen eingebunden

werden, Wachstum ermöglicht werden, die Daseinsvorsorge räumlich geordnet werden, die Infrastrukturentwicklung auf räumliche Schwerpunkte orientiert werden, Freiräume und natürliche Ressourcen geschützt werden, nachfolgende Akteursebenen zur Gestaltung von Handlungsräumen angeregt

werden. Die Siedlungsentwicklung soll vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale im Innenbereich vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen. Die Funktionen Wohnen, Arbei-ten, Versorgung und Erholung sollen einander räumlich zugeordnet und ausgewogen entwickelt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba liegt nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B)15 im Gestaltungsraum Siedlung. Gemäß § 5 Abs. 1 LEPro 2007 i.V.m. Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 soll die Siedlungsentwick-lung auf diesen Raum gelenkt werden. Die beabsichtigten Nutzungen sind hier grundsätzlich zulässig. Die Planung berücksichtigt auch den Vorrang der Innenent-wicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 LEPro 2007 und 4.1 LEP B-B. Der Bereich um die Karl-Marx-Straße ist in der Festlegungskarte 2 – Städtische Kernbereiche als Städtischer Kernbereich gemäß Plansatz 4.8 G Absatz 3 darge-stellt. Aus den Aussagen des Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007)16 leiten sich für das Plangebiet die Priorität der Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen, der Vorrang der Innenentwicklung sowie die Sicherung und Entwicklung siedlungsbezo-gener Freiräume für die Erholung ab.

15 Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009, GVBl. S.

182. 16 Gesetz zu dem Staatesvertrag der Länder Berlin und Brandenburg über das Landesentwicklungsprogramm

2007 (LEPro 2007) und die Änderung des Landesplanungsvertrages vom 15. Dezember 2007.


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Mit Schreiben vom 6. Februar 2012 teilt die Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg mit, dass die Planungsabsicht zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt.

2.2.2 Flächennutzungsplan (FNP)

Karte 2: FNP Berlin (Ausschnitt), Lage des Plangebiets, o.M. Im Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 07. März 2013 (ABl. S. 432), (ABl. S432) ist das Plangebiet als Wohnbaufläche W1 mit einer GFZ über 1,5 sowie das Lagesymbol Kultur dargestellt. Die im Bebauungsplan planungsrechtlich gesi-cherten weiteren Baugebiete (Mischgebiet, Sonstiges Sondergebiet Kultur und Gast-ronomie, Sonstiges Sondergebiet Beherbergung) sind kleiner als 3 ha und werden entsprechend der Darstellungssystematik des Flächennutzungsplans in diesem nicht dargestellt. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes 8-22ba sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelbar: Das Allgemeine Wohngebiet WA ist als Regelfall aus der Darstellung des Flä-

chennutzungsplans entwickelbar. Die Mischgebiete sind jeweils kleiner als 3 ha und aufgrund ihres gebietsspezifi-

schen Wohnanteils und ihrer Funktion ebenso aus der Darstellung des FNP ent-wickelbar. Im Mischgebiet MI 1 an der Werbellinstraße sind Wohnungen und Räume für Bü-ros und Dienstleistungen, Einzelhandelsbetriebe sowie nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig. Durch eine Neubebauung wird dieser Bereich städte-baulich und funktional aufgewertet. Das Mischgebiet MI 2 an der Rollbergstraße ermöglicht die Nutzung und Ergän-zung der Bestandsbebauung für Wohnen und nicht wesentlich störende Gewer-bebetriebe. Beabsichtigt ist hier eine Mischung aus Loftwohnen und Künstlerate-


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liers etc. Dies wertet den Standort auf und stärkt die Wohnfunktion in diesem Be-reich.

Das Sonstige Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ dient der Verbesse-rung des kulturellen Angebotes und der Freizeitangebote im Stadtteil und korres-pondiert mit dem im Flächennutzungsplan dargestellten Lagesymbol Kultur.

Das sonstige Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ ermöglicht die Errichtung eines Hotels oder Boardinghauses sowie ergänzender gastronomischer und kultureller Nutzungen. Es ergänzt in seiner Funktion das Sonstige Sondergebiet SO 1.

Das Gewerbegebiet GE dient der Unterbringung von das Wohnen nicht wesent-lich störenden Betrieben und Anlagen (z.B. Büros, Dienstleistungen, Ärzten und ausnahmsweise Einrichtungen des Gesundheitswesens). Die vorgesehenen Nut-zungen werten den Standort auf und unterstützen die beabsichtigte Entwicklung des Plangebiets als urbanes, funktionsgemischtes Stadtquartier. Die Einschrän-kung der Zulässigkeit von Nutzungen im Gewerbegebiet dient auch der Wahrung der Anforderungen des Immissionsschutzes in Hinblick auf das benachbarte All-gemeine Wohngebiet. Das im Flächennutzungsplan dargestellte städtebauliche Gefüge bleibt gewahrt.

Gemäß der Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungs-rahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV-FNP) können von der Darstellung des FNP abweichende Baugebiete entwickelt werden, wenn ihre Fläche kleiner als 3 ha ist und wenn Funktion und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Ge-füge gewahrt bleiben (Regelfall). Die im Bebauungsplan dargestellten Baugebiete entsprechen diesen Bedingungen und können somit aus den Darstellungen des Flä-chennutzungsplans entwickelt werden. Die Zweckbestimmung der gesamten Flächen wird durch die Spezifizierungen des Bebauungsplans nicht in Frage gestellt.

2.2.3 Landschafts-/Artenschutzprogramm

Die Aussagen des Landschafts-/Artenschutzprogramms Berlin sind dem Umweltbe-richt (siehe III.) zu entnehmen.

2.2.4 Verbindliche Bauleitplanung

Geltendes Planungsrecht Für den nördlich der Rollbergstraße gelegenen Teil des Plangebiets gilt derzeit der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan i.V.m. den verbindlichen Rege-lungen der Bauordnung für Berlin von 1958 (BauO Bln 1958). Der Baunutzungsplan für Berlin in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961 S. 742), der zusammen mit den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1104) – BauOBln 1958 – und in Verbindung mit den förmlich festgestellte Fluchtlinien als übergeleiteter qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch weiter gilt, weist den nördlich der Rollberg-straße gelegenen Teil des Plangebiets als Beschränktes Arbeitsgebiet in der Baustu-fe V/3 (GRZ 0,3, BMZ 6,0) aus. Im Bereich zwischen Werbellinstraße und einer gedachten Verlängerung der nördli-chen f.f. Straßen- und Baufluchtlinie vom 08.10.1877 der Rollbergstraße liegt das Plangebiet des Bebauungsplans XIV-101d (festgesetzt am 04.04.1986).17 Der Be-bauungsplan diente mit der Festsetzung eines Gewerbegebiets der planungsrechtli-chen Sicherung der durch die Kindl AG errichteten „Preuss-Halle“ (heute REWE-

17 Gesetz- und Verordnungsblatt vom 22.04.1986, S. 541


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Markt). Der Bebauungsplan setzt Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,4 sowie geschlossene Bauweise fest. Planungsrecht der Umgebung Das Planungsrecht der Umgebung unterliegt derzeit überwiegend den Festlegungen des Baunutzungsplans in Verbindung mit der Bauordnung für Berlin 1958. Als weitere Bebauungspläne befinden sich die Bebauungspläne 8-22a (Rollbergstra-ße 59 und 60) sowie 8-22bb (Fläche des ehemaligen Vollgutlagers) im Verfahren. Neben dem festgesetzten Bebauungsplan XIV-101d befindet sich noch der Bebau-ungsplan XIV-101c im Verfahren, dessen Geltungsbereich südlich der Werbellinstra-ße liegt und der die (bereits realisierte) Neubebauung des Rollbergviertels planungs-rechtlich sichern soll. Für die westlich der Mainzer Straße gelegenen Flächen des sogenannten Kindl-Boulevards ist der Bebauungsplan XIV-B21 (1. von 17. Flächen) als genereller B-Plan im Verfahren, der für das Plangebiet den Ausschluss großflächiger Einkaufszentren und Verbrauchermärkte vorsieht (Aufstellungsbeschluss 26.08.1986).

2.2.5 Straßen- und Baufluchtlinien

Im Geltungsbereich liegen die f.f. Straßen- und Baufluchtlinien vom 8.10.1877 (Roll-bergstraße, Mainzer Straße). Im Nordosten wird die Geltungsbereichsgrenze durch die f.f. Straßen- und Baufluchtlinien vom 28.10.1899 der Isarstraße und der Neckar-straße gebildet. Durch den Bebauungsplan XIV-101d wurden die f.f. Straßen- und Baufluchtlinien der Mainzer Straße, der Rollbergstraße und der Werbellinstraße im Geltungsbereich die-ses Bebauungsplans aufgehoben und durch Straßenbegrenzungslinien und Bau-grenzen ersetzt. Durch textliche Festsetzung dieses Bebauungsplans wird bestimmt, dass alle bisheri-gen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft treten. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba betrifft diese verbindliche Regelung die förmlich festgelegten Straßen- und Baufluchtlinien, die Festsetzungen des Be-bauungsplans XIV-101d sowie die Ausweisungen des Baunutzungsplans im Gel-tungsbereich.

2.2.6 Stadtentwicklungsplanung

Stadtentwicklungsplan Klima Der Senat von Berlin hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima be-schlossen. Der StEP wurde erstellt, um die Lebensqualität unter dem Vorzeichen des anstehenden Klimawandels zu sichern und negative Auswirkungen des Klimawandels abzumildern. Ein Schwerpunkt liegt hierbei auch auf der sogenannten Klimaanpas-sung – also der Anpassung der Stadtstruktur an die zu erwartenden Klimaverände-rungen und zu erwartenden zunehmenden Extremwetterereignisse (z. B. Hitzeperio-den, Starkregen) und der stärkeren Betrachtung des Mikroklimas auf Quartiersebene. Der StEP Klima liefert einen räumlichen Orientierungsrahmen, der eine Hilfestellung für Anpassung von gesamtstädtischen Planungen an den Klimawandel liefern soll. Damit stellt er keine „detaillierte Gebrauchsanweisung“ zur Lösung konkreter Frage-


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stellungen dar, sondern soll eher Abwägungs- und Steuerungsaufgaben wahrneh-men.18 Im Maßnahmenplan Bioklima ist der Geltungsbereich als Wohngebiet mit aktuell prio-ritärem Handlungsbedarf bzw. als Siedlungsraum mit überwiegender Arbeitsplatznut-zung und aktuell prioritärem Handlungsbedarf dargestellt. Auch im Maßnahmenplan Grün- und Freiflächen und in der Karte Stadtbäume im Siedlungsraum ist der Gel-tungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba als prioritärer Handlungsraum dargestellt. Das Plangebiet liegt außerhalb der 12 genannten Aktionsplan-Projektgebiete. Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba ist im Stadtentwicklungsplan In-dustrie und Gewerbe (Stand: Senatsbeschluss vom 25. Januar 2011) nicht gesondert gekennzeichnet. 19 Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung Der Stadtentwicklungsplan für Ver- und Entsorgung stellt in sechs Teilkarten Pla-nungsgrundlagen über die technische Infrastruktur zusammen: In der Karte Abwasser stellt der StEP Ver- und Entsorgung in der Hermannstraße ei-nen Mischwasserkanal (DN 400) dar, der in Höhe Rollbergstraße beginnend in der Hermannstraße in nördlicher Richtung und dann weiter in östlicher Richtung durch die Boddinstraße mit einem Querschnitt von DN 600 zur Karl-Marx-Straße (Mischwas-serkanal, DN 1800) verläuft.20 Die Karte Regenwasser des StEP Ver- und Entsorgung stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba als Einzugsbereich der Mischkanalisation dar. 21 Der StEP Ver- und Entsorgung stellt in seiner Karte Elektroenergie eine 110-kV-Leitung, die in der Mainzer Straße verläuft sowie ein Umspannwerk 380/220/110 kV, das am nordwestlichen Rand des Geltungsbereichs liegt, dar. 22 Gemäß der Darstellung der Karte Fernwärmeversorgung des StEP Ver- und Entsor-gung liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba im Versorgungsgebiet der Fernheizwerk Neukölln AG. Eine Fernwärmeleitung verläuft westlich des Gel-tungsbereiches entlang der Mainzer Straße. In der näheren Umgebung des Gel-tungsbereiches verlaufen Fernwärmeleitungen in der Boddinstraße sowie in der Ne-ckarstraße, von der Karl-Marx-Straße aus in etwa bis zur Neckarstraße 20. 23 Die Karte Gasversorgung des StEP Ver- und Entsorgung stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba als mit Niederdruck-Gas versorgtes Gebiet dar. 24 Die dem Geltungsbereich nächstgelegenen Hauptwasserversorgungsleitungen des Trinkwassernetzes verlaufen gemäß der Darstellung in der Karte Wasserversorgung

18 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Stadtentwicklungsplan Klima, Berlin 2011 19 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Industrie und Gewerbe, Zugriff am 22. 2. 2012 20 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Abwasser, Zugriff am 22. 2. 2012 21 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Regenwasser, Zugriff am 22. 2.

2012 22 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Elektroenergie, Zugriff am 22. 2.

2012 23 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Fernwärmeversorgung, Zugriff

am 22. 2. 2012 24 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Gasversorgung, Zugriff am 22. 2.

2012


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des StEP Ver- und Entsorgung nördlich des Geltungsbereiches in der Flughafenstra-ße, südlich des Geltungsbereiches in der Kopfstraße.25 Stadtentwicklungsplan Verkehr Der Senat von Berlin hat am 29. März 2011 den Stadtentwicklungsplan Verkehr – 2025 beschlossen. Er soll eine nachhaltige Gestaltung von Mobilität und Verkehr in Berlin fördern. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba ist eingebettet in das Nebenstra-ßennetz (Tempo-30-Zonen); die Werbellinstraße ist im Bestand als Ergänzungsstra-ße (Straße von besonderer Bedeutung) dargestellt. Die nächstgelegenen Hauptver-kehrsstraßen sind die Karl-Marx-Straße und die Hermannstraße. Die Hermannstraße und die Karl-Marx-Straße sind Teil des übergeordneten Straßennetzes und im Plan Übergeordnetes Straßennetz, Bestand 2011 als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) dargestellt. Der Plan "Übergeordnetes Straßennetz Planung 2025" stellt die Hermannstraße als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II), die Karl-Marx-Straße als örtliche Straßenverbindung (Stufe III) dar. Nach der Darstellung im Konzept Parkraumbewirtschaftung des StEP Verkehr liegt der Geltungsbereich innerhalb der Gebietskulisse für potenzielle Erweiterungen. Der Planbereich liegt im Gebiet intensiver Parkraumnachfrage (potentielle Erweite-rungsgebiete für Parkraumbewirtschaftung). In der näheren Umgebung ist die Her-mannstraße als Prüfbereich für die Ergänzung der Tempo 30 – Regelung (Überlage-rung von Unfällen/ Lärm-/ Luftschadstoffbelastung, (Einzelausweisung im übergeord-neten Straßennetz oder Tempo-30-Zone, z.T. verkehrsberuhigte Bereiche) gekenn-zeichnet. Für die direkte Umgebung des Plangebietes sind im Stadtentwicklungsplan Verkehr keine Maßnahmen vorgesehen. Stadtentwicklungsplan Zentren 3 Der Senat von Berlin hat am 12. April 2011 den "Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3)" beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba liegt außerhalb der im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 dargestellten zentrentragen-den Stadträume.

2.2.7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Berlin-Neukölln

Im Auftrag des Bezirkes wurde ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept26 erarbeitet und 2009 vorgelegt (Beschlussfassung am 20.04.2010). Das bezirkliche Einzelhan-dels- und Zentrenkonzept definiert das Hauptzentrum Karl-Marx-Straße / Kottbusser Damm als zentralen Versorgungsbereich. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba liegt außerhalb dieses zentralen Versorgungsbereiches.

25 FIS-Broker, Kartenanzeige: Stadtentwicklungspläne, Ver- und Entsorgung, Wasserversorgung, Zugriff am

22. 2. 2012 26 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Neukölln, Junker und Kruse, Dortmund 2009


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2.2.8 Planwerk Südostraum

Das Planwerk Südostraum27 übernimmt die Darstellung des Masterplanes 2009 (vgl. Pt. 2.2.12) für das Kindl-Areal und formuliert für diesen Bereich keine eigenen Ziele.

2.2.9 Lärmminderungsplanung für Berlin

Da Verkehr der Hauptverursacher von Lärm ist, soll mit der Umsetzung und Entwick-lung von Lärmminderungsplänen diese hohe Umweltbelastung vermindert werden.28 Es sollen kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen zur Reduzierung der Belastung für besonders belastete Bereiche ausgearbeitet werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt mit der Werbellinstraße innerhalb des Konzeptgebiets Neu-kölln/ Rixdorf, jedoch grenzt lediglich das Mischgebiet MI 1 in einer Länge von rund 30 Meter an den Straßenzug an. Für die Werbellinstraße liegen aus den Ergebnissen der Verkehrserhebung (als nied-rig belastete Straße) keine Zählergebnisse vor. Geschätzt wurde deren Belastung auf ca. 3.900 Kfz/24 h und einem Lkw-Anteil von 6,8%. Unter Einbeziehung des Busver-kehrs beträgt der Schwerverkehrsanteil dann 16% am Tage und 25% in der Nacht. Folglich weist die Werbellinstraße eine hohe Lärmbelastung auf (bis zu 70,6 dB(A) am Tage und bis zu 64,5 dB(A) in der Nacht). Die Mittelungspegel an der Bebauung erreichen laut Analyse - Tag und Nacht - Werte von 65-70 dB(A) 29 Ursache für die hohe Lärmbelastung sind hohe Schwerlastverkehrsanteile, sehr hohe Belastungen durch Busse (Linien 104 und 167) und eine Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h, die aufgrund der Gestaltung des Straßenraumes vermutlich deutlich über-schritten wird. Für die Werbellinstraße wurden hohe Lärmbelastungen und hohe Lärmbetroffenhei-ten nachts ermittelt, die insbesondere durch den Schwerlastverkehr verursacht wer-den, maßgeblich werden diese aber durch den dort fahrenden Busverkehr verursacht. Das Minderungspotential durch Verlagerung des Schwerlastverkehrs beträgt ca. 1,5 dB(A) tags bzw. 0,5 dB(A) nachts. Ein Lkw-Fahrverbot wird wegen der dann verblei-benden Lärmbelastungen durch den Busverkehr im Lärmminderungsplan nicht emp-fohlen. Die Verringerung der Lärmbelastung durch den Busverkehr kann durch eine entsprechende Gestaltung des Straßenraumes bzw. Organisation der Haltestellen (Haltestellen-Kaps) erreicht werden.30 Der Lärmminderungsplan formuliert für die im Konzeptgebiet Neukölln/Rixdorf gele-gene Werbellinstraße konkrete Empfehlungen, u.a. die Einführung einer Tempo 30-Regelung.31 Die im Konzept Werbellinstraße des Lärmminderungsplans vorgeschla-gene Reduzierung der Fahrbahnbreite auf 6 m wurde durch die Markierung von Park-

27 Planwerk Südostraum – Entwicklung zwischen Innenstadt und BBI, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtent-

wicklung, Berlin, Juni 2009. 28 Lärmminderungsplanung für Berlin, Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz,

Berlin, Mai 2008. 29 Lärmminderungsplanung für Berlin – Materialien zum Aktionsplan, Bericht zum Konzeptgebiet Neukölln /

Rixdorf und zur Konzeptstrecke Karl-Marx-Straße, Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbrau-cherschutz, Berlin, Mai 2008, S. 9

30 ebenda, S. 33 31 ebenda, S. 35


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streifen sowie von beidseitigen Angebotsstreifen für den Fahrradverkehr mittlerweile realisiert. 32

2.2.10 Sanierungsgebiet

Am 15.03.2011 hat der Berliner Senat die 12. Verordnung über die förmliche Festle-gung von Sanierungsgebieten nach § 136 BauGB beschlossen, zu denen auch das Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee gehört.33 Das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet umfasst weitgehend den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba, mit Ausnahme des Bereichs südlich der Rollbergstraße. Die Festlegung als Sanierungsgebiet wurde durch die 2007 begonnenen Vorberei-tenden Untersuchungen nach § 141 BauGB begründet34. Die Struktur von Handel und Dienstleistungen soll gestärkt, die Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes verbessert und die urbane Vielfalt genutzt werden. Ein wesentliches Ziel der Sanierungsmaßnahme ist die Stabilisierung der Karl-Marx-Straße als eines der wichtigsten Bezirkszentren. Das Stadteilzentrum Karl-Marx-Straße erfüllt neben seiner Versorgungsfunktion (z.B. Handel, Verwaltung, soziale Inf-rastruktur, Dienstleistung) auch wichtige kulturelle Funktionen. Bezogen auf das e-hemalige Kindl-Gelände sind die Qualifizierung des öffentlichen Raums, die Einbe-ziehung des Quartiers und seiner identitätsstiftenden Gebäudestruktur in das Stadt-eilzentrum, sowie die Diversifizierung der vorhandenen Nutzungsmischung des Stadteilzentrums, namentlich auch der Angebote im Bereich Kultur, Dienstleistung und Wohnen wesentliche Entwicklungsleitsätze.35 Im Maßnahmenkonzept der Vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB wurden die folgenden, den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba betreffen-den, Maßnahmen formuliert: Umbau der Neckarstraße Nord-Süd-Verbindung über das Kindl-Gelände als Verbindung der Morus- und I-

sarstraße in Form einer öffentlichen Durchwegung auf privatem Grundstück Errichtung einer Treppenanlage mit angrenzenden Ruheflächen und Plätzen Entwicklung einer hochwertigen Bildungseinrichtung Entwicklung einer kulturellen Nutzung im Sudhaus

2.2.11 Denkmalschutz

Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 8-22ba befindet sich das 1926 – 1930 in Klinkerbauweise erstellte Ensemble von Sudhaus, Turm, Heizungs- und Maschinenhaus, das gemäß Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln, i.d.F. vom 14. Dezember 2005) denkmalgeschützt ist. Das Ensemble ist unter der Nummer 09090539 in die Denkmalliste Berlins eingetragen: 09090539, Werbellinstraße 50, Kindl-Brauerei, Sudhaus, 1926-1930 von Hans Claus, Richard Schepke

32 ebenda, S. 52f. 33 GVBl. Berlin Nr. 9, S. 90 ff vom 31.03.2011 34 Senatsbeschluss vom 22.05.2007, Amtsblatt 29. 06. 2007 35

Vgl.: Bericht zur Vorbereitenden Untersuchung Neukölln- Karl-Marx-Straße vom 27.04.2010, S. 11 f.


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Unmittelbar nordwestlich angrenzend an das Plangebiet befindet sich das Baudenk-mal Mainzer Straße 36 bzw. Boddinstraße 42/43. Das Gebäude ist unter der Nummer 09090459 in die Denkmalliste Berlins eingetragen: 09090459, Mainzer Straße 36 bzw. Boddinstraße 42/43, Mietshaus, 1906-1907 von Georg Behnke, Fritz Blankenburg.

Abb. 3: Auszug aus der Denkmalkarte Berlin Nach § 11 DSchG Berlin bedarf jegliche Maßnahme, die diese Baudenkmale berührt, der vorherigen Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde im Bezirksamt Neukölln, OT Neukölln. D.h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf Baudenkmale ha-ben, bedürfen der vorherigen Abstimmung und denkmalrechtlichen Erlaubnis. Südlich der ehemaligen Verwaltungsgebäude sind – im Verlauf der ehemaligen Roll-bergstraße – an der Geltungsbereichsgrenze zum Bebauungsplan 8-22a zwei ur- und frühgeschichtliche Fundstellen (mit den Ortsaktennummern 310 und 311) nachgewie-sen, die nach § 2 Abs. 5 und § 3 DSchG Bln als Bodendenkmal geschützt sind. Alle Bodeneingriffe im Bereich der Fundstellen sind im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen und das betrof-fene Gebiet ist durch Ausgrabungen zu dokumentieren. Das Landesdenkmalamt führt in solchen Fällen archäologische Rettungsmaßnahmen durch, deren Bedingungen in öffentlich-rechtlichen Verträgen vereinbart werden. Im Plangebiet und seiner Umgebung ist darüber hinaus das Auftreten von weiteren Bodenfunden zu erwarten. Es wird darauf hingewiesen, dass nach § 3 Abs.1 des Ge-setzes zum Schutz von Denkmalen in Berlin, wer ein Bodendenkmal entdeckt, die Arbeiten sofort einzustellen und die Fundstelle der Entdeckung unverzüglich der Un-teren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen hat.


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Vor Beginn der Baumaßnahmen, insbesondere bei Bodeneingriffen im Bereich des Plangebietes, ist mit angemessenem zeitlichen Vorlauf (mind. 30 Werktage) das ge-plante Vorhaben dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, anzuzei-gen und damit der Archäologischen Denkmalpflege Gelegenheit zu geben, rechtzeitig über eventuell erforderliche archäologische Prospektionen zu entscheiden.

2.2.12 Städtebauliches Konzept

Städtebaulicher Ideenwettbewerb (2006/2007) Zur Ideenfindung für die Entwicklung des Areals wurde 2006/2007 ein zweistufiger städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt. Das Preisgericht am 6. Juli 2007 votierte für den Entwurf des Lübecker Büros Petersen, Pörksen & Partner als Ersten Preis und empfahl die Umsetzung auf Grundlage dieses Entwurfes. Das Bezirksamt folgte dieser Empfehlung und beschloss am 11. September 2007 das Wettbewerbsergebnis zur Grundlage des Bebauungsplans 8-22 zu machen.

Der Entwurf des Büros Petersen, Pörksen & Partner ist durch die folgenden Nutzun-gen/Strukturen geprägt:

Campus für eine internationale Universität Multifunktionale Bühne und Bar („Preuss- Halle“ an der Werbellinstraße) Kulturbrauerei: Restaurant, Erlebnisgastronomie, Jazz-Club, Theaterwerkstatt

temporäre Galerien (im Sudhaus) Hotel (angrenzend an Wohnbebauung Isarstraße/Neckarstraße) Wohnen für Baugemeinschaften und flexible Ladeneinheiten Wohnen für ältere Menschen mit Migrationshintergrund und Kindertagesstätte

(an der Werbellinstraße) Ateliers für kulturell Kreative Biosupermarkt, Feinkostmarkt, Kaffeerösterei u.a. Schaffung eines vergrößerten Stadtplatzes (“Isargarten“ durch Teilabriss der

großen Vollguthalle) und weiterer öffentlicher Bereiche Durchwegung und Treppenanbindung an die Neckarstraße Parkmöglichkeiten in diversen Tiefgaragen Masterplan (2009) Auf der Grundlage des Wettbewerbsergebnisses wurde 2009 durch das Lübecker Bü-ro Petersen, Pörksen und Partner ein „Masterplan Entwicklung des ehemaligen Kindl-Areals in Berlin-Neukölln“ erarbeitet. Dieser Masterplan sah folgende Nutzun-gen/Strukturen vor: Internationale Universität Mainzer Straße Dialysezentrum Mainzer Straße Einzelhandel „REWE“ „Preuss-Halle“ Büro und Dienstleistung Verwaltung Theater, Brauerei, Kletterhalle, Gastronomie Sudhaus Sonderform Wohnen: „Haus der älteren Bürger“ Werbellinstraße Wohnen + Kindertagesstätte Isarstraße Besondere Wohnformen Event-Lager / Vollguthalle Einzelhandel Vollguthalle /

EG zur Neckarstraße Der Masterplan sah verschiedene Tiefgaragen vor, und zwar an der Mainzer Straße, im Bereich der ehemaligen Verwaltung, im Bereich des ehemaligen „Eventlagers“ sowie in der ehemaligen Vollguthalle.


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Städtebauliches Konzept Staehr-Architekten (2010) Ein weiteres städtebauliches Konzept für das Kindl-Areal wurde im Auftrag der Eigen-tümer durch Staehr-Architekten 2010 erarbeitet. Das Konzept berücksichtigte das Neubauvorhaben eines Dialysezentrums sowie die Einrichtung des REWE-Supermarktes in der „Preuss-Halle“. Gegenüber dem Supermarkt-Parkplatz sollte die bestehende Bebauung mit Wohnen/Einzelhandel ergänzt werden. An der Mainzer Straße sah das städtebauliche Konzept Büro/Dienstleistung, im Sudhaus Kultur/ Gastronomie sowie in den Gebäuden der ehemaligen Verwaltung der Kindl-Brauerei ein Hostel vor. Zwischen Neckar- und Rollbergstraße sollte der Campus einer Univer-sität bzw. Bildungseinrichtung entstehen. Das städtebauliche Konzept sah im Bereich der ehemaligen Vollguthalle eine Neubebauung mit Wohngebäuden vor. Weiterentwicklung des Konzeptes (2011) Nachdem deutlich wurde, dass sich die im Masterplan von Petersen, Pörksen und Partner als auch die im städtebaulichen Konzept der Staehr-Architekten vorgeschla-genen Nutzungen und Umnutzungen – insbesondere die Idee eines Einzelhandels-zentrums an der Neckarstraße sowie die Idee einer größeren Bildungseinrichtung (In-ternationale Universität) – aufgrund fehlenden Interesses von potenziellen Investoren, Mietern und Nutzern nicht realisieren lassen, wurde eine Weiterentwicklung des städ-tebaulichen Konzeptes als Grundlage für den Bebauungsplan erforderlich. Die kon-zeptionelle Überarbeitung erfolgte im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplan-vorentwurfes. Der Bebauungsplanentwurf für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba sieht nunmehr folgende Nutzungen/Strukturen vor: Wohnen Mainzer Straße Büro, Dienstleistung,

Gesundheitseinrichtungen, Ärztehaus Verwaltung Galerie, Brauerei, Gastronomie Sudhaus Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistung, Ärzte Werbellinstraße Boardinghaus / Hotel Isarstraße Ateliers und Loftwohnen Event-Lager Das städtebauliche Konzept sieht eine stadträumliche Freistellung des denkmalge-schützten Sudhaus-Ensembles durch die Schaffung von drei umgebenden Stadtplät-zen / Freiräumen vor: Südlich des Sudhauses soll ein öffentlicher Stadtplatz als zentraler Freiraum des

Plangebiets entstehen, Zwischen Sudhaus und ehemaligem Vollgutlager soll im Zusammenhang mit der

baulichen Arrondierung im Nordosten des Plangebiets ein weiterer Stadtplatz ent-stehen,

Westlich soll ein dem Wohnen zugeordneter Freiraum/Stadtplatz entstehen. An der Mainzer Straße sieht das städtebauliche Konzept eine sechsgeschossige Wohnbebauung im Anschluss an die bestehende gründerzeitliche Blockrandbebau-ung, im Blockinnenbereich eine maximal fünfgeschossige Bebauung vor. Das Gebäude der „alten“ Verwaltung der ehemaligen Kindl-Brauerei soll durch einen Neubau ersetzt werden, der sich mit vier Vollgeschossen am Maßstab des „neuen“ Verwaltungsgebäudes orientiert. Beide Gebäude sollen durch ein Foyer-Bauwerk mit einer Ebene miteinander verbunden werden. Östlich des Sudhauses soll mit einem fünf- bis sechsgeschossigen Neubau an die gründerzeitliche Bebauung an der Isarstraße angeschlossen werden.


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Das Gebäude des ehemaligen „Eventlagers“ der Kindl-Brauerei an der Rollbergstra-ße soll für neue Nutzungen nutzbar gemacht werden. Der städtebauliche Entwurf sieht eine Ergänzung des Bestandsgebäudes durch eine Aufstockung auf drei Voll-geschosse vor. Zwischen Rollbergstraße und Werbellinstraße soll der offene Baublock mit einer ma-ximal fünfgeschossigen Bebauung arrondiert werden. Maßstab für die Neubebauung ist das für das gesamte Plangebiet identitätsstiftende Sudhaus-Ensemble der ehemaligen Kindl-Brauerei sowie die umgebende Bestands-bebauung. Für die Neubebauung und bauliche Ergänzungen sollen die Traufhöhen und Gebäudeoberkanten mit einer maximalen Höhe von rund 70,0 m ü. NHN unter-halb der maßstabsgebenden Gebäudeoberkanten des Sudhauses-Ensemble (71 – 74,50m ü. NHN, Turm 91,0 m ü. NHN) liegen. Hierdurch soll ein bauliches Anschlie-ßen an die gründerzeitliche Bestandsbebauung an der Mainzer Straße, der Isarstraße und der Rollbergstraße ermöglicht werden. Unter Ausnutzung bestehender Einrichtungen/ Anlagen zur Deckung des Bedarfs für den ruhenden Verkehr (u.a. Parkhaus Kindl-Boulevard in der Mainzer Straße, Park-haus in der Rollbergstraße – ehemals Hertie) soll das Angebot für Stellplätze für Be-sucher innerhalb des Plangebiets minimiert werden.

2.2.13 Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung

Zur Abschätzung der verkehrlichen und lärmtechnischen Auswirkungen der geplanten Nutzungen auf den Flächen der ehemaligen Kindl-Brauerei (bzw. der beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes) wurde im Zeitraum zwischen Januar und Ok-tober 2012 durch das Ingenieurbüro Hoffmann-Leichter eine verkehrliche und lärm-technische Untersuchung erarbeitet.36 Im Gutachten wurde untersucht, ob die im Bebauungsplan 8-22ba festgesetzten ver-schiedenen Baugebiete (Allgemeines Wohngebiet, Gewerbegebiet, Sondergebiete, Mischgebiete) sowie die Fläche mit besonderem Nutzungszweck auf dem ehemali-gen Kindl-Gelände untereinander sowie in Bezug auf die benachbarte Bestandsbe-bauung aus Immissionssicht (Lärm) verträglich sind. Als lärmtechnische Vorbelastung sind die umliegenden Straßen, die im Geltungsbereich des unmittelbar angrenzenden Bebauungsplans 8-22a gelegenen Nutzungen (Verbrauchermarkt, Dialysezentrum), der westlich der Mainzer Straße benachbarte Kindl-Boulevard mit Parkhaus und die ehemalige Vollguthalle der Kindl-Brauerei (östlich angrenzend) berücksichtigt worden. In der Untersuchung wurde ermittelt, unter welchen Umständen die im Geltungsbe-reich des Bebauungsplans gelegenen Baugebiete lärmtechnisch verträglich und ge-nehmigungsfähig sind. Für die Baugebiete wurden Annahmen für die Nutzungen und Erschließungen auf der Grundlage von Betriebsbeschreibungen oder der jeweiligen Gebietstypen getroffen. Das durch die Realisierung der zulässigen Nutzungen zu er-wartende Verkehrsaufkommen wurde, aufbauend auf den Untersuchungsansätzen, zunächst ermittelt und anschließend räumlich und tageszeitlich verteilt sowie mit dem bestehenden Verkehr im Untersuchungsgebiet überlagert. Bestehende Lärmquellen wurden in Zählungen und Ortsbegehungen ermittelt bzw. die aktuellen Planungen be-rücksichtigt.

36 Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft: Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung, Bebauungsplan

8-22ba, 28. Oktober 2012


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Verkehrslärm auf den festgesetzten privaten Verkehrsflächen (Beurteilung nach 16. BImSchV) Die Beurteilung des Verkehrslärms innerhalb der im Geltungsbereich des Bebau-ungsplans 8-22ba festgesetzten privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim-mung „Verkehrsberuhigter Bereich“ erfolgte auf Grundlage der 16. BImSchV. Als Er-gebnis wurde u.a. festgestellt, dass an allen Immissionsorten die Immissionsgrenz-werte der 16. BImSchV eingehalten werden. Es besteht somit kein Erfordernis für Maßnahmen zum Lärmschutz für die bestehenden und geplanten Nutzungen.37 Verkehrslärm auf öffentlichen Straßen (Beurteilung nach DIN 18005) Die Wirkungen des Verkehrslärms der umliegenden Straßen auf das Plangebiet wur-den im Weiteren nach DIN 18005 beurteilt. Für die Beurteilung nach DIN 18005 wird der Schallpegel der unterschiedlichen Lärmquellen im Untersuchungsgebiet (Gewer-belärm und Verkehrslärm) nicht addiert, sondern separat bewertet. Der Verkehrslärm der umliegenden Straßen ist hier die maßgebende Emissionsquel-le. Demnach ist eine Bewertung des Gewerbelärms nach DIN 18005 nicht erforder-lich. Dies wird vor allem dadurch deutlich, dass durch den Gewerbelärm der umlie-genden Anlagen (Rewe-Markt und Dialysezentrum) die Richtwerte der TA Lärm ein-gehalten werden. Als Eingangsgrößen für die Beurteilung der schalltechnischen Auswirkungen des Verkehrslärms dienen die ermittelten Verkehrsbelastungszahlen für den Prognose-Planfall (mit Gebietsentwicklung), welche sich aus der Grundbelastung des Progno-se-Nullfalls und dem zusätzlichen durch die Gebietsentwicklung erzeugten Verkehr ergeben. Im Ergebnis der Beurteilung nach DIN 18005 für den Verkehr zeigt sich, dass die Be-urteilungspegel an der westlichen und südlichen Fassade der straßenbegleitenden Bebauung an der Mainzer Straße im Allgemeinen Wohngebiet sowie an der West- und Südfassade der zulässigen Bebauung im Mischgebiet MI 1 oberhalb der Orientie-rungswerte nach DIN 18005 liegen. Allgemeines Wohngebiet

Im Allgemeinen Wohngebiet kommt es an der westlichen Fassade der zulässigen straßenbegleitenden Bebauung an der Mainzer Straße im Erdgeschoss zu einer Ü-berschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 um 7,6 dB(A) tags und 11,7 dB(A) nachts. Der Orientierungswert der DIN 18005 beträgt für den Tag 55,0 dB(A), der im Gutach-ten errechnete Wert beläuft sich auf 62,6 dB(A), was einer Überschreitung von 7,6 dB(A) entspricht. Für die Nachtstunden (22:00 – 6:00 Uhr) liegt der Orientierungswert der DIN 18005 bei 45,0 dB(A), der im Gutachten errechnete Wert beläuft sich auf 56,7 dB(A), was einer Überschreitung von 11,7 dB(A) entspricht. An der Südfassade der geplanten Bebauung an der Mainzer Straße kommt es im 3. OG ebenfalls zu Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005. Am maßgeblichen Immissionsort errechnet das Gutachten einen Wert von 57,4 dB(A) tags - der Orientierungswert der DIN 18005 beträgt für den Tag 55,0 dB(A), somit kommt es zu einer Überschreitung von 2,4 dB(A).

37 ebenda, S. 58


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Für die Nachtstunden (22:00 – 6:00 Uhr) liegt der Orientierungswert der DIN 18005 bei 45,0 dB(A), der im Gutachten ermittelte Wert beläuft sich auf 56,7 dB(A), was ei-ner Überschreitung von 11,7 dB(A) entspricht. Mischgebiet MI 1

Im Mischgebiet MI 1 kommt es gemäß des Gutachtens an der Werbellinstraße im 1. OG zu einer Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005. Das Gutachten errechnet hier einen Wert von 67,1 dB(A) tags, bei einem Orientierungswert von 60,0 dB(A) entspricht dies einer Überschreitung von 7,1 dB(A). Nachts beträgt der er-rechnete Wert 61,3 dB(A), bei einem Orientierungswert von 50,0 dB(A) entspricht dies einer Überschreitung von 11,3 dB(A). An der Westfassade der geplanten Neubauung kommt es am maßgeblichen Immissi-onsort lediglich nachts zu einer Überschreitung des Orientierungswertes der DIN 18005. Der errechnete Wert von 52,5 dB(A) liegt um 2,5 dB(A) über dem Orientie-rungswert von 50,0 dB(A). Tags liegt der errechnete Wert mit 58,3 dB(A) unterhalb des Orientierungswerts von 60,0 dB(A). Mischgebiet MI 2

Im Mischgebiet MI 2 kommt es gemäß des Gutachtens an der Rollbergstraße im EG und im 1. OG nachts zu einer geringfügigen Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005. Das Gutachten errechnet für das EG einen Wert von 51,4 dB(A), für das 1. OG einen Wert von 51,0 dB(A) nachts, bei einem Orientierungswert von 50,0 dB(A) entspricht dies einer Überschreitung von 1,4 dB(A) bzw. 1,0 dB(A). Schallschutzmaßnahmen im Plangebiet entsprechend der DIN 18005

Den festgestellten Überschreitungen der Orientierungswerte kann durch aktive und/oder passive Schallschutzmaßnahmen begegnet werden. Unter aktiven Lärm-schutzmaßnahmen werden Maßnahmen verstanden, die die Ausbreitung der Lärm-emissionen reduzieren oder vermeiden. Im Verkehrsbereich werden beispielsweise Lärmschutzwände und Lärmschutzwälle, aber auch lärmmindernde Fahrbahnbeläge als aktive Lärmschutzmaßnahmen empfohlen. Als passiver Lärmschutz sind bauliche Maßnahmen wie Schallschutzfenster oder künstliche Lüftungseinrichtungen zu verstehen. Je nach Nutzung der vorhandenen Gebäude sind entsprechend dem maßgeblichen Beurteilungszeitraum die Schall-dämmungen der Außenbauteile zu dimensionieren. Diese ergeben sich aus den An-forderungen der VDI 2719 – Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrich-tungen – bzw. der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau – und werden entsprechend den Außenlärmpegeln so festgelegt, dass die zulässigen Innenraumpegel nicht über-schritten werden. Die o. g. lärmtechnische Untersuchung fasst zusammen: „Es sind insgesamt an fünf Fassaden der geplanten Gebietsentwicklung Überschreitungen der Orientierungswer-te nach DIN 18005 zu erwarten und demnach gegebenenfalls Maßnahmen zum Schutz gegen Lärm zu berücksichtigen. Wegen der Lage der Fassaden direkt zur Straße werden in diesem Fall gutachterlich aktive Lärmschutzmaßnahmen als nicht sinnvoll eingeschätzt. Es werden eher passive Schallschutzmaßnahmen empfohlen. Eine zusätzlich denkbare Variante zum Schutz empfindlicher Nutzungen wäre es, die Aufenthaltsräume, insbesondere die Schlafzimmer zur Straße abgewandten Seite anzuordnen. Je nach Nutzung der vorhandenen Gebäude sind entsprechend dem maßgeblichen Beurteilungszeitraum die Schalldämmungen der Außenbauteile zu dimensionieren. Diese ergeben sich aus den Anforderungen der VDI 2719 – Schalldämmung von


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Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen – bzw. der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau – und werden entsprechend den Außenlärmpegeln so festgelegt, dass die zulässigen Innenraumpegel nicht überschritten werden. Im Zusammenhang mit der Ermittlung der maßgeblichen Außenlärmpegel wird ent-sprechend DIN 4109, Punkt 5.5.2 und Punkt 5.5.3 für die Verkehrslärmpegel nach DIN 18005 ein Zuschlag von 3 dB(A) angesetzt. Die für den Tag geltenden Richtwerte der TA Lärm werden an keinem Immissionsort überschritten, sodass nach DIN 4109, Punkt 5.5.6 für den maßgeblichen Gewerbe-lärmpegel der für den Tag geltende Immissionsrichtwert angesetzt wird. Falls eine Nutzung nur tags zu erwarten ist (beispielsweise Bürogebäude) und Über-schreitungen an betroffenen Gebäuden nur nachts auftreten, sind keine Maßnahmen notwendig. Dies tritt auf mögliche Büro- und Gewerbenutzungen im Mischgebiet MI 2 und an der westlichen Fassade des Gebiets MI 1 zu. Bei Überschreitungen der Orien-tierungswerte tagsüber sollte darauf geachtet werden, dass Fassadenbauteile und Fenster entsprechende lärmmindernde Eigenschaften aufweisen.“ 38 Beurteilung nach TA Lärm

Die Auswirkungen des bestehenden und zukünftigen Anlagenlärms auf Nutzungen innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs wurden gemäß der TA Lärm unter-sucht. Allgemeines Wohngebiet

An der westlichen Fassade des Allgemeinen Wohngebiets WA wurden Überschrei-tungen der Orientierungswerte der TA Lärm ermittelt, und zwar gegenüber der Zu-fahrt zur Tiefgarage Kindl-Boulevard um bis 5,5 dB(A) nachts, an der Westfassade bis 4,0 dB(A) nachts. Aufgrund von Überschreitungen der Immissionsrichtwerte an der westlichen Fas-

sade des Gebäudes im Gebiet WA (infolge der Tiefgaragenzufahrt des Parkhau-ses Kindl-Boulevard) schlägt der Lärmgutachter folgende Maßnahmen zur Ge-nehmigungsfähigkeit nach TA Lärm vor:

Entweder keine Anordnung von Räumen, die zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sind, an der westlichen Fassade (zur Mainzer Straße) des WA 1

oder Errichten einer Glasfassade vor der eigentlichen Fassade, sodass auch 0,5 m vor dem geöffneten Fenster die Immissionsrichtwerte der TA Lärm ein-gehalten werden

oder Vorsehen von entsprechenden Lüftungseinrichtungen für schützenswerte Räume an der westlichen Fassade des WA 1.

Der letztgenannte Punkt wird in Anlehnung an Kapitel 3.2.2 TA Lärm „Ergänzende Prüfung im Sonderfall“ vorgeschlagen. Es wird hierbei berücksichtigt, dass sich der Verkehrslärm der Tiefgaragenzufahrt des Parkhauses Kindl-Boulevard von seiner Art nicht von dem vorherrschenden Lärm durch den vorhanden Straßenverkehr auf der Mainzer Straße unterscheidet und somit nach subjektiven Empfinden nicht eindeutig der Anlage zuzuordnen ist. Es soll daher bei dieser vorgeschlagenen Maßnahme die Entscheidung zwischen ausreichendem Lärmschutz und der Öffnung der Fenster dem Bewohner überlassen werden. 39

38 ebenda, S. 54 39 ebenda, S. 53f.


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Mischgebiet MI 1

Im Erdgeschoss der Westfassade des Mischgebiets MI 1 wurde im Rahmen der Spit-zenpegelbetrachtung auf Grundlage der TA Lärm bzgl. von Be- und Entladevorgän-gen für gewerbliche Nutzungen eine geringfügige Überschreitung des Richtwerts um 1,9 dB(A) ermittelt.

Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“

Im Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ sind u.a. Räume für kulturelle Nut-zungen und Veranstaltungen, Galerien, Ateliers von Künstlern und sonstigen Kultur-schaffenden sowie Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Nach den Angaben des vorliegenden Bauantrags sind gleichzeitig mehrere Veranstaltungen mit insgesamt bis zu 1.500 Besuchern geplant. Das Lärmgutachten40 hat die Schallabstrahlung über die Fenster des Gebäudes mit-tels Flächenschallquellen berücksichtigt. Die Größe und Lage der Fenster wurde aus technischen Zeichnungen entnommen und teilweise vor Ort von außen ermittelt. Es ergeben sich daraus folgende angesetzte Maße: Fenster der südlichen Fassade des Sudhauses: 14 * 8,75 m² = 122,5 m² Fenster der südlichen Fassade des Kesselhauses: 5 * 23,5 m² = 117,5 m² Fenster der nördlichen Fassaden des Maschinenhauses: 3 * 41,50 m² = 124,5 m².

Als Schalldämm-Maße der Fenster werden 30 dB(A) im Sudhaus, 40 dB(A) im Ma-schinenhaus und 30 dB(A) im Kesselhaus in Anlehnung an die Schallimmissions-prognose zum Bauantrag "Sudkultur Berlin-Neukölln" zugrundegelegt. Wegen des zu erwartenden hohen Anteils tiefer Frequenzen in den Geräuschen der geplanten Nutzung von Kessel- und Maschinenhaus werden diese Gebäude in der Untersuchung nach TA Lärm als Hallen mit einem Innenpegelspektrum und mit Schalldämmspektren für die Fensterflächen (Flächenschallquellen) modelliert, sodass die resultierende Abstrahlung der Fensterflächen bei der Ausbreitungsrechnung be-rücksichtigt wird. Für das Sudhaus werden auch bei einer Modellierung als Halle bei der Berechnung keine Spektren verwendet, da bei der dort geplanten Nutzung der „Privat-Events“ nicht mit einem hohen Anteil tiefer Frequenzen zu rechnen ist.

Maximal mögliche Innenraumpegel der maßgeblichen Nutzungen im SO 141 Laut Bauantrag "Sudkultur Berlin-Neukölln" sind im Sudhaus „Privat-Events“ vorge-sehen. Der Innenschallpegel für diese Nutzung wird als vergleichbar mit dem bei ei-ner Chorprobe mit 50 Sängern eingeschätzt. Dieser beträgt nach der VDI 3770 15 81 dB(A) und wird als Schalldruckpegel im Innern für die Immissionsberechnungen zugrundegelegt. Im Kesselhaus und im Maschinenhaus sind laut o. g. Bauantrag Tanzveranstaltungen als schalltechnisch maßgebende Nutzung geplant. Entsprechend der VDI 3770 sind bei Techno-Diskotheken theoretisch Innenpegel von bis zu 105 - 108 dB(A) möglich. Diese Form der Tanzveranstaltung jedoch führen derartige Innenpegel zu einer Ge-hörgefährdung des Publikums und sind nach DIN 15905-5 unzulässig. Da ein Innen-pegel von 99 dB(A) an keinem dem Publikum zugänglichen Ort bei einer Beurtei-lungszeit von 30 Minuten überschritten werden darf, kann demzufolge für das Kes-

40 ebenda, S.25f. 41 ebenda, S. 37ff.


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selhaus und das Maschinenhaus ein Schalldruckpegel im Innern von 99 dB(A) als Ausgangsschallleistungspegel für das iterative Berechnungsverfahren angesetzt wer-den. Im Rahmen eines ersten Rechenlaufs zur Ermittlung der Immissionspegel bei den umliegenden Nutzungen zeigt sich, dass es im Tageszeitbereich von 06:00 – 22:00 Uhr bei den als realistisch eingeschätzten Innenraumpegeln von 81 bzw. 99 dB(A) zu keinen Überschreitungen der Immissionsrichtwerte kommt. Für die Schallabstrahlun-gen der Fenster des Sudhauses gilt dies auch im Nachtzeitbereich von 22:00 - 06:00 Uhr. Für das Kesselhaus und das Maschinenhaus werden im Gutachten die mögli-chen Innenraumpegel für das als ungünstigstes angenommene, in der sächsischen Freizeitlärmstudie veröffentlichte Spektrum für Rock/Pop-Musik-Veranstaltungen so bestimmt, dass an allen Immissionsorten der Umgebung die Einhaltung der Immissi-onsrichtwerte der TA Lärm gewährleistet ist. Der maßgebliche Immissionsort für die Schallabstrahlung der Fenster des Maschi-nenhauses im Nachtzeitbereich von 22:00 - 06:00 Uhr ist die westliche Fassade des SO 2 (Immissionsort IO 3_SO2). Für die Schallabstrahlung der Fenster an der südli-chen Fassade des Kesselhauses ist der IO 7_Umgebung (Rollbergstraße 37) nachts maßgeblich. Im Ergebnis wird für das Maschinenhaus ein maximal möglicher Innenraumpegel nachts von 98 dB(A) und für das Kesselhaus von 92 dB(A) ermittelt. Berücksichtigt man dabei, dass für die Fenster des Maschinenhauses ein vergleich-bares Schalldämmspektrum mit einem bewerteten Schalldämmmaß von 39 dB(A) angesetzt wurden, kann davon ausgegangen werden, dass bei einem 1 dB(A) höhe-ren Schalldämmmaß, welches laut Schallimmissionsprognose zum Bauantrag „Sud-kultur Berlin-Neukölln“ im Maschinenhaus vorgesehen werden soll, auch ein um 1 dB(A) höherer Innenraumpegel möglich ist. Demnach würden auch für das Maschi-nenhaus tags wie nachts keine zusätzlichen Einschränkungen für Tanzveranstaltun-gen bestehen. Im Kesselhaus bestehen im Tageszeitbereich ebenfalls keine Einschränkungen für Tanzveranstaltungen. Im Nachtzeitbereich sind Tanzveranstaltungen mit den übli-chen Innenschallpegeln einer Diskothek nicht möglich. Konzerte sind hingegen auch nachts unbedenklich. Nach der VDI 3770 beträgt der Innenpegel bei einer Blaskapel-le mit 25 Musikern 88 dB(A) und befindet sich somit 4 dB(A) unterhalb des zulässigen Innenpegels. Nachfolgend werden die ermittelten bzw. angesetzten maximal mögli-chen Schalldruckpegel im Innern für die einzelnen Gebäude wie folgt zusammenge-fasst: Kesselhaus L i : 99 dB(A) tags zwischen 06:00 - 22:00 Uhr L i : 92 dB(A) nachts zwischen 22:00 - 06:00 Uhr Maschinenhaus: L i : 99 dB(A) tags zwischen 06:00 - 22:00 Uhr L i : 98 dB(A) nachts zwischen 22:00 - 06:00 Uhr Sudhaus L i : 81 dB(A) tags zwischen 06:00 - 22:00 Uhr L i : 81 dB(A) nachts zwischen 22:00 - 06:00 Uhr. Der sich als energetische Summe ergebende flächenbezogene Schallleistungspegel beträgt für das Kesselhaus 68,2 dB(A) tags und 61,2 dB(A) nachts sowie für das Ma-schinenhaus 59,6 dB(A) tags und 58,6 dB(A) nachts. Für das Sudhaus ergibt sich ein flächenbezogener Schallleistungspegel von 47,0 dB(A).


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Im Kesselhaus sind bei einem angenommenen Schalldämm-Maß der Fenster von 30 dB(A) keine einer Diskothek ähnlichen Tanzveranstaltungen im Nachtzeitbereich möglich.42 Tanzveranstaltungen und andere Veranstaltungen, die die Orientierungs-werte der TA Lärm überschreiten sind nur ausnahmsweise als seltenes Ereignis ge-mäß Kapitel 7.2 der TA Lärm zulässig: „Ist wegen voraussehbarer Besonderheiten beim Betrieb einer Anlage zu erwarten, dass in seltenen Fällen oder über eine begrenzte Zeitdauer, aber an nicht mehr als zehn Tagen oder Nächten eines Kalenderjahres und nicht an mehr als an jeweils zwei aufeinander folgenden Wochenenden, die Immissionsrichtwerte (…) nicht ein-gehalten werden können, kann eine Überschreitung im Rahmen des Genehmigungs-verfahrens für genehmigungsbedürftige Anlagen zugelassen werden. Bei bestehen-den genehmigungsbedürftigen oder nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen kann unter den genannten Voraussetzungen von einer Anordnung abgesehen werden.“43

2.2.14 Verbindliche Regelungen zum Lärmschutz im städtebaulichen Vertrag

Der im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 8-22ba abgeschlossene städtebauli-che Vertrag vom 28.12.2012 sichert zur Gewährleistung der Verträglichkeit der ein-zelnen Nutzungen untereinander sowie auf benachbarte sensible Bereiche die im Lärmgutachten zugrunde gelegten Annahmen ab: Regelung zu Veranstaltungen im SO 1 „Kultur und Gastronomie

So wird zur Klarstellung eine Erklärung berücksichtigt, dass entsprechend der Aussa-gen des lärmtechnischen Gutachtens als Anlage zum Vertrag, bei Veranstaltungen im SO 1 die Geräuschpegel in der Art und Weise begrenzt werden, dass die geltenden Orientierungswerte der TA Lärm in den benachbarten Nutzungen/ Wohngebieten ein-gehalten werden. Besucher des Sondergebiets SO 1 Durch eine entsprechende Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag werden im Son-dergebiet SO 1 Ein- und Ausgänge für Besucher an der West- und Nordfassade aus-geschlossen. Lieferverkehr

Um sicherzustellen, dass die Baugebiete untereinander sowie in ihrer Wirkung auf die benachbarte Bestandsbebauung verträglich sind und eine Nutzbarkeit entsprechend der Nutzungsmöglichkeiten der BauNVO gewährleistet ist, wird durch entsprechende Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag jeglicher gewerblicher Lieferverkehr und gewerbliche Ladevorgänge an Werktagen in der Zeit von 22:00 – 6:00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ausgeschlossen. Stellplätze im Gewerbegebiet

An der östlichen Fassade der Dialyse kommt es infolge des Zuschlaggeräuschs einer Kofferraumtür auf dem Parkplatz westlich des GE zu Überschreitungen der Orientie-rungswerte der TA Lärm im Zeitraum von 22.00 – 6.00 Uhr. Um dies auszuschließen, wird im städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt, dass die westlich der Bebauung zulässigen Stellplätze im Gewerbegebiet nur in der Zeit von 6.00 – 22.00 Uhr genutzt werden dürfen.

42 ebenda, S. 58 43 ebenda, S. 39


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Außengastronomie Zur Sicherstellung, dass die geltenden Orientierungswerte der TA Lärm in den be-nachbarten Nutzungen/ Wohngebieten eingehalten werden, wird im städtebaulichen Vertrag vereinbart, dass Außengastronomie und Veranstaltungen auf den Zeitraum von 6.00 bis 22.00 Uhr beschränkt werden. Außerdem wird im städtebaulichen Ver-trag geregelt, dass die Außengastronomie auf der Fläche mit besonderem Nutzungs-zweck „Schank- und Speisewirtschaft“ auf maximal 100 Sitzplätze und auf der Frei-fläche innerhalb des Sondergebietes SO 2 nördlich der Fläche – F – auf maximal 20 Sitzplätze beschränkt wird. Kühlanlagen von Liefer-Lkw < 2,8t

Nach Angaben des zuständigen Fuhrparkleiters für die Anlieferungen des REWE-Markts sind die Kühlanlagen während des Anliefervorgangs sowie während des ge-samten Entladevorgangs nicht in Betrieb. Diese Methodik wird auch durch die Her-steller aus Gründen einer besseren Kühlung sowie aus ökonomischen und ökologi-schen Gesichtspunkten empfohlen. Die Kühlkette wird dadurch nicht unterbrochen. Für die Anlieferungen des SO 1 und des SO 2 werden die Kühlanlagen der Lkw im Sinn einer konservativen Betrachtung dennoch berücksichtigt. Bei den Nutzungen der Gebiete GE und MI 1 sowie der bestehenden Dialyse (Bebauungsplan 8-22a) wird davon ausgegangen, dass in der Regel keine gekühlten Waren angeliefert werden. Der Emissionspegel von L W = 99 dB(A) der Kühlanlagen wird als maximal gemes-sener Wert nach den Angaben des Herstellers Thermo King Corporation übernom-men. Die Pegelspitzen für die genannte Anlage liegen bei L Wmax = 103,0 dB(A). Als gesamte Zeitdauer für den Anlieferungsvorgang mit einem Lkw und somit für die Laufzeit der Kühlanlage werden 30 Minuten angesetzt. Es wird jeweils pro Tag von zwei Anlieferungen mit gekühlter Ware an Werktagen außerhalb der Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit ausgegangen.44 Haustechnische Anlagen

Auf dem Dach der Warenannahme des bestehenden Rewe-Markts (Bebauungsplan 8-22a) befindet sich eine Lüftung der Kälteanlage. Da der exakte Gerätetyp nicht be-kannt ist, wird der Schallleistungspegel eines vergleichbaren Geräts angesetzt, wel-cher in einer vergleichbaren Untersuchung verwendet wurde. Das entsprechende Ge-rät ZF18K4-TFD hat laut Herstellerangaben mit Ummantelung einen Schallleistungs-pegel von 66,0 dB(A). Für eine konservative Betrachtungsweise werden in dem Gebiet SO 1 auf dem Dach des Sudhauses (Höhe: 72 m über N.N.) vier Lüftungsanlagen berücksichtigt. Der Schallleistungspegel dieser Anlagen wird auf jeweils 65,0 dB(A) festgelegt, um die schalltechnische Verträglichkeit der geplanten Nutzungen des Bebauungsplans 8-22ba unter Berücksichtigung der anderen Emissionsquellen zu gewährleisten. Es wird angenommen, dass alle haustechnischen Anlagen ohne Unterbrechungen betrieben werden.

44 ebenda, S. 24


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II Planinhalt 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen

Die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens 8-22ba ist erforderlich, da für das Plangebiet kein Baurecht besteht, das eine Umsetzung des abgestimmten städtebau-lichen Konzepts für das Areal der ehemaligen Kindl-Brauerei in Neukölln – insbeson-dere die kulturelle Nutzung des Sudhauses sowie die Errichtung neuer Wohn- und mischgenutzter Gebäude – ermöglicht. Am 14.03.2006 erfolgte durch Bezirksamtsbeschluss die Einleitung des Bebauungs-planverfahrens 8-22. Am 24.02.2009 hat das Bezirksamt Neukölln von Berlin die Tei-lung des Bebauungsplans 8-22 in die Bebauungspläne 8-22a und 8-22b beschlossen, um kurzfristig die Errichtung eines Dialysezentrums sowie die Umnutzung der „Preuss-Halle“ für eine Nahversorgungseinrichtung (REWE-Markt) unabhängig von der Gesamtentwicklung des ehemaligen Brauereistandorts planungsrechtlich absi-chern zu können. Mit Beschluss des Bezirksamtes vom 06.03.2012 wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22b in die Bereiche 8-22ba und 8-22bb aufgeteilt. Der Geltungs-bereich des Bebauungsplans 8-22bb umfasst die Flächen des ehemaligen „Vollgutla-gers“ sowie die Flächen des sogenannten „Neckarhofes“ und des sogenannten „Roll-berghofes“, der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba umfasst die übrigen Flächen. Die Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 8-22b in die Teilbereiche 8-22ba und 8-22bb (ehemaliges „Vollgutlager“) ermöglicht eine zügige Umsetzung der sich für den Teilbereich 8-22ba, dem Kernbereich des Geländes, um das Sudhaus konkretisierenden Vorhaben und Planungen (siehe auch Kap. I 1.). Für den Geltungsbereich des östlich anschließenden Bebauungsplans 8-22bb – und insbesondere die ehemalige „Vollguthalle“ mit ihrer sehr komplexen baulichen Struk-tur – bestehen im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung noch Klärungsbedarfe, insbesondere im Hinblick auf die Regelungen der zulässigen baulichen Dichte i. S. d. § 17 BauNVO und die Anzahl der Vollgeschosse i. S. d. BauO Bln. Die endgültige Nutzungskonzeption, die Arrondierungspotentiale der obersten Ebene (derzeit durch eine Kartbahn zwischengenutzt) und somit die festzusetzende Art der Nutzung lassen sich erst dann abschließend bestimmen, wenn das mögliche Potential an zur Verfü-gung stehender Geschossfläche bestimmt werden kann. Ferner bedarf es noch einer weiteren Konkretisierung der Nutzungskonzeption sowie der Anwerbung weiterer In-teressenten, die in der Lage sind, die bauliche Struktur unter Berücksichtigung der Nutzungen der Gesamtliegenschaft nachzunutzen. Die bereits begonnene Entwicklung des ehemaligen „Vollgutlagers“ im Geltungsbe-reich des Bebauungsplans 8-22bb wird hierdurch nicht beeinträchtigt. Baugenehmi-gungen für eine Nutzung von Teilflächen als Event- und Clubflächen in Unterge-schossen wurden unter Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts (Baunut-zungsplan) erteilt.


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2 Intention der Planung

Mit dem Bebauungsplan 8-22ba sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine qualifizierte Nutzung der Flächen der ehemaligen Kindl-Brauerei in Neukölln ge-schaffen werden. Hierzu gehört insbesondere die Nachnutzung des denkmalge-schützten Sudhaus-Ensembles und der Verwaltungsgebäude sowie die Neuerrich-tung von Wohn- und Geschäftsgebäuden in ergänzten Wohn- und Mischgebieten als auch die Sicherung privater Verkehrsflächen und von Geh- und Fahrrechten für die Allgemeinheit sowie von Leitungsrechten für die zuständigen Unternehmensträger. Der Bebauungsplan soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten sowie dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des Bebau-ungsplans wurden insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Belange der Wirtschaft und des Verkehrs berück-sichtigt.

3 Wesentlicher Planinhalt

3.1 Beschreibung des Planinhalts

Auf den Flächen der ehemaligen Kindl-Brauerei soll - auf der Grundlage des Ergeb-nisses des städtebaulichen Wettbewerbs sowie des überarbeiteten aktualisierten Masterplans - ein vielfältiges, gemischtes Stadtquartier mit den Funktionen Wohnen, Kultur, Gastronomie, Gesundheitseinrichtungen, Beherbergung und Dienstleistung entstehen. Der Bebauungsplan sieht daher folgende Nutzungen vor: Allgemeines Wohngebiet Mischgebiete Gewerbegebiet Sonstiges Sondergebiet „Kultur und Gastronomie“ Sonstiges Sondergebiet „Beherbergung“ Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“

Zur Sicherung der Erschließung und zur Schaffung eines öffentlichen Stadtplatzes sieht der Bebauungsplan öffentliche und private Verkehrsflächen vor.


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Flächenbilanz45

Geltungsbereich 26.960 m²

Allgemeines Wohngebiet 6.730 m²

davon: bebaubare Grundstücksflä-

che gem. GRZ

2.690 m²

Mischgebiet MI 1 1.550 m²


che gem. GRZ

930 m²

Mischgebiet MI 2 2.380 m²

davon: bebaubare Grundstücksfläche

gemäß Baukörperfestsetzung

1.330 m²

Gewerbegebiet 2.400 m²


che gemäß Baukörperfestsetzung

1.930 m²

Sondergebiet SO 1

“Kultur und Gastronomie“

4.390 m²



2.495 m²

Sondergebiet SO 2

“Beherbergung“

3.200 m²



720 m²

Private Verkehrsfläche 3.990 m²

Fläche für besonderen Nutzungs-

zweck „Schank- und Speisewirt-

schaft“

490 m²


che

390 m²

Öffentliche Straßenverkehrsfläche 1.830 m²

45 alle Werte gerundet


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3.2 Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen

3.2.1 Art der Nutzung

Allgemeines Wohngebiet WA

Östlich der Mainzer Straße und nördlich der Straße 'Am Sudhaus' wird im Bebau-ungsplan 8-22ba gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet ist aus den Darstellungen im Flächennutzungsplan (Wohngebiet, Typ W 1) abgeleitet. Die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes ermöglicht die bauliche Ergänzung des Gebietes mit Wohngrundstücken in enger Nachbarschaft zur bereits bestehen-den gründerzeitlichen Wohnbebauung am Boddinplatz bzw. im Süden und Südosten des Plangebiets und erschließt somit neue Wohnungsbaupotentiale im Sinne der In-nenentwicklung. Um im vorliegenden Fall baustrukturell störende bzw. verkehrserzeugende Nutzun-gen, wie Gartenbaubetriebe und Tankstellen innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets auszuschließen, erfolgt eine entsprechende Einschränkung der zulässigen Nutzun-gen (Textliche Festsetzung Nr. 1). Demnach sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tank-stellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Während die Zulässigkeit von Gar-tenbaubetrieben sich nicht mit dem angestrebten Charakter dieses innerstädtischen Wohngebiets deckt, steht die Zulässigkeit von Tankstellen direkt im Konflikt zur Hauptnutzung des Baugebiets. Aufgrund der Ausprägung moderner Tankstellen mit einer flächenhaften Ausdehnung und hohem Störpotenzial, auch bedingt durch eine starke Verkehrserzeugung, lassen sie sich nur schlecht in - insbesondere kleinteilig strukturierte - Wohngebiete integrieren. Durch die textliche Festsetzung Nr. 3 wird gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO bestimmt, dass Läden und Einzelhandelsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften nur im ers-ten Vollgeschoss und nur ausnahmsweise zulässig sind. Diese Regelung dient insbe-sondere der Sicherung des Gebietscharakters des Allgemeinen Wohngebietes in unmittelbarer Nachbarschaft zum Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ sowie zum Gewerbegebiet. Die Zweckbestimmung des Allgemeinen Wohngebietes bleibt dabei gewahrt. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die planungsrechtliche Sicherung als Allgemeines Wohngebiet im Zusammen-hang mit den Anforderungen aus der DIN 4109 und weiteren Festsetzungen des Be-bauungsplans als auch durch verbindliche Regelungen im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan 8-22ba gewahrt: Die in der verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan prognostizierten Überschreitungen der Orientie-rungswerte der DIN 18005 durch Verkehrslärm an der Mainzer Straße werden auf-grund der vorliegenden starken Beeinträchtigungen durch Regelungen, die über die Maßnahmen aus den Anforderungen der DIN 41009 hinausgehen (textliche Festset-zungen Nr. 18 und Nr. 19), bewältigt. Die textliche Festsetzung Nr. 18 bestimmt, dass zum Schutz vor Lärm in Wohnungen in einem bestimmten Bereich entlang der Mainzer Straße ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den notwendigen Fenstern von der Straße abgewandt sein müssen. Die Festsetzung ist erforderlich, um verträgliche Innenraumpegel in Schlafräumen zu gewährleisten, wobei nach Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung Innenpegel in


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Schlafräumen 30 dB(A) nicht überschritten werden dürfen, um den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu genügen und ein störungsfreies Schlafen zu ermöglichen. Die mittels textlicher Festsetzung gesicherte Grundrissregelung ist geeignet, um diese Anforderungen zu erfüllen. Die Regelung ist vertretbar, da sie den geringst möglichen Eingriff in das private Eigentum darstellt, um das angestrebte Ziel zu erreichen. Die textliche Festsetzung Nr. 19 bestimmt darüber hinaus, dass zum Schutz vor Lärm in Wohnungen, die im Eckbereich der Mainzer Straße und Am Sudhaus liegen, in mindestens einem schutzbedürftigen Aufenthaltsraum (bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen) bzw. mindestens der Hälfte der schutzbedürftigen Aufent-haltsräume (bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen) durch schallge-dämmte Lüftungsmöglichkeiten oder bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung an Au-ßenbauteilen Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB (A) während der Nachtzeit in den Räumen nicht über-schritten wird. Die Festsetzung gewährleistet verträgliche Innenraumpegel in Schlafräumen, wobei nach Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung Innenpegel in Schlafräumen 30 dB(A) nicht überschritten dürfen, um den Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar-beitsverhältnisse zu genügen und ein störungsfreies Schlafen zu ermöglichen. Die Festsetzung ist in dieser Form erforderlich, da das gebotene Ziel in diesem Bereich, der aufgrund der Ecklage eine verbindliche Regelung der Grundrissgestaltung nur bedingt zulässt, ansonsten nicht wirksam erreicht werden kann. Handlungsbedarf im Sinne einer Gefahrenabwehr besteht nicht. Die Einhaltung recht-licher Vorgaben ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens darzulegen. Mischgebiete MI 1 und MI 2 Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba „Ehemalige Kindl-Brauerei“ werden zwei Mischgebiete gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzung der Baugebiete folgt der städtebaulichen Zielsetzung in den jeweiligen Teilflächen des Plangebiets, eine gemischte Nutzungsstruktur aus Wohnen, Dienstleistungen und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebe-trieben zu ermöglichen. Das zwischen Werbellinstraße und Rollbergstraße gelegene Mischgebiet MI 1 sieht eine städtebauliche Arrondierung der an den Geltungsbereich östlich angrenzenden Wohnbebauung auf den Grundstücken Rollbergstraße 37 und 39 sowie der östlich daran angrenzenden Seniorenfreizeitstätte vor. Die Fläche der ehemaligen Rollberg-straße wurde zugunsten des Mischgebiets MI 1 reduziert, da diese künftig nicht mehr als durchgehende Verbindung für den motorisierten Individualverkehr zwischen Her-mann- und Karl-Marx-Straße, sondern lediglich als Fuß- und Radverbindung dienen soll. Das an die Rollbergstraße nördlich angrenzende Mischgebiet MI 2 sieht die Nachnut-zung des Gebäudes des ehemaligen „Eventlagers“ der Kindl-Brauerei vor. Basis der nutzungsstrukturellen Entwicklung ist die städtebauliche Leitlinie einer Kombination aus Loftwohnen, Ateliers, das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbe-/ Hand-werksbetriebe, etc.. Die Festsetzung der Mischgebiete ermöglicht die bauliche Ergänzung des Gebietes mit Wohnnutzungen und mit dem Wohnen verträglichen gewerblichen Nutzungen in der Nachbarschaft zur bereits bestehenden Wohnbebauung auf den Grundstücken


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Rollbergstraße 37 und 39 und erschließt Neubau- und Umnutzungspotentiale im Sin-ne der Innenentwicklung. Mit der Festsetzung der Mischgebiete, die nach der Definition der Baunutzungsver-ordnung durch ein gleichrangiges Nebeneinander von Wohn- und gewerblicher Nut-zung charakterisiert sind, wird gewährleistet, dass die konkurrierenden Nutzungsan-sprüche von Wohnen und Arbeiten auf ein gegenseitig verträgliches Maß beschränkt bleiben. Gleichzeitig wird entsprechend der Zielsetzungen des der Gesamtentwick-lung des Areals zugrundeliegenden Masterplans ein lebendiger Stadtteil mit einer vielfältigen Funktionsmischung unterschiedlicher Nutzungen entwickelt. Um baustrukturell störende bzw. verkehrserzeugende als auch potenziell in Konflikt stehende Nutzungen, wie Gartenbaubetriebe und Tankstellen und Vergnügungsstät-ten innerhalb der Mischgebiete auszuschließen, erfolgt eine entsprechende Ein-schränkung der allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Textliche Festsetzung Nr. 2). Demnach sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO die nach § 6 Abs. 2 Nr. 6. 7 und 8 BauNVO (Gartenbaubetriebe, Tankstellen und nicht kernge-bietstypische Vergnügungsstätten in den überwiegend gewerblich geprägten Teilen des Mischgebietes) sowie die Ausnahmen nach § 6 Abs. 3 der Baunutzungsverord-nung (nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten in den sonstigen Teilen des Mischgebietes) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Während die Zulässigkeit von Gartenbaubetrieben sich nicht mit dem angestrebten Charakter dieses innerstädti-schen Mischgebiets deckt, steht die Zulässigkeit von Tankstellen direkt im Konflikt zur Hauptnutzung des Baugebiets. Ebenso sind Konflikte mit an den Geltungsbereich angrenzenden, vorhandenen Wohnnutzungen und der benachbarten Seniorenfrei-zeitstätte zu erwarten. Aufgrund der Ausprägung moderner Tankstellen mit einer flä-chenhaften Ausdehnung und hohem Störpotenzial, auch bedingt durch eine starke Verkehrserzeugung, lassen sich derartige Betriebe an diesem Standort nur schlecht in die kleinteiligen Mischgebiete integrieren. Sie würden außerdem der städtebauli-chen Zielstellung, nämlich der Entwicklung eines urbanen, durch Kunst und Kultur geprägten Stadtquartiers, widersprechen. Die Zulässigkeit von nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (z.B. Tanzlokale, Spielhallen unter 100 m² Fläche) steht im Widerspruch zur festgesetzten sowie zur bestehenden (angrenzenden) Wohnnutzung und der benachbarten Seniorenfreizeit-stätte. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten in den Mischgebieten wird ferner deswegen festgesetzt, da es das stadtplanerische Ziel des Bezirkes Neukölln ist, die-se an den Hauptgeschäftsstraßen Karl-Marx-Straße, Hermannstraße und Kottbusser Damm zu integrieren. Durch die textliche Festsetzung Nr. 3 wird gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO bestimmt, dass Läden und Einzelhandelsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften nur im ers-ten Vollgeschoss und nur ausnahmsweise zulässig sind. Die allgemeine Zweckbe-stimmung des Mischgebietes bleibt dabei gewahrt. Diese Regelung dient durch die Vorgabe der nutzungsstrukturellen Gliederung insbesondere dem Schutz der Wohn-nutzung in den Mischgebieten. Mit der planungsrechtlichen Sicherung von Mischgebieten im Zusammenhang mit den einschränkenden Festsetzungen werden die allgemeinen Anforderungen an ge-sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt. Die in der verkehrlichen und lärm-technischen Untersuchung zum Bebauungsplan prognostizierten Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 im Mischgebiet MI 1 durch Verkehrslärm an der Werbellinstraße werden durch eine entsprechende Regelung (textliche Festset-zung Nr. 20) bewältigt. Über Maßnahmen aus den Anforderungen der DIN 4109 hinaus, die im Rahmen der Umsetzung der einzelnen Bauvorhaben zu gewährleisten sind, bestimmt die textliche


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Festsetzung, dass zum Schutz vor Lärm entlang der Werbellinstraße und entlang der Linie zwischen den Punkten N und O ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Woh-nungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthalts-räume mit den notwendigen Fenstern von der Straße bzw. der Linie zwischen den Punkten N und O abgewandt sein müssen (Regelung zur Grundrissgestaltung). Die Festsetzung ist erforderlich, um verträgliche Innenraumpegel in Schlafräumen zu gewährleisten, wobei nach Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung Innenpegel in Schlafräumen 30 dB(A) nicht überschritten dürfen, um den Anforderungen an gesun-de Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu genügen und ein störungsfreies Schlafen zu ermöglichen. Um mögliche Schallreflexionen im Bereich der Werbellinstraße zu reduzieren und um die Lärmsituation für die bestehende wie die künftige Wohnbebauung an der Werbel-linstraße zu verbessern, wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 21 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB bestimmt, dass zum Schutz vor Lärm die Fassaden entlang der Wer-bellinstraße schallabsorbierend zu errichten sind. Mit der verbindlichen Regelung im Bebauungsplan wird ein aktiver Beitrag zur Lärmminderungsplanung geleistet. Die in der verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan prognostizierten geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 im Erdgeschoss und im 1. OG des Mischgebiets MI 2 von bis zu 1,4 dB (A) nachts durch Verkehrslärm an der Rollbergstraße sind auf Grundlage der im Rahmen der Realisierung der Bebauung zu berücksichtigenden Anforderungen aus der DIN 4109 hinnehmbar. Darüber hinaus können innerhalb des Mischgebietes schutzbe-dürftige Schlafräume – z.B. durch entsprechende Grundrissgestaltung – so angeord-net werden, dass diese von den prognostizierten Überschreitungen der Orientie-rungswerte nicht betroffen sind. Eine verbindliche Regelung im Bebauungsplan ist je-doch nicht erforderlich. Handlungsbedarf im Sinne einer Gefahrenabwehr besteht nicht. Die Einhaltung recht-licher Vorgaben ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens darzulegen. Angrenzend an das Mischgebiet verläuft eine Gasleitung zum Sudhaus. Diese ist bei der Bebauung zu berücksichtigen und ggf. in die an das Mischgebiet MI 1 angren-zende, private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ – C – zu verlegen, die gemäß textlicher Festsetzung Nr. 14 mit einem Lei-tungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten ist. Gewerbegebiet GE

Das Flurstück 427 wird als Gewerbegebiet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbin-dung mit § 8 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzung ermöglicht eine städtebauliche und funktional sinnvolle sowie eine wirtschaftliche Nutzung der Gebäude der ehema-ligen Verwaltung der Kindl-Brauerei. Das in Klinkerbauweise als sogenannte „neue“ Verwaltung der Kindl-Brauerei errichtete Gebäude korrespondiert in seiner Gestal-tung und Formgebung mit dem denkmalgeschützten Ensemble des Sudhauses. Entsprechend der Struktur der Bestandsgebäude als Verwaltungsbauten ist im Rah-men der Abstimmungen zur Entwicklung des Areals zugrunde gelegt worden, dass diese auch weiterhin für Büro- und Dienstleistungen genutzt werden. Seitens der Ei-gentümer bestehen Überlegungen zur Unterbringung von Arztpraxen und Gesund-heitseinrichtungen. Die Nachbarschaft des Allgemeinen Wohngebiets und des beste-henden Dialysezentrums ist im Hinblick auf mögliche Immissionskonflikte und eine mögliche Beeinträchtigung der benachbarten sensiblen Nutzungen zu beachten. Mit


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der textlichen Festsetzung Nr. 4 wird daher bestimmt, dass im Gewerbegebiet nur Betriebe und Anlagen zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Diese Festsetzung erfolgt auf Grund der Nachbarschaft des unter Gesichtspunkten des Immissionsschutzes besonders schutzwürdigen Allgemeinen Wohngebietes und der benachbarten Dialyseklinik, der in der schalltechnischen Untersuchung ein ver-gleichbarer Schutzstatus zugrundegelegt wurde. Die allgemeine Zweckbestimmung eines Gewerbegebietes bleibt gleichwohl gewahrt. Nach Beschluss des BVerwG vom 15.04.87 – 4 B 71.87 – wird die Hauptnutzung „Gewerbebetriebe“ nach der Zweckbe-stimmung des § 8 BauNVO nicht ausgeschlossen, sondern lediglich einer differen-zierten Regelung unterworfen. Darüber hinaus sind diverse weitere Gewerbegebiete im Bezirk vorhanden, die hinsichtlich ihrer nach Baunutzungsverordnung zulässigen Nutzungen nicht eingeschränkt sind. Die nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung allgemein zulässigen Tank-stellen sowie die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sind dagegen nicht zulässig (Textliche Festsetzung Nr. 4). Die Zulässigkeit von Tankstellen steht aus städtebaulichen Gründen in direk-tem Konflikt zur Baugebietsentwicklung der ehemaligen Verwaltung der Kindl-Brauerei. Ebenso sind Konflikte mit an den Geltungsbereich angrenzenden, vorhan-denen Wohnnutzungen zu erwarten. Aufgrund der Ausprägung moderner Tankstellen mit einer flächenhaften Ausdehnung und hohem Störpotenzial, auch bedingt durch eine starke Verkehrserzeugung, lassen sich derartige Betriebe an diesem Standort nur schlecht integrieren. Sie würden darüber hinaus der städtebaulichen Zielstellung zur Entwicklung eines urbanen, durch Kunst und Kultur geprägten Stadtquartiers, wi-dersprechen. Die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten steht ebenfalls im Widerspruch zur Ge-samtentwicklung des Areals und seiner Qualität im Sinne des zugrundeliegenden Masterplans sowie zur bestehenden und festgesetzten angrenzenden Wohnnutzung. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten im geplanten Gewerbegebiet erfolgt darüber hinaus, da es Zielsetzung des Bezirkes Neukölln ist, diese an den Hauptgeschäfts-straßen Karl-Marx-Straße, Hermannstraße und Kottbusser Damm zu integrieren. Planungsrechtlich zulässig sind demnach auch Gewerbebetriebe aller Art, Einzelhan-del, der von seinem Charakter her auch in einem Mischgebiet oder einem Allgemei-nen Wohngebiet zulässig wäre sowie u.a. ausnahmsweise Anlagen für kirchliche, kul-turelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die von den Grundstücksei-gentümern beabsichtigte Ansiedlung von Gesundheitseinrichtungen sowie der Errich-tung eines Ärztehauses als Ersatzneubau für das im Gewerbegebiet südlich gelege-ne, ehemalige Verwaltungsgebäude der Kindl-Brauerei kann zu einer Verbesserung der Versorgung des Stadtteils beitragen. Ebenso werden Synergieeffekte mit der be-nachbarten Dialyseklinik ermöglicht, bei gleichzeitiger Minimierung potenzieller Nut-zungskonflikte mit dem angrenzenden Allgemeinen Wohngebiet. Die Festsetzungen dienen der Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und berücksichtigen in besonderer Weise die Nach-barschaft von Wohnen, der benachbarten Dialyseklinik und der beabsichtigten Nut-zungen im Gewerbegebiet (Büros, Dienstleistungen, Fortbildungseinrichtungen, Ärz-tehaus und Gesundheitseinrichtungen). Sie stehen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-nisse nicht entgegen. Die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung ist gewähr-leistet, Handlungsbedarf im Sinne einer Gefahrenabwehr besteht nicht.


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Die Einhaltung rechtlicher Vorgaben ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens darzulegen. Sonstiges Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“

Das für das Plangebiet besonders identitätsstiftende, denkmalgeschützte Sudhaus-Ensemble auf dem Kindl-Areal wird als Sonstiges Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ gemäß § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO planungsrechtlich gesi-chert. Die Zweckbestimmung „Kultur und Gastronomie" ermöglicht eine dem Master-plan und auch dem abgestimmten Nutzungskonzept der Eigentümer entsprechende Nachnutzung des baulichen Bestandes und leistet damit einen Beitrag zur Aufwer-tung des Stadtteils. Im Sonstigen Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ sind Räume für kulturelle Nutzungen und Veranstaltungen, Galerien und Ateliers von Künstlern und sonstigen Kulturschaffenden sowie Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Zur planungs-rechtlichen Sicherung der an diesem Standort bestehenden Kleinbrauerei werden Brauereien bis zu einer Größe von insgesamt maximal 550 m2 Geschossfläche für zulässig erklärt (Textliche Festsetzung Nr. 5). Es sind nur solche Nutzungen zulässig, die insbesondere hinsichtlich des Lärmschut-zes und der Wahrung der Nachtruhe der benachbarten Wohnnutzungen innerhalb und außerhalb des Plangebiets sowie der sensiblen Nutzung der Dialyseklinik im Gel-tungsbereich des Bebauungsplans 8-22a zu keinen Nutzungskonflikten führen. Vergnügungsstätten und Diskotheken sind dementsprechend im Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ nicht zulässig, da es durch diese gemäß Lärmgutachten zu Überschreitungen der Orientierungswerte der TA Lärm kommen würde, die zu nicht vertretbaren Beeinträchtigungen der benachbarten Wohngebiete führen würde. Bei den im vorliegenden Bauantrag zum Sudhaus beantragten Privat-Events und Tanz-veranstaltungen besteht hingegen, wie im Kapitel I.2.2.13 dargestellt, auf der Basis der im erarbeiteten Schallgutachten zugrunde gelegten Annahmen kein Erfordernis zusätzlicher Maßnahmen/ Einschränkungen. Oberhalb des ersten Vollgeschosses sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereit-schaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig. Durch die bau-lichen Gegebenheiten und die Zulässigkeit von Wohnungen nur oberhalb des ersten Vollgeschosses sowie die Einschränkung auf Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ist sichergestellt, dass die Wohnnutzung den übrigen Nutzungen im Sondergebiet „Kultur und Gastronomie“ (Hauptnutzung) stark untergeordnet ist. (Textliche Festsetzung Nr. 5). Konflikte zwischen der Hauptnutzung und der untergeordneten Wohnnutzung werden dahinhegend ausgeschlossen, dass die Wohnnutzung lediglich für einen definierten Personenkreis zulässig ist. Diese Regelung beschränkt Wohnungen auf Personen, deren Anwesenheit im Plangebiet aus betrieblichen oder organisatorischen Gründen dauerhaft erforderlich ist. Mit den Festsetzungen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt. Die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung ist gewährleistet, Handlungsbedarf im Sinne einer Gefahrenabwehr besteht nicht. Sonstiges Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ Die Festsetzung des Sondergebietes SO 2 „Beherbergung“ ermöglicht eine wirt-schaftlich tragfähige Nutzung der heute brachliegenden Fläche des ehemaligen Brauereigeländes in unmittelbarer Nachbarschaft des denkmalgeschützten En-sembles des Sudhauses sowie eine städtebauliche und funktionale Aufwertung des


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Plangebiets und damit des Stadtteils im Sinne des den Festsetzungen zugrundelie-genden Masterplans und seiner abgestimmten Konkretisierungen. Im Sonstigen Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ wird die Errichtung eines mehrge-schossigen Gebäudes für Beherbergungszwecke (z. B. Hotel, Boardinghaus) zwi-schen bestehender Wohnbebauung an der Isarstraße und dem westlich angrenzen-den Sonstigen Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ planungsrechtlich gesi-chert. Zulässig sind auch Schank- und Speisewirtschaften sowie Wohnungen für Auf-sichts- und Bereitschaftspersonen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, sofern diese in Grundfläche und Baumasse der Hauptnutzung untergeordnet und oberhalb des ersten Vollgeschosses gelegen sind (Textliche Festsetzung Nr. 6). Diese Regelung ermöglicht Wohnungen für einen eingeschränkten Personenkreis, deren Anwesenheit im Plangebiet aus betrieblichen oder organisatorischen Gründen dauerhaft erforder-lich ist. Unter besonderer Berücksichtigung des benachbarten Sonstigen Sondergebiets SO 1 „Kultur und Gastronomie“ sind des Weiteren ausnahmsweise Räume für kulturelle Nutzungen und Veranstaltungen sowie Galerien und Ateliers von Künstlern und sons-tigen Kulturschaffenden zulässig (Textliche Festsetzung Nr. 6). Im Bereich des ehemaligen Gärkellers der Kindl-Brauerei (Fläche - F -, überwiegend unterhalb der Geländeoberfläche liegend) sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 4 BauGB i.V. mit § 11 BauNVO Schank- und Speisewirtschaften, Räume für kulturelle Nutzungen und Veranstaltungen, Galerien und Ateliers zulässig (Textliche Festset-zung Nr. 7). Diese Festsetzung ermöglicht im Zusammenhang mit der benachbarten Kulturnutzung eine sinnvolle und wirtschaftlich tragfähige und variable Nachnutzung des ehemaligen Gärkellers. Es sind nur solche Nutzungen zulässig, die insbesondere hinsichtlich des Lärmschut-zes und der Wahrung der Nachtruhe der benachbarten Wohnnutzung innerhalb und außerhalb des Plangebiets zu keinen Nutzungskonflikten führen. Vergnügungsstätten, Tanzlokale und Diskotheken sind dementsprechend nicht Be-standteil der zulässigen Nutzungen des Sondergebiets SO 2 „Beherbergung“, da es voraussehbar zu Überschreitungen der Richtwerte der TA Lärm kommen würde, die zu nicht vertretbaren Beeinträchtigungen der benachbarten Wohngebiete führen wür-den. Die planungsrechtliche Sicherung des Sondergebiets SO 2 „Beherbergung“ gemäß § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO ermöglicht darüber hinaus eine bauliche Ar-rondierung der an den Geltungsbereich angrenzenden bestehenden Bebauung der Isarstraße, womit der bestehende Gebäudeblock stadträumlich homogen abge-schlossen werden kann. Die bauliche Schließung war bereits im Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs wie auch in den darauf aufbauenden städtebaulichen Konzepten vorgesehen und wirkt sich stark positiv auf das Erscheinungsbild des Plangebiets aus. Die Festsetzungen stehen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht entgegen. Die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung ist gewährleistet, Handlungsbedarf im Sinne einer Gefahrenabwehr besteht nicht.


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Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung

Verkehrsberuhigte Bereiche

Der den Festsetzungen zugrunde liegende Masterplan inkl. seiner Konkretisierungen und das erarbeitete Verkehrskonzept sehen eine dauerhafte Öffnung des Plangebiets für die Allgemeinheit, eine Verbindung zu den benachbarten Wohngebieten sowie neue Fuß- und Radwegebeziehungen für den gesamten Stadtteil vor. Dabei soll der überwiegende Teil der Freiflächen dem Fußgänger- und Fahrradverkehr vorbehalten sein und das Gelände weitgehend vom Kraftfahrzeugverkehr freigehalten werden. Das gilt insbesondere auch für den ruhenden Verkehr, für den innerhalb des Plange-biets ein nur stark eingeschränktes Kontingent an Stellplätzen für Besucher angebo-ten werden soll, da in der unmittelbaren Umgebung des Plangebiets Parkraumange-bote mit z.T. hohen Kapazitäten (Parkhaus Kindl-Boulevard Mainzer Straße, Park-haus in der Rollbergstraße – ehemals Hertie) zur Verfügung stehen. Der Bebauungsplan sieht dementsprechend die Festsetzung von privaten Verkehrs-flächen besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ und (für eine Teilfläche südlich des Sudhaus-Ensembles) „Stadtplatz“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB vor. Die Anbindung an das öffentliche Straßennetz erfolgt im Westen an die Mainzer Straße, im Norden (beschränkt auf Fußgänger) über eine neu zu errichtende Treppenanlage zur Überwindung des bestehenden Niveauunterschiedes an die Isar-straße / Neckarstraße, im Osten an die Rollbergstraße und im Süden an die Werbel-linstraße. Die Festsetzung von Flächen für die Belastung mit Geh-, Radfahr- und Fahrrechten sowie Leitungsrechten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB (zu Gunsten der Allgemein-heit oder eines beschränkten Personenkreises bzw. der zuständigen Unternehmens-träger) erfolgt differenziert für die im Bebauungsplan gekennzeichneten Bereiche A, B, C und D innerhalb der privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“: Für den Bereich der zur Überwindung des starken Niveauunterschieds erforderlichen Treppenanlage zur Isar- und Neckarstraße - Teilfläche A - wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festgesetzt, dass die Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbe-stimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ - A - mit einem Gehrecht zu Gunsten der All-gemeinheit sowie einem Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmens-träger zu belasten ist (Textliche Festsetzung Nr. 12). Die Teilfläche - B - soll neben der öffentlichen Durchwegung der Erschließung des Sonstigen Sondergebiets SO 2 „Beherbergung“, der östlich an den Geltungsbereich angrenzenden Halle des ehemaligen Vollgutlagers und des Mischgebiets MI 2 die-nen. Dementsprechend regelt die textliche Festsetzung Nr. 13 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB verbindlich, dass die Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbe-stimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ - B - mit einem Geh- und Radfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit, einem Fahrrecht für die Benutzer und Besucher der Bau-gebiete SO 2, MI 2 und den östlich der Linie zwischen den Punkten G und H gelege-nen Flächen (ehemaliges Vollgutlager) sowie einem Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten ist. Die Teilfläche - C - soll neben der öffentlichen Durchwegung der Erschließung der Baugebiete im Geltungsbereich zur Verfügung stehen. Die textliche Festsetzung Nr. 14 regelt daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB verbindlich, dass die Private Ver-kehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ - C - mit ei-nem Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit, einem Fahrrecht für die Benutzer und Besucher aller Baugebiete im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-


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22ba und der östlich der Linie zwischen den Punkten G und H gelegenen Flächen (e-hemaliges Vollgutlager) sowie mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten ist. Um die bereits kurz nach der Öffnung des Areals der ehemaligen Kindl-Brauerei rege angenommene kurze Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer zwischen der Hermannstraße und der Karl-Marx-Straße im Verlauf der Rollbergstraße auch nach der angestrebten städtebaulichen Neuordnung in ihrer Funktion zu sichern, werden Anteile der auf den im Geltungsbereich gelegenen Flächen der – in diesem Bereich entwidmeten – Rollbergstraße als private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestim-mung „Verkehrsberuhigter Bereich“– Fläche D – in einer Breite von 7,0 m gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB mit einer Fläche für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte belastet (Textliche Festsetzung Nr. 15). Die textliche Festsetzung Nr. 17 regelt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB im Weiteren verbindlich, dass die Teilfläche - E - des Mischgebiets MI 1 in der Achse der Roll-bergstraße mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten ist. Diese Festsetzung dient der planungsrechtlichen Sicherung der vor-handenen Versorgungsleitungen auf ehemaligen Flächen der in diesem Bereich ent-widmeten Rollbergstraße. Stadtplatz

Dem den Festsetzungen zugrunde liegenden Masterplan folgend soll südlich des Sudhauses, im Schnittpunkt aller Wegebeziehungen innerhalb des Plangebiets, ein „Stadtplatz“ als zentraler Freiraum entstehen. Entsprechend der angestrebten städte-baulichen Prägung wird die Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als private Ver-kehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Stadtplatz“ planungsrechtlich ge-sichert. Zur Gewährleistung der Begehbarkeit für die Allgemeinheit sowie zur planungsrechtli-chen Sicherung der vorhandenen Versorgungsleitungen wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB mittels der textlichen Festsetzung Nr. 16 festgesetzt, dass die private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Stadtplatz“ mit einem Gehrecht zu-gunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten ist. Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“

Auf der Grundlage des den Festsetzungen zugrundeliegenden abgestimmten Nut-zungskonzepts soll im Bereich des Stadtplatzes Außengastronomie ermöglicht wer-den. Die Fläche wird daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 als Fläche mit besonderen Nut-zungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“ festgesetzt (vgl. textliche Festsetzung Nr. 8). Innerhalb der rund 490 m2 großen Fläche ist gemäß Planzeichnung die Errich-tung eines eingeschossigen Gebäudes für eine Schank- und Speisewirtschaft mit ei-ner maximalen Geschossfläche von 300 m2 zulässig. Als höchstzulässige Oberkante wird eine Höhe von 58,0 m über NHN festgesetzt. Durch das innerhalb der Fläche mit besonderen Nutzungszweck „Schank- und Spei-sewirtschaft“ zulässige Gebäude erfolgt eine räumliche Fassung des Stadtplatzes un-ter Aufnahme der Bauflucht der Rollbergstraße. Die verbindliche Regelung einer ma-ximal zulässigen Grundfläche von 300 m2 sowie einer maximalen Gebäudeoberkante gewährleistet, dass das zulässige Gebäude für die Außengastronomie sich der um-gebenden Bebauung unterordnet und prägende Blickbeziehungen innerhalb des e-


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hemaligen Brauereigeländes sowie die Wirkung des denkmalgeschützten Sudhauses nicht beeinträchtigt werden. Die am westlichen Rand der Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“ verlaufende Gasleitung zum Sudhaus ist bei der Bebauung zu be-rücksichtigen, ggf. in die angrenzende, private Verkehrsfläche besonderer Zweckbe-stimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ – C – zu verlegen. Gleiches gilt für den am östlichen Rand der Fläche gelegenen Anschluss an das Trinkwassernetz der Berliner Wasserbetriebe. Öffentliche Verkehrsflächen

Die bestehenden öffentlichen Straßenverkehrsflächen der Mainzer Straße, der Roll-bergstraße und der Werbellinstraße, dienen als Erschließungsstraßen des Plange-biets und übernehmen darüber hinaus übergeordnete Erschließungsfunktionen. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden öffentlichen Straßenver-kehrsflächen sowie die zugehörigen Straßenbegrenzungslinien werden zur Sicherung der Erschließung in Lage und Dimensionierung bestandsorientiert gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB entsprechend ihrer Widmung festgesetzt. Die Flächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen sowie der privaten Verkehrsflächen be-sonderer Zweckbestimmung ist nicht Festsetzungsgegenstand des Bebauungsplans, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (Textliche Festsetzung Nr. 28).

3.2.2 Maß der Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen

Verbindliche Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgen im Bebauungsplan 8-22ba in den ver-schiedenen Baugebieten differenziert. Die Sicherung der überbaubaren Grundstücks-flächen erfolgt unter Berücksichtigung der Entwicklung des Bereichs durch Neuord-nung als auch durch den Erhalt prägender Bebauung sowohl als reine bzw. als erwei-terte Baukörperfestsetzung in Verbindung mit der Festsetzung der maximal zulässi-gen Geschossfläche bzw. der Gebäudeoberkanten/ Traufhöhen oder der Anzahl der Vollgeschosse gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO als auch mittels von Baugrenzen um-schlossenen Baufenstern und der Festlegung einer zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO und / oder einer zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO. Allgemeines Wohngebiet WA

Im Allgemeinen Wohngebiet WA soll entsprechend des städtebaulichen Konzepts entlang der Mainzer Straße zur Schließung des Blockrands eine Bebauung mit ma-ximal 6 Vollgeschossen, im inneren Bereich des Baugebiets eine Bebauung mit ma-ximal 5 Vollgeschossen ermöglicht werden. Die entsprechende verbindliche Rege-lung der maximal zulässigen Anzahl der Vollgeschosse erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO. Während mit der sechsgeschossigen Be-bauung auf die stadträumlich stark dominante Bebauung der gegenüberliegenden Straßenseite (Kindl-Boulevard, bis zu 8 Vollgeschosse) reagiert wird, soll sich die in ihrer maximal zulässigen Höhe um ein Vollgeschoss reduzierte Wohnbebauung im Blockinnenbereich städtebaulich dem Ensemble aus Sudhaus (Baudenkmal) und Verwaltungsgebäude der ehemaligen Kindl-Brauerei unterordnen und bleibt mit einer Höhe von etwa 68 m – 73 m ü. NHN unterhalb der Bauhöhen der benachbarten Be-standsgebäude.


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Unter besonderer Berücksichtigung der Richtung Boddinplatz abfallenden Topogra-phie erfolgt zur Gewährleistung eines höhenangepassten homogenen Übergangs zur Bestandsbebauung Mainzer Straße 36 für einen Teilbereich der überbaubaren Grundstücksfläche die verbindliche Regelung einer maximalen Traufhöhe (TH) von 69,10 m ü. NHN anstelle einer maximal zulässigen Geschossigkeit. Die festgelegte maximale Traufhöhe von 69,10 m ü. NHN entspricht der bestehenden Traufhöhe des benachbarten, unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes Mainzer Str. 36. Die textliche Festsetzung Nr. 11 regelt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 BauNVO verbindlich, dass eine Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe für Auf-zugsanlagen und technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsanlagen zu-lässig ist. Durch die Zulässigkeit einer teilweisen Überschreitung der festgesetzten Traufkante, die für eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude erforderlich ist, wird das mit der Höhenfestsetzung verfolgte Ziel einer städtebaulich beabsichtig-ten Höhengliederung nicht beeinträchtigt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 23 BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt. Die verbindliche Regelung der über-baubaren Grundstücksfläche soll dabei ein Maximum an Spielraum für die Anordnung der zulässigen Bebauung gewährleisten. Daher erfolgt die Festsetzung der überbau-baren Grundstücksfläche als flächenhafte Ausweisung (Baufenster), innerhalb derer bauliche Anlagen unter Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstands-flächen errichtet werden können. An der Mainzer Straße grenzt die straßenseitige Baugrenze unmittelbar an die Stra-ßenbegrenzungslinie der öffentlichen Verkehrsfläche, um unter Aufnahme der beste-henden Bauflucht des Gebäudes Mainzer Straße 36 eine homogene Fassung des Blockrandes zu ermöglichen. Die durch Baugrenzen definierte überbaubare Grundstücksfläche ist im Süden des WA zur Straße „Am Sudhaus“ um 6,0°m eingerückt, damit die erforderlichen Ab-standsflächen nach BauO Bln sowohl aus dem Allgemeinen Wohngebiet heraus als auch aus dem südlich angrenzenden Sondergebiet des Bebauungsplans 8-22a (Dia-lysezentrum) eingehalten werden können und sich entlang der Straße eine Vorgar-tenzone herausbilden kann, die zu einer lichten Ausprägung des Raumes zwischen den zulässigen Bebauungen beiträgt. Der in die Mainzer Straße einmündende westliche Teilabschnitt der Straße „Am Sud-haus“ wird innerhalb des Geltungsbereichs des unmittelbar südlich angrenzenden Bebauungsplans 8-22a festgesetzt. Die Festsetzung wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba fortgesetzt, in beiden Geltungsbereichen als private Ver-kehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“. Nördlich der Bebauung der ehemaligen Verwaltung der Kindl-Brauerei (Gewerbege-biet) springt die Baugrenze des WA auf einen Abstand von rd. 30 m zurück. Innerhalb der dadurch reduzierten überbaubaren Grundstücksfläche im nordöstlichen WA ver-bleibt jedoch mit einer Tiefe von 14 m ausreichender Spielraum zur Errichtung der zu-lässigen mehrgeschossigen Wohnbebauung. Durch das Zurückspringen der Bau-grenze entsteht durch die nicht überbaubare Grundstücksfläche gemäß Masterplan und zugrundeliegendem konkretisiertem städtebaulichem Entwurf ein weiterer Platz-raum, diagonal nordwestlich versetzt zum zentralen „Stadtplatz“, der südlich des SO 1 „Kultur und Gastronomie“ liegt. Nach Norden beträgt der Abstand des Baufensters zur Geltungsbereichsgrenze min-destens 9 m, wodurch ein Maximum an Belichtung der nördlich an das Plangebiet


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angrenzenden Bebauung am Boddinplatz (Boddinstraße 42-44), die aufgrund des bestehenden Niveauunterschieds einige Meter unterhalb des Niveaus des Allgemei-nen Wohngebiets liegt, gewährleistet wird. Zur Wahrung des Grenzabstands zum öst-lichen Nachbargrundstück (SO 1 „Kultur und Gastronomie“) verläuft die Baugrenze an der Schmalseite des dargestellten Baufensters in einem Abstand von 3 m zur östli-chen Grenze des Baugebiets. Die maximal zulässige Dichte innerhalb des WA wird gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO auf eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, eine maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO von 1,2 festgesetzt. Mit dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung werden die nach § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für Allgemeine Wohngebiete eingehalten. Um die erforderliche interne Erschließung der Wohngrundstücke möglichst flexibel planen zu können, erfolgt keine Festsetzung von privaten oder öffentlichen Verkehrs-flächen. Diese sind als private Grundstückserschließungen innerhalb des Allgemei-nen Wohngebietes zulässig und im Rahmen der Nutzungsmaßberechnung gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zu berücksichtigen. Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der

Geländeoberfläche im Allgemeinen Wohngebiet WA

Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 9 sind Stellplätze und Garagen auf den nicht über-baubaren Grundstücksflächen unzulässig. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen St und TGa. Im Allgemeinen Wohngebiet sind Stellplätze und Tiefgaragen somit lediglich innerhalb der überbaubaren Grund-stücksflächen und der dargestellten Fläche TGa zulässig. Die Zufahrt zur zulässigen Tiefgaragenfläche soll unmittelbar von der Mainzer Straße aus erfolgen. Um eine An-lage von Zufahrtsrampen von der Mainzer Straße aus in einer maximalen Länge von 30 m zu ermöglichen, wird im Bebauungsplanentwurf eine entsprechende Fläche TGa festgesetzt. Dies ist erforderlich, um eine baulich und funktional sinnvolle Er-schließung zu ermöglichen. Durch die genannten zulässigen Anlagen und deren Erschließung kann sich die zu-lässige GRZ des Baugebiets im Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO erhöhen. Die im All-gemeinen Wohngebiet WA zulässige GRZ von 0,4 lässt gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ohne gesonderte Regelungen im Bebauungsplan eine Überschrei-tung dieses Maßes um 50 %, also höchstens bis zu einer GRZ von 0,6 zu. Die sich aus der zulässigen Grundfläche ergebenden Überschreitungsmöglichkeiten für Gara-gen und Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeober-fläche werden für eine zweckentsprechende Nutzung der Grundstücke als ausrei-chend angesehen. Gesonderte Regelungen zur Erhöhung der zulässigen Grundflä-chenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet WA nicht er-forderlich. Sonstiges Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“

Im Sonstigen Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ wird das Maß der bauli-chen Nutzung des unter Denkmalschutz stehenden Ensembles des Sudhauses der ehemaligen Kindl-Brauerei gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB durch reine Baukörper-festsetzung verbindlich geregelt. Hierbei werden die bestehenden baulichen Anlagen in Ihrer derzeitigen Lage, Dimensionierung durch Baugrenzen eng umfasst. Die in der Planzeichnung somit konkret festgelegte Fläche bestimmt die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO, ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO und legt


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zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest (textli-che Festsetzung Nr. 30). Charakteristisch für das Gebäude-Ensemble ist hierbei auch die unterschiedliche Hö-he der einzelnen Bauteile (Turm, Maschinenhaus, Sudhaus, Heizhaus, Schornstein). Entsprechend des Bestandes erfolgt eine differenzierte Festsetzung der maximal zu-lässigen Gebäudeoberkanten über NHN für die einzelnen Bauteile. Die maximal zu-lässige Gebäudeoberkante über NHN für den Schornstein wird mit 92,0 m über NHN festgelegt, die des Turmes mit 91,0 m über NHN. Gemäß Schreiben der Wehrbe-reichsverwaltung Ost vom 09.11.2007 befindet sich der Geltungsbereich des Bebau-ungsplans 8-22ba im Schutzbereich der Verteidigungsanlage BERLIN-TEMPELHOF. Das Bundesministerium der Verteidigung hat mit Anordnung vom 01.08.1998 ein Ge-biet um die bestehende Radaranlage zum Schutzbereich erklärt (Verteidigungsanlage BERLIN-TEMPELHOF). Mit dem Amtsblatt für Berlin vom 02.10.1998 (Abl. Nr. 51, S. 3774ff.) wurde die Anordnung öffentlich bekannt gemacht. Mit der Anordnung des Schutzbereiches trat von Gesetzes wegen die Beschränkung ein, dass innerhalb des Schutzbereiches, im Umkreis von 2.500 m, die Genehmigung der Wehrbereichsver-waltung Ost – Schutzbereichsbehörde – für die Errichtung, Änderung und Beseitigung baulicher oder anderer Anlagen oder Vorrichtungen einzuholen ist, soweit eine Höhe von 86 m über NHN überschritten wird. Bei Maßnahmen im Geltungsbereich ist eine entsprechende Genehmigung der Wehrbereichsverwaltung Ost einzuholen. Bei der Festsetzung der zulässigen Oberkanten im SO 1 handelt es sich jedoch lediglich um die Sicherung der Höhen von bestehenden Bebauungen, die sich hinsichtlich ihrer potenziellen Auswirkungen auf Radaranlagen als unproblematisch darstellen. Um die Errichtung eines für die Nutzungsarrondierung erforderlichen Erschließungs-anbaus (geplantes Treppenhaus) an der östlichen Fassade planungsrechtlich zu si-chern, erfolgt an dieser Stelle eine entsprechende Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche in entsprechender Höhe der angrenzenden Bauteile ebenfalls als reine Baukörperfestsetzung bis zu einem Abstand von 3 m zum angrenzenden Son-dergebiet SO 2 „Beherbergung“. Durch die mögliche bauliche Erweiterung werden Abstandsflächen in einer Tiefe von ca. 5 m auf das östlich benachbarte Grundstück (SO 2 „Beherbergung“) fallen. In den dadurch betroffenen benachbarten Grund-stücksteilen liegt einerseits die überbaubare Grundstücksfläche des ehemaligen Gär-kellers der Kindl-Brauerei (Fläche - F -), überwiegend unterhalb der Geländeoberflä-che liegend, und die nicht überbaubare Grundstücksfläche zwischen dem ehemali-gem Gärkeller und der zulässigen Neubebauung des SO 2 „Beherbergung“. Aufgrund der Lage der überbaubaren Grundstücksflächen der beiden benachbarten Sonderge-biete zueinander erfolgen keine Überdeckungen von Abstandsflächen der zulässigen Hauptbebauung, so dass Beeinträchtigungen der allgemeinen Anforderungen an ge-sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgeschlossen werden können. Lediglich zwi-schen der zulässigen Bebauung des Sudhauses (SO 1) und dem bestehenden ehe-maligen Gärkeller (Fläche F innerhalb des SO 2) kommt es einerseits aufgrund der zulässigen Bauhöhe und andererseits aufgrund der grenzständigen Lage zu Unter-schreitungen von Abstandsflächen. Diese sind aber zulässig, da beide überbaubaren Grundstücksflächen als Baukörperfestsetzungen erfolgen, die eindeutige Regelungen im Sinne des § 6 der Berliner Bauordnung (BauO Bln) darstellen. Eine Einschränkung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfolgt nicht, da es sich bei dem ehemaligen Gärkeller um einen Keller handelt, der lediglich etwa 1 m aus dem Geländeniveau herausragt. Eine gesonderte Regelung im Bebau-ungsplan bezüglich der sich ergebenden Unterschreitung der Abstandsflächen ist somit nicht erforderlich, so dass an die festgesetzten Baugrenzen des SO 1 „Kultur und Gastronomie“ in voller zulässiger Höhe auch unter Unterschreitung von erforder-lichen Abstandsflächen herangebaut werden kann. Das Maß der baulichen Nutzung innerhalb des SO 1 ergibt sich aus den überbauba-ren Grundstücksflächen in Kombination mit der Festsetzung der maximal zulässigen


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Gebäudeoberkanten bezogen auf die Grundstücksfläche. Für das ca. 4.388 m² große Grundstück ergibt sich eine Grundflächenzahl (GRZ) von ca. 0,48. Da es sich bei dem Ensemble des Sudhauses um ein technisches Sonderbauwerk mit außerge-wöhnlichen Geschosshöhen handelt, ist die Ermittlung der Geschossflächenzahl (GFZ) nicht aussagekräftig bzgl. der Kubatur des Ensembles. Daher wurde gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO die Baumassenzahl ermittelt, die bei einem Wert von rd. 9,146 liegt. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO verbindlich geregelten zulässigen Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für Sondergebiete (GRZ = 0,8; GFZ = 2,4; BMZ = 10,0) werden somit eingehalten. Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche im Sonstigen Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 9 sind Stellplätze und Garagen auf den nicht über-baubaren Grundstücksflächen unzulässig. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen St und TGa. Unter Berücksichtigung der bestehenden sowie unter Denkmalschutz stehenden Be-bauung und der somit nur eingeschränkt möglichen Erstellung von Stellplätzen oder Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche wird im Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ eine Fläche für Stellplätze St festgesetzt. Die Stell-plätze sollen lediglich den Betreibern und Nutzern bzw. den Bediensteten der zuläs-sigen Nutzungen zur Verfügung stehen. Stellplätze für Besucher des SO 1 „Kultur und Gastronomie“ sind nicht vorgesehen. Besucherstellplätze für das SO 1 sowie für andere Nutzungen des Geltungsbereichs stehen in Parkmöglichkeiten der unmittelba-ren Umgebung (z.B. im Parkhaus in der Rollbergstraße (ehemals Hertie) oder im Parkhaus des Kindl-Boulevards in der Mainzer Straße – jeweils in fußläufiger Entfer-nung) in ausreichender Anzahl zur Verfügung. Die genannten zulässigen Anlagen und deren Erschließung sowie die sonstige Kfz-Erschließung des SO 1 sind relevant hinsichtlich der verbindlichen Regelungen im Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO. Die sich durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen ergebende GRZ von ca. 0,6 lässt ohne gesonderte Regelungen im Bebauungsplan gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO eine Überschreitung dieser GRZ um 50 %, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8, zu. Die sich aus der zulässigen Grundfläche ergebenden Überschreitungsmöglichkeiten für Garagen und Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche werden für eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks als ausreichend an-gesehen. Gesonderte Regelungen zur zulässigen Grundflächenzahl von Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO sind im Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastro-nomie“ somit nicht erforderlich. Sonstiges Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“

Im Sonstigen Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ wird durch die Festsetzung von Baugrenzen als reine Baukörperfestsetzung eine Bebauung im Anschluss an die be-stehende gründerzeitliche Bebauung der Isarstraße, die unmittelbar nördlich an das Plangebiet angrenzt, ermöglicht. An der Isarstraße grenzt daher die östliche Bau-grenze unmittelbar an die Straßenbegrenzungslinie der Verkehrsfläche, um eine Be-bauung im Blockrand unter Aufnahme der bestehenden Bauflucht zu ermöglichen. Die in der Planzeichnung durch die reine Baukörperfestsetzung konkret festgelegte Fläche bestimmt die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO, ist Berech-nungsgrundlage für § 19 BauNVO und legt zugleich die überbaubare Grundstücksflä-che im Sinne von § 23 BauNVO fest (textliche Festsetzung Nr. 30).

46 Gemäß der Darstellungen des Bebauungsplans: 40.000 m3 umbauter Raum, bezogen auf eine Grund-

stücksfläche von 4388 m2 = 9,11.


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Bezüglich der maximal zulässigen Bautiefe und -höhe orientiert sich die zulässige Bebauung an den nördlich angrenzenden gründerzeitlichen Gebäuden. Zur Gewähr-leistung eines homogenen Übergangs zur Bestandsbebauung Isarstraße 8 wird in ei-nem Übergangsbereich mit einer Tiefe von 9,5 m gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO eine maximal zulässige Traufhöhe von 62,4 m über NHN festgesetzt. In dem von der Isarstraße und der Neckarstraße abgerückt liegen-den Teil der überbaubaren Grundstücksfläche wird dagegen unter Aufnahme der Hö-he der angrenzenden Schulbebauung eine maximal zulässige Gebäudeoberkante von 70 m über NHN festgesetzt. Die zulässige Bebauung fügt sich somit homogen in das städtebauliche Umfeld ein, bleibt jedoch unterhalb der Bauhöhe des benachbar-ten denkmalgeschützten Sudhaus-Ensembles, wodurch eine Beeinträchtigung ver-mieden wird. Die Nutzung des innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche - F - gelegenen e-hemaligen Gärkellers und seiner Zugänge wird bestandsorientiert durch Baugrenzen als Baukörperfestsetzung planungsrechtlich gesichert. Die in der Planzeichnung kon-kret festgelegte Fläche bestimmt die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauN-VO, ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO und legt zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest (textliche Festsetzung Nr. 30). Dazu wird eine maximal zulässige Gebäudeoberkante von 54,0 m festgesetzt, die die bauliche Anlage in ihrer bestehenden Ausdehnung unter Berücksichtigung städtebau-licher Bezüge (Baufluchtlinie Isarstraße) zur Freiraumgestaltung dieses wichtigen Be-reichs sichert, eine zusätzliche Bebauung soll nicht ermöglicht werden. Zwischen dem bestehenden ehemaligen Gärkeller (Fläche F) kommt es einerseits aufgrund der grenzständigen Lage des Kellerbauwerks sowie andererseits aufgrund der zulässigen Bebauung innerhalb des SO 1 zu Unterschreitungen von Abstandsflä-chen. Diese sind aber zulässig, da beide überbaubaren Grundstücksflächen als Bau-körperfestsetzungen erfolgen, die eindeutige Regelungen im Sinne des § 6 der Berli-ner Bauordnung (BauO Bln) darstellen. Eine Einschränkung der allgemeinen Anforde-rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfolgt nicht, da es sich bei dem ehemaligen Gärkeller um einen Keller handelt, der lediglich etwa 1 m aus dem Ge-ländeniveau herausragt. Eine gesonderte Regelung im Bebauungsplan bezüglich der sich ergebenden Unterschreitung der Abstandsflächen ist somit nicht erforderlich, so dass an die festgesetzten Baugrenzen des SO 1 „Kultur und Gastronomie“ in voller zulässiger Höhe auch unter Unterschreitung von erforderlichen Abstandsflächen her-angebaut werden kann. Die textliche Festsetzung Nr. 11 regelt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 BauNVO verbindlich, dass eine Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe bzw. Oberkante für Aufzugsanlagen und technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüf-tungsanlagen zulässig ist. Durch die Zulässigkeit einer teilweisen Überschreitung der festgesetzten maximalen Höhen, die für eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude er-forderlich ist, wird das mit der Höhenfestsetzung verfolgte Ziel einer städtebaulich be-absichtigten Höhengliederung nicht beeinträchtigt. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch eine reine Baukörperfestsetzung mit Baugrenzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit der Festsetzung einer maximal zulässigen Gebäudeoberkante bzw. partiell der maximal zulässigen Trauf-höhe verbindlich geregelt. Damit sich aus der verbindlichen Höhenregelung der Be-bauung aufgrund des bestehenden Spielraums hinsichtlich der möglichen Geschoss-höhen eine eindeutige Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im planungs-rechtlichen Sinne – hier die sich ergebende Geschossfläche – ableiten lässt, erfolgt


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darüber hinaus eine Festsetzung der maximal zulässigen Vollgeschosszahl. An der Isarstraße sollen maximal drei Vollgeschosse, innerhalb der übrigen überbaubaren Grundstücksfläche maximal fünf Vollgeschosse realisierbar sein. Damit können ca. 3.360 m² Geschossfläche innerhalb des SO 2 entwickelt werden. Für das ca. 3.196 m² große Grundstück ergibt sich somit eine Grundflächenzahl (GRZ) von ca. 0,23 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von unter 1,1. Die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für Sondergebiete (GRZ = 0,8; GFZ = 2,4) werden somit eingehalten. Die Geschossflä-chen des ehemaligen Gärkellers werden hierauf nicht angerechnet, da es sich bei diesem lediglich um eine Unterbauung und im bauordnungsrechtlichen Sinne nicht um ein Vollgeschoss handelt. Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche im Sonstigen Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 9 sind Stellplätze und Garagen auf den nicht über-baubaren Grundstücksflächen unzulässig. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen St und TGa. Auf dieser Grundlage sind im Sonstigen Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ Stell-plätze und Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie inner-halb der festgesetzten Fläche TGa zulässig. Die genannten zulässigen Anlagen und deren Erschließung sowie die sonstige Kfz-Erschließung des SO 2 sind relevant hinsichtlich der verbindlichen Regelungen im Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO: Unter Berücksichtigung der Flächen des ehemaligen Gärkellers und der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen TGa ergibt sich eine GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,6. Zur Erschließung des Baugebietes (z.B. Anliefe-rung/ Andienung der Beherbergungsnutzungen sowie der zulässigen gastronomi-schen Nutzungen, etc. - Textliche Festsetzung Nr. 6) sind darüber hinaus weitere Flächen nach § 19 Abs. 4 BauNVO zu berücksichtigen, so dass im Bebauungsplan eine entsprechende verbindliche Regelung erforderlich ist, die eine Überschreitung der GRZ durch die betreffenden Anlagen ermöglicht. Die textliche Festsetzung Nr. 10 bestimmt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO, dass im Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen- und Stellplätzen mit ihren Zufahrten / Neben-anlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen un-terhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, die festgesetzte Grundfläche bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden darf. Im Bestand sind diese Flächen bereits vollständig versiegelt und die Anlage von Er-schließungsflächen und ebenerdigen Behindertenstellplätzen unmittelbar vor dem zu-lässigen Gebäude ist erforderlich, um eine der Nutzungsart entsprechende Grund-stücksnutzung zu ermöglichen. Gewerbegebiet GE Im Gewerbegebiet wird auf Grundlage des abgestimmten städtebaulichen Konzepts das Gebäude der ehemaligen „neuen Verwaltung“ der Kindl-Brauerei planungsrecht-lich gesichert und durch die Darstellung entsprechender überbaubarer Grundstücks-flächen ein Neubau im Bereich der ehemaligen „alten Verwaltung“ sowie ein Verbin-dungsbauwerk zwischen den beiden Bauteilen ermöglicht. Das Maß der baulichen Nutzung im Gewerbegebiet (GE) wird durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen in Verbindung mit Höhen-festsetzungen bestimmt.


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Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 23 BauNVO mittels Baugrenzen als reine Baukörperfestsetzung für das nördliche und südliche Bauteil (in denen 4 Vollgeschosse zulässig sind), jeweils mit der Ge-währleistung eines geringen räumlichen Spielraums zur Bestandsbebauung für die städtebaulich-hochbauliche Konkretisierung festgesetzt. Die in der Planzeichnung konkret festgelegten Flächen bestimmen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO, sind Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO und legen zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest (textliche Festset-zung Nr. 30). Innerhalb des dazwischen liegenden Bereichs wird gemäß des den Festsetzungen zugrundeliegenden städtebaulichen Konzepts ein die beiden angrenzenden Bauteile verbindendes Foyer-Bauwerk (eine Ebene über die gesamte zulässige Bauhöhe) er-möglicht, so dass hier die verbindliche Regelung einer überbaubaren Grundstücksflä-che in Kombination mit einer maximal zulässigen Geschossfläche (GF) von 330 m² erfolgt. Bezüglich der zulässigen Bauhöhe erfolgt die Festsetzung einer höchstzulässigen Traufhöhe von 70,50 m über NHN für das nördliche und südliche Bauteil. Diese Fest-setzung orientiert sich an der Höhe der Traufe der ehemaligen „neuen Verwaltung“ (nördliches Bauteil), die sich damit der Höhe des benachbarten denkmalgeschützten Ensembles des Sudhauses unterordnet. Damit sich aus der verbindlichen Höhenre-gelung der Bebauung aufgrund des bestehenden Spielraums hinsichtlich der mögli-chen Geschosshöhen eine eindeutige Bestimmung des Maßes der baulichen Nut-zung im planungsrechtlichen Sinne – hier die sich ergebende Geschossfläche – ablei-ten lässt, erfolgt darüber hinaus eine Festsetzung der maximal zulässigen Vollge-schosszahl. Auf dieser Grundlage sind sowohl im nördlichen wie im südlichen Bauteil maximal vier Vollgeschosse zulässig. Die textliche Festsetzung Nr. 11 regelt darüber hinaus gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 BauNVO verbindlich, dass eine Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe bzw. Oberkante für Aufzugsanlagen und technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsanlagen zulässig ist. Durch die Zulässigkeit einer teilweisen Überschreitung der festgesetzten maximalen Höhen, die für eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude er-forderlich ist, wird das mit der Höhenfestsetzung verfolgte Ziel einer städtebaulich be-absichtigten Höhengliederung nicht beeinträchtigt. Durch die zulässige Bebauung innerhalb des Gewerbegebiets wird gemäß Master-plan die Bildung einer Raumkante zum östlich angrenzenden „Stadtplatz“ bewirkt, die diesen im Zusammenspiel mit dem denkmalgeschützten Ensemble des Sudhauses sowie weiteren Bebauungen räumlich fasst. Um eine Gliederung der zulässigen Bauteile zu gewährleisten, springt die Baugrenze im Bereich des geplanten Foyer-Bauwerks um 2 m zurück. In Bezugnahme auf die benachbarten Bauteile wird eine maximal zulässige Gebäudeoberkante von 72 m ü-ber NHN festgesetzt. Im Gewerbegebiet wird das Maß der baulichen Nutzung durch reine bzw. erweiterte Baukörperfestsetzung in Verbindung mit der Festsetzung der maximal zulässigen Traufhöhen bzw. Oberkanten und der Vollgeschossanzahl verbindlich bestimmt. Dar-aus leitet sich eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von rund 2,7 ab. Während die GRZ damit unterhalb der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO liegt, wird die Obergrenze für die GFZ von 2,4 für Gewerbegebiete überschritten.


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Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO im Gewerbegebiet Die Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO können in Gebieten, die am 1. August 1962 überwiegend bebaut waren, nach § 17 Abs. 3 BauNVO überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ist entsprechend anzuwenden, d.h., dass die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maß-nahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen An-forderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachtei-lige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs be-friedigt werden. Der Begriff "erforderlich" wird in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) als ein "vernünftigerweise geboten sein" ausgelegt. Die Maßüberschreitung setzt eine städtebauliche Situation und eine durch den Bebauungsplan zu lösende Problematik voraus, die nicht alltäglich und nicht in beliebiger örtlicher Lage anzutref-fen ist. Es muss sich um eine städtebauliche Ausnahmesituation handeln, reguläre städtebauliche Gründe in einer Standardsituation reichen nicht aus. Die Überschrei-tung muss aus dem Charakter oder aus besonderen Umständen des neu überplanten Gebietes objektiv begründbar sein, die Gründe müssen ein gewisses Gewicht besit-zen und nicht in jeder Standardsituation einsetzbar sein. Ein besonderer städtebauli-cher Grund ist insbesondere dann anzuerkennen, wenn eine besondere, qualifizierte planerische Lösung bzw. eine städtebauliche Idee umgesetzt und dabei stadtgestalte-rische Gesichtspunkte in einer städtebaulich herausgehobenen Situation berücksich-tigt werden sollen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Dezember 2007, 2 A 3.07, BauR 2008, 1089, 1097 f.; vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1994). Ferner können insbesondere die in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB aufgeführten Belange bei der Beurteilung eines besonderen städtebaulichen Erfordernisses herangezogen werden, ebenso die Ziele einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach § 136 ff. BauGB, oder die Umsetzung der Ergebnisse städtebaulicher Wettbewerbe.47 Die Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO im Gewerbegebiet ist aus folgenden städtebaulichen Gründen erforderlich: Städtebaulicher Wettbewerb / Masterplan Für das Plangebiet wurde 2006/2007 ein zweistufiger städtebaulicher Wettbewerb

durchgeführt. Das Preisgericht am 6. Juli 2007 votierte für den Entwurf des Lübe-cker Büros Petersen, Pörksen & Partner als Ersten Preis und empfahl die Umset-zung auf Grundlage dieses Entwurfes. Auf Basis des Ersten Preises wurde ein Masterplan erarbeitet und abgestimmt, der weiterhin Grundlage der städtebauli-chen Entwicklung für das ehemalige Kindl-Areal ist. Sowohl der Siegerentwurf als auch der Masterplan sehen die Entwicklung eines im Bezirk Neukölln einzigarti-gen nutzungsgemischten Stadtquartiers mit den Nutzungen Kultur, Wohnen und Arbeiten unter Einbeziehung des Gebäudebestandes der ehemaligen Kindl-Brauerei vor. Für den Bereich des Gewerbegebiets sehen Siegerentwurf und Masterplan eine am Bestand orientierte bauliche Weiterentwicklung mit der Opti-on einer Neubebauung des Gebäudes der so genannten „alten Verwaltung“ der ehemaligen Kindl-Brauerei in einer am Gebäude der „neuen Verwaltung“ orientier-ten Kubatur und Gebäudehöhe vor.

Entwicklung einer Bestandsbebauung im Gesamtkontext

47 Vgl. Fickert/Fieseler, Kommentar zur BauNVO, § 17 RN 28


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Bei der bestehenden Bebauung handelt es sich um die Gebäude der ehemaligen “alten und neuen Verwaltung“ der Kindl-Brauerei. Während das Gebäude der „al-ten Verwaltung“ aus den 1870er Jahren stammt und sich hinsichtlich des Zu-stands mit Mängeln als auch mit starken Schwächen bzgl. der wirtschaftlichen Nutzbarkeit darstellt, orientiert sich das Gebäude der „neuen Verwaltung“ in Bau-höhe, Baustil und mit einer Klinkerfassade am Ensemble des Sudhauses. Die Überschreitung des Nutzungsmaßes leitet sich aus der geplanten Neuerrichtung eines Gebäudes anstelle der „alten Verwaltung“ ab. Der vorliegende Entwurf hier-für sieht insgesamt eine Geschossfläche von 6.270 m2 vor, die einer GFZ von 2,6 entspricht. Der Bebauungsplan orientiert sich in Kubatur und Höhenentwicklung am Gebäude der „neuen Verwaltung“ sowie am benachbarten Sudhaus-Ensemble. Die Festsetzung von vier Vollgeschossen als höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse erfolgt aus städtebaulichen Erwägungen. Städtebauliche Zielset-zung ist die homogene Einfügung in das städtebauliche Umfeld des Sudhauses und die beabsichtigte Bildung einer einheitlichen Raumkante zum Stadtplatz im Zentrum des Quartiers. Die Realisierung des südlichen Bauteils mit einer um ein Vollgeschoss reduzierten Geschossigkeit würde zu einer städtebaulich und stadt-räumlich unbefriedigenden Situation führen.

Zentrale Lage des Plangebiets / Nachhaltige Stadtentwicklung Die Grundstücke des Plangebiets befinden sich an einem innerstädtischen

Standort mit hoher Lagegunst. In dieser Lage ist gemäß § 1a Abs. 1 BauGB aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden eine hohe Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Baupotentiale geboten. Hierbei ist auch zu beach-ten, dass dennoch unter der im weiteren Umfeld üblichen Geschossanzahl von fünf und mehr Geschossen zurückgeblieben wird, um eine verträgliche Nutzugs-dichte, auch im Sinne der städtebaulichen Zielstellungen zu gewährleisten. Die Entwicklung eines Gewerbegebiets entspricht darüber hinaus den Zielstellungen des Landes Berlins und des Bundesgesetzgebers, die städtebauliche Entwicklung verstärkt im Innenbereich durchzuführen (Innenentwicklung).

Durch eine entsprechende Verdichtung in Bereichen hoher Lagegunst kann die Funktion der Innenstadt gestärkt und für einen großen Personenkreis attraktiv gestaltet werden. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung schützt dies Flä-chen an der Peripherie vor einer Inanspruchnahme durch die Siedlungsentwick-lung.

Die Überschreitungen werden gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 2 durch Umstände ausgegli-chen, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden: Die Ausrichtung der Bebauung und die Einhaltung der Abstandsflächenvorschrif-

ten der Berliner Bauordnung gewährleistet eine ausreichende Belichtung und Be-sonnung der zulässigen Wohn- und Arbeitsstätten.

Aufgrund der möglichen Grundrissgestaltung können auch ausreichende Sozial-abstände gewahrt bleiben und die Möglichkeit zur Einsichtnahme in Wohn- und Arbeitsräume ist aufgrund der Anordnung der Außenwände nicht gegeben.

Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten. Sowohl innerhalb des Gewerbegebiets als auch in den Baugebieten MI 1, MI 2

und SO 2 wird eine Dachbegrünung von mindestens 50 % der Dachflächen fest-gesetzt (siehe 3.2.4 Grünfestsetzungen).

Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitungen der Nut-zungsmaße nicht negativ beeinflusst.

Sonstige öffentliche Belange stehen nicht entgegen. Vielmehr dient die durch den Bebauungsplan gesicherte Quartierentwicklung insgesamt der Förderung der Zie-le des Masterplans, der Sanierungsziele (insb. Öffnung des Gebietes zum Um-


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feld, Schaffung eines attraktiven Stadtraums mit höher Aufenthaltsqualität) sowie der Ziele des Denkmalschutzes (insb. Erhalt des Sudhauses und des umliegen-den Ensembles).

Insbesondere bezüglich des letzten Punktes ist zu beachten, dass sich die Nut-zungsmaßberechnung immer auf das jeweilige Baugebiet bezieht. Die Überschrei-tung der GFZ-Obergrenze ist hierbei auch darauf zurückzuführen, dass durch die Neuplanung die vorherige Grundstücksaufteilung und Baugebietsklassifizierung ver-ändert wurde (gesamtes Plangebiet vormals vollständig als beschränktes Arbeitsge-biet festgesetztes Grundstück). Insbesondere durch die Zielstellung das Gebiet der Öffentlichkeit zugänglich zu machen und verschiedene Nutzungen zu entwickeln, ist die Festsetzung von Verkehrsflächen sowie eine sinnvolle Neuparzellierung erforder-lich. Die Verkehrsflächen sind ihrerseits nicht mehr bei der Ermittlung der Grund-stücksgröße zur GRZ- und GFZ-Berechnung anzurechnen. Hierdurch erhöht sich die GRZ und GFZ rechnerisch, ohne dass sich die tatsächliche (städte-)bauliche Situati-on verändert hat. Im Ergebnis ist es geboten, die für die GFZ maßgebliche Obergrenzen für die Be-stimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zu über-schreiten. Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche im Gewerbegebiet GE Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 9 sind Stellplätze und Garagen auf den nicht über-baubaren Grundstücksflächen unzulässig. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen St und TGa. Auf dieser Grundlage sind im Gewerbegebiet Stellplätze und Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der festgesetzten Flächen St und TGa zulässig. Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen werden insge-samt 400 m2 Flächen für Stellplätze und für die Anlage von Tiefgaragen festgesetzt. Da das Gewerbegebiet der Unterbringung von Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie als Ärztehaus oder für sonstige Gesundheitseinrichtungen dienen soll, sind die Stellplatz- und Tiefgaragenflächen erforderlich. Die ebenerdigen Stellplatzflächen St sind im Bestand bereits vollflächig versiegelt und dienen der Unterbringung von Be-hinderten- und Kurzzeitstellplätzen. Die westlich der überbaubaren Grundstücksflä-chen zulässigen Stellplätze stehen nach den Ergebnissen der schalltechnischen Un-tersuchung zum Bebauungsplan 8-22ba nachts in Konflikt zum westlich angrenzen Dialysezentrum. Bei der Betrachtung der Spitzenpegel (z.B. Kofferraumklappe) nach TA-Lärm wird an der Ostfassade der Dialyse durch angrenzende Stellplätze des GE nachts der Richtwert um 5,3 dB(A) überschritten. Zur Behebung des Konflikts sind diese in der zulässigen Nutzung auf den Tagzeitraum zu begrenzen. Die Sicherstel-lung der Maßnahme erfolgt im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan 8-22ba. Die genannten zulässigen Anlagen und deren Erschließung sind relevant hinsichtlich der verbindlichen Regelungen im Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO. Aufgrund der vollständigen Inanspruchnahme der nicht überbaubaren Grundstücks-flächen für erforderliche Stellplätze und Tiefgaragen sowie für deren Erschließung er-gibt sich eine GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO von 1,0, so dass im Bebauungsplan ei-ne entsprechende verbindliche Regelung erforderlich ist, die eine Überschreitung der GRZ durch die betreffenden Anlagen ermöglicht. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 10 wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO festge-setzt, dass im Gewerbegebiet bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen- und Stellplätzen mit ihren Zufahrten / Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der


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Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, die festge-setzte Grundflächenzahl bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden darf. Mischgebiete MI 1 und MI 2

MI 1 Das Maß der baulichen Nutzung im Mischgebiet MI 1 wird durch die Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 in Kombination mit der verbindlichen Regelung der überbaubaren Grundstücksflächen verbindlich bestimmt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 23 BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt. Die verbindliche Regelung der über-baubaren Grundstücksfläche soll dabei Spielraum für die Anordnung der zulässigen Bebauung gewährleisten. Daher erfolgt die Festsetzung der überbaubaren Grund-stücksfläche als flächenhafte Ausweisung (Baufenster), innerhalb derer bauliche An-lagen unter Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen er-richtet werden können. Das durch die Baugrenzen bestimmte Baufenster wird im Norden durch die gedachte Verlängerung der Straßen- und Baufluchtlinie der Rollbergstraße, im Osten durch die Flurstücksgrenze, im Süden durch die Straßenbegrenzungslinie der Werbellinstraße und im Westen durch die Grenze des MI 1 zur privaten Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ begrenzt. Die zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung erforderliche Regelung der zulässigen Bauhöhe erfolgt in Orientierung an der bestehenden Bebauung des be-nachbarten Grundstücks Rollbergstraße 39 durch die Festsetzung einer maximal zu-lässigen Traufhöhe von 69,2 m über NHN, wodurch gewährleistet wird, dass sich die zulässige Neubebauung in die vorhandene städtebauliche Struktur einfügt. Darüber hinaus erfolgt zur eindeutigen Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nut-zung eine Festsetzung der maximal zulässigen Vollgeschosszahl von 5 Vollgeschos-sen. Die textliche Festsetzung Nr. 11 regelt darüber hinaus gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 BauNVO verbindlich, dass eine Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe für Aufzugsanlagen und technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüf-tungsanlagen zulässig ist. Durch die Zulässigkeit einer teilweisen Überschreitung der festgesetzten maximalen Höhen, die für eine technisch und wirtschaftlich sowie funktional sinnvolle Nutzung der Gebäude erforderlich ist, wird das mit der Höhenfestsetzung verfolgte Ziel einer städtebaulich beabsichtigten Höhengliederung nicht beeinträchtigt. Aufgrund der Festsetzung des Nutzungsmaßes einer höchstzulässigen GRZ von 0,6 und einer höchstzulässigen GFZ von 1,2 werden die Obergrenzen für die Bestim-mung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO eingehalten. Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche im Mischgebiet MI 1 Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 9 sind Stellplätze und Garagen auf den nicht über-baubaren Grundstücksflächen unzulässig. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen St und TGa. Auf dieser Grundlage sind im Mischgebiet MI 1 Stellplätze und Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Grund-stücksflächen zulässig.


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Die im Mischgebiet MI 1 zulässige GRZ von 0,6 lässt ohne gesonderte Regelungen im Bebauungsplan gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO eine Überschreitung dieser GRZ um 50 %, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl 0,8 zu. Die sich aus der ge-planten Grundfläche ergebenden Überschreitungsmöglichkeiten für Garagen und Zu-fahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche wer-den für eine zweckentsprechende Nutzung der Grundstücke als ausreichend ange-sehen. Gesonderte Regelungen zur zulässigen Grundflächenzahl von Anlagen ge-mäß § 19 Abs. 4 BauNVO sind im Mischgebiet MI 1 daher nicht erforderlich. MI 2 Im Mischgebiet MI 2 wird das Gebäude des ehemaligen „Eventlagers“ der Kindl-Brauerei planungsrechtlich gesichert. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 23 BauNVO mittels Baugrenzen als reine Baukörperfestsetzung mit der Gewähr-leistung eines räumlichen Spielraums bzw. geringen Erweiterungsflächen im Nord-westen und Westen der Bestandsbebauung des ehemaligen „Eventlagers“ für die städtebaulich-hochbauliche Konkretisierung festgesetzt. Die in der Planzeichnung konkret festgelegte Fläche bestimmt die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO, ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO und legt zugleich die überbau-bare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest (textliche Festsetzung Nr. 30). Die südliche Baugrenze grenzt unmittelbar an die Straßenbegrenzungslinie der Roll-bergstraße und liegt damit in der Bauflucht des östlich angrenzenden „Vollgutlagers“ der ehemaligen Brauerei sowie der Bebauung des westlich benachbarten Gewerbe-gebiets. Durch die der Bebauung bzw. der überbaubaren Grundstücksflächen nach Norden und Westen vorgelagerten, nicht überbaubaren Grundstücksflächen wird ein Einhalten der Abstandsflächen nach Bauordnung sowie die Anlage privater Freiflä-chen ermöglicht. Die Bestandsbebauung des ehemaligen „Eventlagers“ weist eine zweigeschossige Bebauung auf. Mit der Festsetzung einer maximal zulässigen Gebäudeoberkante von 70 m ü. NHN soll auf Grundlage des den Festsetzungen zugrundeliegenden Master-plans und seinen Konkretisierungen eine Aufstockung des Gebäudes um ein Vollge-schoss ermöglicht werden. Die Festsetzung dient im Sinne des Siegerentwurfs des städtebaulichen Wettbewerbs und des hieraus entwickelten Masterplans der bau-strukturell homogenen Einfügung des Gebäudes in das städtebauliche Gefüge aus benachbarter gründerzeitlicher Bebauung, Sudhaus und Neubebauung im Sonderge-biet SO 2 „Beherbergung“. Damit sich aus der verbindlichen Höhenregelung der Bebauung aufgrund des beste-henden Spielraums hinsichtlich der möglichen Geschosshöhen eine eindeutige Be-stimmung des Maßes der baulichen Nutzung im planungsrechtlichen Sinne – hier die sich ergebende Geschossfläche – ableiten lässt, erfolgt darüber hinaus eine Festset-zung der maximal zulässigen Vollgeschosszahl. Auf dieser Grundlage sind im MI 2 maximal drei Vollgeschosse zulässig. Die textliche Festsetzung Nr. 11 regelt darüber hinaus gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 BauNVO verbindlich, dass eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante für Aufzugsanlagen und technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüf-tungsanlagen zulässig ist.


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Durch die Zulässigkeit einer teilweisen Überschreitung der festgesetzten maximalen Höhen, die für eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude er-forderlich ist, wird das mit der Höhenfestsetzung verfolgte Ziel einer städtebaulich be-absichtigten Höhengliederung nicht beeinträchtigt. Im Mischgebiet MI 2 wird das Maß der baulichen Nutzung bestandsorientiert durch eine reine Baukörperfestsetzung in Verbindung mit einer Festsetzung der höchstzu-lässigen Gebäudeoberkante auf 70,0 m ü. NHN und der maximal zulässigen Vollge-schossanzahl bestimmt. Daraus leitet sich eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,56 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,67 ab. Während die GRZ damit unterhalb der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO liegt, wird die Obergrenze für die GFZ von 1,2 für Mischgebiete ü-berschritten.

Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO im Mischgebiet MI 2 Die Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO können in Gebieten, die am 1. August 1962 überwiegend bebaut waren, nach § 17 Abs. 3 BauNVO überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ist entsprechend anzuwenden, d.h., dass die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maß-nahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen An-forderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachtei-lige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs be-friedigt werden. Die Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO im Mischgebiet MI 2 ist aus folgenden städtebaulichen Gründen erforderlich: Städtebaulicher Wettbewerb / Masterplan Für das Plangebiet wurde 2006/2007 ein zweistufiger städtebaulicher Wettbewerb

durchgeführt. Das Preisgericht am 6. Juli 2007 votierte für den Entwurf des Lübe-cker Büros Petersen, Pörksen & Partner als Ersten Preis und empfahl die Umset-zung auf Grundlage dieses Entwurfes. Auf Basis des Ersten Preises wurde ein Masterplan erarbeitet und abgestimmt, der weiterhin Grundlage der städtebauli-chen Entwicklung für das ehemalige Kindl-Areal ist. Sowohl der Siegerentwurf als auch der Masterplan sehen die Entwicklung eines im Bezirk Neukölln einzigarti-gen nutzungsgemischten Stadtquartiers mit den Nutzungen Kultur, Wohnen und Arbeiten unter Einbeziehung des Gebäudebestandes der ehemaligen Kindl-Brauerei vor. Für den Bereich des Mischgebietes MI 2 sehen Siegerentwurf und Masterplan eine am Bestand orientierte bauliche Weiterentwicklung unter Einbe-ziehung des Gebäudes des ehemaligen „Eventlagers“ der Kindl-Brauerei vor. Die maximal zulässige Gebäudehöhe von 70,0 m über NHN orientiert sich am be-nachbarten Gebäudebestand von Sudhaus und Verwaltung. Hierdurch wird der künftige Stadtplatz als zentraler Platz des neuen vielfältigen Quartiers stadträum-lich gefasst und eine städtebaulich sinnvolle und wirtschaftlich tragfähige Nutzung des Gebäudebestandes ermöglicht.

Entwicklung einer Bestandsbebauung im Gesamtkontext Bei der bestehenden Bebauung handelt es sich um das Gebäude des ehemaligen

„Eventlagers“ der Kindl-Brauerei, das in Stahlskelettbauweise vor dem Zweiten Weltkrieg als Industriegebäude errichtet wurde. Die Überschreitung des Nut-zungsmaßes bezieht sich auf eine Bebauung im Mischgebiet MI 2, die aus städ-tebaulichen Erwägungen um ein Vollgeschoss aufgestockt werden soll. Städte-bauliche Zielsetzung ist die homogene Einfügung in das städtebauliche Verflech-tungsgebiet aus gegenüberliegender 6-geschossiger gründerzeitlicher Bebauung,


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5-geschossiger Nachkriegsbebauung sowie benachbartem Sudhaus und zulässi-ger Neubebauung im nördlich anschließenden Sondergebiet SO 2 „Beherber-gung“.

Zentrale Lage des Plangebiets / Nachhaltige Stadtentwicklung Die Grundstücke des Plangebiets befinden sich an einem innerstädtischen

Standort mit hoher Lagegunst. In dieser Lage ist gemäß § 1a Abs. 1 BauGB aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden eine hohe Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Baupotentiale geboten. Hierbei ist auch zu beach-ten, dass trotz des zusätzlichen dritten Vollgeschosses dennoch unter der im wei-teren Umfeld üblichen Geschossanzahl von fünf und mehr Geschossen zurück-geblieben wird, um eine verträgliche Nutzugsdichte, auch im Sinne der städtebau-lichen Zielstellungen zu gewährleisten. Die Entwicklung eines verdichteten Misch-gebiets entspricht darüber hinaus den Zielstellungen des Landes Berlins und des Bundesgesetzgebers, die städtebauliche Entwicklung verstärkt im Innenbereich durchzuführen (Innenentwicklung).

Durch eine entsprechende Verdichtung in Bereichen hoher Lagegunst kann die Funktion der Innenstadt gestärkt und für einen großen Personenkreis attraktiv gestaltet werden. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung schützt dies Flä-chen an der Peripherie vor einer Inanspruchnahme durch die Siedlungsentwick-lung.

Die Überschreitungen werden gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 2 durch Umstände ausgegli-chen, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden: Die nach Süden ausgerichtete Bebauung und die Einhaltung der Abstandsflä-

chenvorschriften der Berliner Bauordnung erlaubt eine ausreichende Belichtung und Besonnung der zulässigen Wohnungen und Arbeitsstätten.

Aufgrund der möglichen Grundrissgestaltung im Rahmen der Neuordnung können auch ausreichende Sozialabstände gewahrt bleiben und die Möglichkeit zur Ein-sichtnahme in Wohn- und Arbeitsräume ist aufgrund der Anordnung der Außen-wände nicht gegeben.

Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten. Sowohl innerhalb des Mischgebiets MI 2 als auch in den Baugebieten GE, MI 1

und SO 2 wird eine Dachbegrünung von mindestens 50 % der Dachflächen fest-gesetzt (siehe 3.2.4 Grünfestsetzungen).

Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitungen der Nut-zungsmaße nicht negativ beeinflusst.

Sonstige öffentliche Belange stehen nicht entgegen. Vielmehr dient die durch den Bebauungsplan gesicherte Quartierentwicklung insgesamt der Förderung der Zie-le des Masterplans, der Sanierungsziele (insb. Öffnung des Gebietes zum Um-feld, Schaffung eines attraktiven Stadtraums mit hoher Aufenthaltsqualität, wobei das zusätzliche Geschoss zur städtebaulichen Fassung der umliegenden Frei-räume maßgeblich beiträgt).

Insbesondere bezüglich des letzten Punktes ist zu beachten, dass sich die Nut-zungsmaßberechnung immer auf das jeweilige Baugebiet bezieht. Die Überschrei-tung der GFZ-Obergrenze ist hierbei auch darauf zurückzuführen, dass durch die Neuplanung die vorherige Grundstücksaufteilung und Baugebietsklassifizierung ver-ändert wurde (gesamtes Plangebiet vormals vollständig als beschränktes Arbeitsge-biet festgesetztes Grundstück). Insbesondere aufgrund des großzügigen Stadtplat-zes, ist die Fläche der umliegenden Baugebiete beschränkt. Die Verkehrsflächen sind ihrerseits nicht mehr bei der Ermittlung der Grundstücksgröße zur GRZ- und GFZ-Berechnung anzurechnen. Hierdurch erhöht sich die GRZ und GFZ rechnerisch, ohne


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dass sich die tatsächliche (städte-)bauliche Situation nachhaltig verändert hat. Zwar erfolgt durch das zusätzliche Geschoss eine Nutzungsintensivierung bezogen auf die Geschossfläche, die aber andererseits durch die dauerhafte Sicherung des Freiraums um den Stadtplatz ausgeglichen wird. Im Ergebnis ist es geboten, die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der bau-lichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zu überschreiten. Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche im Mischgebiet MI 2 Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 9 sind Stellplätze und Garagen auf den nicht über-baubaren Grundstücksflächen unzulässig. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen St und TGa. Auf dieser Grundlage sind im Mischgebiet MI 2 Tiefgaragen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und Stellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der Fläche St nördlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Im Mischgebiet MI 2 sind insgesamt 740 m2 Flächen für Stellplätze innerhalb der mit St gekennzeichneten Flächen zulässig. Darüber hinaus kann innerhalb des MI 2 eine unterirdische Zufahrt zum SO 2 (hier zur unter Niveau liegenden überbaubaren Grundstücksfläche F – ehemaliger Gärkeller) mit einer Fläche von ca. 200 m2 durch einen bestehenden Tunnel erfolgen. Eine diesbezügliche planungsrechtliche Rege-lung ist zur Erschließung nicht erforderlich und ist dementsprechend nicht Gegen-stand der textlichen und zeichnerischen Festsetzungen. Die genannten zulässigen Anlagen und deren Erschließung sowie die sonstige Kfz-Erschließung des MI 2 sind relevant hinsichtlich der verbindlichen Regelungen im Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO: Unter Berücksichtigung der o.g. Flächen ergibt sich eine GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,95, so dass im Bebauungsplan eine ent-sprechende verbindliche Regelung erforderlich ist, die eine Überschreitung der GRZ durch die betreffenden Anlagen ermöglicht. Die textliche Festsetzung Nr. 10 bestimmt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO, dass im Misch-gebiet MI 2 bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen- und Stellplätzen mit ihren Zufahrten / Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberflä-che, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, die festgesetzte Grundflä-che bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden darf. Fläche mit besonderen Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“

Gemäß dem den Festsetzungen zugrundeliegenden abgestimmten Nutzungskonzept soll südlich des Stadtplatzes Außengastronomie ermöglicht werden. Die Fläche wird daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 als Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“ festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 8). Innerhalb der rund 490 m2 großen überbaubaren Grundstücksfläche ist die Errichtung eines eingeschos-sigen Gebäudes für eine Schank- und Speisewirtschaft mit einer maximalen Ge-schossfläche von 300 m2 zulässig. Als höchstzulässige Oberkante wird eine Höhe von 58,0 m über NHN bestimmt. Durch das innerhalb der Fläche für besonderen Nutzungsweck zulässige Gebäude erfolgt eine räumliche Fassung des Stadtplatzes nach Süden unter Aufnahme der Bauflucht der Rollbergstraße. Die verbindliche Regelung einer maximal zulässigen Geschossfläche von 300 m2 sowie einer maximalen Gebäudeoberkante gewährleistet, dass das zulässige Gebäude für die Außengastronomie sich der umgebenden Be-bauung unterordnet und prägende Blickbeziehungen hier vor allem auf das denkmal-geschützte Sudhaus nicht beeinträchtigt werden.

3.2.3 Immissionsschutz


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Verwendung bestimmter Brennstoffe Der Geltungsbereich befindet sich entsprechend den Darstellungen des Flächennut-zungsplans im „Vorranggebiet für Luftreinhaltung“. Dieses Gebiet umfasst im wesent-lichen die Innenstadtbezirke mit hohen Schadstoffemissionen, wo sich insbesondere die Emissionen von Kraftfahrzeugverkehr, Hausbrand und Industrie überlagern. Hier sollen räumliche Prioritäten für die Einschränkung von Emissionen dieser Verursa-chergruppen gesetzt werden, da wegen der geringen Ableitungshöhe eine geringe Ausbreitung und Verdünnung gegeben ist, so dass in der Nähe von Emissionen auch hohe Immissionen auftreten. Die Festsetzung begrenzt insbesondere mit Blick auf die in der Umgebung vorhandene hohe bauliche Dichte für den Geltungsbereich Schad-stoffemissionen und damit auch -immissionen. Sie dient daher im Wesentlichen dem Schutz gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Aus Gründen des Immissionsschutzes wird innerhalb des Geltungsbereichs gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24a BauGB nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL als Brenn-stoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn si-chergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind (Textliche Festsetzung Nr. 22).


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Schallschutz Die Auswirkungen der Festsetzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans wur-den im Rahmen einer verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung durch das Ingenieurbüro Hoffmann-Leichter geprüft.48 Verkehrslärm auf den privaten Verkehrsflächen

Die Beurteilung des Verkehrslärms innerhalb der im Geltungsbereich des Bebau-ungsplans 8-22ba festgesetzten privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim-mung „Verkehrsberuhigter Bereich“ erfolgte auf Grundlage der 16. BImSchV. Als Er-gebnis wurde u.a. festgestellt, dass an allen Immissionsorten die Immissionsgrenz-werte der 16. BImSchV eingehalten werden. Es besteht somit kein Anspruch auf Lärmschutz für die bestehenden und zulässigen Nutzungen.49 Verkehrslärm durch umgebende öffentliche Straßen

Die Auswirkungen des Verkehrslärms der den Geltungsbereich umgebenden öffentli-chen Straßen wurden auf Grundlage der DIN 18005 ermittelt. Für die Beurteilung nach DIN 18005 wird der Schallpegel der unterschiedlichen Lärmquellen im Untersu-chungsgebiet (Gewerbelärm und Verkehrslärm) nicht addiert, sondern separat bewer-tet. Der Verkehrslärm der umliegenden Straßen ist hier die maßgebende Emissions-quelle. Demnach ist eine Bewertung des Gewerbelärms nach DIN 18005 nicht erfor-derlich. Dies wird vor allem dadurch deutlich, dass durch den Gewerbelärm der um-liegenden Anlagen (Rewe-Markt und Dialysezentrum) die Richtwerte der TA Lärm eingehalten werden. Als Eingangsgrößen für die Beurteilung der schalltechnischen Auswirkungen des Verkehrslärms dienten die ermittelten Verkehrsbelastungszahlen für den Prognose-Planfall (mit Gebietsentwicklung), welche sich aus der Grundbelas-tung des Prognose-Nullfalls und dem zusätzlichen durch die Gebietsentwicklung er-zeugten Verkehr ergaben. Im Ergebnis der Beurteilung nach DIN 18005 für Verkehr zeigt sich, dass es an der Mainzer Straße, an der Werbellinstraße und an der Rollbergstraße zu Überschreitun-gen der Orientierungswerte der DIN 18005 kommt. Der wesentliche Anteil des Ver-kehrslärms ergibt sich durch den Straßenverkehr auf der Werbellinstraße und auf der Mainzer Straße. Daher ergeben sich die höchsten Beurteilungspegel in der Nähe die-ser Straßen. An der südlichen Fassade des Mischgebiets MI 1 ergeben sich Pegel von 67,2 dB(A) tags und 61,3 dB(A) nachts. Die schalltechnischen Orientierungswerte für Mischge-biete werden somit um 7,2 dB(A) tags und 11,3 dB(A) nachts überschritten. An der westlichen Fassade ergeben sich durch den Straßenverkehrslärm der Werbellinstra-ße ebenfalls hohe Beurteilungspegel. Diese betragen tags 58,9 dB(A) und nachts 52,9 dB(A), sodass die für die Nacht geltenden Orientierungswerte um 2,9 dB(A) ü-berschritten werden. An der westlichen Fassade des Allgemeinen Wohngebiets WA ergeben sich durch den Straßenverkehrslärm auf der Mainzer Straße ebenfalls hohe Beurteilungspegel. Diese betragen tags bis zu 62,6 dB(A) und 56,7 dB(A) nachts. Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts werden somit um 7,6 dB(A) bzw. 11,7 dB(A) überschritten. An der südlichen Fassade des WA zur Straße Am Sudhaus ergeben sich teilweise aufgrund der Nähe zur Mainzer Straße ebenfalls noch Überschreitungen der schalltechnischen Orientie-rungswerte.

48 Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft: Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung, Bebauungsplan

8-22ba, 28. Oktober 2012 49 ebenda, S. 58


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An der südlichen Fassade des Mischgebiets MI 2, im Kreuzungsbereich Rollberg-straße / Morusstraße ergeben sich durch den überlagerten Verkehrslärm beider Stra-ßen ebenfalls leicht erhöhte Beurteilungspegel. Diese betragen tags 57,2 dB(A) und nachts 51,4 dB(A). Die für die Nacht geltenden schalltechnischen Orientierungswerte werden somit um 1,4 dB(A) überschritten. In allen anderen Bereichen des B-Plangebiets ergeben sich keine Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005.50 Allgemeines Wohngebiet

Im Allgemeinen Wohngebiet kommt es an der westlichen Fassade der straßenbeglei-tenden Bebauung an der Mainzer Straße im Erdgeschoss zu einer Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 um 7,6 dB(A) tags und um 11,7 dB(A) nachts. Der Orientierungswert der DIN 18005 beträgt für den Tag 55,0 dB(A), der im Gutach-ten ermittelte Wert beläuft sich auf 62,6 dB(A), was einer Überschreitung von 7,6 dB(A) entspricht. Für die Nachtstunden (22 – 6 Uhr) liegt der Orientierungswert der DIN 18005 bei 45,0 dB(A), der im Gutachten ermittelte Wert beläuft sich auf 56,7 dB(A), was einer Überschreitung von 11,7 dB(A) entspricht. An der Südfassade der zulässigen Bebauung an der Mainzer Straße mit Ausrichtung zur Straße Am Sudhaus kommt es im 3. OG ebenfalls zu Überschreitungen der Ori-entierungswerte der DIN 18005. Am maßgeblichen Immissionsort ermittelt das Gut-achten einen Wert von 57,4 dB(A) tags - der Orientierungswert der DIN 18005 beträgt für den Tag 55,0 dB(A), somit kommt es zu einer Überschreitung von 2,4 dB(A). Für die Nachtstunden (22 – 6 Uhr) liegt der Orientierungswert der DIN 18005 bei 45,0 dB(A), der im Gutachten ermittelte Wert beläuft sich auf 56,7 dB(A), was einer Über-schreitung von 11,7 dB(A) entspricht. Die in der verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan prognostizierten Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 durch Ver-kehrslärm an der Mainzer Straße werden über die im Rahmen der Realisierung der Bebauung zu gewährleistenden Anforderungen aus der DIN 4109 hinaus durch ver-bindliche Regelungen (textliche Festsetzungen Nr. 18 und Nr. 19) bewältigt: Die textliche Festsetzung Nr. 18 bestimmt gemäß §9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB, dass zum Schutz vor Lärm in Wohnungen entlang der Mainzer Straße zwischen den Punkten J und K ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Auf-enthaltsräumen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den notwendigen Fenstern von der Straße abgewandt sein müssen. Die Festsetzung ist erforderlich, um verträg-liche Innenraumpegel in Schlafräumen zu gewährleisten, wobei nach Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung Innenpegel in Schlafräumen 30 dB(A) nicht überschritten werden dürfen, um den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu genügen und ein störungsfreies Schlafen zu ermöglichen. Die in der textlichen Fest-setzung Nr. 18 bestimmte Grundrissregelung ist geeignet, um diese Anforderungen zu erfüllen. Die Regelung ist vertretbar, da sie den geringst möglichen Eingriff in pri-vates Eigentum darstellt, um das angestrebte Ziel, die Gewährleistung gesunder wohn- und Arbeitsverhältnisse, zu erreichen. Die textliche Festsetzung Nr. 19 bestimmt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB, dass zum Schutz vor Lärm in Wohnungen, die nur entlang der Mainzer Straße zwischen den Punkten K und L oder entlang der Linie zwischen den Punkten L und M orientiert sind, in mindestens einem schutzbedürftigen Aufenthaltsraum (bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen) bzw. mindestens der Hälfte der schutzbedürftigen

50 ebenda, S. 46


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Aufenthaltsräume (bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen) durch schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten oder bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung an Außenbauteilen Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB (A) während der Nachtzeit in den Räumen nicht ü-berschritten wird. Die Festsetzung ist erforderlich, um verträgliche Innenraumpegel in Schlafräumen zu gewährleisten, wobei nach Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung Innenpegel in Schlafräumen 30 dB(A) nicht überschritten dürfen, um den Anforderungen an gesun-de Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu genügen und ein störungsfreies Schlafen zu ermöglichen. Die Festsetzung ist in dieser Form erforderlich, da das gebotene Ziel in diesem Bereich, der aufgrund der Ecklage eine verbindliche Regelung der Grundriss-gestaltung nur bedingt zulässt, nicht wirksam erreicht werden kann. Mischgebiet MI 1

Im Mischgebiet MI 1 kommt es gemäß der schalltechnischen Untersuchung an der Werbellinstraße im 1. OG zu einer Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005. Das Gutachten ermittelt hier einen Wert von 67,1 dB(A) tags. Bei einem Ori-entierungswert von 60,0 dB(A) entspricht dies einer Überschreitung von 7,1 dB(A). Nachts beträgt der errechnete Wert 61,3 dB(A), bei einem Orientierungswert von 50,0 dB(A) entspricht dies einer Überschreitung von 11,3 dB(A). An der Westfassade der zulässigen Bebauung des MI 1 kommt es am maßgeblichen Immissionsort lediglich nachts zu einer Überschreitung des Orientierungswertes der DIN 18005. Der errechnete Wert von 52,5 dB(A) liegt um 2,5 dB(A) über dem Orien-tierungswert von 50,0 dB(A). Tags liegt der ermittelte Wert mit 58,3 dB(A) unterhalb des Orientierungswerts von 60,0 dB(A). An der Südfassade des zulässigen Baukörpers an der Werbellinstraße treten in allen Vollgeschossen Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 sowohl tags (6:00 – 22:00 Uhr) wie auch nachts (22:00 – 6:00 Uhr) auf. Die Überschreitun-gen betragen im EG tags 7,0 dB(A) und nachts 11,1 dB(A), im VI. Vollgeschoss 5,6 dB(A) und nachts 9,7 dB(A). Die höchsten Überschreitungen treten an dieser Fassa-de im 2. Vollgeschoss auf, sie betragen hier tags 7,1 dB(A) und nachts 11,3 dB(A). An der Westfassade des zulässigen Baukörpers kommt es lediglich nachts (22:00 – 6:00 Uhr) oberhalb des ersten Vollgeschosses zu Überschreitungen der Orientie-rungswerte nach DIN 18005. Die Überschreitungen betragen im 2. Vollgeschoss 1,0 dB(A) und im 6. Vollgeschoss 2,5 dB(A). Die in der lärmtechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan prognostizierten Ü-berschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 im Mischgebiet MI 1 durch Verkehrslärm an der Werbellinstraße werden über die zu sichernden Anforderungen aus der DIN 4109 hinaus gemäß §9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zur Gewährleistung der all-gemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch eine ver-bindliche Regelung (textliche Festsetzung Nr. 20) bewältigt: Die textliche Festsetzung Nr. 20 bestimmt, dass zum Schutz vor Lärm entlang der Werbellinstraße und entlang der Linie zwischen den Punkten N und O ein Aufent-haltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den notwendigen Fenstern von der Straße bzw. der Linie zwischen den Punkten N und O abgewandt sein müssen (Regelung zur Grundrissgestaltung). Die Festsetzung ist erforderlich, um verträgliche Innenraumpegel in Schlafräumen zu gewährleisten, wobei nach Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung Innenpegel in Schlafräumen 30 dB(A) nicht überschritten dürfen, um den Anforderungen an gesun-


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de Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu genügen und ein störungsfreies Schlafen zu ermöglichen. Um mögliche Schallreflexionen in der Werbellinstraße zu reduzieren und um die Lärmsituation für die bestehende wie die künftige Wohnbebauung an der Werbel-linstraße zu verbessern, wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 21 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB verbindlich geregelt, dass zum Schutz vor Lärm die Fassaden entlang der Werbellinstraße schallabsorbierend zu errichten sind. Mischgebiet MI 2

Im Mischgebiet MI 2 kommt es gemäß der schalltechnischen Untersuchung an der Rollbergstraße im EG und im 1. OG nachts zu einer geringfügigen Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005. Das Gutachten ermittelt für das EG einen Wert von 51,4 dB(A), für das 1. OG einen Wert von 51,0 dB(A) nachts, bei einem Ori-entierungswert von 50,0 dB(A) entspricht dies einer Überschreitung von 1,4 dB(A) bzw. 1,0 dB(A). Die Überschreitungen treten nicht flächendeckend auf, sondern nur in den Gebäude-teilen an der Rollbergstraße, die im EG oder 1. OG liegen. Hierbei ist einerseits zu beachten, dass die Überschreitung in einem Bereich liegt, der vom menschlichen Ohr nicht wahrgenommen wird (erst Pegelveränderungen von ca. 3 dB(A) sind vom menschlichen Ohr wahrnehmbar). Ebenso ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Orientierungswerte, die keine verbindlichen Richtwerte darstellen, an Grenzen von Baugebieten geringfügig überschritten werden dürfen. Da die Überschreitungen maximal 1,4 dB(A) und nur für die Nachtzeit prognostiziert werden, sind diese auf Grundlage der im Rahmen der Realisierung der Bebauung zu berücksichtigenden An-forderungen aus der DIN 4109 hinnehmbar. Darüber hinaus können innerhalb des Mischgebietes, welches auch gewerblichen Nutzungen dient, schutzbedürftige Schlafräume – z.B. durch entsprechende Grundrissgestaltung – so angeordnet wer-den, dass diese von den prognostizierten Überschreitungen der Orientierungswerte nicht betroffen sind. Eine verbindliche Regelung im Bebauungsplan ist hierzu nicht er-forderlich. Beurteilung nach TA Lärm

Die Auswirkungen des bestehenden und zukünftigen Anlagenlärms auf Nutzungen innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs wurden des weiteren gemäß der TA Lärm untersucht. Allgemeines Wohngebiet

An der westlichen Fassade der zulässigen Bebauung innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA wurden Überschreitungen der Orientierungswerte der TA Lärm er-mittelt, und zwar gegenüber der Zufahrt zur Tiefgarage Kindl-Boulevard um bis 5,5 dB(A) nachts, an der Westfassade bis 4,0 dB(A) nachts. Aufgrund von Überschreitungen der Immissionsrichtwerte an der westlichen Fas-

sade des Gebäudes im Gebiet WA 1 (infolge der Tiefgaragenzufahrt des Park-hauses Kindl-Boulevard) schlägt das Lärmgutachten folgende Maßnahmen zur Genehmigungsfähigkeit nach TA Lärm vor:




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Hinsichtlich des letztgenannte Punkts wird durch den Gutachter in Anlehnung an Ka-pitel 3.2.2 TA Lärm eine „Ergänzende Prüfung im Sonderfall“ vorgeschlagen. Es wird hierbei berücksichtigt, dass sich der Verkehrslärm der Tiefgaragenzufahrt des Park-hauses Kindl-Boulevard von seiner Art nicht von dem vorherrschenden Lärm durch den vorhanden Straßenverkehr auf der Mainzer Straße unterscheidet und somit nach subjektiven Empfinden nicht eindeutig der Anlage zuzuordnen ist. 51 Dieses Vorgehen wurde im Rahmen der Trägerbeteiligung durch die zuständige Fachbehörde bestätigt. Unter Zugrundelegung dieses Sachverhalts ist der Lärmkonflikt bzgl. des östlich an-grenzenden Allgemeinen Wohngebiets durch die verbindlichen Regelungen der Text-lichen Festsetzungen Nr. 18 und 19 bewältigt (s. oben). Mischgebiet MI 1

Im Erdgeschoss der Westfassade der zulässigen Bebauung des Mischgebiets MI 1 wurde im Rahmen der Spitzenpegelbetrachtung auf Grundlage der TA Lärm bzgl. von Be- und Entladevorgängen für gewerbliche Nutzungen eine geringfügige Überschrei-tung des Richtwerts um 1,9 dB(A) ermittelt. Da dieser Spitzenpegelwert jedoch aus-schließlich auf das zulässige 1. Vollgeschoss beschränkt prognostiziert wird, in dem mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Wohnnutzung entstehen wird, sowie unter Be-rücksichtigung der hier festgesetzten Grundrissbindung aufgrund des bestehenden Verkehrslärms (Textlichen Festsetzung Nr. 20) besteht kein weiteres Handlungser-fordernis hinsichtlich der Ausweitung von erforderlichen Maßnahmen. Unter Zugrundelegung der Immissionsschutzfestsetzungen sowie der im schalltech-nischen Gutachten formulierten weiteren Forderungen zu verbindlichen Regelungen im städtebaulichen Vertrag wird als Fazit der Untersuchung ausgeführt, dass die zu-lässigen Nutzungen des Bebauungsplans 8-22ba "Kindl-Areal" lärmtechnisch verträg-lich sind: Regelung zu Veranstaltungen im Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ im städtebaulichen Vertrag vom 28.12.2012 Im städtebaulichen Vertrag verpflichten sich die Eigentümer, entsprechend der An-nahmen im Lärmgutachten die Geräuschpegel in der Art und Weise zu begrenzen, so dass die geltenden Orientierungswerte der TA Lärm in den benachbarten Wohnge-bieten eingehalten werden. Besucher des Sondergebiets SO 1 „Kultur und Gastronomie“ Durch eine entsprechende Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag werden im Son-dergebiet SO 1 Ein- und Ausgänge für Besucher an der West- und Nordfassade aus-geschlossen werden. Lieferverkehr Um sicherzustellen, dass die Baugebiete untereinander sowie in ihrer Wirkung auf die benachbarte Bestandsbebauung verträglich sind und eine Nutzbarkeit entsprechend der Nutzungsmöglichkeiten der BauNVO gewährleistet ist, wird durch entsprechende Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag jeglicher gewerblicher Lieferverkehr und gewerbliche Ladevorgänge an Werktagen in der Zeit von 22:00 – 6:00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ausgeschlossen.

51 ebenda, S. 53f.


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Stellplätze im Gewerbegebiet An der östlichen Fassade des bestehenden Dialysezentrums kommt es bei Spitzen-pegeln auf dem Parkplatz westlich des Gewerbegebiets GE (Fläche St) zu Über-schreitungen der Richtwerte der TA Lärm im Zeitraum von 22:00 – 6:00 Uhr. Um po-tenzielle Lärmkonflikte auszuschließen, wird im städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt, dass die westlich der Bebauung gelegenen Stellplätze im Gewerbegebiet nur in der Zeit von 6:00 – 22:00 Uhr genutzt werden dürfen. Außengastronomie Zur Sicherstellung, dass die geltenden Richtwerte der TA Lärm in den benachbarten Wohngebieten eingehalten werden, wird im städtebaulichen Vertrag vereinbart, dass Außengastronomie und Veranstaltungen auf den Zeitraum von 6:00 bis 22:00 Uhr beschränkt werden. Darüber hinaus wird im städtebaulichen Vertrag verbindlich ge-regelt, dass die Außengastronomie auf der Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“ auf maximal 100 Sitzplätze und auf der Freifläche in-nerhalb des Sondergebietes SO 2 nördlich der überbaubaren Grundstücksfläche – F – auf maximal 20 Sitzplätze beschränkt wird. Kühlanlagen von Liefer-Lkw Nach Angaben des zuständigen Fuhrparkleiters für die Anlieferungen des REWE-Markts sind die Kühlanlagen während des Anliefervorgangs sowie während des ge-samten Entladevorgangs nicht in Betrieb. Diese Methodik wird auch durch die Her-steller aus ökonomischen und ökologischen Gesichtspunkten empfohlen. Die Kühl-kette wird dadurch nicht unterbrochen. Für die Anlieferungen der Sondergebiete SO 1 und SO 2 sind die Kühlanlagen der Lkw im Sinn einer konservativen Betrachtung in der zugrundeliegenden schalltechni-schen Untersuchung dennoch berücksichtigt worden. Bei den Nutzungen der Gebiete GE und MI 1 sowie des bestehenden Dialysezentrums wird davon ausgegangen, dass in der Regel keine gekühlten Waren angeliefert werden. Der Emissionspegel von L W = 99 dB(A) der Kühlanlagen wird als maximal gemessener Wert nach den Angaben des Herstellers Thermo King Corporation übernommen. Die Pegelspitzen für die genannte Anlage liegen bei L Wmax = 103,0 dB(A). Als gesamte Zeitdauer für den Anlieferungsvorgang mit einem Lkw und somit für die Laufzeit der Kühlanlage werden 30 Minuten angesetzt. Es wird aus lärmtechnischen Gesichtspunkten jeweils pro Tag von zwei Anlieferungen mit gekühlter Ware außerhalb der Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit ausgegangen. Für das Gebiet SO 1 ist eine Anlieferung von gekühlter Ware nur an Werktagen möglich (Siehe verbindliche Regelung des städte-baulichen Vertrags zum Lieferverkehr, oben), da es sonst zu Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der TA Lärm an der östlichen Fassade des Gebiets WA 1 füh-ren würde.52

3.2.4 Grünfestsetzungen

Sowohl zur Minimierung und Vermeidung von Beeinträchtigungen des Naturhaushalts und des Landschafts-/Stadtbildes als auch aus stadtklimatischen Gründen sowie als Maßnahmen im Sinne des § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO als auch zur gestalterischen Aufwertung des Plangebiets erfolgen Grünfestsetzungen: Fläche mit Pflanzbindungen Innerhalb der Baugebiete Allgemeines Wohngebiet WA, Sonstiges Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ sowie Sonstiges Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 26 Buchst. b und a BauGB eine Fläche mit Bindungen für

52 ebenda, S. 24


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Bepflanzungen und Erhaltung an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze in einer Tie-fe von 3,0 m mit einer Gesamtfläche von rund 570 m2 festgesetzt. Die textliche Fest-setzung Nr. 23 regelt verbindlich, dass auf dieser Fläche die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen sind. Diese Festsetzung ist erforderlich, um den dauerhaften Erhalt der prägenden Pappel-reihe am Nordrand des Areals der ehemaligen Kindl-Brauerei sowohl aus gestalteri-schen Gründen als auch aus Gründen des Erhalts und der Fortentwicklung innerstäd-tischer Vegetationsflächen sicherzustellen. Begrünung von Dachflächen In den Baugebieten GE, MI 1, MI 2 und SO 2 sind mindestens 50 % der Dachflächen extensiv zu begrünen (Textliche Festsetzung Nr. 24). Da lediglich mindestens 50 % der Dachfläche einer Begrünungsverpflichtung unter-liegen, ist sichergestellt, dass ausreichend Flächen für notwendige Dachaufbauten, wie Fahrstühle, Klimatisierungs- und Belüftungsanlagen, Beleuchtungsflächen oder Terrassen zur Verfügung stehen. Zur Gewährleistung der Voraussetzungen zur Rea-lisierung der Dachbegrünung ist es erforderlich, die entsprechenden Dachflächen hinsichtlich ihrer Neigung zu begrenzen (Textliche Festsetzung Nr. 24). Die Festsetzung dient darüber hinaus als Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zum Ausgleich der Überschreitungen der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO im Gewerbegebiet GE als auch im Mischgebiet MI 2. Gliederung und Bepflanzung von ebenerdigen Stellplätzen Zur Schaffung einer Mindestbegrünung und gestalterischen Gliederung der zulässi-gen ebenerdigen Stellplätze regelt die textliche Festsetzung Nr. 25 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 26 Buchst. a BauGB verbindlich, dass ebenerdige Stell-plätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern sind. Je vier Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen und zu erhalten. Tiefgaragen Für Tiefgaragen wird aus stadtgestalterischen Gründen eine Überdeckung von min-destens 60 cm Boden festgesetzt, um eine Mindestbegrünung zu sichern. Eine Fest-setzung als Ausgleichsmaßnahme ist nicht erforderlich, da i.e.S. kein Eingriff vorliegt. Daher wird auch keine Überdeckung von mindestens 80 cm Höhe festgesetzt, wie sie z.B. als Maßnahme zum Ausgleich von Eingriffen in den Boden üblich ist. Es wird da-von ausgegangen, dass nicht zuletzt aus wirtschaftlichen Gründen Tiefgaragen vor-wiegend nur unterhalb neu zu realisierender Bebauung errichtet werden. Ebenso wird davon ausgegangen, dass die Teile von Tiefgaragen, die nicht unterhalb der Gebäu-de liegen, unmittelbar vor bzw. neben bestehender oder künftiger Bebauung liegen. Diese Flächen eignen sich grundsätzlich nicht zum Anpflanzen vom Bäumen. Für das Anpflanzen von Büschen und Sträuchern ist eine Überdeckung von mindestens 60 cm Boden, wie in der textlichen Festsetzung Nr. 26 bestimmt, ausreichend. Zur Erreichung der städtebaulichen Zielsetzung (Tiefgaragen sollen nicht beeinträch-tigend in Erscheinung treten, Mindestbegrünung von nicht überbauten Grundstücks-flächen) ist die festgesetzte Überdeckung ausreichend zur Gewährleistung einer An-pflanzung von mittelhohen Stauden und Gehölzen.


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3.2.5 Festsetzungen zu Verkehrsflächen

Straßenbegrenzungslinie An der Isar- und an der Neckarstraße fallen die Geltungsbereichsgrenze und die Straßenbegrenzungslinie zusammen. Die textliche Festsetzung Nr. 27 regelt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB verbindlich, dass die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten P und Q sowie Q und G zugleich Straßenbegrenzungslinie ist. Diese Rege-lung ist erforderlich, da eine zeichnerische Darstellung nicht möglich ist. Einteilung der Straßenverkehrsflächen und der privaten Verkehrsflächen be-sonderer Zweckbestimmung Mit der textlichen Festsetzung Nr. 28 wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB verbind-lich geregelt, dass die Einteilung der Straßenverkehrsflächen und der privaten Ver-kehrsflächen besonderer Zweckbestimmung nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans ist. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche obliegt dem zuständigen Tiefbauamt, eine abschließende Regelung ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungs-planes. Gleiches gilt auch für die privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbe-stimmung.

3.2.6 Sonstige Festsetzungen

Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen Die textliche Festsetzung Nr. 29 regelt verbindlich, dass im Geltungsbereich des Be-bauungsplans alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft treten. Dies betrifft im Plangebiet des Bebauungsplans 8-22ba die förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien (Isarstraße, Neckarstraße, Rollbergstraße, Werbel-linstraße, Mainzer Straße) sowie die verbindlichen Regelungen des Baunutzungs-plans und des Bebauungsplans XIV-101d (überbaubare Grundstücksfläche des Mischgebiets MI 1 mit westlich angrenzender Verkehrsfläche besonderer Zweckbe-stimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“). Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen Neben der grundlegenden Leitlinie bei der Gebietsentwicklung der ehemaligen Kindl-Brauerei, den überwiegenden Anteil des Bedarfs des ruhenden Verkehrs für Besu-cher in den bereits bestehenden Angeboten in unmittelbarer Nähe zu decken (Park-haus in der Rollbergstraße (ehemals Hertie) sowie Parkhaus des Kindl-Boulevards in der Mainzer Straße), wird angestrebt, den internen Flächenbedarf für den ruhenden Verkehr vorzugsweise in Tiefgaragen abzudecken. Grundsätzlich sollen diese unter-halb der zu errichtenden Gebäude liegen. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 9 wird daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. mit § 12 Abs. 6 BauNVO verbindlich gere-gelt, dass Stellplätze und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sind. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausge-wiesenen Flächen St und TGa. Um eine funktional sinnvolle und wirtschaftliche Errichtung von Tiefgaragen und ihren Zufahrten zu ermöglichen, soll im Allgemeinen Wohngebiet, im Gewerbegebiet und im Sonstigen Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ die Anlage von Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden, jedoch auf die gesondert gekennzeichneten Flächen (TGa) beschränkt bleiben. Gleichzeitig wird mit der Festsetzung der Flächen ein Entstehen von Tiefgaragen außerhalb der überbau-


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baren Grundstücksflächen und der dafür festgesetzten Flächen ausgeschlossen (zeichnerische Festsetzung, textliche Festsetzung Nr. 9) Ebenerdige Stellplatzflächen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wer-den durch zeichnerische Darstellung entsprechender St-Flächen in den Baugebieten GE, SO 1 und MI 2 festgesetzt. Im Gewerbegebiet ist dies erforderlich, um die not-wendigen Behindertenstellplätze in unmittelbarer Zuordnung zum Gebäude zu be-rücksichtigen. Im Sonstigen Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ und im Mischgebiet MI 2 sind nördlich der Gebäude Stellplatzflächen vorgesehen, um die notwendigen Behindertenstellplätze, Stellplätze für Betriebsinhaber und -personal sowie für notwendigen Lieferverkehr für die zulässigen Nutzungen sicherzustellen. Die zulässigen Flächenanteile für Stellplätze, Garagen und ihre Zufahrten sowie sonstigen Nebenanlagen ergeben sich aus den Vorschriften des § 19 Abs. 4 BauN-VO. Hiernach kann die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) um 50 % für die o. g. Anlagen überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. In den Baugebieten GE, MI 2 und SO 2 wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO eine Über-schreitung der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO genannten Obergrenze von 0,8 durch die textliche Festsetzung Nr. 10 bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 gestattet, um eine dem Zweck entsprechende Grundstücksnutzung zu ermöglichen. Bereich ohne Ein- und Ausfahrt In einem Bereich des Allgemeinen Wohngebiets, in dem unmittelbarer Anschluss der Baufläche an die erschließende öffentliche Verkehrsfläche besteht, soll die Möglich-keit der Realisierung von Ein- und Ausfahrten eingeschränkt werden. Der Bereich wird durch zeichnerische Darstellung im Bebauungsplan bestimmt: An der Mainzer Straße sollen Einfahrten nur im Anschluss an die überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sein. Mit dieser Regelung soll gewährleistet werden, dass keine parallele Grundstückszufahrt zu der im Geltungsbereich des Bebauungs-plans 8-22a gelegenen Privatstraße „Am Sudhaus“ oder eine Tiefgaragenzufahrt von der Südseite der straßenbegleitenden Bebauung an der Mainzer Straße errichtet werden kann. Diese Regelung erlaubt die städtebaulich beabsichtigte Anlage einer Vorgartenzone im Bereich der Privatstraße „Am Sudhaus“ und ist daher aus städte-baulichen Gründen erforderlich. An der Rollbergstraße sollen darüber hinaus Erschließungen des Plangebiets für den motorisierten Individualverkehr zur Vermeidung von Schleichverkehren lediglich im Bereich östlich des künftigen Stadtplatzes erfolgen. Dies wird durch die Festsetzung von Geh- und Radfahrrechten zu Gunsten der Allgemeinheit innerhalb der Fläche D der Privaten Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Be-reich - sowie von Leitungsrechten innerhalb der Fläche E des Mischgebiets MI 1 ge-währleistet. Darüber hinaus sind Ein- und Ausfahrten unbeschränkt zulässig.

3.2.7 Hinweise / Nachrichtliche Übernahmen

Das denkmalgeschützte Ensemble des Sudhauses ist in der Planzeichnung nach-richtlich als Denkmal gekennzeichnet. Das Plangebiet befindet sich zum Teil innerhalb des durch Senatsbeschluss vom 15.03.2011 förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Karl-Marx-Straße/ Sonnenallee (GVBl. S. 90).

3.3 Städtebaulicher Vertrag vom 28.12.2012


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Zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln von Berlin, und den Eigentümern der Grundstücke des Plangebiets wurde im Rahmen des Bebau-ungsplanverfahrens 8-22ba gemäß § 11 BauGB ein städtebaulicher Vertrag ge-schlossen. Dieser beinhaltet über die Festsetzungen des Bebauungsplans hinausge-hende Regelungen zu Maßnahmen im Geltungsbereich. Im städtebaulichen Vertrag sind folgende Inhalte verbindlich geregelt: Ausschluss von jeglicher gewerblicher Anlieferung und gewerblichen Lade-

vorgängen an Werktagen in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen sowie Auf- und Abbauten im Rahmen von Freiluftveranstal-tungen im o.g. Zeitraum

Verpflichtung der Eigentümer, entsprechend der Annahmen im Lärmgutachten die Geräuschpegel in der Art und Weise zu begrenzen, so dass die geltenden Orientierungswerte der TA Lärm in den benachbarten Wohngebieten ein-gehalten werden.

Ausschluss von Ein- und Ausgängen für Besucher an der West- und Nordfas-sade des Gebäudeensembles im SO 1 „Kultur und Gastronomie“

Beschränkung der Außengastronomie auf die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Stadtplatz“ mit maximal 100 Sitzplätzen und auf eine Freisitzfläche innerhalb des Sondergebiets SO 2 „Beherbergung“ nördlich des „Gärkellers“ (Fläche F) mit maximal 20 Sitzplätzen

Beschränkung von Außengastronomie und Veranstaltungen innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Stadtplatz“ und der Freisitz-fläche innerhalb des Sondergebiets SO 2 „Beherbergung“ nördlich des „Gär-kellers“ (Fläche F) auf den Zeitraum von 6:00 – 22:00 Uhr

Beschränkung der Nutzung der Stellplätze im GE westlich der Bebauung auf den Zeitraum von 6:00 – 22:00 Uhr


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3.4 Abwägung von Stellungnahmen von Bürgern und Behörden

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die früh-zeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentli-cher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden vor der Teilung der Geltungsbereiche in die Bebauungspläne 8-22ba und 8-22bb für den Bebauungsplan 8-22 durchgeführt.

3.4.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-22

Die Öffentlichkeit wurde von der Möglichkeit der frühzeitigen Beteiligung an der Pla-nung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch eine Anzeige in der Tagespresse ’Berliner Mor-genpost’ am 26.10.2006 sowie durch Aushänge in den Schaukästen des Rathauses informiert. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit der Einsichtnahme im Internet. Die frühzeitige Beteiligung fand in der Zeit vom 29. Oktober 2007 bis einschließlich 9. November 2007 im Bezirksamt Neukölln, Abt. Bauwesen, Amt für Planen, Bauord-nung und Vermessung, Fachbereich Stadtplanung, statt. Das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 5.2.2008 vom Bezirksamt beschlossen. Zwei Bürger machten von der Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Planung Gebrauch. Zur Planung ging eine schriftliche Stellungnahme ein, in der ein höherer Grünanteil, ein Spielplatz sowie ein Springbrunnen gefordert wurden. Die Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit geäußerten Anregun-gen führte zu keiner Änderung der Planung.

3.4.2 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

zum Bebauungsplan 8-22

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde mit Schreiben vom 25.10.2007 eingeleitet, als Frist zur Rückäußerung wurde der 07.12.2007 festgesetzt. Es wurden 39 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange angeschrieben und zur Abgabe einer Stellung-nahme aufgefordert. Es gingen 19 Stellungnahmen ein, die überwiegend auf vorhan-dene Leitungen und die Notwendigkeit von Leitungsrechten hinwiesen. Darüber hin-aus gingen Hinweise auf die Notwendigkeit und den Umfang von Verkehrsuntersu-chungen, Schalluntersuchungen und Altlastenerkundungen ein. Außerdem wurde auf die sich aus der Landesplanung ergebende Beschränkung von Handelsflächen im Plangebiet hingewiesen. Es wurden keine Bedenken geäußert, die die vorgesehene Nutzung, Maßstäblichkeit und städtebauliche Struktur grundsätzlich in Frage stellen. Die abgegebenen Stel-lungnahmen wurden in der weiteren Bearbeitung des Bebauungsplanes durch die Eintragung von Leitungsrechten, die Erstellung geforderter Fachgutachten und durch die Abstimmung mit den betroffenen Behörden bzw. Unternehmen berücksichtigt und ggf. in die Planung übernommen. Hinweise zum Umweltbericht Im Rahmen der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB wurden folgende Hinweise zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB gegeben: Es ist eine Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Um-

weltzustandes, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussicht-lich erheblich beeinflusst werden notwendig


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Eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung ist zu erstellen

Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Einwirkungen sollen dargestellt werden

In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten sollen aufgezeigt werden, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bebauungspla-nes zu berücksichtigen sind

Im Plangebiet sind Altlasten vorhanden, die bei der weiteren Planung zu berück-sichtigen sind

Die verkehrlichen Umweltauswirkungen sind zu berücksichtigen In die Untersuchungen für das Schutzgut Wasser ist das Gebiet bis zum Neuköll-

ner Schifffahrtskanal einzubeziehen Für das Gelände sollte frühzeitig ein Entwässerungskonzept mit den Berliner

Wasserbetrieben abgestimmt werden Die Auswirkungen des Lärmes aus dem Plangebiet auf die in der Umgebung vor-

handene und die im Plangebiet vorgesehene Wohnnutzung ist zu berücksichtigen Die Hinweise wurden berücksichtigt und der Umweltbericht zum Bebauungsplan 8-22ba vollständig neu bearbeitet.

3.4.3 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Be-

bauungsplan 8-22

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan 8-22 fand in der Zeit vom 17.03.2008 bis 17.04.2008 (nach Fristverlängerung bis zum 23.04.2008) statt. Mit Schreiben vom 11.03.2008 wurden 37 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme zum Bebau-ungsplan 8-22 aufgefordert. Es gingen insgesamt 23 Stellungnahmen ein. Es wurden keine Bedenken geäußert, die die vorgesehenen Nutzungen, die Maß-stäblichkeit oder die städtebauliche Struktur in Frage stellen. Viele der abgegebenen Hinweise betrafen nicht den Bebauungsplan 8-22, sondern die weiterführenden Pla-nungen (z.B. die konkrete Ausführungsplanung) oder stellten allgemeine Hinweise für die späteren Planungen und Nutzungen dar. Diese wurden an den Eigentümer und Investor der Flächen weitergegeben. Es wurden Bedenken hinsichtlich der verkehrlichen Erschließung, der Emissionsbe-lastungen (Schall und Feinstaubbelastung) geäußert und zusätzliche Schallschutz-maßnahmen gefordert. Die Hinweise wurden berücksichtigt und im Zuge der Erarbei-tung des Bebauungsplans 8-22ba wurde eine entsprechende verkehrliche und schall-technische Untersuchung erarbeitet, deren Ergebnisse als Grundlage von Festset-zungen des Bebauungsplans und verbindlichen Regelungen des städtebaulichen Vertrags vom 28.12.2012 in das Verfahren eingeflossen sind. Es erfolgten ferner Hinweise auf Altablagerungen und Bodendenkmale und deren Fundstellen, die in die Begründung aufgenommen wurden. Der Hinweis auf die bestehende Oberflächenentwässerung über eine vorhandene Sonderleitung in den Neuköllner Schifffahrtskanal und die sich daraus ergebende mögliche Gewässerbelastung wurde ebenfalls in die Begründung aufgenommen. Die in der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange geäu-ßerten Befürchtung der Nachbarbezirke, dass durch die im Plangebiet vorgesehenen Einzelhandelsflächen Kaufkraft abgezogen werden könnte, bezog sich auf Planungen


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von Einzelhandelsflächen im Bereich des ehemaligen Vollgutlagers, die zwischenzeit-lich aufgegeben wurden. Die abgegebenen Stellungnahmen, Anregungen und Hinweise der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Rahmen der Bearbei-tung der Planzeichnung und in der Begründung zum Bebauungsplan 8-22ba berück-sichtigt.

3.4.4 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Be-

bauungsplan 8-22ba

Für den Bebauungsplanentwurf 8-22ba für die Grundstücke für die Grundstücke Am Sudhaus 1-3, Rollbergstraße 26 (teilweise), 55, für Abschnitte der Straße Am Sud-haus sowie einer Teilfläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151 im Bezirk Neukölln, wurde mit Schreiben vom 18.07.2012 und Fristsetzung von einem Monat die Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Insgesamt wurden 34 Stellen ange-schrieben. Kein Rücklauf erfolgte von 11 Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange: Verkehrslenkung Berlin (VLB) Handwerkskammer Berlin BA Neukölln, Abt. BiSchulKuSport, Sport AL BA Neukölln, Abt. Ord I SVBL – Straßenverkehrsbehörde BA Neukölln, Abt. JugGes – Gesundheitsamt BA Neukölln, Abt. BiSchulKuSport – SchulPlan/QM BA Neukölln, Abt. FinWi – Ordnungsamt BA Neukölln, Stadt – Vermessung – Verm a BA Neukölln, Stadt – BWA BA Neukölln, Abt. BauNatBüD – NGA BA Neukölln, Abt. BauNatBüD – Tiefbau Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens zum Bebauungsplanentwurf 8-22ba wurden 24 schriftliche Stellungnahmen von 24 Stellen eingereicht, alle bis zum 05.09.2012 eingegangenen Stellungnahmen wurden berücksichtigt. Das Stellungnahmeersuchen an Vattenfall Europe wurde vom Träger zuständigkeitshalber an die Fernheizwerk Neukölln AG weitergeleitet, von der eine Stellungnahme zum Belang Fernwärme ein-ging. Nach Abwägung aller Belange finden die Stellungnahmen wie folgt Berücksich-tigung: Senatsverwaltung für Finanzen, I D 13, vom 20.08.2012, Die Bebauungsplanunterlagen sind hier am 23.07.2012 eingegangen. Fristgemäß äußere ich mich im Rahmen des Aufgabenbereichs und bitte, dies in die Abwägung einzustellen I. An fachlichen Interessen sind aufgrund der Zuständigkeit für 1. Dringliche Grundstücksgeschäfte (Nr. 6 Abs. 2 ZustKat) zu benennen: Keine Bedenken 2. Haushaltswirtschaftliche Aspekte (vgl. Nr. 6 Abs. 2 ZustKat): Keine Bedenken II. Weitere originäre Aufgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen liegen hier nicht vor. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.


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Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, III B 12, vom 20.08.2012 Gegen die beabsichtigten Festsetzungen zur Entwicklung des Geländes ehem. Kindl Brauerei bestehen seitens der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und For-schung keine Bedenken bzw. Änderungs- oder Ergänzungswünsche. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, VII B, vom 22.08.2012 Grundsätzlich bestehen keine Bedenken zur Änderungen der Nutzungsabsichten im o.g. B-Plangebiet. Aus übergeordneter verkehrlicher Sicht wird auf die Gültigkeit der Stellungnahme (e-hemals SenStadt VII B 16) vom 08.05.2009 hingewiesen. Ein Abwägungsergebnis hinsichtlich unserer Hinweise liegt bisher noch nicht vor. Insbesondere zum geforder-ten Abgleich der Verkehrsprognose 2015 mit der neuen Gesamtprognose 2025 steht noch die Erwiderung aus. Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Stellungnahme vom 08.05.2009 wurde bei der Bearbeitung der Begründung zum Bebauungsplan 8-22ba berücksichtigt und die Darstellung der verkehrlichen Auswir-kungen auf das für das Bebauungsplanverfahren notwendige Maß reduziert. Auf-grund der geplanten Nutzungen, der innerstädtischen und der hohen Erschließungs-qualität im ÖPNV ist nur mit einem begrenzten Verkehrsaufkommen im MIV zu rech-nen, das nach gemeinsamer Einschätzung vom bestehenden Straßennetz aufge-nommen werden kann. Zudem wurde zum Bebauungsplan 8-22ba eine verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung durch das Ingenieurbüro Hoffmann-Leichter erar-beitet. Dieses Gutachten wird derzeit überarbeitet, die Hinweise werden berücksich-tigt. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, II D 25, vom 20.08.2012 Zu dem o.g. B-Plan(-entwurf) nehme ich für die Wasserbehörde des Landes Berlin (Ref. II D) wie folgt Stellung: Gegen die Planungsziele bestehen zur Zeit keine grundsätzlichen Bedenken. Hinweis Der Flurabstand des Grundwassers beträgt ca. 20-40m. Auf Grund des großen Flur-abstandes zum Grundwasser ist beim Bau der Tiefgarage nicht mit umfangreichen Grundwasserbenutzungen zu rechnen. Wenn Grundwasserbenutzungen ausgeführt werden, sind sie nach der §§ 8 ff. des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz – WHG) in Verbindung mit dem Berliner Wassergesetz (BWG) erlaubnispflichtig. Die wasserbehördliche Erlaubnis ist bei der Wasserbehörde - VIIID 32- zu beantragen. Abwägung: Wird berücksichtigt. Der Hinweis wird in die Begründung übernommen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, I A, I B, vom 14.08.2012 Aufgrund der originären Zuständigkeiten der Referate I A und I B für die vorbereiten-de Bauleitplanung (Nr. 8 Abs. 2 ZustKatAZG) äußern wir uns zur Abstimmung der Bauleitplanung wie folgt zur 1. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regionalplaneri-schen Festlegungen (textliche Darstellung 1)


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- Es ist hierzu nichts vorzutragen. 2. Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und sonstigen ei-genen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen - Es ist hierzu nichts vorzutragen. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, XC 2, vom 14.08.2012 Es wurden folgende Fachbereiche der Abteilung X beteiligt und um Stellungnahme gebeten: XPSA XPW XPSE XPIA XF1 XPIE XOI XOW XOS Von den Beteiligten gab es keine Hinweise oder Einwendungen. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Ref. IX D 16, vom 31.08.2012 Bezüglich der Bestandssituation der Immissionen durch Verkehrslärm sind die Aus-wirkungen der Planung auf die außerhalb des Plangebiets liegenden sensiblen Nut-zungen nicht hinreichend dargestellt. Die Bewertung des Verkehrslärms sollte auf die Immissionssituation im betroffenen Gebiet abgestimmt sein. Für sehr hohe Lärmbelastungen mit Immissionspegeln oberhalb der gesundheitsge-fährdenden Schwelle von 60 dB(A) nachts bzw. 70 dB(A) tags und einer erwarteten Zunahme der Lärmbelastung wird eine umfassende Überprüfung empfohlen, wie die Zunahme der Lärmbelastung durch Maßnahmen zur Verkehrsvermeidung bzw. Lärmminderungsmaßnahmen vermieden werden kann (Stufe 1 des Aktionsplans 2008). Für hohe Lärmbelastungen mit Immissionspegeln oberhalb der gesundheitsrelevan-ten Schwelle >55 dB(A) bis 60 dB(A) nachts bzw. >65 dB(A) bis 70 dB(A) tags und einer erwarteten Zunahme der Lärmbelastung um >0,4 dB(A) wird eine detaillierte Überprüfung empfohlen, wie die Zunahme der Lärmbelastung durch Maßnahmen zur Verkehrsvermeidung bzw. Lärmminderungsmaßnahmen soweit möglich abge-schwächt wird (Stufe 2 des Aktionsplans 2008). Für Lärmbelastungen mit Immissionspegeln oberhalb von 50 dB(A) bis 55 dB(A) nachts bzw. 60 dB(A) bis 65 dB(A) tags und einer erwarteten Zunahme der Lärmbe-lastung >1 dB(A) wird eine Überprüfung empfohlen, wie die Zunahme der Lärmbelas-tung nicht zur Überschreitung der gesundheitlichen Schwellenwerte [1. Stufe: 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts - bei Überschreitung dieser Werte sollen vorrangig und möglichst kurzfristig Maßnahmen zur Verringerung der Gesundheitsgefährdung ergriffen werden. 2. Stufe: 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts - diese Werte wurden von der Lärmwirkungsforschung als gesundheitsrelevante Schwellenwerte ermittelt und dienen als Zielwerte für die Lärmminderungsplanung] führt; es ist ein Nachweis der Prüfung von gegensteuernden Maßnahmen zu erbringen.


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Für Lärmbelästigungen mit Immissionspegeln oberhalb von 45 dB(A) bis zu 50 dB(A) nachts bzw. oberhalb von 55 dB(A) bis zu 60 dB(A) tags und einer erwarteten Zu-nahme der Lärmbelastung >2 dB(A) und mehr wird die Überprüfung der Möglichkeit von gegensteuernden Maßnahmen empfohlen. Ich empfehle, auch aus Gründen der Lärmbewertung der Nutzungen im Plangebiet, die außerhalb meiner Zuständigkeit liegen, das lärmtechnische Gutachten zu überar-beiten und entsprechende Änderungen in das Bebauungsplanverfahren einzubringen. Bei Fragen zu den Hinweisen außerhalb meiner Zuständigkeit wenden sie sich bitte an Herrn Dr. Pischke, SenStadtUm, IX C 14, Telefon 90 25-22 62. Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Das lärmtechnische Gutachten wird unter Berücksichtigung der gegebenen Hinweise überarbeitet und sofern Änderungen des Bebauungsplanentwurfes (Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Begründung) erforderlich werden, werden diese nach Abstimmung mit den zuständigen Stellen des Bezirks und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen sowie die Begründung aufgenommen. Sofern eine Ände-rung von Planzeichnung und textlichen Festsetzungen nicht erforderlich wird, wird die Begründung unter Berücksichtigung der überarbeiteten Fassung des lärmtechnischen Gutachtens überarbeitet bzw. ergänzt. In Abhängigkeit von der Erheblichkeit der Änderungen ist eine erneute Beteiligung der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, I E 223, vom 30.07.2012 Zum Planentwurf wird mitgeteilt, dass der Vollzugsfähigkeit keine artenschutzrechtli-chen Hinderungsgründe aufgrund der Zugriffsverbote des § 44 (1) BNatSchG entge-genstehen, mithin keine planungsrechtliche Relevanz entfalten. Beachtlich werden diese erst auf der nachfolgenden ordnungsrechtlichen Zulassungsebene im Fall der Umnutzung, Sanierung oder des Abrisses baulichen Altbestandes. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Landesdenkmalamt Berlin, LDA 241, vom 08.08.2012 Gegen die Aufstellung des vorstehenden B-Planes bestehen seitens des LDA grund-sätzlich keine Bedenken. Jedoch berührt das hier genannte Verfahren bodendenkmalpflegerische Belange. lm genannten Areal befinden sich zwei archäologische Fundstellen. Alle Bodeneingriffe sind im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmal-amtes Berlin abzustimmen und das betroffene Gebiet durch Ausgrabungen zu doku-mentieren. Das Landesdenkmalamt führt in solchen Fällen archäologische Rettungs-maßnahmen durch, deren Bedingungen in öffentlichrechtlichen Verträgen vereinbart werden. Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin, IA-BP549/12 SF, vom 05.09.2012


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Die Prüfung der übersandten Planungsunterlagen hat aus meiner Sicht keine Ein-wände oder konkrete Hinderungsgründe oder sonstige umweltrelevante Aspekte er-geben. Aus dem Zuständigkeitsbereich des LAGetSi sind mir keine immissionsschutzrechtli-chen Genehmigungsverfahren bekannt, die von dem Bebauungsplanverfahren betrof-fen wären. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bezirksamt Neukölln von Berlin – Umwelt- und Naturschutzamt, UmNat /UmNat I 4 vom 21.08.2012 1. Immissionsschutz Nach Durchsicht der Unterlagen bestehen aus immissionsschutzrechtlicher Sicht kei-ne Bedenken zum o. g. Vorhaben. Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung zum Bebauungsplan 8-22ba: Das schalltechnische Gutachten der Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbh wurde in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf eingearbeitet. Untersucht wur-de, unter weichen Umständen die im Geltungsbereich des Bebauungsplans gelege-nen Baugebiete lärmtechnisch verträglich sind. Es wurden die zu erwartenden Auswirkungen des Gewerbe- und Anlagenlärms auf die zukünftige Nutzung innerhalb des Geltungsbereichs und auf die bestehende be-nachbarte Nutzung außerhalb des Geltungsbereichs ermittelt. Dabei wurden die Auswirkungen des Straßenverkehrs nach DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) und der anlagenbezogene Lärm nach TA-Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) beurteilt. Beurteilung nach TA-Lärm: Das Gutachten kommt im Wesentlichen zu dem Ergebnis, dass die geplanten Nut-zungen gemäß einer Beurteilung nach TA-Lärm schalltechnisch verträglich sind. Zu Überschreitungen der lmmissionsrichtwerte nach TA Lärm kann es lediglich durch Anliefer- und Besucherverkehr im Zusammenhang mit Veranstaltungen im ehemali-gen Sudhaus sowie durch Außengastronomie kommen. lm Bebauungsplan soll durch textliche Festsetzung bestimmt werden, dass zum Schutz vor Lärm der Lieferverkehr an Werktagen in der Zeit von 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen unzulässig ist. Im Rahmen des städtebaulichen Vertrages vom 28.12.2012 werden Regelungen über Besucherverkehr und Beschränkung der Außengastronomie auf eine bestimmte An-zahl von Sitzplätzen getroffen. Die von den Gutachtern vorgeschlagene Geräuschkontingentierung für alle Teilflä-chen des Geltungsbereiches wird ebenfalls im Rahmen des städtebaulichen Vertra-ges geregelt. Die schalltechnischen Untersuchungen sowie die Regelungen im städtebaulichen Vertrags zum Bebauungsplan 8-22ba vom 28.12.2012 sind zu den weiteren durchzu-führenden Verfahren (Bauantrag) mit heranzuziehen und wenn erforderlich zu kon-kretisieren. 2. Altlasten - vorliegende Erkenntnisse Sachstand 21.08.2012 Altlasten Zum Sachstand Altlasten liegen dem Umwelt- und Naturschutzamt keine neuen Er-kenntnisse vor.


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Allerdings wurde zwischenzeitlich eine weitere Altlastenverdachtsfläche in das Bo-denbelastungskataster (BBK) aufgenommen. Es handelt sich dabei um den Bereich der ehemaligen LKW Waschanlage mit Waschplatzes (wo auch eine inzwischen komplett zurückgebaute Betriebstankstelle betrieben wurde), welcher nun unter der BBK Nr. 15484 aufgeführt ist. Änderungen hinsichtlich des Datenbestandes aus Altlastensicht sind jedoch nicht er-forderlich, dieser ehemalige Nutzungsbereich wurde im B-Planverfahren entspre-chend aufgeführt und bewertet. Der Vollständigkeit halber sind die BBK Ausdrucke zu beiden Katasterflächen sowie ein zugehöriger Plan dieser Stellungnahme beigefügt. Der Umweltbericht betrachtet alle relevanten Fragen entsprechend der Altlastensitua-tion in Verbindung mit den Planungsinhalten. Gegen die Planungsabsichten bestehen aus Altlastensicht keine Einwände. Hinweis Sollte bei Eingriffen in den Boden (z.B. Aushub für Fundamente, Medienleitungen, Pflanzgruben u.ä.) farblich oder geruchlich auffälliger Boden aufgefunden werden, ist das Umwelt- und Naturschutzamt Neukölln unverzüglich zu benachrichtigen. Im Rahmen der Bauantragsbearbeitung kann bei Bedarf auf Einzelheiten genauer eingegangen werden. Abwägung: Zu 1. Immissionsschutz Wird berücksichtigt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise in die Begründung integriert. Auf Grundlage der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Ref. IX, wird die verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung zum Bebau-ungsplan 8-22ba überarbeitet. In Abhängigkeit von der Erheblichkeit der zu berücksichtigenden Änderungen ist ggf. eine erneute Beteiligung der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen. Zu 2. Altlasten Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und in die Begründung zum Bebau-ungsplan aufgenommen. Bezirksamt Neukölln von Berlin – Abt. Finanzen und Wirtschaft, SE Facility Manage-ment, vom 31.07.2012 Gegen die Durchführung des B Planverfahrens bestehen von hier keine Bedenken. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bezirksamt Neukölln von Berlin - Jugendamt, Jugendhilfeplanung, JugPlan, vom 14.08.2012 Der Einschätzung, dass die Kapazitäten der entsprechenden Einrichtungen im Ein-zugsgebiet (BZR 2 Neuköllner Mitte) ausreichend sind und somit keine neuen Einrich-tungen erforderlich sind, kann aus Sicht des Jugendamtes nicht gefolgt werden. Si-cherlich sind keine Neubauten ableitbar, jedoch Raum- und Flächenkapazitäten. Aus Sicht des Jugendamtes sind verschiedene Bedarfslagen aus den Berechnungen zum Bevölkerungszuwachs ableitbar:


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Dazu gehören: - Spielplatz - Jugendbewegungsfäche (Bolzplatz o .ä.) dies könnte zu einer Belebung des Stadt-

platzes führen, - Ansiedlung einer EKT (Kita) - Elterntreff / Elterncafe - Jugendminiclub / Jugendtreff z.B. in Räumen der Dienstleistungs-, Gesundheits -

Kultureinrichtungen o. a. Gerade bei den Plätzen in Jugendfreizeiteinrichtungen und pädagogisch betreuten Spielplätzen besteht in Neukölln insgesamt eine Unterversorgung. Dem vorgesehe-nen Versorgungsgrad von 11,4 % der 6 u. 25jährigen, davon 6,6 % in JFE und 4,8 % pädagogisch betreute Spielplätze, steht ein Ist von 5,8 % Versorgungsgrad gegen-über. ln die Berechnungen sollten nicht nur 6,6 JFE, sondern auch 4,8 % päd. Spiel-plätze einbezogen werden. Neben der Unterversorgung ist weiterhin ist zu beachten dass die Einrichtungen ge-bietsübergreifend versorgen. Gerade die unterversorgten angrenzenden Gebiete, wie der Planungsraum 11 Flug-hafenstr., würde von den Einrichtungen profitieren. Die im Einzugsgebiet liegenden Einrichtungen sind nicht weiter belastbar. Seitens des Jugendamtes bestehen keine eigenen Planungen und Leistungen. Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Begründung wird angepasst und der durch den Wohnungsbau entstehende Neu-bedarf benannt. Die Berechnung des Bedarfes an pädagogisch betreuten Spielplät-zen wird in der Begründung ergänzt. Der Hinweis auf die bestehende Unterversorgung bei Jugendfreizeitstätten und pä-dagogisch betreuten Spielplätzen wird in die Begründung aufgenommen. Einrichtungen wie Kindertagesstätten, Elterntreff/ Elterncafé sind innerhalb des ge-planten Allgemeinen Wohngebiets bzw. in einem geplanten Wohngebiet im Bereich des ehemaligen Vollgutlagers (Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans 8-22bb) zulässig und können dort entsprechend berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung einer Jugendfreizeiteinrichtung ist ebenfalls im Bereich des e-hemaligen Vollgutlagers zu prüfen. Das abgestimmte Nutzungskonzept sieht die Anlage von öffentlichen Spiel- oder Bolzplätzen nicht vor. Die Anlage von öffentlichen Spiel- oder Bolzplätzen würde ab-sehbar zu Immissionskonflikten mit den in der Nachbarschaft vorhandenen beste-henden Wohnnutzung sowie der geplanten Neubebauung im Allgemeinen Wohnge-biet führen. Bezirksamt Neukölln von Berlin - Untere Denkmalschutzbehörde, StadtL, vom 20.07.2012 Keine Bedenken. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Gemeinsame Landesplanungsabteilung, GL 5 21, vom 02.08.2012 Der Entwurf des Bebauungsplanes ist mit den Zielen der Raumordnung vereinbar. Die für die Planung relevanten Grundsätze der Raumordnung sind angemessen be-rücksichtigt worden.


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Zur Begründung verweisen wir auf unsere Mitteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung vom 06. Februar 2012. Diese Stellungnahme gilt, solange die Grundlagen, die zur Beurteilung der Planung geführt haben, nicht wesentlich geändert wurden. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und in die Begründung zum Bebau-ungsplan aufgenommen. Fernheizwerk Neukölln AG, Sca/Scl, vom 21.08.2012 - 2.1.4 Technische Infrastruktur/Ver- und Entsorgung Fernwärme - Der Geltungsbereich befindet sich im Versorgungsgebiet unseres Hauses. Wie von ihnen beschrieben, befinden sich Fernwärmeversorgungsleitungen in der Mainzer Straße, in der Boddinstraße, in der lsarstraße und der Neckarstraße sowie zu Teilen in der Werbellinstraße. - lm Zuge erster Entwicklungen dieses Gebietes/Geltungsbereiches haben wir bereits Fernwärmeversorgungsverträge für das Gebäude der Verwaltung (Am Sudhaus 2), für das Gebäude Sudhaus, Turm, Heizung und Maschinenhaus (Am Sudhaus 3) so wie für das Gebäude des großen Lagers (Neckarstraße 13) abgeschlossen. Die er-forderlichen Leitungsbauarbeiten haben wir durchgeführt und die Wärmebereitstel-lung wurde bereits realisiert. - Für diese Anschlüsse haben wir von der Mainzer Straße aus eine Versorgungslei-tung in Richtung des Objektes Am Sudhaus 3 verlegt. Den Anschluss des Objektes Neckarstraße 13 haben wir von der Neckarstraße aus vorgenommen. Einen entspre-chenden Lageplanausschnitt fügen wir diesem Schreiben als Anlage bei. - Die in lhrer Unterlage unter 2.2.12 (Städtebauliches Konzept) als Weiterentwicklung des Konzeptes (2011) auf Seite 25 von 113 aufgeführten Planungen wären somit für eine Fernwärmeversorgung jederzeit und ohne überdurchschnittlichen Aufwand mög-lich. 1.4.2 Fachpläne - Bei Änderung der Nutzung gemäß des o. g. Bebauungsplans 8 22ba gelten folgen de Entwicklungsziele und Maßnahmen: Förderung emissionsarmer Heizungssysteme, Die Verwendung emissionsarmer Brennstoffe wird für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans textlich festgesetzt. 3.2.1 Darstellung und Festsetzungen im Bebauungsplanverfahren - Hier heißt es im dritten Absatz: „Aus Gründen des Immissions- und Klimaschutzes ist die Verwendung anderer Brennstoffe als Erdgas und Heizöl EL zulässig, wenn entsprechende Emissionswerte wie beschrieben eingehalten werden." Zu den vorgenannten Positionen 1.4.2 und 3.2.1 verweisen wir gerne darauf, dass die Fernwärme diese Anforderungen im besonderen Maße erfüllt und darüber hinaus aufgrund der bereits auch auf dem betreffenden Gelände vorhandenen Versorgungs-leitungen eine sehr kostengünstige Alternative darstellt. Der Anlage zu unseren be-reits verlegten Versorgungsleitungen auf dem betreffenden Gelände haben wir einen weiteren Plan beigefügt, aus dem Sie unsere bisherigen Planungen für die weiteren Versorgungsleitungen bis hin zu einem Ringschluss mit der Neckarstraße ersehen können. Selbstverständlich können diese geplanten Versorgungsleitungen auch der neuen Bebauungsplanung angepasst werden.


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Abschließend bitten wir Sie, entsprechende Unterlagen zur Beteiligung von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 bas. 2 BauGB auch uns zuzu-senden, damit wir zukünftig termingerecht antworten können. Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise zu den erfolgten Netzergänzungen werden in die Begründung aufge-nommen. Der Hinweis zu einem beabsichtigen Ringschluss wird in die Begründung übernom-men. Vattenfall Europe Business Services GmbH, FSRC G11, vom 20.08.2012 Den oben genannten Entwurf zum Bebauungsplan haben wir geprüft und nehmen im Namen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH dazu Stellung. ln dem betrachteten Gebiet befinden sich Mittel- und Niederspannungsanlagen sowie eine Netzstation N0284 und eine Übergabestation Ü7826 der Vattenfall Europe Dist-ribution Berlin GmbH. Ein Plan mit Anlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH ist beigefügt. Über Planungen oder Trassenführungen für die Versorgung möglicher Kunden nach der Bebauung können wir zurzeit keine Aussage treffen. Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz von Kabel- und Freileitungsanlagen Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH“ und die „Richtlinie zum Schutz von Anlagen der Öf-fentlichen Beleuchtung des Landes Berlin der Vattenfall Europe Netzservice GmbH“ sind genau zu beachten. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. IHK Berlin – Bereich Infrastruktur und Stadtentwicklung, vom 14.08.2012 Gegen den o.g. Bebauungsplan zur Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet und sonstiges Sondergebiet mit Straßenverkehrsflä-chen, einem Stadtplatz und verkehrsberuhigtem Bereich erheben wir keine Einwen-dungen und bedanken uns für die Einbeziehung in das Beteiligungsverfahren. Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Einzelhandel in den Erdgeschosszonen des Allgemeinen Wohngebietes und in den Gewerbegebieten führt aus unserer Sicht auf-grund des geringen Umfanges und den gewählten Einschränkungen nicht zur Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche. Auch durch die festgesetzten Ein-schränkungen im Gewerbegebiet sind keine gegenseitigen Beeinträchtigungen mit dem Allgemeinen Wohngebiet zu vermuten. Wir freuen uns, dass das sich das Gelände der ehem. Kindl-Brauerei somit zu einem für Neukölln attraktiven und durchmischten Kultur-, Arbeits- und Wohnstandort entwi-ckelt. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co. KG, 2012_41742_P, vom 07.08.2012 Die WGI GmbH (nachfolgend WGI genannt) wird von der NBB Netzgesellschaft Ber-lin-Brandenburg mbH & Co. KG (nachfolgend NBB genannt) beauftragt, Auskunftser-suchen zu bearbeiten und handelt namens und in Vollmacht der NBB. Die NBB han-delt namens und im Auftrag der GASAG Berliner Gaswerke AG.


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Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planun-terlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungs-tiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlit-ze, Handschachtungen usw.) festzustellen. Bei nicht bekannter Lage der Leitung ist auf den Einsatz von Maschinen zu verzichten und in Handschachtung zu arbeiten. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass gegebenenfalls noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Aus-künfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten. lm Zusammenhang mit der Verwirklichung des oben genannten Bebauungsplanes bestehen seitens der NBB zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentli-chen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hin-aus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Nach Auswertung des Bebauungsplans und der entsprechenden Begründung ist fol-gendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten: Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaß-nahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen an-gestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante un-serer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen daraufhin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss. Ist im Bereich eine Gas-Straßenbeleuchtung vorhanden, wenden Sie sich bitte an den Betreiber: Vattenfall Europe Netzservice GmbH, Öffentliche Beleuchtung, Pusch-kinallee 52, 12435 Berlin. Die Zuständigkeit für die Zuleitungen liegt ebenfalls beim Betreiber. Des Weiteren weisen wir darauf hin, dass die Zuleitungen zu vorhandenen und ehemaligen Gas-Straßenlampen nicht vollständig in unseren Plänen dokumen-tiert sind. Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise betreffen die Umsetzung der Planung und werden - soweit erforderlich - in die Begründung aufgenommen.


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Berliner Wasserbetriebe, GI-G/Pa, vom 06.08.2012 Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanent-wurfes Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungsanlagen der Berliner Wasser-betriebe (BWB), die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Dabei handelt es sich um Mischwasserkanäle, Sonderkanäle und Trinkwasserleitun-gen. Auf dem Grundstück an der Ecke lsarstraße / Neckarstraße befinden sich au-ßerdem Fremdleitungen. Die innere Erschließung der Trinkwasserversorgung kann entsprechend den jeweili-gen Erfordernissen vorgenommen werden. Die Dimensionierung der Trinkwasserver-sorgungsleitungen erfolgt grundsätzlich nur entsprechend dem Trinkwasserbedarf. Löschwasser kann im Rahmen der Leistungsfähigkeit des Trinkwasserversorgungs-netzes bereitgestellt werden. Die vorhandenen Mischwasserkanäle stehen aufgrund ihrer begrenzten Leistungsfä-higkeit vorrangig für die Schmutzwasserableitung und für die Entwässerung der öf-fentlichen Straßen und Plätze zur Verfügung. Die Regenabflussmenge von neu zu erschließenden Dach- und Hofflächen des Grundstücks in die Kanalisation muss ein-geschränkt werden. Dazu sind in der vorliegenden Begründung zum Bebauungsplanentwurf 8-22ba unter Punkt 2.1.4 Technische Infrastruktur/ Ver- und Entsorgung, Absatz Abwasser bereits detaillierte Einleitbeschränkungen benannt, die korrigiert werden müssen. Die genannte maximale Gesamteinleitmenge von 399 l/s Regenwasser bezieht sich auf die Gesamtfläche des B-Plans 8-22. Da es sich beim vorliegenden B-Planentwurf 8-22ba um eine Teilfläche des B-Plans 8-22 handelt, beträgt die maximal mögliche Einleitmenge auch nur den flächenmäßig prozentualen Anteil des B-Plans 8-22ba am B-Plan 8-22. Des Weiteren soll die Einleitung der Niederschlagswasser in die umliegenden Misch-wasserkanäle erfolgen, wobei durch geeignete Maßnahmen eine Einleitbeschränkung von 132 l/s für die überplanten Grundstücke eingehalten werden soll. Als Vergleich wird die Stellungnahme von SenGesUmV -ll D 25 - Gewässerschutz zum Bebau-ungsplan 8-22a vom 16.04.2009 hinzu gezogen. Dem stimmen wir nicht zu. Die maximale Regenwassereinleitmenge für den Geltungsbereich des B-Plans 8-22ba wird entsprechend der Grundstücksgröße im Rahmen eines Hausanschlussan-trages bzw. einer hydraulischen Voranfrage festgelegt. Bei den BWB ist bis zum jet-zigen Zeitpunkt kein Antrag bzw. Vorantrag eingegangen. Ob der bauliche Zustand des Sonderkanals Regenwasser in der Neckarstraße eine Nutzung zulässt, muss im Rahmen des konkreten Entwässerungskonzeptes für das Gelände geklärt werden. Für öffentlich gewidmete Straßenflächen erfolgt keine Einleitungsbeschränkung. Schmutzwasser-Hausanschlüsse sind uneingeschränkt möglich, es sei denn, es wer-den Pumpanlagen betrieben. ln der Entwurfszeichnung zu o. g. Bebauungsplan ist ein Teilbereich der Rollberg-straße (südlich vom Stadtplatz) als private Verkehrsfläche besondere Zweckbestim-mung gekennzeichnet. Dort befinden sich Anlagen der BWB. Alle Anlagen unseres Unternehmens, die im nichtöffentlichen Straßenland liegen sind zu sichern. Grundsätzlich gilt, dass bei privaten Verkehrsflächen zugunsten der BWB beschränk-te persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Er-schließungskosten für die Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung sind zu 100% vom Grundstückseigentümer zu tragen. Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von unserem Unternehmen nicht vorgesehen. Zur Sicherstellung eines reibungslosen Bauablaufes beachten Sie bitte, dass die Er-schließungsinvestitionen bis zum März des Vorjahres bei den BWB angemeldet und die Planung beauftragt sein muss. Wir bitten Sie, die Belange der BWB im weiteren Bebauungsplanverfahren zu be-rücksichtigen.


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Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Die in der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt 2.1.4. Technische Infrastruktur / Ver- und Entsorgung, Absatz Abwasser benannte Einleitbeschränkung wird auf 220 l/s korrigiert. Dies ent-spricht dem flächenmäßig ermittelten prozentualen Anteil der für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22 abgestimmten Gesamteinleitmenge von 399 l /s. Gegenüber der heutigen Bestandssituation werden im geplanten Allgemeinen Wohn-gebiet umfangreiche Flächen entsiegelt. Die Menge der anfallenden, abzuleitenden Niederschlagswässer wird dadurch reduziert. Des Weiteren soll durch die textliche Festsetzung Nr. 25 verbindlich geregelt werden, dass in den geplanten Baugebieten GE, MI 1, MI 2 und SO 2 mindestens 50 % der Dachflächen als flache oder flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung von maxi-mal 10° auszuführen und extensiv zu begrünen sind. Die geplante Begrünung der Dachflächen bewirkt eine Rückhaltung anfallender Niederschlagswässer im Substrat der Dachbegrünung. Damit erfolgt unmittelbar eine Reduzierung der Regenabfluss-menge. Als Hinweis wird in die Begründung aufgenommen, dass im Rahmen konkreter Bau-vorhaben geprüft werden soll, ob eine Rückhaltung und ggf. Nutzung anfallender Niederschlagswässer erforderlich ist. Der Hinweis auf die Festlegung einer maximalen Regenwassereinleitmenge entspre-chend der Grundstücksgröße im Rahmen eines Hausanschlussantrages bzw. einer hydraulischen Voranfrage wird in die Begründung aufgenommen. Der Hinweis betrifft die Umsetzung der Planung, entsprechende Entwässerungskonzepte sind im Rah-men der konkreten Bauvorhaben zu erarbeiten. Der Hinweis auf die vorhandenen Fremdleitungen wird in die Begründung aufge-nommen. Der Hinweis zum Sonderkanal Regenwasser in der Neckarstraße wird in die Begrün-dung aufgenommen. Die Leitungsbestände befinden sich sämtlich in Flächen, die im Bebauungsplan mit einem Leitungsrecht für die zuständigen Unternehmensträger gesichert sind. Der Hinweis auf die Sicherung der Leitungsrechte durch eine Eintragung von beschränk-ten persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers wird in die Begründung aufgenommen. BVG Berliner Verkehrsbetriebe, 1729/2012, vom 01.08.2012 Den uns überlassenen Bebauungsplan 8-22ba haben wir geprüft. Gegen die Durch-führung der vorgesehenen Arbeiten bestehen aus unserer Sicht keine Bedenken. Vorsorglich weisen wir auf unseren Omnibuslinienverkehr in ihrem Planbereich hin. Wir gehen davon aus, dass Ihre Arbeiten so ausgeführt werden, dass unsere dort verkehrenden Omnibuslinien während der gesamten Bauzeit planmäßig verkehren können. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.


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Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Post und Eisenbahnen, 226-10 Ihr o.g. Schreiben bezieht sich auf das Verfahren der Bauleit- oder Flächennutzungs-planung bzw. auf das Genehmigungsverfahren nach dem BImSchG. Die von Ihnen hiermit veranlasste Beteiligung der Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Tele-kommunikation, Post und Eisenbahnen (BNetzA) steht auch im Zusammenhang mit der Frage, ob durch die Planungen der Betrieb von Richtfunkstrecken beeinflusst wird. Dazu, wie auch zu dem vorgesehenen Baubereich, teile ich Ihnen Folgendes mit: Die BNetzA teilt u.a. gemäß § 55 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) vom 22.06.2004 die Frequenzen für das Betreiben von zivilen Richtfunkanlagen zu. Selbst betreibt sie keine Richtfunkstrecken. Die BNetzA kann aber in Planungs- und Ge-nehmigungsverfahren im Rahmen des Baurechts bzw. zum Schutz vor Immissionen einen Beitrag zur Störungsvorsorge leisten, indem sie Namen und Anschriften der für das Baugebiet in Frage kommenden Richtfunkbetreiber identifiziert und diese den an-fragenden Stellen mitteilt. Somit werden die regionalen Planungsträger in die Lage versetzt, die evtl. betroffenen Richtfunkbetreiber frühzeitig über die vorgesehenen Baumaßnahmen bzw. Flächennutzungen zu informieren. Beeinflussungen von Richtfunkstrecken durch neue Bauwerke mit Bauhöhen unter 20 m sind nicht sehr wahrscheinlich. Auf das Einholen von Stellungnahmen der BNetzA zu Planverfahren mit geringer Bauhöhe kann daher allgemein verzichtet werden. lm vorliegenden Fall wird diese Höhe jedoch erreicht bzw. überschritten. Angaben zum geografischen Trassenverlauf der Richtfunkstrecken bzw. zu den ggf. eintretenden Störsituationen kann die BNetzA nicht liefern. lm Rahmen des Fre-quenzzuteilungsverfahrens für Richtfunkstrecken prüft die BNetzA lediglich das Stör-verhältnis zu anderen Richtfunkstrecken unter Berücksichtigung topografischer Ge-gebenheiten, nicht aber die konkreten Trassenverhältnisse (keine Überprüfung der Bebauung und anderer Hindernisse, die den Richtfunkbetrieb beeinträchtigen kön-nen). Die im Zusammenhang mit der Bauplanung bzw. der geplanten Flächennutzung erforderlichen Informationen können deshalb nur die Richtfunkbetreiber liefern. Au-ßerdem ist die BNetzA von den Richtfunkbetreibern nicht ermächtigt, Auskünfte zum Trassenverlauf sowie zu technischen Parametern der Richtfunkstrecken zu erteilen. Aus Gründen des Datenschutzes können diese Angaben nur direkt bei den Richt-funkbetreibern eingeholt werden. Auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Angaben habe ich eine Überprüfung des angefragten Gebiets durchgeführt. Der beigefügten Anlage 1 kön-nen Sie die dazu von mir ermittelten Koordinaten des Prüfgebiets (Fläche eines Plan-quadrats mit dem NW und dem SO Wert) sowie die Anzahl der in diesem Koordina-tenbereich in Betrieb befindlichen Punkt zu Punkt Richtfunkstrecken entnehmen. ln Berlin sind außerdem Punkt zu Mehrpunkt-Richtfunkanlagen geplant bzw. in Be-trieb. Da beim Punkt zu Mehrpunkt-Richtfunk die Anbindung der Terminals innerhalb zellularer Strukturen in der Fläche erfolgt, kann nur durch den jeweiligen Richtfunk-betreiber die Auskunft erteilt werden, ob auch das Baugebiet direkt betroffen ist (An-lage 2). Bei den Untersuchungen wurden Richtfunkstrecken militärischer Anwender nicht be-rücksichtigt. Diesbezügliche Prüfungsanträge können an die örtlich zuständigen Wehrbereichsverwaltungen (WBV'en) gestellt werden. Die anliegenden Übersichten geben Auskunft über die als Ansprechpartner in Frage kommenden Richtfunkbetrei-ber. Da das Vorhandensein von Richtfunkstrecken im Untersuchungsraum allein kein Ausschlusskriterium für das Errichten hoher Bauten ist, empfehle ich Ihnen, sich mit den Richtfunkbetreibern in Verbindung zu setzen und sie in die weiteren Planungen einzubeziehen. Je nach Planungsstand kann auf diesem Wege ermittelt werden, ob tatsächlich störende Beeinträchtigungen von Richtfunkstrecken zu erwarten sind. Da der Richtfunk gegenwärtig eine technisch und wirtschaftlich sehr gefragte Kom-munikationslösung darstellt, sind Informationen über den aktuellen Richtfunkbele-gungszustand für ein bestimmtes Gebiet ggf. in kürzester Zeit nicht mehr zutreffend.


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Ich möchte deshalb ausdrücklich darauf hinweisen, dass die ihnen hiermit erteilte Auskunft nur für das Datum meiner Mitteilung gilt. Messeinrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNetzA werden durch die Pla-nungen nicht beeinträchtigt. Weiterhin möchte ich noch auf folgenden Sachverhalt aufmerksam machen: Das Te-lekommunikationsgesetz (TKG) vom 22.06.2004 sieht für die Verlegung öffentlichen Zwecken dienender Telekommunikationslinien (unter oder oberirdisch geführte Tele-kommunikationskabelanlagen) ein unentgeltliches Wegerecht (§ 68 ff. TKG) vor. Kenntnisse von Bebauungsplänen könnten daher für die Betreiber dieser Telekom-munikationslinien von Interesse sein, um eigene Planungen durchzuführen. Aus der Sicht der Kommunen könnte diese frühzeitige Beteiligung hinsichtlich der Erstellung der Infrastruktur von Vorteil sein. Die Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien erfüllen im Sinne des Art. 87f GG einen Versorgungsauftrag des Bundes und nehmen somit „öffentliche Belange“ war. Meines Erachtens müssen jedoch nicht alle Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien beteiligt werden. Ich empfehle jedoch, die in Berlin tätigen Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien sowie die Betreiber, die Absicht zur Errichtung solcher Linien bekundet haben, zu beteiligen. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans weist lediglich der bestehende Turm und der Schornstein der ehemaligen Kindl-Brauerei eine Bauhöhe von mehr 20 m über Geländeoberkante auf; Neubauten mit einer Bauhöhe von mehr als 20 m sind nicht geplant. Der Hinweis auf mögliche Beeinflussungen von Richtfunkstrecken wird in die Begrün-dung aufgenommen. Berliner Feuerwehr, FI MM1, vom 08.08.2012 Die von der Berliner Feuerwehr wahrzunehmenden öffentlichen Belange werden durch den Bebauungsplan nicht berührt. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. BSR, vom 30.08.2012 Die BSR betreiben einen Betriebshof der Straßenreinigung in der Rollbergstr. 67 / Werbellinstr. 72. Von diesem Standort werden sämtliche Reinigungsleistungen und die winterliche Schnee- und Eisbeseitigung durchgeführt. Zur Erfüllung unserer Auf-gaben ist eine ungehinderte Zu- und Abfahrt zu unserem Betriebshof jederzeit unab-dingbar. Bitte berücksichtigen Sie die Emissionen (Geruch, Lärm), die durch unsere Betriebsabläufe unter bestimmten Bedingungen im 3-Schicht-Betrieb ( z.B. extreme winterliche Wettersituationen) nicht zu vermeiden sind. Genaue Zahlen zum stationierten Fuhrpark oder Betriebsabläufe arbeiten wir Ihnen auf Wunsch gern zu. Zum B-Plan 8-22 haben wir uns bereits im Jahr 2007 im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung zum B-Plan 8-22 entsprechend geäußert und um Beachtung gebeten. Leider wurde unser Einwand im B-Plan 8-22ba nicht berücksichtigt. Wir müssen nach dem jetzigen Stand davon ausgehen, dass die verkehrliche Situati-on in der Rollbergstraße durch die vorgesehenen Nutzungen und die geplante Nut-zungsdichte zu großen Behinderungen unserer Fahrzeuge beim Verlassen des Be-triebshofes und Behinderungen in den Einsatzgebieten führen wird. Davon ist sowohl während der Bauphase als auch bei der späteren Nutzung auszugehen. Die verkehr-


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liche Belastung der Rollbergstraße wird durch den Erschließungsverkehr (lndividual-verkehr, Lieferverkehr, für Ärztehaus auch Krankenwagen, Taxi) und den zu erwar-tenden Parkplatzsuchverkehr stark zunehmen. ln der Begründung zum B-Plan 8-22ba wird auf Seite 8 erläutert, dass das gesamte Plangebiet nur über 2 Zufahrten verfügt. Eine davon ist über die Mainzer Str. / Roll-bergstraße. Auf Seite 46 wird auf Rollbergstraße, Mainzer Straße und Werbellinstra-ße als übergeordnete Erschließungsstraße hingewiesen. Des Weiteren ist mit zunehmendem Fahrradverkehr aufgrund der kürzesten Verbin-dung zur Hermannstraße zu rechnen. Zu den Auswirkungen auf den Verkehr wird auf Seite 99 das Gebiet erschließende Straßennetz so eingeschätzt, dass zusätzliches Verkehrsaufkommen „problemlos bewältigt“ werden kann. Das können wir so nicht nachvollziehen und ist durch ent-sprechende Gutachten zu belegen. Ferner ist davon auszugehen, dass auch durch die hier nicht berücksichtigen geplan-ten Nutzungen des angrenzenden Gebiets 8-22a (Rewe-Supermarkt in der ehemali-gen Preusshalle und Dialyseklinik) weiterer erheblicher Verkehr über die Rollberg-straße entsteht. ln verkehrlicher Hinsicht ist die Trennung des B-Plans 8-22 in die Pläne 8-22a, ba, und bb erschwerend, da entstehende Verkehrsströme in ihrer Gesamtheit und Kon-zentriertheit zu betrachten sind. Unsere Stellungnahme aus dem Jahr 2007 hat sich auch auf den ungeteilten Plan bezogen. Bezüglich des Parkplatzsuchverkehrs ist davon auszugehen, dass dieser zunimmt. Gemäß dem Masterplan soll das Gelände weitgehend von Kraftfahrzeugverkehr frei-gehalten werden (S. 45 oben). Besucherstellplätze für den Bereich Kultur/ Gastrono-mie sind nicht vorgesehen (S. 50). Gemäß der textlichen Festsetzungen Nr. 10 sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen vorgesehen. Stellplätze außerhalb der Tief-garagen sind daher nicht vorgesehen. Es ist daher davon auszugehen, dass aufgrund des begrenzten Angebots in Tiefgaragen im Hinblick auf den Bedarf der geplanten Nutzungen in größerem Umfang Parkplatzsuchverkehr in den angrenzenden Gebie-ten entsteht. Öffentliche Parkplätze sind nicht vorhanden. Wir bitten um Berücksichti-gung unserer Bedenken im laufenden B-Plan- Verfahren. Gern stehen wir für weitere Rückfragen zur Verfügung und bitten zeitnah um weitere Einbindung in das Verfah-ren. Abwägung: Den Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Unter Berücksichtigung der Lage des BSR-Betriebshofes und der bestehenden Dis-tanz von mehr als 100 m zum geplanten Allgemeinen Wohngebiet im Geltungsbe-reich des Bebauungsplans 8-22ba als auch der zwischen den Nutzungen liegenden Bestandsbebauung von Kindl-Boulevard und Betriebshof ist nicht von einer Ein-schränkung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse auszuge-hen. Die ungehinderte Zu- und Abfahrt zum Betriebshof der BSR ist durch entsprechende Anordnungen der Straßenverkehrsbehörde sicherzustellen. Die Bewertung der ver-kehrlichen Situation auf der Grundlage des derzeit überwiegend brach liegenden Kindl-Geländes ist kein Maßstab. Während der Produktion verursachte das Areal nicht unerheblichen gewerblichen Kraftverkehr. Im Rahmen der Neuordnung des Ge-ländes geht auch die Wiederentstehung von weggefallenen Verkehren einher. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die geplante Nutzung innerhalb des Geltungsbe-reichs sowohl den städtebaulichen Zielsetzungen des Flächennutzungsplans, als auch der Gebietscharakteristik des Quartiers weitgehend entspricht. Im Jahr 2009 ist zur geplanten Neuordnung des Kindl-Geländes unter Berücksichti-gung der bereits bekannten Nutzungen Rewe-Supermarkt und Dialyseklinik) eine verkehrliche Untersuchung erarbeitet worden (Verkehrsuntersuchung B-Plan 8-22a,


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Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbh, Berlin, März 2009). Darin wird u.a. als Ergebnis ausgeführt, dass sich für das gesamte Areal ein Verkehrsaufkommen von rund 5.100 Kfz / 24 h ergibt. Der Anteilszuwachs des dadurch hervorgerufenen Ver-kehrsaufkommens der Knotenpunkte Hermannstraße / Werbellinstraße - Herr-furthstraße und Karl-Marx-Straße / Ganghoferstraße - Werbellinstraße wird dabei auf lediglich rund 3 % im Vergleich zum Prognose-Nullfall beziffert. Einzelne Zufahrten der Knotenpunkte werden in der Untersuchung aufgrund des allgemeinen Verkehrs-zuwachses in der nachmittäglichen Spitzenstunde dabei als nicht ausreichend leis-tungsfähig eingeschätzt, so dass hier eine Anpassung an die veränderten Verkehrs-ströme (z.B. Optimierung Signalprogramm) als erforderlich eingeschätzt wird. In einem weiteren verkehrlichen Gutachten zur Untersuchung der Auswirkungen der Umnutzung bestehender Räumlichkeiten für Veranstaltungszwecke (Verkehrliche Be-trachtung Umnutzung Vollguthalle auf dem Kindl-Areal in Berlin Neukölln, Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbh, Berlin, Juni 2011) wird ausgeführt, dass die Stallplatznachfrage in den bereits vorhandenen Parkhäusern abgedeckt werden kann. Dies entspricht dem der Neuordnung des Kindl-Geländes zugrundeliegenden Stellplatzkonzepts, das beinhaltet, dass innerhalb des Areals nur eine geringe Anzahl von Stellplätzen für Besucher des Gebiets zur Verfügung gestellt wird, da die umlie-genden bestehenden Stellplatzangebote unter Berücksichtigung der zeitlichen Vertei-lung der Nachfrage sich als ausreichend darstellen. Von einem stark erhöhten Park-platzsuchverkehr kann somit nicht ausgegangen werden. Von der für Verkehr zuständigen Senatsverwaltung wurden im Rahmen der Behör-denbeteiligung keine grundsätzlichen Bedenken zur Änderungen der Nutzungsab-sichten im B-Plangebiet geäußert (vgl. Stellungnahme Nr. 3). Die Befürchtung von Einschränkungen der Zu- und Abfahrt zum Betriebshof durch zunehmenden Fahrradverkehr ist nicht nachvollziehbar. Fazit: Die Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Be-lange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB hat zu keiner die Grundzüge der Planung berühren-den Änderung geführt. Der Planung entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor. Die abgegebenen Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Der Plan und die Begründung werden überarbeitet und angepasst. Das lärmtechnische Gutachten zum Bebauungsplan 8-22ba wurde gemäß der Stel-lungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Referat IX über-arbeitet und die dem Geltungsbereich benachbarten Nutzungen mit in die Betrach-tung einbezogen. Der Entwurf des Bebauungsplanes 8-22ba ist nach der Durchfüh-rung der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange in Bezug auf die Festsetzungen zum Lärmschutz geändert und ergänzt worden. Daher wird gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB eine erneute Beteiligung der Behör-den und der sonstigen Träger öffentlicher Belange für den Entwurf des Bebauungs-planes durchgeführt. Die Beteiligung findet parallel zur Beteiligung der Öffentlichkeit statt und ist gemäß § 4a Abs. 3 BauGB auf die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschränkt.

3.4.5 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-22ba

Für den Bebauungsplanentwurf 8-22ba für die Grundstücke Am Sudhaus 1-3, Roll-bergstraße 26 (teilweise) und 55, die Straße Am Sudhaus sowie eine Teilfläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151 im Bezirk Neukölln wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Der Entwurf zum Bebauungsplan wurde mit Begründung und umweltbezogenen Stel-lungnahmen zu Altlasten, Wasser, Artenschutz und Immissionsschutz, dem Umwelt-


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bericht, dem Bericht zur Untersuchung von Boden und Bodenluft, der schalltechni-schen Untersuchung sowie der verkehrstechnischen Stellungnahme in der Zeit vom 20. November 2012 bis einschließlich 20. Dezember 2012 öffentlich im Bezirksamt Neukölln von Berlin, Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung - ausgelegt. Darüber hinaus konnte der Bebauungsplanentwurf auch im Internet eingesehen wer-den. Während der Offenlagefrist sind insgesamt 3 Stellungnahmen eingegangen. Von die-sen Stellungnahmen wurde eine Äußerung von Behörden und sonstigen Trägern öf-fentlicher Belangen abgegeben, die gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB mit Schreiben vom 20.11.2011 über die Beteiligung der Öffentlichkeit informiert wurden. Nach Ab-wägung aller Belange finden die Stellungnahmen wie folgt Berücksichtigung: Bürger 1: Vorbemerkung: Ich bin zwar Mitglied der Lenkungsgruppe Karl-Marx-Straße, gebe diese Stellungnahme aber als Einzelperson ab, da der Bebauungsplan nicht in einer Sitzung der Lenkungsgruppe behandelt wurde.

Das Grundkonzept des Bebauungsplans, auf dem Kindl-Gelände einen Kulturstandort zu entwickeln und dieses Gelände mit der Neckarstraße zu verbinden, wird begrüßt. Weiter wird unterstützt, dass das Gelände dem privaten KfZ-Verkehr keine Priorität eingeräumt wird. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In folgenden Bereichen schlagen wir Änderungen vor:

• Auf der privaten Verkehrsfläche zwischen dem Stadtplatz und dem Gebiet SO 1 (Sudhaus) sollte nur Fußgänger, Radverkehr und Lieferverkehr zulässig sein, nicht jedoch allgemeiner PKW-Verkehr. Dessen Zulässigkeit stört die Nutzungen auf dem Stadtplatz und dürfte zudem Unfallgefahren hervorrufen. Abwägung: Den Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Es handelt sich hierbei um die private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ – C, die gemäß textlicher Festsetzung Nr. 14 lediglich mit einem Geh- und Radfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit, einem Fahrrecht für die Benutzer und Besucher der an-grenzenden und benachbarten Baugebiete und Flächen sowie mit einem Leitungs-recht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger belastet werden soll. Der „all-gemeine“ Pkw-Verkehr soll somit nicht zugelassen werden. Potenzielle Störungen der Stadtplatz-Nutzungen und Unfallgefahren werden durch die einschränkende Zweck-bestimmung der Verkehrsfläche als Verkehrsberuhigter Bereich (u. a. Schrittge-schwindigkeit) minimiert.

• Die Zufahrt zur Stellplatzanlage an der Hermann Boddin-Schule ist darzustel-

len (zwischen Baukörperausweisungen SO 1 und WA).

Abwägung: Der Anregung wird gefolgt. Hierzu ist festzustellen, dass die Zufahrt bereits im Be-stand vorhanden ist. Ebenso ist die Zuwegung der Fläche von Westen bereits Ge-genstand der lärmtechnischen Untersuchungen und des städtebaulichen Vertrages vom 28.12.2012. Entsprechend der Anforderungen des Baugesetzbuches wird die o. g. Zufahrt als redaktionelle Ergänzung der Planzeichnung entsprechend dargestellt. Die Grundzüge der Planung sind hierdurch nicht berührt, der Eigentümer der be-


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nachbarten WA-Flächen hat mit Schreiben vom 09.01.2013 sein Einverständnis zur Änderung erklärt.

• An der Grenze zur Schule sind geeignete Grundstücksbegrenzungen auszu-weisen, die das Schulgelände vor Abgasen und Lärm schützen. Abwägung: Den Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Der den geplanten Festsetzungen zugrunde liegende Masterplan inkl. seiner Konkretisierungen und das erarbeitete Verkehrskonzept sehen eine dauerhafte Öffnung des Plangebiets für die Allgemein-heit, eine Verbindung zu den benachbarten Wohngebieten sowie neue Fuß- und Radwegebeziehungen für den gesamten Stadtteil vor. Dabei soll der überwiegende Teil der Freiflächen dem Fußgänger- und Fahrradverkehr vorbehalten sein und das Gelände weitgehend vom Kraftfahrzeugverkehr freigehalten werden. Das gilt insbe-sondere auch für den ruhenden Verkehr, für den innerhalb des Plangebiets ein nur stark eingeschränktes Kontingent an Stellplätzen für Besucher angeboten werden soll, da in der unmittelbaren Umgebung des Geltungsbereichs Parkraumangebote mit z.T. hohen Kapazitäten (Parkhaus Kindl-Boulevard Mainzer Straße, Parkhaus in der Rollbergstraße – ehemals Hertie) zur Verfügung stehen. Der im Bestand bereits vor-handene nördlich des Sondergebiets SO 1 KULTUR und GASTRONOMIE geplante Stellplatz soll neben zu gewährleistenden Behindertenstellplätzen lediglich den Ei-gentümern bzw. Betreibern zu Verfügung stehen, so dass potenzielle Beeinträchti-gungen durch Abgase auf ein Minimum beschränkt werden. Erhebliche Beeinträchti-gungen durch Lärm sind in dem für das Bebauungsplanverfahren erstellten Schall-gutachten ausgeschlossen worden. Diese Einschätzung wurde im Rahmen der Trä-gerbeteiligung durch die Zuständigen Fachbehörden auch nicht in Frage gestellt, so dass hieraus kein städtebauliches Handlungserfordernis abzuleiten ist.

Darüber hinaus soll im Bebauungsplan verbindlich geregelt werden (zeichnerische Darstellung i.V.m. textlicher Festsetzung Nr. 23), dass auf der Fläche zwischen dem geplanten SO 1 und dem nördlich daran angrenzenden Schulgelände die vorhande-nen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen sind. Diese Festsetzung dient dem dauerhaften Erhalt der prägenden Pappelreihe am Nordrand des Areals der ehemaligen Kindl-Brauerei sowohl aus stadträumlich-gestalterischen Gründen (Gliederung/Abgrenzung) als auch aus Grün-den des Erhalts und der Fortentwicklung innerstädtischer Vegetationsflächen.

• Bei der Ausweisung der Fläche F (Gärkeller) ist in den textlichen Bestimmun-gen eindeutiger auszuweisen, dass nur Umbauten und Umnutzungen im Rahmen des Bestandes und keine Erweiterung der oberirdischen Bebauung zulässig sind (nicht nur Höhenbegrenzung). Gleichzeitig sollte hier zusätzlich auf die Pflicht zur Begrü-nung der Decke des Gärkellers verwiesen. Vielleicht können die bereits einmal vor-handenen Mietergärten zurück kommen.

Abwägung;

Den Anregungen kann nicht gefolgt werden. Die überbaubare Grundstücksfläche F innerhalb des geplanten Sondergebiets SO 2 BEHERBERGUNG dient in erster Linie der Gewährleistung der Nutzbarkeit bestehender, überwiegend unterirdisch angeord-neter baulicher Anlagen (ehemaliger Gärkeller) im Zusammenhang mit der Neuord-nung der ehemaligen Kindl-Brauerei. Mit der verbindlich geregelten maximalen Ober-kante sind bauliche Anlagen zulässig, die eine Höhe von etwa 1,0 m oberhalb der be-stehenden Geländehöhe erreichen. Die östliche Baugrenze nimmt darüber hinaus mit der nördlichen angrenzenden Bauflucht der Isarstraße prägende städtebauliche Be-züge auf und sichert damit die Grundlage für eine qualitativ hochwertige Gestaltung


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des östlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, an den die geplante Fußwege-verbindung zur Neckar-/ Isarstraße angrenzt. Ziel der Festsetzungen ist es, eine Nachnutzung der vorhandenen Bausubstanz zu ermöglichen. Eine Pflicht zur Begrü-nung des Dachs des ehemaligen Gärkellers ist für die Erreichung der städtebaulichen Ziele in diesem Bereich nicht erforderlich. Dachbegrünungen sind dagegen innerhalb der geplanten Bauflächen GE, MI 1, MI 2 und SO 2 vorgesehen. Hier sollen mindes-tens 50 % der Dachflächen extensiv begrünt werden (Textliche Festsetzung Nr. 24).

• Die östliche Zufahrt TGa2 kann ersatzlos entfallen. Hier besteht die Gefahr von Nutzungskonflikten. Eine ampelgesteuerte Zu- und Abfahrt auf der Westseite ist aus-reichend.

Abwägung:

Der Anregung kann nicht gefolgt werden. Zum Erhalt eines möglichst großen Spiel-raums bei der Erschließung der Tiefgarage innerhalb des geplanten Gewerbegebiets soll die Möglichkeit der Erschließung von Osten erhalten bleiben. Potenzielle Nut-zungskonflikte sind nicht zuletzt auch gemäß der lärmtechnischen und verkehrlichen Untersuchungen nicht zu erwarten. Durch die einschränkende Zweckbestimmung der erschließenden privaten Verkehrsfläche als Verkehrsberuhigter Bereich (u.a. Schritt-geschwindigkeit) werden ferner Konflikte minimiert und Gefährdungen vermieden.

• Die Vorfläche vor dem Baukörper des Gebietes MI 2 ist zu verkleinern. Damit kann die private Verkehrsfläche verlagert werden und damit der Stadtplatz vergrößert werden.

Abwägung:

Der Anregung kann nicht gefolgt werden. Dieser Bereich dient als Vorhaltefläche für eine mögliche unterirdische Erschließung der Fläche F von der Rollbergstraße aus, wofür in diesem Bereich die erforderliche Rampe liegen muss. Durch die mögliche unter Terrain geführte Erschließung kann der ehemalige Gärkeller auch als Tiefgara-ge genutzt werden.

• Die Beizung mit Öl oder Kohle sollte ausgeschlossen werden. Dagegen sollten für die Dächer PV- oder Solaranlagen vorgeschrieben werden, falls nicht die Gebäu-de an das Fernwärmenetz angeschlossen werden. Dieses ist lt. Text der Begründung (Seite 13) möglich.

Abwägung:

Der Anregung kann nicht gefolgt werden. Der Geltungsbereich befindet sich entspre-chend den Darstellungen des Flächennutzungsplans im „Vorranggebiet für Luftrein-haltung“. Dieses Gebiet umfasst im Wesentlichen die Innenstadtbezirke mit hohen Schadstoffemissionen, wo sich insbesondere die Emissionen von Kraftfahrzeugver-kehr, Hausbrand und Industrie überlagern. Hier sollen räumliche Prioritäten für die Einschränkung von Emissionen dieser Verursachergruppen gesetzt werden, da we-gen der geringen Ableitungshöhe eine geringe Ausbreitung und Verdünnung gegeben ist, so dass in der Nähe von Emissionen auch hohe Immissionen auftreten. Aus Gründen des Immissionsschutzes soll demzufolge innerhalb des Geltungsbereichs gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24a BauGB nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL als Brennstoff zugelassen werden. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zuläs-sig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoff-oxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs ver-


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gleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind (Textliche Festsetzung Nr. 22). Die Festsetzung soll insbesondere mit Blick auf die in der Umgebung vorhandene hohe bauliche Dichte für den Geltungsbereich Schadstoffemissionen und damit auch -immissionen begrenzen. Sie dient daher im Wesentlichen dem Schutz gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

Eine verbindliche Regelung von Photovoltaik- oder Solaranlagen bzw. der zwingende Anschluss an das Fernwärmenetz kann in Ermangelung einer dafür erforderlichen Rechtsgrundlage nicht erfolgen, da kein städtebauliches Erfordernis vorliegt.

Der Geltungsbereich befindet sich jedoch im Versorgungsgebiet der Fernheizwerk Neukölln AG. Fernwärmeleitungen verlaufen entlang der Mainzer Straße, in der Bod-dinstraße (nördlich des Plangebiets), der Neckarstraße (von der Karl-Marx-Straße bis zur Neckarstraße 20) sowie zu Teilen in der Werbellinstraße. Laut Schreiben der Fernheizwerk Neukölln AG vom 21.08.2012 ist eine Fernwärmeversorgung im Gel-tungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba jederzeit und ohne überdurchschnittlichen Aufwand möglich. Zur Versorgung der Gebäude der Verwaltung (Am Sudhaus 2) so-wie zum Gebäude Sudhaus, Turm, Heizung und Maschinenhaus (Am Sudhaus 3) wurden Leitungen von der Mainzer Straße aus verlegt; zur Versorgung des ehemali-gen Vollgutlagers wurden von der Neckarstraße aus Leitungen verlegt. Eine weitere Netzergänzung und ein Ringschluss mit den Versorgungsleitungen in der Neckar-straße sind geplant.

• In der WA-Fläche sollte ein Anteil von einem Drittel als Fläche für den sozialen Wohnungsbau ausgewiesen werden. Diese Regelung ist nach den aktuellen Aussa-gen des Landes zur Neubauförderung möglich und entspricht den Zielvorstellungen des Sanierungsgebietes sowie den ursprünglichen Absichten, hier studentisches Wohnen und Mehrgenerationen-Wohnen zu realisieren.

Abwägung:

Der Anregung kann nicht gefolgt werden. Die geplante Festsetzung eines Allgemei-nen Wohngebietes im westlichen Bereich des Plangebiets sowie zweier Mischgebiete ermöglicht die Entwicklung des Gebietes mit Wohnen in enger Nachbarschaft zur be-reits bestehenden gründerzeitlichen Wohnbebauung am Boddinplatz bzw. im Süden und Südosten des Plangebiets und erschließt somit neue Wohnungsbaupotentiale im Sinne der Innenentwicklung. Hierbei ist weder ein Preissegment vorgegeben, ebenso ist auch die Umsetzung von "Mehrgenerationen-Wohnen", oder Studentenwohnun-gen mit der Festsetzung als WA möglich. Ferner wird durch die Nutzungsmischung und die Erschließung des Gebietes bereits eine Aufwertung im Sinne der Sanie-rungsziele erreicht.

Andererseits handelt es sich jedoch um private Grundstücksflächen, die geforderte Festsetzung würde einen starken Eingriff in die Eigentumsrechte darstellen, der einer besonderen Begründung und Legitimation – wohl auch über das konkrete Grundstück hinaus – bedarf. Weder aus den Zielstellungen des Bebauungsplans noch aus den Sanierungszielen lassen sich solch schwerwiegende städtebauliche Gründe ableiten, so dass die geforderte Regelung nicht möglich und auch nicht gewollt ist.

Bürger 2:

Wir begrüßen die Schaffung von Grünflächen und die Realisierung von Dachbegrü-nung, aber warum werden für den geplanten „grünen“ Stadtplatz Bäume gefällt?


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Abwägung:

Die Begrüßung der Schaffung von Grünflächen und die Realisierung von Dachbegrü-nung werden zur Kenntnis genommen. Der partielle Wegfall von Vegetation im Rah-men der Neuordnung des ehemaligen Brauereistandorts erfolgt aus folgenden Grün-den:

Für das Plangebiet wurde 2006/2007 ein zweistufiger städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt. Auf Basis des Ersten Preises wurde nachfolgend ein Masterplan erar-beitet und im Rahmen der Gesamtplanung weiter konkretisiert, der Grundlage der städtebaulichen Entwicklung für das ehemalige Kindl-Areal und der Festsetzungen des Bebauungsplans 8-22ba ist. Zielsetzung ist die Entwicklung eines im Bezirk Neu-kölln einzigartigen nutzungsgemischten Stadtquartiers mit den Nutzungen Kultur, Wohnen und Arbeiten unter Einbeziehung des Gebäudebestandes der ehemaligen Kindl-Brauerei. Dem geplanten Stadtplatz kommt dabei sowohl funktional als auch gestalterisch eine zentrale Funktion im Freiraumkonzept des Quartiers zu.

Dieser Leitlinie folgend soll südlich des Sudhauses, im Schnittpunkt aller Wegebezie-hungen innerhalb des Plangebiets, ein „Stadtplatz“ als zentraler Freiraum entstehen. Entsprechend der angestrebten städtischen Prägung des Platzraums soll die Fläche als private Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Stadtplatz“ pla-nungsrechtlich gesichert werden.

Zur Gewährleistung der Begehbarkeit für die Allgemeinheit sowie zur planungsrechtli-chen Sicherung der vorhandenen Versorgungsleitungen soll darüber hinaus festge-setzt werden, dass die private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Stadt-platz“ mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten ist.

Des Weiteren soll unmittelbar südlich an den Stadtplatz angrenzend Außengastro-nomie ermöglicht werden. Die Fläche soll daher als Fläche mit besonderen Nut-zungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“ festgesetzt werden, in der die Errichtung eines eingeschossigen Gebäudes für eine Schank- und Speisewirtschaft mit Bestuh-lung auf dem Stadtplatz zulässig sein soll.

Innerhalb der Platzfläche ist im Zuge der Neuordnung mit dem Verlust von Einzel-bäumen sowie gering bedeutende Vegetationsflächen (Ruderalflächen) zu rechnen. Soweit davon geschützte Bäume betroffen sind, sind diese nach den Bestimmungen der Baumschutzverordnung zu ersetzen. Erforderliche Baumpflanzungen auf den ge-planten Stellplatzflächen (Textliche Festsetzung Nr. 25) können dabei als Ersatz be-rücksichtigt werden.

Durch die Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung am nördlichen Rand des allgemeinen Wohngebiets WA und der Sonstigen Sonder-gebiete SO 1 und SO 2 in Verbindung mit textlicher Festsetzung wird die dortige Baumreihe einschließlich des Unterwuchses erhalten und langfristig gesichert. Es handelt sich hierbei um relativ bedeutenden Biotopbestand, da insbesondere ältere Bäume in dem ansonsten weitgehend versiegelten Gebiet eine Lebensraum- und Trittsteinfunktion für im Stadtgebiet verbreitete Arten der Insekten und der freibrüten-den Singvogelarten haben.

Bundesnetzagentur, vom 27.11.2012,

Ihr o. g. Schreiben bezieht sich auf das Verfahren der Bauleit- oder Flächennut-zungsplanung bzw. auf das Genehmigungsverfahren nach dem BlmSchG. Die von ihnen hiermit veranlasste Beteiligung der Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Te-lekommunikation, Post und Eisenbahnen (BNetzA) steht auch im Zusammenhang mit der Frage, ob durch die Planungen der Betrieb von Richtfunkstrecken beeinflusst wird. Dazu, wie auch zu dem vorgesehenen Baubereich, teile ich Ihnen Folgendes


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mit:

• Die BNetzA teilt u.a. gemäß § 55 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) vom 22.06.2004 die Frequenzen für das Betreiben von zivilen Richtfunkanlagen zu. Selbst betreibt sie keine Richtfunkstrecken. Die BNetzA kann aber im Planungs- und Ge-nehmigungsverfahren im Rahmen des Baurechts bzw. zum Schutz vor Immissionen einen Beitrag zur Störungsvorsorge leisten, indem sie Namen und Anschriften der für das Baugebiet in Frage kommenden Richtfunkbetreiber identifiziert und diese den an-fragenden Stellen mitteilt. Somit werden die regionalen Planungsträger in die Lage versetzt, die evtl. betroffenen Richtfunkbetreiber frühzeitig über die vorgesehenen Baumaßnahmen bzw. Flächennutzungen zu informieren.

• Beeinflussungen von Richtfunkstrecken durch neue Bauwerke mit Bauhöhen unter 20 m sind nicht sehr wahrscheinlich. Auf das Einholen von Stellungnahmen der BNetzA zu Planverfahren mit geringer Bauhöhe kann daher allgemein verzichtet wer-den. Im vorliegenden Fall wird diese Höhe jedoch erreicht bzw. überschritten.

• Angaben zum geografischen Trassenverlauf der Richtfunkstrecken bzw. zu den ggf. eintretenden Störsituationen kann die BNetzA nicht liefern. Im Rahmen des Fre-quenzzuteilungsverfahrens für Richtfunkstrecken prüft die BNetzA lediglich das Stör-verhältnis zu anderen Richtfunkstrecken unter Berücksichtigung topografischer Ge-gebenheiten, nicht aber die konkreten Trassenverhältnisse (keine Überprüfung der Bebauung und anderer Hindernisse, die den Richtfunkbetrieb beeinträchtigen kön-nen). Die im Zusammenhang mit der Bauplanung bzw. der geplanten Flächennutzung erforderlichen Informationen können deshalb nur die Richtfunkbetreiber liefern. Au-ßerdem ist die BNetzA von den Richtfunkbetreibern nicht ermächtigt, Auskünfte zum Trassenverlauf sowie zu technischen Parametern der Richtfunkstrecken zu erteilen. Aus Gründen des Datenschutzes können diese Angaben nur direkt bei den Richt-funkbetreibern eingeholt werden.

• Auf der Grundlage der von ihnen zur Verfügung gestellten Angaben habe ich eine Überprüfung des angefragten Gebiets durchgeführt. Der beigefügten Anlage 1 können Sie die dazu von mir ermittelten Koordinaten (WGS84) des Prüfgebiets (Flä-che eines Planquadrats mit dem NW- und dem SO-Wert) sowie die Anzahl der in die-sem Koordinatenbereich in Betrieb befindlichen Punkt-zu-Punkt-Richtfunkstrecken entnehmen.

• In dem zu dem Baubereich gehörenden Landkreis sind außerdem Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunkanlagen geplant bzw. in Betrieb. Da beim Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunk die Anbindung der Terminals innerhalb zellularer Strukturen in der Fache erfolgt, kann nur durch den jeweiligen Richtfunkbetreiber die Auskunft erteilt werden, ob auch das Baugebiet direkt betroffen ist (Anlage 2).

• Bei den Untersuchungen wurden Richtfunkstrecken militärischer Anwender nicht berücksichtigt. Diesbezügliche Prüfungsanträge können an die örtlich zuständi-gen Wehrbereichsverwaltungen (WBV'en) gestellt werden, Auskünfte über die örtliche Zuständigkeit der WBV'en erhalten Sie beim Bundesamt für Informationsmanagement und Informationstechnik der Bundeswehr.

• Die anliegenden Übersichten geben Auskunft über die als Ansprechpartner in Frage kommenden Richtfunkbetreiber. Da das Vorhandensein von Richtfunkstrecken im Untersuchungsraum allein kein Ausschlusskriterium für das Errichten hoher Bau-ten ist, empfehle ich Ihnen, sich mit den Richtfunkbetreibern in Verbindung zu setzen und sie in die weiteren Planungen einzubeziehen. Je nach Planungsstand kann auf diesem Wege ermittelt werden, ob tatsächlich störende Beeinträchtigungen von Richtfunkstrecken zu erwarten sind.

• Da der Richtfunk gegenwärtig eine technisch und wirtschaftlich sehr gefragte Kommunikationslösung darstellt, sind Informationen über den aktuellen Richtfunkbe-legungszustand für ein bestimmtes Gebiet ggf. in kürzester Zeit nicht mehr zutreffend, Ich möchte deshalb ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Ihnen hiermit erteilte Auskunft nur für das Datum meiner Mitteilung gilt.


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• Messeinrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNetzA werden durch die Planungen nicht beeinträchtigt.

Weiterhin möchte ich noch auf folgenden Sachverhalt aufmerksam machen: Das Te-lekommunikationsgesetz (TKG) vom 22.06.2004 sieht für die Verlegung öffentlichen Zwecken dienender Telekommunikationslinien (unter- oder oberirdisch geführte Tele-kommunikationskabelanlagen) ein unentgeltliches Wegerecht (§ 68 ff. TKG) vor. Kenntnisse von Bebauungsplänen könnten daher für die Betreiber dieser Telekom-munikationslinien von Interesse sein, um eigene Planungen durchzuführen. Aus der Sicht der Kommunen könnte diese frühzeitige Beteiligung hinsichtlich der Erstellung der Infrastruktur von Vorteil sein. Die Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien erfüllen im Sinne des Art. 87f GG einen Versorgungsauftrag des Bundes und nehmen somit „öffentliche Belange" wahr. Meines Erachtens müssen jedoch nicht alle Betrei-ber öffentlicher Telekommunikationslinien beteiligt werden. Ich empfehle jedoch, die in dem entsprechenden Landkreis tätigen Betreiber öffentlicher Telekommunikations-linien sowie die Betreiber, die die Absicht zur Errichtung solcher Linien bekundet ha-ben, zu beteiligen.

In der der Stellungnahme beigefügten Anlage 1 werden im Koordinatenbereich des Plangebiets folgende Betreiber von Punkt-zu-Punkt-Richtfunkanlagen aufgeführt:

- E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG

- Vodafone D2 GmbH

- Telefonica Germany GmbH & Co. OHG

- LAN-COM-East Datennetze & Rechnerkommunikation GmbH.

In der der Stellungnahme beigefügten Anlage 2 werden im Koordinatenbereich des Plangebiets folgende Betreiber von Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunkanlagen aufgeführt:

- Airdata AG

- DBD Deutsche Breitbanddienste GmbH

- E-Plus Mobilfunk GmbH

- E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG

- German Networks UK Ltd.

- QSC AG

- Vodafone D2 GmbH.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Geltungsbereich des Bebauungs-plans weist lediglich die unter Denkmalschutz stehende und im Bebauungsplanent-wurf entsprechend ihres Bestandes gesicherte Bebauung des „Turms“ und des Schornsteins der ehemaligen Kindl-Brauerei eine Bauhöhe auf, die die in der Stel-lungnahme angeführte Höhe von 20 m über Geländeoberkante erheblich überschrei-tet. Die maximal hier zulässige Höhe liegt bei 91,0 m über NHN, was einer Höhe von ca. 37,8 m über Geländeniveau entspricht. Da es sich bei dem Gebäude um ein Bauwerk handelt, das seit 1930 in dieser Höhe besteht, wird durch die geplante Fest-setzung keine negative Beeinflussung von Richtfunkanlagen bewirkt.

Hinsichtlich der geplanten Neubauten im Plangebiet sind Festsetzungen von zulässi-gen Bauhöhen (Traufhöhen und Oberkanten) geplant, die dem vorhandenen Gebäu-debestand des Plangebiets bzw. den in der unmittelbaren Umgebung vorhandenen Gebäudehöhen entsprechen und 20 m nicht oder ggf. nur geringfügig überschreiten,


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so dass Beeinflussungen der vorhandenen Richtfunkstrecken somit ebenfalls nicht zu erwarten sind.

Der Empfehlung zur Beteiligung der Richtfunkbetreiber im weiteren Verfahren wird nicht gefolgt. Die zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange sind in einer auf Ebene der Senatsverwaltung erstellten Liste erfasst. Die dort erfassten Träger hatten im Rahmen der Trägerbeteiligungen Gelegenheit zur Stellungnahme. Zwar können grundsätzlich bei Bedarf auch andere Institutionen, die öffentliche Aufgaben wahr-nehmen und von der Planung berührt sein könnten beteiligt werden. Allerdings reicht die bloße Wahrnehmung einer öffentlichen Aufgabe nicht aus, um die Trägereigen-schaft zu erfüllen. Hierzu bedarf es vielmehr einer materiellen gesetzlich übertrage-nen Zuständigkeit, eine öffentliche Verwaltungsaufgabe zu erfüllen ("Beleihung"). Je-de Interessenvertretung ohne diesen "behördlichen Verwaltungsauftrag" ist kein Trä-ger öffentlicher Belange (s. a. Berliner "Handbuch verbildliche Bauleitplanung", An-hang 16).

Die privaten Richtfunkbetreiber hatten aber gleichwohl während der beiden im Ver-fahrensverlauf durchzuführenden Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB Gelegenheit, ihre Belange zu vertreten.

Fazit:

Die Zuwegung zur Stellplatzfläche das SO 1 wird noch zeichnerisch in die Planzeich-nung als redaktionelle Änderung aufgenommen. Die Sicherung der Lage der bereits bestehenden Zufahrt war hierbei bereits Gegenstand der vertraglichen Regelungen und lärmtechnischen Untersuchungen und ist somit nicht neu und bereits Teil der planerischen Abwägung gewesen. Die Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB hat somit im Ergebnis zu keiner die Grundzüge der Pla-nung berührenden Änderung geführt. Eine erneute Offenlage ist nicht erforderlich. Ferner haben die Eigentümer der benachbarten Fläche (WA) und des Sudhauses (SO1 ) jeweils mit Schreiben vom 09.01.2013 der redaktionellen Änderung schriftlich zugestimmt.

Der Planung entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor. Die Planzeichnung und Begründung zum Bebauungsplan 8-22ba wird redaktionell ergänzt.

3.4.6 Erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffent-

licher Belange zum Bebauungsplan 8-22ba

Parallel zur Beteiligung der Öffentlichkeit fand aufgrund von modifizierten und ergänz-ten Festsetzungen zum Immissionsschutz (Lärm) eine erneute Beteiligung der Be-hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i. V. mit § 4 Abs. 2 BauGB statt. Die von der Änderung betroffenen Träger öffentlicher Belan-ge wurden mit Schreiben vom 20.12.2012 informiert. Die betroffenen Träger wurden zur Abgabe einer Stellungnahme innerhalb eines Monats gebeten.

Insgesamt wurden folgende Behörden angeschrieben:

- SenStadtUm IX

- Bezirksamt Neukölln von Berlin – Umwelt- und Naturschutzamt

- Bezirksamt Neukölln von Berlin – Stadtentwicklungsamt, FB Bau- und Wohnungs-

aufsicht

Zwei haben sich mit Stellungnahmen rückgeäußert die wie folgt Berücksichtigung fanden:


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Bezirksamt Neukölln von Berlin – Umwelt- und Naturschutzamt, UmNat II 3/ I 4 vom 07.12.1012

1. Immissionsschutz

Nach Durchsicht der Unterlagen bestehen aus immissionsschutz-rechtlicher Sicht keine Bedenken zum o. g. Vorhaben.

Durch den Bebauungsplan 8-22ba sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umnutzung und Neuordnung des ehemaligen Brauereistandorts für Wohnen, Kultur, Gastronomie, Beherbergung, Dienstleistung und Gesundheitseinrichtungen geschaffen werden. Um eine mögliche Beeinträchtigung der Wohnnutzung durch Lärmemissionen auszu-schließen, wurde durch das Ingenieurbüro Hoffmann-Leichter eine verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung erarbeitet. Es wurde geprüft, ob die geplanten ver-schiedenen Baugebiete auf dem ehemaligen Kindl-Gelände untereinander lärm-technisch verträglich und genehmigungsfähig sind. Die Ergebnisse des Gutachtens wurden in den Bebauungsplanentwurf eingearbeitet.

Das Gutachten kommt im Wesentlichen zu dem Ergebnis, dass die geplanten Nut-zungen gemäß einer Beurteilung nach TA-Lärm schalltechnisch unter Berücksichti-gung von passiven Schallschutzmaßnahmen verträglich sind. Auf das Gutachten wird hier nicht näher eingegangen, die Ergebnisse, Auswirkungen und Maßnahmen der lärmtechnischen Untersuchung werden in der Begründung zum Bebauungsplanent-wurf detailliert behandelt und dargestellt.

Die lärmtechnische Untersuchung ist zu den verschiedenen Bauantragsverfahren mit heranzuziehen und wenn erforderlich zu vertiefen. Gemäß TA-Lärm muss beurteilt werden, was aufgrund eventuell hinzukommender Schallquellen (Lüftungsanlagen, Klimaanlagen, Kühlaggregate) an zusätzlichem Lärm imitiert wird und ob dabei die Immissionsrichtwerte überschritten werden können.

Dabei muss sichergestellt sein, dass der vorhandene Gesamtbeurteilungspegel, ins-besondere zur Nachtzeit im Bereich der jeweils betroffenen Wohnbebauung, durch diese Anlagen nicht zusätzlich angehoben wird.

Abwägung:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Be-gründung zum Bebauungsplan aufgenommen.

Altlasten und Umweltbericht

Zum Altlastensachstand wird auf die Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutz-amtes vom 21.08.2012 verwiesen. Neue Erkenntnisse liegen nicht vor

Abwägung:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In der o. g. Stellungnahme wurde bereits festgestellt, dass gegen die Planungsabsichten aus Altlastensicht keine Ein-wände bestehen (Siehe Kap II.3.4.4). Die im Schreiben genannten Hinweise wurden bereits in die Begründung übernommen.

Hinweis:

Im Umweltbericht unter Punkt 2.2.5 Altlasten ist die Altlastenverdachtsfläche Nr. 15484 nicht aufgeführt. Es wird um folgende Ergänzung gebeten:

"Der Bereich einer ehemaligen LKW Waschanlage mit Waschplatz und alter Betriebs-tankstelle ist unter der Nr. 15484 im Bodenbelastungskataster aufgeführt.


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Bei Boden- und Bodenluftuntersuchungen des Eigentümers wurden leichte LCKW Gehalte in der Bodenluft gemessen.

Abwägung.

Dem Hinweis wird gefolgt, die Altlastenverdachtsfläche Nr. 15484 wird unter Punkt 2.2.5 in den Umweltbericht zum Bebauungsplan 8-22ba aufgenommen.

Planung von Bauvorhaben

Das Umwelt- und Naturschutzamt ist bei geplanten Eingriffen in den Boden frühzeitig in die Planungsabsichten einzubeziehen.

Abwägung.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Er betrifft nicht die Bauleitplanung, son-dern ist bei der konkreten Bauplanung zu beachten.

Versickerung von Niederschlägen

Mit anthropogenen Auffüllungen unterschiedlicher Mächtigkeiten ist im Planungsbe-reich zu rechnen.

Eine konzentrierte Versickerung von Niederschlagswasser (z.B. über Sickermulden oder Rigolen) ist in Bereichen mit Auffüllungen (Trümmer-/Bauschutt o. Schuttbei-mengungen) gemäß der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung vom 24. Au-gust 2001 nicht zulässig. Für die Planung von Versickerungsanlagen ist zu berück-sichtigen, dass ein mit Auffüllungen belasteter Boden auszutauschen ist. Gleicher-maßen wäre bei einer dezentralen Versickerung von Niederschlägen vorzugehen.

Dies könnte z.B. bei der Anlage von Grünflächen, Anpflanzungen u.ä. der Fall sein. Im Rahmen der Bauantragsbearbeitung zu den einzelnen Vorhaben kann auf Einzel-heiten genauer eingegangen werden. Gegen die Planungsabsichten bestehen nach dem derzeitigen Kenntnisstand aus Altlastensicht keine Einwände, wenn die gegebe-nen Empfehlungen und Hinweise berücksichtigt werden.

Abwägung:

Die Hinweise betreffen die Umsetzung der Planung und werden zur Kenntnis ge-nommen und in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. Da das Gelän-de bislang weitgehend versiegelt ist und eine Entwässerung der Niederschlagswäs-ser auch ohne Versickerungsanlagen möglich war, ist auch künftig davon auszuge-hen, das eine Entwässerung auch weiterhin im jedem Fall gewährleistet ist, auch dann wenn eine Versickerung im Bereich mit Auffüllungen nicht möglich ist oder gar unterbunden werden muss. Ein Planerfordernis ergibt sich hieraus nicht.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C31, vom 20.12.2012

Hinsichtlich verkehrsverursachter Immissionen werden zum Planentwurf sowie zu den textlichen Festsetzungen keine ergänzenden Hinweise gegeben.

Abwägung:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.


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Es wir jedoch empfohlen die textliche Festsetzung Nr. 21 zu Schall absorbierenden Fassaden hinsichtlich der rechtssicheren Formulierung mit SenStadtUm II C abzu-stimmen.

Abwägung:

Die textliche Festsetzung Nr. 21 zu schallabsorbierende Fassaden entlang der Wer-bellinstraße ist in Vorbereitung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentli-cher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i. V. mit § 4 Abs. 2 BauGB mit der Senats-verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II C abgestimmt worden.

Die verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung wurde im Hinblick auf ihre Plausi-bilität geprüft. Auch hierzu sind keine weiteren Hinweise notwendig.

Abwägung:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Unabhängig von den möglichen Regelungen des Bebauungsplans sollte im Bezirk ernsthaft geprüft werden, ob und inwieweit sich durch Unterstützung der strategi-schen Ziele des Lärmaktionsplans weitere Erfolge erzielen lassen. Es sollte in Erwä-gung gezogen werden den sehr gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossenen Innenstadtbereich beispielsweise mit Hilfe der steuernden Wirkung eines Parkraum-bewirtschaftungskonzepts vor zusätzlichem Quell- und Zielverkehr zu schützen

Abwägung:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, betrifft aber keinen Regelungsinhalt des Bebauungsplans 8-22ba.

Fazit

Die Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffent-licher Belange gemäß § 4a Abs. 3 i. V. mit § 4 Abs. 2 BauGB hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung geführt. Der Planung entgegenste-hende Sachverhalte liegen nicht vor. Die Begründung zum Bebauungsplan 8-22ba und der Umweltbericht werden redaktionell ergänzt.


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III Umweltbericht Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von verbindlichen Bauleitplänen im Regelverfahren eine Umweltprüfung durchzuführen, bei der die durch den Bebau-ungsplan hervorgerufenen Wirkungen hinsichtlich möglicher Beeinträchtigungen un-tersucht und bewertet werden. Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) Die Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen hinsichtlich ihrer zulässigen Grundfläche dem in der Anlage 1 des Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetzes (UVPG) genannten Vorhaben unter Nr. 18.8 in Verbindung mit Nr. 18.7.2. Danach ist für den Bauleitplan eine Vorprüfung gemäß Anlage 2 des UVPG („Kriterien für die Vorprüfung des Einzelfalls“) erforderlich, die gemäß § 17 UVPG im Aufstellungsver-fahren des Bebauungsplans als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Bauge-setzbuchs durchgeführt wird. Nach Anlage 1 Nr. 2.1 des Gesetzes über die Prüfung von Umweltauswirkungen bei bestimmten Vorhaben, Plänen und Programmen im Land Berlin (Berliner Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung - UVPG-Bln) besteht keine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, da ein Bauleitplanverfahren durchgeführt wird.

1 Einleitung

1.1 Angaben zum Plangebiet

Das Plangebiet des Bebauungsplans 8-22ba „Ehemalige Kindl-Brauerei“ liegt im Nor-den des Bezirkes Neukölln zwischen den Zentrenstrukturen der Karl-Marx-Straße und der Hermannstraße, angrenzend an das Rollbergviertel. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst einen Teil der Flächen der ehemaligen Kindl-Brauerei in Neukölln. Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Am Sudhaus 1 – 3, Roll-bergstraße 26 (teilweise), 55, für Abschnitte der Straße Am Sudhaus sowie eine Teil-fläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151 und die an-grenzenden Teilabschnitte der Mainzer Straße, der Werbellinstraße und der Roll-bergstraße bis zur Straßenmitte. Das Gebiet liegt auf einem Plateau am Osthang der „Rollberge“, die geologisch den Übergang vom Spreetal zur flachwelligen Hochebene des Teltowhanges bilden. Das Gelände fällt im Verlauf der Rollbergstraße nach Osten hin von 54,44 m an der west-lichen Geltungsbereichsgrenze (Mainzer Straße) auf ca. 48,60 m der östlichen Gel-tungsbereichsgrenze ab. Insbesondere an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze besteht eine erhebliche Höhendifferenz zu den angrenzenden Grundstücken, die durch Stützmauern, Gebäude und Böschungen abgefangen wird. Das Plangebiet ist vor allem durch Zwischennutzungen und Brachflächen auf dem Gelände der ehemaligen Kindl-Brauerei gekennzeichnet, nachdem der Produktions-standort im Jahr 2005 aufgegeben wurde. Die Freiflächen sind weitgehend versiegelt und dienen zum Teil als Verkehrsflächen bzw. als Stellplatzflächen, zum Teil liegen sie brach. Die Flächen im Westen des Geltungsbereiches (Allgemeines Wohngebiet) werden derzeit durch einen Flohmarkt zwischengenutzt.


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1.2 Ziele und Inhalte des Bebauungsplans

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22b wurde in die Bereiche 8-22ba und 8-22bb aufgeteilt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba umfasst die Flä-chen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 8-22b mit Ausnahme der Fläche der ehemaligen Vollguthalle sowie der Flächen des so genannten „Neckarhofes“ und des so genannten „Rollberghofes“, die den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22bb bilden. Die Teilung des Geltungsbereichs erfolgte mit dem Ziel, für die geplanten Vor-haben (Wohnnutzung, Dienstleistung, Kultur, Gastronomie, Beherbergung) im Gel-tungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba eine zügige planungsrechtliche Sicherung zu erreichen. Mit dem Bebauungsplan 8-22ba sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine qualifizierte Nutzung der Flächen der ehemaligen Kindl-Brauerei geschaffen werden. Hierzu gehören die Nachnutzung des denkmalgeschützten Sudhaus-Ensembles und der Verwal-

tungsgebäude, die Neuerrichtung von Wohn- und Geschäftsgebäuden in neuen Wohn- und

Mischgebieten und die Sicherung privater Verkehrsflächen und von Geh- und Fahrrechten für die All-

gemeinheit sowie Leitungsrechten für die zuständigen Unternehmensträger. Mit dem Bebauungsplan sollen die Ergebnisse eines städtebaulichen Wettbewerbs (2007), des daraus entwickelten Masterplans „Entwicklung des ehemaligen Kindl-Areals in Berlin-Neukölln“ (2009) und die in der laufenden Abstimmung mit dem Be-zirk Neukölln erfolgte inhaltliche Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzeptes für die Nachnutzung des Areals der Kindl-Brauerei konkretisiert werden.

1.3 Festsetzungen des Bebauungsplans

Im Bebauungsplan werden als Art der Nutzung ein Allgemeines Wohngebiet WA, die Mischgebiete MI 1 und MI 2, ein Sondergebiet SO 1 mit der Zweckbestimmung „Kultur und Gastronomie“, ein Sondergebiet SO 2 mit der Zweckbestimmung „Beherbergung“, ein Gewerbegebiet GE, eine Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirtschaft“, private Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung "Verkehrsberuhigter

Bereich" und „Stadtplatz“ festgesetzt. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Teilabschnitte der Mainzer Straße, der Werbellinstraße und der Rollbergstraße werden bestandsori-entiert als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Das Plangebiet soll künftig für die Allgemeinheit zugänglich sein, daher ist eine öffent-liche Durchwegung für Fußgänger und Radfahrer vorgesehen. Es soll durch ver-kehrsberuhigte Privatstraßen erschlossen werden, die ausschließlich dem Anlieger Pkw-Verkehr vorbehalten sein sollen. Hierzu erfolgt eine Festsetzung von privaten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“. Während der Bedarf an Besucherparkplätzen in den bestehenden Anlagen der Um-gebung des Plangebiets (Parkhaus in der Rollbergstraße (ehemals Hertie) sowie Parkhaus des Kindl-Boulevards in der Mainzer Straße) gedeckt werden soll, soll die gebietsinterne Versorgung mit Parkraum vorwiegend in Tiefgaragen unterhalb der zu-lässigen Neubebauung vorgesehen werden. Um eine funktional sinnvolle Errichtung


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von Tiefgaragen und ihren Zufahrten zu ermöglichen, sind punktuell auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Flächen für Tiefgaragen und ihre Zufahrten als TGa-Flächen zeichnerisch dargestellt. Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. In den durch eine Bestandsbebauung geprägten Baugebiete GE, SO 1 „Kultur und Gastro-nomie“ und im Mischgebiet MI 2 sind für den Nachweis von Behindertenstellplätzen sowie für weitere Stellplätze (Anlieferung / Betreiber) Stellplatzflächen zeichnerisch dargestellt. Das Maß der baulichen Nutzung, Festlegungen über die Bauweise und die überbau-baren Grundstücksflächen werden im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba in den verschiedenen Baugebieten differenziert geregelt. In den durch die Bestands-bebauung geprägten Bereichen (Sudhaus und Verwaltung der Kindl-Brauerei) erfolgt z.T. bestandsorientiert eine reine bzw. erweiterte Baukörperfestsetzung in Verbin-dung mit der Festsetzung der maximal zulässigen Geschossflächen bzw. Gebäude-oberkanten oder Anzahl der Vollgeschosse, in den Baugebieten ohne Gebäudebe-stand eine Darstellung von durch Baugrenzen umschlossenen Baufenstern und die Festlegung einer zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und/oder einer zulässigen Ge-schossflächenzahl (GFZ). Zum Schutz der Bewohner vor Lärm erfolgen Festsetzungen zur Grundrissbildung sowie zur Gewährleistung von Nachtbeurteilungspegeln in Innenräumen im Allgemei-nen Wohngebiet und im Mischgebiet MI 1. Aus stadtgestalterischen Gründen und aus Gründen der Minimierung und Vermei-dung von Beeinträchtigungen des Naturhaushalts und des Landschafts-/Stadtbildes sind folgende Grünfestsetzungen vorgesehen: Festsetzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung der

vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen im Allgemeinen Wohngebiet sowie in den Sonstigen Sondergebieten SO 1 und SO 2

Extensive Begrünung von mindestens 50 % der Dachflächen in den Baugebieten GE, MI 1, MI 2 und SO 2

Gliederung der ebenerdigen Stellplätze durch Pflanzflächen und Pflanzung eines Baumes je vier Stellplätze.

Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden

Das Plangebiet umfasst insgesamt rund 26.960 m². Die Flächengrößen der jeweiligen Nutzung und die gemäß Festsetzung maximal zulässige Überschreitung der über-baubaren Flächen für Nebenanlagen etc. im Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO sind als maximal versiegelte Fläche in der folgenden Tabelle dargestellt.


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Tabelle 1: Flächenübersicht (Zahlen gerundet)

Festsetzungen Flächengröße

(m²)

zul. Über-

bauung (m²)

max. versie-

gelte Fläche

(m²)

Allgemeines Wohngebiet WA (GRZ 0,4) 6.730 2.690 4.040

Mischgebiete, davon

Mischgebiet MI 1 (GRZ 0,6) 1.550 930 1.240

Mischgebiet MI 2 2.380 1.330 2.380

Sondergebiete, davon

Sondergebiet SO 1 4.390 2.495 3.510

Sondergebiet SO 2 3.200 720 3.200

Gewerbegebiet 2.400 1.930 2.400

Private Verkehrsfläche 3.990 3.990

Fläche für besonderen Nutzungszweck

„Schank- und Speisewirtschaft“ 490 390

Öffentliche Verkehrsfläche 1.830 1.830

26.960 22.980

Im Plangebiet können rechnerisch nach Ausnutzung des zulässigen Nutzungsmaßes bis zu 22.980 m² Grundfläche versiegelt- werden; das entspricht einem Versiege-lungsgrad von 85,2 %. Die tatsächliche Versiegelung wird etwas geringer sein, da die Verkehrsflächen und die Stellplatzflächen als vollständig versiegelte Flächen in die Berechnung eingegangen sind. Im Bestand sind ca. 25.260 m² des Plangebiets versiegelt. Die maximal zulässige Versiegelung ist daher bei Durchführung der Planung geringer als im Bestand. Auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts nach Baunutzungsplan sowie nach Bebauungsplan XIV-101d ist im Plangebiet bereits eine Bebauung zulässig. Dies ist hinsichtlich der Inanspruchnahme von Grund und Boden und speziell bei der Bewer-tung des Eingriffs zu berücksichtigen. Für das Plangebiet gilt für den Bereich nördlich der Rollbergstraße der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan i.V.m. den Vorschriften der Bauordnung für Berlin von 1958 (BauO Bln 1958). Der Baunut-zungsplan weist das Plangebiet als Beschränktes Arbeitsgebiet aus. Da für diese Nutzung keine Obergrenze für die Überschreitung der Grundfläche für Stellplätze und sonstige Nebenanlagen existiert, wäre auf der Grundlage des bisher für diesen Be-reich geltenden Planungsrechts theoretisch eine Versiegelung bis zu 100 % möglich. Im Bereich südlich der Rollbergstraße (MI 1) gelten die verbindlichen Regelungen des Bebauungsplans XIV-101d, der Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,4 sowie geschlossene Bauweise festsetzt.


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1.4 In Fachgesetzen und –plänen festgelegte Ziele des Umweltschutzes und deren

Berücksichtigung im Bebauungsplan

1.4.1 Fachgesetze und -verordnungen

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)53: Hinsichtlich der Eingriffsregelung gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 Abs. 1 des BNatSchG ist zu beachten, dass auf die Veränderungen abzustellen ist, die sich gegenüber dem geltenden Planungsrecht er-geben, soweit nicht weitergehende fachgesetzliche Bestimmungen zum Arten- und Biotopschutz bestehen. Das BNatSchG ist außerdem Rechts- und Handlungsgrund-lage zur Verwirklichung der allgemeinen Ziele des Naturschutzes und der Land-schaftspflege. Da die Länder in bestimmten Bereichen ergänzende bzw. abweichen-de Regelungen treffen können, ist das Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln)54 zu berücksichtigen, soweit das Bundesrecht keine abschließende Regelung trifft. Baumschutzverordnung (BaumSchVO)55: Alle Laubbäume, die Nadelgehölzart Wald-kiefer und die Obstbaumarten Walnuss und Baumhasel mit einem Stammumfang ab 80 cm, gemessen in einer Höhe über 1,30 m über dem Erdboden, sind geschützt. Mehrstämmige Bäume sind geschützt, wenn mindestens einer der Stämme einen Mindestumfang von 50 cm aufweist. Der Verlust von Einzelbäumen soll im Rahmen der Baugenehmigungen geregelt werden. Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG)56: Gemäß § 50 Bundes-Immissions-schutzgesetz (BImSchG) sind die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, „dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete [...] soweit wie mög-lich vermieden werden“. Die Beurteilung der Schallimmissionen erfolgt auf der Grund-lage einer verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung, die nach den schall-technischen Anforderungen der 16. BImSchV, der TA Lärm „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ und der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ im Rah-men des Bebauungsplanverfahrens durchgeführt wurde. Das Bundes-Bodenschutzgesetz57 i. V. mit dem Berliner Bodenschutzgesetz58 und die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung59 schaffen die Voraussetzungen für einen Bodenschutz und die Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen. Ei-ne Teilfläche des Grundstücks Werbellinstraße 50 ist im Berliner Bodenbelastungska-

53 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG) vom 29. Juli 2009

(BGBl. I S. 2542), das durch Artikel 2 Absatz 24 des Gesetzes vom 6. Juni 2013 (BGBl. I S. 1482) geändert worden ist

54 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) in vom 29. Mai 2013 (GVBl. S. 140)

55 Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung – BaumSchVO) vom 04.01.1982 (GVBl. S 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 05.10.2007 (GVBl. S. 558)

56 Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschüt-terungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz – BImSchG) in der Fassung der Be-kanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274)

57 Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundes-Bodenschutzgesetz – BBodSchG) vom 17. 03 1998 (BGBl. S. 502), das zuletzt durch Artikel 5 Absatz 30 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212) geändert worden ist

58 Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetztes (Berliner Bodenschutzgesetz, Bln BodSchG) vom 24.06.2004 (GVB. S. 250)

59 Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung, BBodSchV vom 12. 07.1999 (BGBl. 9 S. 1554), die zuletzt durch Artikel 5 Absatz 31 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212) geändert worden ist


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taster gespeichert. Es wurde daher eine historische Recherche und eine Untersu-chung von Boden und Bodenluft durchgeführt, deren Ergebnisse im Umweltbericht berücksichtigt werden. Berliner Wassergesetz60: Bezüglich des Umgangs mit Niederschlagswasser und Grundwasser sind die §§ 36 und 37 des BWG zu beachten. Denkmalschutzgesetz Berlin61: Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungspla-nes befindet sich ein denkmalgeschütztes Ensemble des ehemaligen Brauereistand-orts. Nach § 11 DSchG Berlin bedarf jegliche Maßnahme, die diese Baudenkmale be-rührt, der vorherigen Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde im Be-zirksamt Neukölln, OT Neukölln. D.h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf die Bau-denkmale haben, bedürfen der vorherigen Abstimmung und denkmalrechtlichen Er-laubnis. Darüber hinaus muss bei Bauarbeiten mit dem Auftreten von Bodenfunden gerechnet werden. Der Erhalt und die künftige mögliche Nutzung des Denkmalensembles ist wesentlicher Bestandteil des Bebauungsplans. Die Belange des Denkmalschutzes sind auch in den weiteren Planungsphasen und bei der Realisierung zu beachten.

1.4.2 Fachpläne

Flächennutzungsplan (FNP)

Im FNP62 ist das Plangebiet als Wohnbaufläche W1 mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) über 1,5 und mit dem Lagesymbol Kultur dargestellt. Das Allgemeine Wohnge-biet WA und das Sonstige Sondergebiet SO1 „Kultur und Gastronomie“, das der Ver-besserung des kulturellen Angebots dient, entsprechen den Darstellungen des FNP. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans lassen sich aus den Darstellungen des FNP entwickeln, da die einzelnen Bauflächen kleiner als 3 ha sind und von der zeichnerischen Darstellung des FNP abweichen dürfen. Als Voraussetzungen dafür müssen allerdings Funktion und Wertigkeit der Baufläche und die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt blei-ben. Diese Anforderungen wurden bei der Planung berücksichtigt. Landschaftsprogramm (LaPro)

Im Teilplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ des LaPro63 ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba noch als Industrie- und Gewerbefläche dargestellt. Bei Än-derung der Nutzung, wie sie durch den Bebauungsplan 8-22ba mit der Festsetzung eines Wohngebiets, Sonder- und Mischgebieten vorgesehen ist, gelten folgende Ent-wicklungsziele und Maßnahmen, die für „Siedlungsgebiete mit Schwerpunkt Entsie-gelung“ formuliert wurden: Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung) Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes

60 Berliner Wassergesetz (BWG) Vom 23. Februar 1960. In der Fassung vom 17. Juni 2005 (GVBl. S. 133),

Neufassung: GVBl. S. 357, ber. GVBl. 2006 S. 248, ber. GVBl. 2007 S. 48, zuletzt geändert durch Gesetz vom 6. Juni 2008 (GVBl. S. 139)

61 Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln) vom 24. April 1995 (GVBL. S. 274), zuletzt geändert durch Art. II d. Ges. v. 14.12.2005 (GVBL. S. 754)

62 Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 07. März 2013 (ABl. S. 432)

63 Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl. S. 2343).


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Dezentrale Regenwasserversickerung Förderung emissionsarmer Heizungssysteme Diesen Anforderungen wird durch die Festsetzungen weit möglichst Rechnung getra-gen. Das von befestigten Flächen abfließende Niederschlagswasser soll jedoch im Geltungsbereich nicht versickert werden, um Schadstoffeinträge in das Grundwasser zu vermeiden. Für Gewerbegebiete gelten gemäß Programmplan „Naturhaushalt / Umweltschutz“ folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen: Sanierung von Altanlagen Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen Förderung flächensparender Bauweise Bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologie Boden- und Grundwasserschutz Dach- und Wandbegrünung Bezüglich der Altlastenverdachtsflächen und der zu erwartenden Lärmbelastung wird entsprechend der Ergebnisse der Fachgutachten reagiert. Die Verwendung emissi-onsarmer Brennstoffe wird für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans textlich festgesetzt. Eine Dachbegrünung ist u. a. auf einer Teilfläche des Gewerbe-gebiets vorgesehen. Im Teilplan „Biotop- und Artenschutz“ ist der Geltungsbereich als Innenstadtbereich klassifiziert, für den folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen angestrebt werden: Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßen-

räumen, Höfen und Grünanlagen Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna (Hof-, Dach- und

Wandbegrünung) Kompensation von baulichen Verdichtungen Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der Grüngestaltung Auf diese Anforderungen wird mit entsprechenden Grünfestsetzungen reagiert. Im Teilplan „Landschaftsbild“ ist der Geltungsbereich als Innenstadtbereich darge-stellt, für den die folgenden Entwicklungsziele und Maßnahmen formuliert wurden: Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume; Wiederherstellung von Alleen,

Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumpflanzungen; Begrünung von

Höfen, Wänden und Dächern Betonung landschaftsbildprägender Elemente (Hangkante, historische Elemente,

gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung Durch die Planung werden die Voraussetzungen zum Erhalt prägender Bausubstanz geschaffen. Der geologisch bedingte Höhenunterschied am Übergang zur Hochebe-ne des Teltow soll durch eine öffentliche Durchwegung über eine Treppenanlage zur Isarstraße / Neckarstraße sichtbar gemacht werden. Durch die verbindliche Regelung eines Stadtplatzes mit verkehrsberuhigten Zuwegungen werden die Voraussetzungen für eine einen „grünen“ Stadtplatz gemäß Masterplan und städtebaulichem Entwurf geschaffen.


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In der Karte „Erholung und Freiraumnutzung“ ist der Geltungsbereich als „Sonstige Flächen außerhalb von Wohnquartieren“ dargestellt. Als Entwicklungsziele und Maß-nahmen werden genannt: Erschließung von Freiflächen und Erholungspotenzialen Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung Entwicklung von Wegeverbindungen Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung Dach- und Fassadenbegrünung an öffentlichen Gebäuden Aufgrund der zulässigen Nutzungen ist das Plangebiet künftig als bebauter Bereich einzustufen. Die an das Plangebiet angrenzenden Bereiche gelten hinsichtlich der Versorgung mit öffentlichen Freiflächen als nicht versorgt bzw. unterversorgt. Die Ausstattung mit privaten und halböffentlichen Freiräumen ist minimal bis durchschnitt-lich. Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozial-räumlicher und demografischer Daten sind daher im Plangebiet hoch bis sehr hoch einzustufen. Gemäß Programmplan werden hier umfangreiche Sofortmaßnahmen für öffentliche, halböffentliche und private Freiräume angestrebt. Als Maßnahmen wer-den genannt: Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Frei-

räume und Infrastrukturflächen Erschließung vorhandener Freiflächen Blockkonzepte, Hofbegrünung, Dach- und Fassadenbegrünungen Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum Diesen angestrebten Maßnahmen wird durch die Festsetzungen zur Anlage eines Stadtplatzes mit verkehrsberuhigten Zuwegungen sowie Grünfestsetzungen weit möglichst entsprochen. Die Nutzbarkeit der Freiflächen unter Berücksichtigung sozial-räumlicher und demografischer Daten hängt jedoch von zahlreichen weiteren Fakto-ren ab, die nicht Gegenstand des Bebauungsplans sind. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) und Landesentwick-

lungsprogramm (LEPro 2007)

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba liegt nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B)64 im Gestaltungsraum Siedlung. Gemäß § 5 Abs. 1 LEPro 2007 i.V.m. Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 soll die Sied-lungsentwicklung auf diesen Raum gelenkt werden. Die beabsichtigten Nutzungen sind hier grundsätzlich zulässig. Die Planung berücksichtigt auch den Vorrang der In-nenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 LEPro 2007 und 4.1 LEP B-B. Aus den Aussagen des Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007)65 leiten sich für das Plangebiet die Priorität der Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen, der Vorrang der Innenentwicklung sowie die Sicherung und Entwicklung siedlungsbezo-gener Freiräume für die Erholung ab.

64 Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009, GVBl. S.

182. 65 Gesetz zu dem Staatsvertrags der Länder Berlin und Brandenburg über das Landesentwicklungsprogramm

2007 (LEPro 2007) und die Änderung des Landesplanungsvertrages vom 15. Dezember 2007.


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1.5 Stadtentwicklungsplanung (StEP)

StEP Klima66 Im Maßnahmenplan Bioklima ist der Geltungsbereich unter den prioritären Hand-lungsräumen als Wohngebiet mit aktuell prioritärem Handlungsbedarf bzw. als Sied-lungsraum mit überwiegender Arbeitsplatznutzung und aktuell prioritärem Hand-lungsbedarf dargestellt. Auch im Maßnahmenplan Grün- und Freiflächen und in der Karte Stadtbäume im Siedlungsraum ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba als prioritärer Handlungsraum dargestellt. StEP Ver- und Entsorgung67 Das Plangebiet ist gemäß Darstellung in der Karte Wasserversorgung an das Trink-wassernetz und gemäß Karte Abwasser und Karte Regenwasser an die Mischwas-serkanalisation angeschlossen. Gemäß Darstellung der Karte Fernwärmeversorgung liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba im Versorgungsgebiet der Fernheizwerk Neukölln AG. Die Karte Gasversorgung stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba als mit Niederdruck-Gas versorgtes Gebiet dar. StEP Verkehr68 Gemäß Darstellung des StEP Verkehr ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba in das Nebenstraßennetz (Tempo-30-Zonen) eingebettet. Die Werbellinstraße ist im Bestand als Ergänzungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung) dargestellt. Die nächstgelegenen Hauptverkehrsstraßen sind die Karl-Marx-Straße und die Her-mannstraße. Der Planbereich liegt im Gebiet intensiver Parkraumnachfrage (poten-tielle Erweiterungsgebiete für Parkraumbewirtschaftung). Für die direkte Umgebung des Plangebietes sind im Stadtentwicklungsplan Verkehr keine Maßnahmen vorge-sehen.

1.6 Lärmminderungsplanung für Berlin

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb des Konzeptgebiets Neu-kölln/Rixdorf der Lärmminderungsplanung für Berlin69. Aufgrund der hohen Lärmbe-lastung in der Werbellinstraße wird dort u. a. die Einführung einer Tempo 30-Regelung empfohlen (vgl. Kap. I 2.2.9 der Begründung). Die im Konzept Werbel-linstraße des Lärmminderungsplans vorgeschlagene Reduzierung der Fahrbahnbreite auf 6 m wurde durch die Markierung von Parkstreifen sowie von beidseitigen Ange-botsstreifen für den Fahrradverkehr mittlerweile realisiert. Mit der verbindlichen Rege-lung der Herstellung einer schallabsorbierenden Fassade an der Werbellinstraße wird der potenziellen Verschlechterung der Situation aufgrund von Reflexionen entgegen-gewirkt.

1.7 Sanierungsgebiet

Mit Ausnahme des Bereichs südlich der Rollbergstraße umfasst das förmlich festge-legte Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee70 den Geltungsbereich des

66 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Stadtentwicklungsplan Klima, Berlin 2011 67 Vgl. Kap. 2.5.4 der Begründung, Kartenanzeigen FIS-Broker 68 Stadtentwicklungsplan Verkehr – 2025, beschlossen vom Senat von Berlin am 29. März 2011 69 Lärmminderungsplanung für Berlin, Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz,

Berlin, Mai 2008. 70 12. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten nach § 136 BauGB, beschlossen am

15.03.2011, veröffentlicht im GVBl. Berlin Nr. 9, S. 90 ff vom 31.03.2011


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Bebauungsplans 8-22ba. Mit der Festlegung als Sanierungsgebiet soll die Struktur von Handel und Dienstleistungen gestärkt, die Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes verbessert und die urbane Vielfalt genutzt werden. Bezogen auf das ehema-lige Kindl-Gelände sind die Qualifizierung des öffentlichen Raums, die Einbeziehung des Quartiers und seiner identitätsstiftenden Gebäudestruktur in das Stadteilzentrum, sowie die Diversifizierung der vorhandenen Nutzungsmischung des Stadteilzentrums, namentlich auch der Angebote im Bereich Kultur, Dienstleistung und Wohnen we-sentliche Entwicklungsleitsätze, die durch den Bebauungsplan konkretisiert werden, insbesondere durch die planungsrechtliche Sicherung der Durchwegung für die Öffentlichkeit als Nord-

Süd-Verbindung über das ehemalige Kindl-Gelände als Verbindung der Morus- und Isarstraße,

die planungsrechtliche Vorbereitung einer Treppenanlage mit angrenzenden Ru-heflächen und Plätzen durch verkehrsberuhigte Bereiche in Verbindung mit dem Stadtplatz und

die planungsrechtliche Vorbereitung einer kulturellen Nutzung im Sudhaus.

2 Bestandsaufnahme und Bewertung des derzeitigen Umweltzustands

2.1 Schutzgut Mensch

2.1.1 Wohnen/ Wohnumfeld/ Erholung

Im Bebauungsplangebiet selbst ist keine Wohnbebauung vorhanden; die Umgebung des Plangebiets ist jedoch im Wesentlichen durch Wohnbebauung geprägt. Im Süd-westen grenzen an das Plangebiet ein REWE-Verbrauchermarkt mit Kundenparkplatz und ein im Bau befindliches Dialysezentrum an, im Osten die ehemalige Vollguthalle der Kindl-Brauerei. Im Plangebiet sind keine erholungsrelevanten Flächen vorhanden. Die nächsten großräumigen öffentlichen Grün- und Parkanlagen sind: Hasenheide, ab ca. 600 m nordwestlich Tempelhofer Feld, ab ca. 800 m westlich Lessinghöhe mit multifunktionalem Bolzplatz, ca. 400 m südöstlich, Friedhöfe (St. Michael-Kirchhof, Luisenstadt II Kirchhof, St. Thomas-Kirchhof), ab

ca. 550 m südlich

2.1.2 Vorbelastung durch Lärm

Bestehende bzw. aufgrund konkreter Planung als bestehend vorausgesetzte Lärmbe-lastungen, die in das Plangebiet hineinwirken, sind durch den Rewe-Verbraucher-markt und die im Bau befindliche Dialyseklinik vorhanden. Weitere Belastungen ge-hen von den angrenzenden Erschließungsstraßen (Mainzer Straße, Werbellinstraße und Rollbergstraße) aus. Die Werbellinstraße weist gemäß Lärmminderungsplanung für Berlin eine hohe Lärmbelastung auf.

2.1.3 Luftschadstoffbelastung

Im Plangebiet ist von einer Luftbelastung auszugehen, die der Belastung in dicht be-bauten Wohngebieten im Innenstadtbereich bei mittlerem Verkehrsraufkommen ent-spricht. Hauptverursacher der Schadstoffbelastung ist der Verkehr. Allgemein konn-ten die Emissionen in Berlin seit 1989 stark reduziert werden, was vor allem auf den Rückgang der Gesamtzahl der genehmigungsbedürftigen Industrieanlagen in Berlin und auf energetische Sanierung der Altbaubestände, d. h. Versorgung mit leitungs-


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gebundenen Energieträgern zu Lasten der früher bestimmenden Braunkohle zurück-zuführen ist.

2.1.4 Altlasten

Die altlastenbedingten, im Plangebiet gemessenen Gehalte an Schadstoffen (vgl. Kap. 2.2.4. Schutzgut Boden) stellen keine Gefährdung der menschlichen Gesundheit dar. Die ermittelten Gehalte an Benzo(a)pyren überschreiten die Prüfwerte für emp-findliche Nutzungen wie Kinderspielplätze (Wirkungspfad Boden – Mensch) nicht.

2.2 Schutzgut Pflanzen, Tiere und die biologische Vielfalt

2.2.1 Naturschutzrechtlich geschützte Gebiete und Objekte

FFH- oder Vogelschutzgebiete oder sonstige nach Naturschutzrecht geschützte Ge-biete sind von der Planung nicht betroffen. Geschützte Biotope gemäß § 30 BNatSchG sind im Plangebiet nicht vorhanden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist Baumbestand vorhanden, der als ge-schützter Landschaftsbestandteil nach den Bestimmungen der Berliner Baumschutz-verordnung71 geschützt ist.

2.2.2 Biotopbestand/ Vegetation

Das Plangebiet kann großräumig dem Biotoptyp der Industrie-, Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen mit hohem Versiegelungsanteil zugeordnet werden: 12310 Industrie-, Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen (in Betrieb) (OGG) und 12320 Industrie- und Gewerbebrache (OGB) mit besonderen Bauwerken (OKB). Um weitgehend versiegelte Flächen handelt es sich auch bei den im Geltungsbereich liegenden Biotoptypen der 12610 Straßen (OVS), 12640 Parkplätze (OVP) und 12740 Lagerflächen (OAL). Aufgrund der vorhandenen Bebauung und des hohen Versiegelungsgrades hat das Plangebiet nur geringe Bedeutung als Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Vegetati-onsflächen befinden sich an der nördlichen und nordwestlichen Grundstücksgrenze, weiterhin auf dem ehemaligen Parkplatz an der Werbellinstraße und nördlich daran anschließend auf einer unversiegelten Brachfläche. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Baumbestand zu. Entlang der nördlichen Grenze des Allgemeinen Wohngebiets und des Sondergebiets SO 1 befindet sich eine Reihe mit ca. 40 Säulenpappeln (Populus nigra ssp. ´Italica´) unterschiedlichen Alters. Einige erreichen eine Höhe von über 20 m und fallen auf-grund ihrer Stammumfänge unter die Bestimmungen der Baumschutzverordnung. Unter dem östlichen Teil der Baumreihe ist als Unterwuchs Heckengestrüpp (BHS) vorhanden.

71 Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung – BaumSchVO) vom

04.01.1982 (GVBl. S 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 05.10.2007 (GVBl. S. 558)


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An der westlichen Grenze des Allgemeinen Wohngebiets befindet sich eine Reihe aus 12 Säulenpappeln. Diese Baumreihe ist jünger als die nördliche, wobei einzelne Bäume eine maximale Höhe von ca. 18 m erreichen. Die Stämme dieser Bäume wa-ren zum Zeitpunkt der Erfassung (März 2012) nicht zugänglich, da der Standort west-lich von einer Mauer an der Mainzer Straße abgeschirmt wird und östlich durch die Einrichtungen des Flohmarktes. Die Stammumfänge betragen schätzungsweise we-niger als 80 cm. Weitere fünf Säulenpappeln befinden sich im Mischgebiet MI 1 westlich des Grund-stücks Rollbergstraße 39 auf einem ruderalem Saum. Die Bäume weisen Stammum-fänge von ca. 150 cm und Kronenhöhen von über 20 m auf und sind somit gemäß Baumschutzverordnung geschützt. Das Mischgebiet MI 1 wurde früher als Parkplatz genutzt, der mit Steinpflaster befes-tigt und durch Baumreihen gegliedert wurde. Bei den gepflanzten Bäumen handelt es sich um 13 Platanen (Platanus acerifolia) mit Stammumfängen zwischen 45 und 95 cm (gemessen bei Begehung des Plangebiets im März 2012). Drei dieser Bäume fal-len aufgrund ihres Stammumfangs von >80 cm unter die Bestimmungen der Baum-schutzverordnung. In dem im Plangebiet liegenden Straßenabschnitt der Rollbergstraße befinden sich acht Straßenbäume (Linden). In Verlängerung dieser Straßenbäume befinden sich in dem unterbrochenen Abschnitt der Rollbergstraße im Bereich des künftigen Stadt-platzes zwei weitere Linden mit Stammumfängen von ca. 130 cm. Zwei weitere Stra-ßenbäume befinden sich in dem im Plangebiet liegenden Abschnitt der Werbel-linstraße. Der Parkplatz an der Werbellinstraße, der teilweise noch als solcher genutzt wird, a-ber zum Teil aufgebrochen wurde, wird abschnittsweise durch einreihige Hainbuchen-Formhecken (Carpinus betulus) gegliedert. Nach Aufbruch eines Teils der Pflasterde-cke finden sich auf den entsiegelten Flächen sehr kleinflächig vegetationsarme Stel-len (RRX) und daran angrenzend Ruderalvegetation des Biotoptyps „zwei- und mehr-jährige ruderale Stauden- und Distelgesellschaften“ (RSB). Als kennzeichnende Pflanzenarten konnten bei der Begehung Ende März 20112 anhand junger Triebe und vorjähriger Samenstände z.B. erfasst werden: Gewöhnliche Nachtkerze (Oe-nothera biennis), Gemeiner Beifuß (Artemisiia vulgaris), Klee (Trifolium spec.), Bas-tard-Lucerne (Medicago x varia), Rainfarn (Tanacetum vulgare). An Hochborden und in Fugen ist stellenweise Weißer Mauerpfeffer (Sedum album) vorhanden. Eine ca. 600 m² große Brachfläche befindet sich im Bereich des Stadtplatzes in der Ausprägung einer ruderalen Wiese (GMR). Kennzeichnende Pflanzen sind u. a. Ge-meiner Beifuß (Artemisia vulgaris), Gewöhnlicher Löwenzahn (Taraxacum officinale), Klee (Trifolium spec.), Große Brennnessel (Urtica dioica), Spitz-Wegerich (Plantago lanceolata) und Rainfarn (Tanacetum vulgare) neben einem hohen Anteil an Wiesen-gräsern. Rabatten mit Zierpflanzungen (PH) sowie Kletterpflanzen sind zwischen den Be-standsgebäuden des Gewerbegebiets vorhanden.


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Die Vegetationsflächen können folgenden Biotoptypen zugeordnet werden: Biotop-

code

Kürzel Bezeichnung Flächen-

größe (m²)

03190 RRX Sonstige vegetationsfreie und –arme Flächen 100

03240 RSB Zwei- und mehrj. ruderale Stauden- und Distelgesellschaften 200

05113 GMR Ruderale Wiesen 600

07135 BHS Sonstige Hecken 120

07142 BRR Baumreihen 480

07150 BE Solitärbäume

10270 PHx Gärtnerisch gestaltete Freiflächen (außer Rasen und Baumbe-

standsflächen), ohne Hecken

150

10273 PHH Gärtnerisch gestaltete Freiflächen, Formhecke 50


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Biotoptypenkarte


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2.2.3 Tiere

Aufgrund der Lage der kleinen isolierten Grünflächen hat das Plangebiet nur geringe Bedeutung als Lebensraum für Tiere. Als Nist- und Brutstätten für Vogelarten kom-men lediglich die älteren Bäume für allgemein im Stadtgebiet verbreitete Vogelarten mit wechselnden Brutplätzen in Betracht. Für eine weitere Betroffenheit besonders oder streng geschützter Arten gibt es keine Anhaltspunkte. Ein Eintreten von Verbots-tatbeständen des besonderen Artenschutzrechts gemäß § 44 BNatSchG kann bei der Realisierung des Bebauungsplans vermieden werden, wenn Baufeldberäumungen, insbesondere die Rodung von Bäumen, außerhalb der Nist- und Brutzeit der im Stadtgebiet vorkommenden Vogelarten durchgeführt werden.

2.2.4 Schutzgut Boden

Geologisch ist der Standort durch Geschiebemergel der Teltowhochfläche bzw. Mo-ränen aus geschiebehaltigem Sand geprägt. Nach über 130-jähriger intensiver Nut-zung durch die ehemalige Brauerei sind im Plangebiet jedoch keine natürlichen Bo-dengesellschaften mehr vorhanden. Im Rahmen der Altlastenuntersuchung wurden unter der nahezu vollständigen Oberflächenbefestigung anthropogen aufgefüllte San-de mit kiesigen Anteilen bis zur jeweiligen Endteufe der Untersuchungen bei 5 m un-ter GOK angetroffen. Lediglich in einer Bohrung wurden im Liegenden der Auffüllung ab 2,2 m unter GOK Feinsande mit mittelsandigen Anteilen bis zur Endteufe von 4 m unter GOK erbohrt. Die Auffüllungen enthalten unterschiedliche Anteile an Ziegel-, Betonresten und Steinen.

2.2.5 Altlasten

Das Grundstück Werbellinstraße 50 ist im Bodenbelastungskataster Berlin verzeich-net (s.u.), weshalb nach vorherigen Recherchen Untersuchungen von Boden und Bo-denluft72 durchgeführt wurden. Eine altlastenrelevante Nutzung lag bei der LKW-Waschanlage, einem Vorratstank der alten Betriebstankstelle, dem Leichtflüssigkeits-abscheider des Heizöltanks und bei einem ehemaligen Ruthspeicher (Heizhaus) so-wie im Bereich der Ölkammer und des Schweröltanks vor. Es wurden keine Leichtflüchtigen halogenierten Kohlenwasserstoffe (LHKW) und kei-ne aromatischen Kohlenwasserstoffe (Benzol, Toluol, Ethylbenzol und Xylole - BTEX) nachgewiesen. In einer Bauschuttprobe wurde ein Gehalt an Polycyclischen aromati-schen Kohlenwasserstoffen (PAK) von knapp 35 mg/kg TS gemessen, weshalb der Boden in diesem Bereich der LAGA-Entsorgungsklasse Z2 zuzuordnen ist. Hier war auch der Gehalt an Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) leicht erhöht. Die im Be-reich der Waschanlage entnommenen Proben wurden auf anionische Tenside unter-sucht. Im Ergebnis zeigten sich max. knapp 3,0 mg/kg TS erhöhte Gehalte an Tensi-den im Feststoff. Aus diesen Ergebnissen wurde gutachterlich abgeleitet, dass sich aufgrund der ge-messenen Gehalte an Schadstoffen keine Gefährdung des Schutzgutes Boden und der über die Wirkungspfade verbundenen Schutzgüter menschliche Gesundheit und Grundwasser ergibt. Bei baubedingten Eingriffen im Bereich der Betriebstankstelle ist jedoch laut Auszug aus dem Bodenbelastungskataster die Bodenschutzbehörde ein-zuschalten.

72 GuD Geotechnik GmbH (im Auftrag der HEAG Dr. Henke Projektgesellschaft mbH): Bericht Untersuchung



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Im Gutachten wurde darauf hingewiesen, dass die Zuordnung zu Werten der LAGA nur auf Grundlage der Analytikergebnisse der untersuchten Parameter MKW und PAK erfolgte und eine abfalltechnische Bewertung nach LAGA im Hinblick auf die Entsorgung von Böden im Rahmen der Bodenarbeiten erfolgen muss. Im Zuge der Nivellierung des Geländes kam es möglicherweise zu Verfüllungen mit unbekanntem Material. In den nivellierten bzw. verfüllten Bereichen können Verunrei-nigungen (Bauschutt, Trümmerschutt) vorliegen. Für den Planungsbereich liegen zwei Einträge im Bodenbelastungskataster (BKK) vor. Der Eintrag Nr. 14730 kennzeichnet den Bereich einer inzwischen zurückgebauten Betriebstankstelle der Kindl-Brauerei. Bei den gutachterlich begleiteten Rückbauar-beiten wurden keine relevanten Verunreinigungen des Bodens aufgefunden. Daher ist im ehemaligen Tankstellenbereich nicht von einer Kontamination auszugehen.73 Der Eintrag Nr. 15484 kennzeichnet den Bereich der ehemaligen LKW-Waschanlage mit Waschplatz und alter Betriebstankstelle. Bei Boden- und Bodenluftuntersuchun-gen des Eigentümers wurden leichte LCKW Gehalte in der Bodenluft gemessen.74 Im Falle von Wasserhaltungsmaßnahmen ist das Umfeld des Baugebietes hinsicht-lich erkundeter bzw. zu besorgender Grundwasserkontaminationen zu betrachten. Sollten bei Eingriffen in den Boden (z.B. Aushub für Fundamente, Medienleitungen, Pflanzgruben u.ä.) farblich oder geruchlich auffälliger Boden aufgefunden werden, ist das Umwelt- und Naturschutzamt unverzüglich zu benachrichtigen. Es wird seitens der zuständigen Fachbehörden darauf hingewiesen, dass das Vor-handensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden kann. Sollte sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbre-chen. Der für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizeipräsident von Ber-lin ist unter der Notrufnummer 110 umgehend zu verständigen.

2.2.6 Schutzgut Wasser

Schutzgebiete

Das Plangebiet liegt nicht in einem Überschwemmungs- oder Trinkwasserschutzge-biet. Oberflächengewässer

Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Grundwasser Der Flurabstand zum Grundwasser wird im Umweltatlas Berlin mit 20-40 m angege-ben. Aufgrund des großen Flurabstandes und der Überdeckung des Grundwasserlei-ters mit Geschiebemergel ist das Grundwasser gegenüber flächenhaft eindringenden Schadstoffen gut geschützt.

73 ebenda 74 Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutzamts des Bezirkes Neukölln vom 07.12.2012


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Vorbelastungen / Altlasten

Die Grundwasserneubildung ist wegen des hohen Versiegelungsgrades stark einge-schränkt. Entsprechend hoch ist der Anteil des abzuleitenden Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation. Nach den Ergebnissen der durchgeführten Erkundungen besteht aufgrund des gerin-gen Schadstoffgehalts und des großen Flurabstandes des Grundwasserleiters keine Gefährdung des Grundwassers durch Altlasten.

2.2.7 Schutzgut Klima/ Luft

Das Plangebiet liegt in einem klimatischen Belastungsbereich mit hoher stadtklimati-scher Veränderung gegenüber Freilandverhältnissen. In der Karte „Planungshinweise Stadtklima 2005“ ist das Plangebiet als klimatisch ungünstiger Siedlungsraum mit un-günstiger bioklimatischer Situation klassifiziert. Der Siedlungsraum ist durch Ver-kehrsemissionen potenziell belastet. Im näheren Umfeld des Plangebiets liegen keine größeren Grünflächen, die für einen Kalt- und Frischluftaustausch sorgen könnten.

2.2.8 Schutzgut Landschaftsbild/ Ortsbild

Das Plangebiet ist durch Zwischennutzungen und Brachflächen auf dem Gelände der ehemaligen Kindl-Brauerei gekennzeichnet. Der bauliche Bestand ist vor allem durch ein in den Jahren 1926 - 1930 in Klinkerbauweise errichtetes Ensemble aus Sudhaus, Turm, Heizungs- und Maschinenhaus und ein Verwaltungsgebäude der Brauerei ge-prägt. Das an der Rollbergstraße gelegene Gebäude ist mit einer Wandverkleidung aus Metall versehen worden. Die Freiflächen sind weitgehend versiegelt und dienen zum Teil als Verkehrsflächen bzw. als Stellplatzflächen, zum Teil liegen sie brach. Die Pkw-Parkplätze der Kindl-Brauerei an der Werbellinstraße werden zum Teil weiterhin als solche genutzt. Die Flächen im Westen des Geltungsbereiches sind durch Einrich-tungen eines Flohmarkts geprägt, der in den Öffnungszeiten nahezu die Fläche des Allgemeinen Wohngebiets einnimmt. Die Umgebung des Geltungsbereiches ist städtebaulich heterogen: Westlich grenzt die neungeschossige Bebauung des Kindl-Boulevards, im Norden fünfgeschossige gründerzeitliche Wohnbebauung sowie die Hermann-Boddin-Grundschule und im Os-ten das ehemalige Vollgutlager der Kindl-Brauerei an. Südlich des Areals prägen die in den 1970er Jahren errichtete großformatige Wohnbebauung des Rollbergviertels und eine dreigeschossige Seniorenfreizeitstätte das Ortsbild.

2.2.9 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter

Im Plangebiet befindet sich das Ensemble aus Sudhaus, Turm, Heizungs- und Ma-schinenhaus der ehemaligen Brauerei, das in der Berliner Denkmalliste (Nummer 09090539) verzeichnet ist und als schützenswertes Kulturgut erhalten werden soll. Südlich der Verwaltungsgebäude sind – im Verlauf der ehemaligen Rollbergstraße – an der Geltungsbereichsgrenze zum Bebauungsplan 8-22a zwei ur- und frühge-schichtliche Fundstellen (mit den Ortsaktennummern 310 und 311) nachgewiesen, die nach § 2 Abs. 5 und § 3 DSchG Bln als Bodendenkmale geschützt sind. Im Plan-gebiet ist darüber hinaus das Auftreten von weiteren Bodenfunden zu erwarten. Bei der Realisierung der durch den Bebauungsplan vorbereiteten Vorhaben ist daher der Beginn der Baumaßnahmen dem Landesdenkmalamt im Vorlauf anzuzeigen, um e-ventuell über erforderliche Prospektionen zu entscheiden.


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3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

3.1 Auswirkungen auf den Menschen

3.1.1 Auswirkungen durch Lärm

In einem kombinierten verkehrlichen und lärmtechnischen Gutachten75 wurde unter-sucht, unter welchen Umständen die im Geltungsbereich des Bebauungsplans gele-genen Baugebiete lärmtechnisch verträglich und genehmigungsfähig sind. Zunächst wurden die durch die veränderte Gebietsnutzung zu erwartenden Auswirkungen des Gewerbe- und Anlagenlärms sowie sonstiger relevanter Einflussfaktoren auf die zu-künftigen Nutzungen innerhalb des Geltungsbereichs und auf die bestehenden be-nachbarten Nutzungen außerhalb des Geltungsbereichs ermittelt und beurteilt. Dabei wurden die lärmtechnischen Auswirkungen des Straßenverkehrs auf das B-Plangebiet nach 16. BImSchV und der DIN 18005 und der anlagenbezogene Lärm nach der TA Lärm beurteilt. Die Anwendung der TA Lärm erfolgte im Vorgriff auf ein Anlagen- oder Genehmi-gungsverfahren, um möglichen Konflikten vorzubeugen. Bei der Beurteilung des an-lagenbezogenen Lärms gilt es insbesondere die maximal möglichen Schallemissio-nen zu ermitteln, die von den einzelnen Nutzungen ausgehen können, so dass die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm an den umliegenden schützenswer-ten Nutzungen innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs sichergestellt ist. An-lagenbezogene Lärmquellen außerhalb des Geltungsbereichs werden dabei als Vor-belastung berücksichtigt (Parkplätze und Lieferverkehr des REWE-Verbrauchermark-tes und des Dialysezentrums). 16. BImSchV: Es wurde u.a. festgestellt, dass an allen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV eingehalten werden. Es besteht somit kein Erfordernis für Maß-nahmen zum Lärmschutz für die bestehenden und zulässigen Nutzungen DIN 18005: Im Ergebnis der Beurteilung nach DIN 18005 für Verkehr zeigt sich, dass die Beurtei-lungspegel an der westlichen und südlichen Fassade der straßenbegleitenden Be-bauung an der Mainzer Straße im Allgemeinen Wohngebiet sowie an der West- und Südfassade der zulässigen Bebauung im Mischgebiet MI 1 oberhalb der Orientie-rungswerte nach DIN 18005 liegen. Hier erfolgen im Bebauungsplan verbindliche Re-gelungen zur Grundrissgestaltung bzw. zur Gewährleistung von Innenraumbeurtei-lungspegeln während der Nachtzeit (Textliche Festsetzungen Nr. 18, 19 und 20). TA Lärm: An der westlichen Fassade der zulässigen Bebauung des Allgemeinen Wohngebiets WA wurden Überschreitungen der Orientierungswerte der TA Lärm ermittelt, und zwar gegenüber der Zufahrt zur Tiefgarage Kindl-Boulevard um bis 5,5 dB(A) nachts, an der Westfassade bis 4,0 dB(A) nachts. Aufgrund von Überschreitungen der Immissionsrichtwerte an der westlichen Fas-

sade des Gebäudes im Gebiet WA 1 (infolge der Tiefgaragenzufahrt des Park-hauses Kindl-Boulevard) schlägt das Lärmgutachten folgende Maßnahmen zur Genehmigungsfähigkeit nach TA Lärm vor:

75 Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbH (im Auftrag der HEAG Dr. Henke Projektgesellschaft mbH):

Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung Bebauungsplan 8-22ba “Kindl-Areal“, 28.10.2012


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Der letztgenannte Punkt wird in Anlehnung an Kapitel 3.2.2 TA Lärm „Ergänzende Prüfung im Sonderfall“ vorgeschlagen. Es wird hierbei berücksichtigt, dass sich der Verkehrslärm der Tiefgaragenzufahrt des Parkhauses Kindl-Boulevard von seiner Art nicht von dem vorherrschenden Lärm durch den vorhanden Straßenverkehr auf der Mainzer Straße unterscheidet und somit nach subjektiven Empfinden nicht eindeutig der Anlage zuzuordnen ist. 76 Unter Zugrundelegung dieses Sachverhalts ist der po-tenzielle Lärmkonflikt bzgl. des östlich angrenzenden Allgemeinen Wohngebiets durch die verbindlichen Regelungen der Textlichen Festsetzungen Nr. 18 und 19 be-wältigt. Im Erdgeschoss der Westfassade der zulässigen Bebauung des geplanten Mischge-biets MI 1 wurde im Rahmen der Spitzenpegelbetrachtung auf Grundlage der TA Lärm bzgl. von Be- und Entladevorgängen für gewerbliche Nutzungen eine geringfü-gige Überschreitung des Richtwerts um 1,9 dB(A) ermittelt. Da dieser Spitzenpegel-wert jedoch ausschließlich auf das zulässige 1. Vollgeschoss beschränkt prognosti-ziert wird, in dem mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Wohnnutzung entstehen wird, sowie unter Berücksichtigung der hier festgesetzten Grundrissbindung aufgrund des bestehenden Verkehrslärms (Textlichen Festsetzung Nr. 20) besteht kein weiteres Handlungserfordernis hinsichtlich der Ausweitung von erforderlichen Maßnahmen. Unter Zugrundelegung der Immissionsschutzfestsetzungen sowie der im schalltech-nischen Gutachten formulierten weiteren Forderungen zu verbindlichen Regelungen im städtebaulichen Vertrag wird als Fazit der Untersuchung ausgeführt, dass die zu-lässigen Nutzungen des Bebauungsplans 8-22ba "Kindl-Areal" lärmtechnisch verträg-lich sind:

3.1.2 Auswirkungen durch Luftschadstoffe

Im Gewerbegebiet sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören, von denen in der Regel keine wesentlichen Schadstoffbelastungen ausgehen. Die Belastungen durch verkehrsbedingte Schadstoffe werden aufgrund der einzuhal-tenden Richtwerte für Lärmimmissionen auf ein Maß begrenzt, das nach heutigem Kenntnisstand nicht zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen infolge der zulässigen Nutzungen führt.

3.1.3 Auswirkungen durch Bodenbelastungen

Die auf den Altlastenverdachtsflächen gemessenen geringen Schadstoffkonzentratio-nen führen nicht zu einer Gesundheitsgefährdung über den Wirkungspfad Boden – Mensch.

76 ebenda, S. 53f.


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3.1.4 Auswirkungen durch die strukturelle Einpassung der zulässigen Nutzungen

Durch das Allgemeine Wohngebiet und die Mischgebiete erhöht sich der Bedarf hin-sichtlich sozialer Infrastruktur, z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Spielplatzflächen, der voraussichtlich im unmittelbaren Umfeld gedeckt werden kann. Beispielsweise sind im nahen Umkreis des Plangebiets zahlreiche Einrichtungen zur Kinderbetreu-ung vorhanden77; die Hermann-Boddin-Grundschule grenzt an das Plangebiet an; der nächste Kinderspielplatz/ Bolzplatz befindet sich in kurzer Distanz zum geplanten Wohngebiet am Boddinplatz. Darüber hinaus sind Einrichtungen für soziale Zwecke in den geplanten Baugebieten sowie in den östlich an das Plangebiet angrenzenden Bereichen des ehemaligen Kindl-Geländes (Vollgutlager), die ebenfalls zu Wohnzwe-cken entwickelt werden sollen, zulässig. Die zulässigen Nutzungen durch kulturelle Einrichtungen, Gastronomie, Beherber-gung sowie die im Gewerbegebiet und in den Mischgebieten ermöglichten Nutzungen führen zu einer Aufwertung des Plangebiets und wirken sich somit positiv auf die Le-bens- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet aus. Die Verträglichkeit der zulässigen Nutzungen mit dem Wohnen wird durch die Festsetzungen sichergestellt. Der als Zwischennutzung betriebene Flohmarkt wird nach baulicher Inanspruchnah-me der Flächen des Allgemeinen Wohngebietes an einen anderen Standort auswei-chen müssen. Angesichts des geringen Flächenanspruchs und des großen Flächen-angebotes in Berlin ist jedoch davon auszugehen, dass ein passender Ersatzstandort kurzfristig gefunden werden kann.

3.1.5 Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen

Durch die zulässige Wohnbebauung an der Mainzer Straße wird dort eine Baumreihe aus jüngeren Pappeln verloren gehen. Zusätzlich ist mit dem Verlust von Einzelbäu-men im Bereich des Mischgebiets MI 1 und ggf. im Bereich des Stadtplatzes zu rech-nen. Soweit davon geschützte Bäume betroffen sind, sind diese nach den Bestim-mungen der Baumschutzverordnung zu ersetzen. Erforderliche Baumpflanzungen auf den festgesetzten Stellplatzflächen (Textliche Festsetzung Nr. 25) können dabei als Ersatz berücksichtigt werden. Verloren gehen weiterhin gering bedeutende Vegetationsflächen (Ruderalflächen) im Bereich des Stadtplatzes. Durch die Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung am nördlichen Rand des Allgemeinen Wohngebiets WA und der Sonstigen Sonder-gebiete SO 1 und SO 2 in Verbindung mit textlicher Festsetzung wird die dortige Baumreihe einschließlich des Unterwuchses erhalten und langfristig gesichert. Es handelt sich hierbei um relativ bedeutenden Biotopbestand, da insbesondere ältere Bäume in dem ansonsten weitgehend versiegelten Gebiet eine Lebensraum- und Trittsteinfunktion für im Stadtgebiet verbreitete Arten der Insekten und der freibrüten-den Singvogelarten haben. Gemäß § 8 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) sind die nicht mit Gebäuden oder ver-gleichbaren baulichen Anlagen überbauten Flächen der bebauten Grundstücke zu begrünen oder zu bepflanzen. Aufgrund der Begrenzung des zulässigen Nutzungs-maßes werden nach Realisierung der Planung im Geltungsbereich des Bebauungs-plans mindestens 3.980 m² nicht überbaubare Flächen vorhanden sein. Darin enthal-ten sind die umgrenzten Flächen mit Erhaltungs- und Pflanzbindungen.

77 Internetrecherche 03.04.2012: www.kitafinder-neukoelln.de/ergebnisse.php


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Durch die textliche Festsetzung zur extensiven Dachbegrünung auf Teilflächen (min-destens 50 % der Dachflächen in den Baugebieten (GE, MI 1, MI 2, SO 2) entstehen neue Lebensräume für Tiere und Pflanzen. Extensiv begrünte Dachflächen haben aufgrund ihrer besonderen Standorteigenschaften (trocken-warm, weitgehend unge-stört) im Stadtgebiet eine relativ hohe Bedeutung als Lebensraum für Insekten, u. a. auch für seltene und gefährdete Arten, und sie dienen diversen Vogelarten als Nah-rungshabitat. Bei Ausnutzung des zulässigen Nutzungsmaßes werden die begrünten Dachflächen eine Fläche von ca. 1.765 m² umfassen. Das Maß der zu begrünenden Dachflächen wird auf Teilflächen begrenzt, um die Voraussetzungen für technische Aufbauten und die Möglichkeiten der Dachgestaltung nicht zu stark einzuschränken. Nach Durchführung der Planung werden folgende Mindestflächen als Lebensraum für Tiere und Pflanzen zur Verfügung stehen:

Art der Grünfläche Flächengröße

(m²)

Biotopwert*

Flächen mit Erhaltungs- und Pflanzbindung 625 mittel – hoch

gemäß BauO Bln zu begrünende oder zu be-

pflanzende Flächen

2.735 gering

extensive Dachbegrünung 1.765 mittel – hoch

insgesamt 5.125

* die Einschätzung des Biotopwerts erfolgt innerhalb einer 5-stufigen Skala (sehr gering, gering, mittel, hoch, sehr hoch)

Nach Durchführung der Planung werden somit insgesamt mindestens 5.125 m², also im Vergleich zum aktuellen Bestand zusätzlich 3.425 m² mit mindestens mittlerer Be-deutung für Pflanzen und Tiere zur Verfügung stehen. Hinzu kommen Vegetationsflä-chen innerhalb der privaten Verkehrsflächen, die nicht Gegenstand des Bebauungs-plans sind, die aber aus gestalterischen Gründen geboten sind.

3.1.6 Auswirkungen auf den Boden

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans können nach Ausnutzung des auf der Grundlage von §19 Abs. 4 BauNVO zulässigen Nutzungsmaßes bis zu 22.980 m² Grundfläche versiegelt werden; das entspricht einem Versiegelungsgrad von 85,2 %. Die tatsächliche Versiegelung wird etwas geringer sein, da die Verkehrsflächen und die Stellplatzflächen als vollständig versiegelte Flächen in die Berechnung eingegan-gen sind. Gemäß BauO Bln sind die nicht mit Gebäuden oder vergleichbaren baulichen Anla-gen überbauten Flächen wasseraufnahmefähig zu belassen oder herzustellen und zu begrünen oder zu bepflanzen, so dass auf mindestens 3.360 m² die allgemeinen Bo-denfunktionen erhalten bzw. wiederhergestellt werden. Dieser Flächenanteil stellt zwar sowohl im Vergleich zum bisher geltenden Baurecht (bis zu 100 % zulässig) als auch im Vergleich zum aktuellen Bestand (ca. 93,7 %) eine Verbesserung dar; den-noch ist der Anteil naturhaushaltswirksamer Bodenfläche gering. Zur Verbesserung der Naturhaushaltsfunktionen auch im Hinblick auf Teilfunktionen des Bodens wird deshalb gemäß Festsetzung ein Teil der Dachflächen (mindestens 1.765 m²) begrünt.


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3.1.7 Altlastenbedingte Auswirkungen

Die Ergebnisse der durchgeführten Bodenuntersuchung führen nicht zu einer Nut-zungsbeschränkung durch Altlasten im Plangebiet. Die Zuordnungswerte der LAGA (Boden), Einbauklasse Z0, werden nicht überschritten. Zwei Bauschuttproben wurden aufgrund erhöhter PAK-Gehalte der Einbauklasse Z2 und aufgrund erhöhter MKW-Gehalte der Einbauklasse Z1.1 der LAGA (Bauschutt) zugeordnet. Bei der Verwer-tung von Bodenaushub sind die „Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mi-neralischen Abfällen - Technische Regeln“ nach LAGA einzuhalten.

3.1.8 Auswirkungen auf Grund- und Oberflächenwasser

Im Zusammenhang mit der Verringerung der Versiegelung verbessert sich die Funk-tion der Grundwasseranreicherung und es verringert sich der Niederschlagsabfluss; die Leistungsfähigkeit hinsichtlich des Wasserhaushalts bleibt jedoch bei einem künf-tigen Versiegelungsgrad bis zu 85,2 % stark eingeschränkt. Die festgesetzten Dach-begrünungen tragen zu einem ausgeglicheneren Wasserhaushalt bei, da sie eine Verzögerung und Verringerung des Niederschlagsabflusses bewirken.

3.1.9 Auswirkungen auf Klima/Luft

Im Zusammenhang mit der Verringerung der Versiegelung, Bepflanzung und durch Anlage begrünter Dachflächen verbessert sich auch die kleinklimatische und lufthy-gienische Funktion im Geltungsbereich des Bebauungsplans.

3.1.10 Auswirkungen auf das Landschafts-/Stadtbild und die Erholung

Durch die Planung werden die Voraussetzungen zum Erhalt prägender Bausubstanz geschaffen; von besonderer Bedeutung ist dabei die verträgliche Nutzung des denk-malgeschützten Ensembles im sonstigen Sondergebiet SO 1. Eine prägende Baumreihe wird erhalten und das Plangebiet wird durch zusätzliche Grünflächen gegliedert. Der geologisch bedingte Höhenunterschied am Übergang zur Hochebene des Teltow wird durch eine öffentliche Durchwegung über eine Treppenanlage zur Isarstraße / Neckarstraße sichtbar gemacht und die Erschließung des Plangebiets für Fußgänger wird zusätzlich aus der nordöstlichen Umgebung ermöglicht. Durch die Festsetzung eines Stadtplatzes mit verkehrsberuhigten Zuwegungen werden die Voraussetzungen für einen „grünen“ Stadtplatz mit Aufenthaltsqualität geschaffen. Insgesamt wird die vorhandene Brachfläche durch Art und Maß der Nutzung ortsbild-gerecht neu gestaltet und dadurch im Sinne der Landschaftsbildqualität aufgewertet.

3.1.11 Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter

Durch die Planung werden die Voraussetzungen für eine geeignete Nachnutzung und des dauerhaften Erhalts des denkmalgeschützten Ensembles aus Sudhaus, Turm, Heizungs- und Maschinenhaus der ehemaligen Brauerei geschaffen. Bei Realisierung der Planung besteht die Gefahr, dass bei Erdarbeiten unterhalb des Aufschüttungsgeländes archäologisch bedeutsame Objekte verloren gehen oder be-schädigt werden. Um dies zu vermeiden, sind ggf. Prospektionen erforderlich, über die das Landesdenkmalamt vor Beginn der Arbeiten entscheiden wird.


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Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

Im Plangebiet lagen altlastenverdächtige Nutzungen vor. Bei der Untersuchung von Boden und Bodenluft wurde keine Gefährdung der Schutzgüter Boden, Grundwasser und der menschlichen Gesundheit durch Altlasten festgestellt. Bei einigen Parame-tern wurden jedoch Bodenbelastungen nachgewiesen. Obwohl das Grundwasser durch den hohen Flurabstand gut vor flächenhaft eindringenden Schadstoffen ge-schützt ist, kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer Entsiegelung des Bo-dens Schadstoffe in tiefere Bodenschichten und damit in das Grundwasser gelangen. Risikobewertung/ Vermeidung: Auf den nicht überbaubaren Flächen wird der Niederschlag teilweise von der Vegeta-tion aufgenommen und es erfolgt eine Reduzierung des Niederschlagsabflusses auf mindestens 1.765 m² durch Dachbegrünung. In Anbetracht der geringen Schadstoff-konzentration und der schützenden Deckschicht über dem Grundwasserleiter ist das Risiko des Schadstoffeintrags in das Grundwasser äußerst gering und die vorgese-henen Maßnahmen sowie geltende Regelungen für den Baubetrieb dienen darüber hinaus der Vermeidung einer potenziellen Schadstoffverfrachtung.

3.2 Umweltschützende Maßnahmen

3.2.1 Darstellungen und Festsetzungen im Bebauungsplan

Art und Maß der zulässigen Nutzungen sind aufeinander abgestimmt und so weit be-grenzt, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können. Durch die Anordnung und Festsetzung verkehrsberuhigter Bereiche mit Öffnung des Plangebiets zu den benachbarten Gebieten kann Kraftfahrzeugverkehr vermieden werden. Zum Schutz der Bewohner vor Lärm erfolgen Festsetzungen zur Grundrissbildung bzw. zur Gewährleistung von Innenraumpegeln im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet MI 1. Aus Gründen des Immissions- und Klimaschutzes wird innerhalb des Geltungsbe-reichs nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Zur Minimierung und Vermeidung von Beeinträchtigungen des Naturhaushalts und des Landschafts-/ Stadtbildes sind folgende Grünfestsetzungen vorgesehen: Festsetzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung der

vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen im Allgemeinen Wohngebiet sowie in den Sonstigen Sondergebieten SO 1 und SO 2

Extensive Begrünung von mindestens 50 % der Dachflächen in den Baugebie-ten GE, MI 1, MI 2 und SO 2.

Gliederung der ebenerdigen Stellplätze durch Pflanzflächen und Pflanzung ei-nes Baumes je vier Stellplätze

Bepflanzung von Flächen über Tiefgaragen auf einer mindestens 0,6 m star-ken Erdschicht


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3.2.2 Vorschriften und Maßnahmen, die in anschließenden Planungsphasen und bei der Realisierung der Planung zu beachten sind

Die u.a. als Ergebnis der verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung (Ingeni-eurbüro Hoffmann-Leichter) formulierten Voraussetzungen sind im Rahmen des städ-tebaulichen Vertrages vom 28.12.2012 verbindlich geregelt worden. Die Regelungen der Berliner Baumschutzverordnung sind anzuwenden. Baumpflan-zungen, die zur Gliederung von Stellplätzen vorgesehen sind, können dabei als Er-satz für gefällte Bäume angerechnet werden. Gemäß § 39 BNatSchG Abs. 5 Satz 2 ist es generell verboten, Bäume (außerhalb des Waldes oder gärtnerisch genutzten Grundflächen), Hecken, lebende Zäune, Ge-büsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzu-schneiden oder auf den Stock zu setzen. Zur Vermeidung der Tötung oder Störung von Tieren, insbesondere zur Vermeidung einer Zerstörung von Vogelnestern und Gelegen oder der Tötung von Jungvögeln sollte eine Beräumung von Bauflächen so-wie die Einrichtung von Baustellen außerhalb der Nist-, Brut- und Aufzuchtzeit der im Stadtgebiet heimischen Vogelarten durchgeführt werden. Da keine Brutvogelarten mit festen Nistplätzen im Bebauungsplangebiet angesiedelt und keine Habitate weiterer besonders geschützter Arten betroffen sind, können unter Berücksichtigung des in § 39 BNatSchG definierten Zeitraums auch Verstöße gegen die Regelungen des be-sonderen Artenschutzrechts gemäß § 44 BNatSchG für Vogelarten mit wechselnden Brutstätten vermieden werden. Zur Vermeidung von Verlusten oder Beeinträchtigungen archäologisch bedeutsamer Objekte sind Bodeneingriffe im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen und ggf. Prospektionen durchzufüh-ren.

4 Prognose und Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und Nicht-

durchführung der Planung

4.1 Prognose bei Durchführung der Planung

Mensch/ Gesundheit/ Bevölkerung Eine überwiegend brach liegende innerstädtische Fläche wird wieder nutzbar und wertvoller Gebäudebestand wird einer geeigneten Nutzung zugeführt. Die zulässigen Nutzungen durch kulturelle Einrichtungen, Gastronomie, Beherbergung sowie die im Gewerbegebiet und in den Mischgebieten ermöglichten Nutzungen führen zu einer Aufwertung des Plangebiets und wirken sich somit positiv auf die Lebens- und Ar-beitsverhältnisse im Plangebiet aus. Die Verträglichkeit der Nutzungen mit der zuläs-sigen Wohnbebauung wird durch die Festsetzungen sichergestellt. Der zusätzliche Bedarf an sozialer Infrastruktur wird im unmittelbaren Umfeld oder durch zusätzliche Einrichtungen im Plangebiet gedeckt. Die Schaffung neuer Nutzungen hat mehr Verkehr auf den Erschließungsstraßen zur Folge und es entstehen zusätzliche nutzungsbedingte Emissionen. Durch Grundriss-bildungen in den Wohn- und Mischgebieten bzw. durch Gewährleistungen von Innen-raumpegeln zur Nachtzeit werden die Immissionsrichtwerte für empfindliche Nutzun-gen (Wohnen) eingehalten. Erhebliche Beeinträchtigungen durch Luftschadstoffe sind durch die zulässigen Nutzungen nicht zu erwarten. Die auf den Altlastenverdachtsflächen gemessenen geringen Schadstoffkonzentratio-nen führen nicht zu einer Gesundheitsgefährdung über den Wirkungspfad Boden – Mensch.


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Pflanzen/ Tiere, Boden, Wasser, Klima/ Luft Nach Durchführung der Planung werden einschließlich der begrünten Dachflächen mindestens 5.100 m² naturhaushaltswirksame Flächen zur Verfügung stehen. Da-durch werden im Vergleich zum Bestand zusätzliche Lebensräume für Tiere und Pflanzen geschaffen und die Funktionen des Boden-Wasserhaushalts werden ver-bessert. Eine Beeinträchtigung des Grundwassers durch Mobilisierung von altlastenbedingten Schadstoffen im Boden wird nicht erfolgen. Im Zusammenhang mit der Verringerung der Versiegelung, Bepflanzung und durch Anlage begrünter Dachflächen verbessert sich tendenziell die kleinklimatische und lufthygienische Situation im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Landschafts-/ Ortsbild Das Landschaftsbild wird ortsbildgerecht neu gestaltet und im Sinne der Land-schaftsbildqualität aufgewertet. Eine prägende Baumreihe wird erhalten und das Plangebiet wird durch zusätzliche Grünflächen gegliedert. Der geologisch bedingte Höhenunterschied am Übergang zur Hochebene des Teltow wird durch eine öffentli-che Durchwegung über eine Treppenanlage zur Isarstraße / Neckarstraße sichtbar gemacht und die Erschließung des Plangebiets für Fußgänger wird zusätzlich aus der nordöstlichen Umgebung ermöglicht. Durch die Festsetzung eines Stadtplatzes mit verkehrsberuhigten Zuwegungen werden die Voraussetzungen für einen „grünen“ Stadtplatz mit Aufenthaltsqualität geschaffen. Das weithin sichtbare, ortsbildprägende Sudhaus wird saniert. Kultur- und sonstige Sachgüter Das denkmalgeschützte Ensemble aus Sudhaus, Turm, Heizungs- und Maschinen-haus der ehemaligen Brauerei wird erhalten und einer geeigneten Nutzung zugeführt.

4.2 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung

Die nach geltendem Planungsrecht nicht zulässigen Nutzungen, d. h. die vorgesehe-ne Neubebauung und insbesondere die vorgesehene Wohnnutzung, werden nicht re-alisiert. Dadurch werden auch die Zielsetzungen des städtebaulichen Wettbewerbs und des daraus entwickelten Masterplans nicht umgesetzt. Das derzeit untergenutzte Gebiet wird nicht in das Netz öffentlichen Räume und privaten Nutzungen integriert. Hierdurch besteht die Möglichkeit einer weiteren Abwertung des Gebiets, die auch zu einer Abwertung der angrenzenden Nutzungen führen kann. Bei nicht adäquater Nutzung besteht die Gefahr des Verfalls des denkmalgeschützten Ensembles der ehemaligen Brauerei. Die Sanierungsziele werden voraussichtlich nicht erreicht.

4.3 Eingriffsregelung gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit § 18 BNatSchG

Die Einschätzung, ob ein Eingriffs in Natur und Landschaft gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB vorliegt, erfolgt auf der Basis der Gegenüberstellung des bestehenden Bau-rechts im Plangebiet mit dem auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans 8-22ba angestrebten Maßes der Nutzung. Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich von Eingriffen nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planeri-schen Entscheidung erfolgten oder zulässig waren. Der Baunutzungsplan für Berlin in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961 S. 742), der zusammen mit den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1104) – BauOBln 1958 –


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und in Verbindung mit den förmlich festgestellte Fluchtlinien als übergeleiteter qualifi-zierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch weiter gilt, weist den nördlich der Rollbergstraße gelegenen Teil des Plangebiets als Beschränktes Ar-beitsgebiet in der Baustufe V/3 (GRZ 0,3, BMZ 6,0) aus. Da für Beschränkte Arbeits-gebiete keine Obergrenze für die Überschreitung der Grundfläche für Stellplätze und sonstige Nebenanlagen festgelegt wurde, ist auf der Grundlage des bisher für diesen Bereich geltenden Planungsrechts eine nahezu vollständige Versiegelung möglich. Im Bereich zwischen Werbellinstraße und einer gedachten Verlängerung der nördli-chen f.f. Straßen- und Baufluchtlinie vom 08.10.1877 der Rollbergstraße (MI 1 des Bebauungsplans 8-22ba) liegt das Plangebiet des Bebauungsplans XIV-101d (fest-gesetzt am 04.04.1986). Der Bebauungsplan diente mit der Festsetzung eines Ge-werbegebiets der planungsrechtlichen Sicherung der durch die Kindl AG errichteten „Preuss-Halle“ (heute REWE-Markt). Der Bebauungsplan setzt auf Grundlage der Baunutzungsverordnung von 1977 Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,4 sowie geschlossene Bauweise fest, so dass hier ebenfalls eine nahezu vollständige Versiegelung möglich ist. Gemäß den Festsetzungen zum Maß der Nutzung können künftig im Plangebiet auf Grundlage von § 19 Abs. 2 und 4 BauNVO bis zu 22.980 m² Grundfläche versiegelt werden (vgl. Kap. III.1.3 des Umweltberichts), was einem Versiegelungsgrad von 85,2 % entspricht. Im Ergebnis bleibt die zulässige Versiegelung künftig hinter der be-reits planungsrechtlich zulässigen Versiegelung zurück. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans 8-22ba wird somit kein Eingriff in Natur und Landschaft gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 Abs. 1 BNatSchG verursacht, da mit der Realisierung der Planung eine geringere Überbauung bzw. Versiegelung im Vergleich zum geltenden Planungsrecht (Baunutzungsplan i.V.m. der Bauordnung für Berlin von 1958 sowie Bebauungsplan XIV-101d) erfolgt.

4.4 Besonderer Artenschutz gemäß § 44 BNatSchG

Aufgrund der Lage und Habitatausstattung des Plangebiets können mit Ausnahme weniger, in dicht besiedelten Innenstadtgebieten vorkommender Vogelarten mit wechselnden Niststätten, natürliche Vorkommen weiterer besonders oder streng ge-schützter Arten ausgeschlossen werden. Verbotsverletzungen gemäß § 44 BNatschG sind daher nicht durch den Bebauungsplan zu erwarten. Die unmittelbar geltenden Regelungen des besonderen Artenschutzes sind jedoch auch in den weiteren Pla-nungsphasen und bei der Realisierung zu beachten. Verbotstatbestände wie die Zer-störung von Nestern und Gelegen oder Tötung von Jungvögeln im Rahmen der Bau-durchführung können ausgeschlossen werden, wenn die Baufeldvorbereitungen vor Beginn der Nist- und Brutsaison der in Berlin vorkommenden Vogelarten durchgeführt werden.

4.5 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten

Durch den Bebauungsplan 8-22ba werden für den Geltungsbereich die mit dem Be-zirk auf der Grundlage eines städtebaulichen Wettbewerbs und des daraus entwickel-ten Masterplans abgestimmten vorgesehenen Nutzungen konkretisiert. Alternativen zu einer sinnvollen und wirtschaftlich tragfähigen Nutzung der brachliegenden inner-städtischen Flächen der ehemaligen Kindl-Brauerei im Sinne einer auf Innenentwick-lung, Nachhaltigkeit und Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgerich-teten Stadtentwicklungspolitik bestehen daher nicht.


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4.6 Zusätzliche Angaben

4.6.1 Verwendete technische Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf aufgetretene Schwierigkeiten bei der Erarbeitung der Unterlagen

Die Auswirkungen durch Lärm wurden auf der Grundlage der „Verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung“78 beurteilt. Die in dieser Untersuchung verwendeten Verfahren sind dort beschrieben. Die Auswirkungen durch altlastenbedingte Bodenkontaminationen wurden auf der Grundlage der Untersuchung von Boden und Bodenluft79 beurteilt. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden Geländearbeiten und Laboranalysen durchgeführt, die in dem Gutachten dargelegt werden. Die Bewertung des Schutzgutes Pflanzen/ Tiere erfolgte auf der Grundlage der Er-gebnisse mehrerer Ortsbegehungen, insbesondere anhand der Biotopbestandserfas-sung im Geltungsbereich im März 201280. Die Bewertung der übrigen Auswirkungen erfolgte im Rahmen der Bearbeitung des Umweltberichts auf der Grundlage der Angaben des Umweltatlas Berlin (einschließ-lich des Landschaftsprogramms, Internetzugriffe im Lauf der Bearbeitung über FIS-Broker). Schwierigkeiten bei der Erarbeitung der Unterlagen sind nicht aufgetreten.

4.6.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen durch den Be-bauungsplan

Da durch den Bebauungsplan keine erheblichen Beeinträchtigungen der Schutzgüter zu erwarten sind und keine Maßnahmen zur Kompensation durchgeführt werden müssen, sind auch keine besonderen Maßnahmen zur Überwachung erforderlich. Unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen können nur durch allgemeine Umwel-tüberwachungs- und Informationsmöglichkeiten auf lokaler und gesamtstädtischer Ebene erfasst werden.

5 Allgemein verständliche Zusammenfassung

Planungsanlass des Bebauungsplans 8-22ba ist die städtebauliche Neuordnung ei-nes Teils des ehemaligen Betriebsstandorts der Kindl-Brauerei an der Rollbergstraße im Berliner Bezirk Neukölln auf der Grundlage der Ergebnisse eines städtebaulichen Wettbewerbs und eines daraus entwickelten Masterplans sowie dessen Konkretisie-rungen. Die Baugebiete werden als Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiete, Sonsti-ges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Kultur und Gastronomie“, Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Beherbergung“, und Gewerbegebiet festge-setzt. Zwischen den Baugebieten werden private Verkehrsflächen mit der Zweckbe-stimmung „verkehrsberuhigte Bereiche“ sowie „Stadtplatz“ festgesetzt. Im Geltungs-bereich des Bebauungsplans liegen außerdem die an die zulässigen Nutzungen an-grenzenden Teilabschnitte der Mainzer Straße, der Werbellinstraße und der Roll-bergstraße, die bestandsorientiert als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt werden.

78 Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbH (im Auftrag der HEAG Dr. Henke Projektgesellschaft mbH):

Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung Bebauungsplan 8-22ba “Kindl-Areal“, 28.10.2012 79 GuD Geotechnik GmbH (im Auftrag der HEAG Dr. Henke Projektgesellschaft mbH): Bericht Untersuchung


80 durchgeführt von Judith Stauch, Dipl.-Ing. Landschaftsplanung am 25.03.2012


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Im Bebauungsplan werden außerdem Festlegungen getroffen über das Maß der bau-lichen Nutzung, beispielsweise durch Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflä-chen, Geschossflächen und Bauhöhen. Weitere Festsetzungen erfolgen zu den Grünflächen und zum Schutz der Bewohner vor Lärm. Die bestehenden Verhältnisse der Schutzgüter Mensch, Pflanzen/ Tiere, Boden, Wasser, Klima/ Luft, Landschafts-/ Ortsbild und Kultur- und sonstige Sachgüter wur-den erfasst und die zu erwartenden Auswirkungen auf die genannten Schutzgüter beurteilt. Bei der Beurteilung der Umweltwirkungen wurden die fachgesetzliche Rege-lungen zum Naturschutz, Baumschutz, Immissionsschutz, Bodenschutz, Was-ser(haushalt), Denkmalschutz und die in Fachplänen (Flächennutzungsplan, Land-schaftsprogramm, Landesentwicklungsplan und –programm, Stadtentwicklungspla-nung, Lärmminderungsplanung, Festlegung als Sanierungsgebiet) dargelegten Ziele und Maßnahmen berücksichtigt. Die Aufwertung des Plangebiets wirkt sich insgesamt positiv auf die Lebens- und Ar-beitsverhältnisse der Bevölkerung im Plangebiet aus. Die Verträglichkeit der zulässi-gen Nutzungen mit der Wohnbebauung wird durch die Festsetzungen und verbindli-che Regelungen im Rahmen des städtebaulichen Vertrages vom 28.12.2012 sicher-gestellt. In einem kombinierten verkehrlichen und lärmtechnischen Gutachten wurde untersucht, unter welchen Umständen die im Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegenen Baugebiete lärmtechnisch verträglich und genehmigungsfähig sind. Dar-aus wurden Festsetzungen im Bebauungsplan sowie verbindliche Regelungen im städtebaulichen Vertrag zu Voraussetzungen der Verträglichkeit der Nutzungen abge-leitet, so dass keine Gefährdung der menschlichen Gesundheit durch Lärm entsteht. Das Plangebiet hat wegen seines geringen Anteils an nicht versiegelten Flächen mit Ausnahme einiger Bäume nur eine geringe Bedeutung als Lebensraum für Tiere und Pflanzen und eine geringe Bedeutung und Leistungsfähigkeit in Bezug auf die Schutzgüter Boden, Wasser und Klima/ Luft. Das Ortsbild ist durch brach liegende, versiegelte Flächen beeinträchtigt. Durch die Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung am nördlichen Rand des Allgemeinen Wohngebiets WA und der Sondergebiete SO 1 und SO 2 wird die dort vorhandene ältere Baumreihe aus Säulenpappeln erhalten. An der Mainzer Straße werden jüngere Säulenpappeln entfernt, da die Fläche entlang des Blockrandes überbaut wird. Zusätzlich ist mit der Rodung von Einzelbäumen (Platanen) im Bereich des Mischgebiets MI 1 und ggf. im Bereich des Stadtplatzes zu rechnen. Soweit davon geschützte Bäume betroffen sind, sind diese nach den Be-stimmungen der Baumschutzverordnung durch Neupflanzungen im Plangebiet zu er-setzen. Im Bestand sind ca. 25.260 m² des 26.960 m² umfassenden Plangebiets versiegelt. Nach Ausnutzung des zulässigen Nutzungsmaßes können im Plangebiet bis zu 22.980 m² Grundfläche versiegelt werden. Die zulässige Versiegelung ist daher bei Durchführung der Planung geringer als im Bestand. Aufgrund der Begrenzung des zulässigen Nutzungsmaßes werden nach Realisierung der Planung im Geltungsbe-reich des Bebauungsplans mindestens 3.980 m² nicht überbaubare Grundstücksflä-chen erhalten bzw. neu entstehen. Zusätzlich werden mindestens 1.765 m² Dachflä-chen begrünt. Im Vergleich zum Bestand werden nach der Planung mindestens 3.425 m² mehr Vegetationsflächen vorhanden sein, die als Lebensräume für Tiere und Pflanzen zur Verfügung stehen. Im Zusammenhang mit der Verringerung der Bodenversiegelung verbessert sich auch die Leistungsfähigkeit hinsichtlich der Lebensräume für Tiere und Pflanzen, des Wasserhaushalts sowie der Luft und des Stadtklimas. Zusätzlich wirkt sich die fest-


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gesetzte Dachbegrünung positiv aus, da bereits eine relativ dünne Erdschicht auf Dä-chern eine ungestörte Vegetationsentwicklung ermöglicht, die den Niederschlagsab-fluss in die Kanalisation verringert und die zur Luftreinigung und -abkühlung beiträgt. Auf den extensiv begrünten Dächern entstehen ökologisch wertvolle Lebensräume für Insekten, die unter anderem als Nahrungsgrundlage für die in der Stadt vorkommen-den Singvögel von Bedeutung sind. Das durch Gewerbebrachflächen beeinträchtigte Ortsbild wird neu gestaltet und im Sinne der Landschaftsbildqualität aufgewertet. Durch die Festsetzung eines Stadt-platzes mit verkehrsberuhigten Zuwegungen werden die Voraussetzungen für einen Platz mit Aufenthaltsqualität geschaffen und die öffentliche Durchwegung wird gesi-chert, wobei die Verbindung zur Isarstraße / Neckarstraße über eine Treppenanlage ermöglicht wird. Dadurch wird auch der geologisch bedingte Höhenunterschied der „Rollberge“ innerhalb des Plangebiets sichtbar. Das denkmalgeschützte Ensemble aus Sudhaus, Turm, Heizungs- und Maschinen-haus der ehemaligen Brauerei wird in seinem Bestand gesichert und es wird eine ge-eignete Nutzung der Gebäude ermöglicht.


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IV Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanes 1 Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse

Mit der Umsetzung des Bebauungsplans wird eine städtebaulich sinnvolle und wirt-schaftlich tragfähige Nutzung der derzeit brachliegenden bzw. lediglich zwischenge-nutzten Teilflächen der ehemaligen Kindl-Brauerei in einer Mischung aus Wohnen, Kultur und Gewerbe ermöglicht. Die Flächen der ehemaligen Kindl-Brauerei werden wieder Teil des Stadtgefüges und die Nachnutzung leistet einen Beitrag zur Verbes-serung der Lebens- und Arbeitsverhältnisse. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden gewahrt. Die Überschreitung der nach § 17 Abs. 1 BauNVO höchstzulässigen Werte für die Geschossflächenzahl im Gewerbegebiet und im Mischgebiet MI 2 dient einer städtebaulich beabsichtigten und wirtschaftlich sinnvollen Nutzung von bestehenden Gebäuden der ehemaligen Kindl-Brauerei und ihrer baulichen Ergänzung. Trotz der Überschreitungen der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO im Gewerbegebiet und im Mischgebiet MI 2 ist eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet, da die Abstandsvorschrif-ten der Berliner Bauordnung eingehalten und damit keine Anhaltspunkte für Miss-stände erkennbar sind. Auch in den Bestandsbereichen, in denen der vorhandene historische Gebäudebestand gesichert wird, liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewahrt wären. In den Gebäuden ist weder signifikanter Leerstand feststellbar, noch ist der Gebäudebestand geprägt durch unattraktive, schwer vermarktbare Nutzflächen für Wohnen oder gewerbliche Nutzungen. Im Allgemeinen Wohngebiet und in den Mischgebieten werden zusätzliche Woh-nungsbaupotentiale erschlossen und den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rech-nung getragen. Durch die Realisierung der Planung werden keine negativen Auswir-kungen auf die Lebensverhältnisse im Wohngebiet und in der angrenzenden bereits bestehenden Wohnbebauung am Boddinplatz und im Rollbergviertel entstehen. Die im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen (Dienstleistung, Gesundheitswesen, Ärztehaus) dienen der Verbesserung der Versorgung der Wohnbevölkerung und wir-ken sich somit positiv auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet aus. Die in den sonstigen Sondergebieten „Kultur und Gastronomie“ sowie „Beherber-gung“ zulässigen Nutzungen dienen der Aufwertung des Plangebietes. Durch die im Bebauungsplan erfolgten Festsetzungen wird sichergestellt, dass diese Nutzungen die angrenzende Wohnbebauung nicht stören und mit dieser verträglich sind. Den in einer verkehrlichen und lärmtechnischen Untersuchung81 zum Bebauungsplan prognostizierten Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 – Schall-schutz im Städtebau im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet MI 1 wird durch entsprechende textliche Festsetzungen begegnet, so dass im Zusammenwirken mit weiteren verbindlichen Regelungen im städtebaulichen Vertrag vom 28.12.2012 zur Sicherung der zugrundegelegten Voraussetzungen und Rahmenbedingungen der schalltechnischen Untersuchung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.

81 Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft: Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung, Bebauungs-

plan 8-22ba „Kindl-Areal“, Berlin, 28. Oktober 2012


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2 Auswirkungen auf die Umwelt

Im Rahmen der gemäß § 2 Abs. 4 BauGB bei der Aufstellung von verbindlichen Bau-leitplänen im Regelverfahren durchzuführenden Umweltprüfung wurden die durch die Festsetzungen vorbereiteten Eingriffe bilanziert. Bemessungsgrundlage für die Ein-schätzung des Eingriffs ist das derzeit bestehende Planungsrecht (hier überwiegend der Baunutzungsplan sowie in stark untergeordneten Flächenanteilen der Bebau-ungsplan XIV-101d) innerhalb des Plangebiets. Die Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung des Umweltberichts zum Bebauungsplan 8-22ba hat aufgrund der geringeren Versie-gelungen der Planung im Vergleich zum bestehenden Planungsrecht kein Erfordernis für Ausgleichsmaßnahmen aufgrund von Eingriffen in Natur und Landschaft ergeben: Das Plangebiet befindet sich in einem Bereich, welcher durch die vorhergehende Nutzung als Brauereistandort größtenteils bebaut und fast vollständig versiegelt war. Auch die unmittelbare Nachbarschaft ist bereits baulich geprägt. Durch die Aufstel-lung des Bebauungsplans 8-22ba wird kein Eingriff in Natur und Landschaft gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 Abs. 1 BNatSchG verursacht, weil mit der Realisie-rung der Planung eine geringere Überbauung bzw. Versiegelung im Vergleich zum geltenden Planungsrecht (Baunutzungsplan i.V.m. der Bauordnung für Berlin von 1958 sowie Bebauungsplan XIV-101d) erfolgt. Auf der Grundlage des geltenden Pla-nungsrechts nach Baunutzungsplan sowie nach Bebauungsplan XIV-101d ist im Plangebiet bereits eine Bebauung zulässig. Für die überwiegenden Anteile des Plan-gebiets gilt derzeit der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan i.V.m. den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin von 1958 (BauO Bln 1958). Der Baunutzungsplan weist das Plangebiet als Beschränktes Arbeitsgebiet aus. Da für diese Nutzung keine Obergrenze für die Überschreitung der Grundfläche für Stell-plätze und sonstige Nebenanlagen existiert, wäre auf der Grundlage des bisher für das Gebiet geltende Planungsrechts eine annähernd vollständige Versiegelung mög-lich. Im Bereich zwischen Werbellinstraße und einer gedachten Verlängerung der nördlichen f.f. Straßen- und Baufluchtlinie vom 08.10.1877 der Rollbergstraße (MI 1 des Bebauungsplans 8-22ba) liegt das Plangebiet des Bebauungsplans XIV-101d (festgesetzt am 04.04.1986). Der Bebauungsplan setzt auf Grundlage der Baunut-zungsverordnung von 1977 Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,4 sowie geschlossene Bauweise fest, so dass hier ebenfalls eine nahezu vollstän-dige Versiegelung zugrunde zu legen ist. Gemäß den Festsetzungen zum Maß der Nutzung können im Plangebiet auf Grund-lage von § 19 Abs. 2 und 4 BauNVO bis zu 22.980 m² Grundfläche versiegelt werden , was einem Versiegelungsgrad von 85,2 % entspricht. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans 8-22ba wird somit kein Eingriff in Natur und Landschaft gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 Abs. 1 BNatSchG verursacht, da mit der Realisierung der Planung eine geringere Überbauung bzw. Versiegelung im Vergleich zum geltenden Planungsrecht erfolgt. Aufgrund der Nutzung der bereits bestehenden technischen Infrastruktur und der Er-schließung sowie der Vermeidung von zusätzlichen Verkehrsbewegungen durch die Inanspruchnahme und die Erschließung von Flächen im Außenbereich ist dieser Pla-nung gegenüber einer Neuplanung an der Peripherie des Siedlungsgebiets von Berlin im Sinne einer nachhaltigen Innenentwicklung Vorrang zu geben. Auf dieser Grund-lage wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans das Vermeidungsgebot hin-sichtlich der Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes gemäß § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB berück-sichtigt.


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Der sich innerhalb des Plangebiets befindende Baumbestand unterliegt den Rege-lungen die Berliner Baumschutzverordnung82, so dass die ggf. bei der Neuordnung des Gebiets erfolgenden Fällungen entsprechend zu ersetzen sind. Durch die Festsetzungen im Geltungsbereich sind keine erheblichen oder nachhalti-gen Beeinträchtigungen der Umwelt zu erwarten. Die vorhandenen Bäume im Stra-ßenland können erhalten bleiben. Schutzgutbezogen werden die folgenden Auswirkungen erwartet: Tiere: Verbesserung der Lebensbedingungen durch Entsiegelung und die Anlage

von Gärten im Allgemeinen Wohngebiet Pflanzen: Verlust von Baumgruppen und Einzelbäumen (WA Mainzer Str., MI 1) Verlust gering bedeutender Vegetationsflächen (Stadtplatz) Verbesserung durch die Bepflanzung nicht überbaubarer Grundstücksflächen

im Allgemeinen Wohngebiet Boden: Verbesserung durch Verringerung der Versiegelung Bodenwertverbesserung unversiegelter Böden Wasser: Keine Auswirkungen Klima / Luft: Verbesserung der kleinklimatischen und lufthygienischen Funktion durch Ver-

ringerung der Versiegelung, Bepflanzung und Anlage begrünter Dachflächen Landschafts-/Stadtbild: Erhalt stadtbildprägender Bausubstanz Erhalt der prägenden Pappelreihe im Geltungsbereich Ortsbildgerechte Gestaltung einer derzeitigen Brachfläche Schaffung erlebbarer Stadträume und Stadtplätze Wiederherstellung von Blockrandbebauung Biologische Vielfalt: Verbesserung durch Entsiegelung und Schaffung neuer Lebensräume Menschen: Integration der ehemaligen Brauereiflächen in den Stadtteilen Schaffung neuer öffentlicher Räume Verbesserung der kulturellen Angebote im Stadtteil Kulturgüter: Erhalt und Nutzung des denkmalgeschützten Ensembles aus Sudhaus, Turm,

Heizungs- und Maschinenhaus Gefahr, dass bei Erdarbeiten unterhalb des Aufschüttungsgeländes archäolo-

gisch bedeutsame Objekte verloren gehen oder beschädigt werden. Um dies

82 Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung – BaumSchVO vom 11.

Januar 1982, zuletzt geändert durch Artikel X des Dritten Gesetzes zur Rechtsvereinfachung und Entbü-rokratisierung von 11. Juli 2006


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zu vermeiden, sind ggf. Prospektionen erforderlich, über die das Landes-denkmalamt vor Beginn der Arbeiten entscheiden wird.

Energieeffizienz: keine Es gibt aufgrund der Bestandssituation auf den Grundstücken im Plangebiet keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein von streng oder besonders geschützten Arten, deren Lebensraum durch die Fortsetzung der ausgeübten Nutzung beeinträchtigt würde. FFH- oder Vogelschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen.

3 Auswirkungen auf den Verkehr

Das den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22ba erschließende, Straßennetz befindet sich in einem guten Ausbauzustand und kann das erwartete zusätzliche Ver-kehrsaufkommen problemlos bewältigen. Gleiches gilt für die Erschließung im Öffentlichen Personennahverkehr.

4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur

Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neuer-richtung von ca. 14.000 m2 zulässiger Geschossfläche für Wohnen. In den Mischge-bieten wurde hierbei ein Wohnanteil von 50 % zugrundegelegt. Bei Annahme von 100 m² BGF je Wohneinheit und einer durchschnittlichen Wohnungsbelegung von 2,1 Personen ergibt sich ein Bevölkerungszuwachs von ca. 294 Personen. Dieser Zu-wachs an Bevölkerung verursacht einen zusätzlichen Bedarf an sozialer Infrastruktur, der sich wie folgt berechnet (Werte gerundet):

Jahrgangsstärken

unter 6 Jahre 0,01 1%

6 bis unter 12 Jahre 0,01 1%

12 bis unter 18 Jahre 0,01 1%

Kindertagesstätte83

Anzahl der Jahrgänge 10

Versorgungsgrad 0,7 70%

Bedarf (Plätze) 21

Grundschule



Bedarf (Plätze) 28

Oberschule


83 Anmerkung: aktuell kein Richtwert mehr vorhanden, Bedarf wird über Anmeldeverfahren ermittelt,

nachrichtlich: Bedarf nach altem Berechnungsverfahren.


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Bedarf (Plätze) 11

gymnasiale Oberstufe



Bedarf (Plätze) 3

Jugendfreizeitstätte


Versorgungsgrad 0,066 6,6%

Bedarf (Plätze) 4

Pädagogisch betreute Spielplätze


Versorgungsgrad 0,048 4,8%

Bedarf (Plätze) 3

Mit Schreiben vom 17.08.2012 teilt das Jugendamt des Bezirks Neukölln im Rahmen der Behördenbeteiligung mit, dass die sich ergebenden zusätzlichen Bedarfe nicht in bestehenden Einrichtungen der Jugendhilfe im Umfeld abgedeckt werden können. Insbesondere bei Bolzplätzen, pädagogisch betreuten Spielplätzen und Jugendfrei-zeiteinrichtungen besteht in Neukölln insgesamt eine Unterversorgung. Die Notwendigkeit neuer Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ergibt sich aufgrund der sich aus dem dargestellten Bevölkerungszuwachs ergebenden Bedarfe allein nicht. Kleinere Einrichtungen – vorrangig in privater Trägerschaft – sind jedoch inner-halb des Plangebietes denkbar und ohne weitere Regelungen durch den Bebauungs-plan möglich: Einrichtungen wie Kindertagesstätten, Elterntreff/ Elterncafé sind innerhalb des All-gemeinen Wohngebiets bzw. in einem künftigen Wohngebiet im Bereich des ehema-ligen Vollgutlagers (im Geltungsbereichs des künftigen Bebauungsplans 8-22bb) un-mittelbar östlich an den Bebauungsplan 8-22ba angrenzend zulässig und können dort entsprechend berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung einer Jugendfreizeiteinrichtung im Bereich des ehemaligen Vollgutlagers ist zu prüfen. Das abgestimmte den Festsetzungen zugrundeliegende Nutzungskonzept sieht die Anlage von öffentlichen Spiel- oder Bolzplätzen nicht vor. Die Anlage von öffentlichen Spiel- oder Bolzplätzen würde absehbar zu Immissionskonflikten mit den in der Nachbarschaft vorhandenen bestehenden Wohnnutzung sowie der zulässigen Neu-bebauung im Allgemeinen Wohngebiet führen.


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5 Ordnungsmaßnahmen

Die Festsetzung der mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flächen sind mit der Eintragung der entsprechenden Baulasten verbunden.

6 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung

Das Plangebiet ist zum überwiegenden Teil bebaut und vollständig erschlossen. Die innere Erschließung des Plangebietes durch Privatstraßen erfolgt durch die Eigentü-mer der Flächen. Es wird daher nicht damit gerechnet, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans Auswirkungen auf den Haushalt haben. Mit dem Entstehen von Entschädigungsansprüchen wird gegenwärtig nicht gerech-net.

7 Zu mildernde bzw. zu vermeidende nachteilige Auswirkungen auf persönliche

Lebensumstände im Sinne von § 180 BauGB

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sind nachteilige Auswirkungen, die sozia-le Maßnahmen nach §§ 180 ff BauGB erfordern, nicht zu erwarten.


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V VERFAHREN

1.1 Mitteilung der Planungsabsicht

Die Planungsabsicht (Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs 8-22) ist der Senats-verwaltung für Stadtentwicklung sowie der gemeinsamen Landesplanungsabteilung mit Schreiben vom 27.2.2006 gem. § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Bauge-setzbuches (AGBauGB) mitgeteilt worden.

1.2 Aufstellungsbeschluss

Der Beschluss des Bezirksamtes Neukölln von Berlin vom 14.03.2006 (Vorlage Nr. 49/06) über die Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs 8-22 sowie die Reduzierung des Geltungsbereichs des generellen Bebauungsplanentwurfs XIV-B21 um die Grundstücke Werbellinstraße 50 wurde gemäß § 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches in der Fassung vom 27. August 1997 im Amtsblatt für Berlin Nr. 17 vom 7.4.2006 auf Seite 1227 bekannt gemacht.

1.3 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB zum Bebau-ungsplan 8-22

Die Öffentlichkeit wurde von der Möglichkeit der frühzeitigen Beteiligung an der Pla-nung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch eine Anzeige in der Tagespresse ’Berliner Mor-genpost’ am 26.10.2006 sowie durch Aushänge in den Schaukästen des Rathauses informiert. Zusätzlich gab es die Möglichkeit der Einsichtnahme im Internet. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 29. Oktober 2007 bis einschließlich 9. November 2007 im Bezirksamt Neukölln, Abt. Bauwesen, Amt für Planen, Bauordnung und Vermessung, Fachbereich Stadtplanung, statt. Das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 5.2.2008 vom Bezirksamt beschlossen. Das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit hat zu keinen die Grundzüge der Planung berührenden Änderungen geführt. Es ist in die Abwägung zur weiteren Konkretisierung der Planung eingeflossen.

1.4 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belan-ge gemäß § 4 (1) BauGB zum Bebauungsplan 8-22

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde mit Schreiben vom 25.10.2007 eingeleitet, als Frist zur Rückäußerung wurde der 07.12.2007 festgelegt. Es wurden 39 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange angeschrieben und zur Abgabe einer Stellung-nahme aufgefordert. Es gingen 19 Stellungnahmen ein. Das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonsti-gen Träger öffentlicher Belange hat zu keinen, die Grundzüge der Planung berühren-den Änderungen geführt. Es ist in die Abwägung zur weiteren Konkretisierung der Planung eingeflossen.

1.5 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB zum Bebauungsplan 8-22

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 17.03.2008 bis 17.04.2008 (nach Fristverlän-gerung bis zum 23.04.2008) statt.


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Mit Schreiben vom 11.03.2008 wurden 37 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme zum Bebau-ungsplan 8-22 aufgefordert. Es gingen 23 Stellungnahmen ein. Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öf-fentlicher Belange hat zu keinen, die Grundzüge der Planung berührenden Änderun-gen geführt. Es ist in die Abwägung zur weiteren Konkretisierung der Planung einge-flossen.

1.6 Mitteilung der geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22

Aufgrund geänderter Verwertungsperspektiven wurde eine Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts und daraus folgend eine Planinhaltsänderung erforderlich. Ferner sollte der Bebauungsplan 8-22 in die Geltungsbereiche 8-22a und 8-22b auf-geteilt werden, um die kurzfristig realisierbaren Nutzungen (Verbrauchermarkt und Dialysezentrum im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22a) unabhängig von der Gesamtentwicklung zeitnah planungsrechtlich absichern zu können. Die geänderte Planungsabsicht (Planinhaltsänderung und Teilung des Geltungsbe-reichs des Bebauungsplanentwurfs 8-22) ist der Senatsverwaltung für Stadtentwick-lung sowie der gemeinsamen Landesplanungsabteilung mit Schreiben vom 08.01.2009 gem. § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AG-BauGB) mitgeteilt worden.

1.7 Beschluss zur geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22

Die Planinhaltsänderung des Bebauungsplanes 8-22 sowie die Geltungsbereichsauf-teilung in die Bereiche 8-22a und 8-22b innerhalb des ehemaligen Grundstücks Wer-bellinstraße 50 im Bezirk Neukölln wurde am 24.02.2009 durch das Bezirksamt Neu-kölln beschlossen und im Amtsblatt von Berlin am 13.3.2009 auf S. 714 bekanntge-macht.

1.8 Mitteilung der erneut geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22b

Aufgrund neuer Eigentumsverhältnisse und geänderter Verwertungsperspektiven wurde eine Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts und daraus folgend eine Planinhaltsänderung erforderlich Die Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungs-plans 8-22b in die Teilbereiche 8-22ba (dem Kernbereich des Geländes, rund um das Sudhaus) und 8-22bb (ehemaliges „Vollgutlager“) ermöglicht eine zügige Umsetzung der sich für den Teilbereich 8-22ba zwischenzeitlich konkretisierten Vorhaben und Planungen (siehe auch Kap. II. 1 und I. 2). Über die bestehenden Planungsabsichten des Bebauungsplans 8-22ba wurden ge-mäß § 5 AGBauGB die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie die Gemeinsa-me Landesplanungsabteilung (GL 5) mit Schreiben vom 23.01.2012 informiert.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) bestätigte mit Schreiben vom 06.02.2012, dass der vorliegende Entwurf des Bebauungsplans keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt, die beabsichtigten Nutzungen hier grundsätzlich zulässig sind und die Planung auch den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 LEPro 2007 und 4.1 LEP B-B be-rücksichtigt.


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Mit Schreiben vom 14.02.2012 teilte SenStadt - Il C 34 - mit, dass gegen die Pla-nungsabsicht keine Bedenken bestehen, jedoch aufgrund der Lage des Geltungsbe-reiches an der Werbellinstraße, die im STEP Verkehr im Bestand als Ergänzungs-straße (Straße von besonderer Bedeutung) dargestellt ist, dringende Gesamtinteres-sen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB berührt sind und eine mögliche Beein-trächtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Gemäß Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - Il C 34 - vom 14.02.2012 im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht ist der Bebauungsplan aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. Regionalplanerische Festlegungen des FNP sind nicht berührt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung teilt mit, dass der gesamte Bereich des Bebauungsplans 8-22ba in einer Wohnbaufläche W 1 mit Lage-symbol Kultur liegt. Gemäß Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - Il C 34 - vom 14.02.2012 wird den Ergebnissen eines vom Senat beschlossenen Entwicklungskon-zepts oder einer vom Senat beschlossenen sonstigen Planung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB oder einer beschlossenen Entwicklungsplanung gemäß § 4 Abs. 1 AGBauGB entsprochen (Sanierungsgebiet nach 12. RVO).

1.9 Beschluss zur erneut geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22b

Mit Beschluss vom Bezirksamt vom 06.03.2012 wurde beschlossen, dass der Gel-tungsbereich des Bebauungsplans 8-22b in die Geltungsbereiche 8-22ba und 8-22bb geteilt wird. Die Abgrenzung des Geltungsbereichs des aufzustellenden Bebauungsplans 8-22ba verläuft im Westen an der Mainzer Straße entlang Grenze der Flurstücksnummer 425 dann im Norden Richtung Osten entlang der Grenze der Flurstücke 425, 439 und 436 bis zum ehemaligen "Vollgutlager". Entlang einer gedachten Verbindungslinie zwi-schen Isarstraße und Morusstraße verschwenkt der Geltungsbereich vor der West-fassade des ehemaligen Vollgutlagers nach Süden. Vor der Nordfassade des "Event-lagers" schwenkt der Geltungsbereich auf einer Länge von 8,5 m nach Osten, um-rundet das Eventlager und folgt dann im Süden der Rollbergstraße und der gedach-ten Verlängerung der Rollbergstraße entlang der südlichen Begrenzungen der Flurstücke 436, 439 und 427 südlich der ehemaligen Verwaltungsgebäude. Dann knickt der Geltungsbereich entlang der Grenze des Flurstücks 427 und 438 nach Norden ab und folgt anschließend weiter der der Grenze des Bebauungsplans 8-22a entlang der südlichen Grenze des Flurstücks 425 nach Westen bis zur Mainzerstra-ße. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-22bb umfasst den verbleibenden Gel-tungsbereich des Bebauungsplanes 8-22b (ehemaliges Vollgutlager). Der Beschluss wurde im Amtsblatt von Berlin am 11.5.2012 auf S. 743 bekanntge-macht.

1.10 Beschluss zur Titeländerung zum Bebauungsplan 8-22ba und 8-22 bb

Im Rahmen des Mitteilungsverfahrens gem. § 5 AGBauGB wurden mit Schreiben vom 14.02.2012 keine Beanstandungen gegen den Beschlusstext zum Bebauungs-plan 8-22ba erhoben. Der Beschluss wurde entsprechend unverändert gefasst. Nach Veröffentlichung des Bezirksamtsbeschlusses im Amtsblatt für Berlin (Seite 743) wurde dann seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit


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Schreiben vom 22. Mai 2012 der veröffentlichte Titel des Bebauungsplans 8-22ba beanstandet. Nach Überprüfung des Sachverhalts wurde der Titel der Bebauungspläne 8-22ba und 8-22bb den geänderten Grundstücksbezeichnungen auf Teilflächen der ehemaligen Kindl-Brauerei durch den Beschluss des Bezirksamts vom 19. Juni 2012 (Vorlage Nr 68/12) angepasst. Die Titel lauten nunmehr wie folgt: Bebauungsplan 8-22ba für die Grundstücke Am Sudhaus 1-3, Rollbergstraße 26 (teilweise), 55, für Abschnitte der Straße Am Sudhaus sowie einer Teilfläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151 im Bezirk Neukölln; Bebauungsplan 8-22bb für das Grundstück Rollbergstraße 26 (teilweise), im Bezirk Neukölln. Eine Änderung des Geltungsbereichs ist hiermit nicht verbunden. Der Beschluss wur-de im Amtsblatt von Berlin am 13.7.2012 auf S. 1175 bekanntgemacht.

1.11 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB zum Bebauungsplan 8-22ba

Für den Bebauungsplanentwurf 8-22ba für die Grundstücke Am Sudhaus 1-3, Roll-bergstraße 26 (teilweise), 55, für Abschnitte der Straße Am Sudhaus sowie einer Teil-fläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151 im Bezirk Neu-kölln, wurde mit Schreiben vom 20.07.2012 und Fristsetzung von einem Monat die Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Insgesamt wurden 35 Stellen angeschrieben. Es gingen 24 Stellungnahmen ein. Das Ergebnis der Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat zu keinen, die Grundzüge der Planung berührenden Änderungen geführt. Das lärmtechnische Gutachten zum Bebauungsplan 8-22ba wurde jedoch gemäß der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung überarbeitet und die dem Geltungsbereich benachbarten Nutzungen mit in die Be-trachtung einbezogen. Der Entwurf des Bebauungsplanes 8-22ba ist nach der Durch-führung der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange in Bezug auf die Festsetzungen zum Lärmschutz geändert und ergänzt worden. Da-her wird gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB eine erneute Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange für den Entwurf des Bebau-ungsplanes durchgeführt. Die Beteiligung findet parallel zur Beteiligung der Öffent-lichkeit statt und wird gemäß § 4a Abs. 3 BauGB auf die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschränkt.

1.12 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-22ba

Für den Bebauungsplanentwurf 8-22ba für die Grundstücke Am Sudhaus 1-3, Roll-bergstraße 26 (teilweise) und 55, die Straße Am Sudhaus sowie eine Teilfläche des Grundstücks Grundbuch von Neukölln mit dem Blatt 10151 im Bezirk Neukölln wurde in der Zeit vom 20. November 2012 bis einschließlich 20. Dezember 2012 die Beteili-gung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Hierzu lag der Be-bauungsplan mit Begründung und umweltbezogenen Stellungnahmen zu Altlasten, Wasser, Artenschutz und Immissionsschutz, dem Umweltbericht, dem Bericht zur Un-tersuchung von Boden und Bodenluft, der schalltechnischen Untersuchung sowie der verkehrstechnischen Stellungnahme öffentlich im Bezirksamt Neukölln von Berlin, Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung - aus. Dies wurde im Amtsblatt von Berlin vom 09.11.2012 auf S. 2026 sowie der Tagespresse fristgerecht bekannt-gemacht. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 20.11.2012 über die Offenlage informiert.

Während der Offenlagefrist sind insgesamt 3 Stellungnahmen eingegangen. Von die-


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sen Stellungnahmen wurde eine Äußerung von Behörden und sonstigen Trägern öf-fentlicher Belangen abgegeben. Die Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung geführt. Der Planung entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor. Die Planzeichnung und Begründung zum Bebauungsplan 8-22ba wurde redaktionell ergänzt.

1.13 Erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffent-licher Belange zum Bebauungsplan 8-22ba

Parallel zur Beteiligung der Öffentlichkeit fand aufgrund von modifizierten und ergänz-ten Festsetzungen zum Immissionsschutz (Lärm) eine erneute Beteiligung der Be-hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i. V. mit § 4 Abs. 2 BauGB statt. Drei von den Änderung betroffenen Träger öffentlicher Be-lange wurden mit Schreiben vom 20.12.2012 zur Abgabe einer Stellungnahme inner-halb eines Monats gebeten. Es gingen zwei Stellungnahmen ein.

Die Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffent-licher Belange hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung ge-führt. Der Planung entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor. Die Begründung zum Bebauungsplan 8-22ba und der Umweltbericht wurden redaktionell ergänzt.

1.14 Beschluss über den Bebauungsplan 8-22ba

Mit Beschluss des Bezirksamts vom 15.01.2013 wurde die Weiterleitung der Be-schlussvorlage zum Bebauungsplan 8-22ba an die Bezirksverordnetenversammlung beschlossen (BA-Vorl. Nr. 09/13). Mit Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 23.01.2013 wurde der Bebauungsplan 8-22ba gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB und § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen (BVV-Drs. Nr. 0499/XIX). Zugleich wurde das Ergebnis der öffentlichen Auslegung beschlossen (s. Kap. II.3.4.5).

1.15 Anzeige des Bebauungsplanentwurfs 8-22ba

Der Entwurf des Bebauungsplanes 8-22ba wurde mit Schreiben vom 26.03.2013 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (II C) zur Rechtskontrolle angezeigt. Mit Schreiben vom 04.06.2013 wurde mitgeteilt, dass der Bebauungsplan - da beanstan-dungsfrei - vom Bezirksamt festgesetzt werden kann. Ferner wurden Hinweise zur Verbesserung der Rechtssicherheit gegeben. Nach Prüfung der Hinweise sind redak-tionelle Änderungen in Reinplan und Begründung erfolgt, insbesondere zu: - Neufassung / Ergänzung der textlichen Festsetzungen 22, 26 und 30 - Klarstellungen in der Begründung bezüglich:

- der neugefassten / geänderten textlichen Festsetzungen, - der Möglichkeiten einer Tiefgarage im MI2, - Aktualisierung von Gesetzeszitaten und des FNP-Zitats.


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VI RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548); Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -BauNVO- ) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466)84

ANHANG:

1. Übersichtsplan

2. Textliche Festsetzungen

Berlin-Neukölln, den 29.07.2013

………………………..………. ……………………………………

B l e s i n g G r o t h

Bezirksstadtrat Leiter des Stadtentwicklungsamts

84 Da der Entwurf des Bebauungsplans bereits vor dem 20. September 2013 nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich

ausgelegt wurde und die Änderungen der BauNVO durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) erst am 20. September 2013 in Kraft treten, ist auf den Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) weiterhin anzuwenden.


ANHANG

Textliche Festsetzungen

1. Im Allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 der

Baunutzungsverordnung (Tankstellen und Gartenbaubetriebe) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)

2. In den Mischgebieten sind die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nr. 6, Nr. 7 und Nr. 8 der Baunutzungsverordnung (Gartenbaubetriebe, Tankstellen, nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten in den überwiegend gewerblich geprägten Teilen des Mischge-bietes) sowie die Ausnahmen nach § 6 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten in den sonstigen Teilen des Mischgebietes) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)

3. Im Allgemeinen Wohngebiet sind Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften nur im ersten Vollgeschoss ausnahmsweise zulässig, in den Mischgebieten sind Einzel-handelsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften nur im ersten Vollgeschoss ausnahmsweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 BauNVO)

4. Im Gewerbegebiet sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung allgemein zulässigen Tankstellen sowie die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sind nicht Bestandteil des Bebau-ungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)

5. Das Sonstige Sondergebiet SO 1 „Kultur und Gastronomie“ dient vorwiegend der Un-terbringung von kulturellen Einrichtungen und Gastronomiebetrieben.

Zulässig sind:

- Räume für kulturelle Nutzungen und Veranstaltungen - Galerien, Ateliers von Künstlern und sonstigen Kulturschaffenden - Schank- und Speisewirtschaften - Brauereien bis zu einer Größe von insgesamt maximal 550 m2 Geschossfläche - oberhalb des ersten Vollgeschosses Wohnungen für Aufsichts- und Bereit-

schaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, sofern diese in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 11 BauNVO)

6. Das Sonstige Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ dient vorwiegend der Unterbrin-gung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes.

Zulässig sind:

- Betriebe des Beherbergungsgewerbes - Schank- und Speisewirtschaften - oberhalb des ersten Vollgeschosses Wohnungen für Aufsichts- und Bereit-

schaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, sofern diese in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

- Räume für kulturelle Nutzungen und Veranstaltungen


- Galerien, Ateliers von Künstlern und sonstigen Kulturschaffenden (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 4 BauGB i.V. mit § 11 BauNVO)

7. Im Sonstigen Sondergebiet SO 2 „Beherbergung“ sind innerhalb der Fläche - F - zuläs-sig:

- Schank- und Speisewirtschaften - Räume für kulturelle Nutzungen und Veranstaltungen - Galerien, Ateliers von Künstlern und sonstigen Kulturschaffenden

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 4 BauGB i.V. mit § 11 BauNVO)

8. Innerhalb der Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Schank- und Speisewirt-schaft“ ist die Errichtung einer eingeschossigen Schank- und Speisewirtschaft sowie der zugehörigen Nebenanlagen und Einrichtungen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB)

9. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzu-lässig. Dies gilt nicht innerhalb der für Stellplätze und Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen St und TGa. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. mit § 12 Abs. 6 BauNVO)

10. In den Baugebieten GE, SO 2 und MI 2 darf bei der Ermittlung der zulässigen Grund-fläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung sowie baulichen Anla-gen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unter-baut wird, die festgesetzte Grundflächenzahl bzw. Grundfläche bis zu einer Grundflä-chenzahl von 1,0 überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO)

11. In den Baugebieten WA, GE, MI 1, MI 2 und SO 2 ist die Überschreitung der festge-setzten Traufhöhen bzw. Oberkanten um maximal 3,0 m für Aufzugsanlagen und technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsanlagen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 BauNVO)

12. Die Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Be-reich“ - A - ist mit einem Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit sowie mit einem Lei-tungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

13. Die Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Be-reich“ - B - ist mit einem Geh- und Radfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit, einem Fahrrecht für die Benutzer und Besucher der Baugebiete SO 2, MI 2 und den östlich der Linie zwischen den Punkten G und H gelegenen Flächen sowie mit einem Lei-tungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

14. Die Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Be-reich“ - C - ist mit einem Geh- und Radfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit, einem Fahrrecht für die Benutzer und Besucher der Baugebiete WA, GE, MI 1, MI 2, SO 1, SO 2 und den östlich der Linie zwischen den Punkten G und H gelegenen Flächen sowie mit einem Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)


15. Die Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Be-reich“ - D - ist mit einem Geh- und Radfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit sowie einem Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

16. Die Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Stadtplatz“ ist mit einem Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

17. Die Fläche - E - innerhalb des Mischgebiets MI 1 ist mit einem Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

18. Im Allgemeinen Wohngebiet muss zum Schutz vor Lärm entlang der Mainzer Straße zwischen den Punkten J und K ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnun-gen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den notwendigen Fenstern von der Straße abgewandt sein. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

19. Im Allgemeinen Wohngebiet müssen zum Schutz vor Lärm in Wohnungen, die nur entlang der Mainzer Straße zwischen den Punkten K und L oder entlang der Linie zwischen den Punkten L und M orientiert sind, in mindestens einem schutzbedürfti-gen Aufenthaltsraum (bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen) bzw. min-destens der Hälfte der schutzbedürftigen Aufenthaltsräume (bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen) durch schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten oder bau-liche Maßnahmen gleicher Wirkung an Außenbauteilen Schallpegeldifferenzen er-reicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB (A) während der Nachtzeit in den Räumen nicht überschritten wird. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

20. Im Mischgebiet MI 1 muss zum Schutz vor Lärm entlang der Werbellinstraße und ent-lang der Linie zwischen den Punkten N und O ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Auf-enthaltsräume mit den notwendigen Fenstern von der Straße bzw. der Linie zwischen den Punkten N und O abgewandt sein. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

21. Im Mischgebiet MI 1 sind zum Schutz vor Lärm die Fassaden entlang der Werbel-linstraße schallabsorbierend zu errichten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

22. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nur die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stick-stoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB)

23. Auf den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung sind die vorhande-nen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)


24. In den Baugebieten GE, MI 1, MI 2; SO 2 sind mindestens 50 % der Dachflächen als flache oder flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung von maximal 10° auszufüh-ren und extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist zu erhalten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB, § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB)

25. Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je vier Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen und zu erhalten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 25 Buchst. a BauGB)

26. Tiefgaragen müssen mit einer mindestens 0,6 m starken Erdschicht überdeckt sein. Diese Flächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB, § 12 Abs. 6 sowie § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO)

27. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten P und Q sowie Q und G ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

28. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen sowie der privaten Verkehrsflächen be-sonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

29. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 des Bau-gesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.

30. In den Sonstigen Sondergebieten SO 1 und SO 2, dem Mischgebiet MI 2 sowie in-nerhalb der mit 4 Vollgeschossen überbaubaren Grundstücksflächen des Gewerbe-gebiets wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte über-baubare Grundstücksfläche festgesetzt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 3 Nr. 1 und § 23 BauNVO)

Hinweis: Das Plangebiet befindet sich zum Teil innerhalb des durch Senatsbeschluss vom 15.03.2011 förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Karl-Marx-Straße/ Sonnen-allee (GVBl. S. 90).


INHALTSVERZEICHNIS

1 Veranlassung und Erforderlichkeit 1

2 Beschreibung des Plangebiets 4

2.1 Bestand 4 2.1.1 Historische Entwicklung 5 2.1.2 Realnutzung, Bestand, Eigentumsverhältnisse, Altlasten 6 2.1.3 Erschließung 7 2.1.4 Technische Infrastruktur / Ver- und Entsorgung 7

2.2 Planungsrechtliche Ausgangssituation 15 2.2.1 Regional- und Landesplanung 15 2.2.2 Flächennutzungsplan (FNP) 16 2.2.3 Landschafts-/Artenschutzprogramm 17 2.2.4 Verbindliche Bauleitplanung 17 2.2.5 Straßen- und Baufluchtlinien 18 2.2.6 Stadtentwicklungsplanung 18 2.2.7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Berlin-Neukölln 20 2.2.8 Planwerk Südostraum 21 2.2.9 Lärmminderungsplanung für Berlin 21 2.2.10 Sanierungsgebiet 22 2.2.11 Denkmalschutz 22 2.2.12 Städtebauliches Konzept 24 2.2.13 Verkehrliche und lärmtechnische Untersuchung 26 2.2.14 Verbindliche Regelungen zum Lärmschutz im städtebaulichen Vertrag 32

II PLANINHALT 34

1 Entwicklung der Planungsüberlegungen 34

2 Intention der Planung 35

3 Wesentlicher Planinhalt 35

3.1 Beschreibung des Planinhalts 35 3.2 Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen 37

3.2.1 Art der Nutzung 37 3.2.2 Maß der Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 46 3.2.3 Immissionsschutz 61 3.2.4 Grünfestsetzungen 68 3.2.5 Festsetzungen zu Verkehrsflächen 70 3.2.6 Sonstige Festsetzungen 70 3.2.7 Hinweise / Nachrichtliche Übernahmen 71

3.3 Städtebaulicher Vertrag vom 28.12.2012 71 3.4 Abwägung von Stellungnahmen von Bürgern und Behörden 73

3.4.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-22 73 3.4.2 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

zum Bebauungsplan 8-22 73


3.4.3 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 8-22 74

3.4.4 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 8-22ba 75

3.4.5 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-22ba 90 3.4.6 Erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger

öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 8-22ba 98

III UMWELTBERICHT 102

1 Einleitung 102

1.1 Angaben zum Plangebiet 102 1.2 Ziele und Inhalte des Bebauungsplans 103 1.3 Festsetzungen des Bebauungsplans 103 1.4 In Fachgesetzen und –plänen festgelegte Ziele des Umweltschutzes und deren

Berücksichtigung im Bebauungsplan 106 1.4.1 Fachgesetze und -verordnungen 106 1.4.2 Fachpläne 107

1.5 Stadtentwicklungsplanung (StEP) 110 1.6 Lärmminderungsplanung für Berlin 110 1.7 Sanierungsgebiet 110

2 Bestandsaufnahme und Bewertung des derzeitigen Umweltzustands 111

2.1 Schutzgut Mensch 111 2.1.1 Wohnen/ Wohnumfeld/ Erholung 111 2.1.2 Vorbelastung durch Lärm 111 2.1.3 Luftschadstoffbelastung 111 2.1.4 Altlasten 112

2.2 Schutzgut Pflanzen, Tiere und die biologische Vielfalt 112 2.2.1 Naturschutzrechtlich geschützte Gebiete und Objekte 112 2.2.2 Biotopbestand/ Vegetation 112 2.2.3 Tiere 116 2.2.4 Schutzgut Boden 116 2.2.5 Altlasten 116 2.2.6 Schutzgut Wasser 117 2.2.7 Schutzgut Klima/ Luft 118 2.2.8 Schutzgut Landschaftsbild/ Ortsbild 118 2.2.9 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 118

3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 119

3.1 Auswirkungen auf den Menschen 119 3.1.1 Auswirkungen durch Lärm 119 3.1.2 Auswirkungen durch Luftschadstoffe 120 3.1.3 Auswirkungen durch Bodenbelastungen 120 3.1.4 Auswirkungen durch die strukturelle Einpassung der zulässigen Nutzungen 121 3.1.5 Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen 121 3.1.6 Auswirkungen auf den Boden 122


3.1.7 Altlastenbedingte Auswirkungen 123 3.1.8 Auswirkungen auf Grund- und Oberflächenwasser 123 3.1.9 Auswirkungen auf Klima/Luft 123 3.1.10 Auswirkungen auf das Landschafts-/Stadtbild und die Erholung 123 3.1.11 Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter 123

3.2 Umweltschützende Maßnahmen 124 3.2.1 Darstellungen und Festsetzungen im Bebauungsplan 124 3.2.2 Vorschriften und Maßnahmen, die in anschließenden Planungsphasen und bei

der Realisierung der Planung zu beachten sind 125

4 Prognose und Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung 125

4.1 Prognose bei Durchführung der Planung 125 4.2 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung 126 4.3 Eingriffsregelung gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit § 18 BNatSchG 126 4.4 Besonderer Artenschutz gemäß § 44 BNatSchG 127 4.5 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten 127 4.6 Zusätzliche Angaben 128

4.6.1 Verwendete technische Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf aufgetretene Schwierigkeiten bei der Erarbeitung der Unterlagen 128

4.6.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen durch den Bebauungsplan 128

5 Allgemein verständliche Zusammenfassung 128

IV WEITERE AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES 131

1 Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse 131

2 Auswirkungen auf die Umwelt 132

3 Auswirkungen auf den Verkehr 134

4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur 134

5 Ordnungsmaßnahmen 136

6 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung 136

7 Zu mildernde bzw. zu vermeidende nachteilige Auswirkungen auf persönliche Lebensumstände im Sinne von § 180 BauGB 136

V VERFAHREN 137

1.1 Mitteilung der Planungsabsicht 137 1.2 Aufstellungsbeschluss 137 1.3 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB zum

Bebauungsplan 8-22 137 1.4 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

gemäß § 4 (1) BauGB zum Bebauungsplan 8-22 137 1.5 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2)

BauGB zum Bebauungsplan 8-22 137


1.6 Mitteilung der geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22 138 1.7 Beschluss zur geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22 138 1.8 Mitteilung der erneut geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22b 138 1.9 Beschluss zur erneut geänderten Planungsabsicht zum Bebauungsplan 8-22b 139 1.10 Beschluss zur Titeländerung zum Bebauungsplan 8-22ba und 8-22 bb 139 1.11 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2)

BauGB zum Bebauungsplan 8-22ba 140 1.12 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-22ba 140 1.13 Erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger

öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 8-22ba 141 1.14 Beschluss über den Bebauungsplan 8-22ba 141 1.15 Anzeige des Bebauungsplanentwurfs 8-22ba 141

VI RECHTSGRUNDLAGEN 142

Anhang


begründung - berlin

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