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MÓDULO A1VALORACIÓN CATASTRAL
SESIÓN 32_ 14.02.17. Correcciones de supuestos 08F, 08H y exámenes aparejadores.
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
22
CONTENIDO SESIÓN
A) CORRECCIÓN SUPUESTOS 08F Y 08H
B) CORRECCIÓN EXÁMENES DE APAREJADORES
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
El municipio X cuenta con una Ponencia Total del año 2005, cuyos módulos son MBR2 y MBC3.
En dicho municipio se encuentra la parcela Y, propiedad del señor T, con una superficie 6.000 m2.
En 2005, según el planeamiento urbanístico la parcela estaba dividida de la siguiente manera:
4.000 m2 en suelo no urbanizable y 2.000 m2 en suelo urbano, con las construcciones y el aspectoque se detalla en el Anexo I.
Posteriormente, por razones justificadas, entre las que se encuentra la aprobación de un nuevoPlan General de Ordenación Urbana en el año 2009, en 2013 se realizó un nuevo procedimiento
de valoración colectiva de carácter general. Los módulos que se coordinaron fueron MBR2 y
MBC1.
El nuevo Plan General clasifica parte del suelo rústico de la parcela Y como urbanizable
sectorizado, remitiendo para su desarrollo a un posterior plan parcial. La parte de la parcela Y
enclavada en suelo urbano se mantiene invariable, tal y como se muestra en el Anexo II.
Finalmente, en 2016, se realiza un procedimiento simplificado para adaptarse a la nueva
redacción del Art.7 del TRLCI dada por la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria.
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
RESULTADOS:
ALUMNO:
Se pide el valor catastral del inmueble/s:
• En 2006
• Tras el Procedimiento de Valoración Colectiva del año 2013
• Tras la realización del procedimiento simplificado de 2016
• Adicionalmente, se pide dibujar también la línea del SUNAU en cada uno de los 3 casos anteriores.
2006 Tras PVCCG 2013 Tras Simplificado
2016
Valor Catastral
SUNAU
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
ANEXO I. Situación en 2005
Suelo urbanoVivienda unifamiliar aislada de 1990
E.Conservación normal
100 m2 planta baja y 70 m2 planta primera
Suelo no urbanizable
Vivienda unifamiliar aislada de 1992
E.C. normal
50 m2 planta baja y 50 m2 planta primera
Almacén ligado a explotación agraria de1980
E.C. normal45 m2
Cultivos en resto de suelo por valor de 10.000 €
II I
II
I
4.000m2
2.000m2
La parte dentro del SUNAU está en zona R28.La ponencia fija una ZV para no indispensables de U48.
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
ANEXO II. Situación en 2013
Suelo urbanoVivienda unifamiliar aislada de 1990
E.Conservación normal
100 m2 planta baja y 70 m2 planta primera
Vivienda unifamiliar aislada de 1992E.C. normal
50 m2 planta baja y 50 m2 planta primera
Almacén ligado a explotación agraria de1980E.C. normal
45 m2
Se mantienen los cultivos
II I
II
I
2.000m2
1.500m22.500m2
Suelo no urbanizable Suelo
urbanizableSectorizado sin ord. Detallada(uso residencial)
La parte urbana está en zona R26 y PR26.PR26 tiene un v. unitario inicial de 25 €/m2
La edificabilidad bruta en suelo urbanizable sectorizado es de
0,40 m2/m2
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
ANEXO III. Situación en 2016
Suelo urbanoVivienda unifamiliar aislada de 1990
E.Conservación normal
100 m2 planta baja y 70 m2 planta primera
Vivienda unifamiliar aislada de 1992E.C. normal
50 m2 planta baja y 50 m2 planta primera
Almacén ligado a explotación agraria de1980E.C. normal
45 m2
Se mantienen los cultivos
II I
II
I
2.000m2
1.500m22.500m2
Suelo no urbanizable Suelo
urbanizableSectorizado sin ord. detallada
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
RESULTADOS:
2006 Tras PVCCG 2013 Tras Simplificado
2016
Valor Catastral Inmueble SUNAU:
168.443,43 €
Diseminado:
41.956,25 €
Inmueble rústico:
10.200 €
Inmueble urbano:
174.207,56 €
Inmueble rústico:
45.070,62 €
Inmueble urbano:
155.457,56 €
Inmueble rústico:
52.639,62 €
SUNAU Ver dibujo Ver dibujo Ver dibujo
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
Situación en 2005
Suelo urbanoVivienda unifamiliar aislada
Suelo no urbanizable
Vivienda unifamiliar aislada
Almacén ligado a explotación agraria
Cultivos en resto de suelo
II I
II
I
Tenemos 3 inmuebles:• Uno urbano dentro de SUNAU• Uno urbano en suelo rústico (diseminado)• Uno rústico (indispensable+cultivos)
SUNAU
Suelo rústico
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
a) Inmueble urbano
Suelo urbanoVivienda unifamiliar aislada de 1990
E.Conservación normal
100 m2 planta baja y 70 m2 planta primera
II I
II
I
Suelo rústico
La parte dentro del SUNAU está en zona R28.Ponencia Total del año 2005, MBR2 y MBC3.
GB R28 Superficie(m2) Valor suelo (€)
1,50 778 (100+70) 198.390
Valor del suelo
Valor de la construcción
Const. GB MBC3 N20 Sup (m2) H I V.const. (€)
Viv unif. 1,50 5501,25
(1.2.1.4)170 0,79 1 138.496,87
Vcat2006 = (198.390 + 138.496,87) * 0,5 = 168.443,43 €
SUNAU
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SUNAULa ponencia fija una ZV para no indispensables de U48.Ponencia Total del año 2005, MBR2 y MBC3.
II
SUNAU Suelo no urbanizable (en Catastro, rústico)
Vivienda unifamiliar aislada de 1992
E.C. normal
50 m2 planta baja y 50 m2 planta primeraValor del suelo
Valor de la construcción
B) Diseminado
Const. GB MBC3 N20 Sup (m2) H I V.const. (€)
Viv unif. 1,40* 5501,25
(1.2.1.4)(50+50) 0,85 1 81.812,5
Vcat2006 = (2.100 + 81.812,25) * 0,5 = 41.956, 25 €
GB U48 Superficie(m2) Valor suelo (€)
1,40* 30 50 (huella) 2.100
IMP: En unitario GB cómo máximo 1,40.
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
II I
Ponencia Total del año 2005, MBR2 y MBC3.
SUNAU
I
C) Inmueble rústico
Suelo no urbanizable (en Catastro, rústico)
Indispensable:Almacén ligado a explotación agraria de1980E.C. normal
45 m2
Cultivos en resto de suelo por valor de 10.000 €
Valor del suelo:El ocupado por la construcción = 0 (improductivo)
Resto (cultivos) = 10.000 € (dato del enunciado)
Valor de la construcción = 0 (indispensable, PVT < 2006)Vcat2006 = 10.000 € * 1,02 (32.1 rústica) = 10.200 €
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
Situación al hacer Ponencia 2013- efectos 2014
Tenemos 2 inmuebles:• Uno urbano dentro de SUNAU• Uno rústico (no indispensable + indispensable +
cultivos)
Suelo urbanoVivienda unifamiliar
aislada
II I
II
I
Suelo no urbanizable
Suelo urbanizableSectorizado sin ord. detallada
Vivienda
unifamiliaraislada
Almacén ligado a
explotación agraria
SUNAU
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
Subp. GB V inicial Superficie(m2) Valor suelo (€)
2 (suelo
tipo 1) - 25 1500 37.500
a) Inmueble urbano
SUNAU
II I
II
I
PR26
R26Suelo urbanoVivienda unifamiliar aislada de 1990
E.Conservación normal
100 m2 planta baja y 70 m2 planta primera
Subp. GB R26 Superficie(m2) Valor suelo (€)
1 1,35 716 (100+70) 164.322
Valor del suelo
Valor de la construcción
Const. GB MBC1 N20 Sup (m2) H I V.const. (€)
Viv unif. 1,35 7001,25
(1.2.1.4)170 0,73 1 146.593,12
1
2
Vcat 2014 = 0,5 ( 201.822 + 146.593,12) = 174.207,56 €
PV 2013 MBR2 y MBC1.La parte urbana está en zona R26 y PR26.
Valor del suelo total = 201.822 €
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
II I
II
I
PR26
R261
2
b) Inmueble rústico
SUNAU
Valor del suelo HUELLAS -> Orden EHA 3188/2006
Valor cultivos (regla de 3): 2.405*10.000/3.905 = 6.158,77 € (es vcat en 2005)Vcat cultivos 2014 = 6.158,77 * 32.1 rústica (de 2006-2014)=6.733,12 €
Vivienda unifamiliar aislada de 1992E.C. normal50 m2 planta baja y 50 m2 planta primeraAlmacén ligado a explotación agraria de1980
E.C. normal45 m2
Se mantienen los cultivos
Huellas GB MBR Coef. Sup. V. suelo (€) Vs total
Vivienda -
1200
(MBR2) 0,053 50 3.180 €
3.350,1 Almacén
- 37,80
(MBR7) 0,1 45 170,1 €
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
1
Valor de la construcción
Const. GB MBC1 N20Sup
(m2)H I V.const. (€) V const total
Viv unif. - 7001,25
(1.2.1.4)100 0,73 1 63.875
73.325 €
Almacén - 7000,5
(2.1.3.4)45 0,60 1 9.450
Vcat 2014 = (3.350,1+73.325)*0,5 + 6.733,12 = 45.070,62 €
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SUPUESTO 06F Valoración de parcelas encabalgadas
Situación tras simplificado de 2016
II I
II
I
SUNAU
Suelo rústico
S. rústico por localización Tenemos 2 inmuebles:
• Uno urbano dentro de SUNAU• Uno rústico (no indispensable + indispensable + cultivos +
rústico por localización)
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
Situación tras simplificado de 2016
II I
II
I
SUNAU
Suelo rústico
S. rústico por localización
a) Inmueble urbano: Vconst igual que
en el caso anterior. Cambiará Vsuelo
ya que ahora tiene menos
superficie.
Subp. GB R26 Superficie(m2) Valor suelo (€)
1 1,35 716 (100+70) 164.322
Vcat 2014 = 0,5 ( 164.322 + 146.593,12) = 155.457,56 €
Vcat2016 =155.457,56 € (no hay coeficientes 32.1)
Const. GB MBC1 N20 Sup (m2) H I V.const. (€)
Viv unif. 1,35 7001,25
(1.2.1.4)170 0,73 1 146.593,12
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
Situación tras simplificado de 2016
II I
II
I
SUNAU
Suelo rústico
S. rústico por localización
b) Inmueble rústico• Parte “tradicional”, que no se valora por localización: no se ve alterado. En su caso
se aplicarán coeficientes 32.1 de rústica (no hay). Vcat = 45.070,62 €
• Urbanizable sectorizado sin ordenación detallada: rústico por localización -> DT7ª
y valoración según términos del punto 2 de la DT2ª.
Valor del suelo LOCALIZACIÓN-> Orden EHA 3188/2006
GB Art2 Art.1 V
unitario
Coef
DT2 Superficie
Vcat
total
-
OM 2005
y MBC1 =
grupo 1
Edif 0,4 y
tipología
otros=
8,41 €/m2
0,60 1500 m2 7.569 €
Vcat 2016 (año efectos PSDT=2016) = 7.569 + 45.070,62= 52.639,62 €
SUPUESTO 08F Encabalgada “triple”
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
En municipio X, con Ponencia Total de efectos 1-1-2006, se están llevando a cabo con
urgencia una serie de trabajos previos y de tramitación de expedientes pendientes, ya
que el próximo 1 de abril de 2016 comenzará el procedimiento de Regularización
Catastral en el municipio. Los módulos de la citada ponencia fueron MBR3 y MBC2.
A día de hoy, en la parcela Y, que está situada en el suelo de naturaleza rústica, seencuentran, junto a una serie de cultivos, las siguientes construcciones:
• Champiñonera de categoría baja, construida en 1980 y con un estado de
conservación normal.
• Cobertizo destinado al almacenaje de útiles imprescindibles para la explotación de
los champiñones, construido también en 1980 y con estado de conservación regular.
• Invernadero, de materiales de alta calidad, construida en 1992 que presenta un
estado de conservación normal.
No obstante, en la Base de Datos Catastral sólo está catastrada la champiñonera, con
un valor catastral de 0 euros.
Se pide calcular el valor catastral del inmueble rústico el 1-1-2017, teniendo en cuenta
que el municipio ha solicitado la aplicación de los coeficientes del 32.2 para dicho
ejercicio.
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
II I
Croquis e imágenes de la parcela Y
Superficie parcela: 1haValor del suelo ocupado por cultivos: 3214 €
Cobertizo 8m2 Invernadero 100m2Champiñonera
200m2
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
Valor catastral
2017:
Procedimiento por
el cual se asignará
valor al inmueble
rústico:
RESULTADOS:
ALUMNO:
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SOLUCIÓN
Valor catastral
2017:
Procedimiento por
el cual se asignará
valor al inmueble
rústico:
RESULTADOS:
ALUMNO:
31.127,41 €
Procedimiento de Valoración de ConstruccionesIndispensables (PVCI). Paralelo a la RegularizaciónCatastral y regulado en la Disposición Transitoria 4ª delTRLCI.
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
En municipio X, con Ponencia Total de efectos 1-1-2006,
se están llevando a cabo con urgencia una serie de trabajos previos y de tramitación de expedientes
pendientes, ya que el próximo 1 de abril de 2016 comenzará el procedimiento de Regularización Catastralen el municipio. Los módulos de la citada ponencia fueron MBR3 y MBC2.
A día de hoy, en la parcela Y, que está situada en el suelo de naturaleza rústica, se encuentran junto a unaserie de cultivos, las siguientes construcciones:
• Champiñonera de categoría baja, construida en 1980 y con un estado de conservación normal.
• Cobertizo destinado al almacenaje de útiles imprescindibles para la explotación de los champiñones,
construido también en 1980 y con estado de conservación regular.
• Invernadero, de materiales de alta calidad, construida en 1992 que presenta un estado de conservación
normal.
No obstante, en la Base de Datos Catastral sólo está catastrada la champiñonera, con un valor catastral
de 0 euros.
Se pide calcular el valor catastral del inmueble rústico el 1-1-2017, teniendo en cuenta que el municipio
ha solicitado la aplicación de los coeficientes del 32.2 para dicho ejercicio.
Hasta este momento Vcat indispensables = 0
PVCI paralelo
Art 7 TRLCI: No tendrán la consideración de construcciones los tinglados y cobertizos de pequeña entidad…
El invernadero técnicamente es una omisión, podría entrar por regularización y pagar tasa 60€, pero lo lógico es hacer sólo PVCI.
Son bienes inmuebles rústicos, nunca aplicaré coeficientes del 32.2
SOLUCIÓN
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SOLUCIÓN
II I
El cobertizo tiene una superficie de 8 m2
Vemos que ni tiene puertas, ni cimientos,
podría no tener un carácter de
permanencia…
Según Art.7 TRLCI no tendríaconsideración de construcción debido asu escasa entidad, lo que justifica que no
lo demos de alta.
Justificadamente se podría razonar la
postura contraria…
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SOLUCIÓN
II
Vamos a dar valor a la
champiñonera y al invernadero.
Estrictamente el PVCI sólo sirve
para dar valor, no para incorporar
al catastro, por lo que habría que
dar de alta el invernadero
previamente con otro
procedimiento antes de hacer el
PVCI, o bien meterlo y valorarlo
directamente por regularización.
Preferimos la opción de PVCI para
no cobrar tasa de regularización,
por lo que se podría hacer un
procedimiento de corrección de
errores materiales para dar de alta
omisiones de indispensables y
luego el PVCI del municipio.
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
SOLUCIÓN
V catastral= (Vs ocupado+Vconst)*RM + Vcat cultivos
Vsocupado -> Orden EHA 3188/2006
Vconst -> Criterios RD 1020/1993 sin GB
Huellas GB MBR 7
Coef.
Art.4
Sup. V. suelo (€)
Vs total
Champiñonera - 37,80 0,1 200 756 € 1.134 €
Invernadero - 37,80 0,1 100 378 €
Const. MBC2
€/m2
N20 Sup
(m2)
H I V.const. (€) Vconst tot
Champiñonera 600 0,37
(2.1.1.8)
200 0,58
(25 años, uso 2º)
1
Normal
25.752
50.952Invernadero 600 0,50
(2.1.1.5)
100 0,84
(13 años, uso 2º)
1
Normal
25.200
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
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SOLUCIÓN
V catastral= (Vs ocupado+Vconst)*RM + Vcat cultivos
¡aplicando Coefs. 32.1 de rústica que correspondan!
• (Vs ocupado+Vconst)*RM -> se actualiza desde año siguiente efectos PV
Total (2007 incluido en adelante)
• Vcat cultivos: se actualizan anualmente desde año 90, pero entendemos que el valor del enunciado es ya el actual.
V catastral 2016= (1.134+50.952)*0,5*1,023 *1,01 + 3.214= 31.127,41 €
V catastral 2017= V catastral 2016= 31.127,41 €
SUPUESTO 08H Valoración 3 Construcciones Indispensables mediante PVCI
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
4141
EXAMEN APAREJADORES 2014. SOLUCIÓN.
¿Qué datos tengo?
Generales:Edificio en PH con sup. parcela 298 m2
CFO + PH en 2005
4 plantas (3 s/r: viviendas A, B, C, D, E, F; y 1 b/r: aparcamiento y almacén)
Estado conservación normal
PV 2011- Efectos 2012. MBR3-MBC2.
Se pueden aplicar todos los coeficientes correctores salvo N
Zona R coincide con MBR
Planeamiento vigente mayo 2004:
Edificabilidad=3,5
Nº alturas=3
Fachada mínima=10
Ocupación=95%
Sup mínima=120
Sobre el inmueble B:Coeficiente de propiedad = 22%
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
4242
EXAMEN APAREJADORES 2014. SOLUCIÓN.
PV 2011- Efectos 2012. Aplicaremos Circular 2011.
MBR3 = 800 €/m2 -> Coincidente con R28 (GB=1,35)
MBC2 = 650 €/m2
Vivienda B. Superficies construidasa) Elementos privativos:
- Vivienda= 99 m2
-Plaza garaje=24 m2 (nos dicen que es inseparable, luego no son comunes)
b) Elementos comunes (participación del 22%):
-Almacén= 0,22*14 m2
-Accesos comunes = 0,22*166 m2
-Rampa= 0,22*37
-Acceso viviendas** = 0,22*(59*2+34) m2
*No se han tenido en cuenta ni patios ni espacios descubiertos.
**Se podría plantear también que B sólo participara del acceso a las viviendas de su
planta (planta baja) y no de las superiores. No obstante, por simplificación el % se suele
aplicar a todos los comunes.
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
4343
EXAMEN APAREJADORES 2014. SOLUCIÓN.
GB MBC2 N20 Sconst H I Vconst (€)
Viv 1,35 650 1
(1.1.2.4)
99 0,92 1 79.922,7
Gar 1,35 650 0,53
(1.1.3.4)
24 0,92 1 10.268,85
Al 1,35 650 0,53
(1.1.3.4)
0,22*14 0,92 1 1.317,88
Acc.
com
1,35 650 0,53
(1.1.3.4)
0,22*166 0,92 1 15.625,77
Ramp
a1,35 650 0,53
(1.1.3.4)
0,22*37 0,92 1 3.482,85
Acc.
viv
1,35 650 1
(1.1.2.4)
0,22*(59*2) 0,92 1 26.966,11
Vivienda B. Valor de la construcción.6 años, uso 1º, cat 4
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
4444
EXAMEN APAREJADORES 2014. SOLUCIÓN.
Vconst total sin coefs conjuntos = 137.614, 17 €
¿Es de aplicación algún coeficiente corrector conjunto?
Coeficiente K -> Viviendas/locales interiores = 0,75 (aunque sea conjunto no puedo
olvidarme de incluirlo cuando me piden por separado Vcat suelo y Vcat const).
Vconst2012 = 0,75*137.614,17 = 103.210,63 €
Vcat const2012 = Vcat const 2015 (no hay coefs LPGE) = RM* Vconst
Vcat const 2015 = 0,5*103.210,63= 51.605,31 €
eSCueLa oPoSiToReS M_A1_2016
4545
EXAMEN APAREJADORES 2014. SOLUCIÓN.
Vivienda B. Valor del suelo.
Zona Valor R28 -> Miro los valores de repercusión para los distintos usos:
Vivienda: 800 €/m2
Garaje: 50 €/m2
Uso GB VR Sup N10 (A,B)
K Vsuelo (€) Vtotal suelo (€)
Viv 1,35 800 99 + 0,22*
(592+34)
NO 0,75 191.743,2 195.375,03
Gar 1,35 50 24 + 0,22*
(14+166+37)
NO 0,75 3.631,83
Vcat suelo2012 = Vcat suelo 2015 (no hay coefs LPGE) = RM* Vsuelo
Vcat suelo 2015 = 0,5*195.375,03= 97.687,515 €
Vcat 2015 = Vcatconst 2015+ Vcat suelo 2015 = 51.605,31 + 97.687,515 = 149.292,83 €
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5858
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Línea temporal
1995
Se adquiere solar
2010
CFO
PV 1999-
efectos 2000
PV 2010-
efectos 2011
16
INICIOINSPECCIÓN
(durante 2016)
14131211 15
4 AÑOS
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5959
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Se trata de un solar (suelo vacante según enunciado, luego es urbano).
Ponencia en vigor: PV 1999 – efectos 2000
Según Ponencia no se aplican coeficientes A, B ni E.
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6161
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Con los parámetros de la urbanística (si nos fijamos en que nos dan un fondo máximo de
18 m) entendemos que la ordenación que el planeamiento establecía para el solar era en
manzana cerrada.
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6262
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Sup Vunit GB Vsuelo (€)
Calle A 60*18 48,080968 1 51.927,44
Calle B (23,50-18)*18 30,050605 1 2.975
Solín (23,50-18)*(60-18) 1/3*48,080968 1 3.702,23
60 m
23
,50
m
18
m
18 m Se puede aplicar coeficiente D (fondo
excesivo) -> N10 del RD 1020/1993
D sólo se aplica en ordenación en manzana cerrada.
Resultado de la valoración aplicando coeficiente D de la N10
Como es solar:
• Vcat= Vcat suelo• GB=1
CALLE A
CA
LLE
B
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6363
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Vsuelo total = 58.604,67 euros
Vcat2000= Vcatsuelo2000= 0,5*58.604,67= 29.302,33 €
PV aprobadas entre 1997 y 2002 son del 2º régimen y no se actualizan los valores con coeficientes 32.1 hasta pasados 10 años.
Como la ponencia se aprobó en 1999, comenzaría a actualizarse desde el año 2010. Ese año Coef 32.1 = 1,01
Vcat 2010 = Vcat 2000*LPGE2001-2010 = 29.302,33*1,01= 29.595,35 €
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6464
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
PV 2010- efectos 2011Como es solar:
• Vcat= Vcat suelo• GB=1
A B
Subparcela A (unitario)
Sup U53 GB Vsuelo (€)
700 13 1 9.100
Subparcela B (repercusión sobre edificabilidad potencial)
Edif pot R47 GB Vsuelo (€)
710*1,10 172 1 134.332
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6565
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Según ponencia no son de aplicación coeficientes N10.
Vsuelo = 9.100 + 134.332 =143.432 €
Vcatsuelo 2011 = 0,5* 143.432 = 71.716 €
Vcat2016 = Vcat suelo 2016= Vcat suelo 2011= 71.716 € (coefs LPGE=1)
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6767
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Subparcela A-> no cambia respecto a la pregunta 2
Subparcela B -> cambia, porque pasa a estar construida
• Compruebo que B no está infraedificada:• Edificabilidad potencial = 1,10*710=781 m2c
• Edificabilidad materializada = 520+36 = 556 (no cuento piscina ni b/r)
• 556/781= 71% > 25% no está infraedificada
A B
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6868
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Uso Sup Const Vrep (R47) GB Vsuelo (€)
Viv 520 172 1,20 107.382
Piscina No hay repercusión sobre uso piscina
Garaje 260 25,80 1,20 8.049,6
Trastero 36 27,20 1,20 979,2
Subparcela B -> Vsuelo
Vsuelo B = 116.410,8 €
Vsuelo total = 9100 + 116.410,8 = 125.510,8 €
Vcatsuelo 2016 = Vcat suelo 2011 = 0,5* 125.510,8 = 62.755,4 €
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6969
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Uso GB MBC6 N20 Sconst H I Vconst (€)
Viv 1,20 450 1,25
(1.2.1.4)
520 1 1 351.000
Pis 1,20 450 1,65
(5.1.2.4)
50 1 1 44.550
Gar 1,20 450 0,65
(1.2.3.4)
260 1 1 91.260
Trast 1,20 450 65
(1.2.3.4)
36 1 1 12.636
Subparcela B. Valor de la construcción.
Vconst B = 499.446 €
Vcat const 2016 = Vcat const 2011 = 0,5* 499.446 = 249.723 €
Vcat total 2016= 62.755,4 + 249.723 = 312.478,4 €
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7070
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
A B
Construcciones sobre la
Subparcela de Unitario
Sup U53 GB Vsuelo Vsuelo Subp A (€)
Sup ocupada 520+36 13 1,20 8.673,6 10.545,6
Sup no ocupada 700-520-36 13 1 1.872
Subparcela A. Valor suelo (GB sólo a la parte ocupada por construcción o deslizamiento).
Subparcela B. -> Igual que en pregunta nº2. Vsuelo = 134.332 €
Vsuelo total = 134.332 + 10.545,6 = 144.877, 6 €
Vcat suelo total 2016 = 0,5*144.877, 6 = 72.438,8 €
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7171
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Subparcela A. Valor de la construcción:
Como GB=1,20 en ambas subparcelas, Vconst será igual que en la pregunta nº3.
Luego:
Vcat const 2016 = 249.723 €
Vcat total 2016 = 72.438,8 + 249.723 = 322.161,8 € (frente al valor catastral de
312.519 € que resultaba al ubicar las construcciones en la subparcela de repercusión.
La diferencia es mínima).
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7272
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Subparcela B. Valor suelo (compruebo si está infraedificada)
36/781=0,046 -> 4’6% < 25%, luego está infraedificada. Se valorará el suelo como vacante y la
construcción existente.
Vsuelo B será el calculado en la pregunta nº2 -> V suelo B = 134.332 €
Sup U53 GB Vsuelo Vsuelo Subp A (€)
Sup ocupada 520 13 1,20 8.112 10.452 €
Sup no ocupada 700-520 13 1 2.340
Subparcela A. Valor suelo (GB sólo a la parte ocupada por construcción o deslizamiento).
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7373
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
V suelo total = 10.452 + 134.332 € = 144.784 €
Vcat suelo 2016 = 0,5 * 144.784 = 72.392 €
V const -> será prácticamente igual que el calculado en la pregunta nº2, con la diferencia
de que el trastero, al estar ubicado en una subparcela infraedificada, no llevará GB. Así:
• Vivienda: 351.000
• Piscina: 44.550
• Garaje: 91.260
• Trastero: 12.636/1,20 = 10.530 €
• Vconst total = 497.340 €
Vcat const 2016 = 0,5*497.340 = 248.670 €
Vcat 2016= 72.392 + 248.670 = 321.062 €
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7474
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Como ambas
viviendas tienen
iguales dimensiones
y por la distribución
de sus elementos
comunes se puede
simplificar señalando
que a cada hermano
le corresponde el
50% del valor
catastral de la finca.
Vsuelo= 116.410,8 (calculado en preg 3) -> Vcatsuelo= 58.205,4 €Vconst= 499.446 (calculado en preg.3) -> Vcat const = 249.723 €Vcat cada hermano2016 = ½* (58.205,4+249.723) = 153.964,2 € (vale el inmueble de Don Titular)
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7575
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
Si partimos de la hipótesis de que es suelo urbanizable
sectorizado con ordenación detallada, pero no está
todavía reparcelado ni urbanizado.
Se valorará por Vinicial, con GB=1
PU53 -> V inicial =3,50 €/m2 (ver anexos enunciado)
Vsuelo = 3,50*700= 2.450 €
Vcat2016 = 0,5*2.450 = 1.250 €
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7676
EXAMEN APAREJADORES 2015. SOLUCIÓN.
En este caso se trataría de suelo rústico: V catastral= (Vs ocupado+Vconst)*RM + Vcat cultivos
Vsocupado -> Orden EHA 3188/2006
Huellas GB MBR 7
Coef.
Art.4
Sup. V. suelo (€)
Nave agraria - 37,80 0,1 200 756 €
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