rv 2014: the infill tod circus- step right up! by norman bjorness

THE INFILL TOD CIRCUS: STEP RIGHT UP

GARLAND CITY CENTER & OAKS 5TH STREET CROSSING PHASE 2

Tuesday, September 23rd 2014

Norman P. Bjornnes Jr.

GARLAND

CITY

CENTER

ROUTE

DART

Time Lapse Video Phase 2 Progress

City of Garland: Texas Made Here

• 12th Largest City

• 15 miles NE of Downtown Dallas

• Downtown Redevelopment Implementation Plan• 2005• Presented City’s downtown renaissance strategy • Phase 1: 5th Street Crossing

• Developed by High Street Residential• Completed in 2009

• Phase 2: RFQ• Issued in August,2011

City of Garland: Strongest Supporter

•Zoning is not an issue•Public/Private partnership•DART Blue Line•Development driver to Downtown Square•Freight line is Parallel to DART

Work Force Housing Demographic

•Conventional Financing•Land Lease•City due diligence•Unwavering city support

• Administrative & Political

Challenges

• Parking

• City Parking Structure

• Concurrent Construction

• 2 or more of everything

• Construction Schedule Challenges

• Additional time• Complexity