ASUNTOTUOTANNON MENNEET JA TULEVAT TRENDIT

PEKKA PAJAKKALA, FORECON OY

RAKENNUSFOORUMI 7.11.2017

7.11.2017

ESITYKSEN SISÄLTÖ

1. Forecon Oy

2. MUUTOSTEKIJÄT

Mitkä tekijät vaikuttavat

asuntorakentamisen kehitykseen

3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT

määrät, talotyypit, materiaalit,

kehitysnäkymät

4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN

KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA

5. YHTEENVETO

Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt

Puolueeton, sidosryhmistä riippumaton, yksityinen, rakennus- ja kiinteistömarkkinoiden asiantuntijayritys

- henkilöstöä 7, lähes kaikki entisiä VTT-läisiä- EUROCONSTRUCTin, VM:n RAKSU-ryhmän ja RAKLIn suhdanneryhmän jäsen- toimitilat Technopolis, Hervanta, Tampere

Tuotamme tietoa päätöksenteon tueksi - Rakennus- ja kiinteistömarkkinat ja liiketoimintaympäristö sekä niiden

kehityksen ennakointi; määrät, kustannukset, resurssit, talous… - Suomi + alueet, Venäjä, Baltia, Pohjoismaat, Eurooppa, maailma- budjetointi, strategiasuunnittelu, uudet toiminta-alueet, yrityskaupat,

benchmarking, vaikuttavuusPäätuote räätälöidyt ennakointipalvelut

• rakentamisen ja siihen liittyvien tuotteiden kysynnän ennakointi, • uudis- ja korjausrakentamisen tarpeet ja mahdollisuudet• alueelliset markkinat, mm. Pirkanmaan rakennusbarometri

Tulossa: EUROCONSTRUCT –konferenssi Helsingissä 8.6.2018, Finlandiatalowww.forecon.fi

Rakentamiseen jasen toimintaympäristöönvaikuttavat muutosvoimat

• Talouden kehitys ja sen antamat mahdollisuudet

• Väestökehitys, määrä, ikä

• Kaupungistumisen kehitys, palvelujen saatavuus

• Tilojen määrä, kunto ja sijainti, rakennusten ikä ja korjaustarve

• Omistamisen muutokset

• Kansainvälistyminen, globalisaatio

• Kuluttajien arvostukset

• Asumisen ja työnteon muutokset

• Kestävä kehitys

• Uudet toimintatavat ja teknologiat7.11.2017

BKT:n ja rakennusinvestointien kasvu kymmenvuotisjaksoittain Suomessa %/a

-1

0

1

2

3

4

5

6%/a

Lähde: BKT: Tilastokeskus, Suomen PankkiRakennusinvestoinnit: Tilastokeskus, Forecon

vuotuinen keskimääräinen muutos vuosikymmenittäin

Suomen näkymät hieman kohentuneet vuodesta 2014. Arviot

ovat yleisesti 1,5 % / vuosi

7.11.2017

6

Suomen väestönkasvu hidastuu Vuoden 2015 väestöennuste oli ensimmäinen, jossa väestöennuste laski edellisestä ennusteesta. Syynä

luonnollisen väestönkasvun pieneneminen.

Population growth in Nordic countries1000 inhabitants

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Source: National StatisticsPekka Pajakkala, presentation in Forum Wood building Nordic - Construction outlook

Norway

Sweden

Denmark

Finland

Norway and Sweden have better situation than Denmark and Finland

Nordic

Norway

Sweden

Denmark

Finland

21.3.2017

Väkiluvun muutos 1000 hlöäkeskimääräinen kasvu 2000…2016 2017 Ruotsi 62 144Norja 46 44Tanska 25 42Suomi 21 12

-20 000

-15 000

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Suomiväestönlisäys

18 suurinta kaupunkia4 suurinta kaupunkia (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Tampere16 suurinta seutukuntaa ilman keskuskuntia (18)muu Suomi

asukasta, jatkuva vuosisumma

Lähde: Tilastokeskus

Väestömuutokset suurissa kaupungeissa, suurissa seutukunnissa ja muualla Suomessa

8

18 suurinta kaupunkia

4 suurinta kaupunkia

16 suurinta seutukuntaa ilman keskuskaupunkia

Muu Suomi

Nyrkkisääntö: 10 uutta asukasta tarvitsee 6 uutta asuntoa

7.11.2017

9

Helsingin väestöennuste

7.11.2017

Suomen väestö ikäryhmittäin vuoteen 2040suuret ikäluokat heiluttavat edelleen Suomea

10

-200

-100

0

100

200

300

400

0-24 25-44

45-64

65-74 74-

Suomen väestö kasvaa vuodesta 2014 vuoteen 2030 yhteensä n. 400 000 hlölläKasvu tapahtuu valtaosin seniori-ikäryhmissä

7.11.2017

11

Eri ikäisen väestön määrän muutos seutukunnittain

Rakennusala Suomessa

• punaisella kasvukunnat• sinisellä väestökatokunnat • pallon koko kuvaa lukumäärää• alueen väri prosenttimuutosta

7.11.2017

7.11.2017

ESITYKSEN SISÄLTÖ

1. Forecon Oy

2. MUUTOSTEKIJÄT

Mitkä tekijät vaikuttavat

asuntorakentamisen kehitykseen

3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT

määrät, talotyypit, materiaalit,

kehitysnäkymät

4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN

KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA

5. YHTEENVETO

Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

1960

1963

1966

1969

1972

1975

1978

1981

1984

1987

1990

1993

1996

1999

2002

2005

2008

2011

2014

2017

Rakentamisen kokonaismäärä vuodesta 1960kiintein vuoden 2013 hinnoin

devalvointi, pankkikriisi1990-luvun alun

lama,laskua

7 v.

ICT/Nokia-buumi

ulkomaisten kiinteistö-sijoittajien tulo

finanssi-kriisi

euro-kriisikasinotalous

rahamarkkinoiden vapautuminen

NL clearingkauppa

Kuva . Rakentamisen määrä on vaihdellut voimakkaasti. Pääosa vaihteluista on peräisin uudistalonrakentamisesta. Korjaus- ja infrarakentamisen vaihtelut ovat niihin nähden pienet. Vakaasti kasvavan korjausrakentamisen merkittävä rooli sekä nopeat elvytystoimet vaimensivat oleellisesti finanssikriisin (2008) jälkeistä rakentamisen määrän vähenemistä.

elpyminenasuntosijoittajientulo markkinoille

maalta-muutto-

ja teollistu-miskausi

lähiö-rakentamisen

kausi, suuret ikäluokat

asuntomarkkinoille

1.energiakriisi

2.energiakriisi

asuntovuokratulojenverovapaus

mrd.€

EU jä

seny

ys, e

uro

7.11.2017

Rakennustuotannon arvo Suomessa 2016yhteensä 32,1 mrd. €

7.11.2017

Talonrakentamisen arvo vuonna 2016yhteensä 25,5 mrd. €

2 407 milj. €

3 296 milj. €

2 018 milj. €1 737 milj. €

2 017 milj. €

1 440 milj. €

2 763 milj. €

4 555 milj. €

1 087 milj. €

2 190 milj. €

1 253 milj. €

734 milj. €

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

omakotitalot rivi- jakerrostalot

liike-rakennukset

julkisetrakennukset

teollisuus- javarasto-

rakennukset

muutrakennukset

uudisrakentaminen 12,9 mrd € korjausrakentaminen 12,6 mrd €

milj. €

7.11.2017

Rakentamisen arvon kehitys sektoreittain

16

7.11.2017

Rakentamisen määrä tärkeimmissä kasvukeskuksissa/seutukunnissa 2015

17

44 %33

%

22 %

Jyväskylä, 900

7.11.2017

18

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Asuinkerrostalot

Erilliset pientalot

Kytketyt pientalot

Asuntoaloitukset talotyypeittäinAs.kpl Koko maa

Lähde: Tilastokeskus, ennuste Forecon 10/2017 Jatkuva vuosiarvo

7.11.2017

Asumistoiveet

2.12.2016

Rakennusala Suomessa19

Vastaa nykyistäjakaumaa

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Pääkaupunkiseutu,uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen

20

asunto-kpl

jatkuva vuosisumma

Tuorein tieto Q2 2017

Lähde: Tilastokeskus, Forecon

rakennusluvat

aloitukset

7.11.2017

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Turun seutukunta,uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen

21

asunto-kpl

jatkuva vuosisumma

Tuorein tieto Q2 2017

Lähde: Tilastokeskus, Forecon

rakennusluvat

aloitukset

7.11.2017

20.9.2017

RT:n jäsenyritysten asuntoaloitukset painottuvat muutamaan seutukuntaan.Helsingin, Turun, Tampereen ja Oulun seutukuntien osuus on yli 70 %.

Helsinki Turku Tampere Oulu Jkylä Kuopio muut

Asunnon ostoaikomukset ja asuntoaloitukset

7.11.2017

Asuntoaloitukset kääntyivät kovaan kasvuun 2015 sijoittajakysynnän takia. Kansalaisten asunnonostoaikomukset alkoivat kasvaa vasta kesällä 2017.

24

BKT:n ja rakentamisen määrä 1960-2030volyymi indeksi 1960=100, logaritminen asteikko

Lähde: Tilastokeskus, Forecon OY

7.11.2017

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

1980 1990 2000 2010 2020 2030

maa- ja vesirakentaminen

talojen uudis-rakentaminen

talojen korjaus-rakentaminen

Rakentamisen määrä vuoteen 2030mrd.€ 2014 hinnoin

Lähteet: Tilastokeskus, ennuste Forecon Oy

Uudistalonrakentaminen on jatkossakin herkin sekä suhdannevaihteluille että talouskasvulle. Kansainvälisessä tarkastelussa uudistalonrakentaminen on Suomessa korkealla. Korjausrakentamiselleennakoitu 4 miljardin kasvu nykytasolta nostaa Suomen muiden pohjoismaiden tasolle.Uudistalonrakentamisen lama 1990-luvun vaihteessa oli paljon rajumpi kuin finanssikriisin 2008 jälkeen.

7.11.2017

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

asunto kpl

Koko Suomiasuntotuotantotarve

Laskennallinen tarve Valmistuneet Aloitukset

Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Forecon Oy

Uusien asuntojen tarve Suomessa vuoteen 2030

5.10.2017

Asuntotuotantotarveasuntokappaleita

27

Lähde: VTT Asuntotuotantotarve 2015-2040

Kaupungistumisskenaario tarkoittaisi hyvin voimakasta kaupungistumista ja tiivistymistä. Nykyinen väestökehitys

ja kaupungistumien ei viittaa siihen.

Konservatiivinen skenaario on perusennuste. Maahanmuutto voi sitä hieman nostaa, mutta kuvaa

tarvetta hyvin. Nykyinen asuinrakentmisen kasvu tulee muista tekijöistä.

7.11.2017

28

asunnot

Asunnoista on joka vuosi saatu paras tuotto vuoden 2008 jälkeenKaikkien kiinteistötyyppien tuotot ovat olleet plussalla 2000-luvulla

ammattisijoittajat

KTI

7.11.2017

Kiinnostus asuntosijoittamiseen näkyy kasvavina kauppamäärinä jo vuosina 2013 ja 2014, muttaKovina kasvuina 2015 ja 2016.Vuosi 2017 tulee olemaan pienempi kuin 2016.

Asuntojen vuokrat, asuntohinnat ja inflaatio,koko maa, indeksi

tuorein tieto II-nelj.2017

29

95

100

105

110

115

120

125

130

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017vanhojen osakehuoneistojen hinnat asuntojen vuokrat inflaatio

Lähde: Tilastokeskus

Vuokrat

Inflaatio

Vanhojen osakehuo-neistojenhinnat

7.11.2017

Talojen korjausrakentamisen määrä

5.10.2017

31

Asuinrakennusten korjaustarve vuoteen 2035

Rakennusten korjaamisen osuus kokotalonrakentamisen arvosta kasvaaSuomessa

30 %

35 %

40 %

45 %

50 %

55 %

60 %

65 %

70 %

75 %

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

FinlandNorway

United Kingdom

Germany

Source: Forecon Ltd and EUROCONSTURCT ®

Sweden

Denmark

Saksassa ja Tanskassa 2/3 talonrakentamisen rahasta käytetään korjaamiseen,Suomessa puolet

7.11.2017

33

Korjausrakentaminen alueittain

7.11.2017

0%

10%

20%

30%

40%

50%

betoni: elementti betoni: paikalla tiili teräs puu: elementti puu: paikalla muut

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016Lähde:Tilastokeskus

valmistuneet rakennukset, %-osuus tilavuudesta

Uudistalonrakentamisen runkomateriaali-ja tuotantotapajakauma

7.11.2017

7.11.2017

ESITYKSEN SISÄLTÖ

1. Forecon Oy

2. MUUTOSTEKIJÄT

Mitkä tekijät vaikuttavat

asuntorakentamisen kehitykseen

3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT

määrät, talotyypit, materiaalit,

kehitysnäkymät

4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN

KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA

5. YHTEENVETO

Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt

-4,1

2,2 1,9

-0,2

0,3

1,72,2

1,8 1,8 1,7

-8,9

-3,4

0,0

-6,3

-2,4

1,01,8

2,52,9

2,5

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018*

BKT Rakentaminen

BKT:n ja rakentamisen kasvu Euroopassa, %

*ennuste

EUROCONSTRUCT® 6/2017

%

36

7.11.2017

Residential construction by type of work (EC-19)(v) = 2016, bi l lion €, l eft scale; (line graph) = index at constant prices, 2016=100, right scale

Source: EUROCONSTRUCT, November 2017

020406080100120140

050

100150200250300350400450

(v) '14 '16 '18 '20

New

0,020,040,060,080,0100,0120,0140,0

050

100150200250300350400450

(v) '14 '16 '18 '20

Renovation

Asuntorakentaminen Euroopassa

Asuntojenkorjausrakentamisen määrä on n. 400 mrd.€/a ja uudisrakentamisen n. 300 mrd.€/a

Asuntojen uudisrakentaminen on voimakkaassa kasvussa 2016 ja 2017 (n.9 %/a), mutta kasvuvauhti hiljenee lähivuosina.Korjausrakentamisen kasvu on 1…2 %/a

37

Residential construction by type of work (EC-19)yea r to year change i n %

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

New Renovation• 7.11.2017

Housing completions per 1,000 inhabitantsdwelling unit

0 2 4 6 8

0 2 4 6 8

SUINORFRAAUTFIN

SWEBELPOLNLDSVK

DNKDEU

IRLCZE

GBRITAESP

HUNPRT

average 2014-20160 2 4 6 8

0 2 4 6 8

FINSWENOR

SUIAUTFRAPOLBELIRL

NLDDNKSVKDEUCZE

GBRHUN

ITAESPPRT

average 2017-2020

EC-19 average 3

EC-19 average 3,6

38

Residential constuction by countries (EC-19, 2016)output in billion Euro, per capita output in Euro

0 100 200

0 100 200

DEUFRAGBRITAESPSUI

NLDBEL

SWENORAUTDNKFIN

POLIRL

PRTCZE

HUNSVK

Output (EUR bn)0 2 000 4 000

0 2 000 4 000

SUINORDNKFIN

DEUAUTBEL

SWENLD

IRLFRAGBRITAESPPRTCZEPOL

HUNSVK

Output per capita (EUR)

EC-19 average EUR 36bn

EC-19 average EUR 1440

Residential constuction by countries (EC-19, 2016)output in billion Euro, output per GDP in

200

200

Output (EUR bn)0% 2% 4% 6% 8%

0% 2% 4% 6% 8%

FINDEUNORDNKBELITASUI

AUTFRANLDSWEESP

GBRPRTPOLIRL

CZEHUNSVK

Output per GDP (%)

EC-19 average 4%

Completed dwellingsper 1000 inh. 2017

Asuntorakentamisen määrän tunnuslukuja Euroopassa 2016, valmistuneet 2017

7.11.2017

60

80

100

120

140

160

180

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025

Volume Indeces of GDP and Constructionin all Euroconstruct countries until 2025

GDP

Total Construction Output

All Euroconstruct Countries (19), 2000 = 100

7.11.2017

Finanssi- ja eurokriiseillä oli suuri vaikutus Euroopan rakentamiseen. BKT supistui merkittävästi vähemmän ja kääntyi kasvuun 2010, kun rakentamisen ensimmäinen kasvuvuosi oli 2014.Lähivuosina rakentamisen kasvu ylittää BKT-kasvun, mutta pidemmällä aikavälillä jää sen alle.

Asuinrakennusten korjaamiseen liittyviä tunnuslukuja

40

Asuntojen korjaus per asukas Asuntojen korjaus per asuntokannan asunto

7.11.2017

7.11.2017

ESITYKSEN SISÄLTÖ

1. Forecon Oy

2. MUUTOSTEKIJÄT

Mitkä tekijät vaikuttavat

asuntorakentamisen kehitykseen

3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT

määrät, talotyypit, materiaalit,

kehitysnäkymät

4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN

KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA

5. YHTEENVETO

Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt

Yhteenveto - Näkymät pidemmällä aikavälillä• Talouskasvu luo pohjan rakentamisen pitkän aikavälin kasvunäkymille.

- Suomen talouskasvun odotetaan seuraavan 5 vuoden aikana olevan haarukassa 1…2 %/a.

• Melko hidas talouskasvu tarkoittaa, että rakentamiseen kohdistuva ostovoima ja kysyntä kasvavat korkeintaan samaa vauhtia. Rakentamisen määrä kasvaa hitaammin kuin BKT keskimäärin n. 1 %/a. Kasvu vaihtelee jatkossakin suhdanteiden mukaan.

• Muita asuntorakentamisen kasvunäkymiin vaikuttavia tekijöitä ovat väestön määrä ja ikärakenne, muuttoliike, rakennusten ikä / korjaustarpeet sekä kestävän kehityksen tuomat vaatimukset (päästöjen vähentäminen, energiatehokkuus, ...). Viimemainitut vaikuttavat myös materiaalivalintoihin.

• Uusien asuntojen tarve on jatkossa lähes sama kuin aiemmin, mutta asuntorakentaminen painottuu täysin eri lailla. Muuttoliike kasvukeskuksiin tarkoittaa niissä asuntotarvetta, kun taas suuressa osassa Suomea asuntoja on liikaa. Kysyntä kohdistuu kerrostaloihin, pientalojen määrä pysyy matalalla.

• Tämän hetkinen asuntorakentaminen ylittää pitkäaikaisen tarpeen perustuen lähinnä hyviinkysyntämahdollisuuksiin; luottamus tulevaisuuteen, rahan saatavuus ja hinta, pitkät laina-ajat, sijoitusasuntojen kysyntä, tarjonnan kasvu hyvien liikenneyhteyksien varressa (Kehärata, Metro, raitiotiet), myyntiehdot, …

• Asuntoja tehdään yhä useammin täydennysrakentamisena, lisärakentamisena ja purkamalla vanha rakennus.

• Korjausrakentaminenkin painottuu kasvukeskuksiin. Korjausrakentamisen tarve kasvaa pidemmälläkin aikavälillä 1,5..2 %/a.

42

7.11.2017

KIITOS

FORECONTÄSMÄTIEDOLLA TULOKSIIN