bÄderkonzept herzogenrath...1 markt- und wettbewerbsanalyse 1.1 trends und konsequenzen für die...
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BÄDERKONZEPT
HERZOGENRATH
Februar 2018
GMF-NETZWERK UND ORGANISATIONGMF GmbH
Handlungsfelder
Consulting Management
Konzepte & Studien
Projektmanagement
Beratung Planung
Bau
Pre-Opening
Coaching
Freizeitbäder
Thermen
Hotel
Resort
Aquaplace
Prag a. s.
vivamar
Magdeburg
vivamar Reutte/A.
GmbH
vivamar Saarbrücken
GmbH
vivamar Bad Aussee/A.
GmbH
vivamar WFD GmbH
GMF GmbH & Co.KG
vivamar Ried i. I./A.
GmbH
Bäderkonzept Herzogenrath 2
Bäderkonzept Herzogenrath 3
▪ Zentrale: Neuried bei MünchenNiederlassung: Schwerte
▪ Geschäftsmodell: Beratung & Betrieb von Bäder, Thermen, Wellnessanlagen
▪ Aktuell: 19 Freizeitbäder, Thermen & Resorts im GMF Bäderverbund, inkl. 4 Betriebe unter der Eigenmarke „vivamar“
▪ über 500 Beratungsmandate, Studien und Analysen
▪ über 30 Jahre Markt-, Betriebs-, PPP-Erfahrung,
▪ ca. 5 Millionen Besucher p. a. in GMF Bädern & Thermen
▪ ca. 750 GMF Mitarbeiter/ca. 200 kommunale Angestellte
▪ über 40 Mio. Euro Umsatz pro Jahr
VORSTELLUNG GMF FAKTEN
4
Rainer Pethran
Geschäftsführung
Tätigkeitsbereich: Beratung, Vertrieb; bei GMF seit 1992
Claus Rotthues
Prokurist und Kaufmännischer Leiter
Tätigkeitsbereich: Finanzen, Controlling; bei GMF seit 2005; Experte: Verträge
Wolfgang Debus
Prokurist und Projektleiter
Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 1985; Experte: Planung, Bau
Harald Gabriel
Personal- und Projektleiter
Tätigkeitsbereich: Personal, Betrieb; bei GMF seit 1985; Experte: Personal, Betrieb
Thomas Meier
Vertriebs- und Projektleiter
Tätigkeitsbereich: Vertrieb, Beratung; bei GMF seit 2002; Experte: Recht, Pre-O
Michael Bäuml
Projektleiter
Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 2005; Experte: Technik, Planung, Betrieb
Thomas Eichhorn
Projektleiter
Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 1985; Experte: Betrieb, Marketing
Antonius Junker
ProjektleiterTätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 2017;
Christoph Loew
Projektleiter (Freier Mitarbeiter)
Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 2013;
Silvia Wagner
Projektmanagement Personal/Betrieb
Tätigkeitsbereich: Personal, Betrieb; bei GMF seit 2007;
Rebecca Woestmann
Projektmanagement Beratung/Vertrieb
Bereich: Akquise, Beratung, Studien; bei GMF seit 2016;
VORSTELLUNG GMF-TEAM
Bäderkonzept Herzogenrath
Bäderkonzept Herzogenrath 5
INHALT
2 Bestand und Bedarf
2.1 Bestand
2.2 Bedarf
2.3 Potential
3 Konzeption & Maßnahmenempfehlung
3.1 Vorgaben/Rahmenbedingungen/Ziele
3.2 Markt- und Zielgruppenstrategie
3.3 Standort- und Lageeinordnung
3.4 Nutzungs- und Angebotskonzept
3.5 Raum- und Flächenprogramm
3.6 Kostenrahmen
4 Wirtschaftlichkeitsprognose
4.1 Rahmendaten Betriebskonzept
4.2 Wirtschaftlichkeit
1 Markt- und Wettbewerbsanalyse
1.1 Trends und Konsequenzen für die Bäderbranche
1.2 Wettbewerb
Bäderkonzept Herzogenrath 6
Bäder- und Thermenmarkt
Der Bäder- und Thermenmarkt ist von folgenden überregionalen Trends geprägt:
▪ sinkende Besucherzahlen in der Zielgruppe Familie (10 – 30%)
▪ steigende Besucherzahlen im Bereich Sauna und Wellnessangeboten
▪ Steigerung der Nutzung von Kursen- und Programmangeboten
▪ Anstieg der Gastronomieumsätze
▪ Investitionen hauptsächlich in Kindererlebniswelten, Sauna und Wellnessangeboten
▪ Schließungen und Rückbauten von Bädern mangels Finanzbudgets zu Defizitausgleich
▪ Insolvenz von PPP-Projekten (Public-private-Partnership)
Entwicklungstendenzen im Bädermarkt
Darüber hinaus werden von Fachleuten folgende Entwicklungstrends erörtert:
▪ Zunahme der Bedeutung von umfänglichen Angeboten zur Gesundheitsprävention
▪ Bäder als Begegnungszentren
▪ Bäder mit Zusatzangeboten, verringerter Wasserfläche und evtl. Synergie mit
bäderfremden kommerziellen Freizeiteinrichtungen
▪ Authentische und konsequente Thematisierung von Anlagen
▪ marktunabhängige Energiequellen
▪ Rückkehr zu regionalen Einzugspotenzialen oder Marktalleinstellung
▪ Zunahmen der Bedeutung von Aufenthalts- und Ruhequalität, Service und Qualität
1.1 Trends und Konsequenzen für die Bäderbranche
1 MARKT UND WETTBEWERBSANALYSE
FAZIT
Wachsende Bedeutung von lokalen,
thematisch authentischen Angeboten
mit Top-Service
Bäderkonzept Herzogenrath 7
1.2 Wettbewerb
1 MARKT UND WETTBEWERBSANALYSE
Abb.: Bäderlandschaft Herzogenrath – Region
(Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit RegioGraph)
Bäderkonzept Herzogenrath 8
Bädermarkt
▪ In der Region um Herzogenrath besteht vor allem im deutschsprachigen Gebiet ein dichtes Angebot an Bädern.
Insbesondere ist eine hohe Anzahl an (Sport-) Hallenbädern sowie Schul- und Vereinsbädern vorhanden, die vornehmlich die
lokale Bevölkerung versorgen. Ein potentieller Gast nimmt für Bäder dieser Art eine Anfahrtszeit von 10 bis 20 Minuten in
Kauf.
▪ Ergänzt wird das Angebot um Herzogenrath durch Thermen und Freizeitbäder wie z. B. die Carolus Thermen in Aachen und
das Aquana in Würselen, die auf Grund ihrer Größe und des Angebotes eine überregionale Ausrichtung aufweisen.
GMF Empfehlung
Ein Eintritt in den überregionalen Wettbewerb ist nicht empfehlenswert.
Für Herzogenrath verbleibt eine hauptsächlich lokale Ausrichtung für ein (Sport-) Hallenbad unter Berücksichtigung der
dargestellten soziodemografischen und sozioökonomischen Bedingungen vor Ort sowie vornehmlich des Bedarfs an
gesundheits- und sportorientierten Angeboten.
Fazit
1 MARKT UND WETTBEWERBSANALYSE
Bäderkonzept Herzogenrath 9
2 BESTAND UND BEDARF
Standorte Bäder Herzogenrath Quelle: https://inkasweb.regioit.de/inkasportal/)
Freibad Merkstein
Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße
Hallenbad Kohlscheid(abgerissen)
Lehrschwimmbecken Leonhardstraße
Hallenbad Herzogenrath-Mitte
2.1 Bestand
Bäderkonzept Herzogenrath 10
2.1 Objektdaten Hallenbad Herzogenrath-Mitte
▪ Das Hallenbad wurde im Jahr 1971 erbaut.
Bis 1997 wurde ein Freibad mit betrieben.
▪ Lage: zentral; im Naherholungsgebiet Broichbachtal; gute Parkmöglichkeiten,
Bushaltestellen in naher Umgebung; etwas versteckte Lage in Waldgebiet
prinzipiell gute Lage, Infrastruktur und Erreichbarkeit
▪ Ausstattung: Sporthallenbad mit Mehrzweckbecken mit Nichtschwimmer- und
Schwimmerbereich 25m-Becken (4 Bahnen=250m²);
ab 1,25m-3,85m Wassertiefe
▪ Zielgruppe: öffentliche und nichtöffentliche Besucher; Schul-, Sport- und
Vereinsschwimmer
▪ Öffnungszeiten: ganzjährig; Öffnungszeiten/Woche für die Öffentlichkeit
49 Std.
▪ Öffentliche Besucherzahlen:
Schulnutzer 2016: 12.921
Vereinsnutzer 2016: 12.863
Anstieg Besucherzahlen nach Schließung HB Kohlscheid
2 BESTAND UND BEDARF I) HALLENBAD
2013 2014 2015 2016
9.305 14.453 23.675 17.950
Bäderkonzept Herzogenrath 11
2.1 Objektdaten Hallenbad Herzogenrath-Mitte
▪ Das Personal wird in den Sommermonaten im Freibad Merkstein eingesetzt.
▪ Sanierung:
11/2000-09/2001 umfangreiche Baumaßnahmen
2001 neue Klimaanlage
2007 Erneuerung der Heizkesselanlage
2017 mehrere Monate auf Grund statischer Probleme geschlossen; 20 Betonstützen eingebaut
➢ massiv sanierungsbedürftige Anlage
➢ das Gebäude hat mit über 40 Jahren seine theoretische Nutzungszeit überschritten
➢ entspricht nicht mehr heutigen Anforderungen
Der Zuschussbedarf für das Hallenbad liegt zwischen 350 Tsd. – 516 Tsd. Euro und ist damit im Vergleich
leicht über dem Benchmark niedrige Umsatzerlöse, hohe Kosten
2 BESTAND UND BEDARF I) HALLENBAD
Bäderkonzept Herzogenrath 12
2.1 Objektdaten Hallenbad Kohlscheid
▪ Lage: Ortsteil Kohlscheid, gute Erreichbarkeit, ausreichend Parkplätze in
der Umgebung
▪ Ausstattung: Schwimmerbecken (5 x 25m); 1m und 3m Sprungbrett;
Nichtschwimmerbecken (10m x 12,5m); Planschbecken (4 x 8m); Badcafé
(verpachtet)
Wasserfläche ca. 480 m²
▪ Zielgruppe: öffentliche und nichtöffentliche Besucher; Schul-, Sport- und Vereinsschwimmer
▪ Besucher Hallenbad:
▪ Saunabesucher:
▪ Schulnutzer 2013: 10.167
Vereinsnutzer 2013: 11.716
▪ Personal 2013 für HB Kohlscheid, HB Herzogenrath und FB Merkstein: 14 Köpfe
2 BESTAND UND BEDARF I) HALLENBAD
2010 2011 2012 2013
75.039 61.620 67.418 57.870
2010 2011 2012 2013
7.064 5.211 5.014 2.737
➢ Der Zuschussbedarf für das Hallenbad lag zwischen 600 Tsd. – 700 Tsd. Euro und ist damit im Vergleich
über dem Benchmark.
Bäderkonzept Herzogenrath 13
2.1 Objektdaten Dietrich-Bonhoeffer-Schule
2 BESTAND UND BEDARF I) LEHRSCHWIMMBECKEN
▪ Baujahr 1996
▪ Ausstattung: Lehrschwimmbecken 100 m²; 0,6 m-1,35 m Wassertiefe
▪ Lage: in Merkstein; Gebäude Dietrich-Bonhoeffer-Schule
▪ Zielgruppe: nichtöffentliche Besucher; Schul- und Vereinsschwimmer
kein öffentlicher Badebetrieb
Keine Erfassung der Schul- und Vereinsnutzer
▪ Betreuung durch Hausmeister der Schule und Reinigungskraft
(anteilsmäßig)
▪ Sanierungsarbeiten für die kommenden Jahre geplant:
▪ Erneuerung BHKW
▪ Sanierung Schwallwasserbehälter + Wassertechnik
▪ Erneuerung Abwasserleitungen
ca. 215.000 €
Bäderkonzept Herzogenrath 14
2.1 Objektdaten Leonhardstraße
2 BESTAND UND BEDARF I) LEHRSCHWIMMBECKEN
▪ Baujahr 1962
▪ Ausstattung: Lehrschwimmbecken 100 m²; 0,6 m-1,35 m Wassertiefe
▪ Lage: in Herzogenrath-Mitte; Gebäude Regenbogenschule
▪ Zielgruppe: nichtöffentliche Besucher; Schul- und Vereinsschwimmer;
kein öffentlicher Badebetrieb
Keine Erfassung Schul- und Vereinsnutzer
▪ Sanierungsarbeiten der vergangenen Jahre:
▪ 2007 Sanierung Lüftungsanlage Lehrschwimmbecken
▪ 2009 Sanierung Lüftungsanlage Duschen
▪ 2013 Sanierung Wassertechnik + Schwallwasserbehälter
▪ 2015 Sanierung Duscharmaturen
▪ Geplante Sanierungsarbeiten: Erneuerung Wärmetauscher; Fugen- u.
Fliesenarbeiten; Bodenabläufe in Duschen; Sitzbänke; Deckenanstrich;
Heizungsrohrleitungen; Sanierung Beleuchtungsanlage ca. 42.000 €
▪ Eine Absenkung des Beckens ist erkennbar
Edelstahlwanne ca. 100.000 €
▪ Wasser steht im Kellerbereich; Problematik
muss gelöst werden
Bäderkonzept Herzogenrath 15
2.2 Bedarfsanalyse
2 BESTAND UND BEDARF
Abb. : Isochronen HB Herzogenrath-Mitte
(Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit
RegioGraph)
Bäderkonzept Herzogenrath 16
2 BESTAND UND BEDARF
2.2 Bedarf Schulen – Ist-Aufnahme
Sta
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uelle
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kasw
eb.r
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Allgemeinbildende Schulen (Stand August 2017)
1 Städtisches Gymnasium Herzogenrath
2 Förderschule Käthe-Kollwitz-Schule und
Grundschule Regenbogenschule
Hauptstandort
3 Grundschule Regenbogenschule
Teilstandort Bierstraß
4 Grundschule Straß
5 Gesamtschule Kohlscheid
6 Grundschule Kämpchen
7 Grundschule Kohlscheid-Mitte
8 Grundschule Klinkheide
9 Grundschule Pannesheide
10 Europaschule Herzogenrath
11 Grundschule Alt-Merkstein
12 Dietrich-Bonhoeffer-Schule
ca. 4.500 Schüler besuchen aktuell die Schulen in Herzogenrath
5
4
1
3
2
6
7
89
10
11 12
Bäderkonzept Herzogenrath 17
2 BESTAND UND BEDARF
2.2 Bedarf Schulen/Vereine – Ist-Aufnahme
Schülerentwicklung
▪ Mäßige Steigerung Schülerzahlen in den vergangenen Jahren
▪ Aktuell 1.545 Schüler
▪ Für die Jahre bis 2028 ist die konstante Grundschülerzahlen
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Prognose Grundschulen
KG Straß KG (Verb.) Regenbogen GG Klinkheide GG Pannesheide
GG Kämpchen GG Alt-Merkstein GG Kohlscheid-Mitte GG Dietrich-Bonhoeffer
Bäderkonzept Herzogenrath 18
2 BESTAND UND BEDARF
2.2 Bedarf Schulen/Vereine – Ist-Aufnahme
Vereine
▪ Aktuell nutzen 8 Vereine das Hallenbad und die Lehrschwimmbecken
▪ Die Schul- und Vereinsnutzung hat im Hallenbad Herzogenrath-Mitte einen hohen Stellenwert und ist im
Branchenvergleich (42%) eher hoch. Während ca. 50% der Öffnungszeit sind Schulen/Vereine vor Ort.
Die Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße und Leonhardstraße sind stark ausgelastet und bieten
nur wenig freie Kapazität.
Bäderkonzept Herzogenrath 19
2 BESTAND UND BEDARF
2.2 Nachfragebedarf Potential Schulen/Vereine– Evaluierung mittels Fragebogen
▪ Rückläufe bis 16.10.2017 = 20 von 24 versendeten Fragebögen
▪ Hinweis: Aufgrund von möglichen Mehrfachnennungen ergeben einige Ergebnisse in Summe > 100 %
Institutionen (Vereine, Schulen, …)
Fragen Ranking Nennungen
Schwimm-/Wassersportart bzw.
Kursangebote
Schwimmtraining/Schwimmkurse 10
Wassergymnastik 7
Seniorensport 2
Schulschwimmen 10
Wasserrettung 1
Rehasport 1
Wettkampf 2
Ist-Zustand
Grau = Ja-/Nein-Fragestellungen
(Ja = 1, Nein = 0)
Grau + blaue Schrift = Fragen mit
mehreren Antwortmöglichkeiten
Institutionen (Vereine, Schulen, …)
Fragen Ranking Nennungen
Welches Schwimmbad nutzen Sie?
Herzogenrath-Mitte 11
Freibad Merkstein 4
LSB Bonhoeffer Straße 7
LSB Leonhardstraße 10
Bäderkonzept Herzogenrath 20
2 BESTAND UND BEDARF
2.2 Nachfragebedarf Potential Schulen/Vereine– Evaluierung mittels Fragebogen
Institutionen (Vereine, Schulen, …)
Fragen Ranking Nennungen
Wieviele Bahnen oder gesamtes Becken
wird genutzt?
gesamtes Becken 5
1 - 3 Bahnen 3
Lehrschwimmbecken 14
Wieviele Vereinsmitglieder/Schüler/
Kursteilnehmer befinden sich Ø je
Stunde/Trainingseinheit im Wasser?
bis 10 3
über 10 bis 20 11
über 20 bis 30 5
über 30 bis 50 3
Um wie viele Vereinsmitglieder/
Schüler/Kursteilnehmer handelt es sich
insgesamt?
bis 50 4
über 50 bis 100 4
über 100 bis 150 2
über 150 bis 200 2
über 200 3
Institutionen (Vereine, Schulen, …)
Fragen Ranking Nennungen
Wie häufig?
1 - 4 x wöchentlich 14
5 - 9 x wöchentlich 2
10 - 14 x wöchentlich 3
mehr als 14 x wöchentlich 0
Welches Angebot der Bäder nutzen Sie?
25m 12
Lehrschwimmbecken 14
Sprunganlage 6
Sonstiges
(Nebenraum/Trockenraum/Athletiktraining)2
Bäderkonzept Herzogenrath 21
2 BESTAND UND BEDARF
2.2 Nachfragebedarf Potential Schulen/Vereine– Evaluierung mittels Fragebogen
Institutionen (Vereine, Schulen, …)
Fragen Ranking Nennungen
Wieviele Bahnstunden pro Woche
würden Sie (inkl. aktuellem Bedarf)
benötigen?
1 bis 3 Bahnstunden 2
über 3 bis 6 Bahnstunden 4
über 6 bis 10 Bahnstunden 4
über 10 bis 13 Bahnstunden 0
über 13 bis 15 Bahnstunden 2
mehr als 15 Bahnstunden 2
Sind Sie in Ihren bestehenden Bädern
abgewiesen worden, weil die Anlage
bereits ausgelastet ist und nicht alle
Wünsche erfüllbar sind?
12
Ist der Standort des Hallenbades von
Bedeutung?13
Gibt es Veranstaltungen/Wettkämpfe
o.ä. für welche Sie ein Sportbecken
benötigen?
3
Institutionen (Vereine, Schulen, …)
Fragen Ranking Nennungen
Würden Sie häufiger trainieren/
Schwimmunterricht durchführen/ Kurse
halten, wenn Ihnen mehr Wasserfläche
zur Verfügung stünde?
13
Welche(s) Angebot(e) benötigen Sie?
25m-Becken 11
Lehrschwimmbecken 12
Sprunganlage 9
Sonstiges (Gymnastikraum/Mehrzweckraum) 2
Wieviele Bahnen pro Stunde/ Trainings-
/Kurseinheit würden Sie benötigen?
gesamtes Becken 2
1 - 2 Bahnen 7
3 - 4 Bahnen 2
Lehrschwimmbecken 6
Bedarf
Bäderkonzept Herzogenrath 22
2 BESTAND UND BEDARF
Eine eindeutige Tendenz zeigt sich bzgl. eines zukünftigen Beckenangebots für Schulen und Vereine.
Benötigt werden folgende Ausstattungselemente:
Schwimmerbecken (25 m mit mind. sechs Bahnen)
Sprunganlage (bis 3 m)
separates Lehrschwimmbecken
(Nichtschwimmer/Erlernen der Schwimmfähigkeit, verschiedene Kurse, Schulschwimmen für niedrige Klassenstufen,
…)
Gymnastikraum/Mehrzweckraum
Eine Aufrechterhaltung der Lehrschwimmbecken wird gefordert.
Die Anzahl der Bahnstunden variiert je nach Art von Institution und Schwimm- bzw. Wassersportangebot.
Es gibt keinen eindeutigen Standortwunsch. Am häufigsten genannt werden Herzogenrath-Mitte und der Stadtteil
Kohlscheid.
Fazit aus der Auswertung der Fragebögen
Bäderkonzept Herzogenrath 23
2 BESTAND UND BEDARF
Abb. : Einzugsgebiet Herzogenrath
(Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit
RegioGraph)
Bäderkonzept Herzogenrath 24
Nachfragepotenzial
▪ Theoretisch mögliches Besucherpotenzial für zahlende öffentliche Gäste
bei lokaler Nachfrage für ein gesundheits-, sport- und freizeitorientiertes Badeangebot aus.
Hallenbad
realistisches Besucherpotenzial (exkl. nichtöffentliche Nutzer) bei rund 100.000 Besuchen pro Jahr
zzgl. bestehendem Bedarf an nichtöffentlichen Nutzungen von ca. 40.000 pro Jahr (Schulen/Vereine in
HB/FB/LSB).
ca. 25% der öffentlichen Nutzer (25.000) können als Saunabesucher generiert werden.
2.3 Potential
2 BESTAND UND BEDARF
Nachfragegruppe GebietAnzahl
Personen
Aktivierungs-
potenzial
(30 % d. Bev.)
Abschöpfungs-
quote bzw.
geschätzer
Marktanteil
Theoretisches
Potenzial
Anzahl der
Besuche
p.a.
Besucher-
potenzial
Kerngebiet 46.807 14.042 85,0% 11.936 3,5 41.775
Regionalgebiet 202.056 60.617 40,0% 24.247 3,5 84.864
GESAMT 126.639
Szenarien
Sicherheits-
abschlag
Best Case 100% 126.639
Real Case -20% 101.311
Worst Case -40% 75.983
Bevölkerung
Bäderkonzept Herzogenrath 25
2.3 Potential
2 BESTAND UND BEDARF
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Herzogenrath-Mitte
10.283 10.350 11.787 9.691 11.550 10.132 9.305 14.453 23.675 17.950
Kohlscheid 91.252 94.308 69.937 75.039 61.620 67.418 57.870 31.237
Gesamt 101.535 104.658 81.724 84.730 73.170 77.550 67.175 45.690 23.675 17.950
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Schulen 19.259 21.789 17.837 18.309 18.469 16.517 18.640 15.016 11.574 12.921
Vereine 18.414 18.526 19.783 17.740 19.239 15.421 17.193 10.504 7.221 12.863
Gesamt 39.673 40.315 37.620 36.049 37.708 31.938 35.833 25.520 18.795 25.784
Öffentliche Besucherzahlen Herzogenrath-Mitte/Kohlscheid 2007-2016
Schul- und Vereinsnutzer Herzogenrath-Mitte/Kohlscheid gesamt 2007-2016
Bäderkonzept Herzogenrath 26
Fazit
2 BESTAND UND BEDARF
▪ Kein Eintritt in den überregionalen Wettbewerb auf Grund des bereits vorhandenen Bäderangebotes in der Umgebung
▪ Angebotsausrichtung für Herzogenrath mit Zielgruppenfokussierung auf Schulen und Vereine
▪ Konsequent lokale Ausrichtung unter Berücksichtigung soziodemografischen und sozioökonomischen Bedingungen vor Ort
sowie des Bedarfs vornehmlich an sport-, familien- und gesundheitsorientierten Angeboten.
▪ Maximal realistisches öffentliches Besucherpotenzial ca. 100.000 Besuche
▪ Für ein mögliches Saunaangebot maximal ca. 25.000 Besucher
geringes Potential und starker Wettbewerb
kein Saunaangebot für Herzogenrath vorzusehen
▪ Bedarf für Schulen und Vereine (nichtöffentlicher Bedarf),
derzeit im Wesentlichen durch das HB Herzogenrath-Mitte sowie die LSB Dietrich-Bonhoeffer-Schule und Leonhardstraße
abgedeckt; das Freibad wird nur von wenigen Schulen und Vereinen genutzt.
insgesamt ein bestehender Bedarf von etwa 40.000 Nutzungen pro Jahr.
▪ Die Belegungspläne der Lehrschwimmbecken und des Hallenbades weisen eine starke Auslastung der Wasserfläche durch
Schulen und Vereine auf Mehrbedarf an Wasserfläche
27
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.1 Vorgaben/Rahmenbedingungen/Ziele
27Bäderkonzept Herzogenrath
Flächenbedarf Grundstück
▪ Faustregel: pro Quadratmeter Wasserfläche ohne Stellflächen ca. 6 bis 8 m² Grundfläche.
▪ Wasserfläche von ca. 600 m² 4800 m² (Faktor von 8 m² Grundfläche pro m² Wasserfläche; ohne „Freibad“-Liegefläche)
▪ zusätzlicher Flächenbedarf für Infrastruktur (Zufahrt, Parkplätze, Anlieferungszone etc.)
Erreichbarkeit (Mikro-/Makrostandort)
▪ Makrostandort: Wettbewerbseinfluss
Anbindung an überregionales Verkehrsnetz
keine Beschneidung durch Barrieren naturräumlicher oder künstlicher Art
▪ Mikrostandort: Lage im Ortskern, Randgebiet oder außerhalb
Versorgung mit ÖPNV sowie Erreichbarkeit für Radfahrer und Fußgänger
Anfahrtsstraßen und Wegeführung
Parkplatzsituation (ausreichende Kapazität, Lage, Kosten)
➢ Eine bereits vorhandene, entsprechend ausgebaute verkehrliche Infrastruktur ist zu bevorzugen.
28
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.1 Vorgaben/Rahmenbedingungen/Ziele
28Bäderkonzept Herzogenrath
Lage/Umgebung
▪ Lage und Umgebung ist zu prüfen (Wohn-, Industrie-, Natur-, Stadtgebiet etc.)
▪ Weiter zu berücksichtigende Kriterien:
Zusammenlegung nach Möglichkeit mit anderen Sport- und Freizeiteinrichtungen
positive Beeinflussung von Ausnutzungsfaktor und Wirtschaftlichkeit durch entsprechende städtebauliche Einordnung
▪ Beachtung störender Einflüsse der Umgebung
Lärm und Luftverunreinigung durch Verkehr und Industrie
Insektenplage durch Feuchtgebiete etc.
Erschließung
▪ Vorteilhaft ist ein bereits erschlossenes Grundstück; so kann diese Kostengruppe minimiert werden.
▪ geeigneter Baugrund (v. a. Tragfähigkeit) Durchführung Bodengutachtens
▪ Zusätzliche Kosten aufgrund Bodenbeschaffenheit, Altlasten oder sonstiger standortspezifischer Gegebenheiten
▪ Ggf. weitere nötige Prüfungen auf Eignung und Wirtschaftlichkeit: Versorgung (Wasser, Energie) und Entsorgung
(Abwasser, Müll)
▪ Beachtung von Umweltschutzmaßnahmen
29
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.1 Vorgaben/Rahmenbedingungen/Ziele
29Bäderkonzept Herzogenrath
Trenderfüllung
▪ Auszug wichtigster Trendentwicklungen: Gesundheitsprävention, Kurzzeiterholung, Bedarfsdeckung Schulen/Vereine
Sozioökonomische und -demografische Faktoren
▪ Berücksichtigung des demografischen Wandels
Bedarfsdeckung
▪ Öffentlicher Bedarf: 100.000 Besucher
▪ Nicht-öffentlicher Bedarf: 40.000 Besucher
Standorteignung
▪ vgl. Prüfung Standort
Zielgruppeneignung
▪ Berücksichtigung v. a. nichtöffentliche Nutzer (Schulen/Vereine)
▪ gesundheits-/fitnessorientierte Gäste allen Alters, z. B. aktive Senioren – „Generation 50 plus“ oder „Self-Incentives“ –
Selbstbelohner ab 30 Jahren; Familien mit (Klein-) Kindern
30
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.1 Vorgaben/Rahmenbedingungen/Ziele
30Bäderkonzept Herzogenrath
Investitionsbedarf
▪ Investitionssumme und einhergehende Kapitalkosten bzw. Mittelbindung
Betriebskosten
▪ Effizienz der eingesetzten Mittel (v. a. Energieverbrauch und Personalproduktivität)
Bestandsanalyse Bäder
→LSB Dietrich-Bonhoeffer Schule und Leonhardstraße sanierungsbedürftig/sanierungsfähig
→Freibad Merkstein gut erhaltene Anlage
→Hallenbad Herzogenrath-Mitte massiv sanierungsbedürftig/abgängig
Standortspezifische Vorgaben
▪ Multifunktionale Nutzung der Anlage / Schaffung einer Begegnungsstätte (z. B. Seniorentreff)
31
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.2 Markt- und Zielgruppenstrategie
31Bäderkonzept Herzogenrath
Gesundheit/Wellness
Freizeit/Erlebnis
Sport/Schwimmen
Therme
Kombi-bad*
Spaß-bad
Kur-bad
Natur-bad
Hallen-bad
Frei-bad
Schlechtes Wetter Sonniges WetterWetterunabhängig
Die nachfolgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Bädertypen und deren Marktpositionen.
Abb.: Bädertypen und Marktposition(eigene Darstellung) *Kombibad = Hallenbad + Freibad in
einer baulichen und betrieblichen
Einheit
Ausrichtung Bäderangebot
Herzogenrath
32
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.2 Markt- und Zielgruppenstrategie
32Bäderkonzept Herzogenrath
SportbadSchule & Vereine
Freibad
Familie-/Freizeit
SpaßbadRutschen / Erlebnis
Sauna Wellness
Therme
Kurbad
FitnessKurse
Gastronomie
Positionierungsmatrix Bäder
Abb.: Positionierung (eigene Darstellung)
Bäderkonzept Herzogenrath 33
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
▪ Bisheriger Standort Bergerstraße
Bäderkonzept Herzogenrath 34
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
▪ Parkplatz Bergerstraße
Bäderkonzept Herzogenrath 35
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
▪ Kohlscheid, Zellerstraße
Bäderkonzept Herzogenrath 36
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
▪ Freibad Merkstein, 2 Varianten
Bäderkonzept Herzogenrath 37
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
▪ Ackermanngelände
Bäderkonzept Herzogenrath 38
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
▪ EBV-Hauptverwaltung
Bäderkonzept Herzogenrath 39
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
▪ Roermonderstraße/Forensberg
40
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
40
Option Hallenbad-Mitte Zellerstraße Kohlscheid Freibad Merkstein
Eigentümer Stadt Herzogenrath Stadt Herzogenrath Stadt Herzogenrath
LageZentral, etabliert, Herzogenrath-Mitte
Ortsteil Kohlscheid, größter Stadtteil Dezentral, Ortsteil Merkstein
Nachbarbebauung Wohngebiet; NaherholungsgebietWohngebiet, Gewerbegebiet, Schul- und Sportstätten
Wohngebiet
Grundstücksgröße 7.000 m² + 10.000 m² Parkplatz 9.000 m² 3.000 m² + Nutzung Tennenplatz
Infrastruktur
Bushaltestellen in naher Umgebung; gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar; innerstädtische Verkehrslage; nahe Bahnhof
Bushaltestellen in Parallelstraße; gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar, kein Bahnhof in der Nähe
Bushaltestellen „Goethestraße (Freibad)“; gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar; nahe Bahnhof
Altlasten / Grund und Boden
Absenkungen des Bodens durch Schächte; Bodenerosionen
Bergbauliche Hinterlassenschaften keine
ParkplätzeAusreichend Parkplätze im Naherholungsgebiet Broichbachtal, und Bergerstraße
Ausreichend Parkplätze am Grundstück
Keine ausreichenden Parkplätze;Parkplätze müssen geschaffen werden
Flächennutzungsplan bereits für Hallenbad genutzt Bereits für Hallenbad genutzt Bereits für Freibad genutzt
Immissionskonflikte Muss geprüft werden Muss geprüft werden Muss geprüft werden
Sonstiges
Kein Parallelbetrieb während Neubau möglich; Infrastruktur für Hallenbad bereits vorhanden; Innerstädtische Verkehrsproblematik
Infrastruktur für Hallenbad liegt bereits (Leitungen…); Schule direkt gegenüber
Ggf. dauerhafte Synergieeffekte des Hallenbad- und Freibadbetriebes; Abriss jetziger Umkleidebereich/Eingang
Bäderkonzept Herzogenrath
41
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
41
Option Ackermann-Gelände EBV-Hauptgelände Roermonderstraße/Forensberg
EigentümerEigentümergemeinschaft Ackermann; Gelände muss erworben werden
H&W Aachen/München GmbH; Gelände muss erworben werden
Ehel. Kerres; Gelände muss erworben werden
LageZentrale Lage im Stadtgebiet, Grenze zu den Niederlanden
Ortsteil Kohlscheid, größter StadtteilZentrale Lage im Stadtgebiet, nahe Grenze zur NL
Nachbar-bebauung
Wohngebiet Wohn-, Industrie- / Gewerbegebiet Behindertenwerkstatt
Grundstücks-größe
9.612 m² - 14.552 m²20.743 m²; maximal nutzbare Fläche 6.500 m² (inkl. Parkplatz)
10.219 m²
Infrastruktur
Direkte Lage an Hauptstraße, jedoch kein direkter Zugang, Zugang für Fahrradfahrer und Fußgänger nur von einer Seite zugänglich, keine Bahnhofsnähe
Direkte Angrenzung an Bahnhof, Bushaltestelle;gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar, nahe Hauptstraße
Direkte Lage an Hauptstraße, für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar; keine Bahnhofsnähe; Bushaltestelle vorhanden
Altlasten / Grund und Boden
Einflussbereich von Flözen und Schächten; Altlasten ehemalige Hühnerfarm
Einflussbereich von Flözen und Schächten keine
Parkplätze Müssen geschaffen werdenTeilweise auf EBV-Gelände vorhanden;Parkplätze müssen geschaffen werden
Müssen geschaffen werden
Flächen-nutzungsplan
Wohnbaufläche * Wohnbaufläche * Forst-/Landwirtschaftliche Fläche
Immissions-konflikte
Muss geprüft werden Muss geprüft werdenMuss geprüft werden, aber unwahrscheinlich
SonstigesAbriss der aktuellen Gebäude; Herrichten des Geländes
Teilweise Abriss der Gebäude; Herrichten des Geländes; erhaltenswerter Baumbestand im Bereich des Bahnhofes
Regionaler Grünzug
Bäderkonzept Herzogenrath
*Quelle: www.boris.nrw.de
42
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung
42Bäderkonzept Herzogenrath
Gewichtung1=Minimum; 5=Maximum
➢ Auf Grund der Punktebewertung werden im weiteren Verlauf die Standorte Hallenbad-Mitte, Roermonderstraße/Forensberg und
Zellerstraße näher betrachtet.
Bewertungskriterien Gewichtung
Grundstücks-
eigenschaften 55%
Eigentümer 10,0% 5 50 Stadt Herzogenrath 5 50 Stadt Herzogenrath 5 50 Stadt Herzogenrath 1 10 Eigentümergemeinschaft
Ackermann; Gelände muss
erworben werden
1 10 H&W Aachen/München GmbH;
Gelände muss erworben werden
1 10 Ehel. Kerres; Gelände muss
erworben werden
Lage 20,0% 5 100 Zentral, etabliert, Herzogenrath-
Mitte
3 60 Ortsteil Kohlscheid, größter
Stadtteil
1 20 Dezentral, Ortsteil Merkstein 4 80 Zentrale Lage im Stadtgebiet,
Grenze zu den Niederlanden
3 60 Ortsteil Kohlscheid, größter
Stadtteil
4 80 Zentrale Lage im Stadtgebiet,
nahe Grenze zur NL
Flächennutzungsplan 10,0% 5 50 Bereits für Hallenbad genutzt 5 50 Bereits für Hallenbad genutzt 5 50 Bereits für Freibad genutzt 3 30 Wohnbaufläche * 3 30 Wohnbaufläche * 3 30 Forst-/ Landwirtschaftliche
Fläche
Nachbarbebauung 10,0% 4 40 Wohngebiet,
Naherholungsgebiet
4 40 Wohngebiet, Gewerbegebiet,
Schul- und Sportstätten
3 30 Wohngebiet 3 30 Wohngebiet 4 40 Wohn-, Industrie- /
Gewerbegebiet
5 50 Behindertenwerkstatt
Grundstücksgröße 5,0% 5 25 7.000 m² + 10.000 m²
Parkfläche
5 25 9.000 m² 2 10 3.000 m² + Nutzung
Tennenplatz
5 25 9.612 m² - 14.552 m² 4 20 20.743 m²; maximal nutzbare
Fläche 6.500 m² (inkl. Parkplatz)
5 25 10.219 m²
Erreichbarkeit des
Grundstückes 27,5%
Infrastruktur 10,0% 4 40 Bushaltestellen in naher
Umgebung; gut für
Fahrradfahrer und Fußgänger
erreichbar; innerstädtische
Verkehrslage; nahe Bahnhof
2 20 Bushaltestellen in Parallelstraße;
gut für Fahrradfahrer und
Fußgänger erreichbar, kein
Bahnhof in der Nähe
4 40 Bushaltestellen „Goethestraße
(Freibad)“; gut für
Fahrradfahrer und Fußgänger
erreichbar; nahe Bahnhof
3 30 Direkte Lage an Hauptstraße,
jedoch kein direkter Zugang,
Zugang für Fahrradfahrer und
Fußgänger nur von einer Seite
zugänglich, keine Bahnhofsnähe
5 50 Direkte Angrenzung an Bahnhof,
Bushaltestelle;
gut für Fahrradfahrer und
Fußgänger erreichbar, nahe
Hauptstraße
3 30 Direkte Lage an Hauptstraße, für
Fahrradfahrer und Fußgänger
erreichbar; keine Bahnhofsnähe;
Bushaltestelle vorhanden
Altlasten/Grund und Boden 12,5% 2 25 Absenkungen des Bodens durch
Schächte; Bodenerosionen
2 25 Bergbauliche
Hinterlassenschaften
5 63 keine 1 13 Einflussbereich von Flözen und
Schächten; Altlasten ehemalige
Hühnerfarm
2 25 Einflussbereich von Flözen und
Schächten
5 63 keine
Parkplätze 5,0% 5 25 Ausreichend Parkplätze im
Naherholungsgebiet
Broichbachtal, und Bergerstraße
5 25 Ausreichend Parkplätze am
Grundstück
2 10 Keine ausreichenden Parkplätze;
Parkplätze müssen geschaffen
werden
1 5 Müssen geschaffen werden 2 10 Teilweise auf EBV-Gelände
vorhanden;
Parkplätze müssen geschaffen
werden
1 5 Muss geprüft werden, aber
unwahrscheinlich
Umwelt,
Wirtschaftlichkeit,
Sonstiges 17,5%
Immissionskonflikte 10,0% 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 5 50 Muss geprüft werden, aber
unwahrscheinlich
Sonstiges 7,5% 2 15 Kein Parallelbetrieb während
Neubau möglich; Infrastruktur
für Hallenbad bereits
vorhanden; Innerstädtische
Verkehrsproblematik
5 38 Infrastruktur für Hallenbad liegt
bereits (Leitungen…); Schule
direkt gegenüber
3 23 Ggf. dauerhafte Synergieeffekte
des Hallenbad- und
Freibadbetriebes; Abriss jetziger
Umkleidebereich/ Eingang
2 15 Abriss der aktuellen Gebäude;
Herrichten des Geländes
1 8 Teilweise Abriss der Gebäude;
Herrichten des Geländes;
erhaltenswerter Baumbestand
im Bereich des Bahnhofes
4 30 Regionaler Grünzug
Gesamtbewertung 100% 400 363 326 268 283 373
Roermonderstraße/ForensbergPunktePunkte Punkte Punkte Punkte
Hallenbad-Mitte Zellerstraße Kohlscheid Freibad Merkstein Ackermann-Gelände EBV-HauptgeländePunkte
Bäderkonzept Herzogenrath 43
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung Abdeckung Schulen
Sta
ndort
e S
chule
n H
erz
ogenra
th
Allgemeinbildende Schulen (Stand August 2017)
1 Städtisches Gymnasium Herzogenrath
2 Förderschule Käthe-Kollwitz-Schule und
Grundschule Regenbogenschule
Hauptstandort
3 Grundschule Regenbogenschule
Teilstandort Bierstraß
4 Grundschule Straß
5 Gesamtschule Kohlscheid
6 Grundschule Kämpchen
7 Grundschule Kohlscheid-Mitte
8 Grundschule Klinkheide
9 Grundschule Pannesheide
10 Europaschule Herzogenrath
11 Grundschule Alt-Merkstein
12 Dietrich-Bonhoeffer-Schule5
4
1
3
2
6
7
89
10
11 12
1. Dietrich-Bonhoeffer-Straße; 2. Leonhardstraße; 3. Bergerstraße
44
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.3 Standort- und Lageeinordnung Abdeckung Schulen
44Bäderkonzept Herzogenrath
Zellerstraße
1. Dietrich-Bonhoeffer-Straße; 2. Leonhardstraße; 3. Zellerstraße 1. Dietrich-Bonhoeffer-Straße; 2. Leonhardstraße; 3. Roermonderstraße/Forensberg
Roermonderstraße/Forensberg
5
4
1
3
2
6
7
89
1 0
1 1 1 2
5
4
1
3
2
6
7
89
1 0
1 11 2
45
FAZIT
45Bäderkonzept Herzogenrath
▪ Bedarfsabdeckung Schul- und Vereinsschwimmen im Norden: Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße und
Leonhardstraße
▪ Für gute Bedarfsabdeckung Süden Herzogenraths: Standort im südlichen Teil Herzogenraths empfehlenswert
➢ Zellerstraße
➢ Roermonderstraße/Forensberg
➢ EBV-Gelände (Bahnstraße) Grundstücksfläche eingeschränkt daher nicht weiter betrachtet.
GMF Empfehlung
Ergebnisse der Bewertungsmatrix: Standorte Roermonderstraße/Forensberg, Zellerstraße und Bergerstraße
Bau in Herzogenrath-Mitte ggf. zusätzliches Lehrschwimmbecken in Kohlscheid (Bedarfsabdeckung des Schul- und
Vereinsschwimmens) / Wegfall ein Lehrschwimmbecken im Norden
Folgende Kriterien zu berücksichtigen und vorab zu prüfen:
▪ Hohe zusätzliche Kosten bei neuen Standorten durch Grundstückserwerb
▪ (Hallenbad-)Infrastruktur bei alten Standorten bereits vorhanden
▪ Risiken des Bodens und mögliche Immissionskonflikte müssen an allen Standorten überprüft werden
▪ Die Grundstücksgröße ist an allen Standorten ausreichend
Bäderkonzept Herzogenrath 46
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.4 Nutzungs- und Angebotskonzept
Funktionsschema
Kasse/Automat
Shop
Sanitärbereich Bad
Badebereich
Umkleiden Bad
Kleinkinder-becken
Anlieferung Technik +Gastronomie
Schwimmer-becken
Verwaltung/Personal
Badgastronomie
Küche/Lager
Cafe/Bistro
Eingang/Foyer
Nichtschwimmer-/Freizeitbecken
LSB / Kursbecken
47
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.4 Nutzungs- und Angebotskonzept
47Bäderkonzept Herzogenrath
Kinderbecken
Abb.: Zielgruppen- und Angebotskonzeption
(eigene Darstellung)
öffentlich:
nicht-
öffentlich: ➢ Vereinsschwimmer
➢ Schulschwimmer
Lehrschwimm-/Kursbecken
➢ Familien mit Kindern
➢ Teilnehmer Aquakurse
➢ Sport-/Gesundheitsschwimmer
[Pfeilverbindungen: Darstellung der hauptsächlichen Beckennutzungen]
➢ Best Ager/Senioren
Sportbecken
(Schwimmerbecken)
Sprunganlage
Hallenbad
Textilsauna
Nichtschwimmer-/Familienbecken
48
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.5 Raum- und Flächenprogramm
Übersicht der Wasserflächen
48Bäderkonzept Herzogenrath
(Klein-)Kinderbecken
(Klein-)Kinderbecken - Wassertiefe abfallend von 0,0 auf max. 0,4 m - kindgerechte Attraktionen: Schiffchenkanal, Wasserspritfiguren,
Rutsche, …- Trennung / Barriere zu tieferen Becken- ausreichend Liege-/Sitzmöglichkeiten um das Becken
40
OPTIONEN:- angrenzender Wickelraum, Kindertoilette, …
Gesamtwasserfläche BAD 595
Bezeichnung Wasserflächem²
Schwimmerbecken
Schwimmerbecken mit - 6 Bahnen (15 m x 25 m)- 3m-Plattform (!nicht Sprungbrett)- Wassertiefe 1,80 m, im Sprungbereich 3,40 m;
Raststufe auf 1,35 m- Startblöcke; Einstiegsleitern; seitliche Einstiegstreppe- Unterwasserscheinwerfer (Farb-LED); Versenkbare Leinen- Wettkampfgerechtigkeit (DSV/FINA D)
375
OPTIONEN:- 16,66 m anstelle 15 m Breite- Hubboden- Ableinvorrichtung auf 2,00 m für Jugendbereich
Kombibecken (Kurs-/Lehrschwimm integriert in Nichtschwimmerbecken)
Kombibecken (Kurs-/Lehrschwimmbecken integriert in Nichtschwimmerbecken) - Freizeitbecken mit integriertem Kurs-/Lehrschwimmbecken- Wassertiefe max. 1,35m- Lehrschwimmbereich 10,00m x 12,5 m mit
Wassergewöhnungstreppe und abfallendem Boden von 0,8 -1,35 m- Wasserattraktionen: Massagedüsen, Sprudelliegen,
Wasserspeier, ….- Unterwasserscheinwerfer (Farb-LED)- Wärmebänke- zugeordneter Lagerraum- Abtrennung Glaswand
180
OPTIONEN:- an Stirnseite Haltegriffstange am Beckenrand- Hubboden
49
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.5 Raum- und Flächenprogramm
49Bäderkonzept Herzogenrath
Abb.: Bsp. Kinderbecken
50
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.6 Kostenrahmen
50
▪ Kostenrahmen anhand von Erfahrungswerten, der BKI (Baukosteninformationszentrum) und
Vergleichsprojekten (mittlerer Qualitätsstandard Ausstattung; heutiger Stand der Technik)
▪ In der aktuellen Marktentwicklung Bäderbau sind jährliche Preissteigerungen zwischen 2,5 und 5 %
zu berücksichtigen.
▪ Brutto Geschossfläche: ca. 4.500 m²; Flächenbedarf inkl. Freiflächen Bad: ca. 5.310 m²;
Wasserfläche: 595 m²
▪ Weitere Kosten durch Bodenbeschaffenheit, Altlasten, Erwerb des Grundstücks oder sonstige
standortspezifische Gegebenheiten
▪ Zusätzlich Vorlauf- und Transferkosten (Pre-Opening, Erstausstattung etc.)
Bäderkonzept Herzogenrath
51
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.6 Kostenrahmen
51Bäderkonzept Herzogenrath
▪ Gesamtbaukosten inkl. Nebenkosten (netto) 14 Mio. EUR
▪ Nicht berücksichtigt sind:
▪ Grundstückserwerb
▪ Bodenrisiken
▪ Lärmschutzrisiken
▪ Abriss Bestandsanlage
▪ Genaue Kostenschätzung kann erst im weiteren Verlauf der Planung durchgeführt werden
52
3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG
3.6 Kostenrahmen
52Bäderkonzept Herzogenrath
▪ Optionale Veränderungen zum Raum- und Flächenprogramm
* Bei Integration eines Hubbodens im Lehrschwimmbecken, kann dieses nicht als Kombibecken genutzt werden.
RaumprogrammKosten (netto; ohne
Baunebenkosten)
Reduzierung
Sportbecken
Sprunganlage (1 m/3 m) -350.000 €
je Bahn -250.000 €
Lehrschwimmbecken
Sprudelliegen -50.000 €
Größe 125 m² statt 180 m² -250.000 €
Kleinkindbecken -100.000 €
Gastronomie -400.000 €
RaumprogrammKosten (netto; ohne
Baunebenkosten)
Erweiterung
Sportbecken
Hubboden 250.000 €
je Bahn 250.000 €
Lehrschwimmbecken
Hubboden* 200.000 €
Sonstiges
Textilsauna 60.000 €
53
4 WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE
53
Besucherplanung & Beispiel Öffnungszeiten
▪ Keine Parallelnutzung am Vormittag während
Schulschwimmen, aber während
Vereinsnutzung.
▪ Ø-Öffnungszeiten Öffentlichkeit: 8 h/Tag.
▪ Revisions- und Schließzeiten während
Sommerferien
▪ ganzjährige Öffnung
▪ Ausweitung der Öffnungszeiten = Erhöhung
der Betriebskosten (Personalkosten,
Energiekosten).
Bäderkonzept Herzogenrath
4.1 Rahmendaten Betriebskonzept
Besucherzahlen
- Bad 100.000
- Sauna
- Schulen & Vereine 40.000
Gesamt 140.000
Öffnungstage
320
Besucher pro Öffnungstag
Ø Bad 313
Ø Sauna -
Ø Gesamt (inkl. Schulen & Vereine) 438
Betrieb: Herzogenrath
Betriebsjahr: 2.tes volles Betriebsjahr
Std. Std.
Montag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00
Dienstag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00
Mittwoch 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00
Donnerstag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00
Freitag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00
Samstag 10,00 - 21,00 11,00 - 0,00
Sonntag 10,00 - 20,00 10,00 - 0,00
Bsp. Öffnungszeiten
Hallenbad Sauna
54
4 WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE
54
Tarifzonen und Tarifsystem
▪ Maßvoll adaptierte Tarifstruktur zum bisherigen Preisgefüge (an das Angebot, die Region…
angepasst)
▪ Abrechnung der nicht-öffentlichen Nutzung gemäß bundesweitem Pro-Kopf-Durchschnittssatz
▪ Berücksichtigt sind in der Wirtschaftlichkeitsplanung demnach folgende Pro-Kopf-Umsätze:
Personalbedarf
▪ 10,9 Vollzeitäquivalenten.
▪ Personaleinsatzzeiten inkl. Vor- und Nachlaufzeiten
▪ Alle Profitcenter mit eigenem Personal
▪ Kasse nur zu Starklastzeiten besetzt.
Bäderkonzept Herzogenrath
4.1 Rahmendaten Betriebskonzept
Erlöse (netto) Pro-Kopf
Bad 4,45 €
Schulen & Vereine 3,00 €**deutschlandweiter Durchschnittswert
55
4 WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE
55Bäderkonzept Herzogenrath
4.2 EXKURS: Vergleich Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhalt Hallenbad-Mitte + Neubau Hallenbad
Hallenbäder Kohlscheid und Herzogenrath-Mitte
2011-2013*
Neubau Hallenbad
Umsatzerlöse in € brutto
444.900
0
120.000
0
150.000
0
5.000
25.000
0
744.900
681.600
44.100
637.400
Operative Kosten
445.800
380.300
159.500
28.500
26.500
19.000
1.059.600
Deckungsbeitrag I -422.200
352.500
211.500
313.000
-1.299.200
Verschiedenes (Telefon, Buchhaltung, …)
Betriebskosten gesamt
Instandhaltung/Wartung/Betriebsbedarf
Deckungsbeitrag II
Fixe Kosten
Fitness
Schulen & Vereine
Abschreibungen 40 Jahre (60% vom Invest)
Solarium
Sonstiger Verkauf & Verleih
Freibad
Gastronomie
Rohertrag
Kurse
Wareneinsatz gesamt
Personal (incl. Nebenkosten, Bekleidung, LoBu,..)
Brutto-Umsatz
Netto-Umsatz
Sonstiger Umsatz (z.B. Pacht)
Bad
Steuern/Versicherungen/Abgaben
Marketing
Neutraler Aufwand (Zinsenaufwend.)
Abschreibungen 18 Jahre (40% vom Invest)
Energie
2013in TEUR
2012 in TEUR
2011in TEUR
Herzogenrath-Mitte -349 -654 -354
Kohlscheid -690 -702 -728
Gesamt -1.039 -1.356 -1.082
*Informationen aus dem Beteiligungsbericht 2014
Zinssatz: 2,5 %
Afa Gebäude 40 Jahre, Technik 18 Jahre, linear
56
4 WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE
56Bäderkonzept Herzogenrath
4.2 EXKURS: Vergleich Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhalt Hallenbad-Mitte + Neubau Hallenbad
▪ Das Hallenbad-Mitte hat seine theoretisch maximale Nutzungszeit bereits überschritten.
Die Anlage ist stark sanierungsbedürftig und als abgängig zu bezeichnen.
Bei einem weiterem Betrieb ist in den kommenden Jahren mit hohen Sanierungskosten am
Gebäude zu rechnen.
▪ Der Zuschussbedarf des Hallenbad-Mitte liegt auf Grund der hohen Kosten und geringen
Umsatzerlösen bereits über dem Benchmark. Um die Umsätze steigern zu können, sind
Sanierungs- und Attraktivierungsmaßnahmen zu treffen.
▪ Bei der Bewirtschaftung von zwei nahe bei einander liegenden Hallenbädern kann das
öffentliche Besucherpotential nur geringfügig gesteigert werden, es können jedoch keine
Synergieeffekte im Bereich Personal etc. geschaffen werden (vgl. Wirtschaftlichkeitsberechnung
Gegenüberstellung alte Bäder/Neubau).
57
FAZIT
57
▪ HB Herzogenrath-Mitte: nach gut 45 Jahren massiv sanierungsbedürftig und weitestgehend abgängig
LSB Leonhardstraße: stark sanierungsbedürftig, umfassende Sanierungsmaßnahmen geplant
LSB Dietrich-Bonhoeffer-Straße: gut erhalten, Sanierungsmaßnahmen bereits geplant
▪ öffentliches Besucherpotential: im Real-Case bei ca. 100.000 Besuchern pro Jahr; ganzjährige nicht-öffentlicher
Nachfragebedarf durch Schulen und Vereine ca. 40.000 Nutzer
▪ Fragebogenaktion und Bedarfsauswertung bzgl. des Beckenangebotes:
Schwimmerbecken (25m mit mind. sechs Bahnen)
Sprunganlage (bis 1m / 3 m Plattform)
separates Lehrschwimmbecken (Nichtschwimmer/Erlernen der Schwimmfähigkeit, verschiedene Kurse, Schulschwimmen
für niedrige Klassenstufen, …)
▪ Ausrichtung: Sportbad mit Freizeitelementen; Berücksichtigung lokaler Orientierung; Angebot um Kinderbecken sowie
Freizeitelemente im Kurs-/ Lehrschwimmbecken ergänzen; optional Textilsauna und Mehrzweckraum/Trockenraum
▪ Wettkampfgerechte Ausstattung des Schwimmerbeckens auf Grund geringer Anzahl an Wettkämpfen nicht notwendig
▪ Potential für eine Sauna zu gering eingeschätzt.
▪ Drei potentielle Standorte: Zellerstraße, Bergerstraße und Roermonderstraße/Forensberg
Bäderkonzept Herzogenrath
Bäderkonzept Herzogenrath 58
FAZIT
Standorte Bäder Herzogenrath Quelle: https://inkasweb.regioit.de/inkasportal/)
Freibad Merkstein
Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße
Lehrschwimmbecken Leonhardstraße
Hallenbad Herzogenrath-Mitte
Variante 1: Herzogenrath-Mitte
(X)
Bestand aktuell
Sanierung
X Schließung/Prüfung
Neubau
Lehrschwimmbecken Kohlscheid
Bäderkonzept Herzogenrath 59
FAZIT
Standorte Bäder Herzogenrath Quelle: https://inkasweb.regioit.de/inkasportal/)
Freibad Merkstein
Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße
Lehrschwimmbecken Leonhardstraße
Hallenbad Herzogenrath-Mitte
Variante 2: Roermonderstraße/Forensberg
X
Bestand aktuell
Sanierung
X Schließung/Abriss
Neubau
Hallenbad Roermonderstraße/Forensberg
Bäderkonzept Herzogenrath 60
FAZIT
Standorte Bäder Herzogenrath Quelle: https://inkasweb.regioit.de/inkasportal/)
Freibad Merkstein
Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße
Lehrschwimmbecken Leonhardstraße
Hallenbad Herzogenrath-Mitte
Variante 3: Kohlscheid
X
Bestand aktuell
Sanierung
X Schließung/Abriss
Neubau
Hallenbad Kohlscheid
61
FAZIT
61Bäderkonzept Herzogenrath
▪ Geringste Investition= Roermonderstraße/Forensberg; Höchste Investition= Herzogenrath-Mitte
▪ Zu beachten: zusätzliche Betriebskosten zzgl. Abschreibungen für ein LSB in Kohlscheid bei Variante 1 höhere Betriebs-
/Bewirtschaftungskosten ca. 150.000-250.000 EUR/Jahr
▪ Wenn Grundstück Zellerstraße nicht für HB verwendet wohnungswirtschaftliche Verwertung; Verkaufserlös ca. 860.000 EUR
▪ HB an Zellerstraße können ca. 3.300 m² wohnungswirtschaftlich genutzt werden (Verkaufserlös ca. 100.000 EUR);
Prüfung, ob Fernwärmeanschluss der Gesamtschule genutzt werden kann
(Einsparungen Investitionskosten ca. 250.000-400.00 EUR)
Variante 1 Variante 2 Variante 3Herzogenrath-Mitte Roermonderstraße/Forensberg Kohlscheid
Grober Kostenrahmen (brutto)
Baukosten 16.800.000 € 16.800.000 € 16.800.000 €
Kosten Gesamt
inkl. Sanierungskosten LSB; Abriss
Hallenbad Mitte; evtl. anfallende
Grundstückskosten; Gründung/Bergbau;
Erlös Bebauung Zellerstraße
18.555.000 € 17.055.000 € 17.865.000 €
62
FAZIT
62Bäderkonzept Herzogenrath
Variante 1 Herzogenrath-Mitte: Standortbewertung mit höchster Punktzahl; keine Bedarfsdeckung im südlichen Teil
Herzogenraths, daher zusätzliches LSB in Kohlscheid hohe Investitions- und Bewirtschaftungskosten; Bergbaurisiko,
kein Parallelbetrieb während Bauzeit; zusätzliche Betriebskosten und Abschreibungskosten für neues Lehrschwimmbecken
in Kohlscheid
Variante 2 Roermonderstraße/Forensberg: Standortbewertung leicht besser als Variante 3, geringsten
Investitionskosten, keine Grundstücksrisiken, Kosten für Grundstückserwerb noch nicht verhandelt
Variante 3 Kohlscheid: Geringste Standortbewertung, hohes Bergbaurisiko, Bewirtschaftungskosten wie Variante 2
Es wird der Standort Roermonderstraße/Forensberg empfohlen.
➢ Standortbewertung besser als Variante 3
➢ keine Grundstücksrisiken
➢ Bedarf gedeckt
➢ Investitionsbedarf am geringsten
Standort Zellerstraße falls Standort Roermonderstraße/Forensberg nicht erworben werden kann oder aus sonstigen
Gründen nicht umsetzbar ist.