texto base para discussÃo do plano diretor...
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TEXTO BASE PARA DISCUSSÃO DO
PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO DE MAIRIPORÃ
JANEIRO 2019
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QUAL É O CONTEÚDO DESTE DOCUMENTO?
Este documento consiste na versão final do Texto-Base que orientará a elaboração do Projeto
de Lei do Plano Diretor Participativo de Mairiporã. Redigido sob a forma de um texto
esquemático, que se organiza pelos grandes títulos e capítulos do Plano Diretor, o presente
Texto-Base deverá ser revisto e complementado a partir do debate com os diferentes
segmentos sociais do Município de Mairiporã.
Estrutura do Projeto de Lei do Plano Diretor
Título I – DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Título II – DOS PRINCÍPIOS E OBJETIVOS DA POLÍTICA URBANA
Capítulo I – Dos Princípios
Capítulo II – Dos Objetivos
Título III – DOS EIXOS ESTRUTURANTES DE POLÍTICAS SETORIAIS
Capítulo I – Da Habitação de Interesse Social e Regularização Fundiária
Seção I – Da Política Municipal de Habitação de Interesse Social
Seção II – Da Política Municipal de Regularização Fundiária
Capítulo II – Da Mobilidade Urbana
Capítulo III – Do Desenvolvimento Econômico e Social
Seção I – Da Política Municipal de Turismo
Seção II – Do Sistema de Infraestrutura Urbana
Seção III – Do Sistema de Equipamentos Sociais
Capítulo IV – Do Meio Ambiente e Saneamento
Seção I – Da Política Ambiental
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Seção II – Do Sistema de Áreas Protegidas, Espaços Livres e Áreas Verdes
Seção III – Da Política Municipal de Saneamento
Título IV – DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
Capítulo I – Dos instrumentos de indução ao desenvolvimento urbano
Capítulo II – Dos instrumentos de regularização fundiária
Capítulo III - Dos instrumentos de gestão ambiental
Título V - DO ORDENAMENTO TERRITORIAL
Capítulo I – Do Macrozoneamento
Capítulo II – Do Zoneamento
Seção I – Das Zonas
Seção II – Das Zonas Especiais
Capítulo III – Das áreas de Intervenção Urbana
Seção I – Da áreas de Intervenção urbana para o desenvolvimento econômico
e social (AIUDES)
Seção II – Das áreas de Intervenção urbana e periurbana para recuperação
ambiental e regularização de interesse específico (AIUPRIE)
Seção III – Das áreas de Intervenção urbana para a valorização do patrimônio
ambiental, turístico e cultural (AIUP)
Título VI – DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
Capítulo I – Dos requisitos para o parcelamento do solo
Capítulo II – Das modalidades de parcelamento do solo
Capítulo III – Dos parâmetros de parcelamento do solo
Seção I – Dos condomínios urbanísticos
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Título VII – DA OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO
Capítulo I – Dos parâmetros de ocupação do solo
Título VIII - DO USO DO SOLO URBANO
Capítulo I – Das categorias de uso do solo (seções: dos usos R; dos usos NR)
Seção I – Das categorias e subcategorias de Uso Residencial (R)
Seção II – Das categorias e subcategorias de Uso Não Residencial (NR)
Capítulo II – Das condições de instalação
Título IX - DO PLANEJAMENTO E GESTÃO DO DESENVOLVIMENTO URBANO
Capítulo I – Do Sistema Municipal de Planejamento e Gestão
Capítulo II – Dos Instrumentos de Participação e Controle Social
Capítulo III – Do Sistema de Monitoramento da Política Urbana
Capítulo IV - Do Sistema Municipal de Informações Geográficas
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PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE
MAIRIPORÃ
Define o ordenamento territorial
TÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Este título do projeto de lei institui a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor do
Município de Mairiporã.
O Plano Diretor Participativo de Mairiporã (PDPM) ordena o desenvolvimento urbano local,
com base em leis superiores – a Constituição Federal, a lei Federal 10.257/2001 (Estatuto da
Cidade) e a Lei Orgânica Municipal. Vejamos, a seguir, essa relação:
Figura 1 – ORDENAMENTO JURÍDICO-LEGAL
Código de Posturas
Regulamentação dos instrumentos
urbanísticos
Planos Setoriais: Habitação, Mobilidade
Urbana, Saneamento, etc.
Código de Obras e
Edificações
do Solo
Lei Orgânica do Município
Conjunto de princípios que estabelecem
normas para o desenvolvimento
municipal
Lei 10.257/01 - Estatuto da Cidade Diretrizes para o cumprimento das
funções sociais da cidade e da
propriedade
Código Tributário
Constituição Federal (artigos 182 e 183)
Condiciona o direito de propriedade à função social
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De acordo com o artigo 182 da Constituição Federal de 1988, “a política de desenvolvimento
urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei,
tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o
bem- estar de seus habitantes”.
A Lei Federal 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) veio estabelecer as diretrizes requeridas pela
Constituição Federal. No artigo 2º, estabelece que a política urbana tem por objetivo ordenar
o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana e define as
diretrizes gerais que devem ser obedecidas pelo município na elaboração de seu plano diretor
que, como já definira a Constituição Federal (artigo 182, parágrafo 1º), é o instrumento básico
da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
O Plano Diretor do Município de Mairiporã (PDPM) segue, portanto, a orientação
constitucional e as diretrizes emanadas pelo Estatuto da Cidade, tendo como referências a
Constituição do Estado de São Paulo e a Lei Orgânica do Município.
O PDPM também estabelece diretrizes para a elaboração de leis posteriores que
complementarão o conjunto da legislação urbanística municipal.
Durante sua vigência, o Plano Diretor deverá orientar a elaboração:
- dos Planos Plurianuais;
- das Leis de Diretrizes Orçamentárias;
- das Leis Orçamentárias Anuais;
- das leis complementares de regulamentação de instrumentos de política urbana;
- dos planos setoriais relativos à política de desenvolvimento urbano;
- dos projetos de intervenção urbana, inclusive os relativos à rede de centralidades.
O Plano Diretor Participativo de Mairiporã deverá ser revisto em, no máximo, 10 anos.
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TÍTULO II
DOS PRINCÍPIOS E OBJETIVOS DA POLÍTICA URBANA
Capítulo I
DOS PRINCÍPIOS
Os princípios que orientam o Plano Diretor de Mairiporã foram definidos com base no que
estabelece a política urbana nacional, e considerando as necessidades específicas de
Mairiporã:
- função social da cidade;
- função social e ambiental da propriedade urbana;
- desenvolvimento socioeconômico sustentável, com equilíbrio ambiental e inclusão
social;
- gestão democrática da cidade.
A Função Social da Cidade compreende o atendimento às necessidades dos cidadãos quanto à
qualidade de vida, à justiça social, ao acesso universal aos direitos sociais e ao
desenvolvimento socioeconômico, incluindo o direito à terra urbana, à moradia digna, ao
saneamento ambiental, à infraestrutura, ao transporte, ao trabalho, ao descanso e ao lazer.
A Função Social da Propriedade Urbana é estabelecida com base nas determinações do artigo
182 da Constituição Federal e do artigo 2º do Estatuto da Cidade, cabendo ao plano diretor
expressar as exigências fundamentais de ordenação do território municipal para que esta
função seja cumprida.
A Função Ambiental da Propriedade Urbana consiste em alternativas de ordenamento
territorial que respeitem os recursos e ecossistemas naturais existentes, visando sua
proteção, recuperação e valorização como componente fundamental da política de
desenvolvimento urbano.
Como elemento constitutivo do direito de propriedade, as funções social e ambiental da
propriedade urbana pressupõem que o interesse público, manifesto no plano Diretor,
prevalece sobre os interesses privados na destinação, uso e ocupação do território.
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O princípio do Desenvolvimento Socioeconômico Sustentável implica na adoção de estratégias
que viabilizem a instalação e funcionamento de atividades econômicas que, de forma
ambientalmente equilibrada, dinamizem a economia local e reduzam as desigualdades
sociais, por meio da ampliação da oferta de trabalho e renda.
A Gestão Democrática da Cidade implica na participação de representantes dos diferentes
segmentos da população, diretamente ou por intermédio de associações representativas, nos
processos de planejamento e gestão da cidade, na definição de investimentos públicos e na
elaboração, execução e avaliação de planos, programas e projetos de desenvolvimento
urbano.
Capítulo II
DOS OBJETIVOS
Os objetivos gerais da política urbana do Município de Mairiporã consistem em:
- Conter o avanço da urbanização sobre áreas ambientalmente frágeis, disciplinando o
processo de expansão urbana;
- Prover áreas para o desenvolvimento econômico local, de modo ambientalmente
sustentável e compatível com a proteção ambiental;
- Mitigar as situações de risco geológico-geotécnico, evitando ocupação de áreas
inadequadas, tais como áreas sujeitas a inundações e a deslizamentos de terra;
- Urbanizar e regularizar os assentamentos precários e prover moradia de interesse
social;
- Diminuir as desigualdades na oferta e distribuição de equipamentos, serviços e
infraestrutura urbana, visando à universalização do acesso, notadamente ao
saneamento básico;
- Regular o uso e a ocupação do solo de modo a:
o Compatibilizar parcelamento do solo e infraestrutura urbana;
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o Aumentar a permeabilidade do solo e evitar a degradação ambiental;
o Recuperar, para benefício social, a valorização de imóveis urbanos resultante
das políticas e investimentos públicos;
o Consolidar as centralidades existentes e estimular a criação de novas,
garantindo a identidade do local;
o Requalificar o ambiente urbano, por meio da implantação do sistema
municipal de áreas verdes e de lazer;
o Implementar sistema de planejamento e gestão democrático e participativo,
garantindo a transparência do processo de planejamento e decisão sobre o
desenvolvimento municipal.
TÍTULO III
DOS EIXOS ESTRUTURANTES DE POLÍTICAS SETORIAIS
O Título III estabelece objetivos e diretrizes gerais para as políticas setoriais municipais,
organizadas em quatro grandes eixos estruturantes do modelo de desenvolvimento urbano
proposto pelo PDPM, quais sejam:
- Habitação de Interesse Social e Regularização Fundiária;
- Mobilidade Urbana;
- Desenvolvimento Econômico e Social;
- Meio Ambiente e Saneamento.
Capítulo I
DA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Seção I
DA POLÍTICA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL
Seção II
DA POLÍTICA MUNICIPAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
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As Políticas Municipais de Habitação de Interesse Social e de Regularização Fundiária
fundamentam-se no Estatuto da Cidade, na Lei Federal 11.124/05, que instituiu a Política
Nacional de Habitação de Interesse Social e na Lei Federal 13.465/2017, que dispõe sobre a
regularização fundiária rural e urbana. Tem como objetivos:
- garantir o direito à moradia digna como direito social, conforme previsto no artigo 6º
da Constituição da República;
- garantir o acesso à terra urbanizada, com reversão da tendência de periferização e
ocupação de espaços inadequados pela população de baixa renda, utilizando os
instrumentos previstos no Estatuto da Cidade;
- reduzir o déficit habitacional;
- promover a urbanização e a regularização fundiária dos assentamentos habitacionais
precários;
- estimular a produção de Habitação de Interesse Social, ampliando a oferta e
melhorando as condições de habitabilidade da população de baixa renda.
Para o cumprimento de tais objetivos, os programas, ações e investimentos, públicos e
privados, em Habitação de Interesse Social serão orientados pelas seguintes diretrizes:
- ampliação dos investimentos públicos municipais em política habitacional, com vistas
à melhoria das condições de habitabilidade nos assentamentos precários, vinculando
recursos orçamentários ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social;
- promoção da urbanização e regularização urbanística, jurídica, fundiária e ambiental
dos assentamentos habitacionais precários e irregulares;
- garantia de recursos financeiros para Habitação de Interesse Social (HIS), destinados à
aquisição de terra e à produção habitacional;
- implementação de programas de reabilitação física e ambiental das áreas degradadas
e de risco, de modo a garantir a integridade física, o direito à moradia e à recuperação
da qualidade ambiental dessas áreas;
- priorização do atendimento da população de baixa renda residente em imóveis ou
áreas insalubres, áreas de risco e áreas de preservação permanente;
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- inibição da ocupação irregular de novas áreas mediante a aplicação de normas
adequadas, de instrumentos urbanísticos e de ações de fiscalização;
- recuperação ambiental das áreas ambientalmente frágeis que foram ocupadas por
moradias;
- associação da Política de Habitação a programas sociais de geração de renda;
- limitação do número de unidades por empreendimento de HIS, evitando a segregação
social;
- fomento a empreendimentos de HIS através de entidades;
- incentivo a empreendimentos que garantam maior diversidade nas tipologias
habitacionais;
- implementação de um programa de assistência técnica à construção de habitações de
interesse social;
- disciplinamento e orientação do ordenamento territorial com base nos critérios
estabelecidos pela Carta Geotécnica de Aptidão a Urbanização do município (Mapa 1).
O Poder Executivo deverá revisar o Plano Local de Habitação de Interesse Social,
compatibilizando-o com o PDPM e observando o seguinte conteúdo mínimo:
- avaliação dos resultados parciais do PLHIS elaborado em 2012 e em suas atualizações
posteriores, no que diz respeito à efetivação das estratégias delineadas, ao
desempenho dos programas habitacionais e à realização das ações recomendadas
naquele Plano, com base em indicadores quantitativos e qualitativos previamente
definidos;
- atualização do diagnóstico habitacional, com a devida revisão e complementação das
necessidades habitacionais e caraterização dos assentamentos precários;
- revisão, atualização e complementação das linhas programáticas e do Plano de Ação;
- programa de regularização fundiária e urbanística dos assentamentos precários e
loteamentos irregulares de baixa renda;
- revisão dos custos totais para atendimento do déficit habitacional e da inadequação;
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- dimensionamento da quantidade de terra urbana necessária ao atendimento do
déficit e identificação e localização de terras aptas para novos empreendimentos
habitacionais de interesse social.
O Mapa 2 e o Quadro 1 apresentam a classificação dos loteamentos irregulares e as diretrizes
para a regularização fundiária. Ele serve de parâmetro para a política habitacional e
deverá ser atualizado por decreto após a aprovação do PLHIS na Câmara Técnica de
Habitação e Regularização Fundiária.
A política habitacional deve se articular à política ambiental a fim de inibir novas ocupações
irregulares em áreas ambientalmente frágeis e recuperar ambientalmente as áreas ocupadas
por moradia (não passíveis de urbanização e regularização fundiária), como as áreas de risco e
as de proteção ambiental.
Capítulo II
DA MOBILIDADE URBANA
A Política Municipal de Mobilidade Urbana fundamenta-se na Lei Federal 12.587/2012, que
instituiu a Política Nacional de Mobilidade Urbana, com base no Estatuto da Cidade e no
Código de Trânsito Brasileiro (Lei Federal 9.503/97). Tem por objetivo geral contribuir para o
acesso universal à cidade, por meio do planejamento e da gestão democrática do Sistema
Municipal de Mobilidade Urbana de Mairiporã, o qual deve articular e integrar as
componentes sistema viário, transporte e trânsito.
São princípios gerais da Política Municipal de Mobilidade Urbana de Mairiporã:
- integração com a política de desenvolvimento urbano e com as políticas setoriais de
habitação, saneamento e infraestrutura, planejamento e gestão do uso do solo e com
a política municipal de meio ambiente;
- eficiência, eficácia e efetividade na circulação urbana e na prestação dos serviços de
transporte urbano;
- garantia de acessibilidade universal;
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- mitigação dos custos ambientais, sociais e econômicos dos deslocamentos de pessoas
e cargas na cidade;
- gestão democrática e controle social da Política.
São objetivos da Política Municipal de Mobilidade Urbana:
- priorizar o transporte público coletivo sobre o transporte individual e os modos de
transporte não motorizados sobre os motorizados;
- criar condições viárias de mobilidade e acessibilidade para os pedestres, ciclistas e
pessoas com deficiência ou com restrição de mobilidade;
- reduzir a necessidade de deslocamentos motorizados e estimular o uso do transporte
cicloviário;
- melhorar a qualidade dos serviços de transporte coletivo, desestimulando o uso do
transporte individual;
- estruturar o sistema viário do município, de modo a atender adequadamente às
necessidades de deslocamento atuais e futuras;
- prover a mobilidade com conforto e segurança;
- integrar o Município ao sistema de mobilidade metropolitano;
- planejar, regular e fiscalizar o Sistema Municipal de Transporte;
- planejar, regular e fiscalizar o Sistema Viário Municipal;
- planejar, regular e fiscalizar o Sistema Municipal de Trânsito, no âmbito de
competência do Município.
São diretrizes gerais da Política Municipal de Mobilidade Urbana:
- ampliação dos investimentos públicos municipais na política municipal de mobilidade
urbana, com vistas à melhoria das condições de mobilidade, vinculando recursos
orçamentários ao Fundo Municipal de Mobilidade Urbana;
- promoção do desenvolvimento sustentável, com a mitigação dos custos ambientais e
socioeconômicos dos deslocamentos de pessoas e cargas, incluindo a redução dos
acidentes de trânsito, das emissões de poluentes, da poluição sonora e da
deterioração do patrimônio edificado;
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- melhoria das condições de mobilidade da população, com redução dos tempos de
viagem e garantia de conforto, segurança e modicidade e aumento do número de
itinerários e da frota de transporte coletivo;
- estruturação do sistema viário com prioridade para a segurança e a qualidade de vida
dos moradores, e não à fluidez do tráfego de veículos;
- melhoria das calçadas, ampliando sua dimensão quando possível;
- aumento da participação do transporte público coletivo e não motorizado na divisão
modal;
- integração entre os diferentes modos e serviços de transporte;
- estímulo à implantação de bolsões de estacionamento, integrado ao sistema de
transportes, no entorno imediato da ZEPEC, com vistas à redução do fluxo de veículos
automotores na área central do município;
- segurança nos deslocamentos das pessoas;
- estruturação da gestão local, fortalecendo o papel regulador dos serviços de
transporte público e trânsito;
- indicação de fluxos otimizados para o transporte de cargas, visando à redução dos
impactos ambientais e sua integração com os demais modais alternativos para a
logística de carga e pessoas;
- indicação de fluxos otimizados para o transporte coletivo, considerando sua
integração com os fluxos peatonais e cicloviários e, destes, com o sistema de áreas
verdes, na busca de alternativas eficientes de deslocamento no município;
- cumprimento das normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade
das pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida, com base na legislação
federal pertinente.
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Capítulo III
DO DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO E SOCIAL
A Política Municipal de Desenvolvimento Econômico tem como componentes as políticas de
desenvolvimento dos setores de atividades comerciais e de serviços, de turismo, de eventos
e, notadamente, as políticas de desenvolvimento industrial. Tem como objetivos:
- atrair investimentos em setores econômicos estratégicos, em especial os relacionados
à vocação da cidade, como a indústria, a logística, o comércio e serviços, o turismo e o
setor de eventos;
- diversificar as atividades que compõem a base da economia municipal;
- fortalecer o comércio local, estimulando a formação de uma rede de centralidades de
bairro e estruturando corredores comerciais;
- atrair e estimular o investimento produtivo do setor privado, particularmente nas
atividades consideradas prioritárias para o desenvolvimento municipal;
- criar ambiente favorável ao desenvolvimento de negócios no município;
- ampliar as oportunidades de trabalho e de geração de renda necessárias à elevação
contínua da qualidade de vida dos munícipes;
- desenvolver o potencial econômico dos recursos naturais, humanos e de
infraestrutura, do município;
- fomentar o desenvolvimento das atividades de cultura, turismo, eventos e
entretenimento como fontes geradoras de trabalho, renda e qualidade de vida, em
especial àquelas que exploram o potencial paisagístico e ecológico do município,
oferecendo infraestrutura e apoio para acesso ao crédito;
- estimular a integração das atividades econômicas locais aos mercados e atividades
congêneres na escala regional, especialmente na Região Metropolitana de São Paulo;
- potencializar a capacidade criativa, o conhecimento e a inovação para gerar atividades
econômicas de alto valor agregado e ambientalmente sustentáveis;
- estimular o desenvolvimento do empreendedorismo, visando ampliar a inclusão
produtiva no mercado, a geração de renda e a qualificação do trabalhador.
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São diretrizes gerais para a promoção do desenvolvimento econômico municipal:
- ampliação dos investimentos públicos municipais em desenvolvimento econômico e
social, com vistas à melhoria na qualidade de vida, renda e emprego, vinculando
recursos orçamentários ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano. Econômico
e Social;
- desenvolvimento de programas de qualificação da mão de obra local para melhor
inserção no mercado de trabalho;
- fomento à instalação de cursos técnicos e profissionalizantes, além de instituições de
ensino superior para a população, em parceria com o SENAI, FATEC, SESI e o Governo
do Estado;
- apoio tecnológico às pequenas e microempresas, estimulando a formação de
parcerias, associações e cooperativas de produção e comercialização e, em especial,
as empresas familiares informais, buscando seu ingresso na formalidade;
- estímulo ao desenvolvimento de empreendimentos de economia criativa, em parceria
com o Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (SEBRAE);
- elaboração do Plano Estratégico de Desenvolvimento Econômico, definindo e
detalhando os programas voltados ao desenvolvimento econômico local, suas
diretrizes e ações prioritárias, considerando os diferentes setores de atividade
econômica;
- fomento ao turismo, com o desenvolvimento de polos turísticos e o apoio a iniciativas
na área do turismo ecológico e de aventura.
Seção I
DA POLÍTICA MUNICIPAL DE TURISMO
A Política Municipal de Turismo consiste em um conjunto de ações destinadas a proporcionar
o crescimento quantitativo e qualitativo da atividade, com especial atenção à capacitação e
instituição de mecanismos que resultem no reposicionamento da atividade na economia de
Mairiporã.
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Os objetivos da Política Municipal de Turismo são:
- fomentar a atividade turística, transformando-a em uma alternativa econômica para
as porções ambientalmente sensíveis do território municipal;
- promover o ecoturismo como fator de sustentabilidade dos meios visitados, com
envolvimento sociocultural e econômico das comunidades no desenvolvimento da
atividade;
- incentivar o desenvolvimento do turismo rural, gastronômico, de aventura e de
entretenimento.
São diretrizes para a Política Municipal de Turismo:
- promoção e divulgação de eventos e projetos relacionados ao turismo rural e
ecológico, de modo a inserir o Município nos fluxos turísticos regionais;
- participação do município em eventos turísticos locais, regionais e nacionais, como
meio para divulgar suas potencialidades;
- implantação de roteiros de turismo rural e ecológico, aproveitando os diferentes
atrativos naturais e culturais;
- implantar linha turística integrada ao sistema de transporte coletivo de passageiros
interligando os diferentes atrativos naturais e culturais;
- elaboração de projeto de sinalização turística, indicando as vias de acesso aos
principais atrativos;
- garantir a zeladoria da infraestrutura de turismo e lazer, padronizando o mobiliário
urbano e os passeios de interesse para a atividade turística com o objetivo de criar
uma identidade e promover o conforto e a acessibilidade universal;
- desenvolver projeto luminotécnico que promova e valorize o patrimônio ambiental,
histórico e cultural presente no município e que favoreça o desenvolvimento de
atividades turísticas e a promoção de eventos;
- capacitação para o planejamento e gestão de empreendimentos turísticos nas áreas
de alimentação, hospedagem, atrativos e comércio e incentivo ao empreendedorismo
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em atividades de comércio e serviços relacionadas ao turismo, visando à criação de
pequenas empresas e o apoio ao Microempreendedor Individual (MEI);
- formação de recursos humanos para o setor turístico, em especial a formação de
guias turísticos, motivando e estimulando os jovens a assumir esse tipo de atividade.
Seção II
DO SISTEMA DE INFRAESTRUTURA URBANA
São objetivos do Sistema de Infraestrutura:
- racionalizar a ocupação e a utilização da infraestrutura instalada e por instalar;
- universalizar o acesso à infraestrutura urbana e aos serviços de utilidade pública
correspondentes;
- distribuir a infraestrutura e os serviços de utilidade pública de forma espacialmente
equilibrada e socialmente justa;
- garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes das obras e serviços de
infraestrutura urbana;
- compatibilizar a implantação e manutenção da infraestrutura dos serviços públicos
com as diretrizes do zoneamento do Município;
- incentivar a pesquisa e o desenvolvimento de novas tecnologias, buscando otimizar o
uso dos recursos dos sistemas de infraestrutura urbana e dos serviços de utilidade
pública, garantindo um ambiente equilibrado e sustentável;
- promover a gestão integrada da infraestrutura e o uso racional do subsolo e do
espaço aéreo urbano, garantindo o compartilhamento das redes não emissoras de
radiação, coordenando ações com concessionários e prestadores de serviços e
assegurando a preservação das condições ambientais urbanas.
São diretrizes para o Sistema de Infraestrutura:
- racionalizar a ocupação e a utilização da infraestrutura instalada e por instalar,
garantindo o compartilhamento e evitando a duplicação de equipamentos;
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- garantir a preservação do solo e do lençol freático, bem como das áreas de
mananciais, realizando as obras e manutenção necessários para o devido isolamento
das redes de serviços de infraestrutura;
- promover a instalação e manutenção dos equipamentos de infraestrutura e dos
serviços de utilidade pública, garantindo o menor incômodo possível aos moradores e
usuários do local, bem como exigindo a reparação das vias, calçadas e logradouros
públicos;
- proibir a deposição de material radioativo no subsolo e promover ações que visem
preservar e descontaminar o subsolo;
- cadastrar as redes de água, esgoto, telefone, energia elétrica, cabos e demais redes
que utilizam o subsolo, mantendo um banco de dados atualizado.
- cadastrar o mobiliário urbano, rede de iluminação pública, sinalização e as espécies
arbóreas presentes em espaços públicos mantendo um banco de dados atualizado.
Seção III
DO SISTEMA DE EQUIPAMENTOS SOCIAIS
São componentes do Sistema de Equipamentos Sociais:
- os equipamentos de educação;
- os equipamentos de saúde;
- os equipamentos de esportes e lazer;
- os equipamentos de cultura;
- os equipamentos de assistência social.
São objetivos do Sistema de Equipamentos Sociais:
- proteger a família e a pessoa, com prioridade de atendimento às famílias e grupos
sociais mais vulneráveis, em especial crianças, jovens, mulheres, idosos, negros,
indígenas, refugiados e pessoas com deficiência;
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- reduzir as desigualdades socioespaciais e socioambientais, suprindo carências de
equipamentos e infraestrutura urbana nos bairros com maior vulnerabilidade social e
ambiental;
- suprir todas as áreas habitacionais com os equipamentos necessários à satisfação das
necessidades básicas de saúde, educação, lazer, esporte, cultura e assistência social
de sua população;
- ampliar a acessibilidade à rede de equipamentos e aos sistemas de mobilidade
urbana, incluindo pedestres e ciclovias.
São diretrizes do Sistema de Equipamentos Sociais:
- priorização do uso de terrenos públicos e equipamentos ociosos ou subutilizados para
a instalação de equipamentos sociais, como forma de potencializar o uso do espaço
público já constituído;
- inclusão de mais de um equipamento no mesmo terreno, de modo a compatibilizar
diferentes demandas por equipamentos no território, otimizando o uso de terrenos e
favorecendo a integração entre políticas sociais;
- integração territorial de programas e projetos vinculados às políticas sociais, como
forma de potencializar seus efeitos positivos, particularmente no que diz respeito à
inclusão social e à diminuição das desigualdades;
- descentralização da rede de equipamentos sociais básicos nos bairros, de modo a
contribuir para a formação de pequenas centralidades;
- descentralização das atividades e equipamentos culturais;
- fortalecimento das instâncias de participação e de controle da sociedade civil sobre as
políticas sociais.
O uso dos imóveis públicos para instalação de equipamentos sociais deverá atender às
seguintes diretrizes:
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- implantação dos equipamentos sociais de acordo com a demanda atual e projetada e
com a infraestrutura, o acesso, o transporte e demais critérios pertinentes;
- elaboração de plano de ocupação, reorganização e revitalização de áreas de médio e
grande porte, de forma a evitar a ocupação desordenada por vários equipamentos
sociais dissociados urbanisticamente;
- estabelecimento de parcerias com a iniciativa privada e com associações de
moradores na gestão dos espaços públicos;
- integração dos espaços públicos com o entorno, promovendo, junto aos órgãos
competentes, os tratamentos urbanísticos e de infraestrutura adequados;
- criação de espaços destinados a atividades de associações de cultura popular.
Capítulo IV
DO MEIO AMBINETE E SANEAMENTO
Seção I
DA POLÍTICA AMBIENTAL
A Política Ambiental Municipal de Mairiporã deve ser instituída por lei, de acordo com as
diretrizes emanadas pela Lei 6.938/1981, que dispõe sobre a Política Nacional de Meio
Ambiente e pela Lei 9.509/1997, que dispõe sobre a Política Estadual do Meio Ambiente,
tendo como objetivo geral assegurar o desenvolvimento sustentável e a manutenção de
ambiente propício à vida.
A política ambiental é uma política transversal e intersetorial, e não só uma política finalista.
Neste sentido, deve estar articulada às demais políticas públicas:
- com relação à Política Urbana, deve alcançar as diretrizes de uso e ocupação do solo,
observando aspectos de susceptibilidade dos terrenos, conforme identificado na Carta
Geotécnica de Aptidão a Urbanização do município (Mapa 1), e de conservação e
valorização do patrimônio natural e cultural;
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- com relação à Política de Desenvolvimento Econômico, deve alcançar ações voltadas
ao setor turístico e de eventos, a partir do reconhecimento e valorização do
patrimônio ambiental do Município e sua capacidade de suporte ao uso e visitação
pública;
- com relação à Política de Saneamento, deve alcançar ações que visem níveis
crescentes de salubridade ambiental e controle dos vetores de doenças
transmissíveis, promovendo a recuperação e preservação dos recursos ambientais do
Município;
- Com relação à Lei Estadual 15.790/2015, que institui a Área de Proteção e
Recuperação dos Mananciais do Alto Juquery APRM-AJ, a Política Ambiental Municipal
deve garantir a preservação e a manutenção das fontes de captação de água para o
abastecimento público.
São objetivos específicos da Política Municipal de Meio Ambiente:
- valorizar a biodiversidade local e preservar, conservar e recuperar a paisagem e os
ecossistemas naturais terrestres e marinhos;
- reduzir os níveis de poluição e de degradação em todas as suas formas;
- garantir a proteção e a recuperação da qualidade ambiental dos recursos hídricos,
inclusive das águas subterrâneas;
- compatibilizar o uso do solo com a preservação ambiental.
Para o cumprimento destes objetivos, os programas, ações e investimentos, públicos e
privados, devem ser orientados pelas seguintes diretrizes:
- ampliação dos investimentos públicos municipais na política ambiental, com vistas à
preservação e valorização do patrimônio ambiental do município, vinculando recursos
orçamentários ao Fundo Municipal de Meio Ambiente e Saneamento;
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- contenção do desmatamento e preservação e recuperação dos maciços de vegetação
nativa remanescentes do bioma mata atlântica, bem como das matas ciliares;
- implementação de programa de arborização urbana, respeitando os biomas locais;
- fomento à política de prestação de serviços ambientais;
- promoção da educação ambiental como instrumento para sustentação das políticas
públicas ambientais, em articulação com as demais políticas setoriais e, inclusive, por
meio de projetos de educação ambiental nas escolas;
- adoção de um modelo de gestão ambiental integrada para assegurar que as
consequências ambientais das propostas de desenvolvimento sejam compreendidas e
devidamente consideradas no processo de planejamento, entendendo o termo
“ambiental” em seu sentido amplo, que engloba os componentes biofísicos e
socioeconômicos;
- implantação de mecanismos de fiscalização das áreas ambientais protegidas.
Seção II
DO SISTEMA DE ÁREAS PROTEGIDAS, ESPAÇOS LIVRES E ÁREAS VERDES
São objetivos do Sistema de Áreas Protegidas, Espaços Livres e Áreas Verdes:
- formar corredores ecológicos nas escalas municipal e regional;
- conservar as áreas prestadoras de serviços ambientais;
- proteger e recuperar os remanescentes de vegetação natural;
- qualificar as áreas verdes públicas;
- ampliar e distribuir áreas de lazer e cultura pelos bairros e regiões da cidade;
- incentivar à conservação das áreas verdes em propriedade particular.
São diretrizes relativas às áreas protegidas, espaços livres e áreas verdes do Município:
24
- adequado tratamento da vegetação como componente integrador da paisagem
urbana;
- manutenção e ampliação da arborização urbana, promovendo interligações entre os
espaços livres e áreas verdes de importância ambiental local e regional, por meio do
Sistema Municipal de Áreas Verdes e de Lazer;
- criação de instrumentos legais destinados a estimular parcerias entre os setores
público e privado para implantação e manutenção de espaços livres e áreas verdes;
- recuperação de espaços livres e áreas verdes degradadas de importância paisagístico-
ambiental;
- proteção e recuperação das áreas de preservação permanente, com a implantação de
parques lineares ao longo dos cursos d´água;
- promoção de ações de recuperação ambiental e ampliação de áreas permeáveis e
vegetadas nas áreas de fundos de vale e em cabeceiras de drenagem e planícies
aluviais;
- adoção de mecanismos de compensação ambiental para aquisição de imóveis
destinados à implantação de áreas verdes públicas e ampliação das áreas permeáveis;
- preservação das áreas permeáveis, com vegetação significativa, em imóveis urbanos
de propriedade particular;
- incentivo à agricultura urbana nos espaços livres;
- renaturalização e/ou recuperação das margens de rios e córregos;
- priorização de espécies nativas na arborização urbana;
- criação de áreas de lazer nos bairros;
- implantação de ruas de lazer.
Seção III
DA POLÍTICA MUNICIPAL DE SANEAMENTO
O sistema de saneamento é composto pelo abastecimento público de água potável, pela
coleta afastamento, tratamento e destinação final do esgotamento sanitário, pelo manejo das
25
águas pluviais, e pela coleta, transporte, tratamento e destinação final dos resíduos sólidos
gerados.
Em relação à política de saneamento, o PDPM estabelecerá premissas que visam atender à
legislação federal e estadual e aos objetivos específicos relacionados à situação atual do
saneamento no Município, bem como à aspectos de integração às demais políticas setoriais.
Para tanto, adotará como modelo de planejamento e gestão a integralização dos sistemas de
abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem e resíduos sólidos, como preconiza
a legislação federal, por meio das leis 11.445/2007 e 12.305/2010.
Assim, a Política Municipal de Saneamento visa alcançar os seguintes objetivos:
- promover e melhorar a saúde coletiva (sistemas e serviços de saneamento);
- proteger, recuperar e melhorar as condições ambientais, por meio da expansão dos
sistemas de saneamento, de modo a garantir a universalização do abastecimento de
água potável e da coleta e afastamento do esgoto;
- manter e recuperar as áreas vegetadas, protegendo o solo contra erosões e
deslizamentos;
- controlar a poluição por meio de sistemas de drenagem e tratamento dos efluentes;
- proteger o território contra situações hidrológicas extremas, visando minimizar os
riscos associados à ocorrência de inundações e deslizamentos;
- evitar a contaminação do solo;
- controlar e prevenir os riscos de poluição dos corpos hídricos;
- garantir a sustentabilidade econômico-financeira dos serviços.
A Política Municipal de Saneamento deve se articular às ações de desenvolvimento urbano e
ambiental, respeitando às seguintes diretrizes:
- ampliação dos investimentos públicos municipais na política municipal de
saneamento, com vistas à expansão do sistema de abastecimento público de água
potável e coleta e tratamento de esgoto, vinculando recursos orçamentários ao Fundo
Municipal Municipal de Meio Ambiente e Saneamento;
26
- expansão do sistema de saneamento básico de forma associada a ações de
urbanização e regularização fundiária dos assentamentos precários;
- oferta de água em quantidade e qualidade suficiente para atender às necessidades
básicas, com padrões adequados de potabilidade, inclusive em assentamentos
urbanos isolados;
- melhoria da gestão operacional e da demanda, como o controle de perdas e reuso da
água;
- controle do uso da água subterrânea, de forma articulada ao órgão ambiental
competente;
- ampliação da cobertura da rede de esgotamento sanitário e aprimoramento do
sistema municipal de tratamento, com o objetivo de eliminar os lançamentos de
esgotos nos cursos de água e sistema de drenagem e contribuir com a recuperação
dos recursos hídricos;
- definição e implantação de soluções alternativas de esgotamento sanitário
particularizado em condomínios ou localidades de baixa densidade;
- implantação de saneamento ambiental, com o uso de tecnologias alternativas, em
especial no tocante ao esgotamento sanitário e à destinação de resíduos sólidos;
- realização de gestões para que o Município venha a participar do planejamento e
gestão dos sistemas de água e esgoto junto a SABESP, mediante contrato de
programa, com prioridade para a fiscalização das atividades de operação e
manutenção, o planejamento de ampliação das redes e o aprimoramento dos
serviços, incluindo medidas para combate às perdas, limpeza das fossas pela SABESP,
regularidade do fornecimento de água e revisão de tarifas;
- adoção de procedimentos adequados de coleta, tratamento e disposição final dos
resíduos sólidos gerados no município;
- promoção de ações que visem à diminuição da geração de resíduos, por meio da
conscientização da população e aprimoramento da gestão e controle dos serviços;
27
- implementação conjunta de programas de fiscalização e de educação ambiental, com
prioridade para problemas emergenciais como o lançamento de resíduos sólidos nos
corpos d’água;
- busca de sustentabilidade econômica das ações de gestão dos resíduos no ambiente
urbano;
- promoção da inclusão socioeconômica dos catadores de material reciclável
fomentando a criação de cooperativas;
- ampliação e aprimoramento do sistema de drenagem urbano;
- estímulo ao uso de tecnologias alternativas para captação e reuso de águas pluviais,
com obrigatoriedade de adoção de medidas nesse sentido pelas indústrias e grandes
empreendimentos;
- normatização de projetos e fiscalização da implantação de redes em novos
loteamentos.
O Poder Executivo deverá revisar o Plano Municipal de Saneamento Básico (PMSB) elaborado
em 2013, compatibilizando-o com este PDPM e com a legislação ambiental e integrando-o às
demais políticas e programas setoriais municipais relacionados ao gerenciamento do espaço
urbano. O PMSB, instrumento da Política Nacional de Saneamento Básico, instituída pela Lei
11.445/2007, deve abranger todo o território municipal, compreendendo o seguinte
conteúdo mínimo:
- avaliação dos resultados parciais do PMSB de 2013, no que diz respeito à efetivação
das estratégias e metas delineadas, ao desempenho dos programas e à realização das
ações recomendadas, com base em indicadores quantitativos e qualitativos
previamente definidos;
- atualização do diagnóstico produzido no Plano, demonstrando as condições atuais da
infraestrutura e dos serviços de abastecimento público de água potável, coleta,
afastamento, tratamento e destinação final do esgotamento sanitário, manejo das
28
águas pluviais e coleta, transporte, tratamento e destinação final dos resíduos sólidos
gerados no município.
TÍTULO IV
DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
Os instrumentos de política urbana podem ser entendidos como meios ou ferramentas
estratégicas que contribuem para que sejam alcançados os objetivos do Plano Diretor.
Compreendem, entre outros, instrumentos de indução ao desenvolvimento urbano,
instrumentos de regularização fundiária e instrumentos de gestão ambiental.
As intervenções no território municipal poderão conjugar a utilização de quaisquer dos
instrumentos previstos na legislação federal, estadual ou municipal com a finalidade de
atingir os objetivos previstos no PDPM, observados os requisitos para a sua aplicação.
Para fins de planejamento, controle e gestão do território municipal, serão adotados, dentre
outros, os seguintes instrumentos de política urbana.
29
Figura 2 – Instrumentos de política urbana
Instrumentos de Indução ao Desenvolvimento Urbano
Parcelamento, Edificação ou Utilização
Compulsórios (PEUC)
IPTU Progressivo no Tempo
Arrecadação por abandono
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Transferência do Direito de Construir
Direito de Preempção
Consórcio Imobiliário
Instrumentos de Regularização Fundiária
Concessão do Direito Real de Uso
Concessão de Uso Especial para fins de Moradia
Usucapião Especial de Imóvel Urbano
Demarcação Urbanística
Legitimação de Posse
Legitimação Fundiária
Plano de urbanização e regularização fundiária
Instrumentos de Gestão Ambiental
Plano Ambiental Municipal
Estudo de Impacto de Vizinhança
Termo de Compromisso e Adequação Ambiental
IPTU Verde
Pagamento por Prestação Serviços Ambientais
30
Capítulo I
DOS INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO AO DESENVOLVIMENTO URBANO
PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS (PEUC)
Conceito:
O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) e os instrumentos que lhe
sucedem – IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação com pagamento em títulos da dívida
pública – têm como finalidade fazer cumprir a função social da propriedade urbana,
submetendo-a ao interesse coletivo. Atendem à diretriz geral da política urbana nacional
definida pelo Estatuto da Cidade: ordenação e controle do uso do solo de forma a evitar a
retenção especulativa de imóvel urbano que resulte na sua subutilização ou não utilização
(Estatuto da Cidade, art. 2º, inciso VI, alínea e).
Procedimentos:
O proprietário de imóvel ocioso (não edificado, subutilizado ou não utilizado) será notificado
pelo poder público municipal para que dê função social a sua propriedade. A notificação será
feita por:
- funcionário de órgão competente do Poder Público Municipal ao proprietário do
imóvel não edificado ou subutilizado ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem
tenha poderes de gerência geral ou administrativa;
- carta registrada com aviso de recebimento quando o proprietário for residente ou
tiver sua sede fora do território do Município de Mairiporã;
- edital, quando as tentativas de notificação nas formas previstas nos itens anteriores
for frustrada por 3 (três) vezes.
A Prefeitura do Município de Mairiporã deverá requerer ao Cartório de Registro de Imóveis
competente a averbação da notificação na matrícula do imóvel não utilizado (a transmissão
do imóvel não utilizado por ato “inter vivos” ou “causa mortis” posterior à data da
notificação, transfere a obrigação imputada sem interrupção de quaisquer prazos).
31
Os procedimentos a serem adotados nas fases de planejamento da aplicação, notificação e
averbação deverão ser disciplinados por decreto, obedecendo às disposições do Estatuto da
Cidade e deste Plano Diretor.
Uma vez conferida utilização ao imóvel, em conformidade com este Plano Diretor, caberá à
Prefeitura Municipal de Mairiporã cancelar a averbação mencionada no parágrafo anterior.
Caso contrário, isto é, se o imóvel permanecer ocioso, o proprietário deverá arcar com o IPTU
Progressivo no Tempo.
Como e onde será aplicado em Mairiporã:
O PEUC será aplicado aos lotes urbanos com área igual ou superior a 500m², não edificados
(CA = 0) e subutilizados (aproveitamento inferior ao CAmin), localizados nas seguintes zonas,
cujos proprietários serão notificados para fins de edificação:
- Zona de Centralidade (ZC)
- Zona Especial para o Desenvolvimento de Atividades Econômicas e Culturais (ZEDEC)
- ZEIS 2 - área vazia em área urbana consolidada passível de regularização
Os imóveis não edificados (CA = 0) localizados na Zona de Usos Diversificados (ZUD), com
área superior a 5.000m² serão notificados para fins de parcelamento do solo.
Os imóveis onde haja edificações ociosas há um ano ou mais, localizados na Zona de
Centralidade (ZC), na Zona Especial para o Desenvolvimento de Atividades Econômicas e
Culturais (ZEDEC) ou na ZEIS 2 - área vazia em área urbana consolidada, serão notificados para
fins de utilização.
IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
Conceito:
Os proprietários dos imóveis não utilizados que não cumprirem a obrigação imposta pelo
PEUC no prazo estipulado deverão arcar com alíquotas progressivas de IPTU, majoradas
32
anualmente, pelo prazo de 5 (cinco) anos consecutivos, tendo como limite a alíquota máxima
de 15% (quinze por cento). Caso o valor da alíquota atinja 15% antes do prazo de cinco anos,
ela será mantida neste patamar pelo restante do prazo de cinco anos.
Procedimentos:
A escala da progressividade do IPTU será definida em lei específica, observando-se que o
valor da alíquota a ser aplicada a cada ano poderá ser até o dobro do valor da aplicada no ano
anterior.
Se, mesmo com a aplicação do IPTU Progressivo no Tempo, não for conferido uso ao imóvel o
Município poderá proceder à desapropriação do mesmo com pagamento em títulos da dívida
pública ou manter a cobrança do Imposto pela alíquota máxima alcançada.
Sendo matéria tributária, o lançamento da alíquota progressiva será feito sempre no ano
seguinte àquele em que for constatada a ociosidade. Da mesma forma, se após o lançamento
da progressividade o proprietário cumprir com a obrigação de dar uso à edificação notificada
a progressividade será suspensa no ano seguinte, voltando o tributo à alíquota original.
É vedada a concessão de isenções, anistias, incentivos ou benefícios fiscais relativos ao IPTU
Progressivo no Tempo
ARRECADAÇÃO POR ABANDONO
Conceito:
O instituto da arrecadação por abandono é uma forma de extinção da propriedade prevista
no Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002, artigo 1.276). É aplicável aos “imóveis urbanos
privados abandonados cujos proprietários não possuam a intenção de conservá-los em seu
patrimônio”, presumida esta intenção “quando o proprietário, cessados os atos de posse
sobre o imóvel, não adimplir os ônus fiscais instituídos sobre a propriedade predial e
territorial urbana, por cinco anos”, tornando o imóvel sujeito à arrecadação pelo Município
ou pelo Distrito Federal, como dispõe a Lei 13.465/2017.
Procedimentos:
33
Devem ser obedecidos os procedimentos estabelecidos pelo artigo 64 (§§ 2º a 5º) da Lei
13.465/2017, que reproduzimos:
“Art. 64. ………………………………………………………………………………………………
§ 1º ………………………………………….………………………………………………………
§ 2o O procedimento de arrecadação de imóveis urbanos abandonados obedecerá ao
disposto em ato do Poder Executivo municipal ou distrital e observará, no mínimo:
I - abertura de processo administrativo para tratar da arrecadação;
II - comprovação do tempo de abandono e de inadimplência fiscal;
III - notificação ao titular do domínio para, querendo, apresentar impugnação no
prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
§ 3o A ausência de manifestação do titular do domínio será interpretada como
concordância com a arrecadação.
§ 4o Respeitado o procedimento de arrecadação, o Município poderá realizar,
diretamente ou por meio de terceiros, os investimentos necessários para que o imóvel
urbano arrecadado atinja prontamente os objetivos sociais a que se destina.
§ 5o Na hipótese de o proprietário reivindicar a posse do imóvel declarado
abandonado, no transcorrer do triênio a que alude o art. 1.276 da Lei no 10.406, de
10 de janeiro de 2002 (Código Civil), fica assegurado ao Poder Executivo municipal ou
distrital o direito ao ressarcimento prévio, e em valor atualizado, de todas as
despesas em que eventualmente houver incorrido, inclusive tributárias, em razão do
exercício da posse provisória.”
Importante observar que os imóveis arrecadados pelo Município (ou pelo Distrito Federal)
“poderão ser destinados aos programas habitacionais, à prestação de serviços públicos, ao
fomento da REURB-S (regularização fundiária de núcleos urbanos informais ocupados
predominantemente por população de baixa renda), ou serão objeto de concessão de direito
real de uso a entidades civis que comprovadamente tenham fins filantrópicos, assistenciais,
34
educativos, esportivos ou outros, no interesse do Município ou do Distrito Federal” (Lei
13.465/2017, art. 65).
Onde será aplicado:
A arrecadação será aplicada na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Conceito:
O instrumento da outorga onerosa do direito de construir tem fundamento na separação
entre o direito de propriedade e o direito de construir. O objetivo é recuperar os
investimentos públicos que tenham resultado na valorização dos imóveis urbanos. Consiste
na definição da cobrança de uma contrapartida pelo exercício do direito de construir acima
do coeficiente de aproveitamento básico definido para a zona em que se localize, até o limite
do coeficiente de aproveitamento máximo da mesma.
Procedimentos:
O Plano Diretor deve fixar as áreas onde a outorga onerosa do direito de construir será
aplicada e os coeficientes de aproveitamento básico e máximo. Pode, também, definir a
fórmula de cálculo para a cobrança da contrapartida, de modo a permitir a aplicação imediata
do instrumento.
Os recursos auferidos com o pagamento da contrapartida financeira correspondentes à
outorga onerosa do direito de construir deverão ser destinados a uma ou mais das seguintes
finalidades:
- execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
- regularização fundiária;
- constituição de reserva fundiária;
- ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
35
- implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
- criação de espaços públicos, espaços livres, áreas verdes e de lazer;
- instituição de unidades de conservação;
- preservação, conservação e recuperação de áreas de interesse ambiental;
- proteção e recuperação de áreas de interesse histórico, cultural e paisagístico
Onde e como será aplicada:
A OODC será aplicada em todas as zonas que preveem CA máximo superior ao CA básico e
será calculada com base na seguinte fórmula:
C = (At / Ac) x V x Fs x Fp.
C – Contrapartida
At – Área do terreno
Ac – Área construída pretendida
V – Valor do m² do terreno
Fs – Fator social (Quadro 2)
Fp – Fator de planejamento (Quadro 4).
Quadro 2 - Fator Social
Uso Fator
Social
Uso habitacional Habitação de Interesse Social - HIS 0,0
Uso institucional Equipamentos institucionais, sociais e culturais públicos 0,0
Entidades mantenedoras
sem fins lucrativos
Hospitais e Clínicas, Universidades, Escolas e Creches,
Equipamentos Sociais e Culturais 0,3
outras entidades mantenedoras Hospitais, Universidades, Escolas, Equipamentos Culturais 0,7
Outras atividades 1,0
36
TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Conceito:
O instrumento da Transferência do Direito de Construir (TDC), tal como a outorga onerosa do
direito de construir, tem fundamento na separação entre o direito de propriedade e o direito
de construir. Consiste na autorização do Poder Público para que o proprietário de imóvel
urbano exerça, em outro local, o direito de construir previsto no plano diretor, com o objetivo
de viabilizar:
- a preservação, conservação e recuperação de bens de interesse histórico, cultural,
paisagístico, social e ambiental;
- a implementação de programas de regularização fundiária e de urbanização de
assentamentos urbanos precários ocupados por população de baixa renda;
- a implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
- a implantação de parques, espaços livres e áreas verdes;
- a execução de serviços, equipamentos e infraestruturas necessários ao
aprimoramento do sistema de mobilidade urbana. para o sistema de transporte
coletivo.
Procedimentos:
O Plano Diretor deve definir os imóveis que poderão transferir potencial construtivo (imóveis
cedentes) e as zonas ou áreas que poderão receber potencial construtivo adicional (imóveis
receptores).
Além da previsão no Plano Diretor, faz-se necessária uma lei municipal específica defina as
condições e regras relativas à aplicação da transferência do direito de construir. A utilização
do direito de construir atenderá ao critério de proporcionalidade entre os valores imobiliários
do terreno doador e do terreno receptor do potencial construtivo, estabelecidos com base no
Valor Unitário Padrão (VUP) definido pelo Município para fins de cálculo do IPTU dos
respectivos imóveis.
Onde e como será aplicada:
37
Os imóveis situados na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana e aqueles de Área
de Intervenção urbana para a valorização do patrimônio ambiental, turístico e cultural (AIUP),
poderão transferir seu potencial construtivo básico ou CAb (imóveis cedentes) para as zonas
ou áreas que poderão receber potencial construtivo adicional (imóveis receptores), quais
sejam, na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana.
DIREITO DE PREEMPÇÃO
Conceito:
Direito de preferência conferido ao Poder Público na compra de imóvel urbano de seu
interesse, quando este for colocado à venda.
O direito de preempção poderá será exercido sempre que o Município necessitar de áreas
para as seguintes finalidades:
- execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
- regularização fundiária;
- constituição de reserva fundiária;
- ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
- implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
- criação de espaços públicos, espaços livres, áreas verdes e de lazer;
- instituição de unidades de conservação;
- preservação, conservação e recuperação de áreas de interesse ambiental;
- proteção e recuperação de áreas de interesse histórico, cultural e paisagístico.
Procedimentos:
O Plano Diretor deve prever a possibilidade de utilização do instrumento para que a lei
municipal específica estabeleça:
- a delimitação dos imóveis ou áreas que estarão sujeitas ao instrumento;
38
- o enquadramento de cada imóvel ou área delimitada em uma ou mais das finalidades
a que se destina;
- o prazo de vigência do direito de preempção, que não poderá ser superior a cinco
anos, sendo renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
Uma vez aprovada a lei municipal específica, fica o proprietário obrigado a notificar o
Município acerca de sua intenção de alienar o imóvel, para que este, no prazo máximo de 30
dias, manifeste seu interesse (ou não) na aquisição do imóvel.
Caso o município não se interesse pela aquisição do imóvel, o proprietário não poderá aliená-
lo em condições diversas da proposta apresentada à Prefeitura Municipal.
Onde será aplicado:
Na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, na Zona Especial para o
Desenvolvimento de Atividades Econômicas e Culturais (ZEDEC) e, ainda aqueles de Área de
Intervenção urbana para a valorização do patrimônio ambiental, turístico e cultural (AIUP) e
nas Zonas Especiais de Interesse Social.
CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
Conceito:
“Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização, de
regularização fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação por meio da
qual o proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das
obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou
edificadas, ficando as demais unidades incorporadas ao patrimônio público” (Estatuto da
Cidade, Lei Federal 10.257/2001, art. 46, § 1º). O valor das unidades imobiliárias a serem
entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das
obras.
O consórcio imobiliário pode ser empregado para viabilizar financeiramente o
aproveitamento de imóveis:
39
- não edificados, subutilizados ou não utilizados notificados pelo PEUC;
- no âmbito da Regularização Fundiária Urbana (REURB) prevista na Lei 13.465/2017.
Observe-se que a proposta de consórcio imobiliário não suspende os prazos relativos ao
parcelamento, edificação e utilização compulsória de imóveis não edificados ou subutilizados.
Procedimentos:
O contrato de formalização do consórcio imobiliário deverá conter o valor de referência do
imóvel na data em que for celebrado. Este valor deverá excluir expectativas de ganhos, lucros
cessantes e juros compensatórios, bem como eventuais custos de recuperação da área em
razão da existência de passivos ambientais.
A Prefeitura deverá proceder ao aproveitamento adequado das unidades imobiliárias que lhe
cabem, resultantes do consórcio imobiliário, no prazo máximo de 5 (cinco) anos, contados a
partir da sua incorporação ao patrimônio público.
Os procedimentos acerca da aceitação e viabilização das propostas de consórcios imobiliários
serão regulamentados em decreto.
COTA DE SOLIDARIEDADE
Fica estabelecida como exigência para o certificado de conclusão de empreendimentos
imobiliários de grande porte ou implantação de planos e projetos urbanísticos a Cota de
Solidariedade, que consiste na produção de Habitação de Interesse Social pelo próprio
promotor, doação de terrenos para produção de HIS ou a doação de recursos ao Município
para fins de produção de Habitação de Interesse Social e equipamentos públicos sociais
complementares ao uso residencial.
A doação prevista não exime a necessidade de destinação de áreas ao Município nos termos
da legislação de parcelamento do solo conforme definido no Quadro 4 desta Lei.
Os empreendimentos com área construída computável superior a 10.000m. (dez mil metros
quadrados) ficam obrigados a destinar 10% (dez por cento) da área construída computável
40
para Habitação de Interesse Social, voltada a atender famílias com renda até 3 (seis) salários
mínimos.
A área construída destinada à Habitação de Interesse Social no empreendimento será
considerada não computável.
O empreendedor poderá propor, para a avaliação e aprovação do CTHAB do Conselho da
Cidade as seguintes alternativas ao cumprimento dessa regra:
produzir EHIS com no mínimo a mesma área construída exigida em outro terreno,
desde que situado na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana;
doar terreno de valor equivalente a 20% (vinte por cento) do valor da área total do
terreno do empreendimento, calculado conforme Cadastro de Valor de Terreno para
fins de Outorga Onerosa, situado na Macrozona de Estruturação e Qualificação
Urbana;
Atendida a exigência estabelecida, o empreendimento poderá beneficiar-se da adoção do
Fator de Planejamento 0,7 para cálculo da outorga onerosa do direito de construir devido
para a zona onde está previsto o empreendimento.
Empreendimentos originários de parcelamento do solo e condomínios aprovados após a
publicação desta lei também devem cumprir esta regra, independente do porte do terreno e
do empreendimento.
CAPÍTULO II
DOS INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Os principais instrumentos de regularização fundiária são tratados na Lei Federal nº
13.465/2017. Lá estão previstas as normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização
Fundiária Urbana (Reurb), que compreende duas modalidades:
- Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos
urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda,
assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e
41
- Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos
urbanos informais ocupados por população não qualificada como população de baixa
renda.
A regularização fundiária tem como principal objetivo transformar núcleos urbanos informais
(loteamentos irregulares, ocupações etc.) em terrenos regulares, do ponto de vista
urbanístico, jurídico, ambiental e social. Para tanto, a regularização fundiária de uma área é
concluída quando se leva o parcelamento do solo para registro em Cartório, possibilitando a
inscrição do lote em nome das pessoas que as ocupam, tenham elas adquirido esses lotes
diretamente do proprietário ou não.
Apesar de previstos na lei federal, os instrumentos de REURB devem ser trazidos ao Plano
Diretor como forma de aproximá-los da realidade municipal, ditando e planejando a sua
aplicação e, quando for o caso, ajustando o seu conteúdo.
Em relação à previsão do Plano Diretor, a regularização fundiária se desenvolve em dois
planos: o primeiro, em relação à leitura espacial do assentamento, de forma a viabilizar o
registro das diferentes situações de ocupação dos lotes, que, em última análise, são os
instrumentos de regularização do parcelamento do solo; o segundo, diz respeito aos
instrumentos de transferência do domínio – a posse ou a propriedade – em favor dos
beneficiários do programa de REURB.
Assim, são instrumentos para a regularização fundiária (Reurb):
- Demarcação Urbanística;
- Condomínio Urbano Simples;
- Legitimação Fundiária;
- Legitimação de Posse;
- Usucapião;
- Concessão de Direito Real de Uso;
- Concessão de Uso Especial para fins de Moradia
- Plano de urbanização e regularização fundiária.
42
A Demarcação Urbanística é o instrumento que se destina a identificar os imóveis públicos e
privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos
titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação
na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a
critério do Município.
A Prefeitura poderá utilizar o procedimento de demarcação urbanística, com base no
levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização do núcleo urbano
informal a ser regularizado
Durante o processo de Reurb, quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou
cômodos, poderá ser instituído condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros
urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas
edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias
públicas ou para as unidades entre si.
Esses instrumentos devem estar previstos na Certidão de Regularização Fundiária (CRF),
documento principal da Reurb, que deverá ser encaminhado ao Cartório de Registro de
Imóveis contendo a descrição de todas as ações que foram executadas e o planejamento da
demais, inclusive daquelas que impliquem na execução de obras.
Em relação aos instrumentos que regularizam o domínio do beneficiário/proprietário/
morador dos imóveis temos como principais:
A Legitimação Fundiária, que é um mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do
direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb.
Isto quer dizer que por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, poderá ser
conferido àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade
imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado
existente em 22 de dezembro de 2016.
Quando se tratar de Reurb-S (ou Reurb de interesse social), a legitimação fundiária será
concedida ao beneficiário, desde que atendidas as seguintes condições:
- não seja concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural;
43
- não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano
com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto; e
- em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo
poder público o interesse público de sua ocupação.
A Prefeitura encaminhará o título da legitimação fundiária diretamente ao Cartório de
Registro de Imóveis para Registro, acompanhando da Certidão de Regularização Fundiária
(CRF) do Núcleo em regularização.
Como alternativa ao uso do instrumento da legitimação fundiária, na hipótese de
beneficiários não se enquadrarem no rol de condições acima, a regularização fundiária
poderá se dar por meio da legitimação de posse.
A legitimação de posse é o ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual
fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real
de propriedade, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza
da posse. Esse instrumento não se aplica aos imóveis situados em área de propriedade
pública.
A legitimação de posse funciona como um atestado firmado pelo Município do exercício da
posse mansa e pacífica de um determinado bem. Transcorrido o período de cinco anos, esse
atestado (o título) poderá ser convertido em direito de propriedade, diretamente no cartório
de registro de imóveis.
Igualmente inaplicável em área pública, outro instrumento que pode ser utilizado na
regularização da propriedade dos imóveis, é a usucapião, que consiste em ação judicial ou
procedimento junto aos Cartórios de Registro de Imóveis, conforme o caso, destinado ao
reconhecimento de que, por falta de uso, e assim, de descumprimento da função social da
propriedade, o proprietário registrado em cartório perdeu o direito de propriedade para
aquele que deu uso àquele imóvel.
Existem modalidades de usucapião que podem ser utilizadas especificamente para a aquisição
da moradia, e outras, voltadas para a aquisição de áreas superiores a 250 m² e com outras
regras em relação ao exercício da posse. Qualquer das modalidades previstas na lei federal
44
podem ser aplicadas no Município, bastando que se verifique o melhor enquadramento legal
para a situação de fato.
Dois instrumentos utilizados na regularização do domínio nas áreas de propriedade pública
são os de Concessão dos lotes, sob as modalidades de Concessão de Direito Real de Uso e de
Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia.
A Concessão de Direito Real de Uso (CDRU), instrumento eleito pela Lei Orgânica do Município
de Mairiporã como prioritário na regularização de assentamentos em áreas públicas, consiste
na celebração de um contrato entre a Prefeitura e o ocupante, por prazo determinado ou
não, para exercício regular da posse do bem, transmitindo-lhe o conjunto de direitos e
deveres contidos no contrato, como, por exemplo, sobre a necessidade de pagamento e
sobre a possibilidade de transferência a terceiros.
As condições do contrato são fixadas entre a Administração Pública e o interessado, conforme
lei municipal determinar.
No caso da Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM), a regularização da área
pública em favor no morador se dará independentemente da vontade do Poder Público, para
aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel
público situado em área com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua
moradia ou de sua família.
Nesse caso, o ocupante tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia
(CUEM) em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou
concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.
A CUEM poderá ser outorgada pelo Poder Público (Município, Estado ou União) ou requerida
judicialmente pelo interessado, diretamente, desde que preencha os requisitos previstos na
lei. Ou seja, a sua aplicação independe da vontade da Administração Pública.
Foram trazidos nesse texto, os principais instrumentos que devem ser regulamentados em
nível municipal para aplicação em processos de Regularização Fundiária. No entanto, o
45
Município pode optar por outras formas de regularização do bem, a partir de instrumentos
previstos no Código Civil Brasileiro ou entre os institutos do direito administrativo.
CAPÍTULO III
DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA AMBIENTAL
ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA
Conceito:
O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é o instrumento de análise para subsidiar o
licenciamento de empreendimentos ou atividades, públicas ou privadas, que na sua
instalação ou operação possam causar impactos ao entorno ou à comunidade de forma geral,
no âmbito do Município.
O EIV é elaborado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do
empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e
em suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, dos seguintes itens:
- descrição detalhada do empreendimento;
- delimitação das áreas de influência direta e indireta do empreendimento ou atividade,
considerando entre outros aspectos: adensamento populacional; equipamentos
urbanos e comunitários; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; geração de
tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; paisagem urbana
e patrimônio natural e cultural; descrição detalhada das condições ambientais.
- identificação dos impactos a serem causados pelo empreendimento ou atividade, nas
fases de planejamento, implantação, operação e desativação, se for o caso;
- medidas de controle ambiental, mitigadoras ou compensatórias, adotadas nas
diversas fases para os impactos citados no inciso anterior, indicando as
responsabilidades pela implantação das mesmas.
46
O EIV serve como ferramenta de apoio ao processo de licenciamento urbanıstico, oferecendo
subsıdios ao Poder Público para decidir sobre a concessão da licença ou condicioná-la à
implantacão de medidas corretivas, mitigadoras ou compensatórias.
Além disso, é um instrumento de controle social. Deve ser dada publicidade aos documentos
que o integram, deixando-os disponíveis para consulta por qualquer interessado, no órgão
municipal competente.
A lógica do EIV consiste na harmonia entre os interesses particulares e o interesse da
coletividade, de modo a evitar desequilıbrios no crescimento das cidades, garantir condicoes
mınimas de qualidade urbana e zelar pela ordem urbanıstica e pelo uso socialmente justo e
ambientalmente equilibrado dos espaços urbanos.
A elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV não substitui a elaboração e a
aprovação de Estudo Prévio de Impacto Ambiental - EIA, requeridas nos termos da legislação
ambiental.
Procedimentos:
O EIV deve ser regulamentado por lei municipal específica que explicite:
- os tipos de impacto que serão objeto de análise, contendo, no mınimo, os itens
listados no art. 37 do Estatuto da Cidade;
- a relação de empreendimentos e atividades sujeitos ao instrumento;
- os criterios para definicão das áreas de influencia imediata e mediata;
- os criterios para a definição das medidas preventivas, corretivas, mitigadoras ou
compensatórias a serem adotadas para a minimização dos impactos negativos em
cada fase do empreendimento;
- as competencias dos agentes envolvidos na elaboração e análise do EIV;
- as formas e instrumentos para controle social e participacão da sociedade civil nos
processos de análise e aprovação dos EIV.
47
Embora o Estatuto da Cidade exija lei específica para a regulamentação do EIV, nada impede
que o Plano Diretor, como lei maior responsável pelo ordenamento territorial, indique as
diretrizes e elementos a serem respeitados pela lei do EIV.
Nesse sentido, como possíveis condições para aprovação do projeto gerador de impacto, este
Plano Diretor estabelece a execução de melhorias na infraestrutura urbana e de
equipamentos comunitários, proporcionais ao porte e ao impacto do empreendimento, tais
como:
- ampliação das redes de infraestrutura urbana;
- área de terreno ou área edificada para instalação de equipamentos comunitários em
percentual compatível com o necessário para o atendimento da demanda a ser gerada
pelo empreendimento;
- ampliação e adequação do sistema viário, faixas de desaceleração, ponto de ônibus,
faixa de pedestres, semaforização;
- proteção acústica, uso de filtros e outros procedimentos que minimizem incômodos
da atividade;
- manutenção de imóveis, fachadas ou outros elementos arquitetônicos ou naturais
considerados de interesse paisagístico, histórico, artístico ou cultural, bem como
recuperação ambiental da área;
- cotas de emprego e cursos de capacitação profissional;
- percentual de habitação de interesse social no empreendimento;
- possibilidade de construção de equipamentos sociais em outras áreas da cidade;
- manutenção de áreas verdes, recuperação e preservação de nascentes.
- São exemplos de usos potencialmente Geradores de Impacto de Vizinhança:
- as atividades que produzam sons e ruídos de forma constante ou intermitente
durante o dia, ou qualquer tipo de som ou ruído à noite, que ultrapasse os níveis de
intensidade sonora fixados na legislação pertinente;
48
- as atividades que produzam vibração;
- as atividades que produzam gases, poeiras e exalações que incomodem as atividades
vizinhas;
- os Pólos Geradores de Tráfego (PGT);
- o parcelamento do solo e a implantação de condomínios em grandes áreas (limite a
ser definido);
- os usos ou edificações que, efetiva ou potencialmente, interfiram na paisagem urbana
ou no patrimônio natural e cultural.
O EIV deve ser elaborado por equipe técnica multidisciplinar, formada por profissionais
habilitados nas áreas de interesse da análise. A aprovação do empreendimento ficará
condicionada à assinatura de Termo de Compromisso pelo interessado, em que este se
compromete a arcar integralmente com as despesas decorrentes das obras e serviços
necessários à minimização dos impactos decorrentes da implantação do empreendimento e
demais exigências apontadas pelo Poder Executivo Municipal, antes da finalização do
empreendimento.
O EIV deve ser disponibilizado à comunidade vizinha ao empreendimento para que esta tome
ciência dos efeitos de sua implantação e das medidas recomendadas pelo Estudo e se
pronuncie a respeito.
PAGAMENTO POR PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AMBIENTAIS (PSA)
O PSA é um instrumento baseado no princípio provedor-recebedor, prevendo compensação
aos fornecedores de serviços ambientais que estimulem a proteção e a recuperação
ambiental.
O provedor de serviços ambientais pode ser pessoa física ou jurídica, de direito público ou
privado, grupo familiar ou comunitário, que mantenha, recupere ou melhore as condições
ambientais de ecossistemas que prestam serviços ambientais.
49
A implantação do pagamento por serviços ambientais se dará por meio de programas
definidos pelo órgão ambiental municipal que tenham como objetivo a promoção do
desenvolvimento sustentável e o fomento à manutenção e ampliação da oferta de serviços e
produtos ecossistêmicos tais como:
- sequestro, conservação, manutenção e o aumento do estoque de carbono, bem
como a diminuição da emissão de carbono;
- conservação da beleza cênica natural;
- conservação da sociobiodiversidade;
- conservação dos recursos hídricos;
- regulação do clima;
- conservação e recuperação do solo.
O contrato de Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais será regulamentado por ato
do Executivo, que definirá o percentual de recursos do Fundo Municipal de Meio Ambiente e
Saneamento (FMAS) a ser destinado aos programas. A este Conselho compete o
monitoramento e a fiscalização da aplicação do instrumento.
TERMO DE COMPROMISSO E ADEQUAÇÃO AMBIENTAL (TCA)
O TCA é um instrumento por meio do qual o órgão ambiental municipal integrante do
SISNAMA celebra um acordo com pessoas físicas ou jurídicas responsáveis por atividade
utilizadora de recursos ambientais que tenha causado impactos ao meio ambiente, definindo
as adequações e correções necessárias a serem efetuadas pelo empreendedor dentro de um
cronograma determinado, de maneira que a atividade possa voltar a funcionar.
As contrapartidas, obrigações e compensações poderão ser convertidas em recursos
financeiros a serem depositados, obrigatoriamente, no Fundo Municipal de Meio Ambiente e
Saneamento (FMAS) nos casos de empreendimentos e/ou ações causadoras de impacto
ambiental, tais como supressão de espécies arbóreas e intervenções em Área de Preservação
Permanente (APP) ou em unidades de conservação de uso sustentável.
50
IPTU Verde
Trata-se de um benefício tributário consistente em reduzir o IPTU dos proprietários de
imóveis que adotem medidas de proteção e/ou recuperação ambiental, tais como utilização
de sistemas de reuso de água, sistema de captação de água da chuva, sistema de
aquecimento hidráulico solar, manutenção de altos índices de permeabilidade e de área
verde no imóvel, entre outras.
TÍTULO V
DO ORDENAMENTO TERRITORIAL
O ordenamento territorial do Município de Mairiporã deve respeitar os princípios e objetivos
estabelecidos no presente Plano Diretor e equilibrar o parcelamento, uso e ocupação do solo
com os recursos naturais, observando as características dos sistemas ambientais locais, em
especial aquelas presentes:
- na Carta Geotécnica de Aptidão a Urbanização (Mapa 1);
- na rede hidrográfica;
- nos remanescentes vegetais.
Para concretizar os objetivos estabelecidos com base nos princípios que regem o presente
Plano Diretor, a estratégia de ordenamento territorial do Município de Mairiporã utiliza os
seguintes componentes:
- macrozonas;
- zonas;
- zonas especiais;
- áreas de intervenção urbana
- instrumentos de política urbana.
51
Capítulo I
DO MACROZONEAMENTO
O Macrozoneamento organiza o território em grandes unidades territoriais, à luz da
interpretação das características mais gerais que apresentam e dos objetivos que se pretende
alcançar em cada uma delas. Assim, as macrozonas são delimitadas em função dos atributos
físico-ambientais do território, das formas de ocupação do mesmo, do uso do solo, do perfil
da população residente e das atividades econômicas desenvolvidas.
Dessa forma, o território de Mairiporã foi dividido em três macrozonas, como representado
no Mapa 3 - Macrozoneamento proposto para o Município de Mairiporã, abaixo listadas:
1. Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental;
2. Macrozona de Proteção Integral;
3. Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana.
Referidas macrozonas apresentam as características e objetivos relacionadas no Quadro 3.
As Macrozonas de Mairiporã estão representadas no Mapa 3.
Quadro 3 – CARACTERÍSTICAS E OBJETIVOS DO MACROZONEAMENTO
macrozona características objetivos
Macrozona de Proteção e
Recuperação Ambiental
Território com restrições a ocupação pela Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização e que cumprem a função de proteção e recuperação ambiental conforme legislação pertinente.
Controle da expansão urbana, melhoria das condições de saneamento e da sua função ambiental e de produção de água.
Macrozona de Proteção Integral
Território com restrições legais de ocupação e utilização, caracterizados pela presença de parques estaduais e bens tombados.
Manutenção e preservação da vegetação e do patrimônio ambiental, natural ou histórico existente.
Macrozona de Estruturação e
Qualificação Urbana
Território urbano e periurbano com presença de urbanização consolidada ou que são consideradas mais adequadas à urbanização conforme definido pela Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização.
Estruturação e qualificação das áreas urbanas e periurbanas existentes, com a ampliação da oferta de infraestrutura e de serviços públicos e valorização do patrimônio ambiental, histórico, artístico e cultural existente.
Capítulo II
DO ZONEAMENTO
52
Cada uma das três macrozonas subdivide-se em zonas e em áreas de intervenção urbana.
Suas características, objetivos específicos e regras gerais de parcelamento, uso e ocupação do
solo, são apresentadas a seguir na Seção I, que relaciona, também, os instrumentos aplicáveis
a cada zona, a cada zona especial e a cada área de intervenção urbana.
Seção I
DAS ZONAS
Ficam instituídas as seguintes zonas no território municipal:
- Zona de Uso Predominantemente Residencial de Densidade alta (ZPRa)
o Deverão ser incentivados empreendimentos que utilizem fachadas ativas no
pavimento térreo, garanta fruição pública nos térreos dos empreendimentos
por meio de redução no Fator de planejamento previsto em 0,2;
o Deverão ser estimuladas a ampliação das calçadas, dos espaços livres, das
áreas verdes e permeáveis nos lotes por meio da redução do fator social
previsto em 0,1;
- Zona de Uso Predominantemente Residencial de Densidade média (ZPRm)
o Deverão ser estimuladas a ampliação das calçadas, dos espaços livres, das
áreas verdes e permeáveis nos lotes por meio da redução do fator social
previsto em 0,1;
- Zona de Uso Predominantemente Residencial (ZPR)
o Deverão ser estimuladas a ampliação das calçadas, dos espaços livres, das
áreas verdes e permeáveis nos lotes por meio da redução do fator social
previsto em 0,1;
- Zona de Uso Predominantemente Residencial de Baixa Densidade (ZPRb)
o Deverão ser estimuladas a ampliação das calçadas, dos espaços livres, das
áreas verdes e permeáveis nos lotes por meio da redução do fator social
previsto em 0,1;
- Zona de Usos Diversificados (ZUD)
53
o Deverão ser incentivados empreendimentos que utilizem fachadas ativas no
pavimento térreo, garanta fruição pública nos térreos dos empreendimentos
por meio de redução no Fator de planejamento previsto em 0,2;
o Deverão ser estimuladas a ampliação das calçadas, dos espaços livres, das
áreas verdes e permeáveis nos lotes por meio da redução do fator social
previsto em 0,1;
- Zona de Centralidade (ZC)
o Deverão ser incentivados empreendimentos que utilizem fachadas ativas no
pavimento térreo, garanta fruição pública nos térreos dos empreendimentos
por meio de redução no Fator de planejamento previsto em 0,2;
o Deverão ser estimuladas a ampliação das calçadas, dos espaços livres, das
áreas verdes e permeáveis nos lotes por meio da redução do fator social
previsto em 0,1;
- Zona Especial para o Desenvolvimento de Atividades Econômicas e Culturais (ZEDEC)
o A ZEDEC deverá ser objeto de um Plano Urbanístico que promova o
desenvolvimento das atividades desejadas e crie condições urbanísticas para
otimização das atividades e equipamentos instalados e para a adequação aos
seus objetivos.
o Deverão ser incentivados empreendimentos que utilizem fachadas ativas no
pavimento térreo, garanta fruição pública nos térreos dos empreendimentos
por meio de redução no Fator de planejamento previsto em 0,2;
o Deverão ser estimuladas a ampliação das calçadas, dos espaços livres, das
áreas verdes e permeáveis nos lotes por meio da redução do fator social
previsto em 0,1;
- Zona Ambiental de Preservação Paisagística (ZAPP): São as áreas de proteção
ambiental e de preservação da paisagem;
- Zona Ambiental pró Turismo Ecológico (ZATE): É a porção do território destinada às
atividades compatíveis com a proteção do manancial e que dê suporte ao turismo
ecológico.
54
- Zona de Proteção Ambiental (ZPA): São territórios com restrições à ocupação e com
presença de vegetação, fauna e recursos naturais que pretende-se preservar,
recuperar e proteger.
As Zonas do território de Mairiporã estão representadas no Mapa 4 e suas determinações de
índices e parâmetros para parcelamento e ocupação do solo no Quadro 4.
Seção II
DAS ZONAS ESPECIAIS
Ficam estabelecidas as Zonas Especiais de Interesse Social, voltadas à urbanização,
regularização fundiária e produção habitacional de interesse social.
As ZEIS são classificadas da seguinte maneira:
- ZEIS 1: Área ocupada em área urbana consolidada passível de regularização;
- ZEIS 2: Área vazia em área urbana consolidada passível de regularização;
- ZEIS 3: Área ocupada em área urbana consolidada passível de regularização localizada
em APRM;
- ZEIS 4: Área vazia em área urbana consolidada localizada em APRM;
- ZEIS 5: Área ocupada (ou vazia contínua à área ocupada) em área periurbana passível
de regularização em APRM;
- ZEIS 6: Área ocupada (ou vazia contínua à área ocupada) em área periurbana passível
de regularização.
As Zonas Especiais de Interesse Social do território de Mairiporã estão representadas no
Mapa 4.
55
Quadro 4 – ZONEAMENTO e PARCELAMENTO DO SOLO
ZONA
parcelamento do solo ocupação do solo
lote frente doação (%) CA TO TP
gab quota recuos Fp
mín mín inst verde mín básico máx (m) terreno/uh frente lat fundos
ZEDEC 300 15 15 5 0,4 1 2,5 0,7 0,2 15 75 0 01 0 0,7
ZC 300 15 15 5 0,4 1 1,5 0,5 0,2 13 75 0 01
0 0,8
ZUD 500 20 15 5 0,6 1 1,5 0,7 0,2 15 75 5 01 0
1 1
ZPRa 500 10 15 5 0,4 1 2 0,5 0,4 15 100 5 01
3 1
ZPRm 250 10 10 10 0 1 1 0,5 0,4 7 125 5 1,5 3 1
ZPR 250 10 10 10 0 0,6 1 0,4 0,4 7 125 5 1,5 5 1
ZPRb 1500 10 10 10 0 0,2 0,4 0,4 0,6 7 150 5 1,5 5 1
ZAPP 5000 50 5 15 0 0,05 0,1 0,08 0,9 7 500 10 5 10 1
ZATE 3000 30 5 15 0 0,05 0,4 0,1 0,8 13 150 10 5 10 1
ZPA 5000 50 0 20 0 0,05 0,2 0,05 0,9 7 500 10 5 10 1
ZEIS1 125 5 152
52
0,4 1 1 0,8 0 9 752 0 0
1 0
1 0,8
ZEIS2 500 10 152
52
1 1 2,5 0,6 0,2 15 1002
5 01 3 0,8
ZEIS3 125 10 152
52
0,4 1 1 0,4 0,4 15 752
0 01 0
1 0,8
ZEIS4 500 10 152
52
0,3 0,6 1 0,4 0,4 15 1002
5 01 3 0,8
ZEIS5 250 10 102
102
0 0,6 0,6 0,4 0,4 9 1002
0 01 0
1 1
ZEIS6 500 10 102
102
0 0,6 1 0,4 0,4 9 1002
0 01 0
1 1
1 Se houver abertura para a face lateral, o recuo mínimo lateral daquela face será de 1,5 metros.
2 Não se aplica a empreendimentos habitacionais de interesse social (EHIS) de promoção pública ou em parceria com a
Secretaria de Habitação para atendimento da demanda existente no município. Nestes casos as diretrizes e parâmetros
serão definidos com base no Plano de Urbanização ou no termo de Parceria para promoção de EHIS elaborado com base
na estimativa de número de unidades habitacionais produzidas, na capacidade de atendimento da demanda gerada no
entrono do empreendimento.
Capítulo III
DAS ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA E PERIURBANA
Áreas de Intervenção Urbana e Periurbana são territórios delimitados de interesse para a
recuperação ambiental e para o desenvolvimento urbano, econômico, turístico e social,
objeto de projetos urbanísticos específicos, nas quais poderão ser aplicados instrumentos
urbanísticos previstos nesta lei para fins de regularização fundiária, execução de programas e
projetos habitacionais de interesse social, constituição de reserva fundiária, ordenamento e
direcionamento da expansão urbana, implantação de áreas industriais, implantação de
equipamentos urbanos e comunitários, criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes,
criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental e
valorização do patrimônio ambiental, turístico e cultural.
56
Cada Área de Intervenção Urbana dependerá de lei específica que disciplinará a aplicação dos
instrumentos correspondentes às suas finalidades no âmbito de seus perímetros de
abrangência e a realização de estudos prévios de impactos de vizinhança e/ou estudo de
impacto ambiental que avaliem a capacidade de suporte de infraestrutura para o
adensamento e o desenvolvimento das atividades desejadas e as medidas mitigadoras e
compensatórias dos potenciais impactos identificados.
Nas Áreas de Intervenção Urbana poderão ser estabelecidos Coeficientes de Aproveitamento
Máximo limitados a 2,5 (dois e meio), que poderão ser atingidos mediante Outorga Onerosa
de Potencial Construtivo e Transferência do Direito de Construir, bem como o estoque de
potencial a eles relativo, com base nos estudos técnicos de capacidade de suporte da
infraestrutura e do sistema viário e conforme os objetivos da intervenção.
Para a concretização das finalidades estabelecidas para as Áreas de Intervenção Urbana
poderão ser desenvolvidas parcerias com os demais níveis de governo e com o setor privado.
Até a aprovação das leis específicas de cada Área de Intervenção Urbana, as condições de
parcelamento, uso e ocupação do solo, serão as estabelecidas por esta lei.
Seção I
DAS ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA PARA O DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO E SOCIAL
(AIUDES)
Têm por objetivo implementar intervenções que promovam o desenvolvimento de atividades
desejadas, aliadas à ampliação da capacidade de suporte dos territórios e da rede de
equipamentos e serviços públicos.
Seção II
DAS ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA E PERIURBANA PARA RECUPERAÇÃO AMBIENTAL E
REGULARIZAÇÃO DE INTERESSE ESPECÍFICO (AIUPRIE)
57
Têm por objetivo identificar territórios que demandam ações para sua regularização por parte
dos proprietários e possuidores para ampliação da capacidade de suporte e, especialmente, a
melhoria da infraestrutura de saneamento ambiental, respeitadas as determinações
estabelecidas pelo zoneamento ambiental, bem como a Lei da APRM-AJ.
Os instrumentos de regularização fundiária são autoaplicáveis e não demandam
necessariamente a aprovação de legislação específica pra sua utilização na AIUPRIE.
Seção III
DAS ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA PARA A VALORIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO AMBIENTAL,
TURÍSTICO E CULTURAL (AIUP)
Têm por objetivo valorizar o patrimônio ambiental, turístico e cultural por meio de ações que
contribuam para a finalidade de cada território identificado, seja ela a preservação ambiental
ou a visitação turística e/ou a realização de atividades culturais e eventos e que podem ser
viabilizadas tanto por iniciativa pública como por meio de parcerias, respeitada a supremacia
do interesse coletivo, o uso democrático do território municipal e o acesso universal ao
patrimônio natural.
As ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA E PERIURBANA do território de Mairiporã estão
representadas no Mapa 5.
TÍTULO VI
DO PARCELAMENTO DO SOLO
Capítulo I
DOS REQUISITOS PARA O PARCELAMENTO DO SOLO
O parcelamento do solo não será permitido:
- em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências
para assegurar o escoamento das águas;
58
- em áreas de brejos naturais;
- em áreas com potencial ou suspeitas de contaminação e em áreas contaminadas, sem
que sejam reabilitadas para o uso seguro, atestado pelo órgão ambiental competente;
- em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se
atendidas as exigências específicas das autoridades competentes e observadas as
disposições da Lei Federal n° 12.651/2012;
- em terrenos onde a incidência de processos geológicos-geotécnicos não aconselhe a
edificação;
- em áreas utilizadas para deposição de resíduos sólidos;
- em áreas onde a poluição, em suas diversas formas, impeça condições sanitárias
suportáveis, até a sua correção;
- em áreas consideradas impróprias à ocupação urbana, ou inaptas à urbanização, de
acordo com a Carta Geotécnica de Aptidão à urbanização do Município (Mapa 1);
- nas Áreas de Preservação Permanente (APP) e nos imóveis ocupados por vegetação
ambientalmente protegida;
- em áreas sem frente para via pública oficial;
O parcelamento do solo somente poderá ser aprovado se houver disponibilidade de
infraestrutura de redes públicas de água e esgoto nas vias de acesso e mediante prévio
parecer técnico da empresa concessionária dos serviços de água e esgoto.
São requisitos mínimos para o parcelamento do solo:
- não ocupação das faixas marginais de cursos d`água naturais perenes e intermitentes
e as áreas no entorno de lagos e lagoas naturais e de nascentes definidas pela
legislação federal, salvo maiores exigências da legislação específica;
- articulação das vias que forem exigidas às vias adjacentes oficiais, existentes ou
projetadas, garantindo a integração com o sistema viário da região e a harmonização
com a topografia local;
59
- não ocupação das faixas de domínio público das rodovias, sendo reservada uma faixa
não edificável de 15m (quinze metros) de cada lado, salvo exigências mais restritivas
definidas em lei específica.
Capítulo II
DAS MODALIDADES DE PARCELAMENTO DO SOLO
Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas
vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das
vias existentes, conforme Lei nº 6.766, de 1979.
Desmembramento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas
vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já
existentes, conforme Lei nº 6.766, de 1979.
Remembramento: reagrupamento de lotes para edificar, até o limite das dimensões máximas
estabelecidas, desde que não interfira com o sistema viário, nem imponha qualquer outra
modificação nos logradouros já existentes.
Desdobro: divisão em duas partes de lote resultante de parcelamento regular ou regularizado,
sem abertura de novas vias nem prolongamento das vias já existentes.
Reparcelamento: operação que envolve a alteração do formato inicial dos lotes, sistema viário
ou demais áreas destinadas ao uso público e sua posterior redivisão em novos lotes com
dimensões, localização ou configuração distintos da situação original.
Parcelamento integrado à edificação, modalidade em que a construção das edificações é
realizada concomitantemente à execução do loteamento e do desmembramento.
Admitir-se-á o Condomínio Urbanístico, isto é, a divisão do imóvel em unidades autônomas
destinadas à futura edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum
60
dos condôminos. As vias de circulação dos condomínios urbanísticos serão de domínio
privado, sendo vedada a abertura de vias públicas internamente ao perímetro do
empreendimento.
O parcelamento do solo, nas modalidades de loteamento, desmembramento e
reparcelamento, será precedido pela fixação de diretrizes pelo órgão municipal competente.
Para tanto, o interessado deverá apresentar documentação que permita a adequada
caracterização da área a ser parcelada, nos termos da Lei 6.766/1979 e deste Plano Diretor. A
exigência de diretrizes prévias aplica-se, igualmente, aos condomínios urbanísticos.
Capítulo III
DOS PARÂMETROS DE PARCELAMENTO DO SOLO
São parâmetros de parcelamento do solo, dentre outros:
- áreas mínima do lote ou gleba;
- frentes mínima do lote ou gleba;
- percentual mínimo total de área da gleba ou lote a ser doada à Municipalidade,
distribuído em percentuais mínimos para área verde (av) e área institucional (ai);
- largura mínima de passeios (pa) para cada lado da via, canteiro central (cc), via de
pedestre (ped), ciclovia (bic) e leito carroçável (via);
- declividade máxima das vias (dec).
Os parâmetros relacionados ao parcelamento do solo constam do Quadro 5.
61
Quadro 5 – Parâmetros de Parcelamento do Solo
ZONA
parcelamento do solo
lote frente doação (%) largura mínima dec (%)
mín mín ai av pa (c) cc ped via máx
ZEDEC 300 15 15 5 3 (a) 1,5 5 (a) 12 6 (a)
ZC 300 15 15 5 3 (a) 1,5 5 (a) 12 6 (a)
ZUD 500 20 15 5 3 1,5 4 12 6
ZPRa 500 10 15 5 3 1,5 4 12 6
ZPRm 250 10 10 10 2 1,5 3 12 6
ZPR 250 10 10 10 2 1,5 3 12 6
ZPRb 1500 10 10 10 2 1,5 3 12 6
ZAPP 5000 50 5 15 2 1,5 3 12 6
ZATE 3000 30 5 15 2 1,5 3 12 6
ZPA 5000 50 0 20 1,5 1,5 3 12 6
ZEIS1 125 5 15 (d)
5 (d)
1,5 1,5 3 (b) 12 (b) 6 (b)
ZEIS2 500 10 15 (d)
5 (d)
1,5 1,5 3 (b) 12 (b) 6 (b)
ZEIS3 125 10 15 (d)
5 (d)
1,5 1,5 3 (b) 12 (b) 6 (b)
ZEIS4 500 10 15 (d)
5 (d)
1,5 1,5 3 (b) 12 (b) 6 (b)
ZEIS5 250 10 10 (d)
10 (d)
1,5 1,5 3 (b) 12 (b) 6 (b)
ZEIS6 500 10 10 (d)
10 (d)
1,5 1,5 3 (b) 12 (b) 6 (b)
(a) sujeito a análise de adequação ao projeto urbanístico para a área central e para a área de desenvolvimento econômico e social proposta.
(b) A aprovação de Plano de Urbanização de ZEIS ou de Plano de EHIS pode autorizar dimensões menores devidamente justificadas.
(c) Dimensões exigidas para cada lado da via.
(d) Não se aplica a empreendimentos habitacionais de interesse social (EHIS) de promoção pública ou em parceria com a Secretaria de Habitação para atendimento da demanda existente no município. Nestes casos as diretrizes e parâmetros serão definidos com base no Plano de Urbanização ou no termo de Parceria para promoção de EHIS elaborado com base na estimativa de número de unidades habitacionais produzidas, na capacidade de atendimento da demanda gerada no entrono do empreendimento.
As zonas especiais observarão quanto aos parâmetros de parcelamento do solo:
- as ZEIS seguirão parâmetros específicos;
- as AIUPRIE obedecerão aos parâmetros definidos para a zona onde estiverem
localizadas;
- as ZEDEC serão objeto de análise especial, que poderá definir restrições com relação
ao zoneamento básico sobre o qual estiver projetada.
Com relação à doação de áreas públicas (item ‘e’ da relação de parâmetros), devem ser
destinados 5% (cinco por cento) para área institucional e 10% (dez por cento) para áreas
verdes ou espaço livre de uso público. O percentual destinado ao sistema de vias será
decorrente das necessidades de projeto, respeitados os parâmetros geométricos definidos
em lei e as diretrizes aprovadas pelo órgão licenciador municipal.
62
SEÇÃO I
DOS CONDOMÍNIOS URBANÍSTICOS
Os condomínios urbanísticos serão admitidos nas zonas e com as áreas máximas indicadas no
Quadro 5.
Os parâmetros dispostos no Quadro 4 valerão, no que couber, para os condomínios
urbanísticos.
As áreas de uso público de destinação obrigatória (institucional e sistema de lazer) deverão
estar situadas fora do perímetro fechado do empreendimento ou em outro local, a critério do
Conselho da Cidade (CONCIDADE).
O sistema de vias interno ao empreendimento computará no cálculo de fração ideal dos
condôminos.
As áreas de APP, internas ao empreendimento, deverão ser objeto de recuperação pelo
empreendedor até a entrega do empreendimento, após o que a responsabilidade passará a
ser dos condôminos.
O plano de urbanização dos condomínios urbanísticos deverá incluir as áreas de uso público
de destinação obrigatória e os módulos condominiais resultantes da implantação do
empreendimento.
TÍTULO VII
DA OCUPAÇÃO DO SOLO
Capítulo I
DOS PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO
63
A ocupação do solo no território do Município observará aos seguintes parâmetros, dentre
outros:
- Coeficiente de Aproveitamento (CA), subdividido em:
o Coeficiente de Aproveitamento Mínimo (CAmin);
o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAb);
o Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CAmax);
- Taxa de Ocupação máxima (TO);
- Taxa de Permeabilidade mínima (TP);
- Recuo Mínimo, subdividido em:
o Recuo Frontal (R.Frente);
o Recuo Lateral (R.Laterais);
o Recuo de Fundo (R.Fundos);
- Gabarito da Edificação (G), definido em função da altura máxima da edificação em
relação ao perfil natural do terreno (em metros) .
- Quota de terreno por unidade residencial, controle de densidade definido em função
do número de unidades permitidos em cada lote calculado com base na fórmula:
o Q=q/CAproj
Na qual:
Q é o número máximo de unidades habitacionais permitidos no lote
q é a área definida pela tabela para cada lote
CAproj é o coeficiente de aproveitamento adotado no projeto que é
limitado ao CA máximo permitido na zona.
O Coeficiente de Aproveitamento do lote corresponde ao potencial construtivo do mesmo em
função de sua área total. O CAb indica a área máxima que poderá ser construída em função
da área total do lote, sem contrapartidas. O CAmax indica a área máxima que poderá ser
64
construída, mediante pagamento de contrapartida financeira. O CAmin indica a área mínima
que deverá ser construída para que o mesmo não seja considerado subutilizado (este
parâmetro é utilizado para fins de aplicação da Edificação Compulsória).
A Taxa de Ocupação (TO) representa o percentual máximo de terreno que poderá ser
ocupado por edificações.
A Taxa de Permeabilidade (TP) determina o percentual mínimo da área do lote a ser
preservado com solo permeável.
Os recuos mínimos correspondem à distância entre a face externa da edificação e o limite do
lote – frente, laterais, fundo. Tem como objetivo garantir adequadas condições de ventilação
e iluminação e harmonia na volumetria das edificações, uma em relação a outra.
O Gabarito (G) corresponde à altura máxima que a edificação pode alcançar em relação ao
perfil natural do terreno, independentemente das dimensões do lote.
A Quota (Q) de terreno por unidade, corresponde ao controle de densidade definido em
função do número de unidades permitidos em cada lote calculado com base na fórmula:
o Q=q/CAproj
Na qual:
Q é o número máximo de unidades habitacionais permitidos no lote;
q é a área definida pela tabela para cada lote;
CAproj é o coeficiente de aproveitamento adotado no projeto, sendo que o CAproj é
sempre limitado ao CA máximo permitido na zona.
Os parâmetros básicos de ocupação do solo por zona estão dispostos no Quadro 4.
TÍTULO VIII
DO USO DO SOLO
Capítulo I
65
DAS CATEGORIAS DE USO DO SOLO
Os usos do solo dividem-se em duas categorias: Residencial (R) e Não Residencial (NR).
O zoneamento de Mairiporã privilegia o uso residencial (R), que será admitido na maioria das
zonas, uma vez que a moradia é uma função básica da cidade.
O uso do solo será diversificado, distribuindo-se no território em função do potencial de
incomodidade. Os usos e atividades geradores de potencial impacto terão sua instalação
submetida ao Estudo de Impacto de Vizinhança.
As categorias de uso residencial e não residencial permitidas em cada Zona do território de
Mairiporã se encontram no Quadro 6.
Quadro 6 – Zoneamento e Uso do Solo
SEÇÃO I
DA CATEGORIA E SUBCATEGORIAS DE USO RESIDENCIAL (R)
A categoria de Uso Residencial (R) envolve a moradia de um indivíduo ou de um grupo de
indivíduos e divide-se nas subcategorias:
- R1 Residência unifamiliar;
- CRH Conjunto residencial horizontal;
- CRCH Conjunto residencial em condomínio horizontal;
R1 CRH CRCH CRV CRCV SIP IEIP CCH IACb IACa CSb CSm CSa CCSC CPI IDLb IDLa CIDLC
ZEDEC x x x x x x x x xZC x x x x x x x x x x xZPRm x x x x x x x x x x x xZPR x x x x x x x xZAPP x x x x x x xZATE x x x x x xZPA x x xZUD x x x x x x x x x x x x x xZPRa x x x x x x x x x x xZEIS 1 x x x x x x xZEIS 2 x x xZEIS 3 x x x x x x x x xZEIS 4 x x xZEIS 5 x x x x x x x x
ZEIS 6 (?) x x x x x x x
usos residenciais usos não residenciais
66
- CRV Conjunto residencial vertical
- CRCV Conjunto residencial em condomínio vertical,
As categorias de uso residencial se encontram no Quadro 7.
Seção II
DA CATEGORIA E SUBCATEGORIAS DE USO NÃO RESIDENCIAL (NR)
O Uso Não Residencial (NR) compreende diferentes atividades, organizadas em categorias
conforme sua natureza e grau de incomodidade (ruído, vibração, odores e emissão
atmosférica) com relação ao Uso R.
As categorias de Uso NR são apresentadas por grupos de atividades seguintes:
- SIP serviços de interesse público
- IEIP instalações e equipamentos de interesse público sujeitos a controle específico
- CCH clubes recreativos e desportivos de campo com hotelaria e/ou hospedagem
- IACb instituições, entidades religiosas, associações culturais e clubes recreativos e
desportivos de caráter local e de impacto ambiental potencialmente baixo
- IACa instituições, entidades religiosas, associações culturais e clubes recreativos e
desportivos de impacto ambiental potencialmente alto
- CSb comércio e serviços de impacto ambiental potencialmente baixo
- CSm comércio e serviços de impacto ambiental potencialmente médio
- CSa comércio e serviços de impacto ambiental potencialmente alto
- CCSC conjunto de Comércio e Serviços em condomínio
- CPI Comércio de Produtos Inflamáveis e Perigosos
- IDLb industrial diversificado e logístico de impacto ambiental potencialmente baixo
67
- IDLa industrial diversificado e logístico de impacto ambiental potencialmente alto
- CIDLC conjunto industrial e logístico em condomínio
As categorias de uso não residencial se encontram no Quadro 7.
Quadro 7 – Categorias de Uso
68
Os grupos de atividade obedecem à Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE),
serão detalhados em decreto posteriormente ao Plano Diretor.
Capítulo II
DAS CONDIÇÕES DE INSTALAÇÃO DOS USOS
São parâmetros para a instalação dos usos, dentre outros:
- número de vagas de estacionamento;
- espaço de Carga e Descarga (C/D);
- área de Embarque e Desembarque de pessoas (E/D).
- da lotação das edificações (Lot)
o Considera-se lotação de uma edificação o número de usuários, calculado em
função de sua área e utilização (ver NBR 9077 e tabela referência a seguir)
69
ATIVIDADE | ÍNDICE | | |(m²/pessoa)| |=================================================================|===========| |HABITAÇÃO |TODAS AS ÁREAS | 15,00| |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |COMÉRCIO E SERVIÇOS |SETOR COM ACESSO AO PÚBLICO (venda,| 5,00| | |espera, recepção) | | | |-----------------------------------------|-----------| | |SETOR SEM ACESSO AO PÚBLICO (área de tra-| 7,00| | |balho) | | | |-----------------------------------------|-----------| | |CIRCULAÇÃO HORIZONTAL EM CENTRO DE COMPRA| 5,00| | |COM LARGURA SUPERIOR A 1,50m | | |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |RESTAURANTE E SIMILARES|FREQUENTADOR SENTADO | 1,00| | |-----------------------------------------|-----------| | |DEMAIS ÁREAS | 7,00| |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS|ATENDIMENTO E INTERNAÇÃO | 5,00| |DE SAÚDE |-----------------------------------------|-----------| | |ESPERA E RECEPÇÃO | 2,00| | |-----------------------------------------|-----------| | |DEMAIS ÁREAS | 7,00| |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS|SALA DE AULA | 1,50| |DE EDUCAÇÃO |-----------------------------------------|-----------| | |LABORATÓRIO E OFICINA | 4,00| | |-----------------------------------------|-----------| | |ATIVIDADE NÃO ESPECIFICADA E ADMINISTRA-| 7,00| | |TIVA | | |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS|TODAS AS ÁREAS | 15,00| |DE HOSPEDAGEM | | | |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS|TODAS AS ÁREAS | 30,00| |AUTOMOTIVOS | | | |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |INDÚSTRIA E OFICINA |TODAS AS ÁREAS | 9,00| |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |DEPÓSITO |TODAS AS ÁREAS | 30,00| |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |LOCAL DE REUNIÃO |SETOR PARA PÚBLICO EM PÉ | 0,30| | |---------------------------+-------------|-----------| | |SETOR PARA PÚBLICO SENTADO |Mesa | 1,00| | | |-------------|-----------| | | |Poltrona | 0,80| | | |-------------|-----------| | | |Arquibancada | 0,50| | |---------------------------+-------------|-----------| | |ATIVIDADE NÃO ESPECIFICADA E ADMINISTRA-| 7,00| | |TIVA | | |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |LOCAL PARA PRÁTICA DE|QUADRA E CAMPO | 4,00| |EXERCÍCIO FÍSICO OU|-----------------------------------------|-----------| |ESPORTIVO |SETOR PAPA PÚBLICO EM PÉ | 0,30| | |---------------------------+-------------|-----------| | |SETOR PARA PÚBLICO SENTA-|Poltrona | 0,80| | |DO |-------------|-----------| | | |Arquibancada | 0,50| | |---------------------------+-------------|-----------| | |OUTRAS ATIVIDADES | 2,00| |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |ATIVIDADE E SERVIÇO DE|TODAS AS ÁREAS |caso a caso| |CARÁTER ESPECIAL | | | |-----------------------|-----------------------------------------|-----------| |ATIVIDADE TEMPORÁRIA |TODAS AS ÁREAS |conforme |
70
As condições de instalação dos usos relativas aos parâmetros acima são as constantes do Quadro 6.
TÍTULO IX
DO PLANEJAMENTO E GESTÃO DO DESENVOLVIMENTO URBANO
Capítulo I
DO SISTEMA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO E GESTÃO
O Sistema Municipal de Planejamento e Gestão (SMPG) é constituído por estruturas,
processos e instrumentos que garantam a participação e o controle social no planejamento e
gestão da política urbana municipal.
São objetivos do SMPG:
- garantir eficiência e eficácia à gestão, visando à melhoria da qualidade de vida e ao
atendimento das necessidades básicas e prioritárias da população;
- assegurar a participação da população e de entidades representativas dos vários
segmentos da comunidade na formulação, execução, acompanhamento e
implementação de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
- utilizar instrumentos e canais de participação democráticos no processo de
planejamento;
- buscar a transparência e democratização dos processos de tomadas de decisão sobre
assuntos de interesse público;
- inserir o planejamento municipal em um contexto de desenvolvimento regional e
metropolitano;
- e integrar as ações de gestão e planejamento entre os setores público e privado no
Município.
A estrutura institucional do SMPG será formada:
71
- pelo Poder Executivo, por meio das Pastas relacionadas aos assuntos de planejamento
urbano, infraestrutura e serviços urbanos, trânsito, transporte e mobilidade,
habitação, meio ambiente e saneamento ambiental;
- pelo Conselho da Cidade e do Meio Ambiente de Mairiporã (CONCIDADE), garantida a
representação dos diferentes segmentos sociais;
- Pelo Fundo Municipal de Meio Ambiente e Saneamento (FMAS)
o Receitas:
1% do orçamento;
Outorga concessionárias de saneamento ambiental (inclui coleta de
lixo);
30% da aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir;
Recursos provenientes do pagamento por prestação de serviços
ambientais;
Recursos relacionados a multas ambientais;
Outras fontes.
- Pela Câmara Técnica de Habitação e Regularização Fundiária e pelo respectivo Fundo
Municipal de Habitação de Interesse Social (FMH)
o Receitas:
2% do orçamento;
35% da aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir;
Repasse de outros fundos e outras receitas.
- Pela Câmara Técnica de Desenvolvimento Urbano, Econômico e Social e pelo
respectivo Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, Econômico e Social (FDES)
o Receitas:
35% da aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir;
72
Receitas provenientes de concessões onerosas;
Receitas provenientes de taxas relativas a atividades turísticas e
eventos;
Receitas provenientes de atividades de fiscalização e controle urbano;
Repasse de outros fundos e outras receitas.
- Pela Câmara Técnica de Mobilidade Urbana e pelo respectivo Fundo Municipal de
Mobilidade Urbana (FMob)
o Receitas:
Receitas provenientes de outorgas da concessão de serviços e
atividades relacionadas ao transporte público;
Receitas provenientes de atividades de fiscalização de trânsito (multas
e taxas);
Repasse de outros fundos e outras receitas.
CONCIDADE Fundo Municipal de Meio Ambiente e Saneamento
CTH Fundo Municipal de
Habitação de Interesse Social
CTDES Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano e Social
CTMU Fundo Municipal de Mobilidade Urbana
Secretaria Executiva Coordenação Executiva composta pelo Presidente,
Secretário Executivo, coordenadores das CTs e 1 representante da Sociedade civil no Conselho com
respectivos suplentes
73
CAPÍTULO II
DOS INSTRUMENTOS DE PARTICIPAÇÃO E CONTROLE SOCIAL
A participação direta da população no processo de gestão democrática da política urbana dar-
se-á por meio do CONCIDADE e mediante os seguintes instrumentos de participação:
- Conferência Municipal da Cidade;
- consulta pública, debates e audiências;
- assembleias territoriais de política urbana;
- iniciativa popular de projetos de lei relacionados à política urbana; e
- plebiscito e referendo popular.
A Conferência Municipal da Cidade deverá ocorrer, ordinariamente, a cada dois anos e,
extraordinariamente, quando convocada pelo CONCIDADE ou pelo Chefe do Poder Executivo,
tendo os seguintes objetivos:
- avaliar a implementação e os impactos das normas e dos instrumentos contidos nesta
Lei;
- discutir e deliberar sobre assuntos relevantes ao desenvolvimento urbano no
Município;
- avaliar a necessidade de alteração do Plano Diretor de Mairiporã, em virtude da
dificuldade de implementação ou da necessidade de aprimoramento do mesmo.
A consulta pública é obrigatória, sob pena de nulidade do ato, em casos de relevante impacto
na paisagem, cultura e modo de vida da população. A consulta pública deverá ser precedida
de audiência e debate público para viabilizar a plena compreensão dos fatos pelos votantes.
A realização de audiências públicas e debates são condicionantes para a aprovação de planos,
programas e projetos que afetem a ordem urbanística, como empreendimentos de impacto
ambiental e impacto de vizinhança, alteração de zoneamento, perímetro urbano, alteração
do Plano Diretor e das normas de ordenamento do parcelamento, uso e ocupação do solo.
74
A convocação para a realização de audiências, debates e consultas públicas será feita no
período de 15 (quinze) dias que as antecederem, por meio de propaganda nos meios de
comunicação, assegurada a inserção em jornal de grande circulação e a fixação de editais em
local de fácil acesso, na entrada principal da Prefeitura Municipal.
A iniciativa popular na elaboração de leis, planos, programas e projetos de desenvolvimento
territorial será assegurada por meio de proposta subscrita por um percentual mínimo
definido em 5% (cinco por cento) do eleitorado da Cidade, região, distrito ou bairro.
O plebiscito é caracterizado como uma consulta de caráter geral, que visa decidir
previamente sobre fato específico, decisão política, plano, programa, projeto ou obra pública.
Será exercido no âmbito de competência municipal e relacionada aos interesses da
comunidade local.
O referendo é a manifestação do eleitorado sobre matéria legislativa de âmbito municipal
decidida no todo ou em parte.
Capítulo III
DO SISTEMA DE MONITORAMENTO DA POLÍTICA URBANA E AMBIENTAL
O Sistema de Monitoramento da Política Urbana e Ambiental (SPAM) tem como objetivo
fornecer informações acerca da implementação da política urbana e ambiental, subsidiando a
tomada de decisões ao longo do processo. Para tanto, o SMPU deverá conter e manter
atualizados dados, informações e indicadores sociais, culturais, econômicos, financeiros,
patrimoniais, administrativos, físico-territoriais, inclusive cartográficos, ambientais,
imobiliários e outros de relevante interesse para o Município.
O SMPU obedecerá aos seguintes princípios:
- da simplificação, economicidade, eficácia, clareza, precisão e segurança, evitando-se
a duplicidade de meios e instrumentos para fins idênticos; e
- da transparência, publicidade e disponibilização das informações, em especial, as
relativas ao processo de implementação, controle e avaliação do Plano Diretor.
75
CAPÍTULO IV
DO SISTEMA MUNICIPAL DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS DE MAIRIPORÃ
O Sistema Municipal de Informações Geográficas de Mairiporã (SIGMA) subsidiará o SMPG, o
SPAM e as atividades do CONCIDADE e deve ser composto pela base cartográfica municipal,
pela legislação urbanística e ambiental e pelo Cadastro Territorial Multifinalitário de
Mairiporã que será alimentado pelos dados socioambientais e econômicos produzidos pelas
secretarias municipais e pelos demais órgão oficiais como IBGE, CETESB, IF, Fundação
SEADE...
Deverá ser elaborado no prazo de 180 dias o Plano Diretor de Geoprocessamento (PDGeo)
que terá por objetivo definir as diretrizes para a implantação do SIGMA de forma que ele seja
capaz de apoiar todas as secretarias e órgãos municipais no gerenciamento e planejamento
das políticas setoriais e na integração de ações e políticas públicas municipais.
O PDGeo deve considerar a constante evolução tecnológica e integrar as informações já
existentes em diferentes setores da Prefeitura Municipal de Mairiporã para a criação do
Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) referenciado ao Sistema de Informações
Geográficas.
O SIGMA passa a constituir referência oficial e obrigatória para todos os trabalhos de
topografia, cartografia, geodesia, demarcação; estudos, projetos, implantação e
acompanhamento de obras e serviços a serem realizados no território de Mairiporã e todos
os levantamentos realizados em lotes com área superior a 300 m2 devem ser
georeferenciados ao SIGMA.
Os produtos topográficos, cartográficos e geodésicos do SIGMA serão acessíveis ao público
mediante recolhimento da taxa correspondente.
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