mietrechtsreform 2013 - Überblick - Änderungen im einzelnen
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Mietrechtsreform 2013
- Überblick- Änderungen im Einzelnen
Referent: Volker Grundmann RA u. FA f. Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Vier wesentliche Änderungen
Neuregelung der Modernisierung und der Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung
Erschwerung der Umstellung auf Wärmecontracting
Neue Kündigungsregelung / Kündigungsschutzregeln
Verbesserung der Stellung des Vermieters bei Zahlungs- und Räumungsklagen
Neuregelung der Modernisierung und MieterhöhungSinn und Zweck:Anreizschaffung zur energetischen Sanierung von Wohnraum
Bisherige Regelungen diesbezüglich unzureichend abgestimmt
Kriterien für die Duldung solcher Sanierungen mitunter zu eng
Neuregelung der Modernisierung und der Mieterhöhung aufgrund der
Modernisierung
Neu § 555b Abs. 1 BGB – Definition Modernisierungsmaßnahmen Bauliche Veränderungen zur Verbesserung
der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile, durch die
1. Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
2. nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt
Einsparung von …
Endenergie Energiemenge, die in einem Gebäude zur Deckung des Energiebedarfs tatsächlich benötigt wird einschließlich der Verluste, die bei der Erzeugung und Bereitstellung der nutzbaren Energie entstehen
Primärenergie Energie aus den natürlich vorkommenden Energieformen oder Energiequellen (Kohle, Gas, Wind und Sonne)
Nicht erneuerbare Primärenergie Energie aus Öl, Kohle oder Gas
Nachhaltigkeit
Nach § 555b (neu): Einsparung bzw. Klimaschutz muss „nachhaltig“ sein
Nach § 554 (alt): nur „Einsparung“ erforderlich
Einsparung ist nachhaltig, wenn dauerhaft Energie eingespart wird
bestimmter Einsparumfang nicht erforderlich
Neu § 536 Abs.1a BGB - Minderungsausschluss
Minderung der Tauglichkeit aufgrund einer energetischen Modernisierung (§ 555b Abs. 1 Nr. 1) bleibt außer Betracht
für Dauer von 3 Monaten
Minderung im Übrigen
Mieter kann im Rahmen aller anderen
Modernisierungen
- außer bei der energetischen Modernisierung -
die Miete wie bisher mindern
Minderung bei parallelen Maßnahmen
energetische Modernisierungsmaßnahme
+ andere Erhaltungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen
Reichweite des Minderungsausschlusses nur, soweit Beeinträchtigungen auf energetische Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen sind
Neu § 555c BGB - Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (1) spätestens drei Monate vor Beginn in
Textform anzukündigen
Ankündigung muss enthalten: Art und den voraussichtlichen Umfang in
wesentlichen Zügen voraussichtlichen Beginn, voraussichtliche
Dauer Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, die
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
Neu § 555c BGB - Ankündigung vonModernisierungsmaßnahmen (2)Ankündigung soll enthalten:Hinweis auf Form und die Frist des Härteeinwands (§ 555d Absatz 3 Satz 1)
…in wesentlichen Zügen Angaben enthalten
„in wesentlichen Zügen“
Klarstellung, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen
Neu § 555c Abs. 3 BGB – Inhaltliche Anforderung an AnkündigungIn Modernisierungsankündigung für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1 und 2 kann
-insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen -
auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden
Anerkannte Pauschalwerte
Beispiel: „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009
Darlegung d. Einspareffekts durch Vergleich des Wertes mit dem Wärmedurch-gangskoeffizienten des zu montierenden Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird.
Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (1) Grundsatz: Duldungspflicht des Mieters (§ 555d
Abs. 1) Ausnahme: Härtefallklausel (§ 555d Abs. 2)
Modernisierungsmaßnahme bedeutet für Mieter eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung außer Betracht
Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (2) Nach derzeit geltendem Recht: wirtschaftliche
Aspekte bei Härteprüfung zu überprüfen Nach der Neuregelung:
wirtschaftliche Aspekte erst im Bereich der Mieterhöhung relevant
Mieter muss Umstände, die Härtefall begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mod.-Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3)
Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (3)nach Ablauf dieser Frist:
Umstände nur noch zu berücksichtigen, wenn Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und
er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilt
Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (4)Folge des Fristversäumnisses:Gründe, die zu spät vom Mieter vorgebracht werden, werden nicht mehr gehörtweder bei der Härteabwägung bzgl. der konkreten Baumaßnahme, noch im Mieterhöhungsverfahren
Ausnahme:Vermieter hat nicht auf Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen (§ 555d Abs. 5)spätere Mieterhöhung ist höher als 10 %
Neu § 559 BGB - Mieterhöhung
Jährliche Erhöhung um 11 % der aufgewendeten Kosten für die Wohnung
zum Beginn d. 3. Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (unverändert)
Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten
ggf. durch Schätzung zu ermitteln
Neu § 559 Abs. 4 BGB - Härtefallprüfung der Mieterhöhung Findet jedoch nicht statt, wenn:
Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist
Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte
Der Einwand einer Härte aufgrund des verspäteten Vorbringens des Mieter nicht zu berücksichtigen ist (Fälle des § 555d Abs. 3+4)
Neu § 559b BGB - Fehler der Modernisierungsankündigung Frist nach der die Mieterhöhung eintritt
verlängert sich um 6 Monate, wenn Modernisierungsankündigung nicht
ordnungsgemäß erfolgt ist
die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt
Wärmecontracting
Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting Definition
Wärmecontracting = Vermieter stellt die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um
Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting Rechtsfolge und Voraussetzungen Mieter hat die Kosten der Wärmelieferung als
Betriebskosten zu tragen, wenn Mieter bisher die Betriebskosten für Wärme
und Warmwasser zu tragen hatte und die Wärme mit verbesserter Effizienz
entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
die Betriebskosten dadurch nicht erhöht werden
Sinn und Zweck des neuen § 556 c BGB Ermöglichung der Verbesserung der
Energieeffizienz mittels Contracting
angemessener Ausgleich der Interessen von Vermieter, Mieter und Wärmelieferant
Schutz des Mieters durch Erfordernis der Kostenneutralität
Neue Kündigungsbestimmungen
Neue Kündigungsbestimmungen
Überblick:
Nichtleistung der Mietsicherheit
Kündigungsbeschränkung bei Erwerb durch Personengesellschaften
Derzeitige Rechtslage
Nichtleistung bzw. teilweise Nichtleistung der Mietsicherheit erheblicher Vertragsverstoß(?)
Nach Abmahnung ist Vermieter zur Kündigung berechtigt
Keine Abhilfemöglichkeit des Mieters nach Ausspruch der Kündigung beispielsweise durch Zahlung der Sicherheit
Neu § 569 Abs. 2 a BGB - Nichtleistung der MietsicherheitNeuer wichtiger Grund:Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Mietsicherheit, soweit diese zwei Monatskaltmieten umfasstAbmahnung nicht mehr erforderlichMieter hat eine Nachholmöglichkeit binnen einer Frist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage
Beschränkung der Kündigung bei Erwerb durch PersonengesellschaftenDerzeitige Rechtslage:Erwirbt eine Personengesellschaft (z.B. GbR) eine Immobilie, so kann diese für einen ihrer Gesellschafter ein bestehendes Mietverhältnis mit Eintragung der GbR als Eigentümerin im Grundbuch wg. Eigenbedarfs ohne Einschränkungen kündigen (sog. „Münchener Modell“)
Neu § 577 a Abs. 1a BGB - Beschränkung der Kündigung bei Erwerb durch Personengesellschaften Wartefrist von 3 Jahren ab Eintrag im
Grundbuch als Eigentümer, bevor Eigenbe-darfskündigung ausgesprochen werden kann
Es sei denn: Gesellschafter oder Erwerber gehören derselben
Familie oder demselben Haushalt an oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter
ist Wohnungseigentum begründet worden
Verbesserung der Vermieterstellung bei
Zahlungs- und Räumungsklagen
Verbesserung der Vermieterstellung bei Zahlungs- und Räumungsklagen Überblick:
Sicherungsanordnung Räumungstitel gegen unbekannte Dritte Räumungstitel im Wege des Einstweiligen
Rechtschutzes
Sicherungsanordnung – Derzeitige Rechtslage Bei teilweiser oder vollständiger Nichtzahlung
der Miete, kann der Vermieter die Kaution verwerten Zahlungsklage erheben Zahlungsklage auf künftige Leistung erheben
(aber nur wenn der Mieter mit der Miete und Nebenkosten erheblich im Rückstand ist, BGH, Urt. v. 4. 5. 2011 − VIII ZR 146/10)
Neu § 283a ZPO –Sicherungsanordnung Gericht des ersten Rechtszugs kann auf
Antrag des Klägers wegen künftiger Geldforderungen Sicherungsanordnung treffen
Voraussetzungen: Klage hat hohe Aussicht auf Erfolg und die Anordnung ist nach Abwägung der
beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt
Sicherungsanordnung - Aussicht auf Erfolg Gericht trifft insofern nach dem Vortrag der
Parteien und eventuellen Beweisergebnissen eine Prognose über den Verfahrensausgang
Hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn Klage nach dieser prognostischen Würdigung Erfolg haben wird
Sicherungsanordnung - Interessenabwägung Kläger:
Dauer des Verfahrens und abstraktes Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten reicht allein nicht aus
muss konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über einen Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat
Beklagter: Evtl. zu berücksichtigen, welche Auswirkung der
Verlust an Liquidität für ihn im Einzelfall hat.
Sicherungsanordnung - Fazit
Sicherungsanordnung wird in den normalen Mietforderungsprozessen, in denen es insbesondere um Minderung bzw. Betriebskosten geht, eher ohne Aussicht auf Erfolg sein.
Alleine in den Fällen, in denen der Mieter ohne ersichtlichen Grund nicht zahlt, ist eine Anordnung denkbar.
Neu § 940a Abs. 3 ZPO -Räumung durch einstweilige Verfügung Räumung auch möglich, wenn:
Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren (Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ) nicht Folge geleistet hat
Räumungstitel gegen unbekannte Dritte – Derzeitige Rechtslage Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben
werden, wenn Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist.
Dies gilt selbst dann, wenn Verdacht besteht, dem Dritten sei Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln. (BGH, Beschluss vom 14.08.2008 - I ZB 39/08)
Neu § 940a Abs. 2 ZPO - Räumung durch einstweilige Verfügung Räumung von Wohnraum durch einstweilige
Verfügung auch gegen einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, wenn:
gegen Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und
Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
Neu § 940a Abs. 2 ZPO - Räumung durch einstweilige Verfügung Voraussetzung ist aber,
... dass Vermieter Anwesenheit des Dritten bei Erwirkung des Räumungstitels positiv nicht bekannt war, was dieser im Verfahren nach § 940 a ZPO glaubhaft zu machen hat.
Vollstreckung ohne Räumung – Derzeitige Rechtslage (1) Berliner Modell:
Räumungsvollstreckung erfolgt, soweit der Vermieter – zur Einsparung von Kosten – sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat, lediglich durch die Übergabe der Wohnung ohne Räumung derselben von Einrichtungen des Mieters.
Es werden nur die Schlösser ausgetauscht, der Mieter aus dem Besitz gesetzt.
Räumung ohne Räumung – Derzeitige Rechtslage (2) Problem:
Vermieter erlangt Besitz an Einrichtung des Mieters, die regelmäßig nicht pfändbar ist
Verwertung des Eigentums des Mieters scheidet aus, soweit es sich um unpfändbare Sachen handelt.
Solange Mieter sein Eigentum nicht abholt, ist Vermieter zur Verwahrung verpflichtet (auch des vermeintlichen Mülls), will er sich nicht ggf. schadensersatzpflichtig machen ( so z.B. LG Lübeck, Beschluss vom 21. 4. 2010 - 14 T 33/10)
Neu § 885a ZPO - Berliner Modell wird geregelt Vermieterpfandrecht muss nicht mehr ausgeübt werden Gerichtsvollzieher hat die in der Wohnung befindlichen
Sachen (oberflächlich) zu dokumentieren (Fotos genügen) Sachen müssen nicht in der Wohnung verbleiben;
offensichtlicher Müll kann entsorgt werden Haftungserleichterung für den Vermieter hierbei: nur noch
grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz Verwertung der Einrichtung / Gegenstände nach einem Monat
(außer private und wichtige Dokumente; diese müssen bewahrt werden)
Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden
Regeln der Verwertung
§ 383 BGB Versteigerung hinterlegungsunfähiger Sachen: Versteigerung hat durch einen Gerichtsvollzieher
oder zu Versteigerungen befugten anderen Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer öffentlich zu erfolgen
Zeit und Ort der Versteigerung sind unter allgemeiner Bezeichnung der Sache öffentlich bekannt zu machen.
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