antonio sergio de almeida laudo simplificado rodovia … · justificativas: diante dos detalhes...

Antonio SERGIO de AlmeidaRodovia dos Tamoios Km. 42 / Cond. Quinta dos Lagos, Q-C,L2

Paraibuna/SP - CEP 12260 00011 971183885 - [email protected]

LAUDO SIMPLIFICADOLei 6.530.

Parecer Técnico Simplificado.

NBR 14.653 e CDC 39/VIII.

04/08/2016 10:10:26 - 187 - 63508796868 - IND

Interessado: 3a Vara Cível Pinda 0003311-52.2005.8.26.0445 CPF/CNPJ: 152.524.878-20

End. Imóvel: Rua Amador Bueno 164, terreno encravado em área utilizada pelo Clube

Cidade/UF: Pindamonhangaba/SP IPTU: não informado

1 - FATOR TESTADA IA IP1.1 - Até 5m X 0401.2 - De 5,01 a 12.0 0m 100*1.3 - De 12,01 a 20,00m 1201.4 - Superior a 20,01m 130

2 - PROFUNDIDADE IA IP2.1 - Até 25,00m 100*2.2 - De 25,01 a 30,00m X 1102.3 - De 30,01 a 60,00m 1202.4 - Acima de 60,01 130

3 - MEDIDA DO IMÓVEL IA IP3.1 - Até 250m² X 100*3.2 - De 250,01 a 300m² 1103.3 - De 300,01 a 2000m² 1203.4 - Acima de 2000,01m² 130

M² real existente de terreno 144.00

4 - LOCALIZAÇÃO IA IP4.1 - Meio de quadra. X 100*4.2 - De esquina. 1104.3 - Com duas esquinas. 1204.4 - Frente para duas ruas. 120

5 - TOPOGRAFIA PREDOMINANTE IA IP5.1 - Plano no nível do logradouro X 100*5.2 - Em aclive 1105.3 - Em declive 80

6 - PAVIMENTAÇÃO IA IP6.1 - Cascalho X 806.2 - BLouqete/Paralelepípedo 100*6.3 - Asfalto 120

7 - VALOR MÉDIO DO M² DA LOCAÇÃO\VENDA NA REGIÃO R$ 762,49

FOTO 1: Vista panorâmica do local 1

METODOLOGIA

O MÉTODO adotado é o COMPARATIVO segundo NBR 14.653/2 da ABNT com aplicação direta dos dados coletados junto ao mercado, parte peloresponsável técnico por este trabalho e parte de fontes técnicas como revista Construção da Editora Pini (existindo construção), ou ainda através dovalor de locação deste imóvel ou equivalente na região considerando o m².

CONCEITO

X Foi escolhido a 1ª OPÇÃO na captura de dados que é encontrar o valor do imóvel a partir dos valores médios do mercado imobiliário inclusive no mesmo contexto sócio-econômico.

2ª OPÇÃO que consiste em encontrar o valor do imóvel avaliando considerando o valor m² do terreno conhecido na região/equivalente com o mesmo perfil, mais a contrução no estado em que se encontra.3ª OPÇÃO na qual o valor aproximado do imóvel/equivalente será obtido a partir de seu valor de locação.

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

O imóvel Avaliando corresponde a 88.33 % quando comparado ao imóvel Paradigma (600 pontos = 100%). Conforme opção escolhida, o valor médiodeste imóvel será encontrado a partir do valor de locação/venda do m² dos terrenos comercializados em média na região, que é de R$ 762,49/m². Adotando esta informação como correspondente ao imóvel Paradigma, aplicando a taxa de rentabilidade que o mercado remunera, nomomento, para imóveis semelhantes, ou ainda a partir do valor do m² do terreno encontrado em pesquisa, temos que o valor deste imóvel é de R$ 96.985,44 com seus 144.00m².

Nota: Verificar se o objetivo deste trabalho é encontar o valor de locação do imóvel ou o valor médio de mercado para a venda/compra.

RESULTADO TÉCNICO

Variável até +10% = R$ 106.683,98Valor médio encontrado R$ 96.985,44

Variável até -30% = R$ 67.889,81

Direitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n. 07812-4 em 15-12-2006 Pág. 01

GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA

100%IP

88.33%IA

-60%Ajustes

Justificativas: Diante dos detalhes observados quando da vistoria, será aplicado um fator de correção / ajuste sobre o valor tecnicamente encontradopara que o resultado do imóvel Avaliando reflita melhor a realidade do Mercado Imobiliário neste momento.

Valorizando-o em: 0%

Depreciando em: 60% R$ 38.794,17

FUNDAMENTAÇÃO DOS AJUSTES

VALORIZANDO DESVALORIZANDO

RAZÕES: Trata-se de um terreno encravado na quadra, não tendo re4al valor mercadológico, e no caso, só um dos confrontantes é que poderia terinteresse na compra. Daí a necessidade de se atribuir um valor, não comercial e sim que viabilize o interesse pela compra, buscando uma soluçãopara o imóvel.

Segurança - bom nível

Documentação sem restrição

Serviços e comércio próximos

Topografia do imóvel

Bom acesso e circulação viária

Construção superior a publicada na PINI

Mais procura que ofertas

Facilidade de transporte público

Valores de condomínio compatíveis com o de mercado

Face sombra / face sol

área de lazer / churrasqueira

Outros

Segurança

Documentação com restrição

Serviços e comércio insuficiente / não possui

Topografia

Acesso e circulação viária prejudicado

Construção inferior a publicada na PINI

Mais oferta que procura

Transporte público deficiente

Valores de condomínio acima do aceitável no mercado

Face sombra / face sol

Vizinhança

Odor de esgoto

Outros

Direitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n. 07812-4 em 15-12-2006 Pág. 02

ROTEIRO FOTOGRÁFICO

FOTO 1: Vista panorâmica do local 1 FOTO 2: Vista panorâmica do local 2

FOTO 3: Vista panorâmica do local 3 FOTO 4: Vista panrâmica do local 4

não documentado fotograficamente

FOTO 5:

não documentado fotograficamente

FOTO 6:

CONCLUSÃO

Trabalho realizado de forma interativa com o profissional responsável aqui qualificado, que vistoriou o imóvel Avaliando conforme previsto na NBR14.653/2 da ABNT - Formato simplificado/tópico 10.2 da referida norma - e atendendo o requerido no CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR emseu artigo 39/VIII, realizada de forma expedita previsto nas normas do IBAPE/SP de 1995, utilizando metodologia comparativa / CAAVI 2004,aplicando fatores de transposição consubstanciada por técnicas modernas de Avaliações de Imóveis com adoção de Paradigma e ainda nos valendode revistas técnicas como Construção/PINI, existindo construção. Concluímos portanto que o imóvel objeto desta valoração mercadológica tem seuvalor aproximado de:

Variável até +5% = R$ 40.733,88Valor médio encontrado R$ 38.794,17

Variável até -5% = R$ 36.854,46

Pindamonhangaba / SP,04 de agosto de 2016

Antonio SERGIO de Almeida - Reg. CRECI SP 58029

SPDireitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n. 07812-4 em 15-12-2006 Pág. 03

Antonio SERGIO de AlmeidaRodovia dos Tamoios Km. 42 / Cond. Quinta dos Lagos, Q-C,L2

Paraibuna/SP - CEP 12260 00011 971183885 - [email protected]

LAUDO SIMPLIFICADOLei 6.530.

Laudo Técnico Simplificado.

NBR 14.653 e CDC 39/VIII.

04/08/2016 10:10:26 - 50 - 63508796868 - IND

Interessado: 3a Vara Cível Pinda 0003311-52.2005.8.26.0445 CPF/CNPJ: 152.524.878-20

End. Imóvel: Rua Amador Bueno 164, terreno encravado em área utilizada pelo Clube

Cidade/UF: Pindamonhangaba/SP IPTU: não informado

QUADRO COMPARATIVO DA TAXA DE RENTABILIDADE DO MERCADO NO MOMENTO.

Imóveis residenciais Mínima Máxima MédiaPadrão Popular taxa de rentabilidade. 0,80% 1,10%. 0,95%.Padrão Médio taxa de rentabilidade. 0,50% 0,80%. 0,65%.Padrão Alto taxa de rentabilidade. 0,40% 0,60%. 0,50%.

Imóveis Comerciais/Industriais Mínima Máxima MédiaLocalização de Baixo Fluxo taxa de rentabilidade. 0,50% 0,70%. 0,60%.Localização de Médio Fluxo taxa de rentabilidade. 0,60% 0,90%. 0,75%.Localização de Alto Fluxo taxa de rentabilidade. 1,00% 1,50%. 1,25%.

Máximo: R$310,35

Valor aproximado de locação do imóvel avaliando: R$252,16

Mínimo: R$193,97

QUADRO COMPARATIVO DE ENQUADRAMENTO DE VALORES DE CONDOMÍNIO.

De 0 à 0,30% = Dentro dos limites aceitáveis pelo mercado.De 0,31% à 0,50% = Apresentam dificuldades nos negócios.De 0,51% à 0,70% = Indices que impõem desvalorização no imóvel na venda/locação.Acima de 0,71% = Implicará em concessões especiais do proprietário para viabilizar negociação/locação.

Do valor de condomínio: Não Informado / RS38.794,17 = Não Informado.

Valor total de IPTU: R$ 0,00

Nota: Há situações pontuais e átipicas no mercado de imóveis que apresentam enquadramentos diferentes. Nestescasos o profissional que atende seu cliente deverá complementar o trabalho com considerações esclarecedoras efundamentadas.Pindamonhangaba / SP,04 de agosto de 2016Antonio SERGIO de Almeida - Reg. CRECI SP 58029

SP Direitos autorizados CAAVI - Registrado no INPI sob n. 07812-4 em 15-12-2006 Pág. 04

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RESUMO DA PESQUISA REALIZADA PARA SE CHEGAR AO VALOR DO M² TERRENO NA REGIÃO UTILIZANDO O MÉTODO Referencial 1 – Guerreiro Imóveis

(12) 3527.7740 Sra. Lourdes ou Sr. Fábio Rua Amador Bueno, 17 – Centro, Pindamonhangaba

2 A Área construída 300 m²

10 B Área do Terreno 20x50 400 m²

3 C Padrão de Construção ( ) Popular (x) Médio ( ) Alto ( ) Galpão

4 D Valor do m² segundo a PINI Jul/2015 R$ 1.552,11

5 E Custo de reposição ( A x D ) R$ 465.633,00

6 F Enquadramento Tabela Ross-Heideck H70

7 G Fator de Depreciação segundo RH 90.90 %

8 H Construção Depreciada ( E – G )

DEPRECIAÇÃO NO ESTADO EM QUE ESTÁ

R$ 42.372,60

1 I Imóvel à venda por R$ 450.000,00

9 J Valor do terreno ( I - H ) R$ 407.627,39

11 K Valor m² do terreno (Vm²T) ( J : B ) R$ 1.019,68

6

Referencial 2 – Guerreiro Imóveis

(12) 3527.7740 Sra. Lourdes ou Sr. Fábio Rua Amador Bueno esquina com Pinheiro da Silva Centro – Pindamonhangaba


10 B Área do Terreno 20x50 400 m²




6 F Enquadramento Tabela Ross-Heideck H70




R$ 42.372,60




7

Referencial 3 – Guerreiro Imóveis

(12) 3527.7740 Sra. Lourdes ou Sr. Fábio Rua Marechal Randon, 352 Centro – Pindamonhangaba


10 B Área do Terreno 20x50 462m²




6 F Enquadramento Tabela Ross-Heideck C60




R$ 161.318,55




8

9 -

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

Valor médio do m² do terreno encontrado na pesquisa ( R$ ): R¹ R$ 1.019,68 + R² R$ 1.019,68 + R³ R$ 1.165,97 = R$ 3.204,71 : 3

Adotando o valor médio encontrado na pesquisa com imóveis semelhantes em seus perfis ao Imóvel Avaliando, localizados na mesma região ou em região sócio economicamente equivalente como correspondendo ao chamado Imóvel Paradigma ( IP = 100% - 10% como margem de negociação) que em seu perfil representa a média no mercado, então temos que hipoteticamente seu valor de m² equivale a R$ 1.068,23 - 10% = R$ 961,40 / valor do m² do IP

Portanto, o IA = R$ 961,40 (valor IP) x 79.33% (repres. % IA) =

Logo, o valor conhecido na região a ser adotado no trabalho será de R$ 762,49 /m² terreno.

Pindamonhangaba, 04 de Agosto de 2016. Antônio SERGIO de Almeida

IMÓVEL Imóvel Paradigma

(1500 pontos) IP = 100 %

REPRESENTATIVA % Fórmula:

Pontuação IA : 1500% = X % IA = 1190 79.33%

R$ 1.068,23

R$ 762,49 /m² terreno

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVIL DA COMARCA

DE PINDAMONHANGABA – ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo 0003311-52.2005.8.26.0445 Ordem 2005/000930

Requerente: Nancy Conde dos Santos.

Requerido: Clube Literário e Recreativo de Pindamonhangaba e outro.

Antônio SERGIO de Almeida, CRECI 58029, perito honrosamente nomeado nos autos

referenciados, vem submeter à apreciação de vossa excelência e das partes o laudo de

avaliação do terreno encravado no meio da quadra objeto da lide.

Foi realizada pesquisa de mercado como preconiza a NBR 14.653/2 da ABNT e o valor

encontrado após a homogeneização dos dados foi de R$ 38.794,17, valor este

devidamente justificado no laudo de avaliação, composto de 8 páginas, mais 8 páginas

do levantamento feito junto ao Cartório de Registro de Imóveis e Anexos onde

constam as matrículas de todos os terrenos que estão incorporados à área do

requerido mais o terreno objeto do trabalho já juntado na inicial. Anexo recibo de R$

184,44 que foram as despesas junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que, requer

respeitosamente o reembolso por parte da requerente.

Aproveita a oportunidade para requerer respeitosamente o levantamento dos

honorários no valor de R$ 1.600,00 já depositados às folhas 319.

Termo em que,

Pede deferimento

Pindamonhangaba, 04 de Agosto de 2016.

Antônio SERGIO de Almeida

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