analisis aspek finansial dan aspek ekonomi

21
STUDI KELAYAKAN Analisis Aspek Finansial dan Aspek Ekonomi Pada Proyek Pembangunan Perumahan sebanyak 300 unit di Kota Medan Oleh PT. Papan Sejahtera Housing O L E H RANDI SAPUTRA [ 100501002 ] HUSNUL FIKRI LUBIS [ 100501031 ] SUTA PRATAMA S [ 100501045 ] MUHAMMAD ALHASYMI [ 100501049 ]

Upload: ladfian

Post on 15-Feb-2015

178 views

Category:

Documents


1 download

TRANSCRIPT

Page 1: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

STUDI KELAYAKANAnalisis Aspek Finansial dan Aspek Ekonomi

Pada Proyek Pembangunan Perumahan sebanyak 300 unit di Kota Medan

Oleh PT. Papan Sejahtera Housing

O

L

E

H

RANDI SAPUTRA[ 100501002 ]

HUSNUL FIKRI LUBIS[ 100501031 ]

SUTA PRATAMA S[ 100501045 ]

MUHAMMAD ALHASYMI[ 100501049 ]

PROGRAM STUDI EKONOMI PEMBANGUNAN

FAKULTAS EKONOMIUNIVERSITAS SUMATERA UTARA

Page 2: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991

pendapatan:menerima cicilan penjualan 10400 20000 36000 50000 50000 50000 50000 50000 50000cicilan penjualan rumah 40 unit 1600cicilan dan pelunasan

Beban:beban lain-lain -500 -515 -530 -545 -560 -585 -600 -615 -630 -645 -660 -675beban bahan bangunan -1000beban gaji mandor -720 -720 -720 -720 -720 -828 -828 -828 -828 -828 -952,2 -952,2beban gaji buruh kasar -2304 -2304 -2304 -2304 -2304 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -3317,76 -3317,76beban sewa alat berat -500 -500beban bahan pengecatan -200 -250 -375 -350 -200 -175 -175 -175 -175 -175 -175beban pajak penjualan -240 -300 -400 -600 -450 -450 -450 -450 -450 -450beban bunga -3500 -3500 -3500 -3500 -3500 -3255 -3255 -3255 -3255 -3255beban perlengkapan dan peralatan -2000

RUGI/LABA -4524 -9739 -6444 2656 12166 27522,2 41927,2 41912,2 41897,2 41882,2 41190,04 44430,04

PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK FINANSIAL

KETERANGAN

Page 3: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 20000 20000

Beban:beban lain-lain -690 -705 -720 -735 -750 -765 -780 -795 -810 -825 -840 -855beban bahan bangunanbeban gaji mandor -952,2 -952,2 -952,2 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1259,28 -1259,28 -1259,28 -1259,28beban gaji buruh kasar -3317,76 -3317,76 -3317,76 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -4777,57 -4777,57 -4777,57 -4777,57beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -150 -150beban pajak penjualan -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -700 -700beban bungabeban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA 54350,04 54335,04 54320,04 53498,66 53483,66 53468,66 53453,66 53438,66 52463,14 52448,14 12273,14 12258,14

PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015

KETERANGAN

ASPEK FINANSIAL

Page 4: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 20000 20000 20000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 2000 2000 2000

Beban:beban lain-lain -870 -885 -900 -915 -930 -945 -960 -975 -990 -1005 -1020 -1035beban bahan bangunanbeban gaji mandor -1259,28 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1915,21beban gaji buruh kasar -4777,57 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -8255,65beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -150 -150 -150 -100 -100 -100 -100 -100 -100 -20 -20 -20beban pajak penjualan -700 -700 -700 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -200 -200 -200beban bungabeban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA 12243,14 11083,73 11068,73 -3496,27 -3511,27 -3526,27 -4905,11 -4920,11 -4935,11 -7770,11 -7785,11 -9425,86

PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK FINANSIAL

KETERANGAN

Page 5: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

KETERANGAN 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986-1991 1992-2001 2002-2006 2007-2012 2013-2015

AKTIVAAktiva Lancar Kas 99000 96300 97150 107175 126825 162625 462450 1062240 1162090 1191990 1197970 Perlengkapan 1000 3200 3450 3825 4175 4375 4550 4760 4910 5010 5030Aktiva Tetap Tanah 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 Peralatan 500 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000Total Aktiva 150000 150000 151600 162000 182000 218000 518000 1118000 1218000 1248000 1254000

PASIVAKewajiban Kredit bank 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000Ekuitas Pemilik Modal 100000 105000 111600 127000 152000 193000 498000 1118000 1218000 1248000 1254000Total Pasiva 150000 150000 151600 162000 182000 218000 518000 1118000 1218000 1248000 1254000

NERACATAHUN 1980-2015ASPEK FINANSIAL

(Dalam Jutaan Rupiah)

Page 6: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

ARUS DANA (ASPEK FINANSIAL)(Dalam Jutaan Rupiah)

PT. Papan Sejahtera mulai mendirikan perumahan tahun 1980. diperkirakan umur proyek selama 35 tahun atau berakhir pada tahun 2015

TAHUN DANA MASUK KETERANGAN DANA KELUAR KETERANGAN1980 100.000 Modal Awal 50.000 Membeli tanah

50.000 Kredit Bank dengan tingkat bunga 7% 4.524 Biaya Operasional selama 10 tahun, cicilan dan bunga mulai dibayar mulai tahun 1981

1981 6.239 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1982 1.600 Pendapatan 4.544 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1983 10.400 Pendapatan 4.244 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1984 20.000 Pendapatan 4.334 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1985 36.000 Pendapatan 4.977,8 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1986-1991 300.000 Pendapatan 30.486,1 Biaya Operasional 16.275 Cicilan dan bunga kredit

1992-2001 600.000 Pendapatan 64.740,3 Biaya Operasional2002-2006 100.000 Pendapatan 41.073,1 Biaya Operasional2007-2012 30.000 Pendapatan 55.294,1 Biaya Operasional2013-2015 6.000 Pendapatan 30.981,1 Biaya Operasional

Page 7: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

Tabel. PERHITUNGAN NVP DAN IRR ASPEK FINANSIAL

Tahun Cost Benefit Net Benefit dF = 7% NVP dF = 10% NVP

1980 -4524 0 -4524 1 -4524 1 -45241981 -9739 0 -9739 0,934 -9096,226 0,909 -8852,7511982 -8044 1600 -6444 0,873 -5625,612 0,826 -5322,7441983 -7744 10400 2656 0,816 2167,296 0,751 1994,6561984 -7834 20000 12166 0,762 9270,492 0,683 8309,3781985 -8477,8 36000 27522 0,712 19595,8064 0,62 17063,764

1986-1991 -46761,12 300000 253239 2,922 739964,0074 2,702 684251,45381992-2001 -55294,13203 600000 544706 3,307 1801342,305 2,148 1170028,2042002-2006 -30981,08465 100000 69019 0,934 64463,66694 0,609 42032,519452007-2012 -64740,3078 30000 -34740 0,713 -24769,83946 0,364 -12645,472042013-2015 -41073,10961 6000 -35073 0,422 -14800,85226 0,117 -4103,553824

2636803,574 1923679,976-83586,36918 -35448,52086

NVP = 2553217,205 NVP = 1888231,455

Page 8: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

ASPEK FINANSIAL

Dalam analisa finansial, proyek pembangunan perumahan sebanyak 300 unit

oleh PT. Papan Sejahtera Housing ini dapat dilihat beberapa perhitungan yang

nantinya dapat menjelaskan seberapa besar kelayakan proyek ini dalam

memberikan keuntungan.

Pada proyek pembangunan perumahan ini, yang merupakan proyek milik

swasta tentunya mementingkan perolehan keuntungan nantinya bagi pemiliknya.

Sehingga dibutuhkan suatu perhitungan yang memuat seluruh penerimaan dan

pengeluaran perusahaan selama jangka waktu tertentu yaitu yang dimuat pada

laporan laba-rugi.

Selain itu, setelah laporan laba-rugi tersebut dimuat maka selanjutnya

diperlukan pula perhitungan nilai aktiva dan nilai pasiva pada tahun tersebut yaitu

pada neraca.

Adapun perhitungan yang dijelaskan di atas dan juga perhitungan nilai Net

Present Value (NVP) dan perhitungan Internal Rate of Return (IRR) analisa finansial

ini dapat dilihat apakah proyek ini layak atau tidak layak untuk dilaksanakan.

IRR FINANSIAL

IRR = i1 + ( i2 – i1 ) . ( NVP’ ) NVP’ – NVP’’

= 7 + ( 10 – 7 ) . ( 2553217,205 ) 2553217,205 – 1888231,455

= 7 + ( 3 ) . 3,839

= 18,517 %

Page 9: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991

pendapatan:menerima cicilan penjualan 10400 20000 36000 50000 50000 50000 50000 50000 50000cicilan penjualan rumah 40 unit 1600cicilan dan pelunasan

Beban:beban lain-lain -500 -515 -530 -545 -560 -585 -600 -615 -630 -645 -660 -675beban bahan bangunan -1000beban gaji mandor -720 -720 -720 -720 -720 -828 -828 -828 -828 -828 -952,2 -952,2beban gaji buruh kasar -2304 -2304 -2304 -2304 -2304 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -3317,76 -3317,76beban sewa alat berat -500 -500beban bahan pengecatan -200 -250 -375 -350 -200 -175 -175 -175 -175 -175 -175beban pajak penjualan -240 -300 -400 -600 -450 -450 -450 -450 -450 -450beban bunga -3500 -3500 -3500 -3500 -3500 -3255 -3255 -3255 -3255 -3255beban perlengkapan dan peralatan -2000

RUGI/LABA -4524 -9739 -6444 2656 12166 27522,2 41927,2 41912,2 41897,2 41882,2 41190,04 44430,04

PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI

KETERANGAN

Page 10: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 20000 20000

Beban:beban lain-lain -690 -705 -720 -735 -750 -765 -780 -795 -810 -825 -840 -855beban bahan bangunanbeban gaji mandor -952,2 -952,2 -952,2 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1259,28 -1259,28 -1259,28 -1259,28beban gaji buruh kasar -3317,76 -3317,76 -3317,76 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -4777,57 -4777,57 -4777,57 -4777,57beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -150 -150beban pajak penjualan -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -700 -700beban bungabeban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA 54350,04 54335,04 54320,04 53498,66 53483,66 53468,66 53453,66 53438,66 52463,14 52448,14 12273,14 12258,14

PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI

KETERANGAN

Page 11: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 20000 20000 20000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 2000 2000 2000

Beban:beban lain-lain -870 -885 -900 -915 -930 -945 -960 -975 -990 -1005 -1020 -1035beban bahan bangunanbeban gaji mandor -1259,28 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1915,21beban gaji buruh kasar -4777,57 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -8255,65beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -150 -150 -150 -100 -100 -100 -100 -100 -100 -20 -20 -20beban pajak penjualan -700 -700 -700 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -200 -200 -200beban bungabeban perlengkapan dan peralatan

RUGI/LABA 12243,14 11083,73 11068,73 -3496,27 -3511,27 -3526,27 -4905,11 -4920,11 -4935,11 -7770,11 -7785,11 -9425,86

PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI

KETERANGAN

Page 12: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

KETERANGAN 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986-1991 1992-2001 2002-2006 2007-2012 2013-2015

AKTIVAAktiva Lancar Kas 99000 96300 97150 107175 126825 162625 461400 1060140 1161340 1191490 1197910 Perlengkapan 1000 3200 3450 3825 4175 4375 5425 7525 8275 8775 8835Aktiva Tetap Tanah 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 Peralatan 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500Total Aktiva 150000 150000 151100 161500 181500 217500 517325 1118165 1220115 1250765 1257245

PASIVAKewajiban Kredit bank 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000Ekuitas Pemilik Modal 100000 105000 111100 126500 151500 192500 497325 1118165 1220115 1250765 1257245Total Pasiva 150000 150000 151100 161500 181500 217500 517325 1118165 1220115 1250765 1257245

NERACATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI

(Dalam Jutaan Rupiah)

Page 13: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

ARUS DANA (ASPEK EKONOMI)(Dalam Jutaan Rupiah)

PT. Papan Sejahtera mulai mendirikan perumahan tahun 1980. diperkirakan umur proyek selama 35 tahun atau berakhir pada tahun 2015

TAHUN DANA MASUK KETERANGAN DANA KELUAR KETERANGAN1980 100.000 Modal Awal 50.000 Membeli tanah

50.000 Kredit Bank dengan tingkat bunga 7% 4.524 Biaya Operasional selama 10 tahun, cicilan dan bunga mulai dibayar mulai tahun 1981

1981 6.239 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1982 1.600 Pendapatan 4.544 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1983 10.400 Pendapatan 4.244 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1984 20.000 Pendapatan 4.334 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1985 36.000 Pendapatan 4.977,8 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit

1986-1991 300.000 Pendapatan 30.486,1 Biaya Operasional 16.275 Cicilan dan bunga kredit

1992-2001 600.000 Pendapatan 64.740,3 Biaya Operasional2002-2006 100.000 Pendapatan 41.073,1 Biaya Operasional2007-2012 30.000 Pendapatan 55.294,1 Biaya Operasional2013-2015 6.000 Pendapatan 30.981,1 Biaya Operasional

Page 14: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

Tabel. PERHITUNGAN NVP DAN IRR ASPEK EKONOMI

Tahun Cost Benefit Net Benefit dF = 7% NVP dF = 12% NVP

1980 -4524 0 -4524 1 -4524 1 -45241981 -9739 0 -9739 0,934 -9096,226 0,892 -8687,1881982 -8044 1600 -6444 0,873 -5625,612 0,797 -5135,8681983 -7744 10400 2656 0,816 2167,296 0,711 1888,4161984 -7834 20000 12166 0,762 9270,492 0,635 7725,411985 -8477,8 36000 27522 0,712 19595,8064 0,567 15605,0874

1986-1991 -46761,12 300000 253239 2,922 739964,0074 2,33 590046,59041992-2001 -55294,13203 600000 544706 3,307 1801342,305 1,62 882423,50612002-2006 -30981,08465 100000 69019 0,934 64463,66694 0,33 22776,242062007-2012 -64740,3078 30000 -34740 0,713 -24769,83946 0,213 -7399,6855612013-2015 -41073,10961 6000 -35073 0,422 -14800,85226 0,062 -2174,532796

2636803,574 1520465,252-83586,36918 -27921,27436

NVP = 2553217,205 NVP = 1492543,978

Page 15: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

ASPEK EKONOMI

Dalam proyek pembangunan perumahan ini analisa ekonomi merupakan

salah satu aspek yang perlu diketahui, karena proyek ini adalah proyek milik swasta

yang pastinya menginginkan keuntungan dan juga dapat memberikan kontribusi

kesehatan kepada masyarakat sekitar dan juga memberikan sumbangan terhadap

perekonomian.

Tujuan analisa ekonomi ini adalah untuk menilai berapa sumbangan proyek

perumahan ini bagi pendapatan nasional dan kepentingan masyarakat umum

(economics return).

Maka, disini disajikan perhitungan nilai Net Present Value (NVP) dan Internal

Rate of Return (IRR).

IRR EKONOMI

IRR = i1 + ( i2 – i1 ) . ( NVP’ ) NVP’ – NVP’’

= 7 + ( 12 – 7 ) . ( 2553217,205 ) 2553217,205 – 1492543,978

= 7 + ( 5 ) . 2,407

= 19,035 %

Page 16: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

1. Gross B/C Ratio

Membandingkan discounted gross benefit (manfaat proyek sebelum dikurangi

biaya proyek) dengan discounted gross cost, yaitu :

= =

2. Net B/C Ratio

Membandingkan discounted net benefit yang positif dengan discounted net

benefit yang negatif, yaitu :

= =

Net B/C ratio adalah 12,54 lebih besar sama dengan 1 (12,54 > 1), maka proyek pembangunan perumahan dianggap “GO” atau Layak untuk dilaksanakan.

Profitability Ratio (P/R)

C = operating cost

P/R = K = kapital

P/R = =

Bt

( 1 + i ) t

Ct

( 1 + i ) t

138000

35651,57

Bt + Ct

( 1 + i ) t

Bt + Ct

( 1 + i ) t

Bt + Ct > 0

Bt + Ct < 0

111221,21

8872,78

12,54

3,87

Bt + Ct

( 1 + i ) t

Kt

( 1 + i ) t

0,68

106570,31

157155,63

Page 17: Analisis Aspek Finansial Dan Aspek Ekonomi

KESIMPULAN

Dilihat dari perhitungan IRR Finansial sebesar 18,52% dan untuk IRR Ekonomi

sebesar 19,03%, menunjukkan aspek finansial dan aspek ekonominya cukup baik.

Nilai P/R (profitability Ratio) yang diperoleh adalah 0,68 dan gross B/C Ratio sebesar

3,87. Proyek pembangunan perumahan ini dinyatakan GO atau Layak karena nilai

net B/C ratio > 1 (12,54 > 1).