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32Anno III 08/09/2009 n°COPIA OMAGGIO

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ATTICO.it Edizione TRENTO - 08/09/2009 - n° 32

RubricheMercato Creditizio 54 - 55

NEWS ATTICOPeriodico di informazione e annunci immobiliariAnno III - N° 3208 Settembre 2009

Impaginazione e AmministrazioneB&P Editori S.r.l.Via Sanzio, 17/1920092 - Cinisello Balsamo (Milano)Tel. 02/66.59.74.11. - Fax 02/66.59.74.17E-Mail: [email protected]

Direttore Responsabile Gianluca Proni

Hanno collaboratoRoberto Carcano

RedazioneResponsabile di filiale:Marco Pennati

Responsabile di produzione:Carmen Chiarello

Responsabile commerciale:Marco Pennati

Coordinatrice Produzione Nazionale:Laura Rossetti

Impaginazione:J. Giatti, K. Bifaretti, M. Filippelli,

Centro testi:S. Mariga

Amministrazione:S. Pagani

StampaREGGIANI S.p.a(Varese)Tel. 0332/549533

Registrato presso il Tribunale di Monza Registrazione n.° 1702 del 31 Dicembre 2003

La direzione di NEWS ATTICO si riserva il diritto di modificare, rifiutare osospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. Lʼeditore e la con-cessionaria di pubblicità non rispondono di eventuali errori di stampa, ritardio danni causati dalla non pubblicazione di inserzioni per qualsiasi motivo. Gli inserzionisti dovranno rifondere allʼEditore ogni spesa da esso eventual-mente sostenuta a causa di dichiarazioni, violazione di diritti o altri elementicontenuti negli annunci. NEWS ATTICO offre solo un servizio, non ricevepercentuali o compensi sulle compravendite in oggetto, non è perciòresponsabile della qualità, provenienza o veridicità delle inserzioni.Eʼ vietata ogni riproduzione, anche parziale, di questa copia di giornale.

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Come sostituire il proprio mutuo con un altroÈ un’opportunità che consente di intervenire su un finanziamento in corso modificandonele caratteristiche a vantaggio del mutuatario. Un libro di recente pubblicazione spiega come si fa e quali sono i pro e i contro di questo tipo di operazione

tori. Al punto che anche chi nonsi trova oggettivamente in con-dizioni tali da giustificare la sosti-tuzione del mutuo esistente,desidera comunque analizza-re questa opportunità nella spe-ranza di ottenerne qualche van-taggio.I motivi che possono indurreun risparmiatore a fare unʼope-razione di questo tipo sonosostanzialmente tre: 1) trova-re una soluzione che risulti eco-nomicamente più gestibile, piùvantaggiosa o più coerente col

proprio profilo, rispetto a quella in esse-re; 2) soddisfare una nuova esigenza diliquidità; 3) riunificare (consolidare) in ununico debito tutti gli eventuali finanzia-menti esistenti (mutui, prestiti, ecc.), maga-ri potendo disporre di ulteriore liquidità.Tra queste tre motivazioni, la prima siriferisce a un semplice desiderio di rispar-mio rispetto al proprio mutuo, mentre lealtre due evidenziano la necessità didisporre di nuova liquidità per scopi diver-si. Le soluzioni disponibili recepisconoquesta differenza e si sostanziano in duemodalità operative differenti: la “surro-gazione” per la prima motivazione, la“sostituzione” per le altre due.La surrogazione. La surrogazione deimutui (conosciuta anche come “portabi-lità”) permette al debitore di cambiare labanca che ha erogato inizialmente il mutuo,rivolgendosi a unʼaltra che propone con-dizioni migliori, mantenendo viva lʼipote-ca originariamente costituita. In questocaso, non è quindi più necessaria la can-cellazione della vecchia ipoteca e lʼac-

A cura di Roberto Carcano

Il libro “Guida al mutuo su misu-ra” - scritto da Egidio Vacchinie pubblicato in luglio dalla Etasnellʼambito della collana “100pagine salvavita” - è di fatto unprezioso manuale, scritto in for-ma comprensibile e orientatoalla massima praticità, chedescrive gli strumenti adatti peraffrontare con la maggiore con-sapevolezza possibile tutte leproblematiche connesse allʼac-censione di un mutuo e al con-seguente rimborso del prestito. Di parti-colare interesse, ci è sembrato il capito-lo che riguarda la sostituzione del pro-prio finanziamento con un altro anchepresso un diverso istituto bancario, unʼope-razione che permette, in alcuni casi, anchedi correggere eventuali errori commessiin precedenza. Per questa ragione neriportiamo qui ampi stralci.“Fino a qualche tempo fa, sostituire ilmutuo in essere con uno nuovo era con-siderata una decisione “limite”, da met-tere in atto solo in occasioni molto parti-colari: quando cioè le condizioni di mer-cato erano così favorevoli da consentireun effettivo risparmio o quando necessi-tava nuova liquidità. Entrambe questeoperazioni incontravano però il forte osta-colo dovuto ai costi che comportavano,che potevano risultare addirittura supe-riori a quelli necessari alla sottoscrizio-ne di un nuovo mutuo.Con lʼapprovazione della legge 40/2007,le cose sono però cambiate, modifican-do anche lʼatteggiamento dei risparmia-

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censione di una nuova, riducendo cosìformalità e costi. Questi ultimi, poi, secon-do la nuova legge, sono totalmente a cari-co della nuova banca. La quale dovràprovvedere a estinguere il debito residuodel mutuo originario e a saldare la par-cella del notaio che gestirà lʼoperazione. Il risparmiatore dovrà quindi semplice-mente rimborsare il nuovo mutuo allenuove condizioni concordate senza alcuncosto aggiuntivo. La legge prevede infat-ti che qualsiasi clausola contrattuale cheimpedisca o renda oneroso lʼeserciziodella surrogazione sia nulla. In più, dalpunto di vista fiscale, il nuovo mutuo man-tiene i benefici eventualmente presentisu quello precedente.Attraverso la surrogazione è inoltre pos-sibile modificare quasi tutte le caratteri-stiche del mutuo, ossia: il tipo di tasso, ilpiano dʼammortamento, la durata. Lʼuni-ca cosa che non si può cambiare è lʼim-porto: il nuovo mutuo, infatti, deve asso-lutamente avere un importo pari al capi-tale residuo di quello che va a sostituire.In teoria, questa operazione è conve-niente in tutti i casi in cui si riesce a tro-vare un nuovo mutuo che permette dirisparmiare anche solo lo 0,1 % di tas-so. In realtà, i vantaggi assumono unacerta concretezza se il capitale e la dura-ta residui sono consistenti. In genere, siritiene che questa operazione sia van-taggiosa con mutui che si trovano nellaprima metà della loro vita, hanno capita-li residui di almeno 50-70.000 euro e ilnuovo tasso è più basso dello 0,3-0,5%rispetto a quello precedente. Ma ognisituazione va analizzata singolarmente,in quanto il risultato complessivo, chedipende dal contributo di ogni singolo fat-tore, può rivelarsi sensibilmente diversoda caso a caso.Non tutte le banche, infatti, dispongonodi mutui con condizioni tali da riuscire asurrogare quelli di altri istituti; e anchequelli che prevedono nella loro gammaprodotti specifici, considerato il costo diquesta operazione (che è a loro carico),sono disponibili a queste operazioni solose i capitali residui sono, indicativamen-te, almeno pari alle cifre più sopra indi-cate.

La sostituzione. Molto diversa è la situa-zione per chi, sostituendo il mutuo esi-stente, ha necessità di richiedere un impor-to superiore al capitale residuo prece-dente, per disporre di nuova liquidità oper estinguere altri finanziamenti esistenti.In questi casi, lʼoperazione si configuracome chiusura del mutuo esistente +apertura di un nuovo mutuo, con i tempie i costi che ciò può comportare. E le soleagevolazioni presenti, rispetto al passa-to, sono quelle previste dalla legge 40/2007,cioè la “Legge Bersani”, riguardo allepenali di estinzione anticipata sui mutui. Relativamente ai costi, bisogna rilevareinfatti che per estinguere il vecchio mutuo,oltre alle spese di cancellazione dellʼipo-teca e gli onorari notarili, si devono affron-tare le penali di estinzione anticipata: nes-suna per i mutui sottoscritti in data suc-cessiva al 2 febbraio 2007; quelle previ-ste dallʼaccordo tra Abi e Associazioni deiconsumatori del maggio 2007 per i finan-ziamenti sottoscritti in precedenza. Nel caso di consolidamento, a queste sidevono aggiungere anche i capitali resi-dui e le penali di estinzione di tutti i finan-ziamenti che si vogliono estinguere. Indi-pendentemente dal bisogno di nuova liqui-dità, questo vuol dire che il nuovo mutuoavrà un importo superiore (e probabil-mente, non di poco) rispetto al mutuo eai finanziamenti che saranno estinti. Nono-stante il loro costo, però, queste due ope-razioni (sostituzione del mutuo + nuovaliquidità e consolidamento di più debiti +eventuale liquidità) possono presentarecomunque dei vantaggi che le giustifica-no.Accedere a forme di finanziamento diver-se dal mutuo (scoperti di conto corren-te, finanziamenti personali, credito al con-sumo, cessione del quinto dello stipen-dio ecc.) comporterebbe infatti costi piùelevati a causa dei tassi più alti pratica-ti che, unitamente ai tempi più brevi direstituzione, produrrebbero rate più alte.Il mutuo, invece, garantisce tassi conte-nuti e tempi di restituzione molto più lun-ghi, contenendo lʼimpatto della restitu-zione del finanziamento sul proprio bilan-cio”.

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ROMAGNANO, vendiamo in piccolapalazzina nuovo appartamento mansar-dato con finiture di pregio composto da:soggiorno con angolo cottura, due stanze,soppalco, bagno, balcone, posto auto ester-no, giardino privato e cantina.TRENTO Loc. Villamontagna, vendia-mo in piccola palazzina luminosa man-sarda con splendida vista composta da:soggiorno con angolo cottura, tre stanze,bagno, tre balconi, garage, cantina e postoauto privato.COGNOLA, vendiamo appartamento man-sardato di 100mq composto da: soggior-no con angolo cottura, due stanze, bagno,ripostiglio, balcone e cantina. €240.000,00BESENELLO, vendiamo appartamento com-posto da: soggiorno, cucina abitabile, trestanze, due bagni, due balconi, cantina egarage.LEVICO, vendiamo splendido apparta-mento ristrutturato di 220mq calpestabilidisposto su due livelli, composto da: ingres-so, salone, cucina abitale, cinque stanze,tre bagni, balcone, cantina (30mq) e dueposti auto. PREZZO INTERESSANTE.CALDONAZZO, ideale per impresa, ven-diamo immobile di 480 mq da ristruttura-re disposto su tre livelli con adiacente ter-reno di pertinenza. INFO IN UFFICIO.TERLAGO vendiamo in nuovo complessoresidenziale varie soluzioni di appartamenticon soggiorno, cucina abitabile, due o trestanze, giardino privato, garage e canti-na.GARNIGA VECCHIA, vendiamo nuovoappartamento composta da : soppalco man-sardato con zona soggiorno, cucina abi-tabile, due camere, bagno, balcone pano-ramico e garage di mq 75.LISIGNAGO, vendiamo piccolo rusticocon 2600 mq di terreno recente in posi-zione immersa nel verde. Prezzo Interes-sante.

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VIA MACCANI

vendiamo in nuova palazzinacon finiture di pregio, apparta-mento composto da: soggiorno,cucina, due stanze, bagno, can-tina, un posto auto coperto pri-vato e un posto auto esternoprivato.

MATTARELLO

vendiamo in piccola palazzinaal primo piano miniapparta-mento già arredato compostoda soggiorno con angolo cot-tura, una camera, bagno fine-strato, balcone, cantina egarage a parte. € 158.000,00

Cercasi in città appartamento di grandemetratura da ristrutturare.

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RONCAFORTzona Via Maccani, inizio Roncafort nuovacostruzione “Edilizia ecosostenibile“ vendia-mo appartamenti 1-2-3 stanze, finiture di pre-gio, riscaldamento a pavimento e cappottoesterno in fibre naturali, pannelli solari; conampi balconi o giardini, garage e posti auto.RITIRO EVENTUALE PARZIALE PERMUTA

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MEZZOLOMBARDOappartamento in piccola nuova palazzi-na molto curata composto da ingresso,soggiorno, cucina, 2 stanze, bagno, ampiobalcone, cantina, posto auto. Completa-mente arredato a nuovo. Euro 240.000

ISCHIAnuovo appartamento in splendida posi-zione panoramica su 2 piani con giardi-no cantina e garage.

GARDOLOPosizione tranquilla ampio apparta-mento soggiorno, cucina abitabile, 3stanze, doppi servizi, 2 balconi, ripo-stiglio, cantina, posto auto coperto.

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• BOLGHERA appartamento a pianorialzato composto da ingresso, sog-giorno, cucina abitabile arredata, 3stanze, bagno, garage. € 800/mese

• GARDOLOappartamento ristruttu-rato a nuovo piano terra ingresso indi-pendente composto da ingresso, sog-giorno, cucinino, 1 stanza, soppalcocon cabina armadio e ripostiglio, bagno.Termoautonomo. € 500/mese

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