Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina

2014-2018Julkaisuvapaa24.6.2014 klo 10

Lähestymistapa

• Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013.

• Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät:– Bruttovuokratuotto– Arvonnousu– Alueelliset kehitystekijät

Asuntosijoittamisen tuotto

• Asuntosijoittamisen tuotto (%) = Bruttovuokratuotto (%) + Arvonnousu (%)

• Bruttovuokratuotto lasketaan tässä tapauksessa seuraavanlaisesti:

• Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle.

Bruttovuokratuotto

• Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus.– Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi

on bruttovuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan).

• Asunto hankitaan ilman lainaa. • Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2,

Muut suuret kaupungit 500 €/m2, Muu Suomi 400 €/m2.

• Varainsiirtovero asunto-osakkeista 2 prosenttia.

Arvonnousu• Vuokratuoton lisäksi on huomioitava

arvonmuutos, joka on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.

• Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.

• Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin/alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.

• Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.

Ennusteet

• Asuntojen hintojen kasvun oletetaan hieman hiipuvan seuraavan viiden vuoden aikana verrattuna edelliseen viiteen vuoteen.

• Vuokrien kasvu pysyy edelleen melko voimakkaana kysynnän pysyessä vahvana.

• Hoitokulut kasvat vuodesta 2013 vuoteen 2018 yhteensä hieman yli 20 prosenttia, mikä on noin 4 prosenttia vuodessa.

Data

• Yhteensä 24 kaupunkia, suurimmista kaupungeista mukana lisäksi alueluokitukset (esim. Helsinki-1, Helsinki-2 jne.)

Helsinki Turku Lahti Kokkola

Espoo-Kauniainen Pori Hämeenlinna Mikkeli

Vantaa Rauma Kuopio Joensuu

Kehyskunnat* Lappeenranta Jyväskylä Oulu

Porvoo Kotka Vaasa Kajaani

Tampere Kouvola Seinäjoki Rovaniemi

* Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti

Bruttovuokratuotto 2014-2018, yksiöt

HelsinkiEspoo-Kauniainen

VantaaPorvooKokkolaJoensuu

TurkuTampere

HämeenlinnaSeinäjoki

KehyskunnatLappeenranta

KeskiarvoVaasa

KuopioMikkeli

LahtiOuluPori

JyväskyläRovaniemi

KouvolaRaumaKotka

Kajaani

0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 %

per vuosi

Arvonnousu 2014-2018, yksiöt

RaumaLappeenranta

OuluKouvola

PoriKotka

KajaaniMikkeli

JyväskyläKeskiarvo

HämeenlinnaRovaniemi

KuopioKehyskunnat

VantaaTurku

Espoo-KauniainenKokkola

LahtiJoensuuTampere

PorvooSeinäjoki

VaasaHelsinki

0.0 % 0.5 % 1.0 % 1.5 % 2.0 % 2.5 % 3.0 % 3.5 % 4.0 % 4.5 %

per vuosi

Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,

yksiöt

LappeenrantaRauma

OuluKouvola

Espoo-KauniainenVantaa

PoriHämeenlinna

HelsinkiMikkeli

KokkolaKeskiarvo

PorvooTurku

JoensuuKehyskunnat

JyväskyläKotka

KuopioTampere

RovaniemiSeinäjoki

KajaaniLahti

Vaasa

0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 % 9.0 %

Bruttovuokratuotto Arvonnousu

Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,

kaksiot

RaumaLappeenranta

KouvolaOulu

KotkaEspoo-Kauniainen

TurkuJoensuu

VantaaPorvoo

KeskiarvoHämeenlinna

JyväskyläPori

HelsinkiMikkeli

KehyskunnatTampere

KuopioLahti

SeinäjokiKajaani

RovaniemiVaasa

Kokkola

0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 %

Bruttovuokratuotto Arvonnousu

Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,

kolmiot+

KouvolaLappeenranta

RaumaKotka

PorvooOulu

KehyskunnatPori

Espoo-KauniainenTurku

HämeenlinnaKeskiarvo

VantaaMikkeli

LahtiHelsinkiJoensuu

TampereKuopio

SeinäjokiJyväskylä

KajaaniVaasa

RovaniemiKokkola

0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 %

Bruttovuokratuotto Arvonnousu

Keskimääräinen vuosituotto 2014-2018,

Helsinki, yksiöt

Helsinki 4

Helsinki 3

Helsinki 1

Helsinki 2

0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 %

Bruttovuokratuotto Arvonnousu

Yksiöt suurimmissa kaupungeissa alueittain

2014-2018

Helsinki 4

Oulu 1

Espoo-Kauniainen 1

Espoo-Kauniainen 2

Vantaa 2

Tampere 2

Helsinki 3

Helsinki 1

Vantaa 1

Espoo-Kauniainen 3

Turku 1

Helsinki 2

Tampere 3

Jyväskylä 1

Kehyskunnat

Tampere 1

0.0 % 1.0 % 2.0 % 3.0 % 4.0 % 5.0 % 6.0 % 7.0 % 8.0 %

Bruttovuokratuotto Arvonnousu

Alueelliset kehitystekijät

• Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.

• Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.

• Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä.

• Taantuvilla alueilla usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.

Alueelliset kehitystekijät (2)

• Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla1. Väestönkasvu (%)2. Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)3. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos

(%)4. Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-

vuotiaista (%)5. Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku

väliltä 0-1)6. Hintojen vaihtelu (varianssi)

• Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.

• Kaupungit järjestetään kaikkien kriteerien perusteella parhaimmasta heikoimpaan.

Sijoitus aluekehitystekijät huomioiden, yksiöt

Sijaluku 2013 2014 Muutos 2013-20141. Jyväskylä Vaasa +3

2. Rovaniemi Jyväskylä -1

3. Seinäjoki Seinäjoki 0

4. Vaasa Kuopio +7

5. Lahti Rovaniemi -3

6. Kokkola Kehyskunnat +1

7. Kehyskunnat Lahti -2

8. Oulu Oulu 0

9. Tampere Tampere 0

10. Rauma Helsinki +4

11. Kuopio Mikkeli +5

12. Porvoo Joensuu +5

13. Turku Turku 0

14. Helsinki Hämeenlinna +6

15. Espoo-Kauniainen Kajaani +7

16. Mikkeli Kokkola -10

17. Joensuu Pori +6

18. Vantaa Espoo-Kauniainen -3

19. Lappeenranta Vantaa -1

20. Hämeenlinna Lappeenranta -1

21. Kotka Porvoo -9

22. Kajaani Kotka -1

23. Pori Rauma -13

24. Kouvola Kouvola 0

Taustahuomioita

• Vuokrien ennustetapaa on täsmennetty, mikä voi hieman vaikuttaa sijoituksiin.

• Sijoitus asettaa kaupungit järjestykseen, mutta ei kerro kaupunkien suhteellisista eroista. Sijoitus on suhteessa vain tarkastelussa mukana olleisiin kaupunkeihin.

• Vertailussa on annettu hieman suurempi painoarvo bruttovuokratuotolle ja arvonnousulle kuin alueellisille kehitystekijöille.

Huomioita kaupunkien sijoituksista

• Vaasassa sekä bruttovuokratuotto että arvonnousu ovat kohtuullisen hyvät.

• Kuopion vahvuutena on hyvät tuotto-odotukset sekä opiskelijoiden määrä.

• Raumalla talouden rakenneongelmat heikentävät arvonnousuennustetta.

• Kouvolassa asuntojen hintakehitys on heikkoa, väestön määrä on laskussa ja kaupungissa on suhteessa vähän opiskelijoita.

Parhaimmat ja heikoimmat vuokratuoton ja arvonnousun

mukaan

2.5 % 3.0 % 3.5 % 4.0 % 4.5 % 5.0 % 5.5 %0.0 %

0.5 %

1.0 %

1.5 %

2.0 %

2.5 %

3.0 %

3.5 %

4.0 %

4.5 %

10. Helsinki

18. Espoo-Kauniainen19. Vantaa

6. Kehyskunnat

21. Porvoo9. Tampere

13. Turku

17. Pori

23. Rauma

20. Lappeenranta

22. Kotka

24. Kouvola

7. Lahti

14. Hämeenlinna

4. Kuopio

2. Jyväskylä

1. Vaasa3. Seinäjoki

16. Kokkola

11. Mikkeli

12. Joensuu

8. Oulu

15. Kajaani

5. Rovaniemi

Bruttovuokratuotto

Arvo

nnou

su

Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen

vuosituottoon• Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä.

• Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita.

• Myös kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat.

• Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle.

LisätietojaSuomen Vuokranantajat

Annankatu 24, 00100 HelsinkiElina Aalto, puh. 0400209548,elina.aalto@vuokranantajat.fi

Pellervon Taloustutkimus PTTEerikinkatu 28 A, 00180 Helsinki

Veera Holappa, puh. 040 164 8063,veera.holappa@ptt.fi