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AVALÚO COMERCIAL
PREDIO 10
CARRERA 7A No 11 - 23
BARRIO CENTRO
MUNICIPIO DE CHÍA
DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
SOLICITANTE:
INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, VIVIENDA
Y GESTIÓN TERRITORIAL DE CHÍA
ABRIL DE 2.017
2.017
PREDIO 10
CARRERA 7A No 11 - 23 BARRIO CENTRO
MUNICIPIO DE CHÍA DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
ABRIL DE 2.017
Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia
E-mail: [email protected] – www.avaluosespeciales.com 1
Contenido
1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................ 2
2. INFORMACIÓN DEL SECTOR .......................................................................................... 3
3. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE ...................................................................................... 4
4. METODOLOGÍA VALUATORIA ....................................................................................... 6
5. AVALÚO COMERCIAL ........................................................................................................ 8
6. DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE ..................................................................... 9
7. ANEXOS ................................................................................................................................. 10
PREDIO 10
CARRERA 7A No 11 - 23 BARRIO CENTRO
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1. RESUMEN EJECUTIVO
Solicitante Instituto de Desarrollo Urbano,
Vivienda y Gestión Territorial de Chía.
Dirección Carrera 7A No.11 – 23.
Municipio Chía.
Departamento Cundinamarca.
Barrio Centro.
Firma Valuadora Borrero Ochoa y Asociados Ltda.
Avaluador Ec. Oscar A. Borrero Ochoa.
Avaluador Asociado Ing. Paola Vásquez.
Ing. Angélica Bolívar.
Ing. Cristhian Montilla.
Fecha de Visita Febrero de 2.017
Fecha de Elaboración Abril de 2.017
Área Construida 373,08 m2
Área de Terreno (M2) 134,36 m2
Tipo de inmueble Casa Comercial
Valor Comercial $ 728.591.988
Valor Daño Emergente y Lucro
Cesante
$ 31.509.828
Valor a Ofertar $ 760.101.816
PREDIO 10
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2. INFORMACIÓN DEL SECTOR
Localización del Predio
A continuación se presenta el plano de localización del predio No. 10 de la
manzana Catastral perteneciente al proyecto Centro Administrativo Municipal
CAM:
Fuente: Registro Topografico Manzana IDUVI Suministrado por el Solicitante
Nota: La información descriptiva del sector se encuentra detallada en el
numeral 5 del Informe general asociado.
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3. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
INFORMACIÓN JURÍDICA
Propietario: JOSÉ RUFINO GARZÓN LÓPEZ –
LILIA GUACANEME PINZÓN
Régimen de propiedad horizontal: No Aplica.
Matrícula Inmobiliaria: 50N-129450
Cedula Catastral 01-00-0051-0017-000
CONSTRUCCIÓN
Descripción Correspondiente
Número de pisos 2 pisos.
Área Construida 373,08 m2
Edad: 5 años
Fuente: Áreas según documentación suministrada por el solicitante.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
Descripción Correspondiente
Fachada: Pañete y pintura
Estructura: Vigas y Columnas.
Muros Mampostería estructural.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
El predio objeto de análisis se trata de un
Casa Comercial y Residencial.
Se encuentra ubicada en la Carrera 7A No.
11 – 23.
Por su parte trata de un lote de terreno
sobre el cual se establece una
construcción de dos (2) pisos.
DEPENDENCIAS
El inmueble objeto de análisis cuenta con las siguientes dependencias y las
cuales se describen a continuación:
Primer Nivel:
Local Comercial (Restaurante).
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Local Comercial (Asesoría Jurídica).
Segundo Nivel:
Sala.
Habitaciones.
Baño.
Hall de Acceso.
Patio.
Acabados Específicos Primer Nivel
Local Comercial
(Restaurante)
Cuenta con pisos en granito, muros en pañete, estuco y
pintura, iluminación artificial y portón de acceso
metálico. Posee cocina y baño privado.
Local Comercial (
Asesoría Jurídica)
Cuenta con pisos en cerámica, muros en pañete, estuco y
pintura, iluminación artificial y portón de acceso
metálico. Posee baño y oficina privada.
Segundo Nivel
Sala Presenta pisos en porcelanato, muros en pañete, estuco y
pintura e iluminación artificial
Habitaciones 3
Cuentan con pisos en porcelanato, muros en pañete,
estuco y pintura, iluminación artificial y puerta de
acceso en flor morado.
Baño
Posee pisos y muros enchapados en cerámica, mobiliario
sencillo con tres servicios básicos de área de ducha,
lavamanos y sanitario en cerámica. Iluminación Artificial
y puerta de acceso en flor morado.
Zona de Ropas
Pisos en cerámica, muros en pañete, estuco y pintura e
iluminación artificial. Cubierta en madera y ventanales
con perfilería metálica.
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4. METODOLOGÍA VALUATORIA
Metodologías Empleadas
Ver capítulo 10. Metodología Valuatoria del informe general.
Método Comparativo de Mercado: Es la técnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones se deben clasificar, analizar y homogenizar según sea el
caso, a partir de criterios de objetividad.
Método del Costo: Este método busca establecer el valor comercial del bien objeto
de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que
se valora es la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del
porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas fórmulas relacionan el porcentaje
de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini.
Resultados.
PREDIO DE CONSULTA 10 TIPOLOGIA
PROPIETARIO (A) (S)
DIRECCION K 7A 11 23 M. NMOBILIARIA
CODIGO PREDIAL
AREA TERRENO (M2) 134,36 M2 TERRENO BASE
M2 TERRENO CON FACTORES
VALOR TOTAL TERRENO
AREA CONSTRUIDA (M2) 373,08 VALOR TOTAL CONSTRUCCIONES
M2 CONSTRUIDO
M2 INT CONSTRUIDO 1.952.910,87$ M2 INT TERRENO 5.422.685,23$
PARTE 1 - AVALÚO COMERCIAL
AVALÚO COMERCIAL 728.591.987,60$
Casa Moderna
1.646.347,035$
221.203.188$
507.388.800$
1.360.000$
JOSE RUFINO GARZON LOPEZ - LILIA GUACANEME PINZON
50N-129450
01-00-0051-0017-000
1.600.000$
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PREDIO DE CONSULTA 10 TIPOLOGIA
TOTAL LUCRO CESANTE 11.577.000$
Registro 4.152.974,33$ Registro -$
Beneficencia 7.285.919,88$ Beneficencia -$
Notariado 2.985.284,90$ Notariado -$
Retenciones -$ Notariado y Registro Otros -$
Notariado y Registro
Compraventa 14.424.179,10$
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO 14.439.879,10$
CTL 15.700,00$
TOTAL DAÑO EMERGENTE 19.932.828,10$
Desmonte, embalaje traslado y
montaje de bienes muebles -$
Montaje de Equipos Especiales -$
Desconexion de Servicios
Publicos 830.400,00$
Gastos de Publicidad -$
Arrendamiento y/o
almacenamiento provisional -$
Impuesto Predial -$
Adecuacion del inmuenle de
reemplazo -$
Adecuacion de Areas
Remanentes -$
Perjuicios derivados de la
terminacion de contratos -$
Otros 4.662.549,00$
31.509.828,10$
PARTE 2 - DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE
TOTAL DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE
LUCRO CESANTE
DAÑO EMERGENTE
Casa Moderna
ORIGINADOS COMPRA-VENTA OTROS ORIGENES
Nota 1: El cálculo de Lucro Cesante
se encuentra determinado por
perdida de utilidad por contratos de
arrendamiento. Ver Informe General.
Otros: El cálculo representado anteriormente corresponde a la
licencia de construcción aprobada en Enero de 2.017,
incluyendo gastos de diseño y planos de acuerdo a las tarifas
establecidas por la sociedad colombiana de arquitectos.
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5. AVALÚO COMERCIAL
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Predio 10
Descripción Área (m2) Valor Unitario Valor Total
Terreno 134,36 $ 1.646.347,03 $ 221.203.188
Construcción 373,08 $ 1.360.000,00 $ 507.388.800
Valor Comercial $ 728.591.988
SON: SETECIENTOS VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y UN
MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS MCTE.
AVALUADOR
Ec. OSCAR BORRERO OCHOA
MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES
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6. DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE
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Predio Valor Daño Emergente y
Lucro Cesante
10 $ 31.509.828
SON: TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS
VEINTIOCHO PESOS MCTE.
AVALUADOR
Ec. OSCAR BORRERO OCHOA
MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES
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7. ANEXOS
REGISTRO FOTOGRÁFICO
Fachada
Sala
Habitacion
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Baño
Habitacion
Habitacion
Hall de Acceso
Patio de Ropas
Patio de Ropas
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Placa Tercer Nivel
Placa Tercer Nivel
Local Comercial (Restaurante)
Cocina
Local Comercial (Abogados )
Baño
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Oficna
Oficina
Entorno
Entorno