znaleckÝ posudok...pôvodný dom /prízemie/ bol postavený v r. 1957. v r . 2010 bola ukončená...
Post on 28-Jan-2021
1 Views
Preview:
TRANSCRIPT
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka, Hviezdoslavova 313, Senica, ev. č. 912 663, č . t. 0903 842 538 Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s. r. o. Tamaškovičova 17, Trnava Číslo objednávky: objednávka zo dňa 25.6.2020 - DD 81 - 2019
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 94/2020 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č. 774 s prísl. a parc. KN č. 254; 255/3; 752/140; 255/1,4 na Štúrovej ul. v k. ú. a obci Závod v okr. Malacky pre účel uzatvorenia dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 31 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 5
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 2
I. ÚVOD 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu č. s. 774 s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č. 254, 255/3; 752/140 ;255/1,4 v k. ú. Závod , okres Malacky. 2. Dátum vyžiadania posudku: 26.6 .2020 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 29.6.2020 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 29.6.2020 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka na vyhotovenie ZP Výpisy z katastra nehnuteľností, z listov vlastníctva č. 327 a 4303 k. ú. Závod zo dňa 5.6.2019 vyhotovené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy k. ú. Závod zo dňa 5.6.2020 vyhotovený cez katastrálny portál Stavebné povolenie na stavebné úpravy a nadstavbu rod. domu vydané obcou 16. 9.2008 Projektová dokumentácia v rozsahu pôdorysy podlaží Titulný list PD pôvodného domu 5.2 Získané znalcom: Zameranie a zakreslenie skutočného stavu nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z. z., ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba.
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 3
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stano- vení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2020 b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 4303 a 327 k. ú. Závod. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. č. 254 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 115 m2 parc. č. 255/3 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 55 m2 parc. č. 752/140 záhrady o výmere 31 m2 parc. č. 255/1 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 441 m2 parc. č. 255/4 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 74 m2 Stavby Rodinný dom č.s. 774 na parc. č. 254 B. Vlastníci: Manž. Vaškových; spoluvlastnícky podiel 1/1. V parc. č. 255/1,4 majú podiel 1/2 C. Ťarchy: Záložné právo v prospech SS a. s. , Bratislava, dobrovoľná dražba Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 29.6.2020 za účasti p. Vaškovej, matky vlastníka Zameranie vykonané dňa 29.6.2020 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 29.6.2020 d) Technická dokumentácia: Zadávateľom bola poskytnutá projektová dokumentácia podlaží domu a bola porovnaná so skutočným stavom. So skutočnosťou sa zhoduje. Skutočný stav bol zistený meraním a výkresy tvoria prílohu znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Rozdiely neboli zistené. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby:
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 4
Rodinný dom č.s. 774 na parc. č. 254 Príslušenstvo Plotové vráta Prípojka kanalizácie Vodomerná šachta Prípojka vody Vonkajšie schody č.1 Vonkajšie schody č.2 Pozemky: - parc. KN č. 254, 255/3 - parc. KN č. 752/140 - parc. KN č. 255/1,4 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne
2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom č. 774 POPIS STAVBY je samostatne stojaci, murovaný , s 2 nadzemnými podlažiami, nepodpivničený. Je napojený na vodovodnú, ply- novú, kanalizačnú a elektrickú sieť obce , vykurovaný je plynovým kotlom . Dispozičné riešenie je zrejmé z priložených výkresov . Podľa stavebného zákona má dom charakter rodinného domu. Prízemie: Základy sú betónové s vodorovnou izoláciou, podmurovka betónová v priemernej výške nad 50 cm do 100 cm , murivo murované z pálenej tehly hr. 40 cm , deliace konštrukcie pórobetónové, vnútorné omietky vápenné hladké, stropy železobetónové . Krov sedlový, krytina strechy pálená dvojdrážková "Tondach", klampiarske konštrukcie strechy z pozinkovaného plechu úplné , klampiarske konštrukcie ostatné z pozinkovaného plechu. Fasádne omietky nad 2/3 omietanej plochy steny vápenné zo 4 strán, schody s povrchom z keramickej dlažby, dvere dýhované, vstupné plastové. Okná plastové s 2-vrstvovým zasklením , plastové žalúzie, podlahy obytných miestností z parkiet, dlažby a podlahy ostatných miestností z keramickej dlažby. ÚK teplovodné, panelové ra- diátory, elektroinštalácia svetelná a motorická. Rozvod vody z plastového potrubia teplej a studenej, kanalizá- cia do verejnej siete z plastového potrubia. Zdroj TÚV je kotol ÚK, zdroj ÚK je plynový kotol značkový a krbové kachle. Vybavením kuchyne je plynový sporák s elektrickou rúrou , umývačka riadu odsávač pár, drezové umý- vadlo nerezové, kuchynská linka je na báze dreva. Vnútorným vybavením je vaňa plastová rohová a umývadlo, vodovodné batérie sú 2 ks páková nerezová a 1 ks páková nerezová so sprchou, záchod splachovací bez umý- vadla "combi". Vnútorné obklady sú kúpeľne , WC a kuchyne, elektrický rozvádzač je s automatickým istením. Podkrovie: Murivo z pórobetónových kvádrov hr. 30 cm zateplené 5 cm polystyrénom , deliace konštrukcie pórobetónové, stropy trámčekové s podhľadom, vnútorné omietky vápenné hladké. Fasádne omietky nad 2/3 omietanej plochy steny na vápenné z 2 strán, dvere dýhované, okná drevené s 2 - vrstvovým zasklením, plastové žalúzie. Podlahy obytných miestností z parkiet, dlažby ostatných miestností z keramickej dlažby, ústredné vykurovanie teplo- vodné s panelovými radiátormi. Elektroinštalácia svetelná , rozvod vody z plastového potrubia teplej a studenej, kanalizácia do verejnej siete z plastového potrubia. Vybavením kuchyne je elektrický sporák s elektrickou rúrou a keramickými platňami, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva. Vnútorným vybavením je umývadlo a sprcha . Vodovodné batérie sú 2 ks pákové nerezové a 1 ks páková nerezová so sprchou, záchod splachovací s WC misou "combi" bez umývadla. Vnútorné obklady sú sprchy, WC a kuchyne. Pôvodný dom /prízemie/ bol postavený v r. 1957. V r . 2010 bola ukončená rekonštrukcia prízemia a bolo vy- budované podkrovie. V prízemí zostal iba obvodový plášť. Boli vybudované deliace konštrukcie, vnútorné omiet- ky, stropy , krov , krytina strechy, klampiarske konštrukcie . fasádne omietky , schody , dvere, okná, žalúzie, podlahy obytných miestností , dlažby a podlahy ostatných miestností . Bolo inštalované ÚK , radiátory, elektro- inštalácia rozvod vody , kanalizácia zdroj TÚV a ÚK , krbové kachle, vybavenie kuchyne , vnútorné vybavenie , vodovodné batérie , záchod , vnútorné obklady a elektrický rozvádzač je s automatickým istením. Vek som stanovil na základe stavebného povolenia , titulnej strany PD na pôvodnú časť a ZP Ing. Encingera.
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 5
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie Začiatok užívania
Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP
1. NP 1957 9,95 *5,3 + 7,2 * 7,6 107,46 120/107,46=1,117
1. Podkrovie 1957 0 0
1. Podkrovie 2010 9,95 * 5,3 + 7,2 * 7,6 107,46
Spolu 1. Podkrovie 107,46 120/107,46=1,117
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka Hodnota
2 Základy
2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960
3 Podmurovka
3.2.b nepodpivničené - priem. výška 50-100 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 720
4 Murivo
4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm
1000
5 Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160
6 Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400
7 Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040
8 Krovy
8.3 väznicové sedlové, manzardové 575
10 Krytiny strechy na krove
10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 800
12 Klampiarske konštrukcie strechy
12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače)
65
13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu 20
14 Fasádne omietky
14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 180
16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190
17 Dvere
17.2 plné alebo zasklené dyhované 190
18 Okná
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 6
18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530
19 Okenné žalúzie
19.2 plastové 75
22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355
23 Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby 150
24 Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480
25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická 280
30 Rozvod vody
30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35
31 Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35
Spolu 8240
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10
34 Zdroj teplej vody
34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) 40
35 Zdroj vykurovania
35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc…) (1 ks)
335
35.2.d lokálne - naftové a stáložiarne kachle (1 ks) 45
36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks)
60
36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) 150
36.7 odsávač pár (1 ks) 30
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.1 bm) 171
37 Vnútorné vybavenie
37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115
37.5 umývadlo (1 ks) 10
38 Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35
38.3 pákové nerezové (2 ks) 40
39 Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25
40 Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80
40.4 vane (1 ks) 15
40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15
45 Elektrický rozvádzač
45.1 s automatickým istením (1 ks) 240
Spolu 1476
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 7
1. PODKROVIE
Bod Položka Hodnota
4 Murivo
4.2.b murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 50 do 60cm 1150
5 Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160
6 Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400
7 Stropy
7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760
13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu 20
14 Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195
17 Dvere
17.2 plné alebo zasklené dyhované 190
18 Okná
18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530
19 Okenné žalúzie
19.2 plastové 75
22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355
23 Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby 150
24 Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480
25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.2 svetelná 155
30 Rozvod vody
30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35
Spolu 4655
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10
36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.7 bm) 204
37 Vnútorné vybavenie
37.5 umývadlo (1 ks) 10
37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75
38 Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35
38.3 pákové nerezové (2 ks) 40
39 Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25
40 Vnútorné obklady
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 8
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80
40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20
40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15
Spolu 774
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m2]
1. NP (8240 + 1476 * 1,117)/30,1260 328,24
1. Podkrovie (4655 + 774 * 1,117)/30,1260 183,22
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou
Číslo Názov Cenový
podiel [%] Opotrebenie
[%] cpi*Oi/100
1 Základy vrátane zemných prác 6,34 63,00 3,99
2 Zvislé konštrukcie 21,07 63,00 13,27
3 Stropy 11,89 21,00 2,50
4 Zastrešenie bez krytiny 3,80 21,00 0,80
5 Krytina strechy 5,28 21,00 1,11
6 Klampiarske konštrukcie 0,69 21,00 0,14
7 Úpravy vnútorných povrchov 5,28 21,00 1,11
8 Úpravy vonkajších povrchov 2,48 21,00 0,52
9 Vnútorné keramické obklady 1,88 21,00 0,39
10 Schody 1,25 21,00 0,26
11 Dvere 2,51 21,00 0,53
12 Vráta 0,00 0,00 0,00
13 Okná 7,00 21,00 1,47
14 Povrchy podláh 6,67 21,00 1,40
15 Vykurovanie 8,85 21,00 1,86
16 Elektroinštalácia 4,46 21,00 0,94
17 Bleskozvod 0,00 0,00 0,00
18 Vnútorný vodovod 1,45 21,00 0,30
19 Vnútorná kanalizácia 0,13 21,00 0,03
20 Vnútorný plynovod 0,23 21,00 0,05
21 Ohrev teplej vody 0,26 21,00 0,05
22 Vybavenie kuchýň 5,77 21,00 1,21
23 Hygienické zariadenia a WC 1,72 21,00 0,36
24 Výťahy 0,00 0,00 0,00
25 Ostatné 0,99 21,00 0,21
Opotrebenie 32,50%
Technický stav 67,50%
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 9
Názov Výpočet Hodnota [€]
1. NP z roku 1957
Východisková hodnota 328,24 €/m2*107,46 m2*2,618*0,95 87 726,66
Technická hodnota 67,50% z 87 726,66 59 215,50
1. Podkrovie z roku 1957
Východisková hodnota 183,22 €/m2*107,46 m2*2,618*0,95 48 968,07
Technická hodnota 67,50% z 48 968,07 33 053,45
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]
1. nadzemné podlažie 87 726,66 59 215,50
1. podkrovné podlažie 48 968,07 33 053,45
Spolu 136 694,73 92 268,95
2.2 PRÍSLUŠENSTVO
2.2.1 Plotové vráta je zhotovená oceľového rámu a plechovej výplne . Je zhotovená spolu so susedmi. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ
4. Plotové vráta:
a) plechové plné 1 ks 7435 246,80 €/ks
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Spoluvlastnícky podiel: 1/2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Plotové vráta 1975 45 5 50 90,00 10,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota (1ks * 246,80 €/ks) * 2,618 * 0,95 613,82
Technická hodnota 10,00 % z 613,82 € 61,38
2.2.2 Prípojka kanalizácie pozostáva z PVC rúr. Odvádza splašky do verejnej siete.
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 10
ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 2 Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 €/bm Počet merných jednotiek: 17,2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Prípojka kanalizácie 2008 12 68 80 15,00 85,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 17,2 bm * 17,59 €/bm * 2,618 * 0,95 752,47
Technická hodnota 85,00 % z 752,47 € 639,60
2.2.3 Vodomerná šachta je betónová s oceľovým poklopom. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,5 * 1,2 * 1,4 = 2,52 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 11
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Vodomerná šachta 2008 12 38 50 24,00 76,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 2,52 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,618 * 0,95 1 593,64
Technická hodnota 76,00 % z 1 593,64 € 1 211,17
2.2.4 Prípojka vody pozostáva z PE rúr. Privádza vodu z obecného vodovodu do domu. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 €/bm Počet merných jednotiek: 18,3 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Prípojka vody 1975 45 5 50 90,00 10,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 18,3 bm * 41,49 €/bm * 2,618 * 0,95 1 888,37
Technická hodnota 10,00 % z 1 888,37 € 188,84
2.2.5 Prípojka NN je medená, uložená v zemi. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 828 7 Elektrické rozvody Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 12
Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.p) káblová prípojka vzdušná Cu 4*10 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 €/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,57 €/bm Počet merných jednotiek: 6,9 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Prípojka NN 2008 12 38 50 24,00 76,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 6,9 bm * (10,95 €/bm + 0 * 6,57 €/bm) * 2,618 * 0,95 187,91
Technická hodnota 76,00 % z 187,91 € 142,81
2.2.6 Vonkajšie schody č.1 sú na betónové na terén, slúžia ako vstupné do prízemia domu. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2 Vonkajšie a predložené schody Kód KS: 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 1,2 * 2,0 + 1,5 * 2,0 = 5,4 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Vonkajšie schody č.1 2010 10 40 50 20,00 80,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 13
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 5,4 bm stupňa * 7,14 €/bm stupňa * 2,618 * 0,95 95,89
Technická hodnota 80,00 % z 95,89 € 76,71
2.2.7 Vonkajšie schody č.2 sú kovové s drevenými nástupnicami, slúžia ako vstupné do podkrovia. Nie sú v programe HYPO, preto som ako cenovú alternatívu použil schody betónové s povrchom z keramickej dlažby. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2 Vonkajšie a predložené schody Kód KS: 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 9,0 * 1,0 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Vonkajšie schody č.2 2010 10 30 40 25,00 75,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 9 bm stupňa * 12,78 €/bm stupňa * 2,618 * 0,95 286,07
Technická hodnota 75,00 % z 286,07 € 214,55
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]
Rodinný dom č. 774 136 694,73 92 268,95
Plotové vráta 613,82 61,38
Prípojka kanalizácie 752,47 639,60
Vodomerná šachta 1 593,64 1 211,17
Prípojka vody 1 888,37 188,84
Prípojka NN 187,91 142,81
Vonkajšie schody č.1 95,89 76,71
Vonkajšie schody č.2 286,07 214,55
Celkom: 142 112,90 94 804,01
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 14
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza na okraji obce Závod s počtom obyvateľov asi 2 646. Je samostatne stojaci, čiastočne podpiv- ničený, má 1 nadzemné podlažie . Dopravné spojenie je možné autobusovou a vlakovou dopravou. Z inž. sietí je v mieste prípojka vody, kanalizácie a plynu. V obci je OÚ, pošta, ZŠ II.st, základná obchodná sieť a služby a zdravotné stredisko. Orientácia obytných miestností je prevažne v smere na JZ - JV b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vecné bremeno, dobrovoľná dražba.
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE
Vzhľadom na miesto, polohu, vybavenie, vek, použité stavebné materiály, vykonanú modernizáciu, pozemky patriace k nehnuteľnosti a situáciu na trhu s nehnuteľnosťami som Kpd zvýšil o 0,15. Priemerný Kpd by nevy- jadroval reálnu hodnotu nehnuteľnosti. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda Výpočet Hodnota
I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350
II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900
III. trieda Priemerný koeficient 0,450
IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248
V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405) 0,045
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kPDI Váha
vI Výsledok
kPDI*vI
1 Trh s nehnuteľnosťami
II. 0,900 13 11,70 dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší
2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
III. 0,450 30 13,50 časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce
3 Súčasný technický stav nehnuteľností
I. 1,350 8 10,80 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť
4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
I. 1,350 7 9,45 objekty pre bývanie
5 Príslušenstvo nehnuteľnosti
III. 0,450 6 2,70 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti
6 Typ nehnuteľnosti
III. 0,450 10 4,50 priemerný - dom v radovej zástavbe - s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením.
7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0,900 9 8,10
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 15
dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %
8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby
I. 1,350 6 8,10 malá hustota obyvateľstva
9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
II. 0,900 5 4,50 orientácia hlavných miestností k JZ - JV
10 Konfigurácia terénu
I. 1,350 6 8,10 rovinatý
11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
II. 0,900 7 6,30 elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti
III. 0,450 7 3,15 železnica a autobus
13
Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
III. 0,450 10 4,50 obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
IV. 0,248 8 1,98 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m
15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
II. 0,900 9 8,10 bežný hluk a prašnosť od dopravy
16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
III. 0,450 8 3,60 bez zmeny
17 Možnosti ďalšieho rozšírenia
IV. 0,248 7 1,74 rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby
18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
V. 0,045 4 0,18 nehnuteľnosti bez výnosu
19 Názor znalca
III. 0,450 20 9,00 priemerná nehnuteľnosť
Spolu 180 120,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 120/ 180 0,667
Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 94 804,01 € * 0,667 63 234,27 €
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POPIS slúžia ako zastavaná plocha pod rodinným domom so štandartným vybavením, dvor a záhrada . V mieste je možnosť napojenia na prípojku elektriny, vody, kanalizácie a plynu. Nachádzajú sa v obytnej okrajovej časti obce Závod s počtom obyvateľov asi 2646 odkiaľ je do centra hlavného mesta SR asi 48 km. Z Bratislavy je zvýšený záujem o kúpu pozemkov v Závode. Preto pri výpočte uvažujem s 30 % jednotkovej východiskovej hodnoty Bratislavy /0,30 * 66,39 EUR/. Doprava je možná autobusom a vlakom.
Parcela
Druh pozemku Spolu
výmera [m2] Spoluvlastnícky
podiel Výmera
podielu [m2]
254; 255/3 zastavaná plocha a nádvorie 170,00 1/1 170,00
752/140 záhrada 31,00 1/1 31,00
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 16
255/1,4 zastavaná plocha a nádvorie 515,00 1/2 257,50
Spolu výmera
458,50
Obec: Závod Východisková hodnota: VHMJ = 30,00% z 66,39 €/m2 = 19,92 €/m2
Označenie a názov koeficientu
Hodnotenie Hodnota
koeficientu kS
koeficient všeobecnej situácie
5. oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 1,30
kV koeficient intenzity využitia
5. - rodinné domy so štandardným vybavením,
1,00
kD koeficient dopravných
vzťahov
3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min. pri bežnej premávke
1,00
kF koeficient funkčného
využitia územia 3. plochy obytných území (obytná poloha) 1,10
kI koeficient technickej
infraštruktúry pozemku
4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí)
1,50
kZ koeficient povyšujúcich
faktorov 0. nevyskytuje sa 1,00
kR koeficient redukujúcich
faktorov 0. nevyskytuje sa 1,00
JEDNOTKOVÁ HODNOTA POZEMKU
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,1450
Jednotková všeobecná hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 19,92 €/m2 * 2,1450 42,73 €/m2
VYHODNOTENIE
Názov Výpočet Všeobecná hodnota [€]
parcela č. 254; 255/3 170,00 m2 * 42,73 €/m2 * 1/1 7 264,10
parcela č. 752/140 31,00 m2 * 42,73 €/m2 * 1/1 1 324,63
parcela č. 255/1,4 515,00 m2 * 42,73 €/m2 * 1/2 11 002,98
Spolu 19 591,71
III. ZÁVER
ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby:
Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží
Rodinný dom č. 774 803 6 0,00 107,46 2
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 17
Pozemky:
Názov pozemku Číslo parcely Výmera (m2)
Zastavané plochy a nádvoria 254; 255/3 170,00
Záhrady 752/140 31,00
Zastavané plochy a nádvoria 255/1,4 257,50
OTÁZKY A ODPOVEDE Znaleckou úlohou bolo stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu č. s.774 s príslušenstvom a pozemkov - parc. KN č. 254; 255/3; 255/1,4; 752/140 k. ú. Závod. Všeobecná hodnota je 82 800,- €. Všeobecná hodnota bola stanovená s využitím metodických postupov uvedených v prílohe č. 3 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov Všeobecná hodnota
celej časti [€] Spoluvl. podiel
Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu
[€]
Stavby
Rodinný dom č. 774 61 543,39 1/1 61 543,39
Plotové vráta 40,94 1/2 20,47
Prípojka kanalizácie 426,61 1/1 426,61
Vodomerná šachta 807,85 1/1 807,85
Prípojka vody 125,96 1/1 125,96
Prípojka NN 95,25 1/1 95,25
Vonkajšie schody č.1 51,17 1/1 51,17
Vonkajšie schody č.2 143,10 1/1 143,10
Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 254; 255/3 (170 m2)
7 264,10 1/1 7 264,10
Záhrady - parc. č. 752/140 (31 m2) 1 324,63 1/1 1 324,63 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 255/1,4 (257,5 m2)
22 005,95 1/2 11 002,98
Všeobecná hodnota celkom 82 805,51
Všeobecná hodnota zaokrúhlene 82 800,00 Slovom: Osemdesiatdvatisícosemsto Eur
MIMORIADNE RIZIKÁ Záložné právo, dobrovoľná dražba. V Senici, dňa 02.07.2020 Ing. Pavol Patinka
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
Strana 18
IV. PRÍLOHY 1 objednávka 2 výpisy z LV 1 kópia z mapy 1 titulná strana pôvodnej PD 1 stavebné povolenie - 2 listy 3 výkresy 2 listy s 12- imi fotografiami
-
Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodli- vosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912 663. Znalecký úkon je zapísaný pod číslom 94/2020 Zároveň vyhlasujem , že som si vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého úkonu.
top related