bab ii tinjauan pustaka a. tanah - indonesia university of...

11

Anggi Ayu Lestari,2013

Perkembangan Nilai Lahan Di Kecamatan Tanjungpandan Kabupaten Belitung Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tanah

Tanah dapat diartikan dalam beberapa pengertian, diantaranya adalah

sebagai berikut (Dalam Rizky, 2004) :

Tanah mempunyai hubungan erat dengan rumah, bangunan atau tanaman

yang berdiri di atasnya, sehingga pada hakekatnya benda - benda yang berdiri

diatasnya merupakan kesatuan dari tanah tersebut. (Menurut Kurdinanto

(2004)

Tanah tidak bergerak sehingga secara fisik tidak dapat diserahkan/dipindah

atau dibawa. Selain itu, tanah juga bersifat abadi. Tanah tidak dapat dirubah

dalam tingkatnya sebagai bagian dari bumi itu sendiri, juga tidak dapat

ditambah/dikurangi sebagaimana halnya dengan bentuk - bentuk kekayaan

yang lainnya. (S. Rowton Simpson)

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, definisi tanah adalah permukaan

bumi atau lapisan bumi atas sekali; keadaan bumi di suatu tempat; permukaan

bumi yang diberi batas; bahan - bahan dari bumi, bumi sebagai bahan sesuatu

(pasir, cadas, napal dan sebagainya).

Dalam hukum disebutkan juga kata tanah, tanah dalam arti yuridis adalah

sebagai suatu pengertian yang telah diberikan batasan resmi oleh Undang -

Undang Pokok Agraria (UUPA), dengan demikian pengertian tanah dalam

arti yuridis adalah ”permukaan bumi.”

12



Tanah merupakan sumberdaya alam yang mempunyai peranan dalam

berbagai segi kehidupan manusia, yaitu sebagai tempat dan ruang untuk

hidup dan berusaha, untuk mendukung vegetasi alam yang manfaatnya sangat

diperlukan oleh manusia dan sebagai wadah bahan mineral, logam, bahan

bakar fosil dan sebagainya untuk keperluan manusia (Soemadi 1994, dalam

Ely 2006).

Tanah memiliki beberapa pengertian berdasarkan pendapat ahli di atas

telah kita ketahui beberapa pengertian tahan, tanah bisa diartikan permukaan bumi

yang dalam penggunaannya, termasuk bumi dan air serta ruang yang ada di

atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan

dengan penggunaan tanah itu. Selanjutnya akan dibahas mengenai lahan dan

penjelasan mengapa dalam penelitina ini lebih menekankan pada lahan dari pada

tanah.

B. Lahan

Lahan merupakan bagian permukaan bumi yang menjadi tempat aktivitas

manusia. Dalam hal ini, lahan merupakan sumber daya yang bersifat terbatas

yang penting dalam perekonomian. Keterbatasan lahan menuntut adanya suatu

sistem alokasi yang efektif dan efisien sehingga penggunaan akan membawa

manfaat paling optimal. Karena sebagian besar lahan dapat dipergunakan untuk

beragam aktivitas, maka akan terdapat kompetisi kepentingan dalam kepemilikan

dan penggunaan lahan. Berikut ini beberapa pengertian lahan menurut para ahli,

13



Lahan sebagai satu kesatuan dari sejumlah sumberdaya alam yang tetap

dan terbatas dan dapat mengalami kerusakan atau penurunan produkti fitas

sumberdaya alam tersebut. (Jamulya dan Sunarto (1991:1)

Lahan diartikan sebagai lingkungan fisik yang terdiri atas iklim, relief, tanah,

air, vegertasi serta benda yang ada di atasnya sepanjang ada pengaruhnya

terhadap penggunaan lahan. Dalam hal ini lahan juga mengandung pengertian

ruang atau tempat. (Arsyad Sitanala (1989: 207)

Lahan ialah suatu daerah di permukaan bumi dengan sifat-sifat tertentu,

dalam hal: iklim (atmosfer), bantuan dan struktur (litosfer), berbentuk lahan

dan proses (morfosfer), tanah (pedosfer), vegetasi/penggunaan lahan (biosfer)

dan fauna/manusia (antroposfer). Ini berarti bahwa lahan meliputi segala

hubungan timbal balik aspek-aspek atau faktor-faktor biofisik di permukaan

bumi yang dapat dipandang dari segi ekologikal. (Mangunsukarjo (1996: 1)

Lahan merupakan objek penelitian, keadaanya kompleks dan tidak

merupakan suatu unsur fisik atau sosial ekonomi yang berdiri sendiri, tetapi

merupakan hasil interaksi dari lingkungan biofisisnya. (Jamulya dan Sunarto

(1991: 1)

Land (lahan) diartikan sebagai permukiman daratan dengan kekayaan benda –

benda padat, cair bahkan gas (Rafi‟i (1982: 9).

Lahan dapat diartikan sebagai land settlemen yaitu suatu tempat atau

daerah dimana penduduk berkumpul dan hidup bersama, dimana mereka

14



dapat menggunakan lingkungan setempat untuk mempertahankan,

melangsungkan dan mengembangkan hidupnya. (Bintarto (1983:14)

Lahan adalah suatu wilayah dipermukaan bumi yang mempunyai sifat-sifat

agak tetap atau pengulangan sifat-sifat dari biosfer secara vertikal diatas

maupun dibawah wilayah tersebut termasuk atmosfer, tanah geologi,

geomorfologi, hidrologi, vegetasi, dan binatang yang merupakan basil

aktivitas manusia dimasa lampau maupun masa sekarang, dan perluasan

sifat-sifat tersebut mempunyai pengaruh terhadap penggunaan lahan oleh

manusia disaat sekarang maupun dimasa yang akan datang. (FAO dikutip

dari Taufiq 2011)

Berdasarkan beberapa pengertian lahan diatas dapat disimpulkan

bahwa lahan mempunyai makna yang sangat luas dari tanah serta dengan

pengelolaan yang sesuai lahan juga merupakan lingkungan fisik yang dapat

mencerminkan pola kehidupan masyarakat suatu wilayah. Oleh karena itu,

ruang sebagai tempat hidup masyarakat tidak terlepas dari pengaruh budaya

manusia sebagai subjek penting dalam mempergunakan lahan maka dalam

melakukan interaksi dengan lahan, manusia perlu memperhatikan karakter

lahan atau wilayah tempat tinggalnya baik secara, fisik maupun sosialnya.

Dalam penelitan ini lebih menekankan pada lahan dari pada tanah

melihat dalam pengertian lahan lebih memiliki arti yang luas serta memiliki

makna yang lebih luas dari pada tanah. oleh karna itu untuk bahasan

selanjutnya akan di temukan istilah-istilah lahan.

15



C. Nilai dan Harga Lahan

Dalam pembahasan mengenai nilai lahan ini perlu dijelaskan makna nilai

lahan sendiri. Harga lahan dan nilai lahan memiliki keterkaitan fungsional dalam

pengertiannya, dimana harga lahan umumnya ditentukan oleh nilai lahan atau

harga lahan akan mencerminkan tinggi rendahnya nilai lahan (Waskitho, 2010).

Nilai lahan merupakan suatu penilaian atas lahan yang didasarkan pada

kemampuan lahan secara ekonimis dalam hubungannya dengan produktivitas dan

strategi ekonominya (Drabkin dalam Yunus 2000 : 89). Sedangkan harga lahan

adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan

luas pada pasaran lahan. (Yunus (2006: 89)

Nilai lahan selain berkaitan dengan harga lahan juga sangat erat

hubungannya dengan penggunaan lahan. Nilai lahan banyak tergantung pada

“fertility” (kesuburan), faktor lingkungan, keadaan drainase dan lokasi dimana

lahan tersebut berada. Dalam hal ini lahan juga berkaitan dengan masalah

aksebilitas. Lahan-lahan yang subur pada umumnya memberikan “out put” yang

lebih besar dibandingkan dengan lahan yang tidak subur dan akibatnya akan

mempunyai nilai yang lebih tinggi serta harga yang lebih tinggi pula. Walaupun

demikian, ada pula nilai-nilai lahan yang tidak ditentukan oleh lokasi.

Dalam hal ini untuk lokasi tertentu mempunyai nilai yang lebih tinggi

dibandingkan dengan lokasi yang lain. Derajat aksesibilitas mewarnai tinggi

rendahnya nilai lahan ini. Semakin tinggi aksesibilitas suatu lokasi semakin tinggi

pula nilai lahannya dan biasanya hal ini dikaitkan dengan keberadaan konsumen

akan barang dan jasa.

16



Dalam realitanya, nilai lahan dibagi menjadi dua, yaitu nilai lahan

langsung dan nilai lahan tidak langsung.

a. Nilai lahan langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan lahan yang secara

langsung memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomisnya,atau

lahan tersebut diusahan seperti misalnya lahan atau tanah yang secara

langsung dapat berproduksi.

b. Nilai lahan tidak langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan lahan dilihat

dari segi letak strategis sehingga dapat memberikan nilai produktifitas dan

kemampuan ekonomis, seperti misalnya lahan yang letaknya berada di pusat

perdagangan, industri, perkantoran dan tempat rekreasi. (Sukanto 1985,

dalam Ernawati 2005).

Nilai lahan menurut Chapin dapat digolongkan ke dalam tiga kelompok,

antara lain :

a. Nilai keuntungan yang dihubungkan dengan tujuan ekonomi dan yang dapat

dicapai dengan jual beli lahan di pasaran bebas.

b. Nilai kepentingan umum yang dihubungkan dengan kepentingan umum

dalam perbaikan kehidupan masyarakat.

c. Nilai sosial yang melekat pada masyarakat, merupakan hal mendasar bagi

kehidupan dan dinyatakan penduduk dengan perilaku yang berhubungan

dengan pelestarian lingkungan sekitar, pelestarian lahan , tradisi, kepercayaan

dan sebagainya, (dalam Johara (1999)

17



Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa suatu lahan

mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena tingkat kesuburunnya

rendah, tetapi berdasarkan letak strategisnya sangat ekonomis. Sehingga dapat

disimpulkan bahwa nilai adalah suatu kesatuan moneter yang melekat pada suatu

properti yang dipengaruhi oleh faktor sosial, ekonomi, politik dan faktor fisik

yang dinyatakan dalam harga dimana harga ini mencerminkan nilai dari properti

tersebut (Presylia, 2002).

Nilai lahan adalah perwujudan dari kemampuan lahan sehubungan dengan

pemanfaatan dan penggunaan lahan, dimana penentuan nilai lahannya tidak

terlepas dari nilai keseluruhan dimana lokasi lahan tersebut. (Sujarto (1986),

dalam Ely (2006). Nilai lahan dan harga lahan mempunyai hubungan yang

fungsional, dimana harga lahan ditentukan oleh nilai lahan atau harga lahan

mencerminkan tinggi rendahnya nilai lahan. Dalam hubungan ini, perubahan nilai

lahan serta penentuan nilai dengan harga lahan dipengaruhi oleh faktor - faktor

yang menunjang kemanfaatan, kemampuan dan produktifitas ekonomis tanah

tersebut.

Harga lahan ditentukan oleh jenis kegiatan yang ditempatkan di atasnya

dan terwujud dalam bentuk penggunaan lahan . Harga lahan merupakan refleksi

dari nilai lahan artinya harga merupakan cerminan dari nilai lahan tersebut. (Brian

Berry (1984), dalam Luky (1997), Pengertian umum dari nilai dan harga tanah

adalah :

Nilai lahan adalah perwujudan dari kemampuan sehubungan dengan

pemanfaatan dan penggunaan lahan.

18



Harga lahan adalah salah satu refleksi dari nilai lahan dan sering digunakan

sebagai indeks bagi nilai lahan.

Lahan akan memiliki nilai atau harga yang tinggi bila terletak pada lokasi

yang strategis (aktifitas ekonomi yang tinggi, lokasi mudah dijangkau dan tersedia

infrastruktur yang lengkap). Harga lahan bergerak turun seiring jarak dari pusat

kota (produktif) ke arah pedesaan(konsumtif). Pada daerah sub - sub pusat kota,

harga lahan tersebut naik kemudian turun mengikuti jarak dan tingkat aktivitas

diatasnya (Cholis 1995, dalam Luky 1997).

D. Pola dan Struktur Nilai lahan

Nilai lahan dibagi ke dalam dua tipe yang berbeda, yaitu nilai lahan

pertanian yang dikaitkan dengan usaha - usaha dalam bidang pertanian dan nilai

lahan spekulatif sebagai akibat adanya antisipasi terhadap perluasan fisik kota

yang meningkat pada areal yang bersangkutan sehingga penentuan besarnya nilai

lahan selalu dikaitkan dengan kepentingan non agraris, (Yunus 2002, dalam

Ernawati 2005). Karena gejala perluasan kota dianggap sebagai sesuatu yang

berjalan terus, walau lambat namun pasti, maka para petani mempunyai penilaian

bahwa nilai lahan yang mendekati kota mempunyai nilai spekulasi yang semakin

tinggi.

Ketersediaan infrastruktur termasuk di dalamnya sarana dan pra sarana

perhubungan di kawasan perkotaan juga memiliki hubungan yang positif dan efek

saling ketergantungan dengan nilai lahan, (Von Thunen (Herman : 97) . Dengan

adanya infrastruktur, menyebabkan nilai lahan menjadi lebih tinggi, sebaliknya

19



proyek infrastruktur juga tidak dapat dilaksanakan jika harga lahan yang menjadi

calon lokasi harganya terlalu mahal. Menurut Chapin (Sri Purwati 1999, dalam

Ernawati 2002), pola dan struktur nilai lahan kota dikemukakan sebagai berikut :

1. Pusat wilayah perdagangan atau CBD (Central Business District)

mempunyai nilai lahan tertinggi dibandingkan dengan wilayah - wilayah

lain.

2. Pusat wilayah kerja dan pusat perkotaan yang terletak disekeliling

perbatasan pusat kota mempunyai nilai lahan tertinggi setelah CBD.

3. Di luar dari kawasan tersebut, terdapat kawasan perumahan dengan nilai

tanah yang semakin jauh dari pusat kota semakin berkurang nilai

tanahnya.

4. Pusat - pusat pengelompokan industri dan perdagangan yang menyebar

mempunyai nilai tanah yang tinggi dibanding dengan sekelilingnya ,

dimana biasanya kawasan ini dikelilingi perumahan.

E. Pengaruh perkembangan Nilai Lahan

Perkembanagn nilai lahan terjadi karna adanya hal- hal tertentu yang

mempengaruhinya. Untuk itu perlu di ketahui faktor-faktor yang mempengaruhi

perkembangaan nilai lahan. Karna lahan sendiri merupakan bentuk

pengelompokan terhadap tanah, untuk itu faktor-faktor yang mempengaruhi

perkembangan nilai lahan diasmusikan berbanding lurus dengan harga lahan.

Nilai lahan tidak dapat dilepaskan pengaruhnya dengan nilai tanah

Menurut Kurdinanto, (Cholis 1995, dalam Luky 1997) nilai lahan terbentuk oleh

20



faktor - faktor yang mempunyai hubungan, pengaruh serta daya tarik yang kuat

terhadapnya, yang dapat diklasifikasikan menjadi dua faktor, yaitu :

1. Nilai lahan terukur (tangible factors)

Nilai lahan terukur adalah pembentuk harga lahan yang bisa diolah secara

ilmiah menggunakan logika – logika akademik. Faktor ini kemunculannya

terencana dan bentuk fisiknya ada di lapangan, misalnya aksesbilitas (jarak dan

transportasi) dan jaringan infrastruktur (sarana dan prasarana kota seperti jalan,

listrik, perkantoran dan perumahan).

2. Nilai lahan tak terukur (intangible factors)

Nilai lahan tak terukur adalah pembentuk harga lahan yang muncul tiba -

tiba (dengan sendirinya) dan tidak bisa dikendalikan di lapangan.( Wilcox (1983),

dalam Luky 1997), faktor tak terukur ini dibagi menjadi tiga, yaitu :

a. Faktor adat kebiasaan (custom) dan pengaruh kelembagaan (institutional

factors), tanah lelulur yang patut di pertahankan.

b. Faktor estetika, kenikmatan dan kesenangan (esthetic amenity factors)

keakraban bertetangga dan kesenangan.

c. Faktor spekulasi (speculation motives), seperti antisipasi perubahan /

konservasi penggunaan lahan, pertimbangan pada perubahan moneter.

Segala aktivitas manusia memerlukan ruang sekalipun harus dibayar

mahal. Kebutuhan ruang yang berada di atas lahan tersebut menjadi kebutuhan

dasar sehingga lahan menjadi komoditas ekonomi yang dapat dipertukarkan

melalui mekanisme tertentu. Hal ini menunjukkan bahwa lahan mempunyai nilai.

21



Di menurut Wolcott, 1987 mengemukakan empat faktor yang dapat

mempengaruhi nilai harta lahan dan bangunan antara lain:

a. Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran

dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan

dan keinginannya. Variabel permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat

upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tingkat suku bunga dan biaya

transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah lahan yang tersedia, biaya

perijinan, pajak dan biaya overhead lainnya.

b. Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi

jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan

lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.

c. Faktor pemerintah, seperti halnya berkaitan dengan ketentuan perundang-

undangan dan kebijakan pemerintah bidang pengembangan atau penggunaan

tanah (zoning). Penyediaan fasilitas dan pelayanan oleh pemerintah

mempengaruhi pola penggunaan tanah, misalnya fasilitas keamanan,

kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan, peraturan

admistrasi daerah dan lain-lain.

d. Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi dan

ketersediaan fasilitas sosial. ( Dalam Jurnal ekonomi pembangunaan: 65 – 78)

Eckert, (Eckert 1990, dalam Ernawati 2005 ), membedakan faktor - faktor

yang mempengaruhi nilai lahan menjadi 4, yaitu :

22



1. Faktor ekonomi

Faktor ekonomi berhubungan dengan kondisi perekonomian internasional,

nasional, regional dan lokal yang selanjutnya akan berpengaruh pada variabel

ketersediaan dan kebutuhan yang tentunya juga akan mempengaruhi nilai lahan

(supply and demand ).Adapun variabel kebutuhan yang mempengaruhi nilai lahan

antara lain adalah tingkat pengangguran, upah rata-rata, tingkat pendapatan,

kekuatan membeli dan aspek - aspek finansial lainnya.

2. Faktor sosial

Faktor sosial berhubungan dengan keinginan masyarakat untuk

mendapatkan daerah yang aman dan tenteram, dimana hal tersebut diwujudkan

dalam kelompok - kelompok masyarakat yang cenderung untuk mendekati pusat

kota.

3. Faktor hukum, pemerintahan dan politik

Faktor ini dapat mempengaruhi naik turunnya kebutuhan akan lahan.

Kegiatan dan fasilitas infrastruktur yang dibangun pemerintah seperti jalan,

sekolah, transportasi, rumah sakit, polisi dan pemadam kebakaran juga

menyebabkan kebutuhan lahan meningkat dan mempengaruhi nilai lahan.

4. Faktor fisik, lingkungan alam dan lokasional

Faktor ini secara umum berpengaruh pada wilayah perkotaan atau

perdagangan. Nilai lahan berubah karena adanya letak relatif lahan terhadap pusat

bisnis, akses ke jalan raya, pusat perbelanjaan dan sekolahan.

23



Golberg dan Chiloy (dalam Ernawati 2005) menentukan faktor - faktor

yang berpengaruh terhadap nilai lahan dengan karakteristik yang dibagi menjadi

tiga bagian, yaitu :

1. Karakteristik Fisik

Karakteristik fisik ini menyangkut kemiringan lahan, ketinggian, bentuk,

jenis tanah dan luas dari area tertentu. Karakteristik tanah yang paling umum

adalah sebagai berikut :

a. Ruang (space). Karakteristik luas lahan suatu area mungkin merupakan

karakteristik fisik yang paling penting. Luas lahan yang akan ditempati

merupakan hal penting untuk pemahaman perhitungan ekonomi dari

sebentuk lahan tersebut.

b. Kestabilan lahan (indestructibility). lahan secara fisik tidak bisa

dihancurkan ataupun diciptakan, sedangkan pada ruang tertentu, struktur

ketahanan tanah mempengaruhi ketersediaan tanah setiap waktunya.

c. Tidak dapat dipindahkan (immobility). Ruang di permukaan bumi tidak

dapat dipindahkan ke tempat lain. Keberadaan lahan tersebut adalah

permanen terhadap lokasi fisik di mana lahan tersebut terletak.

d. Keunikan (uniqueness). Setiap lokasi di permukaan bumi memiliki

keunikan masing - masing. Karakteristik setiap tempat ditentukan oleh

kemiringan, bentuk, ketinggian, luas, iklim dan karakteristik lain masing -

masing tempat.

24



2. Karakteristik Lokasional

Lokasi suatu lahan akan berkaitan dengan penggunaan lahan yang dapat

dilakukan di lahan tersebut, sebagai contohnya perkotaan akan di gunakan untuk

kegiatan ekonomi dan sosial.

3. Karakteristik Legal

Dalam pengenalan keunikan lahan perkotaan, dibentuk suatu intitusi legal

yang berkaitan dengan pengaturan penggunaan, penempatan dan pemilikan lahan

perkotaan.

Berdasarkan Surat Edaran Departemen Keuangan RI, Direktorat Jendral

Pajak Nomor SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR

(Nilai Indikasi Rata- Rata), variabel yang menentukan nilai tanah adalah sebagai

berikut :

1. Faktor Fisik :

a. Keluasan tanah

b. Bentuk tanah

c. Sifat fisik tanah seperti topografi, elevasi, banjir/tidak banjir, kesuburan

(untuk pertanian) dan sebagainya.

2. Lokasi dan aksesbilitas :

a. Jarak dari pusat kota

b. Jarak dari fasilitas pendukung

c. Lokasi secara spesifik

d. Kemudahan pencapaian

25



e. Jenis jalan

f. Kondisi lingkungan.

F. Faktor Penyebab Perubahan Nilai dan Harga lahan

Pada dasarnya nilai suatu lahan dapat diciptakan, dipelihara, diubah atau

dirusak oleh permainan keempat kekuatan penggerak kehidupan masyarakat,

(Riza (2005) yaitu:

a. Standar kehidupan sosial

b. Perubahan dan penyesuaian kehidupan ekonomi

c. Peraturan Pemerintah

d. Pengaruh - pengaruh alam dan lingkungan

Karena nilai suatu lahan tersebut merupakan fungsi permintaan dan

penawaran, maka faktor - faktor yang perlu dipertimbangkan yang akan

mempengaruhi penawaran dan permintaan lahan tersebut diantaranya adalah

sebagai berikut:

1. Pertambahan atau pengurangan jumlah penduduk

2. Perubahan komposisi umur penduduk

3. Perubahan dalam kecenderungan dan cita rasa

4. Perubahan dalam jenis masyarakat

5. Perubahan teknologi

6. Perubahan teknik pembangunan

7. Kemampuan pembeli di pasaran

8. Aksesbilitas terhadap berbagai fasilitas

26



9. Peruntukan tanah,

Berdasarkan kajian-kajian mengenai teori dan studi-studi terkait, maka

dirumuskanlah sintesa kajian teori guna mempermudah dalam hal penentuan

faktor-faktor mampun variabel-variabel yang menjadi penentu terkait dengan

penelitian nilai lahan

Tabel 2.1

Sintesa kajian teori penelitian

Sumber Sintesa faktor-faktor yang mempengaruhi

perkembangan nilai lahan

Cholis (1995) 1. Faktor terukur

a. aksesibilitas : jarak dan trasportasi

b. infrastruktur : sarana dan prasarana umum

2. Faktor tak terukur

a. adat kebiasaan

b. faktor estetika : kenikmatan dan kesenangan

c. spekulasi : penggunaan lahan

Berry (1963) 1. Jarak

2. Aksesibilitas

Chappin (1979) 1. Jarak

2. Pemanfaatan lahan

27



Tabel 2.1 (Lanjutan)

Sadyohutomo

(2008)

1. Kegunaan atau kepuasan yang di dapat

2. Kelangkaan

3. Sisi permintaan yang selalu berubah

4. Tingkat kemudahan untuk di pindah tanggankan

5. Peruntukan dalam RTRW

Riza (2005) 1. Standar kehidupan sosial

2. Perubahan ekonomi

3. Peraturan pemerintah

4. Pengaruh alam/ lingkungan

Golberg dan Chiloy

1. Fisik

a. Kemiringan lahan

b. Ketinggian

c. Bentuk

d. Jenis tanah

e. Ruang

f. Kestabilan lahan

g. Tidak dapat di pindah (letak)

h. Keunikan

2. Karakteristik lokasi

28




3. Karakteristik legal, Berdasarkan Surat Edaran

Departemen Keuangan RI, Direktorat Jendral Pajak

Nomor SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis

Analisis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata- Rata)

a. Jarak dari pusat kota

b. Jarak dari fasilitas pendukung

c. Lokasi secara spesifik

d. Kemudahan pencapaian

e. Jenis jalan (protokol, ekonomi, lingkungan, gang)

4. Kondisi lingkungan.

Rahman (1992) 1. Pertambahan atau pengurangan jumlah penduduk

2. Perubahan komposisi umur penduduk

3. Perubahan dalam kecenderungan dan cita rasa

4. Perubahan dalam jenis masyarakat

5. Perubahan teknologi

6. Perubahan teknik pembangunan

7. Kemampuan pembeli di pasaran

8. Aksesbilitas terhadap berbagai fasilitas

9. Peruntukan tanah

29




Wolcott (1987) 1. Indikator ekonomi

2. Indikator sosial

3. Indikator pemerintah

4. Fisik

Giyanto (1998) Penggunaan lahan

Priambudi (2006) 1. Kelas jalan

2. Aksesibilitas

Andi (2005) 1. Untilitas (jaringan listrik, telepon, air)

2. Jalan

Yunus (2001)

1. Indikator kerateristik lahan :

a. Sarana dan prasarana transportasi

b. Keberadaan untilits umum

c. Jarak

2. Faktor keberadaan tata ruang

3. Faktor pemilik lahan

a. Statsus sosial ekonomi

4. Faktor spekulasi lahan :

a. Kelangkaan fasilias kawasan

b. Aksesibilitas

5. Faktor keberadaan pengembang

6. Faktor kondisi prekonomian nasional

Sumber: Referensi Peneliti 2012

30



Setelah menjelaskan dan memaparkan teori-teori yang berhubungan

dengan konteks penelitian ini, maka dapat diperoleh indikator penelitian yang

kemudian oleh penelitian di tentukan variabel-variabel didalamnya yang sesuai

dengan kondisi eksisting yang mempengaruhi perkembangan nilai lahan di

wilayah Kecamatan Tanjungpandan Kabupaten Belitung Barat.

G. Tata Ruang wilayah

Lahan (land) adalah sumberdaya alam yang sangat penting bagi kehidupan

manusia. Yang dimaksud dengan tata guna lahan (land use) adalah pengaturan

penggunaan lahan. Hakekat dari tata guna lahan , yaitu bagaimana menata suatu

lahan sesuai dengan peruntukannya (Johara, 1999).

Istilah tata ruang wilayah juga berarti aturan atau pengaturan lahan agar

diperoleh tatanan penggunaan yang di inginkan (Ely (2006). Keinginan tersebut

merupakan tujuan yang secara normatif diformulasikan dalam bentuk azas - azas

tata guna lahan yang disingkat LOSS (Lestari, Optimal, Serasi, dan Seimbang),

yang artinya penggunaan lahan yang ada telah sesuai dengan yang diharapkan.

Tata ruang wilayah biasanya dihubungkan dengan penatagunaan lahan,

yang muncul setelah terbitnya Keputusan Presiden No. 26 Tahun 1988 tentang

Badan Pertanahan Nasional, dimana yang dimaksud dengan penatagunaan tanah

adalah rangkaian kegiatan merencanakan, melaksanakan dan mengendalikan tata

guna tanah ( Soemadi 1994, dalam Ely 2006).

Jika ditinjau dari konteks perancangan kota maka pengertian pola

penggunaan lahan (land use) adalah sebagai berikut (Danisworo 1991, dalam

Ernawati 2005) :

31



a. Mikro land use, yaitu peruntukkan lahan pada suatu tempat yang secara

langsung disesuaikan dengan masalah - masalah yang terkait dan bagaimana

seharusnya daerah atau zona dikembangkan.

b. Land use, yaitu ketentuan mengenai tata guna lahan dapat disesuaikan

langsung dengan masalah bagaimana seharusnya suatu daerah dikembangkan.

c. Land use planning, yaitu proses alokasi sumber daya yang dilakukan

sedemikian rupa sehingga manfaatnya dapat di rasakan seluruh masyarakat

kota secara luas.

Tata ruang wilayah di kota biasanya mempunyai pola yang teratur dan

mudah diduga (Koestoer 2001), dalam Ely 2006). Nilai lahan dapat menentukan

pola tata gunanya. Semakin tinggi dan baik nilai lahan cenderung menunjukkan

pemiliknya hendak mengembangkannya untuk keuntungan paling tinggi. Tata

guna lahan di kota besar digolongkan kedalam lahan pemukiman, ruang

transportasi, lahan komersial dan industri, serta lahan milik umum.

H. Pemekaran Wilayah

Sejarah mencatat desentralisasi telah muncul ke permukaan sebagai

paradigma dalam kebijakan dan administrasi pembangunan sejak dasawarsa 1970-

an. Ide desentralisasi ini tidak hanya didorong untuk mengurangi kekuasaan

sentralitas pusat, namun juga oleh adanya tuntutan dari daerah-daerah yang

mempunyai variasi sifat, potensi, identitas, dan kelokalan yang berbeda-beda

untuk memperoleh kewenangan yang lebih besar. Makna desentralisasi kekuasaan

ini tidak hanya berkisar pada adanya kewenangan untuk melakukan

32



pemerintahannya sendiri namun telah bergeser kepada dorongan untuk

memperoleh perlakuan yang lebih adil dan baik dari Pemerintahan Pusat.

Kenyataannya, dimasa Orde Baru, pemerintah menerapkan sistem

sentralisasi pemerintahan. Sehingga surplus produksi daerah yang kaya dan

sumberdaya alam ditarik dan dibagi-bagi untuk kepentingan pusat bukan

diinvestasikan untuk pembangunan daerah tersebut.

Setelah tahun 1998 dan keluarnya Undang-undang Otonomi daerah,

beberapa daerah ingin memisahkan diri dari pemerintahan Republik Indonesia

seperti Aceh, Papua, Riau, dan Timor Timur. Selain itu muncul banyak aspirasi

dan tuntutan daerah yang ingin membentuk provinsi atau kabupaten baru. Dalam

upaya pembentukan provinsi dan kabupaten baru, terjadi tarik-menarik antara

kelompok yang pro dan yang kontra. Akibatnya, rencana pemekaran wilayah

berkaitan dengan pelaksanaan otonomi daerah meningkatkan suhu politik lokal

seperti yang terjadi di beberapa daerah. Suhu politik lokal yang memanas di

berbagai tempat diantara kelompok-kelompok itu, baik pihak yang pro dan yang

kontra terhadap pembentukan provinsi dan kabupaten baru, pemblokiran tempat-

tempat strategis, mobilisasi massa (Pradjarta, 2004).

Wilayah negara yang terbagi ke provinsi, dan provinsi terbagi dalam

kabupaten/kota, yang kemudian dibagi wilayah kecamatan adalah satu totalitas.

Selanjutnya, pemekaran wilayah pun direalisasikan dengan disahkannya Undang-

Undang Nomor 22 tahun 1999 tentang pemerintahan daerah oleh Presiden

Republik Indonesia. Sejak saat itu pula keinginan masyarakat di daerah untuk

melakukan pemekaran meningkat tajam. Dimana sejak tahun 1999 hingga

33



Desember 2009 telah terbentuk sebanyak 215 daerah otonom baru yang terdiri

dari 7 provinsi, 173 kabupaten dan 35 kota. Dengan demikian, total daerah

otonom di Indonesia adalah 33 provinsi, 398 kabupaten dan 93 kota. Data

pemekaran tersebut diklasifikasikan pada 3 (tiga) fase yaitu :

a. Fase berlakunya Undang-undang Nomor 5 tahun 1974, dimekarkan 11

(sebelas) kabupaten/kota (masa 1974-1998).

b. Fase berlakunya Undang-undang Nomor 22 tahun 1999 (1999-2003), telah

dibentuk 149 (seratus empat puluh sembilan) daerah otonom baru, terdiri dari

7 (tujuh) provinsi baru, dan 142 kabupaten/kota baru.

c. Fase berlakunya Undang-undang Nomor 32 tahun 2004, telah dibentuk 53

(lima puluh tiga) kabupaten/kota baru (hingga akhir desember 2009), (sumber

: org/wiki/pem.daerah di Indonesia).

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 32 tahun 2004, ada tiga kriteria yang

harus dipenuhi dalam rencana dan usulan pemekaran wilayah yakni syarat

administratif, teknis dan kewilayahan. Secara administratif antara lain adalah

persetujuan dari DPRD, Bupati/Walikota dan Gubernur serta Rekomendasi

Menteri Dalam Negeri. Sementara syarat teknis antara lain ialah kemampuan

ekonomi, sosial budaya, sosial politik, kependudukan, luas daerah, pertahanan,

dan keamanan. Sedangkan persyaratan kewilayahan antara lain ialah minimal 4

(empat) kecamatan untuk pembentukan kabupaten/kota, dan minimal 5 (lima)

kabupaten/kota untuk pembentukan provinsi, serta didukung oleh ketersediaan

sarana dan prasarana pemerintahan.

34



Pembangunan pada dasarnya bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan

masyarakat. Jika kesejahteraan masyarakat merupakan sasaran utama

pembangunan daerah maka tekanan utama pembangunan akan lebih banyak

diarahkan pada peningkatan kualitas sumberdaya manusia dalam bentuk

pengembangan pendidikan, peningkatan pelayanan kesehatan masyarakat, dan

peningkatan penerapan teknologi tepat guna. Disamping itu, perhatian juga lebih

diarahkan untuk meningkatkan kegiatan produksi masyarakat setempat dalam

bentuk pengembangan kegiatan pertanian yang meliputi tanaman pangan,

perkebunan, peternakan, perikanan, serta kegiatan ekonomi kerakyatan lainnya.

Untuk mencapai tujuan tersebut berbagai strategi dan kebijakan

dilaksanakan. Dengan bergulirnya reformasi politik sebagai dampak dari krisis

moneter yang muncul pada pertengahan tahun 1997, tuntutan terhadap pemekaran

dilingkungan propinsi Sumatera Selatan juga demikian marak sebagaimana

propinsi-propinsi lain di Indonesia. Tuntutan-tuntutan pemekaran yang dilakukan

masyarakat ternyata membuahkan pemekaran yang relatif pesat. Sampai dengan

tahun 2009, proses pemekaran wilayah kabupaten di Sumatera Selatan telah

membuahkan peningkatan jumlah kabupaten dan kota menjadi 33 buah yang

terdiri dari 26 kabupaten dan 7 kota.

Salah satu daerah yang menuntut pelaksanaan pemekaran wilayah adalah

Kepulauan Bangka Belitung yang dimekarkan dari Provinsi Sumatra selatan

menjadi Provinsi Kepulauan Bangka Belitung yang wilayahnya diputuskan pada

UU Nomor 27 Tahun 2000 adalah wilayah Kota Pangkalpinang, Kabupaten

35



Bangka dan Kabupaten Belitung menjadi Propinsi Kepulauan Bangka Belitung.

Selanjutnya sejak tanggal 27 Januari 2003 Propinsi Kepualauan Bangka Belitung

mengalami pemekaran wilayah dengan menambah 4 Kabupaten baru yaitu

Kabupaten Bangka Barat, Bangka Tengah, Belitung Timur dan Bangka Selatan.

Kemudian Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia nomor 5 tahun 2003

tanggal 25 Februari 2003 mengenai pembentukan Kabupaten Bangka Selatan,

Kabupaten Bangka Tengah, Kabupaten Bangka Barat dan Kabupaten Belitung

Timur maka dengan demikian wilayah administrasi pemerintahan Provinsi

Kepulauan Bangka Belitung terbagi dalam 6 (enam) kabupaten dan 1 (satu) kota.

Dalam wilayah administrasi pemerintah kabupaten/kota terbagi dalam wilayah

kecamatan, kelurahan/desa dengan rincian perkabupaten sebagai berikut:

Kabupaten Bangka terdiri dari 8 kecamatan, 9 kelurahan dan 60 desa.

Kabupaten Bangka Barat terdiri dari 5 kecamatan, 4 kelurahan dan 53 desa.

Kabupaten Bangka Tengah terdiri dari 6 kecamatan, 7 kelurahan dan 49 desa.

Kabupaten Bangka Selatan terdiri dari 7 kecamatan, 3 kelurahan dan 50 desa.

Kabupaten Belitung terdiri dari 5 kecamatan, 2 kelurahan dan 40 desa.

Kabupaten Belitung Timur terdiri dari 4 kecamatan, dan 30 desa.

Kota Pangkalpinang terdiri dari 5 kecamatan, 35 kelurahan dan 1 desa.

Pemekaran wilayah memberikan banyak dampak pada provinsi Kepulauan

Bangka Belitung untuk menunjang perekonomian serta pembangunan di wilayah

pemekaran pemerintah daerah mulai memperbaiki insprastruktur daerah tersebut

seperti memperbaiki jaringan jarang serta memperbanyak sarana umum seperti

36



sekolah serta sarana kesehatan dan lain-lain. Pembangunan tesebut tentunya di

atas sebuah lahan dan membutuhkan banyak lahan di kawasan pemekeran, hal ini

sangat berpengaruh kepada nilai- nilai lahan di daerah pemekaran banyaknya

pergeseran nilai-nilai lahan seperti sosial, fisik serta ekonimi yang tentunya

berpengaruh terhadap harga suatu lahan.

bab ii tinjauan pustaka a. tanah - indonesia university of...

Documents