analisis de prefactibilidad del proyevto unmobiliario
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2. ANLISISDEPREFACTIBILIDADDELPROYECTOINMOBILIARIO
Enunsectortandinmicocomoelde laconstruccinsepresentannumerososcambios
en su oferta y demanda producidos por los efectos de factores cambiantes como la
economainternayexterna,loscambiosenloshbitos,necesidadesyrequerimientosdel
compradordevivienda,yhastaporefectosdelcomportamientode lacompetencia.Es
porestoqueesmuyimportante identificarlastendenciasycomportamientosactualesy
futuros de este mercado, para mediante la adopcin de nuevos enfoques cambiar el
accionarypoderafrontarlosnuevosretosquesepresentan.
Para una ciudad grande como la ciudad de Quito, con un crecimiento estable y un
mercadodelaconstruccinmuyamplio,estoscambiosafortunadamentenosepresentan
de manera muy brusca, y son relativamente visibles. Sin embargo, y como se ha
anticipado,
esto
no
quiere
decir
que
las
estrategias
para
ser
competitivos
utilizadas
en
el
pasadoseanunabuenaopcinenlaactualidad.Porlotanto,sehaestudiadolasnuevas
caractersticas,aspiraciones y conductasdel compradorde vivienda,paraalanalizarlas
darrespuestasdediseoquepermitanofrecerunmejorproducto.
2.1. UBICACIN
ElterrenoparaelproyectoConjuntoResidencialVayezEinsteinseencuentraubicadoen
laparroquiadeCarceln,sectorelEinstein.Enlapartenortedelaciudad,estesectorse
caracterizaporestarenaltocrecimientoconunentornoinmediatoresidencial.
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FIGURA2.1.UBICACINDELTERRENOENEVALUACIN.
Fuente:GoogleEarth.
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
Comosepuedeobservarenelmapa,elterrenoenmencinseencuentrahacia laparte
oestede laAv.DiegoVsquezdeCepedayalestarcercanoauna importantereacon
pendientenegativaunapartedelterrenotienevistahaciaelnoroestedelaciudad.
2.2. ENTORNO
La zona donde est ubicado el proyecto se encuentra dotada de los servicios bsicos,
comosonaguapotable,reddealcantarillado,energaelctrica,redtelefnicayservicio
de transporte pblico. A apenas cientos de metros a la redonda, se puede encontrar
muchosservicios
como
el
supermercado
Supermaxi,
colegio
Einstein,
farmacia
Fybeca,
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ferreteraKiwy,guarderas,gasolineras,universidadSek,centrosderecreacin,parques,
entreotros.Adems seencuentramuycercaapuntosde referenciacomoelCondado
Shoppingo
el
Estadio
Casa
Blanca.
Se
encuentra
apenas
a2cuadras
de
la
Av.
Diego
VsquezdeCepeda,lacualseconectaconmuyimportantesarteriaseintercambiadores
vialesquepermitenunfcilaccesoyconexinconimportantesvashaciaelcentronorte
yhaciaafuerade laciudadendireccinnorteynoroeste;por lacual tambinpasaun
alimentadordelCorredorCentralNortecuyorecorridoesPlaynLaMarnTerminalLa
Ofelia.
2.3. ANLISISDELADEMANDA
LademandainmobiliariadeQuitopresentatendenciasimportantesdelaspreferenciasde
los compradores. Dividiendo a la ciudad en 8 zonas de marcadas diferencias socio
econmicas ydediferente crecimiento inmobiliario la ciudadestadivididaenExtremo
Sur,SurCentral,NorteCentral,ExtremoNorte,ValledeLosChillos,ValledeTumbaco
Cumbay,yValledePomasqui.
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FIGURA2.2.DISPOSICINDELACIUDADDEQUITO.
Fuente:MarketWatch
Tomandoladivisindelaciudad,ydeacuerdoaunestudiodelaevolucindeproyectos
llevado a cabo por MarketWatch desde septiembre del ao 2007 se puede observar
medianteelGrfico2.1unamarcadadiferenciade la inclinacinpor las zonasNortey
CentroNortedelaciudad.
AsimismocomosemuestraenelGrfico2.1,sepuedeapreciarquedeseptiembredel
2.007aseptiembredel2.008hayuna importante tendenciaalalza,alcanzandovalores
mximos de hasta el 45% de crecimiento de la oferta en el sector Norte donde ms
crecimientoseregistro;peroquedebidoalacrisiseconmicamundialestatendenciase
ve afectadapresentandounadisminucinenelnmerodeofertadeproyectos desde
finalesdel2008hastafinalesdel2.009.
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GRFICO2.1.OFERTAACTUALDEPROYECTOSPORZONAENLACIUDADDEQUITO.
Fuente:MarketWatch
Particularmente en el sector de Pomasqui se observa una tendencia relativamente
constantequenosepresentaenningunaotrazona, locualseatribuyealprogramade
ViviendaCiudadBicentenario,mientrasque lanicazonaquepudomantener latasade
crecimientode
la
oferta
de
proyectos
positiva
es
la
zona
Centro
Norte,
debido
posiblementeaqueapesarde lacrisisexisteunademandaconaltopoderadquisitivo
quebuscalocalizarseenreasresidencialesdelazonamscontemporneadelaciudad,
cercanasalsectorfinancieromsimportantedelaciudad.
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GRFICO2.2.ESTADODELOSPROYECTOSPORZONAS.
Fuente:MarketWatch
A travs del Grfico 2.2, se puede observar que de los proyectos inmobiliarios de la
ciudaddeQuito,el11%estnenplanos,el32%estnyaterminados,yel57%estnen
construccin.Observndosetambinqueelsectorendondemssevendeenplanoses
en
Centro
Norte,
mientras
que
en
donde
hay
ms
proyectos
terminados
y
en
construccin
esenelSectorNorte.
Conrespectoalostamaosypreciosdevivienda,yaligualquealaofertadeproyectos,
estosvanvariandodependiendode lazonaendondeseencuentrenrespondiendoa las
preferenciasdecadasector.
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De esta manera, y como se indica en el Grfico 2.3 en trminos generales, las reas
promedios de las casas son aproximadamente un 23% ms grandes que las reas
promediode
los
departamentos,
con
la
excepcin
la
zona
sur
de
la
ciudad.
Semuestraadems,quelasreasmsgrandesenpromediodecasasseencuentranenla
zona de Cumbay, Norte y en el Valle de los Chillos con 160 m2, 125m2 y 120m2
respectivamente.Para losdepartamentos,seencuentraque losmsgrandesseofertan
igualmenteenCumbayconunreapromediode120m2,95m2paralazonaNortey90
m2para la zonadelVallede losChillos.Encambioelreapromediomspequeade
casas se encuentra en la zona Sur con aproximadamente 67 m2; mientras que para
departamentoselreapromediomaspequeaesde70m2enelcentrodelaciudad.
GRFICO2.3.TAMAOPROMEDIODELM2DECASASYDEPARTAMENTOSPORZONA.
Fuente:MarketWatch
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Analizando un decisivo factor como es el precio promedio del mercado, mediante el
Grfico2.4, seobserva claramente conexcepcindelValledePomasquiqueelprecio
promediode
los
departamentos
es
superior
al
de
las
casas.
Esta
diferencia
se
encuentra
enalrededordel15porciento.
El valor promedio por m2 de departamentos en la zona de Cumbay, que es la ms
costosa se encuentra alrededor de $1.025, mientras que en la zona ms econmica
(Pomasqui)seencuentraalrededorde$400.EnlaZonaNorteelvalorpromedioes$700.
Paravalorespromediodelprecioporm2de lascasasseobservaqueelmselevadose
encuentraenCumbayconaproximadamente$700,yelmenorseencuentraenlaZona
deCaldernconaproximadamente$400.EnalZonaNorteelvalorpromedioesde$650.
GRFICO2.4.PRECIOSPROMEDIODELMERCADOPORZONAS.
Fuente:MarketWatch
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Finalmente,segnMarketWatchseconocequeelsectorde laconstruccinempiezaa
mostraruna tmida recuperacinapartirdejuniodel2.009 yespertinentenotarque
paraseptiembredelmismoao,cercadeun10%delosproyectosestndetenidosocon
ventasperezosas2.
Mediante losGrficos 2.3 y 2.4, se puede obtener una interesante conclusin de que
debidoaqueelpreciopromedioporm2dedepartamentosydecasasenlaZonaNortees
relativamente
cercando,
siendo
los
departamentos
un
8%
ms
elevados,
y
los
tamaos
promediosdecasasdebenserun20%msgrandesquelosdepartamentos;entoncesse
necesitara construir 20m2ms de construccin para ganar el 8%menos al construir
casas.
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2.4. ANLISISDELACOMPETENCIA
FIGURA2.3.UBICACINDELACOMPETENCIA.
Fuente:GoogleEarth.
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
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TABLA2.1.ESTUDIODELACOMPETENCIA.
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Elaboracin:AlfredoD.Jcome
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2.5. EVALUACINDELASORDENANZASMUNICIPALES
Antes de empezar un anteproyecto inmobiliario es necesario y obligatorio analizar las
ordenanzas municipales del predio, para determinar las posibles opciones de
construccin y usos del terreno. De esta forma, las regulaciones establecidas por el
MunicipiodelDistritoMetropolitanodeQuitoindicanloscoeficientesdeusodesuelo,el
nmeromximodepisos,losretirosobligatoriosdelosladosdelterreno,laclasificacin
desueloyelusoprincipaldelsuelo.Ademsseindicadatosdelterrenocomorea,sies
de propiedad horizontal, afectaciones del terreno, notas y la identificacin del
propietario.
El InformedeRegulacinMetropolitanaparael terrenoenestudio,muestraentre sus
indicacionesmsimportanteslassiguientes:
rea
de
terreno:
2520.00
m2.
PropiedadHorizontal:No.
COSTOTAL:105%.Estecoeficientedeconstruccin total indica lacantidad totalde
m2posiblesaconstruirenelterreno,esdecir,2.646m2.
COSPB: Este coeficiente de construccin indica la cantidad de m2 que se pueden
construiren
Planta
Baja,
es
decir,
882.
Clasificacindelsuelo:SueloUrbano.
Numerodepisos:3.
Retiros:
Frontal:5m,Lateral:3m,Posterior:3m,EntreBloques:6m.
Afectaciones
yObservaciones:
Ninguna.
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Existeunimportantemercadodeclasemediaymediaaltaquedebeseratendido,
necesitndoseunreenfoquehaciaestesegmento.
Vinculocon
lotes
en
venta
que
se
encuentran
ubicados
en
el
sector
El
Einstein,
cercanosalterrenoenestudio.
Aoconbuenasperspectivasdelentornomacroeconmico.
Demandainsatisfechadevivienda.
DEBILIDADES
Nosetieneuna institucinfinancieraquetrabajedemanerafijaconlaempresa,
quefaciliteventasyfinanciamientopropio.
Falta de fuerza de ventas estable que permita formar un grupo de trabajo
capacitadoquecrezcaymejoreconexperiencia,yquepermitaofrecerunmejor
serviciode
ventas.
Faltadeconocimientoenproyectosparaunnivelsocioeconmicomedio,debido
aquesetieneunenfoqueexclusivoparaelsegmentosocioeconmicomedioalto,
yalto.
Faltademarketing.
Paginaweb
(por
mejorar).
AMENAZAS
Noatenderalmercadosocioeconmicomedioahora,puedesignificarprdidade
oportunidades y un desplazamiento de la empresa en el mercado de la
construccin.
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Posible continuacinde la crisiseconmicaen la unineuropea, surgiendo as
problemasdedisminucinenlasremesasprovenientesprincipalmentedeEspaa
eItalia,
donde
se
encuentran
clientes
actuales
de
la
empresa.
Cambiosbitoenlapolticainterna,fiscaleimpositivadelpas.
Escasesdemateriaprimaymaterialesdeconstruccinlocal.
Posibleaumentosignificativoenelpreciodelm2deterreno,reevaluandoasel
iniciodelproyecto.
Una vez se ha realizado este anlisis, se debe enfocar las fortalezas, reducir las
debilidades adoptando medidas para evitarlas, explotar las oportunidades y reducir la
exposicina lasamenazas.Deestamanera, seobservaprincipalmenteque seal tener
ciertoposicionamientoenelmercado, independencia financiera,capacidadestcnicasy
clientes fijos, se puede empezar a desarrollar proyectos inmobiliarios enfocados a
satisfacerlademandadelnivelsocioeconmicomedioymedioaltodelsectorElEinstein,
buscandoconformarunslidoequipodeventasquepermitaofrecerunbuenserviciode
ventas a los clientes, al mismo tiempo que se fortalezca el marketing del
proyecto/empresamediantediferentesmedios incluyendo unamejora sustancialde la
paginawebdelaempresa.
2.7.RECOMENDACIONES
Deacuerdoalasregulacionesmunicipalesdelterrenoyalestudiodemercadodelsector
inmobiliario inmediato, que responde a un estrato socio econmico medio, las
recomendacionesparaelproyectomsadecuadoadesarrollarenelterrenoenestudio
son:
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TABLA2.2.DATOSGENERALES.
DATOSGENERALES
Tipode
Producto
Casas
rea 120m2 160m2
NPlantasporCasa 3
TipodeAcabados PrimeraCalidad
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.3.DATOSFINANCIEROS.
DATOSFINANCIEROS
PreciodelasCasas $86,000.00 $132,000.00
Preciom2 $700.00 $830.00
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.4.TIPODEPRODUCTO.
TIPODE
PRODUCTO
NDormitorios34Dormitorios:Master+2o3Dormitorios
NBaos34Baos:Social+23Baoscompletos
NEstacionamientos/UnidaddeVivienda
2Estacionamientos
NEstacionamientosdeVisita
1 4Estacionamientos
SaladeEstar Si
Estudio NoDormitoriodeServicio No
BaodeServicio No
BalcnTerraza Si
Patio Si
reasVerdesRecreativas
Si
Bodega No
reaComunalde
Eventos
Sociales
Si
Otrasreas BBQ
-
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Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.5.
INSTALACIONES.
INSTALACIONES
GasCentralizado No
Seguridad GuardianaPrivada
PlantaDeEnergaElctrica
No
Instalacioneselctricasadicionales
Cable
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.6.CARACTERSTICASDEACABADOS
CARACTERSTICASDEACABADOS:
MueblesDeClosets Melamnico
MueblesDeCocinaMelamnicoconmesndeGranito
MueblesDeBaoMelamnico
con
mesn
en
Frmica
PisoAreasSociales Parket Chanul
PisoAreasIntimas Paket Alfombra
PisoCocina CermicaNacional/Importada
PisoBaos CermicaNacional/Importada
PiezasSanitarias Segmentodelujo Edesa
Grifera Segmentodelujo FV
Otros X
Elaboracin:AlfredoD.Jcome