ankieta na temat preferencji polaków dotyczących formy...

Kupić czy wynająć?Ankieta na temat preferencji Polaków

dotyczących formy własnościowej nieruchomości

Michał Rubaszek

Warszawa

1Zrealizowano w ramach grantu NCN 2014/15/B/HS4/01382 pt. „Przyczyny i skutki nieefektywności prywatnego rynku wynajmu mieszkań w Polsce.”

Motywacja

2

Zakup nieruchomości jedną z ważniejszych decyzji ekonomicznych w życiu (nieruchomość jako najważniejszy element majątku)

Rynek mieszkaniowy ma istotny wpływ na decyzje o założeniu rodziny, zmianie zawodu, emigracji (zob. raport „Mieszkalnictwo w Polsce”)

Zakup: nabywca jest użytkownikiem i inwestorem

Najem: rozdzielenie funkcji inwestycyjnej i użytkowej

3

Motywacja: perspektywa mikro-

Rynek najmu stabilizuje gospodarkę: popyt użytkowy na nieruchomości mniej wahliwy niż popyt inwestycyjny (Cuerpo i inni 2014, Czerniak i Rubaszek 2016)

Perspektywa strefy euro: brak rynku najmu zwiększa ryzyko dywergencji cykli (Kosior i Rubaszek 2014 oraz Wagner 2016)Przykład: Hiszpania vs Niemcy

Pozytywny wpływ na mobilność terytorialną i zawodową (Caldera-Sanchez i Andrews, 2011 oraz Barcelo 2006)Lepsza alokacja, wyższy produkt, mniejsze bezrobocie.

4

Motywacja: perspektywa makro-

Cel artykułu

Cel:ustalenie przyczyn niskiego stopnia rozwoju najmu rynkowego w Polsce

Podstawowe pytania:Jakie czynniki wpływają na decyzję o kupnie / najmie? Jakie są bariery dla rozwoju rynku najmu w Polsce

Metoda: badanie ankietowe na reprezentatywnej próbie 1005 osób(9-13 czerwca 2016 r., ankieta Omnibus, firma IPSOS Sp. z o.o)

5

Rynek najmu w Polsce

6

Struktura własnościowa w Europie (2014)

7

4,312,3

10,8

72,7

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

CH DE DK NL AT GR BE FR UE UK CZ IE IT PT ES FI SL SK PL HU BG RO

Najemca, cena rynkowa Najemca, cena nierynkowaWłaściciel z hipoteką Właściciel bez hipoteki

Struktura własnościowa w Europie

Kraje anglosaskie:posiadanie mieszkania często utożsamiane z poczuciem bezpieczeństwa i oznaką sukcesu ekonomicznego (Saunders 1990 „A Nation of Homeowners”)

Kraje niemieckojęzyczne:poczucie bezpieczeństwa zapewniane przez system pomocy socjalnej + ochrona lokatorów (Elsinga i Hoekstra 2005)

Kraje południa:zachęty fiskalne w kierunku kupna mieszkania

8

Powody wysokiego udziału własności w Polsce(i innych krajach regionu EŚW)

1. Możliwość wykupu mieszkań komunalnych / spółdzielczych na preferencyjnych warunkach (Augustyniak i inni 2013, Lux i Suenga 2014)

2. Wzrost dostępności kredytów hipotecznych po wejściu do UE

3. Szereg programów promujących zakup nieruchomości(Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych)

4. Wadliwe regulacje rynku najmu

5. Niska aktywność państwa w zakresie polityki mieszkaniowej(Priemus i Mandic 2000: rental market as no man’s land)

9

Struktura własnościowa Polsce

10

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Najemca, cena rynkowa Najemca, cena nierynkowa Właściciel z hipoteką Właściciel bez hipoteki

Wyniki ankiety

11

Status własnościowy nieruchomości w ankiecie

12

5,2%

14,2%

7,8%

61,6%

9,6%

1,7%

Najemca, cena rynkowa

Najemca, cena nierynkowa

Właściciel z hipoteką

Właściciel bez hipoteki

Współużytkowanie

Inne

Charakterystyka rynku najmu

13

Cechy osób najmujących po cenie rynkowej

14

4,0%

12,1%

16,8%

5,7%

2,2% 2,1% 1,9%

15-19 20-24 25-29 30-39 40-49 50-59 >59

udział najemców według grup wiekowych

2,9% 2,7%

7,0%

5,3% 5,0%

10,5%

<1 1-10 10-50 50-200 200-500 >500

udział najemców według wielkości miejscowości

Cechy osób najmujących po cenie rynkowej

15

8,1%

4,9%

1,1%

4,2%

5,6%

< 2.5 2.5 – 5 5 - 7.5 7.5 – 10 >10w tys. PLN miesięcznie

udział najemców według dochodu gospodarstwa domowego

9,5%

3,8%

7,4%

1,0%

kawaler \ panna

para

rozwiedziony \ wseparacji

wdowiec \ wdowa

udział najemców według stanu cywilnego

Charakterystyka najmowanych lokali

16

17,3%

82,7%

48,6%51,4%

dom mieszkanie

rodzaj nieruchomości

Najemca, cena rynkowa Ogółem

9,6%

51,9%

25,0%

7,7%5,8%

1,7%

18,2%

34,3%

22,0% 23,8%

poniżej 30m2

31-45 m2 46-65 m2 66-100 m2 powyżej 100m2

wielkość nieruchomości


Relacja najmującego i nieruchomości

17

23,1%

50,0%

7,7%

19,2%

2,2%

11,8% 10,8%

75,1%

krócej niż rok 1 - 5 lat 6 - 10 lat ponad 10 lat

długość pobytu w lokalu


51,9%

13,5%

25,0%

9,6%

87,3%

2,4%6,0% 4,4%

brak planów tak, wperspektywienajbliższego

roku

tak, wperspektywie 1-

5 lat

tak, ale niewcześniej niż za

5 lat

plany przeprowadzki


Charakterystyka rynku najmu

Charakterystyka najmu rynkowego: Najemca stanu wolnego, do 30 roku życia o relatywnie niskich dochodach Mieszkanie niewielkich rozmiarów, ulokowane w dużym mieście Niedługi pobyt lokatora, plany przeprowadzki w najbliższym czasie

Jedynie 11 przypadków najmu dla pary z dziećmi: 6 osób: brak możliwości kupna nieruchomości 3 osoby: niechęć do kredytu hipotecznego

WNIOSEK: Najem nie jest traktowany jako poważna alternatywa dla własności dla rodzin z dziećmi

18

Preferencje

19

Preferencje w zakresie formy własności

Czynniki finansowe: własność bardziej / mniej opłacalna niż najem (porównanie NPV)

Czynniki niefinansowe: Elsinga i Hoekstra (2005) – dane European Community Household Survey dla ośmiu krajów

UE z roku 2001: status prawny zamieszkiwanej nieruchomości wpływa na wskaźnik satysfakcji z mieszkania (odpowiedź na pytanie: How satisfied are you with your housing situation?, która przyjmuje wartości od 1 do 6)

Diaz-Serrano (2009) – dane ECHS z lat 1994-2001: zmiana formy własności oraz pozostanie w lokalu wzrost wskaźnika satysfakcji o 0,24zmiana formy własności + przeprowadzka wzrost wskaźnika satysfakcji o 0,45

Modele teoretyczne: Kiyotaki i inni (2011) dla US strata użyteczności wynosi 9%Rubaszek (2009) dla Polski strata użyteczności wynosi 10%.

20

Polacy wolą własność

21

Preferowana forma własnościowa nowej nieruchomości w przypadku przeprowadzki

wynajem 17,3

własność 58,6

Zdanie bliższe przekonaniom

zakup bardziej opłacalny niż najem 80,7

najem bardziej opłacalny niż kupno 19,3

Preferowany wybór w przypadku braku funduszy własnych na zakup nieruchomości

zakup z kredytem 52,6

najem 29,7

Wolę kupić mieszkanie na kredyt nawet gdy jest to mniej opłacalne finansowo niż najem

nie zgadzam się 24,9

zgadzam się 47,2


22

Zakup jest korzystniejszy finansowo od najmu: po spłacie kredytu jest się posiadaczem mieszkania, zaś po płatności kosztów najmu pozostaje się z niczym

zgadzam się

nie zgadzam się

Płacenie czynszu to strata pieniędzy

nie zgadzam się

zgadzam się


23

Zakup jest korzystniejszy finansowo od najmu: po spłacie kredytu jest się posiadaczem mieszkania, zaś po płatności kosztów najmu pozostaje się z niczym

zgadzam się 78,0


Płacenie czynszu to strata pieniędzy


zgadzam się 43,8

Czynniki ekonomiczne

24

własność brak zdania najem

koszty kredytu / najmu 64,0 23,4 12,6

ryzyko zmian cen mieszkań / kosztów wynajmu 65,6 22,8 11,6

koszty transakcyjne oraz pośrednictwa 62,1 26,1 11,8

obciążenia podatkowe 61,0 25,3 13,7

Czynniki behawioralne

25

własność brak zdania najem

status społeczny 70,8 19,5 9,7

poczucie wolności i niezależności 71,1 16,5 12,3

komfort użytkowania mieszkania 71,6 17,0 11,3

spokój umysłu 70,9 17,8 11,2

lepsze samopoczucie 71,5 17,9 10,5

przywiązanie do miejsca zamieszkania 70,1 18,5 11,3

rodzina 72,6 18,0 9,4

szczęście 68,8 21,1 10,1

Wysoka korelacja odpowiedzi na pytania o powody finansowe / niefinansowe:czynniki behawioralne przekonania ekonomiczne decyzja o formie własnościowej

Czynniki ważne przy zakupie

26

właściciel

z kredytem bez kredytu

Udział odpowiedzi „TAK”

powody rodzinne (małżeństwo, dzieci) 46,2 40,7

warunki na rynku kredytów hipotecznych 33,3 9,9

czynniki finansowe (dochody, oszczędności) 37,2 28,8

nieruchomość nie została kupiona 7,7 27,0

Czynniki ważne przy najmie

27

najemca

cenarynkowa

cena nierynkowa

Udział odpowiedzi „TAK”

brak możliwości zakupu 61,5 46,2

niechęć do długoterminowego kredytu hipotecznego 23,1 14,0

atrakcyjna oferta 11,5 3,5

konieczność mobilności 5,8 4,2

lepsza lokalizacja nieruchomości 9,6 4,9

lepsza płynność finansowa 9,6 6,3

Argumenty na rzecz własności

28

zgadzam się

nie mam zdania

nie zgadzam się

tylko własność zapewnia bezpieczne miejsce dla mojej rodziny 66,1 20,1 13,8

tylko własność pozwala na własną aranżację wnętrza 59,6 20,3 20,1

własność podnosi status społeczny 63,4 22,8 13,8

posiadanie mieszkania/domu jest dla mnie priorytetem 59,2 23,3 17,5

ludzie dla mnie ważni uważają, że powinienem posiadać mieszkanie 54,5 29,5 16,0

nic nie powstrzyma mnie od posiadania mieszkania/domu 54,9 29,0 16,1

rząd, media i ekonomiści promują posiadanie mieszkania/domu 47,2 37,0 15,8

Argumenty na rzecz najmu

29

zgadzam się

nie mam zdania

nie zgadzam się

najem pozwala na mobilność 58,8 23,5 17,7

zabezpieczenie przed ryzykiem spadku ceny nieruchomości 38,8 33,3 27,9

najem pozwala na zamieszkanie w lepszej dzielnicy 37,8 30,7 31,4

najem poprawia płynność finansową 26,7 34,5 38,8

Preferencje w zakresie formy własności

1. Dla większości Polaków własność jest bardziej opłacalna niż najem

2. Wpływ przekonań o charakterze behawioralnym

3. Powody rodzinne najważniejszy czynnik decyzji o kupnieBrak możliwości zakupu najważniejszy czynnik decyzji o najmie

4. Respondenci dostrzegają pewne zalety najmu

Pytanie: czy istnieje potencjał rozwoju rynku najmu?

30

Potencjał rozwoju rynku najmu

31

Jaki potencjał rynku najmu?

32

zgadzam się

nie mam zdania

nie zgadzam się

Mógłbym zdecydować się zamieszkać w wynajętej nieruchomości:

nigdy 29,7 31,5 38,8

gdyby relacja wynajmujący-najemca była lepiej uregulowana 11,6 22,8 65,6

gdyby oferta na rynku najmu lepiej odpowiadała moim preferencjom 37,9 32,4 29,7

gdyby ceny najmu były niższe 42,8 29,5 27,8

tak, od inwestorów instytucjonalnych, nie od prywatnego właściciela 30,0 38,0 32,0


33

zgadzam się

nie mam zdania

nie zgadzam się

Następujące czynniki zmniejszają komfort najmu w Polsce:

brak ochrony przed zmianami wysokości czynszu 56,2 31,0 12,7

nadmierne ograniczenia w zakresie aranżacji nieruchomości 56,8 30,2 12,9

zbyt częste inspekcje właścicieli 53,3 34,4 12,2

niewystarczająca ochrona przed eksmisją 56,7 31,1 12,1

zbyt wysoki poziom czynszu (w relacji do rat kredytu) 53,9 33,3 12,7

brak właścicieli instytucjonalnych 45,2 39,2 15,6

zbyt uboga oferta mieszkań na wynajem 46,8 35,9 17,3


34

zgadzam się

nie mam zdania

nie zgadzam się

Czynniki zmniejszające atrakcyjność inwestycji w nieruchomości na wynajem

nadmierne restrykcje co do możliwości zmian wysokości czynszu 50,3 37,2 12,4

brak kultury lokatorów 62,6 28,9 8,6

nadmierny poziom ochrony lokatorów przed eksmisją 40,3 43,6 16,1

zbyt niska stopa zwrotu 39,4 47,3 13,3

zbyt niski popyt 44,0 41,6 14,4


1. Około 30% Polaków mogłoby zdecydować się na najem

2. Bariery o charakterze popytowym to:a. zbyt wysokie czynszeb. niedopasowana oferta mieszkańc. czynniki obniżające komfort użytkowania lokalud. brak poczucia stabilności umowy najmu

3. Barierą o charakterze podażowym jest potencjalnie niska kultura najemców w połączeniu z wysoką ochroną lokatorów.

35

Wnioski

36

Wnioski

Niewielki udział prywatnego rynku najmu w PL:

wynikający z czynników o charakterze ekonomicznym jak i behawioralnym najmują głównie młodsze osoby stanu wolnego o niższych dochodach,

których nie stać na zakup nieruchomości najem jest traktowany jako stan przejściowy silne preferencje Polaków w kierunku własności.

… ale

respondenci dostrzegają pewne zalety najmu około jedna trzecia osób dopuszcza zamieszkanie w wynajętym lokalu,

gdyby usunąć wybrane bariery…

37

Wnioski

Bariera 1: relatywnie wysoka cena najmu:ryzyko inwestycji (niska kultury najemców i ich wysokiej ochrony)rozwiązania fiskalneprogramy wspierające kupno (MdM)brak programów dopłat do czynszu

Bariera 2: brak poczucia stabilnościefektywne regulacje ochrony lokatorów / zmian czynszu

Bariera 3: utrata komfortu / satysfakcjiprofesjonalizacja obsługi najmu (Inwestorzy instytucjonalni, Mzuri, Mieszkanicznik)

Bariera 4: wadliwy rachunek ekonomicznyedukacja ekonomiczna

38

ankieta na temat preferencji polaków dotyczących formy...

Documents