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ZAC « Les Hauts de l’Allaine » - Dossier de réalisation
Présentation au Conseil Municipal du 7 juillet 2014 1/29
Maître d’ouvrage Mandataire
ZAC « Les Hauts de L’Allaine »
Projet d’habitat à DELLE
PRESENTATION DU DOSSIER DE REALISATION
Conseil Municipal du 7 Juillet 2014
ZAC « Les Hauts de l’Allaine » - Dossier de réalisation
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Avant-propos
• Procédure de ZAC (Zone d’Aménagement Concertée) régie par le Code de l’Urbanisme (articles L.311-1 à L.311-8 et R.311-1 à R.311-12).
• Composition du dossier de réalisation de ZAC, soumis à l’approbation du Conseil Municipal :
1- Rapport de présentation
2- Programme des équipements publics
3- Programme global des constructions
4- Modalités prévisionnelles de financement
5- Annexes :
• Etude d’impact sur l’environnement – Compléments d’études sur avis de l’Autorité Environnementale
• Plan de composition urbaine globale
• Tableau du bilan financier prévisionnel
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PREAMBULE
• 26 septembre 2008 : initiation de la ZAC située sur le site Montreux – Vergerats.
• 15 avril 2011 : approbation par le Conseil Municipal du dossier de création de la ZAC.
• Objet de la ZAC = aménagement d’un futur quartier d’habitat, 21,1 ha dont 14,3 ha urbanisables, à proximité du centre-ville et de différents équipements publics.
• 2 janvier 2012 : SODEB mandatée pour coordonner et piloter les études nécessaires à la formalisation du dossier de réalisation de la ZAC.
• Février è juillet 2012 : organisation d’un concours restreint sur études préliminaires pour désigner un maître d’œuvre.
• Juillet 2012 : choix du groupement EGIS France / Atelier Villes&Paysages pour la conception urbaine et paysagère du futur quartier et la réalisation des infrastructures associés.
• Octobre 2012 è Octobre 2013 : élaboration des études d’avant-projet.
• Octobre 2013 è Juin 2014 : élaboration du dossier de réalisation.
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RAPPEL DES OBJECTIFS DU PROJET
UN CONTEXTE FAVORABLE
Situation géographique de la ville de Delle favorable à l’urbanisation :
• La Jonxion – Gare TGV
• Futur hôpital médian
• Actiparc (Suisse) : installation de Swatch Group 500 à 700 emplois prévus
• Etc.
LA VOLONTE D’UNE MAITRISE DE L’URBANISATION
• Urbanisation durable, respectueuse de l’environnement.
• Diversité de l’habitat et de logement, et mixité sociale.
• 360 logements sur 15 ans a minima, soit 15 à 20 logements par an.
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LES OBJECTIFS DE CONCEPTION DU PROJET
Habiter, se déplacer et vivre ensemble = 3 objectifs qualitatifs de la ZAC.
5 thématiques environnementales à respecter :
• L’hydrologie : conservation de la combe, bassin versant suisse, gestion de l’eau par infiltration, etc.
• L’énergie : énergies renouvelables, logements passifs, éclairage public peu consommateur, etc.
• Les déplacements : accès principal par la Rue de Déridé, accès secondaires par les Vergerats, favoriser les modes doux en lien avec le centre-ville, etc.
• La biodiversité : favoriser la biodiversité dans le projet, mettre en place des espaces de compensation des habitats naturels urbanisés, etc.
• La gestion durable du domaine public : réaliser un projet avec peu d’entretien pour la collectivité, mettre en place une gestion différentiée des espaces publics, etc.
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LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT DU FUTUR QUARTIER
CONCEPTION URBAINE
• UN PROJET POUR UN SEUL QUARTIER
Etablir entre les 2 secteurs, Montreux et Vergerats :
o Voie d’accès unique par la combe.
o Relation visuelle (déboisement).
o Réseau de voies douces via la combe.
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VERGERAT
MONTREUX
COMB
E
Rue de Déridé
Accès principal
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• UN PROJET EN FAVEUR DES MODES DOUX
o Piste cyclable structurante qui relie le quartier au centre-ville de Delle.
o Réseau de chemins piétons autour et entre les 2 secteurs, Montreux et Vergerats.
o Accès aisé au transport collectif (OPTYMO).
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• UN PROJET A VOCATION NATURELLE ET AGRICOLE
o Aménagement du quartier comme un parc naturel et agricole.
o Conservation des arbres en place è verger dans le quartier.
• UNE OFFRE D’HABITAT VARIE
o Un cadre paysager de grande qualité pour les collectifs.
o Une offre d’habitat individuel dense diversifié.
o Un habitat individuel libre, de qualité.
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PRINCIPES DE LA TRAME VIAIRE
o Réduction des surfaces imperméabilisées (impact environnemental).
o Réduction des vitesses de circulation.
PRINCIPES DE LA TRAME BLEUE
o Récolte des eaux pluviales dans des noues.
o Stockage dans des bassins naturels (espaces creux inondables).
o Infiltration dans le terrain naturel
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STRATEGIE VEGETALE
o Préserver un esprit de ville à la campagne.
o Améliorer la biodiversité par l’offre de plantes mellifères.
o Favoriser la cueillette de fruits (habitants, promeneurs).
o Limiter l’entretien (choix des arbres, paillage, etc.)
COLLECTE DES DECHETS
o Possibilité de mettre en place des points d’apports volontaires (PAV) semi enterrés è Système de collecte encore à l’étude au niveau de la CCST.
o Collecte des ordures ménagères et du tri sélectif par bennes individuelles.
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GESTION DU STATIONNEMENT
o Collectifs = parkings en sous-sol semi enterrés.
o Habitats denses intermédiaires et groupés = stationnement en poche en entrée d’ilot.
o Maisons individuelles = stationnement dans les parcelles.
o Places visiteurs prévues le long des voies de desserte du quartier.
o Parking public mutualisé au cœur du quartier.
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VOIRIES
HIERARCHIE DES VOIES
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GEOMETRIE DES VOIES Principe = respect de la topographie existante.
è limiter les terrassements è mieux s’insérer dans le paysage
COUPES TYPES DES VOIES ü Voie primaire structurante de desserte en entrée de quartier
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ü Voie primaire structurante de desserte en séquence centrale de quartier
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ü Voies secondaires (1) et tertiaires (2) de desserte
1
(1)
2
(2)
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RESEAUX
EAUX PLUVIALES
o Récupérées par des systèmes de noues végétalisées.
o Crues è trop plein des noues acheminé vers des espaces végétalisés inondables et équipés de puits d’infiltration.
o Rejet à débit limité dans le réseau existant (rue de Déridé) en sécurité.
EAUX USEES
o STEP de Grandvillars = 20 000 équivalent-habitants (EH). Elle atteint aujourd’hui environ 15 000 EH. ZAC = 360 logements, soit 800 EH. è La STEP est donc suffisante.
o Raccordement sur les exutoires existants situés rue Jean Moulin et rue de Déridé.
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EAU POTABLE
o Raccordement sur les conduites existantes situées rue Jean Moulin et rue de Déridé.
ECLAIRAGE PUBLIC
o Eclairage public basé sur la technologie LED.
o Luminaires prévues : § Ht. = 7 m sur la voie principale : 84 W, et une interdistance de 25 m. § Ht. = 4 à 5 m sur les autres voiries : 29 à 44 W, et une interdistance de 20 m.
ELECTRICITE ET TELEPHONE
o Le réseau d’électricité est réalisé conformément aux prescriptions d’ERDF.
o Le réseau téléphone est réalisé conformément aux indications de l’opérateur Télécom (ORGANGE).
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ESPACES PAYSAGERS
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EQUIPEMENTS URBAINS
BELVEDERE - SECTEUR MONTREUX
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ENTREES CHARRETIERES
Marquage de l’angle de chaque entrée de parcelle par un muret en structure métallique et bardage bois ajouré formant un L
§ coffrets techniques (électricité, télécommunication)
§ bennes d’ordures ménagères et de tri,
§ boite aux lettres avec numéro d’adressage.
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POINTS D’APPORT VOLONTAIRE DES DECHETS
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PHASAGE
Echéancier
prévisionnel de réalisation
Réalisation de la voie primaire en entrée de ZAC 2015
Viabilisation de la phase 1 + Aménagement de la combe 2015 – 2016
Viabilisation de la phase 2 2021
Viabilisation de la phase 3 2027
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PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS
§ Petits collectifs (R+2 ou R+1+A) § Habitats intermédiaires (R+1 ou R+1+A) § Habitats individuels groupés (R+1 ou R+1+A) § Habitats individuels (R+1 ou R+1+A)
Au stade du dossier de réalisation, il est prévu 360 logements, dont 30 % de logements sociaux.
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DEPENSES
Dépenses totales prévisionnelles = 10 286,00 k€ HT.
ACQUISITIONS FONCIERES
Estimation France Domaine = 1 400,4 k€ HT
Indemnités d’éviction (0,5 € le m2 de terrain exploité) = 45,00 k€ HT.
1 605,00 k€ HT (yc honoraires d’acquisitions + frais d’actes)
ETUDES
Topographie, géotechnique, hydraulique, environnement et conception urbaine et paysagère, suivi architectural des implantations des constructions, frais de bornage, etc.
522,00 k€ HT.
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HONORAIRES TECHNIQUES
Mission de maîtrise d’œuvre, frais de coordination sécurité protection de la santé, contrôle technique, etc.
526,00 k€ HT.
TRAVAUX
§ Voie primaire – Entrée de ZAC = 427,00 k€ HT
§ Phase 1 – Montreux + Combe = 1 731,00 k€ HT
§ Phase 2 – Vergerats = 1 248,00 k€ HT
§ Phase 3 – Ermite = 1 718,00 k€ HT
Imprévus + actualisation = 10 % (soit 569,00 k€ HT).
5 693,00 k€ HT.
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FRAIS FINANCIERS
Les frais financiers qui seront induits par les prêts, lignes de crédit, avances ou découverts, ont été évalués au taux de 4,5 % sur la base du découvert de trésorerie cumulée.
1 046,00 k€ HT.
FRAIS DE GESTION ET COMMERCIALISATION
Rémunérations perçues par l’aménageur concessionnaire.
714,00 k€ HT.
FRAIS DIVERS
Publicité, appels d’offres, reprographie, taxes foncières, etc.
180,00 k€ HT.
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RECETTES
Recettes totales = 10 286,00 k€ HT.
CESSIONS DE TERRAINS § Habitat collectif o 158 logements o Surface plancher = 12 640 m2 (soit, 80 m2 en moyenne par logement) o 150 € HT/m2
§ Habitat dense intermédiaire o 52 logements, répartis sur 26 bâtiments avec chacun 2 logements (RDC / 1+A) o Surface plancher = 4 680 m2 (soit, 80 m2 en moyenne pour le logement en RDC et 100 m2
en moyenne pour le logement au 1er étage avec attique) o 150 € HT/m2
§ Habitat individuel groupé o Surface cessible = 30 144 m2 o 97 parcelles o 30 000 € HT/parcelle
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§ Habitat individuel libre o Surface cessible = 30 255 m2 o 53 parcelles o 65 000 € HT/parcelle
8 979,00 k€ HT.
PARTICIPATIONS
Participations nécessaires à atteindre l’équilibre de l’opération = 1 307,00 k€ HT.
§ Rachat par ERDF des réseaux électriques de la ZAC : 507,00 k€ HT
§ Participation à l’équilibre de l’opération par la ville de Delle : 800,00 k€ HT
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