SumrioConceito de Cliente2Caractersticas de Clientes32. CLIENTE5O imvel11Direito das Coisas13A PROPRIEDADE13DESAPROPRIAO E INDENIZAO DE PROPRIEDADES15A CONSTITUIO E O USUCAPIO DE IMVEIS16O condomnio18A POSSE19PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL22PODERES PROPRIETRIOS23DIREITO DE PROPRIEDADE24Funo Social da Propriedade26ACESSO28Modos de perda da propriedade imvel e mvel45Alienao46Renncia47Abandono48Perecimento da Coisa49Desapropriao50Requisio51A Intermediao imobiliria53AUTORIZAO DE VENDA54TERMO DE VISITAO55RECIBO DE SINAL DE NEGCIO55CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA56CESSO DE DIREITOS57MODELOS DE DOCUMENTOS59

Conceito de Cliente

Na maioria dos contextos considerado como cliente de uma entidade todo aquele que decide a compra de determinado bem ou servio oferecido por essa mesma entidade. Assim, pode-se distinguir o cliente direto (aquele que compra diretamente entidade e que poder ser um intermedirio ou distribuidor) e o cliente final (aquele que compra para satisfao de uma necessidade sua ou de algum a quem oferece o bem - por exemplo um filho).O conceito de cliente deve ser distinguido tambm do conceito de consumidor, os quais no so necessariamente coincidentes - numa situao em que algum compra para oferecer, o cliente esse algum que compra enquanto o consumidor quem efetivamente consome o bem oferecido.Outra distino importante a distino entre o cliente e o pagador. Numa perspectiva comercial ou de marketing o cliente que decide a compra e no necessariamente quem a paga. Esta distino importante no caso de produtos destinados a crianas e jovens. Em muitas situaes a criana ou o jovem que decide (ou influencia de forma decisiva) a compra, devendo este ser considerado como o cliente, apesar de quem paga poder ser os pais. Numa compra de produtos para beb, os decisores sero os pais apesar do consumidor ser o beb pelo que devero ser considerados como clientes os pais e no o beb.A localizao de clientes potenciais s um problema se eles forem escassos. Isso no acontece quando existe falta doprodutoou servio no mercado; consumidores enfrentam filas quando h racionamento de po ou combustvel. Quando uma empresa lana um produto extremamente atraente, os clientes se amontoam espera (). Existe escassez de clientes, e no de produtos.Philip Kotler.Ocliente aquele que compra de suaempresa, que compra o produto e servio por ela ofertada e tambm consome a marca e demais compostos intangveis adquiridos de forma embutida no produto. Sem os clientes no h o faturamento, alm de pagar o preo e considerar o valor agregado da mercadoria, o cliente satisfeito ou insatisfeito torna-se num divulgador da marca.Existem os seguintestipos de clientes: Prospect: cliente que possua a inteno de comprar da sua empresa Shopper: visitam seu estabelecimento pelo menos 1 vez. Cliente eventual:Compram sem fidelidade, com um ou maisprodutosem situaes de necessidade ou necessidade ocasional. Cliente regular: prximos da fidelidade, compramdeterminadoproduto periodicamente; Defensor: Seja por satisfao ou insatisfao, divulgam a marca da empresa e sua experincia com o produto para terceiros.Ocliente externo aquele que est na sociedade de consumo , detentor de determinado poder de compra. Ocliente interno muito referido nas aes deendomarketingdas empresas, pois so os funcionrios, equipes de trabalhos e demais colaboradores internos da empresa.No cenrio atual, todo empreendimento deve encantar o seu cliente oferecendo produtos de alta qualidade a preo acessvel, servio eficaz, resposta imediata e as devidas solues para os problemas e dvidas proveniente do uso da mercadoria.Caractersticas de Clientes

Pessimista- aquele que desconfia de tudo e s pontos positivos.Como trat-lo: Ser cauteloso e ter habilidade para mostrar v o lado negativo das coisas.Sabe-Tudo- aquele que julga conhecer a nossa funo ou os assuntos melhor que ns.Como trat-lo: Ouvir o segredo.Humilde- tmido, aparentando insegurana e coloca-se de forma inferior.Como trat-lo: Valorizar sua presena.Falante- aquele que fala sem parar.Como trat-lo: Tente com delicadeza interromper ou terminar a conversa sem ferir a pessoa.Formal- o que trata a todos com muita cerimnia.Como trat-lo: Use e abuse das formalidades que ele vai adorar, com certeza.Informal- aquele que chega colocando-se vontade e tratando todos com intimidade.Como trat-lo: No participe da liberdade. Trate-o com simpatia e adote o comportamento de dirigir a conversa.Passa-Problemas- Est sempre irritado e tenta transferir seus problemas ou culpar algum.Como trat-lo: Compactue com ele, lastimando o ocorrido e responda que vai providenciar para que seu problema tenha soluo.Calado- Quase no fala e procura no expor sua opinio.Como trat-lo: Tente desenvolver um dilogo ressaltante assuntos do interesse dele.Raciocnio Lento- Sua velocidade, bem como o modo de agir, so quase sempre bem mais lentas que o normal.Como trat-lo: Ajude-o repetindo as informaes e, no final, faa um resumo para ajud-lo na deciso.

1 QUALIDADE NO ATENDIMENTO AO CLIENTE

O atendimento6 est diretamente ligado aos negcios que uma organizao pode ou no realizar, de acordo com suas normas e regras. O atendimento estabelece dessa forma uma relao de dependncia entre o atendente, a organizao e o cliente. (CARVALHO, 1999, p. 233)Segundo Kotler (2000), o atendimento ao cliente envolve todas as atividades que facilitam aos clientes o acesso s pessoas certas dentro de uma empresa para receberem servios, respostas e solues de problemas de maneira rpida e satisfatria. Para tanto necessrio que o atendente de uma empresa conhea os requisitos bsicos para um bom atendimento ao cliente.A qualidade no atendimento a porta de entrada de uma empresa, onde a primeira impresso a que fica.1.1 REQUISITOS BSICOS PARA UM BOM ATENDIMENTO AO CLIENTESEGUNDO, MARQUES, (1997) Conhecer - suas funes, a empresa, as normas e procedimentos Ouvir - para compreender o cliente Falar - utilizar um vocabulrio simples, claro e objetivo Perceber - o cliente na sua totalidadeConhecer: o vendedor ou atendente precisa ter conhecimento das suas funes dentro da empresa, como ela trabalha, quais so as normas a serem cumpridas e quais os procedimentos para que seu trabalho seja bem sucedido;Ouvir: No possvel atender o cliente, sem antes saber o que ele deseja. necessrio ouvir o que o cliente tem a dizer para estabelecer uma comunicao sem desgastes e sem adivinhaes, para no correr o risco de frustr-lo. Ouvir ser sbio ;Falar: Depois de ouvir atentamente o cliente, necessrio falar para estabelecer o processo de comunicao. Quando um atendente transmite uma informao ao cliente, deve utilizar-se de uma linguagem adequada, evitando termos tcnicos, siglas, grias. Enfim, ser claro, objetivo, respeitando o nvel de compreenso do cliente;Perceber: Os gestos, as expresses faciais e a postura do cliente so ricos em mensagens, que se percebidas auxiliaro na compreenso do mesmo. As pessoas so diferentes uma das outras. Por esta razo a percepo um fator fundamental que proporciona ao funcionrio perceber as diferentes reaes e assim dispensar um tratamento individual e nico aos clientes.Segundo Bogman (2002), a qualidade do atendimento que a empresa oferece ao cliente pode determinar o sucesso ou o fracasso de um negcio. O contato de um funcionrio com os clientes da empresa como um todo influenciar o relacionamento com a companhia.

2. CLIENTE

Segundo Chiavenato (2005.p. 209) apud Souza; Frenhani (2010.p. 26) No negcio, o atendimento ao cliente um dos aspectos mais importantes, sendo que o cliente o principal objetivo do negcio [...] . O atendimento ao cliente est relativamente ligado ao marketing de uma empresa, assim relevante observar algumas interpretaes do significado de ser cliente: O cliente uma parte principal dentro da empresa, ele representado como uma fatia grande do bolo, ou seja, a parte responsvel pelo avano ou decadncia de uma empresa; O cliente deve ter um atendimento especial, diferenciado no pode ser esquecido e quando lembrado, ele se sente importante, til e acaba se tornando fiel empresa; O cliente no depende de ns, ns que dependemos dele; Sem clientes, o empresrio fecharia as portas da empresa.MARQUES, (1997), afirma que existem vrios tipos de clientes: o cliente externo; o pessoal; o da concorrncia; o interno; o fiel e o novo e, para um melhor entendimento observe logo abaixo o perfil de cada cliente:a) Cliente externoO cliente externo aquele que compra os produtos e servios que so oferecidos, mas no faz parte da empresa e no participa do processo de produo e realizao do mesmo. Pessoas que podem estar interessadas em comprar seu produto; Pessoas que visitam sua empresa pelo menos uma vez; Pessoas que adquiriram um ou mais produtos ou servios de sua empresa; Pessoas que adquirem regularmente seus produtos e servios; Pessoas que elogiam a qualidade de seu negcio a outros.b) Cliente pessoalO cliente pessoal aquele que acaba influenciando na vida das pessoas e no desempenho do trabalho, faz parte do cotidiano de todo e qualquer membro da organizao, pois se trata de familiares. O ambiente que formado por esses membros, responsvel pelo convvio dentro e fora da empresa, de certo modo com eles que so compartilhados bons e maus momentos que iro refletir no comportamento e no ambiente de trabalho, entretanto necessrio zelar por esse cliente.c) Cliente da concorrnciaO cliente da concorrncia aquele que no compra, mas sim, dos nossos concorrentes. Aquele que a empresa no consegue conquist-lo, mas para ele o concorrente oferece o melhor produto, melhor atendimento, melhor proposta e acaba atraindo-o o cliente a comprar na empresa.d) Cliente internoO cliente interno aquele que trabalha na empresas e presta servios, desde aquele que faz o caf, at o que possui maior cargo, o que est envolvido na criao do produto at a prestao de servios. necessrio que a empresa possua um ambiente agradvel, mantendo um clima organizacional e envolvente, de modo que todos se sintam teis e valorizados, garantindo uma administrao participativa e uma empresa de sucesso que produz produtos e tem um atendimento de qualidade a fim de suprir as necessidades dos clientes.e) Cliente fielO cliente fiel aquele que mantm um vnculo de fidelidade a uma determinada empresa, produto ou prestao de servio que a mesma oferece. Pode-se afirmar que se trata de relacionamento direto com a empresa, e o que pode ocasionar esta fidelidade so os produtos e os servios prestados, tais como o atendimento que fundamental, pois este cliente confia e est satisfeito com a empresa.f) Cliente novoO cliente novo atrado pela propaganda na mdia, panfletos promocionais, comentrios do cliente fiel (a propaganda boca a boca), qualidade dos produtos oferecidos, bom atendimento entre outros. Aps a conquista do novo cliente necessrio mant-lo e se possvel fideliz-lo.

2.1 POR QUE SE PERDE UM CLIENTE?

Estudos realizados por pesquisadores do assunto em questo, comprovaram quais os motivos que levam o cliente a parar de comprar em uma empresa._ 1% por falecimento_ 5% por mudana de endereo_ 5% por amizades comerciais_ 10% por maiores vantagens em outras organizaes_ 14% por reclamaes no atendidas_ 65% por indiferena do pessoal que os atende, ou seja, falta de qualidade no atendimento.Fonte: ( AMARO apud BOGMAN,2002.p.98) Como possvel observar, um nmero expressivo, comprova que existe muita deficincia nesta rea do atendimento ao cliente. As empresas que no despertarem para esses resultados, sofrero com a evaso de seus clientes e a mdio prazo podero entrar em dificuldades. preciso abrir o olho e acompanhar se o cliente est sendo bem ou mal atendido. O cliente tem sido historicamente desrespeitado, pelo mau atendimento dado por um grande nmero de empresas.Devido a termos vivido muitos anos de regime autoritrio, protecionismo de mercado, monoplios e etc., muitas empresas foram levadas a uma atitude de prepotncia perante o consumidor. Porm, com a globalizao da economia e a integrao da nossa economia ao mercado, da competitividade crescente e da comunicao na era da Internet, o cliente comea a despertar para seu verdadeiro papel que exercer o seu poder de escolha. As empresas necessariamente tero que se adequar a essa nova era, ou seja, preocupar-se com a excelncia da qualidade de seus servios ou no sobrevivero no mercado. Os clientes, desta nova era, querem muito mais do que cortesia, querem servios que agreguem valor, prestando ao consumidor servios que, na sua percepo, atendam ou superem suas expectativas (ABDALA, 2008).Segundo ABDALA (2008), as estatsticas indicam que mais de 90% dos clientes insatisfeitos com uma empresa nunca mais a procuraro e ainda comentaro sobre sua experincia negativa com 10 a 17 pessoas de seu relacionamento.

2.1.1 Os sete pecados da qualidade do servio ao cliente

A forma que o cliente abordado ou atendido pode ser um ultimato para qualquer empresa. Segundo Cobra ( 2003.p.32) esses deslizes representam a maior ameaa ao negcio de qualquer empresa. So eles:

1) Apatia: atitude de pouco caso dos funcionrios da empresa, tais como vendedores, recepcionistas, pessoal de entrega etc;2) Dispensa: procurar livrar-se do cliente desprezando suas necessidades ou seus problemas, com frases como: no temos ou ainda no chegou;3) Condescendncia: tratar o cliente como se ele fosse uma criana e no soubesse o que quer;4) Automatismo: significa um atendimento indiferente ou robotizado;5) Passeio: jogar o cliente de um departamento para outro sem se preocupar em resolver o problema do cliente;6) Frieza: quando o cliente atendido com indiferena, hostilidade, rispidez, desateno ou impacincia;7) Livro de regras: Essa uma das desculpas mais frequentes para o mau atendimento, onde as normas da empresa so colocadas acima dos interesses de satisfao do cliente.Cobra (2003), afirma que as consequncias dessa forma de atendimento ao cliente para a empresa que as pratica so graves, ela corre um srio risco de perder clientes e ser desprezada pelo mercado. Sem um bom relacionamento com os clientes, uma empresa no sobrevive.As organizaes precisam estar atentas aos atendimentos de seus colaboradores a seus clientes, pois atitudes como essas relatadas acima podem segundo o autor arrasar qualquer empresa. Mas, qual seria ento a expectativa do cliente em relao ao atendimento?

2.2 QUAL A EXPECTATIVA DO CLIENTE ?

2.2.1 O cliente quer ser bem-recebido quando chega empresa

O cliente quer sentir-se bem-vindo. Seja ele um garagista, porteiro, vendedor, recepcionista ou presidente, d a ele esta sensao, receba-o com um sorriso verdadeiro, que exteriorize o prazer que tem com a vinda dele sua empresa.

2.2.2 O cliente quer ser informado de maneira correta

O cliente quer ser informado de maneira correta, objetiva e clara a respeito daquilo que procura, um dos requisitos bsicos raramente atendido. As empresas no se preocupam em colocar funcionrios bem treinados e capacitados para fornecerem as informaes mais primrias ao cliente. Veja o que diz o Cdigo de defesa do consumidor8:Artigo 6 pargrafo III- So direitos bsicos do consumidorIII - a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que apresentem.( LEI N 8.078, de 11 de setembro de 1990).

2.2.3 O cliente tambm deseja ser enxergado quando chega a qualquer empresa

Mas quase sempre ele invisvel aos olhos dos funcionrios, que insistem em priorizar os assuntos particulares e as ltimas piadas do dia, muitos riem, conversam em grupo. Existem relatos de clientes que j esperaram at trinta minutos, para que algum funcionrio percebesse estavam esperando para serem atendidos e comprar um produto daquela empresa, resultando em frustrao por no efetuar a compra desejada.

2.2.4 O cliente quer ser levado a srio, ser tratado com respeito

Segundo KOTLER (1991), um dos maiores consultores de marketing da atualidade, conquistar novos clientes custa entre cinco a sete vezes mais do que manter os j existentes. O cliente no est apenas passeando, ele quem paga o seu salrio no fim do ms.

2.2.5 O cliente quer priorizar as suas necessidades e seus interesses

Existem vrios fatores que geram impacto positivo na satisfao de seus clientes. So eles: ouvir, encant-lo, oferecer produtos e servios de qualidade, preo justo, condies de pagamento flexveis, prazos cumpridos, existncia das mercadorias ou servios demandados, atendimento gentil e comprometido, facilidades na entrega e oportunidade de descontos e ofertas especiais.

2.2.6 O cliente est em busca de uma realizao pessoal, um sonho ou at mesmo melhorar sua alto-estima

Quando o cliente decide entrar em alguma empresa, na maioria das vezes ele j sabe o que quer, ele pode estar em busca de uma realizao pessoal, de realizar um sonho ou at mesmo melhorar a sua autoestima. A misso do vendedor (a) ajudar o cliente na concretizao desses objetivos, e no frustr-lo com mau atendimento. O cliente precisa sentir que o vendedor se importa com ele, e que est ali para o qu ele precisar. Essa tambm uma forma de fidelizar o cliente, com amizade, respeito, pois um cliente feliz e satisfeito falar de sua empresa vendendo a imagem para vrios amigos e parentes.ABDALA (2008), afirma que a qualidade no atendimento mais importante que o preo do produto. Percebe-se que muitas vezes o cliente no se importa com o preo do produto, pois ele j decidiu que aquele servio ou produto que quer adquirir, para a realizao desta compra vai depender somente da qualidade no atendimento que ele ir receber ao ser abordado pelo funcionrio e toda a equipe da empresa.

O imvel

Imveisso todos osbensque no se podem transportar sem que se altere a sua essncia. Contrapem-se aos bens mveis, que podem movimentar-se ou possuem movimento prprio.Bens mveis e imveis: mveis so os que podem ser transportados por movimento prprio ou removidos por fora alheia; imveis so os que no podem ser transportados sem alterao de sua substncia.Bens imveis por suanatureza: abrange o solo com sua superfcie, os seus acessrios e adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o espao areo e o subsolo.Bens imveis por acesso fsica artificial: inclui tudo aquilo que o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lanada terra, os edifcios e construes, de modo que no se possa retirar sem destruio, modificao, fratura ou dano.Bens imveis por acesso intelectual: so todas as coisas mveis que o proprietrio do imvel mantiver, intencionalmente, empregadas em sua explorao industrial, aformoseamento ou comodidade.Bens imveis por determinao legal: so direitos reais sobre imveis (usofruto, uso, habitao, enfiteuse, anticrese, servido predial), inclusive o penhor agrcola e as aes que o asseguram; aplices da dvida pblica oneradas com a clusula de inaliebilidade, decorrente de doao ou de testamento; o direito sucesso aberta, ainda que a herana s seja formada de bens mveis.Os bens imveis classificam-se em imveis rurais e urbanos. Os conceitos doutrinrios para a classificao de bens imveis dividem-se em duas correntes.A primeira corrente doutrinria utiliza-se da classificao com base no critrio localizao, esta doutrina foi a abraada pela carta magna de 1988. Para juristas adeptos desta corrente segue conceito:

a- Imvel Rural ser todo imvel localizado fora dos permetros urbanos estabelecidos pelas leis municipais.b- Imvel Urbano ser todo imvel localizado dentro da rea urbana estabelecida pelas leis municipais.Por outro lado, existe corrente doutrinria para a qual no a localizao que distingue o imvel rural do urbano, mas sim, sua destinao.O Direito Romano, j ensinava que no era a localizao do imvel que o caracterizava como rural ou urbano, mas sua destinao: (...) Urbana famlia, et rstica, non loco, sed genere distinguiur...Atualmente, aps o advento da Lei n 4504-64, art.4, inciso I, Lei 5.868, de 12 de dezembro de 1972 (artigo 6) e Lei n 8629-93, para efeitos de cadastro, o prdio rstico(rural), ser aquele com rea contnua, superior a um hectare, qualquer que seja a sua localizao, desde que destinado explorao extrativa , vegetal, florestal , agrcola, pecuria ou agroindustrial.Direito das Coisas

1.Conceito de Direito das CoisasDireito das Coisasabrange o conjunto de normas sobre as relaes jurdicas que se referem, basicamente, aosbens materiais *.Entende-se porbens materiaistodas as coisas que possuem valor econmico, isto , coisas teis e raras, capazes de despertar o interesse de apropriao pelo homem.*Em regra, o Direito das Coisas cuida dos bens materiais. Mas h uma exceo aos bens materiais; o Direito Autoral. Por isso, o sempre notvel jurista Clvis Bevilquia definiu o Direito das Coisas como o complexo das normas reguladoras das relaes jurdicas referentes aos bens corpreos e ao Direito Autoral (inCdigo Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado,9 ed., Rio de Janeiro, 1953, v. 3). Entretanto, a matria do Direito Autoral atualmente concebida parte da sistemtica tradicional do Direito das Coisas (ver Lei n. 5.988, de 14-12-1673).A PROPRIEDADEConceito e FunoA propriedade caracterizada pelodomnioque o homem exerce sobre coisa que lhe pertence. Baseando-se no Cdigo Civil (art. 524), pode-se definir propriedade da seguinte maneira:Propriedade o direito de usar, gozar e dispor de uma coisa, bem como de retir-la das mos de quem quer que injustamente a detenha.O direito a propriedade, que assegurado pela Constituio Federal, fundamenta-se em diversas razes: A propriedade estimulo e recompensa para o trabalho:o homem que trabalha precisa de uma recompensa pelo seu esforo. Essa recompensa a propriedade dos bens materiais que lhe permitam uma existncia digna. A propriedade conduz ao respeito pelas coisas:a conquista da propriedade leva o homem a sentir mais de perto o valor das coisas, despertando-lhe o desejo de conserv-las em benefcio prprio, dos seus familiares e de seus semelhantes. claro que esse desejo de conservao no se deve transformar na mesquinharia do avarento, pois a virtude, como sempre, situa-se no meio-termo entre as atitudes extremistas. A propriedade uma garantia de liberdade:o homem que sobre nenhum bem exerce domnio acaba tornando-se um escravo, passando a depender totalmente dos outros para sobreviver.Perante o Direito brasileiro, a propriedade apresenta-se com duas funes: Funo pessoal:a propriedade um direito exclusivo e, em princpio, ilimitado. Alis, o que declara o art. 527 do Cdigo Civil: o domnio presume-se exclusivo e ilimitado, at prova em contrrio.Exclusivo,porque o direito do proprietrio sobre sua propriedadeexclui,automaticamente, o domnio de outras pessoas sobre esta mesma coisa.Ilimitado,porque o direito de propriedade s se extingue pela vontade do dono ou pela vontade da lei, no caso, por exemplo, das desapropriaes por necessidade social ou utilidade pblica. Funo social:a propriedade traz diversas responsabilidades sociais para seu dono. Isto significa que a propriedade deve ser aproveitada produtivamente, para prestar servios comunidade, principalmente no caso da propriedade agrcola.O proprietrio no se pode dar ao capricho de, apenas, conservar ou abandonar o que seu, visando somente sua valorizao especulativa, pois, agindo desse modo, estar impedindo que a comunidade possa participar dos benefcios sociais que a propriedade poderia gerar, caso fosse utilizada produtivamente.A funo social da propriedade est prevista expressamente na Constituio Federal, como um dos princpios que devem orientar a ordem scio-econmica do pas.DESAPROPRIAO E INDENIZAO DE PROPRIEDADESConforme a Constituio Federal, no caso de o Estado interessar-se pela desapropriao de um bem, o procedimento deve estar fundamentado em razes de necessidade ou utilidade pblica, garantindo-se ao proprietrio justa e prvia indenizao em dinheiro, ou quando se tratar de desapropriao para reforma agrria, mediante em ttulos da dvida agrria.Aquisio de propriedadeO Cdigo Civil, ao tratar dasformas de aquisioda propriedade, impe condies diferentes para a propriedade mvel e a imvel, sendo que esta ltima tratada com maior rigor e solenidade. Um fato, entretanto, vlido para ambas as formas de aquisio da propriedade, quer seja mvel, quer seja imvel, que o simples contrato de compra e venda no suficiente para transferir a propriedade de uma coisa. Para efetivar tal transferncia, o Direito brasileiro exige: se o bem for mvel,a tradio da coisa,isto , a entrega ou transmisso do bem; se o bem for imvel,a transcriodo ttulo de transferncia no Registro de Imveis.Vejamos, agora, mais detalhadamente, as formas de aquisio dapropriedade mvel,enumeradas no art. 530 do Cdigo Civil: Transcrio do ttulo de transferncia no Registro do Imvel:a escritura da compra e venda imobiliria necessita, como j vimos, ser devidamente registrada. Sem esse registro, o domnio do imvel no se transfere. Acesso: o acrscimo sofrido por uma propriedade, devido a elementos externos. Exemplo de acesso: formao de ilhas em rios particulares. Usucapio: a aquisio de uma propriedade pela sua posse prolongada, por um tempo fixado na lei. Existem duas espcies de usucapio: o ordinrio e o extraordinrio.Ordinrio o usucapio que decorre da posse de um imvel por dez anos, entre pessoas moradoras num mesmo Municpio, e por quinze anos, entre pessoas moradoras em Municpios diferentes. Para a existncia do usucapio ordinrio a lei exige a posse mansa e pacfica, com justo ttulo e boa-f. O usucapioextraordinrio aquele que decorre da posse de um imvel pelo prazo de vinte anos, independentemente de ttulo de boa-f. Direito hereditrio: a transmisso da propriedade pelasucessoque ocorre depois da morte do proprietrio. Aberta a sucesso, a propriedade ser transmitida por herana aos herdeiros legtimos e testamentrios.Herdeiros legtimosso os descendentes, os ascendentes, o cnjuge sobrevivente, os colaterais e o Estado.Herdeiros testamentriosso aqueles nomeados no testamento.A CONSTITUIO E O USUCAPIO DE IMVEISA Constituio Federal prev duas modalidades de usucapio: o de terreno urbano e o de rea de terra rural.Usucapio urbano:Aquele que tomou posse de um terreno particular de at 250 metros quadrados tornar-se- seuproprietrio legtimodesde que: no seja dono de qualquer outro imvel na cidade ou no campo: permanea na posse do terreno urbano sem interrupo, por 5 anos, e sem oposio do eventual dono; utilize o terreno ocupado como sua moradia ou de sua famlia.Usucapio rural:Aquele que tomou posse de rea de terra pertencente a um particular de at 50 hectares de extenso tornar-se- seuproprietrio legtimodesde que: no seja dono de qualquer outro imvel rural ou urbano; permanea na rea por 5 anos ininterruptos, sem oposio do eventual dono; utilize a rea ocupada como sua moradia, tornando-aprodutivapor seu trabalho ou de sua famlia.Estabelece a Constituio Federal que o direito ao usucapio no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Alm disso, ficou determinado que osimveis pblicos(urbanos ou rurais) no sero adquiridos por usucapio.Entre as formas de aquisio dapropriedade mvelo Cdigo Civil menciona as seguintes: A ocupao: a posse de coisa abandonada, que no tenha dono. So coisas sem dono e sujeitas apropriao, por exemplo, os animais bravos, enquanto entregues sua natural liberdade; A especificao: a transformao de matria-prima em espcie nova, obtida pelo trabalho humano. Quem assim proceder ser proprietrio da espcie nova, se a matria-prima era sua. Se a matria-prima for alheia, caber indenizao ao seu proprietrio. A confuso, comisto e adjuno:ocorreconfusoquando se fundem coisas lquidas;comisto,quando se misturam coisas slidas;adjuno,quando se justape uma coisa outra. Se as coisa confundidas, misturadas ou ajuntadas pertencerem a diversos donos, estas permanecero na sua propriedade, caso seja possvel separar tais coisas, sem estrag-las. Se a separao no for possvel, o dono da coisa principal passar a ser dono do conjunto obtido, indenizando os demais. O usucapio:para as coisa mveis ocorre o usucapio com a posse continuada e sem oposio durante trs anos, desde que baseada em justo ttulo e boa-f. Por outro lado, se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir usucapio independentemente de ttulo de boa-f. A tradio:, de modo geral, a entrega material da coisa, das mos dos proprietrios para o comprador.

O condomnioOcondomnio domnio com. a propriedade exercida juntamente com outras pessoal. Portanto, haver condomnio quando um mesmobempertencer, simultaneamente, a mais de um proprietrio.Cada pessoa que detm umafrao idealda propriedade do condomnio recebe o nome decondmino.A lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, regula o condomnio nos edifcios destinados a fins residenciais ou no residenciais. O objetivo desta lei estabelecer um conjunto de normas para promover melhor harmonia entre os condminos, uma vez que o exerccio da propriedade em comum tem sido fonte de freqentes rixas e conflitos. Entre os direito fundamentais dos condminos, podemos citar os seguintes;Usar livre a coisa conforme seu destino comum. Isso significa que cada condmino livre para fazer tudo o que deseja na coisa comum, exceto atuar no sentido de impedir ou perturbar igual direito de outro condmino.Reclamar ou reivindicar a coisa comum de terceiro que injustamente a detenha.Por outro lado, um dos principais deveres dos condminos aobrigaode contribuir, na proporo de sua parte, para as despesas gerais de condomnio.Segundo a Lei n. 4.591, compete aos condminos elaborar: Conveno do condomnio,que o documento escrito destinado a estabelecer os direitos e deveres de cada condmino, Regime interno,que o documento complementar Conveno, destinado a estabelecer normas sobre o funcionamento da edificao e o uso das coisas comuns. Freqentemente, os regulamentos costumam ser colocados em tabuletas ou quadros, afixados no andar trreo dos edifcios, prximo dos elevadores.A representao do condomnio ser exercida por umsndico,devidamenteeleitopelos condminos, na forma prevista pela Conveno. O mandato do sndico eleito no poder exceder a dois anos, permitindo-se reeleio. Compete ao sndico exercer aadministrao interna da edificaono que se refere sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores.]

A POSSEConceito de posseDe um modo geral, podemos dizer queposse a deteno material de uma coisa. Assim, considera-se possuidor toda pessoa que tem, de fato, o exerccio de algum dos poderes inerentes ao domnio, ou propriedade (Cdigo Civil, art. 485).A posse no deve ser confundida com a propriedade. O inquilino, por exemplo, detm a posse do imvel durante a vigncia da locao, mas no a sua propriedade.Classificao da posseA posse pode ser classificada segundo diversos critrios, dentre os quais destacamos os seguintes:Posse direta e indireta.Posse direta aquela exercida diretamente pelo possuidor com a autorizao do proprietrio. Exemplos de possuidores diretos: o inquilino, o depositrio etc.Posse indireta aquela que o proprietrio exerce, aps ter transferido a coisa, por sua prpria vontade, ao possuidor direto. Exemplos: o locador do imvel, o depositante etc.Posse justa e injusta.Posse justa aquela quenofor violenta, clandestina ou precria (Cdigo Civil, art. 489).Violenta a posse obtida mediante o uso da fora.Clandestina a posse obtida s escondidas do proprietrio.Precria a posse obtida por meio do abuso de confiana do possuidor direto que, tendo recebido a coisa do proprietrio com a obrigao de devolv-la depois de certo tempo, deixa de cumprir seu dever. Exemplo: o inquilino que no devolver o imvel ao proprietrio.Posse injusta, portanto, aquela que for violenta, clandestina ou precria.Posse de boa-f e de m-f.Posse de boa-f aquela em que o possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa, ou do direito possudo (Cdigo Civil, art. 490).Posse de m-f aquela em que o possuidor est consciente de que a coisa foi adquirida de forma violenta, clandestina ou precria.Aquisio da posseA posse de uma coisa adquiri-se, de modo gera, pelaobteno do poder de fato sobre essa coisa.Isso ocorre, basicamente, mediante aapreenso.No que se refere aos bens imveis, a apreenso se d por intermdio daocupao.Neste caso, o possuidor se apropria do imvel, passando a utiliz-lo.J em relao aos bens imveis, a apreenso se d por meio dadeslocaodesse bem para a esfera de utilizao e influncia do possuidor.Perda da possePerde-se a posse de um bem desde o instante em que o possuidor deixa de agir como dono do que era seu.Segundo o art. 520 do Cdigo Civil, vejamos alguns exemplos de casos em que se perde a posse: Pelo abandono da coisa. Pela entrega (tradio) da coisa com a inteno de transmiti-la a outra pessoa. Pela perda ou destruio da coisa e sua colocao fora do comrcio.Os efeitos da posseA posse produz efeitos no campo jurdico. Dentre esses efeitos destaca-se, por sua importncia,a proteo possessria.Com base nesta proteo legal o possuidor tem direito a ser mantido na posse, em caso de turbao, e restitudo, no caso de esbulho.Ocorreturbaoquando algum perturbado na posse. Diante desse problema, a lei assegura ao possuidor o direito de mover contra o turbadorao de manuteno de posse.Ocorreesbulhoquando algum retirado de sua posse pelo uso de violncia, clandestinidade ou abuso de confiana. O possuidor tem o direito de moverao de reintegrao de possepara restituir judicialmente a coisa.Como proteo preventiva da posse, a lei assegura ainda ao possuidor ointerdito proibitrio.Esse interdito visa a tranqilizar o possuidor que est sendo ameaado de perturbao ou de esbulho em sua posse. Trata-se, portanto, de uma medida judicial cujo objetivo fazer cessar a violncia que est prestes a ocorrer.Contudo, percebe-se que nem todos os bens interessam ao direito das coisas, pois o homem s se apropria de bens teis satisfao de suas necessidades. De maneira que se o que procura for uma coisa inesgotvel ou extremamente abundante, destinada ao uso da comunidade, como a luz solar, o ar atmosfrico, a gua do mar etc., no h motivo para que esse tipo de bem seja regulado por norma de direito, porque no h nenhum interesse econmico em control-lo. Logo, s sero incorporadas ao patrimnio do homem as coisas teis e raras que despertam as disputas entre homens, dando, essa apropriao, origem a um vnculo jurdico, que domnio.PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL

Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos estudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo denir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer.Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo mesmo quem desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade humana como se fora uma histria da propriedade sobre os bens de capital.Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste comentrio descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade. Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima, portanto.Na consolidao de Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o domnio na livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por aes reais. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjugao de poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at hoje. Ocorre que este desar sinttico de poderes, conquanto verdade, no encerra a compreenso jurdica da propriedade nos dias atuais.Inicialmente, podemos afirmar que a propriedade consiste no mais extenso direito real que um determinado ordenamento jurdico confere a um titular.Gostamos desta definio no porque ela em especial boa, mas porque reconhece como toda e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um conceito uno e a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito subjetivo que consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo que ocupa, a de ser meio de exerccio de poder econmico e de atribuio de titularidades.Consideramos tambm importante referir um outro aspecto: o titular da propriedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro externo; interfere no destino da coisa, e impede que terceiros o faam, ou s o faam de acordo com seus desgnios. Portanto, a distribuio das titularidades e da riqueza efetivamente passam pela normativizao da propriedade na sociedade.

PODERES PROPRIETRIOS

O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios: usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de propriedade do Cdigo Civil de 2002, com a seguinte redao:Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha Essas caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta de modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes, marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa reviso.

A PROPRIEDADE NA SOCIEDADE: RIQUEZA, ACMULO E ACESSO

Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o principal interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes propriedade, e qualifica-la de acordo com essas funes?

DIREITO DE PROPRIEDADE

A propriedade, consagrada como um dos direitos fundamentais nocaputdo art. 5, e assegurada de maneira ampla no inciso XXII ( garantido o direito de propriedade) sofre as restries impostas pelo prprio texto. Nesse sentido, no inciso XXIII (a propriedade atender a sua funo social) temos que a propriedade deve atingir sua funo social (art. 182, 4 e art. 186 da CF/88). O mau uso da propriedade acarreta para o proprietrio as sanes previstas no art. 182 (propriedade urbana) e 184 (propriedade rural), culminando com a desapropriao. Nessas hipteses, por se tratar de desapropriao com carter punitivo, a indenizao mediante ttulos da dvida pblica, resgatveis at 10 anos, para os imveis urbanos (art. 182,4, inc. III) ou mediante ttulos da dvida agrria, resgatveis at 20 anos, para os imveis rurais (art. 184). No se confundindo, pois, com a desapropriao por necessidade pblica, ou interesse social, cuja indenizao deve ser prvia, justa e em dinheiro (art. 5, inc. XXIV da CF/88).Doutrinariamente, costuma-se distinguir essas trs hipteses da seguinte maneira:1 "existenecessidade pblicaquando a Administrao est diante de um problema inadivel e premente, isto , que no pode ser removido, nem procrastinado, e para cuja soluo indispensvel incorporar, no domnio do Estado, o bem particular;2 hutilidade pblicaquando a utilizao da propriedade conveniente e vantajosa ao interesse coletivo, mas no constitui um imperativo irremovvel;3 ocorreinteresse socialquando o Estado esteja diante dos chamados interesses sociais, isto , daqueles diretamente atinentes camadas mais pobres da populao e massa do povo em geral, concernentes melhoria nas condies de vida, mais eqitativa distribuio da riqueza, atenuao das desigualdades em sociedade" (cf. M. Seabra Fagundes, 1984:187-288).As desapropriaes por necessidade pblica e por utilidade pblica tm como fundamento o art. 5, inc. XXIV, da CF/88, regulamentado pelo Decreto-lei 3365/41. o referido Decreto-lei fundiu em uma s categoria utilidade pblica os casos de necessidade pblica e utilidade pblica (art. 5 do Decreto-lei 3365/41). Essa modalidade de desapropriao de competncia da Unio, dos Estados, dos Municpios, do Distrito Federal e dos Territrios (art. 2 do Decreto-lei 3365/41).Os bens dos Estados, Municpios, distrito Federal e Territrios podem ser desapropriados pela Unio e, os dos Municpios, tambm pelos Estados; quer dizer que a entidade poltica maior ou central pode expropriar bens da entidade poltica menor ou local, mas o inverso no possvel.Quanto desapropriao porinteresse social, h trs fundamentos constitucionais diversos, a cada um deles correspondendo, no mbito da legislao ordinria, disciplina legal diferente:1 o art. 5, inc. XXIV, da CF/88, disciplinado pela Lei 4132/62, que no seu art. 2 indica os casos de interesse social e da competncia da Unio, dos Estados, dos Municpios, do Distrito Federal e dos Territrios (aplicao do art. 2, do Decreto-lei 3365/41, por fora do que dispe o art. 5 da lei 4132/62);2 o art. 182, 4 da CF/88, que cuida de hiptese nova de desapropriao cujo objetivo atender funo social da propriedade urbana; depende de regulamentao por lei ordinria e de competncia exclusiva do Municpio e3 o art. 184, da CF/88, que prev a desapropriao por interesse social, para fins de reforma agrria, que competncia exclusiva da Unio e que tem como objetivo assegurar a funo social da propriedade rural; est disciplinada pela Lei complementar 76/93, alterada pela Lei Complementar 88/96, pelos arts. 18 a 23 do Estatuto da Terra (Lei 4504/64) e pela Lei 8629/93. A caracterizao de imvel rural, no caso, meramente topogrfica, no devendo o intrprete se ater ao critrio da destinao. Por isso, s o imvel situado em zona rural poder ser objeto dessa espcie de desapropriao; no o urbano que tenha destinao rural. O STF j desfez, entretanto, o engano de quem entendia que a desapropriao de imveis rurais sempre de competncia exclusiva da Unio; somente o e quando o imvel rural se destine reforma agrria. (RDA 152/122 e RT 595/266)Funo Social da Propriedade

1-FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADEPor estarmos sobre a gide do Estado Democrtico de Direito, o Estado tem como escopo precpuo, o bem estar social.Tentando buscar o bem comum, a prpria Constituio Federal expe que a propriedade atender a sua funo social (CF/88, art.5, XXIII).A ordem econmica preceituada no art.170 da CF/88 tem por fim, assegurar a existncia digna a todos e deve observar o princpio da funo social da propriedade (CF/88, art.170, III).Enfocando os imveis urbanos, pode-se aferir que o legislador constituinte concedeu uma ampla margem de poder ao legislador municipal para dizer como ser cumprida a funo social. Corrobora-se o exposto atravs do art.182, 2 da CF/88: "A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor".Como a propriedade agora, cumpre uma funo social, como decorrncia de imveis provocaria o agravamento do problema habitacional e a alta do aluguel. O abandono de grandes glebas de terras no permetro urbano aos ratos, escorpies e cobras, na atual conjuntura, seria no mnimo um abuso de direito e jamais o direito de propriedade.Para garantir realmente que a funo social da propriedade urbana seja cumprida o legislador constituinte muniu o administrados com trs armas:a) Notificao para o proprietrio construir, dando aproveitamento til ao espao, sob pena da prpria administrao faze-lo compulsoriamente; (CF, art. 182, 4, I).b) Taxar o imvel com um imposto progressivo forte;c) Finalmente aplicar a lei de desapropriao, pelo valor real acrescido de juros, mas em ttulos da dvida pblica com prazo de 10 anos para resgate.No tocante aos imveis rurais, entretanto, a Constituio Federal foi menos generosa para com o legislador. Inicialmente, percebe-se que s a Unio possui competncia material para promover a desapropriao por descumprimento da funo social do imvel rural (caput do art. 184 da CF/88).As propriedades rurais cumprem sua funo social, quando atendem simultaneamente, segundo critrio e graus de exigncias estabelecidos em lei, os seguintes requisitos: (art.186 CF).I - Aproveitamento racional e adequado;II - Utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente.III - Observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;IV - Explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores;Dando uma maior importncia sobre a funo social, propriedade rural, pode-se observar a preocupao do legislador constituinte e os estigmas do Estado Democrtico de Direito, no que se refere proteo ao meio ambiente e a utilizao adequada de seus recursos e movimento que tal utilizao traga o bem-estar e social nos indivduos.Com a evoluo dos tempos, "hoje a propriedade deixa de ser ao direito subjetivo do indivduo e passa a ser a funo social do detentor dos capitais mobilirios ou imobilirios" (Alfredo Buzaid,Da ao renovatria, 1958, p. XXII).Em relao ao Estado garantir a fiscalizao ao contrato institucionalizado atravs da constituio obvio que seja levado em conta que somente os municpios tomam decises deste tipo, ou seja, quando um imvel mal utilizado, fazendo assim papel contrrio s benfeitorias exigidas na constituio, este dever ser taxado de modo a se adequar, porm quando no se adapta pelo meio eficaz exigido pela legislao este com certeza dever ser cedido ao patrimnio nacional, para que se faa um melhor aproveitamento.ACESSOAcesso modo originrio de aquisio do domnio, atravs dos acrscimos ou incorporao, natural ou artificial, de bem inesperadamente. Assim, so acrscimos que a coisa sofre no seu valor ou no volume em razo de elemento externo, normalmente pela natureza. A formao da ilha considerada uma acrescncia aos terrenos ribeirinhos, para dividi-los fraciona-se a ilha dividindo o rio pelo lveo em duas partes, art. 1.248 a 1.250 do CC.1) ESPCIES1.1)ACESSO POR FORMAO DE ILHASUma Ilha, por definio, um prolongamento do relevo, estando numa depresso absoluta preenchida por gua. Existem quatro tipos principais de ilha: ilhas continentais, ilhas ocenicas, ilhas fluviais e ilhas vulcnicas. Tambm existem algumas ilhas artificiais. De acordo com Maria Helena Diniz[1], a ilha um acmulo paulatino de areia, de cascalho e materiais levados pela correnteza, ou rebaixamento de guas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito.As guas pblicas podem ser de uso comum ou dominicais. As guas pblicas de uso comum so: a) os mares territoriais, nos mesmos includos os golfos, bahias, enseadas e portos; b) as correntes, canais, lagos e lagoas navegveis ou flutuveis; c) as correntes de que se faam estas guas; d) as fontes e reservatrios pblicos; e) as nascentes quando forem de tal modo considerveis que, por si s, constituam o "caput fluminis"; f) os braos de quaisquer correntes pblicas, desde que os mesmos influam na navegabilidade ou flutuabilidade. Uma corrente navegvel ou flutuvel se diz feita por outra quando se torna navegvel logo depois de receber essa outra. As correntes de que se fazem os lagos e lagoas navegveis ou flutuveis sero determinadas pelo exame de peritos. No se compreendem na letra b) os lagos ou lagoas situadas em um s prdio particular e por ele exclusivamente cercado, quando no sejam alimentados por alguma corrente de uso comum. A perenidade das guas condio essencial para que elas se possam considerar pblicas, nos termos do artigo precedente. Entretanto para os efeitos deste Cdigo ainda sero consideradas perenes as guas que secarem em algum estio forte. Uma corrente considerada pblica, nos termos da letra b) no perde este carter porque em algum ou alguns de seus trechos deixe de ser navegvel ou flutuvel, ainda se consideram pblicas, de uso comum todas as guas situadas nas zonas periodicamente assoladas pelas secas, nos termos e de acordo com a legislao especial sobre a matria. So pblicas dominicais todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam, quando as mesmas no forem do domnio pblico de uso comum, ou no forem comuns. As guas comuns so as correntes no navegveis ou flutuveis e de que essas no se faam.As guas particulares so as nascentes e todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam, quando as mesmas no estiverem classificadas entre as guas comuns de todos, as guas pblicas ou as guas comuns.Desta forma, so bens da Unio os lagos, rios e quaisquer correntes de gua em terrenos de seu domnio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros pases, ou se estendam a territrio estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais, bem como as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limtrofes com outros pases; as praias martimas; as ilhas ocenicas e as costeiras, excludas, destas, as que contenham a sede de Municpios, exceto aquelas reas afetadas ao servio pblico e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II, e ainda, o mar territorial (art. 20, da CF).Desta forma, aponta Maria Helena Diniz[2]que somente interessam ao Direito Civil as ilhas formadas em rios no navegveis ou particulares, por pertencerem ao domnio particular.A ilha a aquisio do domnio pelo acrscimo ou incorporao de bem inesperado. Pode ser pela acesso natural (art. 1.249, CC).Art. 1.249.As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais;II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram.As regras tambm constam dos artigos 23 a 25 do Cdigo das guas dispe que:Art. 23.As ilhas ou ilhotas, que se formarem no lveo de uma corrente, pertencem ao domnio pblico, no caso das guas pblicas, e ao domnio particular, no caso das guas comuns ou particulares. 1 Se a corrente servir de divisa entre diversos proprietrios e elas estiverem no meio da corrente, pertencem a todos esses proprietrios, na proporo de suas testadas at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais. 2 As que estiverem situadas entre esta linha e uma das margens pertencem, apenas, ao proprietrio ou proprietrios desta margem.Art. 24. As ilhas ou ilhotas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo brao de corrente, pertencem aos proprietrios dos terrenos, a custa dos quais se formaram.Pargrafo nico. Se a corrente, porm, navegvel ou flutuvel, eles podero entrar para o domnio pblico, mediante prvia indenizao.Art. 25. As ilhas ou ilhotas, quando de domnio pblico, consideram-se coisas patrimoniais, salvo se estiverem destinadas ao uso comum.Para uma melhor compreenso do assunto e seguindo o mtodo de Maria Helana Diniz[3]e Flvio Tartuce e Jos Fernando Simo[4]optamos por elaborar grficos sobre o assunto, de forma a evitar confuso:A) Ilhas formadas no meio do rio cuja margem de proprietrios diferentes:

B) As ilhas formadas entre o meio do rio e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado:

C) As ilhas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo brao de corrente, pertencem aos proprietrios dos terrenos, a custa dos quais se formaram 1.2)ACESSO POR FORMAO DE ALUVIO o acrscimo lento formado nas margens dos rios, que importa em aquisio para o proprietrio do imvel, segundo o princpio do o acessrio segue o principal, trata-se no caso de aluvio decorrente de fato natural.Art. 1.250.Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao.Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem.O Cdigo das guas prev:Art. 17. Os acrscimos por aluvio formados as margens das correntes comuns, ou das correntes pblicas de uso comum a que se refere o art. 12, pertencem aos proprietrios marginais, nessa Segunda hiptese, mantida, porm, a servido de trnsito constantes do mesmo artigo, recuada a faixa respectiva, na proporo do terreno conquistado.Pargrafo nico. Se o lveo for limitado por uma estrada pblica, esses acrscimos sero pblicos dominicais, com ressalva idntica a da ltima parte do 1 do artigo anterior.Art. 18. Quando a "aluvio" se formar em frente a prdios pertencentes a proprietrios diversos, far-se- a diviso entre eles, em proporo a testada que cada um dos prdios apresentava sobre a antiga margem.Desta forma, podemos classificar a aluvio como prpria, onde ocorre o acrscimo paulatino, de forma sucessiva e imperceptvel as margens de um curso de gua, ou seja, o acrscimo ocorre em decorrncia do acumulo de terra. J aluvio imprpria, decorre do afastamento das guas de um curso, ou seja, as guas do rio se afastam, de forma gradativa e imperceptvel.Caso ocorra aluvio seja na modalidade prpria ou imprpria em frente a prdios pertencente aos proprietrios diversos, far-se- diviso entre eles, em proporo a testada e que cada um dos prdios apresentava sobre a antiga margema) Aluvio prpria

b) Aluvio imprpria

1.3)ACESSO POR FORA AVULSO desmembramento sbito por fora da corrente de gua, que desfigura o imvel tornando-o total ou parcialmente imprprio para o uso. Neste caso o dono poder reclamar indenizao, no prazo decadencial de um ano, no havendo a possibilidade de remoo (art. 1.251, CC).Art. 1.251.Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado.Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida.O Cdigo das guas prev:Art. 19.Verifica-se a "avulso" quando a fora sbita da corrente arrancar uma parte considervel e reconhecvel de um prdio, arrojando-a sobre outro prdio.Art. 20 O dono daquele poder reclam-lo ao deste, a quem permitido optar, ou pelo consentimento na remoo da mesma, ou pela indenizao ao reclamante.Pargrafo nico. No se verificando esta reclamao no prazo de um ano, a incorporao se considera consumada, e o proprietrio prejudicado perde o direito de reivindicar e de exigir indenizao.Art. 21. Quando a "avulso" for de coisa no susceptvel de aderncia natural, ser regulada pelos princpios de direito que regem a inveno.Art. 22. Nos casos semelhantes, aplicam-se "avulso" os diapositivos que regem a "aluvio".A avulso s se verifica quando se tratar de ma poro de terra. Demais objetos porventura destacados de um imvel e lavados a fora violenta a outro terreno, sem aderncia ao prdio, so considerados coisas perdidas, devendo o proprietrio restitu-las, aplicando-se as normas relativas descoberta. Se o acrscimo for realizado por interveno humana, adotar-se-o as regras relativas s acesses artificiais.

1.4)ACESSO POR ABANDONO DE LVEOVale dizer, apropriar-se do leito de um rio que se secou, que pertencer aos proprietrios ribeirinhos. Se o rio retornar ao leito antigo, recompor-se- a situao anterior (art. 1.252, CC).Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo.O Cdigo das guas prev:Art. 9 lveo a superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto.Art. 10. O lveo ser pblico de uso comum, ou dominical, conforme a propriedade das respectivas guas; e ser particular no caso das guas comuns ou das guas particulares. 1 Na hiptese de uma corrente que sirva de divisa entre diversos proprietrios, o direito de cada um deles se estende a todo o comprimento de sua testada at a linha que divide o lveo ao meio. 2 Na hiptese de um lago ou lagoa nas mesmas condies, o direito de cada proprietrio estender-se- desde a margem at a linha ou ponto mais conveniente para diviso equitativa das guas, na extenso da testada de cada quinhoeiro, linha ou ponto locados, de preferncia, segundo o prprio uso dos ribeirinhos.Art. 26. O lveo abandonado da corrente pblica pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham direito a indenizao alguma os donos dos terrenos por onde as guas abrigarem novo curso.Pargrafo nico. Retornando o rio ao seu antigo leito, o abandonado volta aos seus antigos donos, salvo a hiptese do artigo seguinte, a no ser que esses donos indenizem ao Estado.Art. 27. Se a mudana da corrente se fez por utilidade pblica, o prdio ocupado pelo novo lveo deve ser indenizado, e o lveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se compense da despesa feita.No se pode confundir o lveo abandonado, em que o rio seca, com a aluvio imprpria, em que parte do lveo descobre-se em razo de um desvio no curso das guas. Deve originar-se de foras naturais, pois, se oriundo de motivo de utilidade pblica passa a pertencer a posse do lveo abandonado pessoa de Direito Pblico que houver desapropriado, indenizando-se aquele que perdeu suas terras, nos moldes de uma desapropriao indireta, no entanto, por se tratar de um acontecimento natural, os donos dos terrenos por onde o rio inaugurar novo curso no tero direito a indenizao.Jurisprudncia:1) Recurso especial. Ausncia de prequestionamento. No-configurado o imprescindvel confronto analtico. Legitimidade da municipalidade para a propositura de reintegrao de posse. lveo abandonado. Faixa de servido administrativa. Ausncia de impugnao oportuna. Art. 27 do cdigo de guas. Modificao do curso do leito do rio tiet. Aquisio da propriedade como forma de compensar o prejuzo decorrente da expropriao do prdio por onde passa o novo curso.Vale salientar que o recurso especial to-somente merece ser conhecido em relao a alnea "a" do permissivo constitucional, em face da pretensa violao dos artigos 26, 27, 29 e 31 do Decreto-lei n. 24.643/34 Cdigo de guas. oportuno esclarecer que o bem imvel em questo situa-se na avenida Embaixador Macedo Soares, junto via de acesso da ponte da Freguesia do , zona oeste de So Paulo (fl. 300). Trata-se, em verdade, de uma rea que mede 660,00 m2, , a qual se superpe em parte "sobre o antigo lveo do Rio Tiet em 196,00 m2, e outra parte sobre a faixa de servido administrativa de 15m de largura em 464,00 m2" (fls. 305/307).A teordo que restou consignado na v. sentena, "de acordo com a documentao juntada com a petio inicial, bem como com os documentos juntados s fls. 462 e seguintes e, ainda, com o laudo do perito judicial, foi a Municipalidade de So Paulo que retificou o antigo leito do Rio Tiet" (fls. 729 e 772).A simples alterao do curso do Rio Tiet no tem a virtude de alterar a natureza da faixa de servido administrativa constituda sobre propriedade particular, a qual foi instituda em prol do poder pblico.No constam dos autos elementos que possam indicar que a rea onde atualmente subsiste a servido administrativa, identificada pela natureza jurdica de terreno reservado, foi objeto de desapropriao, com a correspectiva indenizao do proprietrio.Esse fato, de per se, culmina com a impossibilidade de o ente pblico promover reintegrao de posse de rea compreendida por servido administrativa.Em momento algum do processo, no entanto, essa questo foi suscitada, ou seja, no se verificou que a municipalidade pugna pela reintegrao de posse de uma faixa de servido administrativa, cuja propriedade indubitavelmente privada e a posse exercida pela recorrida desde longa data.Diante desses fatores, tampouco na via especial poder ser apreciado tal aspecto, ainda que envolva uma das condies da ao, porquanto ausente o imprescindvel prequestionamento da matria (AGA 199.033/RJ, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, DJ 08.03.2000) A partir das informaes supra esposadas, possvel concluir que, por mais que as guas pblicas de uso comum como o o Rio Tiet , bem como o seu lveo, pertenam aos Estados quando percorram parte dos territrios de dois ou mais Municpios (artigo 29, II, "b", do Cdigo de guas), constata-se que o Municpio de So Paulo tambm possui a propriedade de alguns terrenos ribeirinhos desapropriados, permutados ou decorrentes de lveos abandonados.guisa de reforo no que tange legitimidade da Municipalidade para propor ao de reintegrao de posse, cabe asseverar que o saudoso Ministro Evandro Lins e Silva, desde meados da dcada de 60, j preconizava que os "terrenos marginais do rio Tiet pertencem municipalidade de So Paulo" (AI 31.535/SP, Rel. Min. Evandro Lins e Silva, DJ 04.12.1964, p. 284). No-impugnada oportunamente a matria referente reintegrao de posse da faixa de servido administrativa, associada a circunstncia de a municipalidade estar investida da natureza de proprietria do lveo abandonado, imperioso asseverar que a pretenso recursal resta integralmente prejudicada.Mediante o enfoque concedido segunda premissa, ou seja, considerando-se que a Municipalidade teria o direito propriedade do lveo como forma de ressarcir-se do prejuzo sofrido com a expropriao do prdio por onde passa o novo curso do Tiet, tampouco merece reparo o acrdo recorrido.Conheo em parte do recurso especial e, na parte conhecida, nego-lhe provimento.[5]2) Processo Civil. Agravo no Recurso Especial. Ao de diviso. Desvio do curso do rio. Utilidade pblica. lveo abandonado. Propriedade do Estado. Cdigo de guas, art. 27. Litigncia de m-f. Atentado verdade dos fatos. Reexame de prova. Prova do prejuzo e julgamento extra petita. Prequestionamento. Ausncia. - Se o rio teve seu curso alterado por ingerncia do Poder Pblico, e no por fato exclusivo da natureza, pertence ao expropriante a frao de terra correspondente ao lveo abandonado. - inadmissvel o recurso especial na parte em que dependa de reexame de prova e se no houve o prequestionamento do direito tido por violado. - Agravo no recurso especial a que se nega provimento.[6]1.5)ACESSO POR CONSTRUES E PLANTAES ou ACESSES ARTIFICIAISSo decorrentes de conduta humana e podem ser mvel e imvel. Se imvel prprio considerada como benfeitoria, se imvel alheio considerada mera acesso ou coisa, p.ex: plantao, semeadura (art. 1.253 a 1.257, CC).Conceito de acesses artificiais (art.s 1.253 a 1.259, CC): Resultam de trabalho humano, comoplantaese construes(art. 1.248, V, CC), tendo carter oneroso e submete-se regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem, em razo de uma ao qualquer, cai sob o domnio do seu proprietrio ante a presuno juristantum, contida no art. 1.253, do CC.Diferena entre acesses artificiais e benfeitorias reside no fato de que asacessesartificiaisso obras que criam uma coisa nova e que se aderem propriedade anteriormente existente e asbenfeitoriasso as despesas feitas com a coisa, ou obras feitas na coisa, com o fito de conserv-la, melhor-la ou embelez-la. A acesso artificial a aquisio de uma coisa nova pelo proprietrio dela. No constitui uma acesso a conservao de plantaes j existentes, pela substituio de algumas plantas mortas. Esse caso uma benfeitoria, por no haver nenhuma alterao na substncia e na destinao da coisa. Se fizermos um pomar em terreno alheio, onde nada havia anteriormente, teremos uma acesso por plantao, que se caracteriza pela circunstncia de produzir uma mudana, ainda que vantajosa, no destino econmico do imvel, alterando sua substncia. Alm disso, na acesso, a boa-f elemento imprescindvel para que haja indenizao; na benfeitoria ela irrelevante, quando se trata de benfeitoria necessria. Nabenfeitoriah, at certo ponto, uma caracterstica de gesto de negcio, onde se faz presente o princpio da solidariedade humana e do no locupletamento. Naacessoo possuidor visa o seu prprio interesse, sem se preocupar com o do proprietrio. O art. 1.219, do CC, admite a reteno para as benfeitorias necessrias ou teis, tendo por fundamento a posse jurdica. Nada h em nosso sistema jurdico que permita o direito de reteno por acesso, em razo de ressarcimento. A ttulo de concluso e para desmistificar esta celeuma, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, tecem as seguintes consideraes:Acesses artificiais e benfeitorias so institutos que no se confundem. As benfeitorias so includas na classe das coisas acessrias (art. 96, CC), conceituadas como obras e despesas feitas em coisas alheias para conserv-las (necessrias), melhor-las (teis), embelez-las (volupturias). J as acesses artificiais inserem-se entre os modos de aquisio da propriedade imobiliria, consistindo em obras que criam coisas novas, aderindo propriedade preexistente.[7]Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio. Assim, aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos, se agiu de m-f.Marco Aurlio Viana demonstra que o mais adequado seria o dono dos materiais pudesse reivindic-los, mas por uma questo de poltica legislativa e necessidade de manuteno do equilbrio das relaes sociais, a aquisio beneficiara o dono do terreno, estando-se os transtornos da destruio da coisa, que nada beneficiaria o prejudiciado, j que no haver mais identidade entre o que o dono perdeu e o que poder recuperar. Portanto, s se poder reivindicar os bens do dono do terreno antes do momento que ele incorpore ao seu solo[8]. O Enunciado n 81, da 1 Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho Federal de Justia, prev que o direito de reteno previsto no art. 1.219 do CC, decorrente da realizao de benfeitorias necessrias e teis, tambm se aplica s acesses (construes e plantaes) nas mesmas circunstncias.Imagine-se o seguinte exemplo: algum est guardando, por ato de amizade, cimento de parente em sua garagem. Certo dia, essa pessoa utiliza o cimento e constri em sua casa um canil. No caso em questo o sujeito ter a propriedade do que foi construdo, mas por obvio ter que pagar ao amigo o cimento, sem prejuzo dos danos, pois claramente agiu de m-f, pois o sujeito que guardava o cimento sabia claramente que cimento no era seu, havendo desrespeitado boa-f subjetiva, surgindo da a responsabilidade civil, j que a m-f induz a culpa.Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Imaginemos o seguinte exemplo: algum planta um pomar em terreno alheio, onde nada havia anteriormente, temos uma acesso por plantao, que se caracteriza pela circunstncia de produzir uma mudana, ainda que vantajosa, no destino econmico do imvel alterando sua substancia, caso o sujeito se encontre de boa-f, em virtude do consentimento tcito do dono da terra, passar a ter direito a indenizao, Caso a plantao exceda consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Neste ltimo caso, Marco Aurlio Bezerra Meloe Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald denominam de acesso invertida ou inversa[9], onde a plantao ou a construo passa a ser considerada como bem principal e o bem imvel se torna o acessrio.Jurisprudncia:Realizada no bem constrito (terreno). Indivisibilidade. Acesso artificial. Artigo 1255 do Cdigo Civil. 1. A circunstncia de a propriedade do terreno ser da empresa devedora e a propriedade da edificao ser dos embargantes constitui hiptese de condomnio indivisvel. De regra, verificada acesso (edificao) realizada no bem constrito (terreno), este passa a ter a condio de indivisvel, devendo ser reservado valor correspondente parcela do co-proprietrio sem olvidar direito de preferncia do mesmo na aquisio do bem.2. In casu, como h acesso de boa-f, e para evitar prejuzo a eventual arrematante, o qual, provavelmente, estar sujeito discusso judicial em relao ao artigo 1255, "caput" e pargrafo nico do Cdigo Civil, o leilo do imvel (terreno) somente poder ser levado a leilo aps dirimida, nas vias apropriadas, a controvrsia acerca da acesso artificial.3. Apelao parcialmente provida.[10]No entanto, se de ambas as partes houve m-f, adquirir o proprietrio as sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor das acesses. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalho de construo, ou lavoura, se fez em sua presena e sem impugnao sua. Aplica-se ao caso de no pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os empregou em solo alheio. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais poder cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando no puder hav-la do plantador ou construtor. Imaginemos o seguinte exemplo: Aps o matrimnio, o casal Jos e Maria delibere por edificar no fundo do terreno de Antonio, pai de Jos, tempos depois, o casal veio a separar-se, a Maria no ter deferida a propriedade do imvel, pois este pertencer a seu sogro Antonio, titular do solo. Todavia, Maria poder pleitear indenizao calculada sobre 50% do valor da acesso, uma vez que o proprietrio Antonio obrou de m-f, ao permitir a construo em seu terreno.Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquire o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construo exceder o dessa parte, e responde por indenizao que represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da rea remanescente. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da construo exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir a poro invasora sem grave prejuzo para a construo.O Enunciado n 318, da 4 Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho Federal de Justia, prev que o direito aquisio da propriedade do solo em favor do construtor de m-f (art. 1.258, pargrafo nico) somente vivel quando, alm dos requisitos explcitos previstos em lei, houver necessidade de proteger terceiros de boa-f.Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos em dobro.1.6)ACESSO NATURAL DE ANIMAISQuando o animal domstico volta ou passa a viver em outra propriedade, passa aquele proprietrio a deter o direito sobre ele, sendo que o semovente voltou condio deresnullius. Nosso Cdigo no trata tal matria.[11]Notas:[1]DINIZ, Maria Helena.Direito Civil Brasileiro:Direito das coisas.v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 146.[2]DINIZ, Maria Helena.Direito Civil Brasileiro:Direito das coisas.v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 146.[3]DINIZ, Maria Helena.Direito Civil Brasileiro:Direito das coisas.v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 146.[4]TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando.Direito civil.Srie Concursos Pblicos. So Paulo: Ed. Mtodo. 2008. V. 4, p. 152.[5]STJ. T2 - Segunda Turma. REsp 330046/SP. Recurso Especial 2001/0061492-6. Rel. Min. Franciulli Netto. Data do Julgamento: 09/11/2004. DJ 11/04/2005 p. 214.www.stj.jus.br. Acesso em 12/02/2009.[6]STJ. T3 - Terceira Turma. AgRg no REsp 431698/SP. Agravo Regimental No Recurso Especial 2002/0048962-6. Rel. Min. Nancy Andrighi. Data do Julgamento: 27/08/2002. DJ 30/09/2002 p. 259. JBCC vol. 199 p. 89.www.stj.jus.br. Acesso em 12/02/2009.[7]FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson.DireitosReais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 323.[8]VIANA, Marco Aurlio.Comentarios ao novo cdigo civil volume XVI p. 151apudFARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson.DireitosReais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 319.[9]MELO, Marco Aurlio Bezerra de.Direito das coisas.2 Ed. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2008, p. 147. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson.DireitosReais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 320.[10]TRF4. 1 Turma. Apelao Civel: AC 6983 RS 2004.71.07.006983-7. Rel. Artur Csar de Souza. Data do Julgamento: 26/07/2006. DJ 23/08/2006 P. 998. http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1222776/apelacao-civel-ac-6983-rs-20047107006983-7-trf4. Acesso em 12/04/2009.[11]VENOSA, Slvio de Salvo.Direito civil.v. V. So Paulo: Atlas, 2005, p. 168.

Modos de perda da propriedade imvel e mvelIntroduo

Umas das caractersticas da propriedade a perpetuidade. Em princpio, a propriedade irrevogvel, transmitindo-se aos seus sucessores (artigo 1784 do CC).No Cdigo Civil de 2002, perde-se a propriedade voluntariamente por alienao, abandono e renncia (artigo 1275, I, II e III do CC) e, perde-se a propriedade involuntariamente, pelo perecimento e pela desapropriao (artigo 1275, IV e V, do CC).Enquanto, no Cdigo Civil de 1916, o artigo 584 enunciava os modos extintivos da propriedade sobre bens imveis, o novo Cdigo Civil refere-se, no artigo 1275, tanto perda da propriedade mobiliria como da imobiliria.O artigo 1275 meramente exemplificativoao indicar cinco formas de perda da propriedade. O legislador no exaure as possibilidades de perda da propriedade. Nesse sentido a usucapioe a acessono so apenas modos originrios de aquisio da propriedade, mas tambm modos de perda da propriedade para aquele proprietrio desidioso que no cuidou de resguardar a sua posse, como tambm para aquele que teve o seu bem acessrio unido e incorporado propriedade do titular do bem principal. O casamento pela comunho universal, a seu turno, modo imediato de perda da propriedade imobiliria para aquele que antes das npcias possua algum patrimnio.A arrematao e adjudicao, efeitos de um processo executivo, so formas de perda da propriedade, os bens so penhorados e levados em hasta pblica. No primeiro caso, terceira pessoa adquire-os; no segundo, o prprio exequente incorporo-os ao patrimnio. Nos dois casos, o ato judicial impe o incio da passagem coativa do bem. Com base na carta de arrematao ou adjudicao, o particular efetuar o registro na circunscrio imobiliria competente, adquirindo, ento, a propriedade.Outro modo de perda da propriedade verificado no artigo 1359do CC, ao cuidar dapropriedade resolvel. H propriedade resolvel, quando o negcio jurdico que a constituiu subordina expressamente sua durao ao implemento de condio resolutiva ou advento do termo. Sendo verificado o evento futuro, o proprietrio perde o domnio.

Alienao

uma forma de extino subjetiva do domnio, em que o titular desse direito, por vontade prpria, transmite a outrem seu direito sobre a coisa. a transmisso de um direito de um patrimnio a outro.Essa transmisso pode ser a ttulo gratuito (doao) ou oneroso (compra e venda).Na alienao h uma composio de dois elementos: o negativo, consistente no destaque da coisa do patrimnio do alienante, e o positivo, que se traduz na aquisio desse bem por um outro patrimnio. H concomitantemente, a aquisio e perda do domnio pelas partes que intervm na alienao. De um lado, h a aquisio pelo adquirente, e de outro, a perda pelo transmitente.

A alienao, como ato bilateral transmissivo de direito real, requer a solenidade da escritura pblica para o seu aperfeioamento, nos casos em que o valor do bem seja superior a trinta salrios mnimos (artigo 108 do CC).Sabe-se que o efeito da perda da propriedade pela alienao sempre ser subordinado tradio, para bens mveis, como ao registro do ttulo aquisitivo para os imveis.

Renncia

A renncia implica em abdicar, abrir mo de direitos. ParaVenosaa renncia ato jurdico pelo qual algum abandona um direito, sem transferi-lo a outrem. ato unilateral. Independe, portanto, de aceitao. Alm de unilateral, irrevogvel e no se presume, dado seu carter, devendo ser expresso. A renncia em favor de outrem revogue ao sentido do instituto porque traduz alienao.A renncia sempre possvel, embora difcil de ocorrer, desde que no cause prejuzos a terceiros, por exemplo, o proprietrio A leva a registro escritura pblica de renncia da propriedade em razo dos altos encargos tributrios que incidem sobre o bem e da dificuldade de alienao pelo fato do imvel se localizar em regio de conflitos agrrios.A renncia de herana em prejuzo a credores, por exemplo, ineficaz.Em razo da gravidade de suas consequncias, a renncia requer ato expresso devidamente formalizado por escritura pblica nos mesmos moldes descritos pelo artigo 108 do CC, para a alienao.Alm disso, de acordo com o pargrafo nico do artigo 1275 do CC, o ato de renncia para ter validade subordinado ao exame do registro imobilirio do local do imvel, provocando o cancelamento do registro.OBS.:segundo Maria Helena Diniz a renncia deve ser feita em favor de terceira pessoa que no precisa manifestar a sua aceitao.

Abandono

Ato material pelo qual o proprietrio desfaz-se da coisa porque no quer mais ser seu dono. Porno ser um ato expresso como a renncia, o abandono deve resultar de atos exteriores que atestem a manifesta inteno de abandonar, sendo insuficiente o mero desprezo fsico pela coisa, se no acompanhado de sinais evidentes do nimo de abdicar da propriedade. Em outras palavras, o mero desuso no importa em abandono. Em razo disso difcil precisar a inteno quando se cuida de bem imvel, pois, o simples fato de uma pessoa fechar a sua casa no implica abandono. Ele no se presume devendo resultar de atos que virtualmente o contenha.Fato que desperta interesse a faculdade aberta peloartigo 1276do CC de o imvel abandonando ser arrecadado como bem vago e passar, trs anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se urbano, ou Unio federal, no caso de imvel rural. A regra em anlise no comenta se o critrio para aferio da propriedade como urbana ou rural o da destinao ou da localizao. Em sintonia com o instituto da usucapio (artigo 1239 do CC e 191 da CF) e da tributao (IPTU e ITR), parece ser mais acertado o critrio da localizao do imvel como fato distintivo para determinar a competncia da Unio ou do Municpio para o procedimento de arrecadao. Isto , basta verificar se pelo plano diretor, o imvel localiza-se na rea urbana ou rural. Por excluso, o imvel ser considerado rural cabendo, portanto, a arrecadao Unio.Existe uma grande divergncia doutrinria sobre o momento em que se afere a perda propriedade imobiliria pelo abandono. Alguns autores defendem a manuteno da propriedade em nome do abandonante at o momento de sua arrecadao pelo Poder Pblico, podendo reivindic-la quando bem lhe aprouver. De acordo com Venosa, iniciado o processo de arrecadao, durante o prazo estipulado pela lei (trs anos) ainda pode o proprietrio reivindic-lo.Segundo Nelson Rosenvald, h dois momentos distintos no processo de abandono: inicialmente a imediata perda da propriedade pelo abandono e, posteriormente, a sua arrecadao pelo Estado, no qual a coisa sem dono se converte em propriedade pblica. H imediata perda da propriedade com o abandono, tornando-se o imvelres nullis,at sua eventual apropriao pelo Poder Pblico, aps o decurso de trs anos. Para Nelson, o CC claro ao destacar o abandono como modo de perda da propriedade particular, se a inteno no fosse esta, o modo de supresso da propriedade particular seria a arrecadao de bens.No CC de 2002, surge uma presuno absoluta de abandono do imvel, quando o proprietrio associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais(artigo 1276, pargrafo 2).Fica claro aqui, o esforo do legislador em concretizar a funo social da propriedade, relativizando a noo de sua perpetuidade.H uma discusso acerca da inconstitucionalidade do dispositivo. Primeiro, afirma-se que a legislao infraconstitucional no pode criar hiptese de perda de propriedade sem indenizao; segundo, haveria ofensa ao principio do devido processo legal (artigo 5, LIV, CF), pois o indivduo seria privado do bem com presuno absoluta, pelo fato de no adimplir a carga tributria; terceiro, seria tambm atingido o princpio do contraditrio, pois o proprietrio estaria proibido de provar em juzo que no teve a inteno do abandono, mas apenas passou por dificuldades econmicas; quarto, haveria afronta norma doartigo 150, IV, da CF, que veda a adoo de tributo com efeito confiscatrio.Com efeito, as crticas so ponderadas, pois ofende o princpio da razoabilidade a edio de lei que associe em carter irrevogvel a perda da propriedade imobiliria ao inadimplemento de obrigaes tributrias, como presuno absoluta. A norma escoaria pelo filtro da discricionariedade e alcanaria a arbitrariedade. A funo social da propriedade princpio de grande envergadura, mas deve ser aplicado em um Estado Democrtico de Direito, sob pena de ter o seu contedo reduzido a um modo autoritrio de destituio de titularidades. De fato, a proporcionalidade indica que o caminho adequado seria o da instituio do regime de presuno relativa, homenageando-se os demais princpios que aliceram a tutela propriedade privada.Perecimento da Coisa

Desaparecendo o objeto da propriedade, por fora natural ou atividade humana, no existe mais direito, por lhe faltar objeto. Trata-se de modalidade involuntria de perda da propriedade. O campo tomado definitivamente pelas guas ou o mvel destrudo pelo incndio desaparecem para realidade e para a vida negocial. No h direito sem objeto.Desapropriao

A desapropriao(artigo 1275, V e 1228, pargrafo 4 do CC) considerada uma modalidade especial de perda da propriedade. Especial, por pertencer seara do direito pblico, considerada pela CF regulada por normas administrativas, processuais e civis.A propriedade de algum se transfere, por necessidade ou utilidade pblica e interesse social, para o acervo estatal tendo em vista o interesse da coletividade.A desapropriao um ato do poder pblico fundado em lei, por fora do qual se retira total ou parcialmente um direito ou um bem inerente ao patrimnio individual em beneficio de um empreendimento pblico. a transformao dos direitos privados em pblicos, sob o princpio fundamental de estar o interesse particular subordinado ao da coletividade. No constitui ela um negcio jurdico, masum ato unilateral de direito pblicoque cessa a relao jurdica dominial para o proprietrio e gera a transferncia do imvel para o patrimnio pblico. Distingue-se do confisco em que existe a ocupao da propriedade sem indenizao.A iniciativa de desapropriao pode emanar da Unio, dos Estados e dos Municpios, como, tambm, mediante autorizao legal, dos concessionrios de servios pblicos.Segundo o doutrinador Slvio de Salvo Venosa, trata-se de modo originrio de aquisio da propriedade, porque desprezado o ttulo anterior. O ttulo gerado no procedimento administrativo ou no processo expropriatrio registrvel por fora prpria.Os casos de necessidade e utilidade pblica esto enumerados no artigo 5 do decreto-lei 3365, exemplos, segurana nacional, socorro em caso de calamidade pblica, casas de sade, criao de estdios etc.A lei 4132 de 62 no artigo 2 nos d os casos de desapropriao por interesse social.O artigo 184 da CF d competncia exclusiva Unio para interpor ao de desapropriao para fins de reforma agrria, de imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria com clusula de preservao do valor real, regatveis no prazo de vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso.O artigo 185 arrola os bens imveis rurais insuscetveis de desapropriao.No s os bens particulares podem ser desapropriados. Bens dos Estados, dos Municpios, do Distrito Federal e dos territrios so suscetveis de desapropriao pela Unio, assim como os dos Municpios podem ser desapropriados pelos Estados e Territrios.Com a decretao da desapropriao, o expropriante oferece pelo bem um preo. Se o interessado aceitar essa oferta, concluda estar a expropriao. Contudo, se a recusar, esse preo ser fixado em juzo atravs de parecer tcnico de perito nomeado pelo magistrado, sendo livres s partes indicar seus assistentes tcnicos. Determinado o valor do bem, o expropriante deposita-o em juzo, passando a adquirir o bem. possvel a imisso provisria da posse, ou seja, a transferncia da posse do imvel para o expropriante, j no incio da demanda, se o Poder Pblico declarar urgncia e depositar em juzo, em favor do proprietrio, oquantumestabelecido em lei. Porm, o expropriante s adquire a propriedade do imvel desapropriado mediante o pagamento da justa indenizao fixada pelo rgo judicante.A Administrao Pblica tem a obrigao de utilizar o imvel para atender finalidade especifica pela qual se deu a desapropriao. De modo que se desviar da destinao declarada d-se a retrocesso.Requisio

Requisio o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse pblico, constitui algum, de modo unilateral, na obrigao de prestar-lhe um servio ou ceder-lhe transitoriamente o uso de uma coisa, obrigando-se a indenizar os prejuzos que tal medida efetivamente acarretar ao obrigado.Funda-se a requisiono artigo 1228, pargrafo 3, 2 parte do CC,que permite que a autoridade competente use propriedade particular at onde o bem pblico exigir, em caso de perigo iminente, como guerra, garantindo ao proprietrio o direito indenizao posterior, se houver dano.Principais diferenas entre requisio e desapropriao:1) a desapropriao refere-se somente a bens, ao passo que a requisio, a bens e servios;2) a desapropriao volvida aquisio da propriedade. A requisio preordena-se ao uso dela;3) a desapropriao suscitada por necessidades permanentes da coletividade e a requisio, por necessidades transitrias;4) a desapropriao, para se efetivar, depende de acordo ou, na falta deste de procedimento judicial. A requisio auto executvel;5) a desapropriao sempre indenizvel e exige indenizao prvia; j a requisio, por sua vez, pode ser indenizada aposterioree nem sempre obrigatria.Possepro laboreO CC, no artigo 1228, pargrafo 4 e 5, prescreve ....Trata-se de uma inovao substancial do CC, fundada na funo social da propriedade, que d proteo especial posse-trabalho, isto , posse ininterrupta e de boa-f por cinco anos traduzida em trabalho. Essa posse qualificada enriquecida pelo valor laborativo de um nmero considervel de pessoas, pela realizao de obras ou servios produtivos e pela construo de uma residncia. O proprietrio reivindicante, em vez de reaver a coisa, diante do interesse social, receber em dinheiro, o justo valor. Pago o preo a sentena valer como ttulo para o registro do imvel.

A Intermediao imobiliria

No mundo dos negcios, o profissional de intermediao existe em diversos segmentos que no seriam possveis de serem desenvolvidos sem eles. Veja o exemplo dos distribuidores que atuam entre o fabricante e o varejo; dos consultores , que unem prestadores de servios e clientes, dos corretores de planos de sade que intermediam as seguradoras e seus segurados. Todos possuem especializaes que vo contribuir para que as solues de necessidades sejam atendidas da melhor forma possvel. Sem as intermediaes muitas dificuldades podem surgir.Na rea imobiliria, o corretor de imveis o nico profissional habilitado por lei para a intermediao de qualquer negcio imobilirio: compra, venda , permuta e administrao. Mas veja bem, existem diversos atuantes que no possuem formao na rea e atuam na ilegalidade, sem capacitao, o que crime. O Corretor deve ter a formao de Tcnico em Transaes Imobilirias, com certificao emitido pelo Ministrio da Educao, sindicalizado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imveis." Ao tentarem exercer atividades de intermediao imobiliria, as pessoas no habilitadas cometem um delito previsto no artigo 47 da Lei das Contravenes Penais ( n. 3688 de 03/10/1941 ): O exerccio ilegal da profisso passvel de multa, abertura de inqurito pela autoridade policial, ao judicial e condenao priso. "O Conselho Regional dos Corretores quem define as taxas de servio na rea. Os profissionais autnomos e Imobilirias usualmente trabalham com variaes entre 5% e 8%, dependendo de alguns fatores que incidiro na operao contratada, tais como expectativa de dificuldade maior ou menor de venda, custos estimados para a divulgao, se ser exclusivo ou no, etc. Mas, sempre a definio ser no ato da contratao do servio. Nada impede que ocorram outras negociaes, apesar do Sindicato e imobilirias em geral no aprovarem tais desvios do padro.Muitos proprietrios solicitam que a corretagem seja includa no valor da negociao. Independente do valor informado pelo profissional na avaliao, a venda sempre ser oferecida pelo valor definido pelo proprietrio. E ele decidir se quer incluir a corretagem na venda ou no. Isto poder dificultar a venda devido a oferta de um imvel fora de preo? Evidentemente ocorrer.Outro aspecto a considerar colocar o seu imvel venda com exclusividade ou sem exclusividade, ou seja, deixar somente um profissional ou imobiliria atuando durante um perodo previamente especificado, ou deixa-lo com diversos profissionais e imobilirias ao mesmo tempo. No h nada que impea de trabalhar com ambas as formas, mas dever levar em considerao que um imvel colocado para a venda em diversas intermediaes no significa que ter chances de vender mais rapidamente. O imvel captado com exclusividade tem um trabalho de divulgao que utiliza um custo muito maior de que o sem exclusividade, devido ao risco de ser vendido por outro profissional e os custos no serem ressarcidos.O proprietrio pode anunciar e vender por conta prpria, o que est perfeitamente dentro da Lei. Nada impede que ele faa isso, mesmo tendo contratado os servios de um corretor. Caso o imvel seja vendido pelo proprietrio, nada caber de comisso ao Corretor. No acordo escrito informado que somente valer a comisso com a venda efetuada atravs da apresentao de candidato pelo