bed & breakfast il mago real estate

Il Mago Bed and Breakfast

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Il Mago Bed & Breakfast


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Investire nella Riviera delle PalmeDa Varazze fino a Laigueglia, lungo settanta chilometri di litorale, la Riviera delle Palme offre ai visitatori i più affascinanti scenari che mare, terra e cielo possono comporre in una mirabile varietà di toni, forme e colori.

Piccole baie rocciose, dalle coste a picco, si alternano a lunghi archi di spiaggia sabbiosa: morbide colline, coperte di ricca vegetazione, cedono d'improvviso il passo a nudi dirupi traforati da grotte e, dovunque, la nota festosa dei centri abitati, grandi e piccoli, di fiorite passeggiate a mare e di pittoreschi porticcioli. Prima tappa è Varazze, ridente cittadina adagiata in un'insenatura, con una bella e frequentata spiaggia di sab-bia di colore avorio.

Ultimo Comune savonese della costa prima della provincia di Genova, Varazze van-ta un posizione ideale, alla foce del torrente Teiro. Ci si arriva con l’autostrada Genova-Ventimiglia (casello omonimo), in treno con la stessa linea, in aereo (25 km dall’aeroporto “Colombo” di Genova). Interno alla baia, l’arenile di circa 3 km e le scogliere nere e bianche. Il centro è racchiuso a nord dalla via Aurelia, la costa è compresa tra le punte della Mola e dell’Aspera e offre una passeggiata di 5 km sul lungomare Europa, che conduce fino a Cogoleto. Varazze comprende 6 frazioni: Faje, Alpicella (zona archeologica con reperti custodi-ti nel Museo), Pero, Casanova, Cantalupo, Castagnabuona e Invrea.

Nell’entroterra i nomi dei luoghi ricordano la presenza romana: Campo Marzio (esercitazioni militari), Pero (da “pilus”, giavellotto), Vallonetto (palizzata di tronchi d’albero). Parasio (sede del magistrato) era centro del villaggio, come dimostrano i resti nella fondazione della Chiesetta di S.Donato (IV secolo).

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A Varazze trionfano fiori e piante: dalla macchia mediterranea alla vegetazione tropicale con i viali fiancheg-giati dalle palme. Restano le cinta murarie (XI secolo) e alcune torri del Medioevo e la facciata (XII secolo con ar-chetti laterali del Mille) dell’antica parrocchiale di S.Ambrogio. In centro si incontrano vie e piazzette storiche di Varazze con le botteghe e i Palazzi nobili. Da notare i portali in ardesia scolpita. Dalla Chiesa di S.Nazario, i resti

della seconda cinta muraria (XIV seco-lo): la porta all’imbocco di via Coda (che conserva una lapide), Turris Valli e la Torre di Ponente da via Villagran-de e i resti in via Don Bosco. Dritti da via Coda, la Chiesa di S.Ambrogio e Palazzo Lomellino (XVI secolo) si af-facciano sull’ampio sagrato tra le abi-tazioni. Più avanti, piazza S.Giacomo, in salita via Malocello con il porticato, diritti per via Campana con al termine una graziosa fontananella. Si attraver-sa il tratto coperto del Teiro (con giar-dino e giochi per i bimbi) fino all’altro lato di Varazze con le Chiese di S.Bartolomeo e S.Domenico (vie Ciarli, Quartino e S.Domenico) e da qui a Santa Caterina. A ritroso, piazza Bo-vani, S.Antonio e il centro. Più sposta-ti l’Oratorio Don Bosco (campetto da calcio, giochi nei locali, manifestazio-

ni) e Santa Maria in Bethlem. Eccellente per lo sport, Varazze propone anche itinerari naturali unici a partire dal Monte Beigua.

Bed & Breakfast a Varazze

La formula del bed and breakfast da la possibilità di sviluppare una piccola attività nel settore turistico con un modesto investimento, nata nei paesi anglosas-soni e tradizionalmente rivolta ad un pubblico giovane che viaggia spendendo poco e che non ha grandi pretese di confort e servizi, si sta rapida-mente diffondendo nel nostro paese proprio grazie alla sua economicità che permette di viaggiare an-che a chi ha mezzi economici ridotti e soprattutto poiché da la possibilità di entrare in contatto con la popolazione locale condividendone lo stile di vita.

A Varazze sono presenti solamente due bed and breakfast: Il Mago e Lunartista. Il primo è il più conosciuto e apprezzato dai clienti che decido-no di trascorrere un periodo di relax in riva al ma-re. Nato nel 2004 da un’intuizione di una coppia di Savona, ha saputo sviluppare negli anni un sempre maggiore appeal verso i clienti, riuscendo a coniu-gare qualità del servizio ed economicità. La sua posizione strategica fa si che uscendo dall’ingresso del B&B ci si trovi immersi nello splendido e carat-teristico lungomare varazzino. Alle spalle dello stesso e apprezzabile dalle finestre di due camere per gli ospiti, c’è l’antico “budello”, colmo di nego-zi, panetterie, gioiellerie e boutique di vario genere.


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€ 0€ 1.500,00€ 3.000,00€ 4.500,00€ 6.000,00€ 7.500,00€ 9.000,00

Gennaio Marzo Maggio Luglio Settembre Novembre

Analisi economicaUtilizzando i seguenti dati ci è possibile rappresentare analiticamente lo sviluppo del fatturato legato all’atti-vità.

Il grafico ci indica, lo sviluppo temporale degli incassi calcolati come media sulle ultime 5 annualità (2005-2010). Il fatturato medio totale è da considerarsi pari ad Euro 46.680,00.

Spese fisse Mese AnnoAffittoAssicurazioneLuceGasAcquaTelefonoSpese straordinarieSpese pubblicità

€ 900,00 € 10.800,00€ 20,00 € 240,00€ 60,00 € 720,00€ 60,00 € 720,00€ 60,00 € 720,00€ 50,00 € 600,00

€ 125,00 € 1.500,00€ 100,00 € 1.200,00

€ 1.375,00 € 16.500,00

Dal grafico è possibile notare come la curva si sviluppi maggiormente nel periodo estivo e cali considere-volmente in quello invernale. Questo dato è da considerare un po’ “con le pinze” se si pensa che negli ultimi due anni il fatturato del periodo invernale (Novembre-Febbraio) è calato del 92%. Questo dato, alla luce delle considerazioni fatte, è legato ad alcuni errori grossolani delle due gestioni che si sono susseguite ed è da ricer-carsi maggiormente in una mancanza o comunque inopportuna gestione degli investimenti pubblicitari. L’at-tuale gestione, nonostante abbia condiviso questo tipo di valutazioni, inspiegabilmente sta continuando a sot-tovalutare l’importanza dei benefici della pubblicità.

Nella tabella seguente, è riportata una sintesi dei costi medi (stima per eccesso).

Dai valori di cui sopra si evince una spesa annua di € 16.500,00 a fronte di un incasso pari a €46.680,00 generando un utile approssimativo di poco superiore ai € 30.000,00 annui al quale vanno sottratte le spese relative alla gestione ordinaria dell’attività (colazioni, biancheria, pulizie, ecc...)


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Analisi statisticaEssere visibili online è diventata ormai una vera necessità per tutte quelle aziende che vogliono curare il proprio business senza rinunciare alla fetta di mercato che rappresenta ad oggi il web.

Attualmente circa l’87% delle persone in Italia (fonte: MarketingJournal.it), prima di decidere di comprare qualcosa, ricerca sul Web informazioni su quel dato prodotto o servizio.Questa percentuale di persone si serve, dei motori di ricerca, Google in primis, digitando le parole chiave per trovare informa-zioni relative a ciò che vogliono comprare.In quest’ottica, il modello classico di advertising (pubblicità in tv, sui giornali, cartellonistica stradale, etc.) perde tantissimo valore a favore della pubblicità online.

Il bed and breakfast Il Mago è presente su internet dal settembre del 2005 con un sito web all’indiriz-zo http://www.bbilmago.com. Il sito, è stato predisposto per raccogliere i dati realativi all’affluenza del traffico, dati quali ad esempio il numero di visitatori, numero di pagine visualizzate, provenienza visita-tori ecc.

Il Mago è presente inoltre sul portale di maggior successo, nell’ambito del business b&b (Bed-And-Breakfast.it). Il por-tale ha portato un grande in-cremento nella popolarità online dell’attività garanten-do da maggio 2009 quasi 46000 visitatori. Questi visita-tori corrispondono ad un quarto del traffico complessi-vo realizzato sul sito http://www.bbilmago.com (fonte: Google Analytics riferimento:Gennaio-Ottobre 2011).

Con l’aumento della sempre più crescente popolarità del

noto social network Facebook e delle numerose possibilità di business che lo stesso può offrire sul mer-cato, il bed and breakfast Il Mago non poteva redimersi dal coglierle.

Dal 2010 infatti, è presente su Facebook con una pagina dedicata che ha suscitato l’interesse di quasi 1400 utenti. Come ben sappiamo, il numero di potenziali contatti, essendo il marketing su facebook di tipo virale, è molto superiore rispetto al valore indicato. Il marketing virale è infatti un tipo di marketing basato sul “passaparola”, sulla trasmissione virale dei dati a partire dai leader, persone situate al cen-tro delle reti sociali, fino a raggiungere i gregari, situati alla periferia dei network.

http://www.bbilmago.com





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Analisi statisticaIl MagoDashboard 01/gen/2011 - 31/ott/2011

Rispetto a: Sito

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3 gen 30 gen 26 feb 25 mar 21 apr 18 mag 14 giu 11 lug 7 ago 3 set 30 set 27 ott

Visualizzazioni di pagina

Uso del sito

22.935 Visite

197.827 Visualizzazioni di pagina

8,63 Pagine/Visita

5,98% Frequenza di rimbalzo

00:02:37 Tempo medio sul sito

78,67% % nuove visite

Panoramica visitatori

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Visitatori

Visitatori18.250

Panoramica sulle sorgenti di traffico

Motori di ricerca15.432,00 (67,29%)

Siti referenti6.296,00 (27,45%)

Traffico diretto1.207,00 (5,26%)

Panoramica obiettivi

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Conversioni all'obiettivo

Conversioni all'obiettivo1.273

Overlay mappa

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Panoramica dei contenuti

Pagine Visualizzazioni di pagina

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di pagina

/chi_siamo.htm 60.345 30,50%

/ 53.640 27,11%

/listino_prezzi.htm 18.926 9,57%

/le_camere.htm 16.880 8,53%

/dove_siamo.htm 9.518 4,81%

1 Google Analytics


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L’Ingresso


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Le camere (La Rosa)Arredata in stile antico, molto accogliente e spaziosa.E' previsto un letto matrimoniale.La finestra si affaccia sul-

l'antico "budello" di Varazze.


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Le camere (La Rosa)


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Le camere (La Sfera)Molto colorata, giovanile e informale.Sono previsti due lettini singoli, che eventualmente possono essere uniti. La

finestra si affaccia sull'antico "budello" di Varazze.


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Le camere (La Sfera)


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Le camere (La Torre)Può ospitare fino a quattro persone, grazie al pratico letto matrimoniale a ponte, sotto al quale trova comodamen-te posto un lettino doppio a scomparsa. Perfetta per tutta la famiglia, ma anche per un affiatato gruppo di amici.


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Le camere (La Torre)


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Le camere (La Porta Introvata)La quarta stanza è stata destinata dall’attuale gestione ad uso ufficio e magazzino.


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La cucinaNella cultura anglosassone del bed & breakfast, la cucina figura come elemento fondamentale di aggregazione

per gli ospiti che solitamente si ritrovano a consumare le colazioni. L’attuale gestione ha deciso di stringere degli accordi con un bar a pochi passi dal Mago eliminando di fatto l’uso della cucina.


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La cucina


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I Bagni


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Il Corridoio


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Descrizione Quantità

Letti matrimoniali a ponte 2

Letto matrimoniale 1

Letti singoli 2

Doppio letto a scomparsa 1

Cassettiera in legno 1

Armadi a due ante in legno 3

Armadio con ante scorrevoli 1

Cassettiera piccola in legno 1

Tavolini di legno 3

Sedie 6

Comodini 2

Acquario 1

Lavatrice 1

Frigorifero media taglia 1

Cassapanca in legno 1

Divanetto a due posti 1

Specchiere da bagno con armadietto 4

Mobiletti sotto lavello 2

Tavolo a libro in bambù 1

Tavolo a frattino in legno con giropanca 1

Cucina completa con frigo, forno, fornelli, pensili 1

Mobili a giorno con mensole 2

Televisori a colori 5

Decoder digitale terrestre 5

Stoviglie, pentole e utensili vari da cucina

Biancheria per le camere (asciugamani e lenzuola)

Inventario dei beni presenti


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* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Data: 25/10/2011 - Ora: 15.47.58

Visura per immobile Visura n.: T332565 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati al 25/10/2011

Dati della richiesta Comune di VARAZZE ( Codice: L675)Provincia di SAVONA

Catasto Fabbricati Foglio: 44 Particella: 152 Sub.: 4Unità immobiliare

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita

Urbana Cens. Zona1 44 152 4 A/4 5 5,5 vani Euro 596,51

L. 1.155.000Impianto meccanografico del 30/06/1987

Indirizzo CORSO CRISTOFORO COLOMBO n. 5 piano: 2;

INTESTATI N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 RAPETTI Marco nato a SAVONA il 17/09/1962 RPTMRC62P17I480T*2 RAPETTI Marco

DATI DERIVANTI DA VOLTURA D'UFFICIO del 11/03/2010 n. 3024.1/2010 in atti dal 11/03/2010 (protocollo n. SV0044592) RETTIFICA DI INTESTAZIONE

Rilasciata da: Servizio Telematico

Fine

Visura catastale


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Planimetria


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Contratto di gestione


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Note


24Andrea Quadri, Via Val di Sole, 9 20141 Milano (MI) Italia 3924472247 [email protected]

Opzione Importo

Acquisto licenza “Il Mago” € 135.600,00 (centotrentacinquemilaseicento)

Acquisto licenza “Il Mago” + immobile € 620.000,00 (seicentoventimila)

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

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Documents

palmeda varazze

tappa varazze

via coda

via campana

via villagran

via aurelia

via don bosco

allaltro lato di varazze