‘samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...in bijna elke gebiedstransformatie zijn...
TRANSCRIPT
![Page 1: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/1.jpg)
‘Samenwerken om gebieden
weer tot bloei te brengen’
![Page 2: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/2.jpg)
Versnipperd grondeigendom in
gebiedstransformatie
2
• Ambitie: integrale gebiedsontwikkeling
• Eigendom en belangen zijn versnipperd
• Geen grootschalige actieve verwerving door gemeente
• Dus: organisch en geleidelijk?
• Hoe dan zowel kwaliteit als vaart te maken?
• Wordt op veel plekken veel bedacht en uitgevonden
(stedelijke herverkaveling, constructen in markt)
![Page 3: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/3.jpg)
MONOPOLY
![Page 4: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/4.jpg)
MONOPOLY
![Page 5: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/5.jpg)
MONOPOLY
![Page 6: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/6.jpg)
‘Wat zou je doen, als je in
je eentje de baas van dit
gebied was?’
![Page 7: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/7.jpg)
Modellen samenwerking
7
Model ‘ieder voor zich’
• Ieder doet alles op eigen kavel
• Kans op hoge kwaliteit is laag
Model ‘openbare ruimte’
• Ieder ontwikkelt op eigen kavel
• Per kavel wordt nieuwe openbare ruimte gemaakt
• Openbare ruimte belangrijke drager kwaliteit
![Page 8: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/8.jpg)
Modellen samenwerking
8
Model ‘herverkavelen clusters’
• Op kavel ontwikkelen geeft lage kwaliteit of gewenste dichtheid wordt niet gehaald
• Herverkavelen tussen 2 of 3 partijen om logischer kavels te krijgen, meer kwaliteit en/of programma
Model gezamenlijk ontwikkelbedrijf / grondbank
• Alle kavels in één hand (van collectief)
• Handelen als één eigenaar
• Beste plan voor gebied
• Complex en lastig werkbaar
![Page 9: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/9.jpg)
Ingrediënten samenwerking
9
In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn:
1. Wervende visie
2. Structurerende elementen
3. Optimale verkaveling - verkaveling volgt beste plan- heldere ‘brokken’ met goede maat/schaal
4. Nieuwe openbare ruimte- drager kwaliteit gebied- op huidige publieke en private kavels
5. Haalbare businesscase- ontwikkelruimte / waardestijging- verdelen kosten en baten
6. Spelregels- ruimtelijk- programmatisch- financieel
7. Samen werken en vertrouwen
![Page 10: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/10.jpg)
Ieder voor zich -> slim organiseren
10
• Soesterberg Noord
• Van bedrijventerrein naar woongebied
• Geleidelijk in drie deelgebieden
• Gemeente verwerft (deel) milieuhinderlijke bedrijven
• Per perceel kan ‘los’ worden herontwikkeld, binnen het raamwerk
• Mits problemen milieuruimte zijn opgelost
• Kameleon-bestemming (Chw)
• Kortom: geen samenwerking, maar kaders waarbinnen ieder op zich kan ontwikkelen
![Page 11: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/11.jpg)
Samenwerking ‘openbare ruimte’
11
• Haarlem – Schalkwijk Midden
• Van Schalkwijk -> Schalkwoud
• Huidige kavelgrenzen maken goede nieuwe openbare ruimte onmogelijk
• Ieder ontwikkelt op eigen plot in lijn met plotregels
• Nieuwe buitenruimte is drager kwaliteit
• Wordt deels gerealiseerd op huidige private kavels
• “Moederovereenkomst” met AOK als bijlage
![Page 12: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/12.jpg)
Samenwerking ‘openbare ruimte’
succesfactoren
12
• Urgentie was met leegstand van 60% hoog
• Gemeente wilde fors verdichten: verdienmogelijkheid
• Corporaties met ca. 25% bezit zochten samenwerking
• Totaal 7 eigenaren, waarvan 3 grootste wilden
• Bestemmingswijziging is overal nodig: gemeente in positie
• Bij start onafhankelijke ondersteuning op proces
• Aantal workshops en excursies: samen enthousiast worden!
![Page 13: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/13.jpg)
Samenwerking ‘herverkavelen clusters’
13
Amersfoort De Hoef / station Schothorst
• Veel kansen voor verdichten
• Ieder op eigen kavel leidt tot ongewenst plan/gebied
• Triggers samenwerking- programma / dichtheid maken- collectief / slim parkeren- gemeente brengt openbare ruimte in voor ontwikkeling
• Herverkavelen in logische clusters van één of twee marktpartijen + gemeente
![Page 14: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/14.jpg)
Samenwerking ‘herverkavelen clusters’
14
Van leegstand en overmaat openbare ruimte en onrealistische plannen per plot naar grotere
goede kavels waarop wel de beoogde verdichting kwalitatief goed kan worden ingevuld.
![Page 15: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/15.jpg)
Samenwerking ‘herverkavelen clusters’
Succesfactoren
15
• Mogelijkheden verdichten op kavels is beperkt
• In gebied (samenhang) wel veel kansen voor verdichten
• Gemeentelijke gronden (openbare ruimte) sleutel in herverkaveling
• Meeste partijen delen visie inhoudelijk (maar liever toch zelf)
• Gezamenlijk opdrachtgeverschap
• Coalitie van 8 partijen, kavels met 2 of 3
Maar ook:
• Blijvende ‘angst’ voor complex en lang traject
• Steeds kijken of het ook op eigen kavel kan
• Bij gemeente angst marktconform en aanbesteding
Kortom: financiële win, noodzaak en mensenwerk
![Page 16: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/16.jpg)
Samenwerking ‘ontwikkelbedrijf/grondbank’
16
• Sturen als één eigenaar
• Sturen op lange termijn waarde en een sterk gebiedsconcept
• Van vastgoed-ontwikkeling naar waardeontwikkeling gebied
• Voorbeelden:- Chiswick Park- Hightech campus
• Nadeel: als er geen harde noodzaak is om dit te doen, is het praktisch onmogelijk om partijen (als meer dan 3) hiertoe te verleiden
![Page 17: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/17.jpg)
Eén ontwikkelaar in de lead?
17
• Cruquius – Amsterdam
• Gemeente met belanghebbenden -> spelregelkaart
• Amvest veel positie, dat uitgebreid
• Amvest ontwikkelt gebied nu als gebiedsontwikkeling
• Optie: gemeente kan overeenkomst met één ontwikkelaar aangaan en helpen bij verwerving.
![Page 18: ‘Samenwerken om gebieden weer tot bloei te brengen’...In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn: 1. Wervende visie](https://reader033.vdocuments.mx/reader033/viewer/2022051900/5fee607f957f6a51884b922c/html5/thumbnails/18.jpg)
18