fls. 175 marisa helena villaça · marisa helena villaÇa, engenheira civil, crea nº 0601558828,...
Post on 05-Dec-2018
215 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
1 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
BRAGANÇA PAULISTA.
Proc. nº. 0005432-38.2016.8.26.0099
MARISA HELENA VILLAÇA, Engenheira Civil, Crea nº 0601558828,
Perita Judicial nomeada e compromissada para proceder à avaliação do bem nos autos
da Ação de Cumprimento de Sentença , requerida por MARIA VALDIRENE
CACIANE, contra LUIS ALBERTO DEL COL, processo em trâmite perante este Digno
Juízo e Cartório do Segundo Ofício, tendo procedido as diligências e estudos
necessários, vem, mui respeitosamente, apresentar as conclusões a que chegou no
seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 175
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
2 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
I - OBJETIVO
Com base na descrição dos Autos deste processo, a presente perícia de engenharia tem
como objetivo reavaliar:
I/1 – Imóvel comercial/residencial, localizado a rua Cel. Teófilo Leme, nº 1.058 ,
objeto da matricula nº 2.324 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de
Bragança Paulista.
II - VISTORIA
Durante as vistorias realizadas, a signatária procurou colher todos os dados e elementos,
positivos ou não, com o objetivo de traçar as diretrizes de elaboração do presente laudo.
II-1/2- Características da Região
A região onde esta localizado o imóvel é central, dotada de todos melhoramentos
públicos usuais: pavimentação , passeio , guias e sarjetas ,rede de água e esgoto, energia
elétrica domiciliar , etc .
Apresenta características de bairro misto de padrão comercial médio.
II-2/2 - Situação
O imóvel esta localizado a Rua Cel. Teófilo Leme,1.508, quarto quarteirão, Rua
principal do comercio ( Rua do Mercado) , Centro da cidade de Bragança Paulista.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 176
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
3 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
II-2/3 - Descrição do Imóvel
Foto 1: Ilustra a fachada do imóvel com salão comercial no pavimento térreo e uma
residência no pavimento superior.
Terreno
Área Total : ........................... 115,20 m2
Testada : .................................. 5,50 m
Formato : ................................ retangular
Superfície :.............................. seca
Topografia : ........................... declive
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 177
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
4 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
II/3-2- BENFEITORIAS
As benfeitorias avaliadas caracterizam-se pelo prédio de nº 1.058, imóvel assobradado
com: salão comercial independente com 02 cômodos e banheiro no pavimento térreo e
no pavimento superior residência com sala, área de luz ,01 suíte, 01 dormitório,
banheiro, copa e cozinha e lavanderia :
FOTO 2: Ilustra o salão comercial, adequado recentemente as normas de acessibilidade.
Área - Cômodo comercial ....................... 107,17 m²
Pavimentos Área (m²)
Pav. Térreo – Salão 107,17
Pav. Superior - Residencia 104,56
Total 255,00 m²
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 178
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
5 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
Foto 4: Ilustra o acesso ao pavimento superior do imóvel que é totalmente independente
do salão comercial existente no térreo.
FOTO 5: Ilustra a sala, podendo ser observado o piso e portas de madeira de qualidade.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 179
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
6 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
FOTO 6: Ilustra a cozinha , com revestimento e pisos cerâmicos e ainda armários sob
medida.
FOTO 7: Ilustra a lavanderia , com pintura desgastada devido a ação do tempo o que
ocorre também em outros cômodos do imóvel.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 180
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
7 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
II/4- Características Construtivas
Compartimentos e Nº de pavimentos : 02 pavimentos
Estrutura e cobertura : estrutura de concreto com alvenaria de tijolos
maciços,cobertura de telhas cerâmica sobre estrutura de madeira.
Pisos : salão, cômodos e banheiro (piso cerâmico ), copa, cozinha,
banheiros e lavanderia do pavimento superior ( piso cerâmico), assoalho de madeira (.
Sobre revestimentos : massa de duas demão na fachada e interior, azulejos
decorados banheiros , copa e cozinha.
Forros : laje pré- moldada ( pav. Superior), laje ( salão comercial)
Portas e Esquadrias- portas e esquadrias madeira (residência); porta de
aço de enrolar ( salão comercial)
Área de Construção:
Total ............................................... 211,78 m²
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 181
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
8 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
III- AVALIAÇÃO
Normas Observadas
A avaliação terá pôr base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas
seguintes Normas, atualmente em vigor:
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, NBR- 14653-2 -2011,da Associação
Brasileira de Normas Técnicas- ABNT, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos-
IBAPE/SP- 2011.
Os cálculos serão desenvolvidos para data deste Laudo , Novembro de 2017
3-2) AVALIAÇÃO DO TERRENO
Para a avaliação do terreno o método adequado é o comparativo. Trataremos de
determinar o valor do bem periciado, buscando um só valor ou seja o valor de mercado
utilizando para isto imóveis semelhantes que se encontrem normalmente livres para sua
alienação e aquisição .
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado- Tratamento de Fatores,
Os elementos comparativos , foram homogeneizados , conforme consta no Anexo nº
02 de acordo o que preconiza a NBR -14-653-2- a
R$ 1.618,90 - por metro quadrado; terreno plano , seco , Rua Jose Domingues.
Vt = Vub x At x Fsup x Ffrente x Fprof.x Ftop., onde :
Vt = R$1.618,90 x 115,20x 1,00 x 1,0x 1,00 = R$ 186.497,00
Vt= R$ 187.000,00 ( cento e oitenta e sete mil reais)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 182
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
9 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
3-2/1- AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
Para a avaliação das benfeitorias, iremos utilizar o estudo ‘Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos- Ibape/SP’- Versão 2006, nos moldes do Provimento 02/87 , dos M.M.
Juizes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital , cujos valores dos índices
são publicados pelo Sinduscon - SP
Devemos utilizar também um fator de depreciação em função da idade e do estado de
conservação do imóvel. - Coeficiente K – ( Ross- Heidecke)
O critério especificado usado baseia-se no método Ross- Heidecke que leva em conta o
obsoletismo, o tipo de construção e o acabamento, bem com o estado de conservação da
edificação, na determinação de seu valor de venda.
-De acordo com Estudo “VALORES DE EDIFICAÇOES DE IMÓVEIS URBANOS-
IBAPE-SP/ Versão 2006 , com base nos “ CUB” publicados mensalmente
SINDUSCON/SP ’’ -- CUB- R8N- nov/2017 – R$ 1.325,62 sem desoneração.
Ficha Técnica do Imóvel
Classe
Tipo Residencial / Comercial
Padrão médio = 1,560 R8N = R$ 2068,00 / m²
Idade real/vida referencial 20 anos/60anos = 0,333 – 0,786
Idade em% de vida 33,33%
Estado de conservação Item “c”, regular a reparos simples
Coeficiente“K”(Ross-
Heidecke)
0,786 – Foc -0,82
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 183
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
10 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
III-3/2-) VALOR DA CONSTRUÇÃO
Tipo de benfeitoria Área da
Benfeitoria
Depre-
Ciação
Valor
Unitário
Valor total da
benfeitoria
casa 211,78 m2 0,82 2.068,00 359.128,00
Total Benfeitorias R$ 359.128,00
III/4) VALOR TOTAL DO IMÓVEL
Prédio Comercial
Construção........................................R$ 359.128,00
Terreno...............................................R$ 187.497,00
TOTAL.......................................... R$ 546.625,00
ou, em números redondos:
Valor do imóvel ora avaliado: dez-2017
– Imóvel comercial/residencial, localizado a rua Cel. Teófilo Leme, nº 1.058 , objeto
da matricula nº 2.324 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança
Paulista
(QUINHENTOS E QUARENTA E SETE MIL REAIS)
R$ 547.000,00 /dez-2017
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 184
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
11 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
ENCERRAMENTO
Colocando-se à disposição de V. Exa. para eventuais esclarecimentos, dá-
se por encerrado o presente laudo, composto de 11 folhas, impressas de um só lado,
exceto esta última que vai datada e assinada.
Anexos 1: Elementos Comparativos , memória de cálculo .
.
Bragança Paulista, 11 de Dezembro de 2017
Marisa Helena Villaça
Engenheira Civil - Crea. 0601558828
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 185
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
12 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
BRAGANÇA PAULISTA.
Proc. nº. 0005432-38.2016.8.26.0099
MARISA HELENA VILLAÇA, Engenheira Civil, Crea nº 0601558828,
Perita Judicial tendo procedido à avaliação do bem nos autos da Ação de Cumprimento
de Sentença , requerida por MARIA VALDIRENE CACIANE, contra LUIS ALBERTO
DEL COL, processo em trâmite perante este Digno Juízo e Cartório do Segundo Ofício,
vem, mui respeitosamente, requerer o que segue:
- levantamento de seus honorários periciais, expedindo –se a competente guia.
Termos em que,
Pede deferimento.
Bragança Paulista. 11 de Dezembro 2017
____________________________________
MARISA HELENA VILLAÇA
( Eng Civil – CREA- 060.155.882-8 )
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 186
Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA
CREA 060.155.882.8
13 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP
Email – marisavillaca@uol.com.br
ANEXO 1
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
000
5432
-38.
2016
.8.2
6.00
99 e
cód
igo
2422
3D7.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
ISA
HE
LEN
A V
ILLA
CA
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
13/
12/2
017
às 1
3:31
, so
b o
núm
ero
WB
GP
1770
0971
676
.
fls. 187
top related