reit - glandrt.comreit...
Post on 28-Jun-2020
2 Views
Preview:
TRANSCRIPT
REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
Real Estate Investment Trust
การขออนญาตเสนอขายหนวยทรสต หลกเกณฑทสำาคญของ REIT คาธรรมเนยมทสำาคญ
การจดทะเบยน REIT ในตลาดหลกทรพยฯ
ภาษทเกยวของ
ระดบกองทน
ภาษเงนไดนตบคคล ภาษอนๆ
กองทรสตไมเสย • การขายอสงหารมทรพยให REIT เจาของตองเสยภาษทเกยวของตามปกต
• คาธรรมเนยมการโอน เสยอตราปกต 2%
ระดบผลงทน
ภาษผลประโยชนตอบแทน ภาษกำาไรจากการขายหนวย
• กรณบคคลธรรมดา หก ณ ทจาย 10%• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต
• กรณบคคลธรรมดา ยกเวน• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต
ลกษณะสำาคญ รายละเอยด
การกอตง สญญา / รางสญญากอตงทรสตเปนไปตาม พรบ.ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน
พ.ศ. 2550 และประกาศทเกยวของของ สำานกงาน ก.ล.ต.
ชอ ตองสะทอนลกษณะสำาคญและนโยบายการลงทน
ขนาด ทนชำาระแลวภายหลงการเสนอขาย 500 ลานบาท
การซอขายหนวยทรสต หนวยทรสตของ REIT ตองเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ
ชนดของหนวยทรสต (tranch) แบงหนวยทรสตเปนหลายชนดได ตามหลกเกณฑทกำาหนด
ทรพยสนหลกทจะลงทน • ลงทนในอสงหารมทรพยไดทกประเภท โดยมวตถประสงคเพอจดหาผลประโยชน ในรปแบบคาเชา แตตองไมเปนธรกจทขดตอศลธรรมหรอผดกฎหมาย
• ลงทนในอสงหารมทรพยทตงในตางประเทศได• ลงทนในอสงหารมทรพยทพรอมจดหาประโยชน 75 % ของมลคาหนวย
ทงหมดทเสนอขายรวมเงนกยม (ถาม) สวนทเหลอลงทนในทรพยสนอน เชน พนธบตรรฐบาล เงนฝากธนาคาร เปนตน
• ลงทนในอสงหารมทรพยทยงไมแลวเสรจ (Green field Project) ไดไมเกน รอยละ 10 ของสนทรพยรวม
รปแบบการลงทนใน
อสงหารมทรพย
สามารถลงทนได 2 รปแบบ• ลงทนทางตรง คอ ไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย• ลงทนทางออม คอ ลงทนผานบรษทท REIT ถอหน 99% ของหนทงหมด
โดยตองมระบบทสามารถควบคมบรษทนนใหปฏบตตามหลกเกณฑในทำานอง เดยวกบ REIT ได
การจดหาผลประโยชน • ใหเชาอสงหารมทรพย โดยตองไมประกอบธรกจอน เชน โรงแรม โรงพยาบาล• ผเชาตองไมนำาอสงหารมทรพยไปใชประกอบธรกจทขดตอศลธรรมหรอไมชอบ
ดวยกฎหมาย• กรณใหเชาอสงหารมทรพยเพอประกอบธรกจอน คาเชาสวนทขนกบผลประกอบการ
ของผเชาตอง 50% ของคาเชาคงท
การกยมและกอภาระผกพน • 35% ของสนทรพยรวม กรณม Investment grade Rating กยมได 60% ของสนทรพยรวม
• เปนไปตามสญญากอตงทรสต• นำาทรพยสนไปเปนหลกประกนได• การกอภาระผกพนกรณอนตองเปนเรองปกตในทางพาณชย หรอเปนเรองปกต
ในการทำาธรกรรมประเภทนน
ผบรหารจดการ REIT manager คณสมบตตามเกณฑกำาหนด
การเสนอขายและจดสรร
หนวยทรสต
• เสนอขายผานบรษทจดจำาหนาย (underwriter)• ตองมผถอหนวยทรสต ≥ 250 ราย • กระจายใหกบผถอรายยอย ตามเกณฑการรบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา
20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))
ขอจำากดการถอหนวยของ
บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกน
• ไมเกน 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
ผเกยวของหลกของ REIT ผจดการ REIT (REIT manager : RM)
ทรสต (Trustee)
อางอง : ประกาศสำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท สช. 29/2555 เรองหลกเกณฑเงอนไข และวธการในการใหความเหนชอบ ผจดการกองทรสต และมาตรฐานการปฏบตงาน
* คาธรรมเนยมยนคำาขอและคาธรรมเนยมแรกเขา ยกเวนสำาหรบกองทนทแปลงสภาพจาก Property fund เปน REIT
อางอง : ประกาศคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท กร. 14/2555 เรอง หลกเกณฑเกยวกบการ เปนผกอตงทรสต และการเปนทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ
คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ
• ผทจะเปน Trustee ได1. สถาบนการเงนทไดรบอนญาตใหประกอบธรกจเปน
ทรสตในปจจบน2. บรษททสถาบนการเงนถอหน ≥ 99% และไดรบใบ
อนญาตใหประกอบธรกจเปนทรสต (เฉพาะ REIT) • มทนชำาระแลว ≥ 100 ลานบาท• ทรสตตองเปนอสระจาก REIT manager• ทรสตถอหนวยทรสตของ REIT 5% ของจำานวนหนวย
ทรสตทขายไดแลวทงหมด
• ดแลให REIT manager บรหาร REIT ใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต
• จดทำาบญชทรพยสนของ REIT แยกตางหากจากทรพยสนของ Trustee และพจารณา / ดแลการ เบกจายทรพยสนของ REIT
• เขารวมประชมผถอหนวยทรสต และใหความเหน ตอเรองท REIT manager จะขอมตเปนไปตาม สญญากอตงทรสตหรอไม
• จดประชมผถอหนวยทรสต เพอขอมตพจารณาเลอก REIT manager รายใหม (กรณมเหตตองเปลยน REIT manager)
ผกอตงทรสต ซงจะเขาเปนผจดการ REIT (REIT manager) กรณเปนการขออนญาตเสนอขายหนวย
ทรสตครงแรก และยงไมไดตงกองทรสต หรอผจดการ REIT กรณทมกองทรสตทจดตงแลว ตองยน
คำาขอตอสำานกงาน ก.ล.ต. โดยมเอกสารสำาคญดงน
เพอทจะสรางสภาพคลองใหกบผซอหนวยทรสตในตลาดแรก สำานกงาน ก.ล.ต. ไดกำาหนดใหจะตอง
นำาเอาหนวยทรสตเขามาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ดวย โดยตองมคณสมบตของ REIT และ
หนวยทรสต ดงน
* ตามประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 49/2555 เรองการออกและเสนอขายหนวยทรสตเพอการลงทน ในอสงหารมทรพย
อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556
คณสมบตของ REIT คณสมบตของหนวยทรสต
1. สญญากอตงทรสต (Trust Deed) หรอรางสญญากอตงทรสต กรณยงไมไดกอตงทรสต
2. แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต (แบบ filing)
3. รายงานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทน
4. หนงสอรบรองจากผทจะทำาหนาทเปนทรสต
สำานกงาน ก.ล.ต. จะพจารณาคำาขออนญาตเสนอขายภายใน 45 วน นบแตวนทไดรบคำาขอพรอม
เอกสารหลกฐานครบถวน
ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย(Real Estate Investment Trust : REIT)
โครงสรางและขนตอนการจดตง REIT
กฎหมายหลกทเกยวของกบ REIT
ประโยชนของ REIT
มลกษณะเปน “กองทรพยสน” ทถอกรรมสทธโดยทรสต (Trustee) ไมมฐานะเปนนตบคคล โดยผกอตง
กองทรสต คอ ผทจะเขาเปนผจดการกองทรสต (REIT manager) ซงจะเปนผเสนอขายหนวยทรสต
และนำาเงนทไดจากการขายหนวยทรสตมาใหกบทรสตทตนเองไววางใจเพอจดตง REIT โดยสญญากอตง
ทรสตจะแบงหนาทใหผจดการกองทรสตเปนผบรหารจดการกองทรสตและทรสตเปนผกำากบดแลการ
ปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตและเกบรกษาทรพยสน
ผจดการ REIT (REIT manager : RM) จะเปนผยนคำาขออนญาตเสนอขายใบทรสตตอ สำานกงาน ก.ล.ต.
เมอไดรบอนมตแลว RM จะตองแตงตงผจดจำาหนายหลกทรพย (Underwriter) เพอนำาเอาใบทรสต*
ไปเสนอขายใหกบผลงทนซงในลำาดบนผทเขามาลงทนในใบทรสตจะมสถานะเปนผรบผลประโยชน และ
เมอสนสดการเสนอขายแลวผจดจำาหนายหลกทรพยจะโอนเงนไปใหกบทรสตเพอนำาเงนทไดจากการระดมทน
ดงกลาวไปลงทนในอสงหารมทรพยทมศกยภาพ สามารถสรางรายไดคาเชาอยางสมำาเสมอ เพอทจะจาย
ผลตอบแทนใหกบผลงทนทเขามาซอใบทรสต
REIT อยภายใตกฎหมายหลก 2 ฉบบ สวนทเกยวของกบการดำาเนนการของกองทรสตและทรสตจะอย
ภายใตพระราชบญญตทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550 ในขณะทใบทรสตถอเปนหลกทรพย
ตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 (พ.ร.บ. หลกทรพยฯ) ดงนน การออก
และเสนอขายใบทรสต รวมทงการเปดเผยขอมลตางๆ จงตองปฏบตตามขอกำาหนดแหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ ดวย
ระดบเจาของทรพยสน
เจาของสามารถนำาอสงหารมทรพยทมรายไดแลว มาระดมทนเพอนำาเงนไปใชในการลงทนและพฒนาโครงการใหมได
• ไมตองใชเงนลงทนจำานวนมากเชนเดยวกบการลงทนโดยตรงในอสงหารมทรพย
• มความมนใจในการบรหารงานมากขน ภายใตการบรหารจดการอสงหารมทรพยของผเชยวชาญ
• มทางเลอกในการลงทนในอสงหารมทรพยได หลากหลาย มากขน
ระดบกองทรสต
• ลงทนในอสงหารมทรพยไดหลากหลายประเภท มากขน รวมถงอสงหารมทรพยในตางประเทศ
• สามารถกยมเงนไดมากขน เพอนำามาลงทนหรอพฒนาอสงหารมทรพยใหไดผลตอบแทนทสงขน
• สามารถพฒนาอสงหารมทรพยไดเองบางสวน
• เปดใหบรษททมความเชยวชาญในธรกจอสงหารมทรพยทำาหนาทบรหารจดการ REIT ได
• เปนสากลเทยบเทาตางประเทศ
ระดบผลงทนทวไป
เงนเขาบญชจองซอ
ผจดจำหนายผถอใบทรสต
ดแลการปฏบตหนาทของ RM
ลงทน
อสงหารมทรพยถอกรรมสทธในทรพยสน
บรหารจดการรทส
สำนกงานก.ล.ต.
ผจดการ REIT(RM)
เสนอขายใบทรสตผานผจดจำหนาย
3
2
ยนคำขออนญาตเสนอขายใบทรสต
1
6 รายไดคาเชา7
โอนเงนเขาทรสต
ผลประโยชนจากใบทรสต 48
ทรสตกองทรสตเกดเมอมการทำสญญากอตงทรสตและมเงนจากการขายใบทรสต
โอนเขามาเปนทรพยสนของกองทรสต
REIT5
* ใบทรสต คอ ตราสารทแสดงสทธของผถอในฐานะผรบประโยชนในทรสต ซงมการแบงเปนหนวย โดยหนวยชนดเดยวกนมมลคาทเทากน (unitization)
• ผทจะเปน REIT Manager ได1. บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)
ทมความพรอมดานบคลากรและระบบงาน 2. บรษททเปนนตบคคลไทย
- มทนชำาระแลว 10 ลานบาท - ประกอบธรกจหลกเปน REIT Manager/ หากมธรกจอนตองมระบบปองกนความขดแยง ทางผลประโยชน
- มกรรมการอสระไมนอยกวา 1 ใน 3 ของกรรมการทงหมด
- มกรรมการ ผบรหาร ผถอหนรายใหญ ไมมลกษณะตองหามตามทกฎหมายกำาหนด
• โครงสรางองคกรชดเจน มความพรอมของระบบงานและบคลากรมประสบการณดานบรหารจดการลงทน /จดหา ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยไมนอยกวา 3 ใน 5 ปยอนหลง กอนยนคำาขอ
• ตองไดรบความเหนชอบจาก สำานกงาน ก.ล.ต. (คราวละ 5 ป)
• ยนคำาขออนญาตเสนอขายหนวยทรสตกบสำานกงาน ก.ล.ต.
• กำาหนดกลยทธและแผนการดำาเนนงานของ REIT• ลงทนและจดหาผลประโยชนจากทรพยสน• บรหารจดการกองทรสตตามสญญากอตงทรสตและ
กฎหมายทเกยวของ• คำานวณและเปดเผยมลคาทรพยสนของ REIT และ
มลคาหนวยทรสต• ดแลรกษาทรพยสนใหอยในสภาพทพรอมจดหา
ผลประโยชน• พจารณาการจายสวนแบงกำาไรใหแกผถอหนวยทรสต• จดประชมผถอหนวยทรสตทกป และตามทผถอ
หนวยทรสตรองขอ
• ไดรบอนญาตจากสำานกงาน ก.ล.ต. *
• ม REIT manager และ Trustee ทมคณสมบตตามทสำานกงาน
ก.ล.ต. กำาหนด
• มผถอหนวยทรสตรายยอย (free float) ถอหนวยทรสตรวมกน
ไมนอยกวารอยละ 20 ของจำานวนหนวยทรสตแตละชนด(tranche)
• แตงตงให บจ. ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) (TSD) หรอ
บคคลทตลาดหลกทรพยฯเหนชอบเปนนายทะเบยนหลกทรพย
กำาหนดเชนเดยวกบกรณรบจดทะเบยนหนสามญ
• ชำาระเตมมลคาแลวทงหมด
• ระบชอผถอ
• ไมมขอจำากดการโอนหนวยทรสต
รายการ คาธรรมเนยม
สำานกงาน ก.ล.ต.
• คาธรรมเนยมคำาขออนญาตเสนอขาย คำาขอละ 100,000 บาท
• คาธรรมเนยมการยน filing 0.01% ของมลคาของหนวยทรสตทงหมดทเสนอขาย
• คาธรรมเนยมการเปน REIT manager + คำาขอความเหนชอบ + คำาขอตออายการใหความเหนชอบ
คำาขอละ 250,000 บาทคำาขอละ 250,000 บาท
• คาธรรมเนยมการเปนทรสต + คำาขออนญาตประกอบธรกจ
(ทง full license / เฉพาะ REIT) คำาขอละ 30,000 บาท
ตลาดหลกทรพยฯ
• คาธรรมเนยมการเขาจดทะเบยน ตามเกณฑหนสามญ
+ คาธรรมเนยมยนคำาขอ 50,000 บาท *
+ คาธรรมเนยมแรกเขา 0.05% ของทนชำาระแลว *ขนตำา 100,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท
+ คาธรรมเนยมรายป X = ทนชำาระแลว (ลานบาท) อตราคาธรรมเนยม % ของทนชำาระแลว
X < 200 200 < X < 1,000 1,000 < X < 5,000 5,000 < X < 10,000 X > 10,000
0.035% 0.030%0.025%0.020% 0.010%
ขนตำา 50,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท
• คาธรรมเนยมการเพมทน ยกเวน
การขออนญาตเสนอขายหนวยทรสต หลกเกณฑทสำาคญของ REIT คาธรรมเนยมทสำาคญ
การจดทะเบยน REIT ในตลาดหลกทรพยฯ
ภาษทเกยวของ
ระดบกองทน
ภาษเงนไดนตบคคล ภาษอนๆ
กองทรสตไมเสย • การขายอสงหารมทรพยให REIT เจาของตองเสยภาษทเกยวของตามปกต
• คาธรรมเนยมการโอน เสยอตราปกต 2%
ระดบผลงทน
ภาษผลประโยชนตอบแทน ภาษกำาไรจากการขายหนวย
• กรณบคคลธรรมดา หก ณ ทจาย 10%• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต
• กรณบคคลธรรมดา ยกเวน• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต
ลกษณะสำาคญ รายละเอยด
การกอตง สญญา / รางสญญากอตงทรสตเปนไปตาม พรบ.ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน
พ.ศ. 2550 และประกาศทเกยวของของ สำานกงาน ก.ล.ต.
ชอ ตองสะทอนลกษณะสำาคญและนโยบายการลงทน
ขนาด ทนชำาระแลวภายหลงการเสนอขาย 500 ลานบาท
การซอขายหนวยทรสต หนวยทรสตของ REIT ตองเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ
ชนดของหนวยทรสต (tranch) แบงหนวยทรสตเปนหลายชนดได ตามหลกเกณฑทกำาหนด
ทรพยสนหลกทจะลงทน • ลงทนในอสงหารมทรพยไดทกประเภท โดยมวตถประสงคเพอจดหาผลประโยชน ในรปแบบคาเชา แตตองไมเปนธรกจทขดตอศลธรรมหรอผดกฎหมาย
• ลงทนในอสงหารมทรพยทตงในตางประเทศได• ลงทนในอสงหารมทรพยทพรอมจดหาประโยชน 75 % ของมลคาหนวย
ทงหมดทเสนอขายรวมเงนกยม (ถาม) สวนทเหลอลงทนในทรพยสนอน เชน พนธบตรรฐบาล เงนฝากธนาคาร เปนตน
• ลงทนในอสงหารมทรพยทยงไมแลวเสรจ (Green field Project) ไดไมเกน รอยละ 10 ของสนทรพยรวม
รปแบบการลงทนใน
อสงหารมทรพย
สามารถลงทนได 2 รปแบบ• ลงทนทางตรง คอ ไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย• ลงทนทางออม คอ ลงทนผานบรษทท REIT ถอหน 99% ของหนทงหมด
โดยตองมระบบทสามารถควบคมบรษทนนใหปฏบตตามหลกเกณฑในทำานอง เดยวกบ REIT ได
การจดหาผลประโยชน • ใหเชาอสงหารมทรพย โดยตองไมประกอบธรกจอน เชน โรงแรม โรงพยาบาล• ผเชาตองไมนำาอสงหารมทรพยไปใชประกอบธรกจทขดตอศลธรรมหรอไมชอบ
ดวยกฎหมาย• กรณใหเชาอสงหารมทรพยเพอประกอบธรกจอน คาเชาสวนทขนกบผลประกอบการ
ของผเชาตอง 50% ของคาเชาคงท
การกยมและกอภาระผกพน • 35% ของสนทรพยรวม กรณม Investment grade Rating กยมได 60% ของสนทรพยรวม
• เปนไปตามสญญากอตงทรสต• นำาทรพยสนไปเปนหลกประกนได• การกอภาระผกพนกรณอนตองเปนเรองปกตในทางพาณชย หรอเปนเรองปกต
ในการทำาธรกรรมประเภทนน
ผบรหารจดการ REIT manager คณสมบตตามเกณฑกำาหนด
การเสนอขายและจดสรร
หนวยทรสต
• เสนอขายผานบรษทจดจำาหนาย (underwriter)• ตองมผถอหนวยทรสต ≥ 250 ราย • กระจายใหกบผถอรายยอย ตามเกณฑการรบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา
20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))
ขอจำากดการถอหนวยของ
บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกน
• ไมเกน 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
ผเกยวของหลกของ REIT ผจดการ REIT (REIT manager : RM)
ทรสต (Trustee)
อางอง : ประกาศสำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท สช. 29/2555 เรองหลกเกณฑเงอนไข และวธการในการใหความเหนชอบ ผจดการกองทรสต และมาตรฐานการปฏบตงาน
* คาธรรมเนยมยนคำาขอและคาธรรมเนยมแรกเขา ยกเวนสำาหรบกองทนทแปลงสภาพจาก Property fund เปน REIT
อางอง : ประกาศคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท กร. 14/2555 เรอง หลกเกณฑเกยวกบการ เปนผกอตงทรสต และการเปนทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ
คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ
• ผทจะเปน Trustee ได1. สถาบนการเงนทไดรบอนญาตใหประกอบธรกจเปน
ทรสตในปจจบน2. บรษททสถาบนการเงนถอหน ≥ 99% และไดรบใบ
อนญาตใหประกอบธรกจเปนทรสต (เฉพาะ REIT) • มทนชำาระแลว ≥ 100 ลานบาท• ทรสตตองเปนอสระจาก REIT manager• ทรสตถอหนวยทรสตของ REIT 5% ของจำานวนหนวย
ทรสตทขายไดแลวทงหมด
• ดแลให REIT manager บรหาร REIT ใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต
• จดทำาบญชทรพยสนของ REIT แยกตางหากจากทรพยสนของ Trustee และพจารณา / ดแลการ เบกจายทรพยสนของ REIT
• เขารวมประชมผถอหนวยทรสต และใหความเหน ตอเรองท REIT manager จะขอมตเปนไปตาม สญญากอตงทรสตหรอไม
• จดประชมผถอหนวยทรสต เพอขอมตพจารณาเลอก REIT manager รายใหม (กรณมเหตตองเปลยน REIT manager)
ผกอตงทรสต ซงจะเขาเปนผจดการ REIT (REIT manager) กรณเปนการขออนญาตเสนอขายหนวย
ทรสตครงแรก และยงไมไดตงกองทรสต หรอผจดการ REIT กรณทมกองทรสตทจดตงแลว ตองยน
คำาขอตอสำานกงาน ก.ล.ต. โดยมเอกสารสำาคญดงน
เพอทจะสรางสภาพคลองใหกบผซอหนวยทรสตในตลาดแรก สำานกงาน ก.ล.ต. ไดกำาหนดใหจะตอง
นำาเอาหนวยทรสตเขามาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ดวย โดยตองมคณสมบตของ REIT และ
หนวยทรสต ดงน
* ตามประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 49/2555 เรองการออกและเสนอขายหนวยทรสตเพอการลงทน ในอสงหารมทรพย
อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556
คณสมบตของ REIT คณสมบตของหนวยทรสต
1. สญญากอตงทรสต (Trust Deed) หรอรางสญญากอตงทรสต กรณยงไมไดกอตงทรสต
2. แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต (แบบ filing)
3. รายงานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทน
4. หนงสอรบรองจากผทจะทำาหนาทเปนทรสต
สำานกงาน ก.ล.ต. จะพจารณาคำาขออนญาตเสนอขายภายใน 45 วน นบแตวนทไดรบคำาขอพรอม
เอกสารหลกฐานครบถวน
ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย(Real Estate Investment Trust : REIT)
โครงสรางและขนตอนการจดตง REIT
กฎหมายหลกทเกยวของกบ REIT
ประโยชนของ REIT
มลกษณะเปน “กองทรพยสน” ทถอกรรมสทธโดยทรสต (Trustee) ไมมฐานะเปนนตบคคล โดยผกอตง
กองทรสต คอ ผทจะเขาเปนผจดการกองทรสต (REIT manager) ซงจะเปนผเสนอขายหนวยทรสต
และนำาเงนทไดจากการขายหนวยทรสตมาใหกบทรสตทตนเองไววางใจเพอจดตง REIT โดยสญญากอตง
ทรสตจะแบงหนาทใหผจดการกองทรสตเปนผบรหารจดการกองทรสตและทรสตเปนผกำากบดแลการ
ปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตและเกบรกษาทรพยสน
ผจดการ REIT (REIT manager : RM) จะเปนผยนคำาขออนญาตเสนอขายใบทรสตตอ สำานกงาน ก.ล.ต.
เมอไดรบอนมตแลว RM จะตองแตงตงผจดจำาหนายหลกทรพย (Underwriter) เพอนำาเอาใบทรสต*
ไปเสนอขายใหกบผลงทนซงในลำาดบนผทเขามาลงทนในใบทรสตจะมสถานะเปนผรบผลประโยชน และ
เมอสนสดการเสนอขายแลวผจดจำาหนายหลกทรพยจะโอนเงนไปใหกบทรสตเพอนำาเงนทไดจากการระดมทน
ดงกลาวไปลงทนในอสงหารมทรพยทมศกยภาพ สามารถสรางรายไดคาเชาอยางสมำาเสมอ เพอทจะจาย
ผลตอบแทนใหกบผลงทนทเขามาซอใบทรสต
REIT อยภายใตกฎหมายหลก 2 ฉบบ สวนทเกยวของกบการดำาเนนการของกองทรสตและทรสตจะอย
ภายใตพระราชบญญตทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550 ในขณะทใบทรสตถอเปนหลกทรพย
ตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 (พ.ร.บ. หลกทรพยฯ) ดงนน การออก
และเสนอขายใบทรสต รวมทงการเปดเผยขอมลตางๆ จงตองปฏบตตามขอกำาหนดแหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ ดวย
ระดบเจาของทรพยสน
เจาของสามารถนำาอสงหารมทรพยทมรายไดแลว มาระดมทนเพอนำาเงนไปใชในการลงทนและพฒนาโครงการใหมได
• ไมตองใชเงนลงทนจำานวนมากเชนเดยวกบการลงทนโดยตรงในอสงหารมทรพย
• มความมนใจในการบรหารงานมากขน ภายใตการบรหารจดการอสงหารมทรพยของผเชยวชาญ
• มทางเลอกในการลงทนในอสงหารมทรพยได หลากหลาย มากขน
ระดบกองทรสต
• ลงทนในอสงหารมทรพยไดหลากหลายประเภท มากขน รวมถงอสงหารมทรพยในตางประเทศ
• สามารถกยมเงนไดมากขน เพอนำามาลงทนหรอพฒนาอสงหารมทรพยใหไดผลตอบแทนทสงขน
• สามารถพฒนาอสงหารมทรพยไดเองบางสวน
• เปดใหบรษททมความเชยวชาญในธรกจอสงหารมทรพยทำาหนาทบรหารจดการ REIT ได
• เปนสากลเทยบเทาตางประเทศ
ระดบผลงทนทวไป
เงนเขาบญชจองซอ
ผจดจำหนายผถอใบทรสต
ดแลการปฏบตหนาทของ RM
ลงทน
อสงหารมทรพยถอกรรมสทธในทรพยสน
บรหารจดการรทส
สำนกงานก.ล.ต.
ผจดการ REIT(RM)
เสนอขายใบทรสตผานผจดจำหนาย
3
2
ยนคำขออนญาตเสนอขายใบทรสต
1
6 รายไดคาเชา7
โอนเงนเขาทรสต
ผลประโยชนจากใบทรสต 48
ทรสตกองทรสตเกดเมอมการทำสญญากอตงทรสตและมเงนจากการขายใบทรสต
โอนเขามาเปนทรพยสนของกองทรสต
REIT5
* ใบทรสต คอ ตราสารทแสดงสทธของผถอในฐานะผรบประโยชนในทรสต ซงมการแบงเปนหนวย โดยหนวยชนดเดยวกนมมลคาทเทากน (unitization)
• ผทจะเปน REIT Manager ได1. บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)
ทมความพรอมดานบคลากรและระบบงาน 2. บรษททเปนนตบคคลไทย
- มทนชำาระแลว 10 ลานบาท - ประกอบธรกจหลกเปน REIT Manager/ หากมธรกจอนตองมระบบปองกนความขดแยง ทางผลประโยชน
- มกรรมการอสระไมนอยกวา 1 ใน 3 ของกรรมการทงหมด
- มกรรมการ ผบรหาร ผถอหนรายใหญ ไมมลกษณะตองหามตามทกฎหมายกำาหนด
• โครงสรางองคกรชดเจน มความพรอมของระบบงานและบคลากรมประสบการณดานบรหารจดการลงทน /จดหา ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยไมนอยกวา 3 ใน 5 ปยอนหลง กอนยนคำาขอ
• ตองไดรบความเหนชอบจาก สำานกงาน ก.ล.ต. (คราวละ 5 ป)
• ยนคำาขออนญาตเสนอขายหนวยทรสตกบสำานกงาน ก.ล.ต.
• กำาหนดกลยทธและแผนการดำาเนนงานของ REIT• ลงทนและจดหาผลประโยชนจากทรพยสน• บรหารจดการกองทรสตตามสญญากอตงทรสตและ
กฎหมายทเกยวของ• คำานวณและเปดเผยมลคาทรพยสนของ REIT และ
มลคาหนวยทรสต• ดแลรกษาทรพยสนใหอยในสภาพทพรอมจดหา
ผลประโยชน• พจารณาการจายสวนแบงกำาไรใหแกผถอหนวยทรสต• จดประชมผถอหนวยทรสตทกป และตามทผถอ
หนวยทรสตรองขอ
• ไดรบอนญาตจากสำานกงาน ก.ล.ต. *
• ม REIT manager และ Trustee ทมคณสมบตตามทสำานกงาน
ก.ล.ต. กำาหนด
• มผถอหนวยทรสตรายยอย (free float) ถอหนวยทรสตรวมกน
ไมนอยกวารอยละ 20 ของจำานวนหนวยทรสตแตละชนด(tranche)
• แตงตงให บจ. ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) (TSD) หรอ
บคคลทตลาดหลกทรพยฯเหนชอบเปนนายทะเบยนหลกทรพย
กำาหนดเชนเดยวกบกรณรบจดทะเบยนหนสามญ
• ชำาระเตมมลคาแลวทงหมด
• ระบชอผถอ
• ไมมขอจำากดการโอนหนวยทรสต
รายการ คาธรรมเนยม
สำานกงาน ก.ล.ต.
• คาธรรมเนยมคำาขออนญาตเสนอขาย คำาขอละ 100,000 บาท
• คาธรรมเนยมการยน filing 0.01% ของมลคาของหนวยทรสตทงหมดทเสนอขาย
• คาธรรมเนยมการเปน REIT manager + คำาขอความเหนชอบ + คำาขอตออายการใหความเหนชอบ
คำาขอละ 250,000 บาทคำาขอละ 250,000 บาท
• คาธรรมเนยมการเปนทรสต + คำาขออนญาตประกอบธรกจ
(ทง full license / เฉพาะ REIT) คำาขอละ 30,000 บาท
ตลาดหลกทรพยฯ
• คาธรรมเนยมการเขาจดทะเบยน ตามเกณฑหนสามญ
+ คาธรรมเนยมยนคำาขอ 50,000 บาท *
+ คาธรรมเนยมแรกเขา 0.05% ของทนชำาระแลว *ขนตำา 100,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท
+ คาธรรมเนยมรายป X = ทนชำาระแลว (ลานบาท) อตราคาธรรมเนยม % ของทนชำาระแลว
X < 200 200 < X < 1,000 1,000 < X < 5,000 5,000 < X < 10,000 X > 10,000
0.035% 0.030%0.025%0.020% 0.010%
ขนตำา 50,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท
• คาธรรมเนยมการเพมทน ยกเวน
ความแตกตางระหวาง REIT และ Property fund การลงทนใน REIT
ขอพจารณากอนการลงทน
ทง REIT และ Property fund ตางมวตถประสงคลงทนเพอหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยเชนเดยวกน
แต REIT มการจดการการลงทนในอสงหารมทรพย การกำากบดแล และสทธประโยชนทแตกตางจาก
Property fund บางประการ ดงนนกลงทนกลมแรกทลงทนใน REIT คอผซอหนวยทรสตตอนเสนอขายครงแรก (Initial Public Offering : IPO)
โดยสำานกงาน ก.ล.ต. อนญาตใหนกลงทนรายใดรายหนงหรอกลมบคคลเดยวกนถอหนวยลงทนได
ไมเกนรอยละ 50 ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
หลงจากผานชวง IPO ไปแลว ผลงทนตองเขาไปลงทนในตลาดหลกทรพยฯ ซงจะตองเปดบญชซอขาย
หลกทรพยกบบรษทหลกทรพยทเปนนายหนาซอขายหลกทรพย เชนเดยวกบการซอขายหน ทงน
REIT จะซอขายภายใตกลมอสงหารมทรพยและกอสราง หมวดกองทนรวมอสงหารมทรพย
1. อสงหารมทรพยท REIT ลงทน ผลงทนควรทำาความเขาใจกอนวาอสงหารมทรพยท REIT ลงทน
นนเปนอสงหารมทรพยประเภทใด ซงมผลตอผลตอบแทนทผลงทนจะไดรบดวย เชน REIT อาจลงทนใน
อสงหารมทรพยในตางประเทศ หรออสงหารมทรพยทอยระหวางพฒนา ความสามารถในการชำาระ
คาเชาของผเชาอสงหารมทรพย ซงอาจมความเสยงตอความสมำาเสมอของรายไดจากอสงหารมทรพย
นน ๆ
2. การแบงชนดของหนวยทรสต แตละ REIT สามารถแบงชนดของหนวยทรสตเพอเสนอขายให
ผลงทนแตละประเภทได ผลงทนควรทำาความเขาใจกบสทธและขอจำากดของหนวยทรสตแตละ
ประเภททระบไวในหนงสอชชวนดวย
3. สภาพคลองของการซอขายและราคาหนวยทรสตทอาจลดลง เนองจาก REIT ตองจดทะเบยน
ในตลาดหลกทรพยฯ ผลงทนอาจมความเสยงในดานสภาพคลองในการซอขายหนวยทรสต นอกจากน
ราคาซอขายหนวยทรสตเปนราคาตามกลไกตลาดซงขนอยกบความตองการของผซอและผขาย
ซงอาจมปจจยหลายดานเขามากระทบ ตงแตเรองภาวะเศรษฐกจ การเมอง หรอแนวโนมของธรกจ
อสงหารมทรพย ตลอดจนการคาดการณผลการดำาเนนงานในอนาคตของ REIT
ดงนน ผลงทนตองประเมนตนเองวาเหมาะสมกบการลงทนและความเสยงระดบใด และทำาความเขาใจ
ลกษณะของ REIT กอนทจะตดสนใจลงทน โดยตองศกษาขอมลในหนงสอชชวนอยางละเอยดเกยวกบ
นโยบายการลงทน รายละเอยดของอสงหารมทรพยทลงทน ความเสยงจากการกยมเงน ปจจยความเสยง
ทเกยวของ เพอดวาผลตอบแทนของ REIT ขนอยกบปจจยอะไร นโยบายเงนปนผลคาธรรมเนยมและ
คาใชจายตางๆ และควรสอบถามขอมลจากตวแทนขายกอนตดสนใจลงทน
สอบถามขอมลเพมเตม:
ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ฝายสรรหาบรษทจดทะเบยน-ในประเทศ โทร. 0-2229-2000 Ext. 2023, 2031สำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ฝายจดทะเบยนหลกทรพย-ตราสารทน โทร. 02-695-9999 Ext. 9530, 9542
หวขอ Property fund REIT
• ลกษณะทวไป
โครงสรางทางกฎหมาย กองทนรวม กองทรสต
ขนาดขนตำา ไมนอยกวา 500 ลานบาท เทากน
จำานวนผถอหนวย ตอนจดตง : 250 ราย หลงจดตง : 35 ราย
เหมอนเดม
การเขาจดทะเบยน ในตลาดหลกทรพยฯ
หนวยลงทนตองจดทะเบยน หนวยทรสตตองจดทะเบยน
ผทำาหนาทบรหารจดการกอง บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)
REIT managerไดแก บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม หรอบรษททมความเชยวชาญดานการลงทนในอสงหารมทรพยและมคณสมบตตามเกณฑ ก.ล.ต.
นายทะเบยน ไมจำาเปนตองเปน TSD ตองไดรบความเหนชอบจาก ตลท.
• การลงทนของกอง
ประเภททรพยสนหลก ทลงทนได
Positive list ตามเกณฑ ก.ล.ต. ไมกำาหนด แตตองไมเปนอสงหารมทรพยทผเชา จะนำาไปประกอบธรกจทผดกฎหมายหรอผดศลธรรม
การลงทนในอสงหารมทรพยตางประเทศ
ทำาไมได ทำาได
การพฒนาอสงหารมทรพย ทำาไมได ทำาไดไมเกน 10% ของสนทรพยรวม
• การกยม (Leverage Limit) ไมเกน 10% ของมลคาทรพยสนสทธ (NAV)
ไมเกน 35% ของทรพยสนรวม และไดไมเกน 60% กรณทไดรบ Credit Rating ระดบ Investment Grade
• การเสนอขายและจดสรรหนวย
เกณฑการเสนอขาย อยางนอย 25% ตองเสนอขายใหกบ ผลงทนทวไป และจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอรายยอยทกรายอยาง เทาเทยมกน ครงละหนงหนวยการจองซอ จนครบจำานวนหนวยลงทนทจำาหนาย (Small Lot First)
ไมกำาหนด โดยกระจายใหกบผถอหนวยทรสตรายยอย ตามเกณฑการรบใบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา 20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))
ขอจำากดการถอหนวยของบคคล ใดหรอกลมบคคลเดยวกน
หามเกนกวา 1 ใน 3 ของจำานวนหนวยลงทนทงหมด
หามเกนกวา 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
• แนวทางการกำากบดแล คลายกองทนรวม คลายบรษทจดทะเบยน
การจดประชมผถอหนวยประจำาป
ไมกำาหนด จดทกป ภายใน 4 เดอน นบแตวนสนรอบปบญช
เกณฑการไดมาจำาหนายไป ซงสนทรพย / รายการทเกยวโยงกน
ไมกำาหนดใหตองขอมตจากผถอหนวย กำาหนดการดำาเนนการตามขนาดของการ ทำารายการ โดยจะตองขอมตจากผถอหนวยทรสตกรณขนาดรายการมนยสำาคญ
การดำารงสถานะ (free float) ไมกำาหนด มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกน ไมนอยกวา 15% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
• ภาษ • กองทนไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยบางกรณไมเสยภาษ
เงนปนผล เชน กรณบรษทจดทะเบยนทลงทนในหนวยลงทน โดยถอ 3 เดอนกอนหนา และ 3 เดอนหลงจากวนจายเงนปนผล จะไมตองนำาเงนปนผล มารวมคำานวณเสยภาษ
• ระดบทรสตไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยทรสตทกประเภทเสยภาษ
การกำากบดแลภายหลงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ• การเปดเผยขอมลทสำาคญ : ลกษณะเดยวกบหนสามญ
ประเภทขอมล ระยะเวลาทตองเปดเผย
อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556
ประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 51/2555 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการรายงานการเปดเผยขอมลเกยวกบฐานะการเงนและผลการดำาเนนงานของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
• การดำารงสถานะ
การรายงานขอมล ตามรอบระยะเวลาบญช
• มลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยทรสต
ภายใน 45 วน นบแตวนสดทายของแตละไตรมาส
• งบการเงน - รายไตรมาส (สอบทาน) - ประจำาป (ตรวจสอบ)
นบแตสนรอบระยะเวลาบญช 45 วน
3 เดอน / 60 วน (กรณไมสงงบไตรมาส 4)
• รายงานความคบหนาโครงการลงทน
- กรณลงทนในอสงหารมทรพย ทไมแลวเสรจ- กรณแกไขการลงทนในทรพยสนหลก
- ภายใน 30 วน นบแตวนสดทาย ของรอบระยะเวลา 6 เดอน - นำาสงพรอมงบการเงนรายไตรมาส
• แบบแสดงรายการขอมลประจำาป 3 เดอน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช
• รายงานประจำาป 120 วน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช
การรายงานขอมลตามเหตการณ
+ ขอมลทสงผลกระทบตอราคาหลกทรพย
เชน กำาหนดวนประชมผถอหนวย การไดมาจำาหนายไปซงสนทรพย/การทำารายการกบบคคลทเกยวของ การจายหรอไมจายผลตอบแทน
เปดเผยทนท
+ ขอมลทควรเปดเผย เชน การเปลยนแปลง REIT manager ทรสต ผสอบบญช นายทะเบยน
เปดเผยภายใน 3 วนทำาการ
+ ขอมลทเปนหลกฐานอางอง เชน รายงานการประชมผถอหนวยทรสต รายงานจำานวนผถอหนวยทรสตรายยอย
นำาสงภายใน 14 วน นบแตเกดเหตการณ
การดำารงสถานะ (free float) มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกนไมนอยกวา 15% ของจำานวน หนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
Real Estate Investment Trust
REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
Real Estate Investment Trust
ความแตกตางระหวาง REIT และ Property fund การลงทนใน REIT
ขอพจารณากอนการลงทน
ทง REIT และ Property fund ตางมวตถประสงคลงทนเพอหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยเชนเดยวกน
แต REIT มการจดการการลงทนในอสงหารมทรพย การกำากบดแล และสทธประโยชนทแตกตางจาก
Property fund บางประการ ดงนนกลงทนกลมแรกทลงทนใน REIT คอผซอหนวยทรสตตอนเสนอขายครงแรก (Initial Public Offering : IPO)
โดยสำานกงาน ก.ล.ต. อนญาตใหนกลงทนรายใดรายหนงหรอกลมบคคลเดยวกนถอหนวยลงทนได
ไมเกนรอยละ 50 ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
หลงจากผานชวง IPO ไปแลว ผลงทนตองเขาไปลงทนในตลาดหลกทรพยฯ ซงจะตองเปดบญชซอขาย
หลกทรพยกบบรษทหลกทรพยทเปนนายหนาซอขายหลกทรพย เชนเดยวกบการซอขายหน ทงน
REIT จะซอขายภายใตกลมอสงหารมทรพยและกอสราง หมวดกองทนรวมอสงหารมทรพย
1. อสงหารมทรพยท REIT ลงทน ผลงทนควรทำาความเขาใจกอนวาอสงหารมทรพยท REIT ลงทน
นนเปนอสงหารมทรพยประเภทใด ซงมผลตอผลตอบแทนทผลงทนจะไดรบดวย เชน REIT อาจลงทนใน
อสงหารมทรพยในตางประเทศ หรออสงหารมทรพยทอยระหวางพฒนา ความสามารถในการชำาระ
คาเชาของผเชาอสงหารมทรพย ซงอาจมความเสยงตอความสมำาเสมอของรายไดจากอสงหารมทรพย
นน ๆ
2. การแบงชนดของหนวยทรสต แตละ REIT สามารถแบงชนดของหนวยทรสตเพอเสนอขายให
ผลงทนแตละประเภทได ผลงทนควรทำาความเขาใจกบสทธและขอจำากดของหนวยทรสตแตละ
ประเภททระบไวในหนงสอชชวนดวย
3. สภาพคลองของการซอขายและราคาหนวยทรสตทอาจลดลง เนองจาก REIT ตองจดทะเบยน
ในตลาดหลกทรพยฯ ผลงทนอาจมความเสยงในดานสภาพคลองในการซอขายหนวยทรสต นอกจากน
ราคาซอขายหนวยทรสตเปนราคาตามกลไกตลาดซงขนอยกบความตองการของผซอและผขาย
ซงอาจมปจจยหลายดานเขามากระทบ ตงแตเรองภาวะเศรษฐกจ การเมอง หรอแนวโนมของธรกจ
อสงหารมทรพย ตลอดจนการคาดการณผลการดำาเนนงานในอนาคตของ REIT
ดงนน ผลงทนตองประเมนตนเองวาเหมาะสมกบการลงทนและความเสยงระดบใด และทำาความเขาใจ
ลกษณะของ REIT กอนทจะตดสนใจลงทน โดยตองศกษาขอมลในหนงสอชชวนอยางละเอยดเกยวกบ
นโยบายการลงทน รายละเอยดของอสงหารมทรพยทลงทน ความเสยงจากการกยมเงน ปจจยความเสยง
ทเกยวของ เพอดวาผลตอบแทนของ REIT ขนอยกบปจจยอะไร นโยบายเงนปนผลคาธรรมเนยมและ
คาใชจายตางๆ และควรสอบถามขอมลจากตวแทนขายกอนตดสนใจลงทน
สอบถามขอมลเพมเตม:
ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ฝายสรรหาบรษทจดทะเบยน-ในประเทศ โทร. 0-2229-2000 Ext. 2023, 2031สำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ฝายจดทะเบยนหลกทรพย-ตราสารทน โทร. 02-695-9999 Ext. 9530, 9542
หวขอ Property fund REIT
• ลกษณะทวไป
โครงสรางทางกฎหมาย กองทนรวม กองทรสต
ขนาดขนตำา ไมนอยกวา 500 ลานบาท เทากน
จำานวนผถอหนวย ตอนจดตง : 250 ราย หลงจดตง : 35 ราย
เหมอนเดม
การเขาจดทะเบยน ในตลาดหลกทรพยฯ
หนวยลงทนตองจดทะเบยน หนวยทรสตตองจดทะเบยน
ผทำาหนาทบรหารจดการกอง บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)
REIT managerไดแก บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม หรอบรษททมความเชยวชาญดานการลงทนในอสงหารมทรพยและมคณสมบตตามเกณฑ ก.ล.ต.
นายทะเบยน ไมจำาเปนตองเปน TSD ตองไดรบความเหนชอบจาก ตลท.
• การลงทนของกอง
ประเภททรพยสนหลก ทลงทนได
Positive list ตามเกณฑ ก.ล.ต. ไมกำาหนด แตตองไมเปนอสงหารมทรพยทผเชา จะนำาไปประกอบธรกจทผดกฎหมายหรอผดศลธรรม
การลงทนในอสงหารมทรพยตางประเทศ
ทำาไมได ทำาได
การพฒนาอสงหารมทรพย ทำาไมได ทำาไดไมเกน 10% ของสนทรพยรวม
• การกยม (Leverage Limit) ไมเกน 10% ของมลคาทรพยสนสทธ (NAV)
ไมเกน 35% ของทรพยสนรวม และไดไมเกน 60% กรณทไดรบ Credit Rating ระดบ Investment Grade
• การเสนอขายและจดสรรหนวย
เกณฑการเสนอขาย อยางนอย 25% ตองเสนอขายใหกบ ผลงทนทวไป และจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอรายยอยทกรายอยาง เทาเทยมกน ครงละหนงหนวยการจองซอ จนครบจำานวนหนวยลงทนทจำาหนาย (Small Lot First)
ไมกำาหนด โดยกระจายใหกบผถอหนวยทรสตรายยอย ตามเกณฑการรบใบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา 20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))
ขอจำากดการถอหนวยของบคคล ใดหรอกลมบคคลเดยวกน
หามเกนกวา 1 ใน 3 ของจำานวนหนวยลงทนทงหมด
หามเกนกวา 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
• แนวทางการกำากบดแล คลายกองทนรวม คลายบรษทจดทะเบยน
การจดประชมผถอหนวยประจำาป
ไมกำาหนด จดทกป ภายใน 4 เดอน นบแตวนสนรอบปบญช
เกณฑการไดมาจำาหนายไป ซงสนทรพย / รายการทเกยวโยงกน
ไมกำาหนดใหตองขอมตจากผถอหนวย กำาหนดการดำาเนนการตามขนาดของการ ทำารายการ โดยจะตองขอมตจากผถอหนวยทรสตกรณขนาดรายการมนยสำาคญ
การดำารงสถานะ (free float) ไมกำาหนด มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกน ไมนอยกวา 15% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
• ภาษ • กองทนไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยบางกรณไมเสยภาษ
เงนปนผล เชน กรณบรษทจดทะเบยนทลงทนในหนวยลงทน โดยถอ 3 เดอนกอนหนา และ 3 เดอนหลงจากวนจายเงนปนผล จะไมตองนำาเงนปนผล มารวมคำานวณเสยภาษ
• ระดบทรสตไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยทรสตทกประเภทเสยภาษ
การกำากบดแลภายหลงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ• การเปดเผยขอมลทสำาคญ : ลกษณะเดยวกบหนสามญ
ประเภทขอมล ระยะเวลาทตองเปดเผย
อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556
ประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 51/2555 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการรายงานการเปดเผยขอมลเกยวกบฐานะการเงนและผลการดำาเนนงานของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
• การดำารงสถานะ
การรายงานขอมล ตามรอบระยะเวลาบญช
• มลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยทรสต
ภายใน 45 วน นบแตวนสดทายของแตละไตรมาส
• งบการเงน - รายไตรมาส (สอบทาน) - ประจำาป (ตรวจสอบ)
นบแตสนรอบระยะเวลาบญช 45 วน
3 เดอน / 60 วน (กรณไมสงงบไตรมาส 4)
• รายงานความคบหนาโครงการลงทน
- กรณลงทนในอสงหารมทรพย ทไมแลวเสรจ- กรณแกไขการลงทนในทรพยสนหลก
- ภายใน 30 วน นบแตวนสดทาย ของรอบระยะเวลา 6 เดอน - นำาสงพรอมงบการเงนรายไตรมาส
• แบบแสดงรายการขอมลประจำาป 3 เดอน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช
• รายงานประจำาป 120 วน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช
การรายงานขอมลตามเหตการณ
+ ขอมลทสงผลกระทบตอราคาหลกทรพย
เชน กำาหนดวนประชมผถอหนวย การไดมาจำาหนายไปซงสนทรพย/การทำารายการกบบคคลทเกยวของ การจายหรอไมจายผลตอบแทน
เปดเผยทนท
+ ขอมลทควรเปดเผย เชน การเปลยนแปลง REIT manager ทรสต ผสอบบญช นายทะเบยน
เปดเผยภายใน 3 วนทำาการ
+ ขอมลทเปนหลกฐานอางอง เชน รายงานการประชมผถอหนวยทรสต รายงานจำานวนผถอหนวยทรสตรายยอย
นำาสงภายใน 14 วน นบแตเกดเหตการณ
การดำารงสถานะ (free float) มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกนไมนอยกวา 15% ของจำานวน หนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)
REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
Real Estate Investment Trust
REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย
Real Estate Investment Trust
top related