analisis aspek finansial dan aspek ekonomi
TRANSCRIPT
STUDI KELAYAKANAnalisis Aspek Finansial dan Aspek Ekonomi
Pada Proyek Pembangunan Perumahan sebanyak 300 unit di Kota Medan
Oleh PT. Papan Sejahtera Housing
O
L
E
H
RANDI SAPUTRA[ 100501002 ]
HUSNUL FIKRI LUBIS[ 100501031 ]
SUTA PRATAMA S[ 100501045 ]
MUHAMMAD ALHASYMI[ 100501049 ]
PROGRAM STUDI EKONOMI PEMBANGUNAN
FAKULTAS EKONOMIUNIVERSITAS SUMATERA UTARA
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991
pendapatan:menerima cicilan penjualan 10400 20000 36000 50000 50000 50000 50000 50000 50000cicilan penjualan rumah 40 unit 1600cicilan dan pelunasan
Beban:beban lain-lain -500 -515 -530 -545 -560 -585 -600 -615 -630 -645 -660 -675beban bahan bangunan -1000beban gaji mandor -720 -720 -720 -720 -720 -828 -828 -828 -828 -828 -952,2 -952,2beban gaji buruh kasar -2304 -2304 -2304 -2304 -2304 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -3317,76 -3317,76beban sewa alat berat -500 -500beban bahan pengecatan -200 -250 -375 -350 -200 -175 -175 -175 -175 -175 -175beban pajak penjualan -240 -300 -400 -600 -450 -450 -450 -450 -450 -450beban bunga -3500 -3500 -3500 -3500 -3500 -3255 -3255 -3255 -3255 -3255beban perlengkapan dan peralatan -2000
RUGI/LABA -4524 -9739 -6444 2656 12166 27522,2 41927,2 41912,2 41897,2 41882,2 41190,04 44430,04
PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK FINANSIAL
KETERANGAN
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 20000 20000
Beban:beban lain-lain -690 -705 -720 -735 -750 -765 -780 -795 -810 -825 -840 -855beban bahan bangunanbeban gaji mandor -952,2 -952,2 -952,2 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1259,28 -1259,28 -1259,28 -1259,28beban gaji buruh kasar -3317,76 -3317,76 -3317,76 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -4777,57 -4777,57 -4777,57 -4777,57beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -150 -150beban pajak penjualan -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -700 -700beban bungabeban perlengkapan dan peralatan
RUGI/LABA 54350,04 54335,04 54320,04 53498,66 53483,66 53468,66 53453,66 53438,66 52463,14 52448,14 12273,14 12258,14
PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015
KETERANGAN
ASPEK FINANSIAL
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 20000 20000 20000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 2000 2000 2000
Beban:beban lain-lain -870 -885 -900 -915 -930 -945 -960 -975 -990 -1005 -1020 -1035beban bahan bangunanbeban gaji mandor -1259,28 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1915,21beban gaji buruh kasar -4777,57 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -8255,65beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -150 -150 -150 -100 -100 -100 -100 -100 -100 -20 -20 -20beban pajak penjualan -700 -700 -700 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -200 -200 -200beban bungabeban perlengkapan dan peralatan
RUGI/LABA 12243,14 11083,73 11068,73 -3496,27 -3511,27 -3526,27 -4905,11 -4920,11 -4935,11 -7770,11 -7785,11 -9425,86
PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK FINANSIAL
KETERANGAN
KETERANGAN 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986-1991 1992-2001 2002-2006 2007-2012 2013-2015
AKTIVAAktiva Lancar Kas 99000 96300 97150 107175 126825 162625 462450 1062240 1162090 1191990 1197970 Perlengkapan 1000 3200 3450 3825 4175 4375 4550 4760 4910 5010 5030Aktiva Tetap Tanah 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 Peralatan 500 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000Total Aktiva 150000 150000 151600 162000 182000 218000 518000 1118000 1218000 1248000 1254000
PASIVAKewajiban Kredit bank 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000Ekuitas Pemilik Modal 100000 105000 111600 127000 152000 193000 498000 1118000 1218000 1248000 1254000Total Pasiva 150000 150000 151600 162000 182000 218000 518000 1118000 1218000 1248000 1254000
NERACATAHUN 1980-2015ASPEK FINANSIAL
(Dalam Jutaan Rupiah)
ARUS DANA (ASPEK FINANSIAL)(Dalam Jutaan Rupiah)
PT. Papan Sejahtera mulai mendirikan perumahan tahun 1980. diperkirakan umur proyek selama 35 tahun atau berakhir pada tahun 2015
TAHUN DANA MASUK KETERANGAN DANA KELUAR KETERANGAN1980 100.000 Modal Awal 50.000 Membeli tanah
50.000 Kredit Bank dengan tingkat bunga 7% 4.524 Biaya Operasional selama 10 tahun, cicilan dan bunga mulai dibayar mulai tahun 1981
1981 6.239 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1982 1.600 Pendapatan 4.544 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1983 10.400 Pendapatan 4.244 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1984 20.000 Pendapatan 4.334 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1985 36.000 Pendapatan 4.977,8 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1986-1991 300.000 Pendapatan 30.486,1 Biaya Operasional 16.275 Cicilan dan bunga kredit
1992-2001 600.000 Pendapatan 64.740,3 Biaya Operasional2002-2006 100.000 Pendapatan 41.073,1 Biaya Operasional2007-2012 30.000 Pendapatan 55.294,1 Biaya Operasional2013-2015 6.000 Pendapatan 30.981,1 Biaya Operasional
Tabel. PERHITUNGAN NVP DAN IRR ASPEK FINANSIAL
Tahun Cost Benefit Net Benefit dF = 7% NVP dF = 10% NVP
1980 -4524 0 -4524 1 -4524 1 -45241981 -9739 0 -9739 0,934 -9096,226 0,909 -8852,7511982 -8044 1600 -6444 0,873 -5625,612 0,826 -5322,7441983 -7744 10400 2656 0,816 2167,296 0,751 1994,6561984 -7834 20000 12166 0,762 9270,492 0,683 8309,3781985 -8477,8 36000 27522 0,712 19595,8064 0,62 17063,764
1986-1991 -46761,12 300000 253239 2,922 739964,0074 2,702 684251,45381992-2001 -55294,13203 600000 544706 3,307 1801342,305 2,148 1170028,2042002-2006 -30981,08465 100000 69019 0,934 64463,66694 0,609 42032,519452007-2012 -64740,3078 30000 -34740 0,713 -24769,83946 0,364 -12645,472042013-2015 -41073,10961 6000 -35073 0,422 -14800,85226 0,117 -4103,553824
2636803,574 1923679,976-83586,36918 -35448,52086
NVP = 2553217,205 NVP = 1888231,455
ASPEK FINANSIAL
Dalam analisa finansial, proyek pembangunan perumahan sebanyak 300 unit
oleh PT. Papan Sejahtera Housing ini dapat dilihat beberapa perhitungan yang
nantinya dapat menjelaskan seberapa besar kelayakan proyek ini dalam
memberikan keuntungan.
Pada proyek pembangunan perumahan ini, yang merupakan proyek milik
swasta tentunya mementingkan perolehan keuntungan nantinya bagi pemiliknya.
Sehingga dibutuhkan suatu perhitungan yang memuat seluruh penerimaan dan
pengeluaran perusahaan selama jangka waktu tertentu yaitu yang dimuat pada
laporan laba-rugi.
Selain itu, setelah laporan laba-rugi tersebut dimuat maka selanjutnya
diperlukan pula perhitungan nilai aktiva dan nilai pasiva pada tahun tersebut yaitu
pada neraca.
Adapun perhitungan yang dijelaskan di atas dan juga perhitungan nilai Net
Present Value (NVP) dan perhitungan Internal Rate of Return (IRR) analisa finansial
ini dapat dilihat apakah proyek ini layak atau tidak layak untuk dilaksanakan.
IRR FINANSIAL
IRR = i1 + ( i2 – i1 ) . ( NVP’ ) NVP’ – NVP’’
= 7 + ( 10 – 7 ) . ( 2553217,205 ) 2553217,205 – 1888231,455
= 7 + ( 3 ) . 3,839
= 18,517 %
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991
pendapatan:menerima cicilan penjualan 10400 20000 36000 50000 50000 50000 50000 50000 50000cicilan penjualan rumah 40 unit 1600cicilan dan pelunasan
Beban:beban lain-lain -500 -515 -530 -545 -560 -585 -600 -615 -630 -645 -660 -675beban bahan bangunan -1000beban gaji mandor -720 -720 -720 -720 -720 -828 -828 -828 -828 -828 -952,2 -952,2beban gaji buruh kasar -2304 -2304 -2304 -2304 -2304 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -2764,8 -3317,76 -3317,76beban sewa alat berat -500 -500beban bahan pengecatan -200 -250 -375 -350 -200 -175 -175 -175 -175 -175 -175beban pajak penjualan -240 -300 -400 -600 -450 -450 -450 -450 -450 -450beban bunga -3500 -3500 -3500 -3500 -3500 -3255 -3255 -3255 -3255 -3255beban perlengkapan dan peralatan -2000
RUGI/LABA -4524 -9739 -6444 2656 12166 27522,2 41927,2 41912,2 41897,2 41882,2 41190,04 44430,04
PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI
KETERANGAN
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 20000 20000
Beban:beban lain-lain -690 -705 -720 -735 -750 -765 -780 -795 -810 -825 -840 -855beban bahan bangunanbeban gaji mandor -952,2 -952,2 -952,2 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1095,03 -1259,28 -1259,28 -1259,28 -1259,28beban gaji buruh kasar -3317,76 -3317,76 -3317,76 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -3981,31 -4777,57 -4777,57 -4777,57 -4777,57beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -210 -150 -150beban pajak penjualan -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -480 -700 -700beban bungabeban perlengkapan dan peralatan
RUGI/LABA 54350,04 54335,04 54320,04 53498,66 53483,66 53468,66 53453,66 53438,66 52463,14 52448,14 12273,14 12258,14
PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI
KETERANGAN
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
pendapatan:menerima cicilan penjualancicilan penjualan rumah 40 unitcicilan dan pelunasan 20000 20000 20000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 2000 2000 2000
Beban:beban lain-lain -870 -885 -900 -915 -930 -945 -960 -975 -990 -1005 -1020 -1035beban bahan bangunanbeban gaji mandor -1259,28 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1448,18 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1665,4 -1915,21beban gaji buruh kasar -4777,57 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -5733,09 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -6879,71 -8255,65beban sewa alat beratbeban bahan pengecatan -150 -150 -150 -100 -100 -100 -100 -100 -100 -20 -20 -20beban pajak penjualan -700 -700 -700 -300 -300 -300 -300 -300 -300 -200 -200 -200beban bungabeban perlengkapan dan peralatan
RUGI/LABA 12243,14 11083,73 11068,73 -3496,27 -3511,27 -3526,27 -4905,11 -4920,11 -4935,11 -7770,11 -7785,11 -9425,86
PERKIRAAN RUGI LABATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI
KETERANGAN
KETERANGAN 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986-1991 1992-2001 2002-2006 2007-2012 2013-2015
AKTIVAAktiva Lancar Kas 99000 96300 97150 107175 126825 162625 461400 1060140 1161340 1191490 1197910 Perlengkapan 1000 3200 3450 3825 4175 4375 5425 7525 8275 8775 8835Aktiva Tetap Tanah 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 Peralatan 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500Total Aktiva 150000 150000 151100 161500 181500 217500 517325 1118165 1220115 1250765 1257245
PASIVAKewajiban Kredit bank 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000Ekuitas Pemilik Modal 100000 105000 111100 126500 151500 192500 497325 1118165 1220115 1250765 1257245Total Pasiva 150000 150000 151100 161500 181500 217500 517325 1118165 1220115 1250765 1257245
NERACATAHUN 1980-2015ASPEK EKONOMI
(Dalam Jutaan Rupiah)
ARUS DANA (ASPEK EKONOMI)(Dalam Jutaan Rupiah)
PT. Papan Sejahtera mulai mendirikan perumahan tahun 1980. diperkirakan umur proyek selama 35 tahun atau berakhir pada tahun 2015
TAHUN DANA MASUK KETERANGAN DANA KELUAR KETERANGAN1980 100.000 Modal Awal 50.000 Membeli tanah
50.000 Kredit Bank dengan tingkat bunga 7% 4.524 Biaya Operasional selama 10 tahun, cicilan dan bunga mulai dibayar mulai tahun 1981
1981 6.239 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1982 1.600 Pendapatan 4.544 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1983 10.400 Pendapatan 4.244 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1984 20.000 Pendapatan 4.334 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1985 36.000 Pendapatan 4.977,8 Biaya Operasional 3.500 Cicilan dan bunga kredit
1986-1991 300.000 Pendapatan 30.486,1 Biaya Operasional 16.275 Cicilan dan bunga kredit
1992-2001 600.000 Pendapatan 64.740,3 Biaya Operasional2002-2006 100.000 Pendapatan 41.073,1 Biaya Operasional2007-2012 30.000 Pendapatan 55.294,1 Biaya Operasional2013-2015 6.000 Pendapatan 30.981,1 Biaya Operasional
Tabel. PERHITUNGAN NVP DAN IRR ASPEK EKONOMI
Tahun Cost Benefit Net Benefit dF = 7% NVP dF = 12% NVP
1980 -4524 0 -4524 1 -4524 1 -45241981 -9739 0 -9739 0,934 -9096,226 0,892 -8687,1881982 -8044 1600 -6444 0,873 -5625,612 0,797 -5135,8681983 -7744 10400 2656 0,816 2167,296 0,711 1888,4161984 -7834 20000 12166 0,762 9270,492 0,635 7725,411985 -8477,8 36000 27522 0,712 19595,8064 0,567 15605,0874
1986-1991 -46761,12 300000 253239 2,922 739964,0074 2,33 590046,59041992-2001 -55294,13203 600000 544706 3,307 1801342,305 1,62 882423,50612002-2006 -30981,08465 100000 69019 0,934 64463,66694 0,33 22776,242062007-2012 -64740,3078 30000 -34740 0,713 -24769,83946 0,213 -7399,6855612013-2015 -41073,10961 6000 -35073 0,422 -14800,85226 0,062 -2174,532796
2636803,574 1520465,252-83586,36918 -27921,27436
NVP = 2553217,205 NVP = 1492543,978
ASPEK EKONOMI
Dalam proyek pembangunan perumahan ini analisa ekonomi merupakan
salah satu aspek yang perlu diketahui, karena proyek ini adalah proyek milik swasta
yang pastinya menginginkan keuntungan dan juga dapat memberikan kontribusi
kesehatan kepada masyarakat sekitar dan juga memberikan sumbangan terhadap
perekonomian.
Tujuan analisa ekonomi ini adalah untuk menilai berapa sumbangan proyek
perumahan ini bagi pendapatan nasional dan kepentingan masyarakat umum
(economics return).
Maka, disini disajikan perhitungan nilai Net Present Value (NVP) dan Internal
Rate of Return (IRR).
IRR EKONOMI
IRR = i1 + ( i2 – i1 ) . ( NVP’ ) NVP’ – NVP’’
= 7 + ( 12 – 7 ) . ( 2553217,205 ) 2553217,205 – 1492543,978
= 7 + ( 5 ) . 2,407
= 19,035 %
Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)
1. Gross B/C Ratio
Membandingkan discounted gross benefit (manfaat proyek sebelum dikurangi
biaya proyek) dengan discounted gross cost, yaitu :
= =
2. Net B/C Ratio
Membandingkan discounted net benefit yang positif dengan discounted net
benefit yang negatif, yaitu :
= =
Net B/C ratio adalah 12,54 lebih besar sama dengan 1 (12,54 > 1), maka proyek pembangunan perumahan dianggap “GO” atau Layak untuk dilaksanakan.
Profitability Ratio (P/R)
C = operating cost
P/R = K = kapital
P/R = =
Bt
( 1 + i ) t
Ct
( 1 + i ) t
138000
35651,57
Bt + Ct
( 1 + i ) t
Bt + Ct
( 1 + i ) t
Bt + Ct > 0
Bt + Ct < 0
111221,21
8872,78
12,54
3,87
Bt + Ct
( 1 + i ) t
Kt
( 1 + i ) t
0,68
106570,31
157155,63
KESIMPULAN
Dilihat dari perhitungan IRR Finansial sebesar 18,52% dan untuk IRR Ekonomi
sebesar 19,03%, menunjukkan aspek finansial dan aspek ekonominya cukup baik.
Nilai P/R (profitability Ratio) yang diperoleh adalah 0,68 dan gross B/C Ratio sebesar
3,87. Proyek pembangunan perumahan ini dinyatakan GO atau Layak karena nilai
net B/C ratio > 1 (12,54 > 1).