een evaluatie van het woninghuurrecht · van de private huurmarkt samenhangt met de...
Post on 22-Jan-2020
7 Views
Preview:
TRANSCRIPT
EEN EVALUATIE VAN HET WONINGHUURRECHT Samenvatting
Bernard Hubeau & Diederik Vermeir
EEN EVALUATIE VAN HET WONINGHUURRECHT Samenvatting
Bernard Hubeau & Diederik Vermeir
Projectbeleider: Prof. Dr. Bernard Hubeau
Leuven, juni 2016
●●●●●
Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, de Universiteit Hasselt, de Universiteit Antwerpen en de Afdeling OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TUD (Nederland).
Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid.
Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma ‘Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek 2012-2015’.
Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Hubeau B. & Vermeir D. (2016), Een evaluatie van het woninghuurrecht. Samenvatting, Steunpunt Wonen, Leuven, 76 p.
Voor meer informatie over deze publicatie bernard.hubeau@uantwerpen.be; diederik.vermeir@uantwerpen.be
In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens.
D/2016/4718/027 – ISBN 9789055505999
© 2016 STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotocopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher.
p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven
Deze publicatie is ook beschikbaar via www.steunpuntwonen.be
1
Inhoud
I. Opzet van het onderzoek ................................................................................................................ 5
II. Methodologie .................................................................................................................................. 6
III. Inhoud van de bevoegdheidsoverdracht inzake woninghuur ..................................................... 7
IV. Krachtlijnen van de Woninghuurwet .......................................................................................... 9
V. Algemene bevindingen en aanbevelingen .................................................................................... 10
VI. Bevindingen Werkgroep ‘Financiële aspecten: de huurwaarborg’ ............................................ 13
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 13
B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 14
B.1 Het toepassingsgebied van artikel 10 Woninghuurwet .................................................... 14
B.2 Het waarborgen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder .............................. 14
B.3 Het verzekeren van de betaalbaarheid voor de huurder .................................................. 15
B.4 Het vermijden van stigmatisering en uitsluiting ............................................................... 16
B.5 Bijstand door de OCMW’s ................................................................................................. 16
C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 17
C.1 Het instellen van een waarborgfonds ............................................................................... 17
C.2 De aanpassing van artikel 10 Woninghuurwet ................................................................. 19
C.3 Optimaliseren van de tussenkomst door de OCMW’s ...................................................... 20
D. Conclusie ................................................................................................................................... 21
VII. Bevindingen Werkgroep ‘Contractuele aspecten: duur en opzegging’..................................... 22
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 22
B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 23
B.1 De tegenopzegging ............................................................................................................ 23
B.2 De opzeggingsmogelijkheden bij contracten van korte duur ........................................... 23
B.3 De opzeggingsmogelijkheid bij niet‐registratie ................................................................. 23
B.4 Veelvuldige contracten van korte duur ............................................................................. 24
B.5. De opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder ........................................................... 24
C. Beleidsopties ......................................................................................................................... 24
C.1 De tegenopzegging ............................................................................................................ 24
C.2 Opzeggingsmogelijkheden bij kortlopende overeenkomsten .......................................... 25
C.3 De opzegging bij niet‐registratie ....................................................................................... 25
C.4 Veelvuldige contracten van korte duur ............................................................................. 27
C.5 De opzeggingsmogelijkheden bij negenjarige huur .......................................................... 28
2
D. Conclusie ................................................................................................................................... 29
VIII. Bevindingen Werkgroep ‘Woningkwaliteit ‐ afstemming op de Vlaamse Wooncode,
renovatiehuur, herstellingen en de plaatsbeschrijving’ ........................................................................ 30
Thema I: Herstellingen aan het gehuurde goed ............................................................................... 30
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 30
B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 30
B.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen ............................................................. 30
B.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht ............................................................. 30
C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 31
C.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen ............................................................. 31
C.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht ............................................................. 31
Thema II: De kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode en de Woninghuurwet ....................... 31
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 31
B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 32
C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 32
Thema III: renovatiehuur ................................................................................................................ 34
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 34
B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 34
B.1 Renovatiehuur: vatbaar voor misbruiken ......................................................................... 34
B.2 Renovatiehuur: strijdig met de gewestelijke kwaliteitsnormen? ..................................... 34
C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 35
Thema IV: De plaatsbeschrijving..................................................................................................... 36
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 36
B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 36
B.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving .............................................................................. 36
B.2 De plaatsbeschrijving bij het einde van de huur ............................................................... 36
C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 37
C.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving .............................................................................. 37
C.2 De plaatsbeschrijving op het einde van de huur ............................................................... 37
D. Conclusie ................................................................................................................................... 38
IX. Bevindingen Werkgroep ‘Toegang, selectie en discriminatie’ .................................................. 39
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 39
B. Probleemstelling ........................................................................................................................ 40
B.1 Begripsomschrijving: legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie ........................ 40
3
B.2 De affichering van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten .................................. 40
B.3 Discriminatie door vastgoedmakelaars ............................................................................. 41
B.4 Handhaving van het discriminatieverbod ......................................................................... 41
B.5 Achterliggende factoren en gevolgen van discriminatie ................................................... 42
C. Beleidsopties ......................................................................................................................... 42
C.1 Verankering in de Vlaamse Wooncode ............................................................................. 42
C.2 Legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie .......................................................... 43
C.3 Transparantie en sensibilisering ........................................................................................ 44
C.4 Nood aan een versterkt meldingsbeleid ........................................................................... 45
C.5 De aantoonbaarheid van discriminatie verhogen ............................................................. 46
C.6 Het ontwikkelen van een handhavingsbeleid ................................................................... 47
C.7 Het ontwikkelen en versterken van een toegangsbeleid .................................................. 48
D. Conclusie ................................................................................................................................... 50
X. Bevindingen Werkgroep ‘Procedure en bemiddeling’ .................................................................. 52
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 52
B. Probleemstelling .................................................................................................................... 53
B.1 De toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie ................................................ 53
B.2 De mogelijkheid tot arbitragebedingen ............................................................................ 54
B.3 De verplichte verzoeningspoging of minnelijke schikking ................................................. 54
B.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen ..................................... 54
B.5 Doelmatigheid van de bescherming bij uithuiszettingen .................................................. 55
C. Beleidsopties ......................................................................................................................... 55
C.1 Toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie .................................................... 55
C.2 De facultatieve minnelijke schikking ................................................................................. 57
C.3 Rechtspleging huurgeschillen: de verplichte verzoeningspoging ..................................... 58
C.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen ..................................... 58
C.5 Toegang tot een snelle, accurate en toegankelijke buitengerechtelijke instantie ........... 59
C.6 Betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder, rendementswaarborgen voor de
verhuurder ..................................................................................................................................... 59
D. Conclusie ................................................................................................................................... 60
XI. Bevindingen Werkgroep ‘Huurprijs’ .......................................................................................... 62
A. Doelstellingen en juridische context ......................................................................................... 62
B. Probleemstelling .................................................................................................................... 62
B.1 De basishuurprijs ............................................................................................................... 62
4
B.2 Indexering van de basishuurprijs ....................................................................................... 64
B.3 Herziening van de basishuurprijs ...................................................................................... 64
B.4 De regeling inzake kosten en lasten .................................................................................. 65
C. Beleidsopties ............................................................................................................................. 65
C.1 De basishuurprijs ............................................................................................................... 65
C.2 De indexering van de basishuurprijs ................................................................................. 67
C.3 De herziening van de basishuurprijs ................................................................................. 68
C.4 De regeling inzake kosten en lasten .................................................................................. 71
5
I. Opzet van het onderzoek
Sinds 1 juli 2014 zijn de gewesten bevoegd voor de specifieke regels betreffende de huur van voor
bewoning bestemde goederen of delen ervan. Dit betekent dat de Vlaamse overheid voortaan een
gewestelijk privaat woninghuurrecht kan aannemen.
Wanneer de regionalisering van deze materie met het Regeerakkoord van 2011 in het vooruitzicht
werd gesteld, was een vaststelling echter dat de Woninghuurwet1 niet meer grondig werd geëvalueerd
sinds de voorbereiding van de wetswijziging van 13 april 19972. Een harmonieuze uitgekiende
huurwetgeving is nochtans van essentieel belang om voor huurders het recht op een behoorlijke
huisvesting te verzekeren en voor eigenaars tegelijkertijd een behoorlijk rendement op hun investering
te garanderen. Bovendien werd op federaal niveau vooral een huurbeleid gevoerd vanuit het
overeenkomstenrecht, waarbij de regels uit het Burgerlijk Wetboek in hoofdzaak trachten om de
verhouding tussen huurder en verhuurder te regelen. Weliswaar worden daarbij door dwingende
bepalingen bepaalde belangen van de betrokken partijen beschermd, toch biedt de integratie van het
woninghuurrecht in het Vlaamse woonbeleid meer mogelijkheden om de private huurmarkt te sturen.
Met de bevoegdheidsoverdracht drong zich dan ook een grondige evaluatie op van de bestaande
reglementering.
Het doel van het onderzoek was meer bepaald om het woninghuurrecht aan een analyse
onderwerpen, te duiden welke knelpunten er zijn in de federale wetgeving en aan te geven welke
opportuniteiten de regionalisering van de woninghuur biedt. De uiteindelijke bedoeling was om op die
manier een beleidsmatige en juridisch‐technische insteek te geven voor een toekomstig Vlaams
woninghuurrecht, rekening houdend met huidige en voorziene problemen op de private huurmarkt,
een inschatting van effecten en aandachtspunten aangereikt door de actoren in het beleidsveld
wonen. Het onderzoek bouwde daarmee verder op een eerdere studie naar de regionalisering van het
woninghuurrecht, waarbij onder meer aandacht werd besteed aan de totstandkoming van de
bevoegdheidsoverdracht en de legistieke mogelijkheden tot integratie van het woninghuurrecht in de
Vlaamse regelgeving rond wonen3.
1 Wet van 20 februari 1991 tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, B.S. 22 februari 1991 (hierna: ‘Woninghuurwet’). 2 Zie: ‘Verslag van de Bijzondere Commissie voor de evaluatie van de gevolgen van de Wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur’. 3 HUBEAU, B. & VERMEIR, D., Regionalisering van de federale huurwetgeving, Leuven, Steunpunt Wonen, 2013, 118 p.
6
II. Methodologie
In 2013 werd aangevangen met de evaluatie van het woninghuurrecht. Een eerste stap was om op
basis van een literatuurstudie en een rondvraag bij een brede groep van personen uit het werkveld
(onder andere via SWOT‐analyses) te komen tot een situatieschets, waarin actuele knelpunten werden
omschreven. Dit gebeurde aan de hand van vier overkoepelende thema’s (woonkwaliteit,
woonzekerheid, financiële aspecten en een restcategorie), waarbij zowel juridisch‐technische als
beleidsmatige problemen aan bod kwamen. Op basis van deze nota werden door een forumgroep zes
prioritaire thema’s vastgelegd die in werkgroepen verder zouden worden onderzocht. Naast het
onderzoeksteam en vertegenwoordigers van de Administratie Wonen‐Vlaanderen bestonden de
forumgroep en de werkgroepen uit vertegenwoordigers van middenveldorganisaties en juridische
beroepen.
Tijdens de bijeenkomsten van de werkgroepen was het de bedoeling om de betrokken organisaties
vanuit hun onderscheiden belangen te laten meedenken over specifieke knelpunten en uitdagingen.
Op die manier wou het onderzoek komen tot concrete aanbevelingen voor een toekomstig Vlaams
woninghuurrecht. De insteek voor de bespreking in de werkgroepen werd telkens gevormd worden
door situerende nota’s die door het onderzoeksteam werden samengesteld, en dit volgens de
systematiek van de reguleringsimpactanalyse (RIA). Ook de uiteindelijke bevindingen van de
werkgroepen werden op die manier weergegeven. Per thema gaat het telkens om een weergave van
de beleidsdoelstellingen, een probleemanalyse, de belangrijkste beleidsopties en een overzicht van
mogelijke effecten.
In de periode september – december 2013 kwamen de eerste drie werkgroepen samen om de thema’s
‘Financiële aspecten: de huurwaarborg’, ‘Contractuele aspecten: duur en opzegging’ en
‘Woningkwaliteit: herstellingen aan het gehuurde goed, renovatiehuur, afstemming met de Vlaamse
Wooncode en de plaatsbeschrijving’ te bespreken. De bevindingen van deze werkgroepen vormden
de basis voor een eerste rapport4. Een tweede deel van het onderzoek werd opgestart in het najaar
van 2014 en liep tot midden 2015. Tijdens het vervolgproject werden opnieuw drie werkgroepen
opgericht ter bespreking van de thema’s ‘Toegang, selectie en discriminatie’, ‘Procedure en
bemiddeling’ en de ‘Huurprijs’. Ook hier werd de insteek voor de besprekingen gevormd door
situerende nota’s en werden de bevindingen van de werkgroepen weergegeven volgens de
systematiek van de reguleringsimpactanalyse (RIA’s).
Na afronding van de werkzaamheden van de thematische werkgroepen werd vervolgens met alle
betrokken actoren een wegingsoefening gehouden die betrekking had op de beleidsopties die in de
zes werkgroepen van het eerste en tweede deel van het onderzoek werden geformuleerd. De
bedoeling van deze wegingsoefening was in eerste instantie om na te gaan over welke van de
voorgestelde beleidspistes consensus bestaat. Daarnaast werd in kaart gebracht welk gewicht of
belang de betrokken organisaties aan de verschillende opties hechten.
Als laatste onderdeel van het onderzoek werd een expertencommissie opgericht worden om feedback
te geven bij de bevindingen van het werkveld, zoals geformuleerd in de zes thematische werkgroepen.
Deze commissie werd samengesteld door academici met een juridische of economische achtergrond
uit verschillende Vlaamse, Brusselse en Nederlandse universiteiten.
4 HUBEAU B. & VERMEIR, D., Een evaluatie van het federale woninghuurrecht. Tussentijds rapport inzake duur en opzegging, waarborg en woningkwaliteit, Leuven, Steunpunt Wonen, 2014, 180 p.
7
III. Inhoud van de bevoegdheidsoverdracht inzake woninghuur
Het onderzoek naar de evaluatie van het woninghuurrecht vloeit voort uit de bevoegdheidsoverdracht
van deze materie naar de gewesten. Krachtens artikel 15 van de bijzondere wet met betrekking tot de
zesde staatshervorming zijn de gewesten voortaan met name bevoegd voor de specifieke regels
betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan. Vooraleer de resultaten
van het evaluatieonderzoek weer te geven, worden de krachtlijnen van deze nieuwe bevoegdheid kort
omschreven5. De overgedragen materie stemt namelijk niet (volledig) overeen met het
toepassingsgebied en de actuele inhoud van de Woninghuurwet. Belangrijk is eveneens om te
vermelden dat het bestaande federale woninghuurrecht van toepassing zal blijven zolang geen
gewestelijke initiatieven worden ondernomen.
A. Voor bewoning bestemde goederen of delen ervan
Een eerste component van de bevoegdheidsverdelende regel is dat de bevoegdheidsoverdracht
betrekking heeft op de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan. De memorie van
toelichting verduidelijkt wat onder deze notie moet worden verstaan. De bijzondere wetgever stelde
met name dat niet alleen de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de
huurder worden bedoeld, maar dat bijvoorbeeld ook de huur van studentenwoningen en –kamers, net
zoals de huur van tijdelijke woonvormen, zoals de tweede woningen en vakantiewoningen, onder het
toepassingsgebied vallen. De inhoud van de bevoegdheidsoverdracht is daarmee ruimer dan het
toepassingsgebied van de Woninghuurwet, dat beperkt blijft tot de woning die de huurder tot zijn
hoofdverblijfplaats heeft bestemd. Verder bevestigde de bijzondere wetgever dat, zoals in de
Woninghuurwet, geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende goederen. De
decreetgever wordt dus ook bevoegd voor de huur van voor bewoning bestemde roerende goederen,
zoals caravans, woonwagens en woonboten6.
De bestemming voor bewoning zal verder als richtinggevend principe moeten gehanteerd worden bij
de beoordeling van de bevoegdheidsgrondslag. De gehanteerde formulering lijkt daarbij een feitelijke
toetsing voor te staan. In navolging van de Vlaamse Wooncode, die van toepassing is op alle woningen
in het Vlaamse gewest van zodra zij hoofdzakelijk worden bestemd voor huisvesting, kan dan ook
geargumenteerd worden dat de beoordeling of het goed in kwestie al dan niet voor bewoning bestemd
is, niet noodzakelijk samenvalt met de effectieve bewoning. Daarnaast zal bij gemengde woonvormen,
waarbij de woonfunctie gecombineerd wordt met een andere, vaak economische bestemming, de
hoofdbestemming doorslaggevend zijn om te bepalen welk geheel van regels de overeenkomst
beheerst en wie hiervoor bevoegd is7.
5 Zie: VERMEIR, D. & HUBEAU, B., “De regionalisering van de woninghuur: naar een Vlaams huurrecht?”, in J. Velaers (ed.), De zesde staatshervorming: bevoegdheden, middelen en instellingen, Antwerpen, Intersentia, 2014, p. 471‐492 en HUBEAU, B. & VERMEIR, D., Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013, 118 p. 6 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 82. 7 Wanneer het gaat om een pand dat zowel voor bewoning als voor handel bestemd is, of wanneer een hoeve deel uitmaakt van de landbouwexploitatie, gaat het alleszins wel om een gewestelijke aangelegenheid. Met de zesde staatshervorming werden namelijk ook de pacht en handelshuur naar de gewesten overgedragen.
8
B. Specifieke regels betreffende de huur
Een tweede component is dat de gewestelijke bevoegdheid slechts betrekking heeft op de specifieke
regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen. Hiermee wou de bijzondere
wetgever aangeven dat het algemeen huur‐ en verbintenissenrecht een federale aangelegenheid blijft,
terwijl de gewesten slechts een bijzonder gedeelte (woninghuur) kunnen regelen8. Het Vlaamse
woninghuurrecht zal daarbij als lex specialis voorrang krijgen op het (federale) algemeen huur‐ en
verbintenissenrecht9, terwijl deze laatste stelsels een dubbele functie kennen. Enerzijds is het van
toepassing op alle overeenkomsten die niet onder een van de (geregionaliseerde) bijzondere
contractuele regimes vallen, anderzijds vult het lacunes binnen deze stelsels aan.
Belangrijk is dat de bijzondere wetgever evenwel de totaliteit van de specifieke regels heeft willen
regionaliseren. In de bijzondere wet wordt dan ook gesteld dat wanneer wordt verwezen naar
bestaande wetgevende en reglementaire teksten, in feite de aangelegenheden worden geviseerd die
geregeld worden in deze teksten. De actuele inhoud kan daarbij worden opgeheven, aangevuld,
gewijzigd of vervangen10. De gewestelijke bevoegdheid inzake het private woninghuurrecht blijft
bijgevolg niet beperkt tot de aspecten die geregeld werden in de huidige Woninghuurwet.
C. De bevoegdheid inzake prijzencontrole
Naast de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan
worden de gewesten op basis van artikel 18, 1° van de bijzondere wet ook bevoegd voor het regelen
van de prijzen in de aangelegenheden die tot hun materiële bevoegdheden behoren, zoals de huur van
goederen bestemd voor bewoning. Het gaat onder meer om de bevoegdheid om gebruik te maken van
instrumenten zoals het vaststellen van individuele of sectoriële maximumprijzen11. Dit betekent
bijvoorbeeld dat de decreetgever zich niet langer zal hoeven te beperken tot een stelsel van niet‐
bindende prijzen bij een eventuele objectivering en/of beheersing van de huurprijzen12.
8 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 82‐83. 9 In de memorie van toelichting wordt dit geïllustreerd door te stellen dat de federale overheid in de toekomst nog steeds kan beslissen om de interpretatieregels voor overeenkomsten te wijzigen, met name door amendering van de artikels 1156 tot 1164 Burgerlijk Wetboek. Een dergelijke wetswijziging zou dan betrekking hebben op alle overeenkomsten, inclusief de huurovereenkomsten met betrekking tot goederen bestemd voor bewoning, tenzij de bevoegde regelgever voor deze categorie van overeenkomsten specifieke regels heeft vastgelegd. Zie: Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 82. 10 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 2. 11 Parl. St. Senaat, 2012‐2013, nr. 5‐2232/1, p. 99‐100. 12 DAMBRE, M. & HUBEAU, B., Woninghuur, Antwerpen, Kluwer, p. 53.
9
IV. Krachtlijnen van de Woninghuurwet
Hierboven werd reeds aangehaald dat het woninghuurrecht op federaal niveau voornamelijk een
onderdeel van het contractenrecht uitmaakte. Sommige belangen van de betrokken partijen werden
daarbij door dwingende bepalingen beschermd, maar toch willen de regels in het Burgerlijk Wetboek
in hoofdzaak slechts de verhouding tussen huurder en verhuurder regelen. De federale overheid
ontwikkelde dan ook geen volwaardig beleidskader voor de private huurmarkt.
Belangrijk is wel dat de Woninghuurwet werd ingevoerd om een ‘stabiel, duurzaam en evenwichtig’
wettelijk kader tot stand te brengen. De wet vormde als dusdanig een reactie tegen de tijdelijke
huurwetten die zich voordien in snel tempo hadden opgevolgd13. De essentie van de hervorming
draaide uiteindelijk om de duur van de overeenkomst, die principieel werd voorzien op negen jaar.
Met deze regel wou de wetgever de woonzekerheid van de huurder en zijn gezin beter waarborgen.
Tegelijkertijd zou de veronderstelde contractuele gelijkheid tussen de partijen worden hersteld en zou
het verlengen van de duur van de overeenkomst het mogelijk maken om een evenwicht tussen de
belangen van huurders en eigenaars te realiseren. De onzekerheid van huisvesting zou namelijk
verdwijnen, waardoor de huurder zijn rechten zou kunnen doen gelden met betrekking tot de staat en
het onderhoud van het gehuurde goed, zonder het risico te lopen te worden uitgezet.
Ieder stelsel van controle van de huurprijzen werd daarentegen uitdrukkelijk afgewezen, waardoor
contractuele vrijheid tot op heden het uitgangspunt vormt bij het bepalen van de basishuurprijs. Naast
de vrees voor een log administratief beheer werd immers aangehaald dat anders op termijn een kloof
zou kunnen ontstaan tussen de toegepaste prijs en de marktprijs, met desinvestering in de sector tot
gevolg. Bovendien werd als tegengewicht voor het principe van de negenjarige duur voorzien in de
mogelijkheid om de overeengekomen prijs van rechtswege te indexeren, net als om de huurprijs te
herzien wanneer aan bepaalde objectieve criteria en modaliteiten is voldaan. Daardoor zou ook tijdens
de loop van de overeenkomst een behoorlijk rendement voor de eigenaar gegarandeerd blijven.
Anderzijds streefde de wetgever wel naar een zekere huurprijsstabiliteit, onder meer met het oog op
het garanderen van de woonzekerheid. Sterke en plotse prijsstijgingen wou men met name afvlakken
of vermijden door de verplichte verlenging van de duur van de overeenkomst, waardoor het ritme van
opeenvolging van contracten zou verlagen, net als door de mogelijkheden tot huurprijsherziening
tijdens de overeenkomst te beperken.
Een derde aspect was de invoering van de zogenaamde ‘elementaire vereisten van veiligheid,
gezondheid en bewoonbaarheid’. Met dit stelsel van kwaliteitsnormen wou de wetgever ernaar
streven eenieder te huisvesten in een woning die op vlak van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit
is aangepast aan de sociale en economische toestand van de maatschappij. Samen met het
nagestreefde evenwicht inzake woonzekerheid voor de huurder en het verzekeren van een behoorlijk
rendement voor de verhuurder, kan het streven naar een zeker woningkwaliteitsniveau tot de
krachtlijnen van de Woninghuurwet worden gerekend.
Bij latere wetswijzigingen bleven deze principes bovendien behouden. Sommige organisaties en
auteurs merken wel op dat de wetgever bij de verschillende wijzigingsinitiatieven vooral oog had voor
de bescherming van de huurder. Zeker in het lagere segment van de huurmarkt bevindt deze laatste
13 PANNECOUCKE I., DE DECKER P. en GOOSSENS, L., Onderzoek naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Woonbeleid, Antwerpen, OASeS, 2003, p. 8.
10
zich dan ook vaak in een zwakkere onderhandelingspositie bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Een belangrijke vaststelling tijdens het evaluatieonderzoek was tenslotte dat alle betrokken actoren
de krachtlijnen van de huidige Woninghuurwet aanvaarden en zelfs als positief beoordelen. Eerder
dan de globale systematiek te wijzigen, wenst men dan ook slechts bepaalde modaliteiten of aspecten
te herzien.
V. Algemene bevindingen en aanbevelingen
In de werkgroepen en de expertencommissie werden een aantal bevindingen en aanbevelingen
geformuleerd die betrekking hebben op het geheel van het woninghuurrecht en/of de positie van het
woninghuurrecht binnen het ruimere Vlaamse beleid inzake de private huurmarkt. Deze bevindingen
en aanbevelingen worden navolgend weergegeven.
A. De consistentie en samenhang van het (woninghuur)recht
De scope van de besprekingen binnen de werkgroepen bleef grotendeels beperkt tot het
woninghuurrecht. Bovendien werd in de verschillende thematische werkgroepen telkens gefocust op
een welbepaald element daarvan. Daarom mag niet uit het oog verloren dat sommige problematieken
intrinsiek verbonden kunnen zijn met andere thema’s van het woninghuurrecht. Het thema van de
huurwaarborg, en in het bijzonder het onvermogen van het bestaande systeem om stigmatisering te
voorkomen, is bijvoorbeeld sterk verbonden met de kwestie van selectie en discriminatie.
Tegelijkertijd houdt de discussie omtrent de hoogte van de huurwaarborg verband met de
betaalbaarheid voor de huurder en het garanderen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder,
en aldus met de problematiek die besproken werd in de Werkgroep Huurprijs. Ook op punctueel
niveau zal rekening moeten worden gehouden met de interne consistentie van het woninghuurrecht.
B. Reguleren vanuit een globaal perspectief
Middenveldorganisaties en experten benadrukken dat het aangewezen is om het globale evenwicht
tussen rechten en plichten van huurder en verhuurder te respecteren. Het bereiken van een evenwicht
tussen de belangen van huurder en verhuurder wordt zelfs beschouwd als een noodzakelijke
voorwaarde voor een goed functionerende huurmarkt, aangezien de private huurmarkt alleen dan een
aantrekkelijk alternatief vormt voor beide partijen, waardoor het aanbod wordt versterkt en de vraag
ontstaat. Aansluitend wijzen experten en middenveldorganisaties er op dat naast de juridische context
ook andere factoren werkzaam zijn die de uitkomst (of beoordeling) van regulerende initiatieven
beïnvloeden. Het gaat onder meer om het al dan niet bestaan van inkomensondersteunende
maatregelen, garanties met betrekking tot de betaling van de huur en mechanismen van intermediaire
ondersteuning, naast elementen van de (woon)fiscaliteit en de procedure bij huurgeschillen. Een
tweede voorwaarde voor een goed functioneerde huurmarkt is dan ook dat de decreetgever met de
genoemde factoren rekening houdt, om zo tot een evenwichtige, doelmatige en coherente regeling
tot stand te brengen. Tenslotte werd vastgesteld dat de aantrekkelijkheid en het goed functioneren
van de private huurmarkt samenhangt met de (concurrentie)positie ten opzichte van de overige
segmenten van de woningmarkt. Het ontwikkelen van een volwaardig beleid voor de private
huurmarkt binnen een eigendomsneutraal woonbeleid strekt daarom tot aanbeveling.
11
C. Waken over een standvastig en duidelijk wettelijk kader
Op de private huurmarkt zijn overwegend oudere particulieren actief , die slechts een beperkt aantal
woningen te huur aanbieden. Bij verhuring dienen zij evenwel met een relatief uitgebreid geheel van
regelgeving rekening te houden14. Verhuurdersorganisaties geven dan ook aan dat verhuring als
complex wordt ervaren. Daarnaast wordt de kenbaarheid van de toepasselijke regelgeving ook voor
het huurderspubliek als een aandachtspunt beschouwd, niet in het minst omdat huurders voor een
deel uit maatschappelijk kwetsbare groepen bestaan. In het werkveld bestaat bijgevolg
eensgezindheid over de nood aan een duidelijk en standvastig regelgevend kader. In de
expertencommissie werd er ook op gewezen dat een toename van de complexiteit van de regelgeving
ertoe zou kunnen dat kleinschalige verhuurders zich uit de markt terugtrekken, met een versterking
van bestaande tekorten tot gevolg. Als belegging moet verhuren immers concurreren met alternatieve
en vaak eenvoudigere instrumenten. Voortdurende wijzigingen en een toename van de complexiteit
van de regelgeving kan alleszins best vermeden worden.
D. Streven naar een overlegd woninghuurrecht
Op federaal niveau zijn de Woninghuurwet en de belangrijkste wijzigingsinitiatieven tot stand
gekomen in overleg met de sector. Alleen bij de wetswijzigingen van 2006 en 2007 was er weinig
inspraak, maar samen met de vaststelling dat de nieuwe regels niet van een coherente visie getuigden,
leidde dit tot een grote onvrede. Het werkveld wenst dan ook betrokken te blijven bij eventuele
wijzigingsinitiatieven. Consultatie van actoren zorgt namelijk voor transparantie en draagt ertoe bij dat
alle relevante belangen bij de besluitvorming aan bod komen. Eveneens wordt bijgedragen aan een
draagvlak voor de uitvoering van de reglementering en wordt de naleving ervan positief beïnvloed.
Concreet werd voorgesteld om een formeel overlegorgaan (een “woninghuurcommissie”) op te
richten, waardoor de meest relevante actoren met zekerheid en op regelmatige basis zouden
geconsulteerd worden.
E. Differentiëren binnen het woninghuurrecht
De Woninghuurwet is dwingend van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten. In feite bestaat
de private huurmarkt echter uit drie sterk verschillende deelsegmenten, waarbij alleen het onderste
segment, dat ongeveer een derde van de markt uitmaakt, als problematisch kan worden beschouwd.
Hier wonen socio‐economisch zwakkere gezinnen in oude huurwoningen van lage kwaliteit en
comfort, die bovendien weinig tevreden zijn over hun huidige woonsituatie. Omwille van hun beperkte
financiële middelen hebben ze echter weinig andere keuze dan zich te richten tot de woningen met de
laagste kostprijs. Een tweede segment bestaat uit huurders die een rendabele huur kunnen betalen en
die redelijk recente woningen van behoorlijke kwaliteit betrekken. Een derde segment bestaat uit
huurders met een hoog inkomen en een grote woontevredenheid, die huren niet zien als een
definitieve keuze (bijvoorbeeld hoogopgeleide, jonge starters).
De fundamentele verschillen tussen de verschillende deelsegmenten van de private huurmarkt doen
daarbij de vraag rijzen of, zoals onder meer in Nederland het geval is, niet moet worden overwogen
om ook binnen het woninghuurrecht te differentiëren, in plaats van uniform de volledige huurmarkt
te willen vatten. Bepaalde problemen stellen zich immers hoofdzakelijk in het onderste marktsegment.
14 Het gaat onder andere om het woninghuurrecht, de EPC‐normering, de kwaliteitsnormen en de privacy‐ en anti‐discriminatiewetgeving.
12
Aansluitend rijst de vraag of deze problemen best kunnen worden aangepakt via een regulerend
ingrijpen, of veeleer door ondersteunende maatregelen (bijvoorbeeld door stimulerende maatregelen
of rendementswaarborgen). Een toekomstig Vlaams huurrecht zou zich bijvoorbeeld kunnen richten
op het middensegment, met bijzondere aandacht voor het overgangsgebied met het onderste
marktsegment, terwijl het topsegment zou kunnen worden gedereguleerd. Vanuit de
expertencommissie werd dan ook aanbevolen om de mogelijkheid tot het differentiëren binnen het
woninghuurrecht verder te onderzoeken.
13
VI. Bevindingen Werkgroep ‘Financiële aspecten: de huurwaarborg’
A. Doelstellingen en juridische context
Bij het afsluiten van een huurovereenkomst kunnen de partijen vrij overeenkomen om een
huurwaarborg te voorzien. Een huurwaarborg moet meer bepaald toelaten om de belangen van de
verhuurder te beschermen wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt15. Voor
woninghuurovereenkomsten regelt artikel 10 van de Woninghuurwet daarbij op dwingende wijze
bepaalde huurwaarborgvormen, met name de waarborg in de vorm van een som geld en de
bankwaarborg. De reden voor de wetgever om dwingend tussen te komen, was enerzijds om
misbruiken te vermijden en anderzijds om de betaalbaarheid en de toegang tot de huurmarkt te
verzekeren.
Wat het vermijden van misbruiken betreft, heeft de wetgever bepaalt dat de huurwaarborg in de vorm
van een som geld moet gestort worden op een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de
huurder. Het cash betalen in handen van de verhuurder wou de wetgever daardoor uitsluiten. Ook de
beperking van het maximale bedrag van de waarborg en de verdere regeling omtrent de modaliteiten
van de waarborg (bijvoorbeeld de rente) werd ingegeven vanuit de wens om misbruiken te
voorkomen.
Het verzekeren van de betaalbaarheid en de toegang tot de huurmarkt wordt dan weer eveneens
verzekerd door de beperking inzake het maximale bedrag van de waarborg. Voor de waarborg in de
vorm van een som geld is er sprake van twee maanden huur, terwijl een bankwaarborg maximaal drie
maanden huur mag bedragen. Ook het nieuw ingevoerde (2007) systeem van de bankwaarborg, dat
toelaat om de waarborg over een termijn samen te stellen, werd daarnaast ingevoerd vanuit de wens
om de betaalbaarheid te verzekeren. Bij dit systeem stelt een financiële instelling zich borg voor de
geldelijke gevolgen van de niet‐nakoming van de huurverplichtingen en verbindt de huurder zich er
jegens de bank toe om de waarborg samen te stellen aan de hand van maandelijkse betalingen, die
gespreid worden over de duur van de overeenkomst, met een maximum van drie jaar en zonder dat
de duur van de overeenkomst kan worden overschreden.
Een variante op het systeem van de bankwaarborg is tenslotte de bankwaarborg met tussenkomst van
een OCMW, waarbij niet de huurder zelf maar wel een OCMW de financiële instelling verzoekt om een
bankwaarborg toe te staan. In deze situatie ontstaat een dubbele borgstelling: de bank stelt zich borg
ten gunste van de huurder en het OCMW ten gunste van de bank16. De doelstelling van dit systeem is
eveneens om de betaalbaarheid te garanderen, maar door de invoering van een standaardformulier
wou de wetgever er in deze gevallen eveneens voor zorgen dat de verhuurder niet op de hoogte zou
zijn van de tussenkomst van het OCMW. Op die manier zou stigmatisering van het OCMW‐cliënteel
worden voorkomen.
15 Het kan gaan om huurschade, betalingsachterstand en/of onbetaald gebleven kosten en lasten. 16 Dit systeem is bedoeld voor personen met een laag inkomen of een vervangingsinkomen, waarbij het OCMW zelf kan bepalen of en in welke mate de huurder zelf financieel moet tussenkomen; Parl. St. Kamer 2006‐2007, nr. 51‐2873/001, p. 78.
14
Tenslotte kan worden vermeld dat artikel 10 van de Woninghuurwet aan de huurder een keuzerecht
toekent met betrekking tot de huurwaarborgvorm. De omvang van dit keuzerecht is echter voorwerp
van discussie (zie B.1).
B. Probleemstelling
B.1 Het toepassingsgebied van artikel 10 Woninghuurwet
De wettelijke regeling is van toepassing op een huurwaarborg die bestaat uit een som geld of een
bankwaarborg. Een belangrijk discussiepunt is echter of andere, niet‐ gereglementeerde
waarborgvormen mogelijk zijn, dan wel door de wet worden uitgesloten. Het belang van deze vraag
hangt samen met de beperkingen en garanties die door artikel 10 van de Woninghuurwet worden
geboden met betrekking tot de wettelijke waarborgen. Voor niet‐wettelijk geregelde
waarborgvormen17 gelden deze beperkingen namelijk niet, waardoor onder meer een waarborg kan
gevraagd worden voor een bedrag dat hoger is dan twee of drie maanden huur.
Een tweede discussiepunt is of de verhuurder een niet‐gereglementeerde waarborg kan opleggen. In
de Woninghuurwet wordt namelijk gesteld dat de waarborg “naar keuze van de huurder drie vormen
kan aannemen: ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële
instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt om de waarborg progressief
samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW
en een financiële instelling”. Volgens sommigen hangt de toepassing van dit keuzerecht af van de
initiële keuze voor een van de wettelijke waarborgvormen, terwijl anderen stellen dat de vorm van de
waarborg niet aan de huurder kan worden opgedrongen. Door onder meer het VLAAMS
HUURDERSPLATFORM wordt daarbij vastgesteld dat de verhuurder minstens in het onderste
marktsegment in een sterkere onderhandelingspositie staat en hier zeker geen sprake is van een
werkelijk keuzerecht voor de huurder.
Een laatste kwestie houdt tenslotte verband met de vraag of meerdere waarborgen kunnen worden
gecumuleerd. Voor de cumul van wettelijke waarborgvormen bestaat daarbij geen discussie,
aangezien artikel 10 Woninghuurwet duidelijk stelt dat er kan gekozen worden voor ofwel een
geïndividualiseerde rekening, ofwel een bankwaarborg, ofwel een bankwaarborg met tussenkomst van
een OCMW. De mogelijkheid om een van de wettelijke waarborgen te cumuleren met een niet‐
wettelijke waarborgvorm, zoals bijvoorbeeld wanneer de waarborg in de vorm van een som geld zou
gecombineerd worden met een borgstelling, vormt daarentegen het voorwerp van discussie.
B.2 Het waarborgen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder
Het voorzien van een waarborg vloeit voort uit de wens om het rendement van de verhuurder te
verzekeren bij niet‐nakoming van de huurdersverplichtingen. Onder meer CIB VLAANDEREN en de
VERENIGDE EIGENAARS zijn daarbij sterk gekant tegen de recente verlaging van het maximale bedrag van
de waarborg in de vorm van een som geld. Dit bedrag werd in 2007 meer bepaald verminderd van drie
tot twee maanden huur om de betaalbaarheid voor de huurder te verzekeren. De wetgever
verantwoordde deze ingreep door te wijzen op de uiteenlopende evolutie van de huurprijzen en de
17 Het gaat bijvoorbeeld om effecten, verzekeringsproducten, waardevolle roerende goederen of een borgstelling door een natuurlijke persoon. Een voorbeeld is de ‘Korfina‐waarborg’.
15
kosten voor de huurherstellingen. Herstellingen die tien jaar geleden met drie maanden huurprijs
overeenkwamen, zouden nu met twee maanden huur overeenstemmen. Eigenaarsorganisaties wijzen
er echter op dat de huurwaarborg ook tot zekerheid strekt voor het betalen van de huurprijs en
eventuele kosten, terwijl een bedrag van 2 maanden huur evenmin in verhouding zou staan tot de tijd
die nodig is om een nalatige huurder uit de woning te zetten. Bijgevolg zouden de risico’s bij verhuring
wel degelijk zijn toegenomen. Aansluitend stellen deze organisaties dat verhuurders daardoor sneller
zullen overgaan tot een gerechtelijke procedure en dat ook vrederechters sneller bereid zouden zijn
om de overeenkomst te ontbinden. Tenslotte wijzen ze erop dat de toegenomen risico’s bij verhuring
tot gevolg kunnen hebben dat verhuurders zich selectiever opstellen bij het aangaan van een nieuwe
huurovereenkomst, terwijl de voornoemde maatregel net bedoeld was om de huurmarkt
toegankelijker te maken voor zwakkere huurdersprofielen.
B.3 Het verzekeren van de betaalbaarheid voor de huurder
Om de betaalbaarheid bij de totstandkoming van de huurwaarborg beter te garanderen, werd
enerzijds het bedrag van de waarborg in de vorm van een som geld verlaagd tot twee maanden huur
en anderzijds het systeem van de bankwaarborg ingevoerd. Het in één keer betalen van vier maanden
huur, hetzij drie maanden waarborg en de eerste huurvergoeding, zou voor veel gezinnen namelijk een
financiële hindernis vormen18. Op beide initiatieven kwam echter veel kritiek. Een eerste knelpunt
houdt met name verband met het toepassingsgebied van de wettelijk regeling, dat volgens sommigen
beperkt blijft tot de wettelijke waarborgvormen, terwijl andere waarborgen niet zouden worden
uitgesloten. Het beschermingsniveau zou bijgevolg afhankelijk zijn van de keuze voor één van de
wettelijke waarborgen of voor een andere vorm van zekerheidsstelling. Alternatieve waarborgvormen
zijn dan uiteraard interessanter voor de verhuurder, aangezien onder meer een hoger bedrag kan
overeengekomen worden. Het beoogde resultaat, namelijk het verlagen van de financiële drempel tot
de huurmarkt, wordt daardoor uitgehold. Wanneer de wettelijke regeling niet sluitend is, komt
bovendien ook het keuzerecht voor de huurder in het gedrang.
Een tweede innovatie bestond uit de invoering van een systeem van bankwaarborgen. Alle
betrokkenen zijn het evenwel eens dat dit systeem geen meerwaarde vormt. De bankwaarborg is in
eerste instantie namelijk geen interessant product voor financiële instellingen, aangezien zij een risico
op zich moeten nemen (kredietverlening aan niet‐kredietwaardige huurders) waarvoor ze nauwelijks
worden vergoed, terwijl het toestaan en opvolgen van de wedersamenstelling ook een
arbeidsintensief proces zou vergen. Hoewel ze er wettelijk toe verplicht zijn, bieden sommige banken
het product bijgevolg niet aan of slechts onder zeer restrictieve voorwaarden. Ten tweede is de
bankwaarborg ook nadelig voor de huurder. Het bedrag van de waarborg is namelijk hoger dan bij een
waarborg in geld, terwijl de bankwaarborg net bedoeld is voor huurders met de minste financiële
draagkracht. Ook zou het systeem weinig gekend zijn en kunnen banken hoge dossierkosten
aanrekenen (in de praktijk tot €300). Tenslotte staan huurders vaak in een zwakke positie bij de
contractonderhandeling, waardoor de keuze voor een bankwaarborg niet evident is.
Verhuurdersorganisaties raden hun cliënteel zelfs af om met een bankwaarborg te werken.
18 Volgens het Grote Woononderzoek is de betaling van de huurwaarborg voor 24% van de huurders een zware of zeer zware last, terwijl ongeveer 19% dit min of meer een zware last vond en 23% een lichte last. De overige 35% vond dit absoluut geen probleem. Zie: Heylen, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt Wonen, 2015, p. 21.
16
B.4 Het vermijden van stigmatisering en uitsluiting
Verder wil het systeem van de bankwaarborg een antwoord bieden op de problemen die bestaan bij
de bijstand door de OCMW’s inzake de samenstelling van de waarborg, waaronder de stigmatisering
van het OCMW‐cliënteel. De tussenkomst van een OCMW wordt immers geïnterpreteerd als een
signaal omtrent de beperkte financiële draagkracht van de huurder, met mogelijke uitsluiting tot
gevolg19. De bankwaarborg, die een gespreide betaling mogelijk maakt, wil dan ook in eerste instantie
een alternatief bieden voor OCMW‐steun. Wanneer een OCMW toch zou tussenkomen, dan werd
voorzien in een standaardformulier om te verhinderen dat de verhuurder hiervan op de hoogte zou
zijn20.
De bankwaarborg blijkt echter volstrekt ondoelmatig voor het bereiken van deze doelstelling. Volgens
onder meer het VLAAMSE HUURDERSPLATFORM en de VERENIGDE EIGENAARS wordt ook het gebruik van de
bankwaarborg namelijk aangezien als een signaal van insolvabiliteit. De VERENIGDE EIGENAARS vinden
bovendien dat het mogelijk moet zijn om de solvabiliteit van de huurder te testen en verzetten zich
tegen systemen van anonimisering. Samen met andere elementen, zoals de loonfiche en de
samenstelling van het gezin, wordt het in één keer betalen van de waarborg zelfs als cruciaal
beschouwd om een kandidaat te evalueren.
B.5 Bijstand door de OCMW’s
Een laatste knelpunt situeert zich eveneens bij de bijstand door OCMW’s, die naast de bankwaarborg
ook de vorm kan aannemen van een borgstelling of het voorschieten van geld voor een waarborg op
een geblokkeerde rekening. Een eerste probleem is met name dat bijstand geen afdwingbaar recht is
en er geen algemeen geldende reglementering geldt omtrent de toekenningsvoorwaarden, waardoor
lokale verschillen bestaan. Ten tweede blijkt dat het OCMW‐cliënteel wordt gestigmatiseerd en dat
sommige verhuurders een andere huurder zoeken wanneer zich een kandidaat‐huurder aandient die
bijstand nodig heeft. Ten derde gaat de dienstverlening steeds gepaard met een administratieve
wachttijd, aangezien voor elk dossier een individueel gemotiveerde beslissing nodig is, wat tot enkele
weken in beslag kan nemen. Daardoor hebben huurders die een beroep moeten doen op het OCMW
een concurrentieel nadeel ten opzichte van andere potentiele huurders.
Opmerking expertencommissie: een knelpunt dat in de werkgroep niet aan bod kwam, is het feit dat
de Woninghuurwet niet voorziet in een sanctie wanneer de wettelijke regeling wordt miskend, zodanig
dat de huurder thans enkel een vordering kan instellen om te verkrijgen dat de verhuurder zich naar de
desbetreffende wetsbepalingen zou schikken. De vraag is of in navolging van andere rechtsordes niet
beter kan worden voorzien in een sanctie bij inbreuken op de wettelijke regeling, zoals bijvoorbeeld een
of meerdere maanden huur.
19 Bij het Grote Woononderzoek gaf 36% van de verhuurders aan dat ze andere huurder zouden zoeken wanneer zich een kandidaat zou aandienen die voor de huurwaarborg afhankelijk is van steun door het OCMW. Zie: Heylen, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt Wonen, 2015, p. 12. 20 Dit formulier omvat slechts de bevestiging door de kredietinstelling dat de bankwaarborg werd toegestaan.
17
C. Beleidsopties
Om een antwoord te bieden op de geschetste problemen werden drie beleidsopties uitgewerkt. Het
gaat om het instellen van een waarborgfonds, een aanpassing van artikel 10 Woninghuurwet en het
bijsturen van de bijstand door de OCMW’s. Deze beleidsopties worden navolgend voorgesteld.
C.1 Het instellen van een waarborgfonds
a. Een centraal huurwaarborgfonds
Voorgestelde wetswijziging ‐ Een eerste voorstel is om een ‘Centraal huurwaarborgfonds’ in te stellen.
Kenmerkend voor een dergelijk fonds is dat alle huurwaarborgen er verplicht in moeten worden
ondergebracht, waardoor de mogelijke waarborgvormen moeten worden beperkt tot een som geld.
Een centraal huurwaarborg fonds wil daarbij een antwoord bieden op de problemen van
betaalbaarheid en zorgen voor een anonimisering van de waarborgstelling. Met het oog op de
realisatie van deze doelstellingen is het met name de bedoeling om de rechtstreekse band tussen
huurder en verhuurder bij de totstandkoming van de huurwaarborg door te knippen. Het zou dan ook
het fonds zijn dat aan de verhuurder een bewijs van waarborg versterkt en aan de huurder verzoekt
om de waarborg samen te stellen. De bron en de wijze van samenstelling van de waarborg zouden
bijgevolg niet langer gekend aan de verhuurder en niet kunnen leiden tot uitsluiting. De betaalbaarheid
wordt daarnaast verzekerd doordat het fonds de waarborg kan voorschieten. Afhankelijk van de
financiële situatie van de huurder kunnen dan terugbetalingsmodaliteiten worden voorzien. Verder zal
het gekapitaliseerde bedrag van de waarborg uiteindelijk aan de verhuurder (bij niet‐nakoming van de
huurdersverplichtingen) of aan de huurder (na contractbeëindiging) moeten worden uitgekeerd. Dit
betekent dat het fonds steeds moet beschikken over een deel liquide middelen, maar doorheen de tijd
zal ook een permanent gedeelte aan financiële middelen ontstaan, dat kan geactiveerd worden voor
andere doeleinden (bijvoorbeeld huurwaarborgleningen).
Bevindingen en verwachte effecten ‐ Voor onder meer het VLAAMS HUURDERSPLATFORM en het NETWERK
TEGEN ARMOEDE is een dergelijk systeem de meest doelmatige oplossing voor de problemen van
betaalbaarheid en stigmatisering. Een verplicht en algemeen mechanisme zou de enige manier zijn om
stigmatisering te voorkomen en er in het bijzonder voor zorgen dat diverse risicoprofielen in het fonds
worden ondergebracht. Eigenaarsorganisaties vinden daarentegen dat een verplicht mechanisme voor
de gehele private huurmarkt een te verregaande beperking op de contractuele vrijheid uitmaakt. Zij
stellen dat de problemen met de huurwaarborg zich alleen voordoen aan de onderkant van de private
huurmarkt en verzetten zich tegen een systeem waarbij alternatieve waarborgvormen zouden worden
uitgesloten. Een vraag is echter of de nood aan niet‐gereglementeerde waarborgen momenteel niet
vooral samenhangt met de mogelijkheid om een hogere waarborg te vragen. De invoering van een
centraal huurwaarborgfonds zou daarbij gepaard kunnen gaan met het optrekken van het bedrag van
de wettelijke waarborg tot drie maanden huur, aangezien voor zwakkere huurders
terugbetalingsmodaliteiten kunnen worden voorzien. Volgens verhuurders mag de mogelijkheid tot
bijvoorbeeld een persoonlijke borgstelling echter ook niet worden uitgesloten. Evenmin zou de
waarborg als zekerheid mogen worden verzwakt, bijkomend gecompliceerd of administratief
verzwaard, en dit gelet op de problemen van de private huurmarkt, die onder meer gekenmerkt wordt
door een krimpende aanbodzijde. Twee bijkomende argumenten tegen een fundamentele hervorming
18
van het waarborgsysteem zijn verder dat partijen vertrouwd zijn met het huidige mechanisme en dat
door de inperking van de contractuele vrijheid inzake de plaats waar de waarborg wordt
ondergebracht een monopolie ontstaat, waardoor elk ander privaat initiatief wordt uitgesloten.
Naast de opportuniteitsvraag omtrent het al dan niet instellen van een centraal huurwaarborgfonds
werden verder een aantal concrete modaliteiten geformuleerd waaraan huurders en verhuurder bij
de eventuele invoering van een centraal huurwaarborgfonds veel belang zouden hechten. Het gaat
onder meer om de afbetaling van de waarborg en het feit dat de verhuurder reeds van bij het begin
moet kunnen beschikken over het volledige bedrag van de waarborg, de bepaling van de doelgroep en
het eventuele onderzoek naar de solvabiliteit, het rendement van het fonds, de bestemming van
geactiveerde middelen en eventuele winsten, de financiering en het systeem van teruggave van de
waarborg. Op sommige vlakken bestaat eensgezindheid, maar ook hier doen zich discussiepunten
voor.
Opmerking expertencommissie: het uitklaren van de modaliteiten is cruciaal, ook omdat geen enkel
van de ons omringende rechtstelsels een dergelijk systeem kent. In de werkgroep werd daarbij
nagedacht over verschillende aspecten, maar een aantal kwesties blijven onbeantwoord. Zo blijft de
vraag naar de doorwerking van de verhouding tussen de huurder (of verhuurder) en het fonds op het
huurcontract. Aangewezen is alleszins om het systeem zo eenvoudig mogelijk op te zetten en met zo
weinig mogelijk administratieve lasten en kosten (bijvoorbeeld door de ‘meeneembaarheid’ bij verhuis
van de ene huurwoning naar de andere).
b. Een selectief huurwaarborgfonds
Voorgestelde wetswijziging ‐ Als alternatief werd door eigenaarsorganisaties voorgesteld om een
selectief waarborgfonds in te stellen. Dit fonds zou bestaan uit een kapitaal dat gefinancierd wordt
door de overheid, waarop huurders met betaalbaarheidsproblemen een beroep kunnen doen voor het
verkrijgen van een huurwaarborglening. Het belangrijkste verschilpunt met het centraal
huurwaarborgfonds is dat het zou gaan om een vrijblijvend systeem, dat niet verplicht van toepassing
is voor alle huurwaarborgen, maar waarop slechts huurders die problemen kennen om de
huurwaarborg in een keer samen te stellen een beroep zullen doen.
Bevindingen en verwachte effecten – Voor verhuurdersorganisaties sluit het vrijblijvende karakter en
het feit dat het fonds zich alleen zou richten tot huurders met betaalbaarheidsproblemen aan bij de
vaststelling dat de problemen van betaalbaarheid zich situeren aan de onderkant van de huurmarkt.
Vanuit deze vaststelling vinden ze het logischer en eenvoudiger om op maat te werken, in plaats van
de gehele huurmarkt te vatten in een centraal huurwaarborgfonds. Ook kan de contractuele vrijheid
behouden blijven met betrekking tot de vorm en plaats waar de waarborg wordt ondergebracht. In de
werkgroep waren de meeste actoren het echter eens dat de instelling van een selectief
huurwaarborgfonds geen meerwaarde zou creëren ten opzichte van de bijstand door de OCMW’s.
Alleen diegenen die nood hebben aan een lening zullen namelijk een beroep doen op het fonds, wat
eveneens zal worden geïnterpreteerd als signaal van insolvabiliteit21. Bovendien worden ‘slapende’
gelden niet geactiveerd en zullen alleen zwakkere risicoprofielen zich aansluiten, waardoor een
21 Verwezen werd onder meer naar het huurwaarborgfonds van het Brussels Hoofdstedelijke Gewest, dat geen doeltreffend instrument blijkt te zijn. Zie: LEMAHIEU, P. en BUYST, E., Naar een centraal huurwaarborgfonds, Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid, Leuven, 2007, 76 p.
19
selectief fonds zelf geen middelen kan voortbrengen en niet kan werken via een systeem van
solidariteit.
Opmerking expertencommissie: Bij de beoordeling van deze beleidsopties moet rekening gehouden
worden met de vaststelling dat commerciële kredietinstellingen vandaag onwillig zijn om
bankwaarborgen te verstrekken. De onwil van de banken laat toe om de oprichting van een selectief
huurwaarborgfonds als positiever te beoordelen dan wat in de werkgroep het geval was, aangezien de
oprichting van een dergelijk fonds een oplossing zou kunnen bieden voor deze problematiek.
C.2 De aanpassing van artikel 10 Woninghuurwet
Alle actoren zijn ontevreden over de huidige regeling. Voorstellen voor een eventuele wetswijziging
lopen echter sterk uiteen. Huurdersorganisaties zien een wetswijziging bovendien slechts als een
voorlopige maatregel, in afwachting van de invoering van een centraal huurwaarborgfonds.
a. Een terugkeer naar het systeem van voor 2007
Voorgestelde wetswijziging ‐ Voor verhuurdersorganisaties, waaronder CIB VLAANDEREN, het
BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS en de VERENIGDE EIGENAARS, is de verlaging van het bedrag van
de geldelijk waarborg tot twee maanden huur het belangrijkste pijnpunt in de huidige regeling. Zij
wensen een terugkeer naar een huurwaarborg van drie maanden huur.
Bevindingen en verwachte effecten – Verhuurders vinden dat een huurwaarborg van twee maanden
huur niet voldoende is om een behoorlijk rendement te waarborgen. Huurdersorganisaties vinden
daarentegen dat het onderscheid tussen een waarborg van twee of drie maanden huur voor eigenaars
niet doorslaggevend is, terwijl dit verschil voor bepaalde huurders wel een wezenlijk effect zou hebben
op de betaalbaarheid en de toegang tot de huurmarkt. De beperking van de geldelijke waarborg tot
twee maanden huur wordt door een meerderheid van de verhuurders immers nageleefd, zonder dat
de maatregel aanwijsbaar meer eigenaars van de markt heeft gedreven. Ook wijzen zij er op dat de
discussie omtrent het investeringsklimaat en het rendement van de verhuring niet mag verengd
worden tot de huurwaarborg, aangezien ook andere factoren van belang zijn. CIB VLAANDEREN
suggereerde aansluitend om de verhoging van de waarborg eventueel te laten gepaard gaan met een
uitbreiding van het stelsel van de huursubsidies en een sterkere installatiepremie.
b. De wettelijke regeling sluitend maken
Voorgestelde wetswijziging ‐ Huurdersorganisaties willen de huidige wettige regeling sluitend maken
en koppelen aan een exclusief keuzerecht voor de huurder. Ook het systeem van de bankwaarborg
zou bijgestuurd moeten worden. Concreet wordt voorgesteld om te bepalen dat een huurwaarborg
voortaan alleen kan bestaan uit de wettelijke waarborgen en daarbij aan de huurder een exclusief
keuzerecht inzake de vorm van de waarborg toe te kennen. Om het systeem van de bankwaarborg te
remediëren, meent onder meer het VLAAMS HUURDERPLATFORM dat de toepasselijke regeling verder
moet omkaderd worden, zodat de maximale vergoeding en de mogelijke weigeringsgronden dwingend
worden vastgelegd.
Bevindingen en verwachte effecten ‐ Volgens CIB VLAANDEREN en het BEROEPSINSTITUUT VAN
VASTGOEDMAKELAARS zou een wetgevend optreden waarbij andere waarborgvormen worden uitgesloten
bijzonder nefast zijn. Het bedrag van de waarborg zou momenteel immers te laag zijn en de
20
contractuele vrijheid omtrent de vorm zou worden beperkt. Huurdersorganisaties stelden daarom
voor om bijkomende huurwaarborgvormen te voorzien. Concreet werd voorgesteld om de wettelijke
regeling te verruimen met de borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.
Opmerkingen expertencommissie: door het werkveld wordt enkel het verhogen van het bedrag van
de huurwaarborg als een mogelijke beleidsoptie aanzien. In Frankrijk werd het maximale bedrag
nochtans teruggebracht tot een maand huur, terwijl in Nederland sprake is van een ‘redelijke’
waarborg, die in de praktijk varieert tussen een en drie maanden huur. Ook werd opgemerkt dat het
effectief een meerwaarde zou kunnen betekenen om de borgstelling als mogelijke waarborgvorm toe
te voegen, eventueel gebaseerd op het Franse model. Belangrijk is daarbij om de borgstelling goed te
omkaderen, bijvoorbeeld voor wat betreft het maximale bedrag, de types van schulden die op de borg
kunnen worden verhaald en de (on)mogelijke cumul van de waarborgen.
C.3 Optimaliseren van de tussenkomst door de OCMW’s
Als derde beleidsoptie werd nagegaan hoe de problemen bij de samenstelling van de waarborg met
behulp van een OCMW kunnen worden geremedieerd. Belangrijk is dat (een optimalisering van de)
bijstand door een OCMW ook bij de overige twee beleidsopties nodig kan blijven. Bij de instelling van
een waarborgfonds is dit het geval wanneer solvabiliteitsvereisten worden voorzien. Een deel van het
huurderspubliek zal daarnaast ook betaalbaarheidsproblemen blijven kennen bij een aanpassing van
de huurwaarborgregeling (artikel 10 Woninghuurwet). Wanneer het bedrag van de huurwaarborg
opnieuw opgetrokken wordt tot drie maanden huur, zal dit aandeel zelfs toenemen.
Voorstel – Om de bijstand door OCWM’s bij de samenstelling van de huurwaarborg te verbeteren
wordt voorgesteld om in te zetten op het ontwikkelen en stimuleren van goede praktijken. In het
bijzonder moet aandacht geschonken worden aan een snelle toekenningsprocedure en het vermijden
van stigmatisering.
Bevindingen en verwachte effecten – Een voorstel was om de procedure en de toekenningscriteria te
gaan reglementeren. Vanuit de sector werd echter opgemerkt dat de individuele aanpak (met het
voorafgaande sociaal onderzoek) net een sterkte is. Huurdersorganisaties stelden daarentegen voor
om na te gaan of het sociaal onderzoek kan gedifferentieerd worden. Daarbij zouden een aantal
criteria snel kunnen onderzocht worden (bijvoorbeeld alimentatielast, huur en kosten), terwijl voor
andere elementen niet zou geraakt worden aan de discretionaire bevoegdheid van de OCMW’s. Op dit
punt kon geen eensgezindheid worden bereikt. Om een oplossing te bieden voor de administratieve
wachttijd en de stigmatisering, lijkt het dan weer vooral belangrijk dat de OCMW’s snel en discreet te
werk gaan. Eensgezindheid bestond dan ook omtrent het voorstel om good practices uit te werken en
verder te verspreiden22. Voor de huurder kunnen dergelijke gebruiken een anonieme en snellere
dienstverlening verzekeren. Voor de OCMW’s vergt dit een aanpassing van hun werkwijze, waarvoor
mogelijks ook bijkomende middelen noodzakelijk zijn (bij prefinanciering).
22 Een voorbeeld is de principeverklaring, waarbij een OCMW zich akkoord verklaart om steun te verlenen wanneer een woning gevonden wordt voor een bepaalde huurprijs, en dit zolang de cliënt zijn financiële situatie niet verbetert. Een ander voorbeeld is het rechtstreeks storten van de voorgefinancierde huurwaarborg op rekening van de huurder. De huurder kan dan zelf de borg doorstorten op een geblokkeerde rekening, zonder dat duidelijk wordt dat een OCMW bijstand verleende.
21
D. Conclusie
Binnen deze werkgroep werden drie beleidspistes onderzocht: het instellen van een
huurwaarborgfonds, de aanpassing van de regeling van artikel 10 Woninghuurwet en optimaliseren
van de bijstand die door de OCMW’s geboden wordt bij het samenstellen van de huurwaarborg.
‐ Wat het instellen van een huurwaarborgfonds betreft, waren de meningen in de
werkgroep sterk verdeeld. Door huurdersorganisaties werd voorgesteld om een centraal
huurwaarborgfonds op te richten. Voor de genoemde organisaties is een dergelijk systeem
zelfs de meest doelmatige oplossing voor de problemen van betaalbaarheid en
stigmatisering. Eigenaarsorganisaties vinden een verplichtend systeem dat de gehele
private huurmarkt zou omvatten daarentegen een te verregaande beperking op de
contractuele vrijheid. Als alternatief werd voorgesteld om een selectief
huurwaarborgfonds in te stellen. Onder de actoren bestond echter geen eensgezindheid
over het feit dat dergelijk fonds al dan niet een meerwaarde zou betekenen ten opzichte
van de huurwaarborg die wordt samengesteld met bijstand van een OCMW. Volgens de
expertencommissie is er alleszins wel een meerwaarde ten opzichte van de huidige
bankwaarborg, gezien de onwil van financiële instelling om aan dit systeem mee te
werken.
‐ Inzake artikel 10 Woninghuurwet, dat de wettelijke regeling inzake de huurwaarborg voor
woninghuurovereenkomsten omvat, kan vastgesteld worden dat alle betrokkenen
ontevreden zijn over de huidige regeling. Door huurdersorganisaties worden eventuele
aanpassingen echter gezien als een voorlopige maatregel, in afwachting van de oprichting
van een centraal huurwaarborgfonds. Voor verhuurdersorganisaties is de verlaging van
het bedrag van de geldelijk waarborg tot twee maanden huur het belangrijkste pijnpunt.
Zij wensen een terugkeer naar het oude systeem met een huurwaarborg van drie maanden
huur. Huurdersorganisaties wensen op hun beurt de bestaande regeling sluitend te maken
door te bepalen dat een huurwaarborg alleen nog kan bestaan uit de vormen die artikel
10 Woninghuurwet reglementeert en door een exclusief keuzerecht inzake de vorm van
de waarborg aan de huurder toe te kennen. Daarentegen bestond wel consensus over het
feit dat het systeem van de bankwaarborg geen meerwaarde biedt. Huurdersorganisaties
menen dat de toepasselijke regeling verder moet omkaderd worden, zodat de maximale
vergoeding en de mogelijke weigeringsgronden dwingend worden vastgelegd. Wanneer
de regeling sluitend wordt gemaakt, kan de decreetgever ook overwegen om bijkomende
wettelijke waarborgvormen toe te voegen, zoals de persoonlijke borgstelling.
‐ Wat het optimaliseren van de tussenkomst van de OCMW’s bij de samenstelling van de
huurwaarborg betreft, werd voorgesteld om goede praktijken te ontwikkelen en het
gebruik daarvan te stimuleren. In het bijzonder moet aandacht geschonken worden aan
een snelle toekenningsprocedure en het vermijden van stigmatisering door de
tussenkomst van een OCMW. Huurdersorganisaties willen de OCMW’s echter veeleer
verplichten om het bedrag van de waarborg op de rekening van de huurder te storten en
niet meer te werken met de borgstelling door het OCMW.
22
VII. Bevindingen Werkgroep ‘Contractuele aspecten: duur en opzegging’
A. Doelstellingen en juridische context
Een centrale doelstelling van de Woninghuurwet is het garanderen van de woonzekerheid, waarbij
voor woninghuurovereenkomsten een negenjarige duur als principe wordt vooropgesteld. Dit principe
moet bovendien ook de in het Burgerlijk Wetboek veronderstelde contractuele gelijkheid tussen
huurder en verhuurder verzekeren, zorgen voor een zekere huurprijsstabiliteit en garanderen dat de
huurder zijn rechten kan doen gelden met betrekking tot de staat van de gehuurde woning, zonder het
risico om te worden uitgezet. De negenjarige huur geldt dan ook als een van de belangrijkste
krachtlijnen van de Woninghuurwet.
Het feit dat een woninghuurovereenkomst principieel wordt aangegaan voor een periode van negen
jaar betekent nochtans niet dat de huurder en verhuurder voor een vaste periode verbonden zijn.
Naast de gemeenrechtelijke wijzen van beëindiging van de overeenkomst (in onderling akkoord of na
beroep op de rechter, bijvoorbeeld bij wanprestatie), voorziet de wet namelijk in een specifieke
opzeggingsregeling. Voor de verhuurder zijn er meer bepaald drie wijzen om de overeenkomst op te
zeggen: de verhuurder kan ten allen tijde opzeggen omwille van eigen gebruik of voor familieleden
(artikel 3, §2), net zoals hij op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode kan opzeggen
wegens uitvoering van werken (artikel 3,§3) of zonder verdere reden, maar mits betaling van een
opzeggingsvergoeding (artikel 3,§4). De verhuurder zal daarbij steeds een opzeggingstermijn van zes
maanden moeten respecteren en de huurder kan in deze gevallen een tegenopzegging geven, met een
termijn van een maand. De huurder kan op zijn beurt ten allen tijde opzeggen, met inachtneming van
een termijn van drie maanden, waarbij hij alleen in de eerste driejarige periode een
opzeggingsvergoeding verschuldigd is (artikel 3,§5, eerste en tweede lid)23.
De wetgever heeft bovendien ook oog gehad voor bijzondere omstandigheden die tot een afwijkende
duur kunnen nopen en heeft daarom een aantal uitzonderingen voorzien op het beginsel van de
negenjarige huur, waardoor woninghuurovereenkomsten ook kunnen gesloten worden voor een
periode van maximaal drie jaar (artikel 3, §6 Woninghuurwet), voor een langere duur dan negen jaar
(artikel 3, §7 Woninghuurwet) of zelfs levenslang (artikel 3, §8 Woninghuurwet). De mogelijkheid tot
een kortlopende overeenkomst werd daarbij onder meer ingevoerd om de verhuurder die op korte
termijn terug over de woning wil kunnen beschikken toch de mogelijkheid te geven om deze te
verhuren of bijvoorbeeld eerst een proefperiode aan te gaan. Ook voor de huurder kan een kortere
termijn beantwoorden aan specifieke situaties, zoals bijvoorbeeld bij een hoge arbeidsmobiliteit.
Na de invoering van de Woninghuurwet bleek echter al snel dat kortlopende overeenkomsten veeleer
de regel dan de uitzondering vormden. Op het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder
echter met een eenvoudige opzegging de overeenkomst beëindigen, waardoor de beoogde
woononzekerheid sterk wordt uitgehold en/of de huurder onder druk kan gezet worden om navolgend
een hogere huurprijs te aanvaarden. Daarom werd in 1997 bepaald dat een huurovereenkomst van
korte duur slechts eenmaal en onder dezelfde voorwaarden kan worden verlengd met dezelfde
huurder. Eveneens werd voorzien dat de basishuurprijs gedurende negen jaar wordt geblokkeerd
23 VAN RANSBEECK, R., “De duur van de woninghuurovereenkomst, de beëindiging door opzegging en de verlenging wegens buitengewone omstandigheden“ in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur, Brugge, Die Keure 2009, p. 107 ev.
23
wanneer een woning het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende kortlopende overeenkomsten met
verschillende huurders, die telkens worden beëindigd door de verhuurder.
Een meer recente wijziging (2006) vloeide dan weer voor uit de vaststelling dat de
registratieverplichting vaak dode letter bleef, terwijl deze formaliteit bescherming biedt aan de
huurder bij overdracht van de woning en eveneens belangrijke informatie kan aanleveren voor het
woonbeleid. Om het aantal geregistreerde huurcontracten te verhogen werd dan ook bepaald dat de
registratie van woninghuurovereenkomsten gratis kan verlopen en dat het de verhuurder is die moet
instaan voor deze verplichting. Tegelijkertijd werd in de Woninghuurwet als sanctie voorzien dat de
huurder de overeenkomst kan opzeggen zonder termijn of vergoeding wanneer de registratie niet
(tijdig) wordt uitgevoerd.
B. Probleemstelling
B.1 De tegenopzegging
Indien de verhuurder de overeenkomst opzegt, kan de huurder een tegenopzegging geven. Discussie
bestaat omtrent de vraag of de wettelijke verplichtingen van de opzeggende verhuurder in dergelijk
geval behouden blijven of ze daarentegen komen te vervallen. Op basis van cassatierechtspraak werd
zeer lang aangenomen dat de verhuurder bij een tegenopzegging niet langer gehouden was om aan
zijn verplichtingen te voldoen. Het Grondwettelijk Hof heeft een dergelijke interpretatie van de
Woninghuurwet echter in strijd verklaard met de Grondwet.
B.2 De opzeggingsmogelijkheden bij contracten van korte duur
Een kortlopende huur wordt aangegaan voor een vaste periode. De opzeggingsmogelijkheden die
gelden bij de negenjarige huur zijn dan ook niet van toepassing. Wel kan een huurovereenkomst van
korte duur op elk ogenblik door de partijen in onderling akkoord worden beëindigd. Discussie bestaat
echter over de vraag of partijen contractuele opzeggingsmogelijkheden kunnen overeenkomen bij het
aangaan van het contract. Het merendeel van de rechtspraak en de rechtsleer staan hier positief
tegenover en dan vooral wanneer het gaat om een opzeggingsmogelijkheid ten gunste van de huurder.
De afwijkende opinies die desondanks geformuleerd worden, nopen evenwel tot een verduidelijking
door de decreetgever.
B.3 De opzeggingsmogelijkheid bij niet‐registratie
De huurder kan de overeenkomst opzeggen zonder termijn of vergoeding wanneer de verhuurder
nalaat om de overeenkomst tijdig ter registratie aan te bieden. De doelstelling van deze
opzeggingsmogelijkheid is om het aantal geregistreerde overeenkomsten op te drijven. De vraag is
echter of de voornoemde sanctie doelmatig is. Hoewel de wetswijziging beoogt om de woonzekerheid
te verhogen, bestaat de sanctie immers uit een mogelijke opzegging. Voorts vinden verhuurders dat
de sanctie disproportioneel zwaar is. Daartegenover staat echter dat het aandeel geregistreerde
overeenkomsten wel substantieel is toegenomen en de ingreep op dit vlak dus een succes was. Toch
bestaat ook het risico dat dit effect zal verwateren. Om de sanctie bij niet‐registratie toe te passen, zal
de huurder zich namelijk moeten informeren op het bevoegde registratiekantoor omtrent het feit of
de huurovereenkomst al dan niet geregistreerd werd. In de praktijk blijkt het echter niet evident om
hierover accurate informatie te bekomen. Merkwaardig is daarnaast dat het toepassingsgebied van de
24
sanctie beperkt blijft tot overeenkomsten die onder het stelsel van de negenjarige huur vallen, met
uitsluiting van andere types van contracten. Volgens het Grondwettelijk Hof is er weliswaar geen
sprake van strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel24, maar de vraag kan gesteld worden of de
decreetgever het toepassingsgebied niet beter zou uitbreiden. Ook voor overeenkomsten met een
afwijkende duur kan de registratie immers nuttig zijn, en dit zowel met het oog op het versterken van
de woonzekerheid als omwille van het opdrijven van de beschikbare data omtrent de huurmarkt.
Tenslotte blijkt ook de juridisch‐technische uitwerking niet te volstaan. Het is bijvoorbeeld niet
duidelijk of er een kennisgeving noodzakelijk is en hoe de huurder precies moet vertrekken.
B.4 Veelvuldige contracten van korte duur
Het verzekeren van de woonzekerheid is een centrale doelstelling in de Woninghuurwet. Daartoe werd
voorzien dat woninghuurovereenkomsten in principe voor negen jaar wordt aangegaan en vallen
afwijkende termijnen onder een uitzonderingsregime. Onderzoek toonde echter aan dat 53% van de
geregistreerde huurcontracten van korte duur is. Het Grote Woononderzoek kwam op basis van
andere data dan weer tot de conclusie dat 32,4 % van de contracten van korte duur is, terwijl in 38,9%
van de gevallen sprake is van een periode van drie jaar of meer en er in 28,7% van de contracten geen
duur is opgenomen25. Een belangrijk probleem bij deze veelvoorkomende overeenkomsten van korte
duur is alleszins dat de woonzekerheid niet adequaat wordt verzekerd. De verhuurder kan dergelijke
overeenkomst naar het einde van de (beperkte) termijn toe namelijk eenvoudig beëindiging door een
opzegging.
B.5. De opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder
Wat de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder betreft, worden uiteenlopende standpunten
geformuleerd. Enerzijds vinden sommige academici de opzeggingsmogelijkheid voor eigen gebruik,
die ten allen tijde kan gegeven worden, te soepel, anderzijds vinden verhuurdersorganisaties de
opzeggingsmogelijkheid bij verbouwingswerken, die temporeel beperkt blijft tot het einde van de
eerste en tweede driejarige periode, te streng. Deze regeling zou volgens verhuurders meer bepaald
een rem betekenen op de renovatie van het woningpatrimonium, terwijl de bestaande beperkingen
ook nefast zouden zijn voor de doelmatigheid van andere beleidsmaatregelen. Fiscale
gunstmaatregelen zouden bijvoorbeeld hun doel voorbij schieten bij gebrek aan toestemming om in
de woning werkzaamheden uit te voeren.
C. Beleidsopties
C.1 De tegenopzegging
Voorgestelde wetswijziging – voorgesteld wordt om het woninghuurrecht aan te passen, zodat de
verhuurder ook bij een tegenopzegging gehouden blijft om het opzeggingsmotief te vervullen.
24 GwH 9 juli 2009, nr. 109/2009 en 4 februari 2010, nr. 10/2010. 25 Tratsaert, K., Huurprijzen en richthuurprijzen. De registratie van huurcontracten als informatiebron voor de private huurmarkt, Leuven, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012, p. 13‐16 en HEYLEN, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt Wonen, 2015, p. 18.
25
Bevindingen en verwachte effecten ‐ onder de actoren bestond consensus omtrent het feit dat,
behoudens overmacht, het opzeggingsmotief door de verhuurder ook bij tegenopzegging moet
worden gerealiseerd. Een wetswijziging in die zin stemt overeen met de zienswijze van het
Grondwettelijk Hof en zal de rechtszekerheid verhogen.
C.2 Opzeggingsmogelijkheden bij kortlopende overeenkomsten
Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 1] – Een eerste mogelijkheid is om uitdrukkelijk toe te laten
dat opzeggingsmogelijkheden in het stelsel van de kortlopende huur contractueel kunnen worden
bedongen. De inhoud van het opzeggingsbeding kan daarbij eveneens aan de contractuele vrijheid van
de partijen worden overgelaten of kan door decreetgever worden gereguleerd. Te preciseren
modaliteiten zijn eventueel het al dan niet naleven van een opzeggingstermijn, het moment van de
opzegging en de hoogte van de eventuele opzeggingsvergoeding.
Voorgestelde wetswijziging [Beleidsoptie 2] – Als alternatief kan de decreetgever er voor kiezen om
een wettelijke opzeggingsmogelijkheid in de wetgeving te voorzien, waardoor een opzegging ook
mogelijk zal zijn wanneer in de huurovereenkomst niets werd voorzien. Ook hier kunnen specifieke
modaliteiten worden vastgelegd.
Bevindingen en verwachte effecten – Alle betrokkenen vragen om meer rechtszekerheid omtrent de
opzegging van kortlopende overeenkomsten. Verhuurdersorganisaties zouden het bovendien
aanvaardbaar vinden mochten alleen huurders kortlopende overeenkomsten krachtens een
contractuele bepaling kunnen opzeggen26. Huurdersorganisaties vinden echter dat de mogelijkheid tot
een contractueel opzeggingsbeding onvoldoende is. Het bestaan en de modaliteiten van de
opzeggingsmogelijkheid zouden, omwille van de zwakke onderhandelingspositie waarin sommige
huurders zich bevinden, namelijk beter dwingend kunnen gereguleerd worden. Verhuurders‐
organisaties zijn daarbij akkoord met het standpunt dat de opzegging ten allen tijde moet kunnen
geven worden, maar wijzen op het risico dat niet onmiddellijk een nieuwe huurder wordt gevonden.
Bijgevolg bleek discussie te bestaan over de modaliteiten van de opzegging. Verhuurders willen de
modaliteiten liefst overlaten aan de contractuele vrijheid en zijn bij een gereguleerde opzeggings‐
mogelijkheid voorstander van een (eventueel degressieve) opzeggingsvergoeding van drie maanden
huur. Huurdersorganisaties vinden een vergoeding van een maand daarentegen voldoende, gezien de
vraaggarantie waarover de verhuurder beschikt.
C.3 De opzegging bij niet‐registratie
Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 1] – De decreetgever kan bepalen dat de huurder de
eigenaar‐verhuurder in kennis moet stellen van de opzegging, waarbij naar analogie met artikel 3,§9
Woninghuurwet kan voorzien worden dat de opzegging pas ingaat vanaf de eerste dag van de maand
die volgt op de maand tijdens de welke de verhuurder in kennis werd gesteld.
26 Bij gebrek aan opzeggingsmogelijkheden komt het nu voor dat de huurder een nieuwe huurder zoekt om de overeenkomst over te nemen. De rechtspraak stelt in dergelijke gevallen dat de overdracht van de huur alleen maar kan geweigerd worden wanneer de huurder een minder solvabele tegenpartij voorstelt. Verhuurders hebben de keuze van de huurder echter liever zelf in handen, waardoor verkozen wordt om aan de huurder de mogelijkheid te geven om op te zeggen.
26
Bevindingen en verwachte effecten – Alle actoren waren het, omwille van de rechtszekerheid, eens
met de voorgestelde maatregel. Ook bestond eensgezindheid omtrent het feit dat een formalisering
van de vorm van de opzegging niet aangewezen is, aangezien dit een bron van conflicten zou vormen.
Opmerking expertencommissie: Anders dan in de werkgroep werd aangenomen, vinden de experten
dat het formaliseren van de opzegging de rechtszekerheid en de bescherming van de huurder net kan
versterken. Bij betwisting zal de opzeggende partij immers de correcte en tijdige opzegging moeten
bewijzen en zal de opgezegde partij ook best een bewijs hebben tegen de wederpartij over de datum
en de wijze van opzegging (bijvoorbeeld met betrekking tot het motief). In de praktijk wordt de
opzegging om deze redenen bovendien meestal reeds per (aangetekende) brief of e‐mail gedaan. Sinds
artikel 2281 Burgerlijk Wetboek de elektronische kennisgeving aanvaardt (per e‐mail, waardoor de
kosten van een aangetekende brief kunnen worden uitgespaard), zou er dan ook geen bezwaar meer
zijn om een schriftelijke kennisgeving van de opzegging te vereisen.
Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 2] – Een tweede reeks voorstellen houdt verband met de
kritiek dat de opzegging een disproportioneel zware sanctie zou zijn. Een concreet voorstel is om de
sanctie bij niet‐registratie af te schaffen. Om de huurder te beschermen tegen de gevolgen van de
overdracht van het gehuurde goed aan een derde, kan dan aansluitend worden voorzien dat de
verkrijger altijd in de rechten en verplichtingen treedt van de verhuurder, ongeacht of de
huurovereenkomst is geregistreerd. Als alternatief kan de decreetgever een minder verregaande
sanctie voorzien. Een proportionele en tegelijkertijd toch voldoende overtuigende sanctie werd in de
werkgroep echter niet gevonden.
Bevindingen en verwachte effecten – de bovenstaande voorstellen vloeien voort uit de kritiek dat de
voorziene sanctie disproportioneel zwaar zou zijn, aangezien het in wezen gaat om een fiscale
verplichting en de huurder ook zelf de overeenkomst ter registratie kan aanbieden. Ook werd erop
gewezen dat de sanctie veronderstelt dat de huurder zich informeert omtrent het feit of de
overeenkomst geregistreerd werd, terwijl dergelijke informatie op de registratiekantoren niet altijd
beschikbaar blijkt te zijn en de Vlaamse overheid niet bevoegd is om in te grijpen in de
registratiepraktijk. Daartegenover staat wel dat een positief effect werd vastgesteld op het aantal
geregistreerde overeenkomsten en bijgevolg ook voor het beschermingsniveau van de huurder en de
informatie die beschikbaar is voor het woonbeleid. Om die reden werd gezocht naar een alternatieve
sanctie, waarbij de bedoeling zou zijn om het aantal geregistreerde overeenkomsten op peil te houden,
zonder dat de voornoemde problemen zich nog stellen. De huurder verliest dan hoe dan ook wel de
mogelijkheid om een overeenkomst zonder termijn of vergoeding op te zeggen.
Opmerking expertencommissie: een mogelijke piste om het gebrek aan informatie omtrent de
registratie te remediëren, is om een mededelingsplicht aan de verhuurder op te leggen, waardoor
binnen een bepaalde termijn het bewijs van registratie moet ter kennis worden gebracht. Als sanctie
bij niet‐naleving zou de decreetgever daarbij het vermoeden kunnen formuleren dat de verhuurder
naliet om het contract te registreren. Daardoor zal uiteindelijk de bewijslast worden verlegd en zal de
huurder makkelijker kunnen kiezen voor de opzegging. Om geschillen te vermijden kan het bovendien
best gaan om een onweerlegbaar vermoeden.
27
Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 3] – Een derde beleidsoptie is om het toepassingsgebied van
de sanctie bij niet‐registratie uit te breiden, zodat deze sanctie ook van toepassing is bij kortlopende
huurovereenkomsten.
Bevindingen en verwachte effecten – Huurdersorganisaties zijn voorstander van een uitbreiding van
het toepassingsgebied van de sanctie bij niet‐registratie. Niet alleen zou de woonzekerheid daardoor
beter worden gegarandeerd, ook zou een dergelijke wetswijziging een verstrenging betekenen van het
stelsel van kortlopende overeenkomsten, waardoor verhuurders worden aangemoedigd om te kiezen
voor een negenjarig contract. Verhuurdersorganisaties vinden de voornoemde sanctie echter
disproportioneel zwaar en verzetten zich tegen een uitbreiding van het toepassingsgebied.
C.4 Veelvuldige contracten van korte duur
In het werkveld bestaat eensgezindheid omtrent het behoud van de krachtlijnen van de regeling inzake
de duur van de overeenkomst. Dit betekent het behoud van de negenjarige duur als basisregime,
terwijl ook over de legitimiteit van kortlopende overeenkomsten consensus bestaat. Wel wordt
voorgesteld om aan de modaliteiten van beide stelsels te sleutelen. Over geen enkele van de
navolgende beleidsopties bestond evenwel consensus.
Voorgestelde wetswijziging [Beleidsoptie 1] – Om kortlopende overeenkomsten minder aantrekkelijk
te maken kan de decreetgever de maximale termijn voor kortlopende overeenkomsten verlagen. Een
concreet voorstel is om deze termijn te beperken tot een jaar. Als alternatief kan de mogelijkheid
worden geschrapt om een kortlopende overeenkomst eenmalig te verlengen.
Bevindingen en verwachte effecten – Huurders zouden door de beperking van de maximale termijn
en/of de afschaffing van de mogelijkheid tot verlenging sneller terecht komen in het regime van de
negenjarige huur. De woonzekerheid neemt dan toe, aangezien de verhuurder een kortlopende
overeenkomst tegen het einde van de termijn telkens eenvoudig kan beëindigen door een opzegging.
Daarnaast zou ook de woonmobiliteit verhogen. Een negenjarige huur kan door de huurder namelijk
ten allen tijde worden opgezegd, mits betaling van een opzeggingsvergoeding. Voor verhuurders
worden de mogelijkheden om bijvoorbeeld te werken met een proefperiode wel beperkt. Dit betekent
onder meer dat de risico’s bij verhuring groter worden, aangezien de verhuurder minder snel/vaak de
overeenkomst kan beëindigen op het einde van de huurperiode. Eigenaarsorganisaties stellen dat
sommige verhuurders zich zelfs niet zullen willen verbinden voor een jaar, aangezien elke verhuring
kosten met zich meebrengt. In tegenstelling tot wat huurdersorganisaties beweren, zouden
kortlopende contracten bovendien beantwoorden aan de flexibiliteit die door de huurder zelf, voor
wie huren vaak een tijdelijke situatie is, wordt gevraagd. Huurdersorganisaties aanvaarden daarbij de
nood aan een proefperiode, maar vinden dat een kortere periode volstaat. De stelling dat een korte
huurperiode zou beantwoorden aan behoeftes van de huurder vinden ze niet correct.
Opmerking expertencommissie: de experten vinden de beleidsoptie om de maximale termijn van
kortlopende overeenkomsten af te bouwen geen goed idee. Het huidige systeem zou immers een goed
opgebouwd alternatief vormen voor de negenjarige huur, waarbij de globale regeling het midden houdt
tussen enerzijds de nood aan woonzekerheid en anderzijds de vraag voor mobiliteit en flexibiliteit.
Mocht de maximale termijn worden verlaagd, zou men een bepaald deel van het huurderspubliek, dat
nood heeft aan flexibiliteit, in de kou laten staan.
28
Voorgestelde wetswijziging [Beleidsoptie 2] – het Hof van Cassatie oordeelde in 2012 dat de
vermelding van de duur van de overeenkomstgeen wettelijke vormvereiste uitmaakt. Een
overeenkomst die bepaalt dat het gaat om een ‘huur van korte duur’ is dus rechtsgeldig. Een voorstel
was om het achterwege laten van deze vermelding voortaan te sanctioneren met de nietigheid. Als
alternatief zou de decreetgever het vermelden van de begin‐ en einddatum kunnen opnemen in de
opsomming van artikel 1bis Woninghuurwet. Krachtens dit artikel moet elke woninghuur‐
overeenkomst schriftelijk en met een bepaalde minimuminhoud worden opgesteld.
Bevindingen en verwachte effecten – Het verplicht vermelden van de begin‐ en einddatum van de
overeenkomst moet ertoe bijdragen dat geschillen worden vermeden en de rechtszekerheid wordt
verhoogd. Voor de meeste actoren is de nietigheid echter een disproportionele maatregel. De
werkelijke bedoeling van de partijen bij het aangaan van het contract zou daarentegen centraal
moeten staan. Alle betrokkenen willen evenwel de rechtszekerheid verhogen en zouden het een
meerwaarde vinden mochten het vermelden van de begin‐ en einddatum deel uitmaken van de
opsomming van artikel 1bis Woninghuurwet.
Opmerking expertencommissie: de nietigheid lijkt effectief disproportioneel en ongeschikt. Het
onderbrengen van deze verplichting onder artikel 1bis Woninghuurwet impliceert echter een beroep op
de rechter en is evenzeer onwenselijk. Een mogelijk alternatief is om een vorm van ‘wettelijke conversie’
te voorzien, waarbij het niet‐vermelden van de begin‐ en einddatum bijvoorbeeld zou betekenen dat de
huurovereenkomst automatisch voor de maximale korte duur is.
C.5 De opzeggingsmogelijkheden bij negenjarige huur
Binnen de negenjarige huur geldt een specifieke opzeggingsregeling voor huurder en verhuurder. In
principe zou de woonzekerheid daarbij kunnen worden bevorderd door de opzeggingsmogelijkheden
voor de verhuurder te verstrengen. Een verstrenging van de negenjarige huur dreigt echter tot gevolg
te hebben dat vaker wordt teruggegrepen naar kortlopende huurovereenkomsten, terwijl een
veelvuldige toepassing van dergelijke contracten de woonzekerheid net ondergraaft. Om die reden
kon een zekere consensus gevonden worden tussen huurders en verhuurders over verschillende
beleidsopties heen: het versoepelen van de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder binnen het
negenjarig stelsel zou voor alle betrokkenen aanvaardbaar zijn, op voorwaarde dat deze maatregel
gekoppeld wordt aan een verstrenging van het regime van de kortlopende huur.
Voorgestelde wetswijziging– Een voorstel is om de opzegging omwille van verbouwingswerken te
versoepelen, met name door het moment waarop opgezegd kan worden uit te breiden (bijvoorbeeld
ten allen tijde, ten allen tijde vanaf het einde van de eerste driejarige periode of ten allen tijde vanaf
het einde van het eerste jaar).
Bevindingen en verwachte effecten – Momenteel voorziet de wet dat de huurovereenkomst slechts op
het einde van de eerste en tweede driejarige periode kan worden opgezegd omwille van
verbouwingswerken. Deze beperking zou een rem zijn op de renovatiedynamiek en zou bijgevolg beter
kunnen worden versoepeld. Binnen een algemene evenwichtsoefening, waarbij de korte termijn
minder aantrekkelijk wordt gemaakt en de negenjarige huur wordt versoepeld, zouden ook
huurdersorganisaties akkoord zijn met een dergelijke wetswijziging. Daarbij zal er in eerste instantie
een positief effect zijn voor de woningkwaliteit. Bovendien zullen negenjarige overeenkomsten ook
29
aantrekkelijker worden voor de verhuurder en zal het uiteindelijke effect voor de woonzekerheid (en
de woonmobiliteit) evenzeer positief zijn.
D. Conclusie
Binnen de werkgroep ‘Duur en Opzegging’ werden een aantal voorstellen geformuleerd die beogen
om de rechtszekerheid te verhogen. Daarnaast werden ook pistes geformuleerd om de woonzekerheid
van de huurder en het behoorlijk rendement van de verhuurder beter te garanderen.
‐ Wat het verhogen van de rechtszekerheid betreft, bestond consensus omtrent de
problematiek van de tegenopzegging: het opzeggingsmotief moet door de verhuurder
gerespecteerd worden, ook in geval van tegenopzegging. Verder willen huurders‐ en
verhuurderorganisaties meer duidelijkheid over de opzeggingsmogelijkheden bij
contracten van korte duur. Zowel huurders‐ als verhuurdersorganisaties vinden dat een
opzeggingsmogelijkheid voor de huurder zou moeten bestaan, die ten allen tijde kan
worden toegepast. Omtrent de modaliteiten bestond echter geen eensgezindheid. Wel
bestond er eensgezindheid over de nood aan het verder omkaderen van de sanctie bij niet‐
registratie. Concreet wordt voorgesteld om de verhuurder verplicht in kennis te stellen
van de opzegging. Eventueel kan overwogen worden om eveneens het moment te bepalen
vanaf wanneer de overeenkomst effectief beëindigd wordt.
‐ Inzake de veelvoorkomende kortlopende huurovereenkomsten, werd door
huurdersorganisaties voorgesteld om de wet te verstrengen door de maximale termijn
voor kortlopende overeenkomsten te beperken of de mogelijkheid tot éénmalige
verlenging af te schaffen. Hierover kon echter geen eensgezindheid gevonden worden.
Wat in het bijzonder het vermelden van de duur van de overeenkomst betreft, gaven alle
betrokkenen wel aan dat men het belangrijk vindt om de rechtszekerheid te verhogen.
Omtrent de modaliteiten kon in de werkgroep geen overeenstemming bereikt worden,
maar door de experten werd hierbij een vorm van wettelijke reconversie voorgesteld.
‐ Over de sanctie bij niet‐registratie van de overeenkomst zijn de meningen sterk verdeeld.
Wel kan vastgesteld worden dat het aantal geregistreerde overeenkomsten fors gestegen
is sinds de invoering van deze sanctie. Toch vinden niet alle actoren dat de sanctie bij niet‐
registratie voor alle huurovereenkomsten zou moeten gelden. Momenteel vallen de
kortlopende overeenkomsten buiten het toepassingsgebied. Ook de sanctie zelf is
voorwerp van discussie. Volgens verhuurders is de huidige regeling disproportioneel
streng, voor huurders is een strenge burgerrechtelijke sanctie noodzakelijk. Omtrent een
alternatief kon door de actoren geen eensgezindheid worden bereikt. De experten stelden
op hun beurt voor om de registratieverplichting te koppelen aan een mededelingsplicht.
‐ Wat de opzeggingsmogelijkheden in het stelsel van de negenjarige huur betreft, waren
huurders‐ en verhuurdersorganisaties het eens over het feit dat de opzeggingsmogelijk‐
heden voor de verhuurder binnen het regime van de negenjarige huur niet restrictiever
moeten worden geregeld. Binnen een algemene evenwichtsoefening, waarbij het doel
uiteindelijk is om de negenjarige huur aantrekkelijker te maken en de woonzekerheid
beter te garanderen, en op voorwaarde dat het regime voor kortlopende overeenkomsten
zou verstrengd worden, vinden ook huurdersorganisaties het versoepelen van de
opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder binnen de negenjarige huur wel een
aanvaardbare beleidsoptie.
30
VIII. Bevindingen Werkgroep ‘Woningkwaliteit ‐ afstemming op de Vlaamse Wooncode,
renovatiehuur, herstellingen en de plaatsbeschrijving’
Thema I: Herstellingen aan het gehuurde goed
A. Doelstellingen en juridische context
Krachtens het algemeen huurrecht moet de verhuurder de woning in goede staat van onderhoud
leveren en als zodanig onderhouden, behalve voor wat betreft de herstellingen die ten laste vallen van
de huurder (artikel 1720 Burgerlijk Wetboek). De herstellingsplicht van de huurder wordt daarbij
gedefinieerd aan de hand van een niet‐limitatieve opsomming van herstellingen, met verwijzing naar
de plaatselijke gebruiken (artikel 1754 Burgerlijk Wetboek). Een uitzondering op de herstellingsplicht
van de huurder zijn de herstellingen die noodzakelijk worden door overmacht of ouderdom. Hiervoor
blijft de verhuurder verantwoordelijk (artikel 1755 Burgerlijk Wetboek).
De voornoemde regeling is van aanvullend recht en wil in feite louter de rechtszekerheid garanderen
wanneer partijen contractueel niets overeenkwamen omtrent herstellingen. Het feit dat de
voornoemde bepalingen uit het algemeen huurrecht van aanvullend recht zijn, betekent in principe
ook dat de partijen er van kunnen afwijken. Door de Woninghuurwet, die van dwingend recht is, wordt
deze mogelijkheid echter uitgesloten voor woninghuurovereenkomsten (artikel 2,§2 Woninghuurwet
). De onderhoudsplicht bleek immers regelmatig en op verregaande wijze te worden afgewenteld op
de huurder.
B. Probleemstelling
B.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen
Algemeen wordt aangenomen dat partijen contactueel kunnen afwijken van dwingende bepalingen,
voor zover de afwijking in het voordeel is van de beschermde partij, met name de huurder. Een vraag
is of de decreetgever de mogelijkheid niet beter zou expliciteren. Daarnaast wordt opgemerkt dat
artikel 2,§2 Woninghuurwet betrekking heeft op herstellingen tijdens de huur, terwijl het
desbetreffende artikel voor het overige gaat over kwaliteitsvereisten bij aanvang van de huur.
B.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht
De wettelijke verdeling van de verplichtingen inzake onderhoud en herstellingen is gebaseerd op een
niet‐limitatieve en verouderde omschrijving van wat herstellingen ten laste van de huurder precies
zijn. Als uitgangspunt wordt dan nog in de eerste plaats verwezen naar de ‘plaatselijke gebruiken’. De
verplichtingen van de verhuurder moeten dan weer afgebakend worden aan de hand van eliminatie
van de herstellingen die ten laste vallen van de huurder. Onder de actoren bestaat daarbij een grote
eensgezindheid over het feit dat de huidige regeling weinig doelmatig is om de rechtszekerheid te
verhogen.
31
C. Beleidsopties
C.1 Juridisch‐technische en legistieke verbeteringen
Voorgestelde wetswijziging – de decreetgever kan verduidelijken dat in het voordeel van de huurder
kan afgeweken worden van de wettelijke herstellingsplicht. Ook kan legistiek een onderscheid worden
gemaakt met de kwaliteitsvereisten die gelden bij aanvang van de overeenkomst.
Bevindingen en verwachte effecten – Alle betrokken waren het eens met de voorgestelde maatregelen.
In het bijzonder zal de mogelijkheid om af te wijken van dwingend recht in het voordeel van de
beschermde partij duidelijker zijn voor de rechtszoekende zonder adviseur.
C.2 Afbakening van de onderhouds‐ en herstelplicht
Voorgestelde wetswijzigingen – Om de wet te verduidelijken wordt voorgesteld om een algemeen
principe in te voeren aan de hand waarvan zowel de herstellingen ten laste van de huurder, als van de
verhuurder worden gedefinieerd27. Een alternatief is om het huidige mechanisme te moderniseren en
meer gedetailleerd uit te werken. Ook hierbij wordt voorgesteld om de herstellingsplicht van de
huurder anders te formuleren28, maar anders dan bij het eerste voorstel zou de herstellingsplicht van
de verhuurder nog steeds worden gedefinieerd aan de hand van eliminatie. In beide gevallen wordt
ook voorgesteld om het algemene principe te verduidelijken door een niet‐exhaustieve lijst van
herstellingen ten laste van de huurder en verhuurder. Een aanbeveling was om daartoe een technische
werkgroep op te richten met vertegenwoordigers uit de sector.
Bevindingen en verwachte effecten – Alle actoren zijn het eens dat artikel 1754 Burgerlijk Wetboek
gedateerd is en dat het in de praktijk een moeilijke oefening is om uit te maken welke partij voor welke
herstellingen verantwoordelijk is. Een duidelijker juridisch kader zal bijdragen aan het vermijden van
conflicten en het verhogen van de rechtszekerheid. Een aandachtspunt is de vraag of de verdeling van
de onderhouds‐ en herstelplicht wordt gewijzigd door de invoering van een nieuw verdelingsprincipe.
Een voordeel van het tweede voorstel is dan ook de grotere vertrouwdheid met het geschetste,
bestaande mechanisme en het behoud van de huidige evenwicht inzake de herstellingsplicht.
Thema II: De kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode en de Woninghuurwet
A. Doelstellingen en juridische context
De Woninghuurwet voorziet in zogenaamde ‘elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid’ waaraan woningen van bij aanvang van de huur moeten voldoen, terwijl ook in de
Vlaamse Wooncode een stelsel van kwaliteitsnormen werd uitgewerkt. Het sanctiemechanisme van
beide stelsels is daarbij zeer verschillend. Bij inbreuken op de Woninghuurwet kan de huurder met
27 Een concreet voorstel is: ‘De herstellingen die nodig worden door gebruik vallen ten laste van de huurder, met uitzondering van overmacht en slijtage, terwijl herstellingen die verband houden met de eigendom van het goed ten laste zijn van de verhuurder’. 28 Een concreet voorstel is: ‘De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen en de herstellingen die nodig worden door een oneigenlijk gebruik of door een gebrek aan onderhoud als een goede huisvader, met uitzondering van de herstellingen die nodig worden door ouderdom of overmacht.’
32
name ofwel de uitvoering van werken vorderen om het goed in overeenstemming te brengen met de
kwaliteitsnormen (eventueel met tijdelijke huurprijsvermindering), ofwel de ontbinding van de
overeenkomst met bijgaande schadevergoeding. De Vlaamse kwaliteitsreglementering voorziet
daarentegen in een geheel van administratieve en strafrechtelijke sancties.
B. Probleemstelling
De federale en Vlaamse kwaliteitsnormen staan in principe autonoom ten opzichte van elkaar, maar
hebben de facto betrekking op hetzelfde aspect van dezelfde verhouding tussen huurder en
verhuurder. De Vlaamse kwaliteitsnormen, die invulling geven aan het grondrecht op wonen en
strafrechtelijk worden gesanctioneerd, raken daarbij echter de openbare orde. Krachtens artikelen 6,
1131 en 1133 betekent dit dat een niet‐conforme woning niet het voorwerp kan uitmaken van een
overeenkomst. Wordt een niet‐conforme woning toch verhuurd, dan kan de nietigheid van rechtswege
worden uitgesproken. De nietigverklaring houdt daarbij in dat de partijen, indien mogelijk, in dezelfde
toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden
gecontracteerd.
De nietigheid lijkt echter niet altijd tot billijke en gewenste gevolgen te leiden. Zo zal geen rechtsgrond
meer bestaan om langer in het goed te blijven of de uitvoering van herstellingen te eisen. Ook voor de
verhuurder is de nietigheid bovendien een erg verregaande maatregel. In beginsel zal de huurder
namelijk alle door hem betaalde huurgelden kunnen terugvorderen. Ook heeft de verhuurder na de
nietigverklaring geen rechtsgrond meer om achterstallige huur in te vorderen of een
wederverhuringsvergoeding te eisen. De verhuurder kan in deze gevallen wel een beroep doen op de
regeling inzake buitencontractuele aansprakelijkheid (artikel 1382 B.W.), maar zeker bij kleinere
inbreuken blijft de automatische toepassing van de nietigheidssanctie een zeer zware maatregel.
Verder wordt binnen het sanctieapparaat van de Vlaamse Wooncode alleen de eigenaar
verantwoordelijk gehouden voor het respecteren van de minimum kwaliteitsnormen en wordt bij deze
‘automatische’ nietigverklaring niet in rekening gebracht wie schuld heeft aan de inbreuk.
Een bijkomend resultaat van de nietigheidssanctie is daarenboven dat geen beroep meer kan gedaan
worden op de gemeenrechtelijke sancties bij contractuele wanprestatie, aangezien er geen
overeenkomst meer bestaat op het moment dat de rechter daarover uitspraak zou moeten doen.
Nochtans lijken de ontbinding met schadevergoeding en vooral de uitvoering van werken veel
geschiktere sancties om doelstellingen van het woonbeleid, zoals het bevorderen van de
woonzekerheid en de woningkwaliteit, te realiseren. In de rechtspraktijk blijken vrederechters dan ook
niet zelden creatief om te springen met de nietigheidssanctie, waarbij toch aansluiting wordt gezocht
bij de burgerrechtelijke sancties (ontbinding met schadevergoeding of de uitvoering van werken). Het
gevolg is uiteindelijk dat een zeer disparate rechtspraak is ontstaan, met rechtsonzekerheid tot gevolg.
C. Beleidsopties
In de werkgroep werd een uitgebreide discussie gevoerd omtrent het sanctiemechanisme bij
inbreuken op de kwaliteitsnormen. Vooral de vraag naar het bepalen van wie schuld heeft bij de
inbreuk werd daarbij hevig gecontesteerd. Alle actoren zijn het echter eens dat er nood is aan billijker,
meer coherent en fijnmaziger mechanisme.
33
Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 1] – Een eerste voorstel is om de nietigheidssanctie af te
schaffen. De ontbinding met schadevergoeding en de uitvoering van werken zouden daardoor de enige
mogelijke burgerrechtelijke gevolgen zijn bij een inbreuk op de kwaliteitsnormen. Een variante op dit
voorstel is om de toepassing van de nietigheidssanctie te beperken tot een aantal uitdrukkelijk
omschreven gevallen, zoals het bereiken van een aantal strafpunten, het bestaan van bepaalde
structurele gebreken of een besluit tot onbewoonbaarverklaring. Voorgesteld wordt om in dit scenario
alleszins aansluiting te zoeken bij het bestaande woonkwaliteitsinstrumentarium, waarbij een besluit
tot onbewoonbaarverklaring volgens sommigen het meest logische aanknopingspunt zou vormen.
Bevindingen en verwachte effecten – Door de ‘automatische’ nietigheidssanctie af te schaffen of het
toepassingsgebied ervan te beperken, zullen de partijen op burgerrechtelijk vlak niet langer
geconfronteerd worden met de ongewenste gevolgen ervan29. Bij een inbreuk op de kwaliteitsnormen
zal het dan de huurder zijn die, als beschermde partij, de keuze heeft tussen het instellen van een
vordering tot ontbinding, met eventueel een bijkomende schadevergoeding, of een vordering tot het
uitvoeren van werken, met eventueel een tijdelijke aanpassing van de huurprijs. Hoewel de nietigheid
en de ontbinding met schadevergoeding op vlak van financieel resultaat toch relatief dicht bij elkaar
liggen30, is een belangrijk verschilpunt wel dat de ontbinding minder eenvoudig kan bekomen worden
dan de nietigheid. Volgens het VLAAMS HUURDERPLATFORM zou er tijdens de procedure bovendien
voldoende ruimte zijn om kleine overtredingen te herstellen en de nietigheid te vermijden. Deze
organisatie relativeerde dan ook enigszins de bovenstaande kritiek en is voorstander om de
nietigheidssanctie toch te behouden, onder meer omdat anders afbreuk wordt gedaan aan het
openbare orde‐karakter van de Vlaamse kwaliteitsnormen. Wanneer het initiatief bij de huurder ligt,
wordt meer bepaald gevreesd dat sommige zwakkere huurders er voor zullen kiezen om in de
(mogelijks onveilige en ongezonde) woning te blijven, bij gebrek aan andere mogelijkheden. Om onder
meer aan deze kritiek te beantwoorden, werd dan ook voorgesteld om de nietigheid niet af te schaffen,
maar te beperken tot ernstige gevallen. Wanneer een woning niet‐conform is, zal de huurder dan in
beginsel kunnen kiezen voor ontbinding of de uitvoering van werken. Wanneer bepaalde drempels
worden overschreden, wordt aan de inbreuk dan echter de nietigheid van rechtswege gekoppeld en
blijft het openbare orde‐karakter van de kwaliteitsnormen overeind.
Voorgestelde wetswijziging [beleidsoptie 2] – een tweede voorstel wil meer rekening houden met wie
schuld heeft aan de inbreuk. De decreetgever zou met name kunnen voorzien dat de overeenkomst
alleen kan worden vernietigd wanneer er sprake is van een gebrek aan zorgvuldigheid of voorzorg door
de verhuurder. Deze beleidsoptie kan gerealiseerd worden door een ‘moreel element’ te introduceren,
waardoor bij de beoordeling van de nietigheid een onderscheid wordt gemaakt naargelang de
verhuurder al dan niet schuldig is aan de vastgestelde inbreuk, rekening houdend met het gedrag van
de fictieve redelijke en voorzichtige huurder. Net als bij de eerste beleidsoptie kan eventueel ook
sprake zijn van een koppeling aan bepaalde drempels waaraan de inbreuk moet voldoen, waardoor de
nietigheid beperkt blijft tot ernstige gevallen.
29 Ook andere betrokkenen, waaronder de stad of gemeente (als bemiddelaar), het OCMW en de makelaar (commissie op het sluiten van de overeenkomst), zullen niet langer worden geconfronteerd met de nietigheid van rechtswege. 30 Het Hof van Cassatie bevestigde in een arrest van 10 mei 2012 dat het mogelijk is om na de vaststelling van nietigheid een bezettingsvergoeding toe te kennen aan de huurder in functie van het huurgenot dat mogelijk was. De financiële gevolgen van de nietigheid (teruggave van alle huurgelden) kunnen dus gemilderd worden.
34
Bevindingen en verwachte effecten – De nietigheidssanctie wordt beperkt tot gevallen waarin de
verhuurder schuldig is aan de inbreuk. Wanneer tegelijkertijd bepaalde drempels worden ingevoerd,
wordt de nietigheid verder beperkt tot gevallen waarin de verhuurder schuldig is aan ernstige of
flagrante inbreuken op de kwaliteitsnormen. In andere gevallen zal de verhuurder niet worden
geconfronteerd met de ongewenste gevolgen van de nietigheid van rechtswege. De huurder wordt op
zijn beurt geresponsabiliseerd om te voldoen aan zijn herstellingsplicht en/of desgevallend de
verhuurder te verwittigen wanneer herstellingen nodig zijn. Het invoeren van een moreel element
betekent wel dat de nietigheid samenhangt met het aantonen van de schuld van de verhuurder. Het
objectieve karakter van de minimale kwaliteitsnormen wordt daardoor uitgehold.
Thema III: renovatiehuur
A. Doelstellingen en juridische context
Renovatiehuur wil de huurder toelaten om op eigen kosten werken uit te voeren om de woning te
verbeteren of zelfs in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsvereisten. De
achterliggende doelstelling is om de kwaliteit van het private woningenbestand te bevorderen en
huurders tegelijkertijd een mogelijkheid te geven om een woning aan meer voordelige voorwaarden
te huren, namelijk door de inbreng van arbeid. Om discussies en misbruiken te voorkomen, heeft de
wetgever renovatiehuur evenwel aan voorwaarden gekoppeld. Zo zal de overeenkomst steeds
schriftelijk moeten worden aangegaan en zal vooraf moeten worden aangegeven binnen welke termijn
de werken zullen worden uitgevoerd. Om te vermijden dat geen evenwaardige tegenprestatie wordt
overeengekomen, zal de verhuurder zich ook minstens moet verbinden om: a) af te zien van het recht
om de overeenkomst te beëindigen; b) af te zien van het recht om een huurprijsherziening te vorderen;
of c) de huurprijs kwijt te schelden (of te verlagen). Wanneer wordt afgeweken van de minimale
kwaliteitsnormen moet bovendien ook voldaan zijn aan vier bijkomende voorwaarden, die cumulatief
van toepassing zijn: a) de werken strekken ertoe om het gehuurde goed in overeenstemming te
brengen met de minimale kwaliteitsnormen; b) de werken worden precies omschreven; c) de aanvang
van de werken wordt binnen een redelijk tijdstip bepaald; d) tijdens de werken zijn geen huurgelden
verschuldigd.
B. Probleemstelling
B.1 Renovatiehuur: vatbaar voor misbruiken
Ondanks de vernoemde voorwaarden blijft het gevaar bestaan voor misbruiken. Zo voorziet de wet in
geen enkele waarborg inzake de duur van de overeenkomst en kan een renovatiehuurcontract zelfs
voor een korte termijn worden gesloten. Het afzien van het recht om een einde te stellen aan de
huurovereenkomst is immers slechts een mogelijke tegenprestatie en geen verplichting. Bovendien
bestaat het risico dat het systeem wordt misbruikt als strategie om niet‐conforme woningen te
verhuren.
B.2 Renovatiehuur: strijdig met de gewestelijke kwaliteitsnormen?
Voor renovatiehuur bij niet‐conforme woningen voorziet de Woninghuurwet in een uitzondering op
35
de regel dat van bij de aanvang van de huur moet voldaan zijn aan de kwaliteitsnormen. Deze
uitzondering geldt echter niet voor de kwaliteitsregeling van de Vlaamse Wooncode. Een vraag is dus
of renovatiehuur mogelijk is wanneer de woning niet beantwoord aan de Vlaamse kwaliteitsnormen.
Volgens de Vlaamse Wooninspectie is er echter niet echt sprake van een juridisch spanningsveld. Het
systeem van renovatiehuur is namelijk voldoende gedetailleerd uitgewerkt, zodat de Wooninspectie
aanvaardt dat een geldige renovatiehuurovereenkomst een afwijking op de Vlaamse kwaliteitsnormen
kan rechtvaardigen. Ook zal een administratieve procedure tot ongeschikt‐ en
onbewoonbaarverklaring pas worden opgestart na een klacht. Wanneer het gaat om een bonafide
renovatiehuur zou de kans daartoe klein zijn. Toch kan het parket in principe steeds anders beslissen
en overgaan tot strafrechtelijk vervolging. Misbruik van het systeem kan in dergelijke gevallen een
verzwarend element uitmaken.
C. Beleidsopties
Alle actoren zijn het eens dat de mogelijkheid om een renovatiehuurovereenkomst af te sluiten moet
behouden blijven. Wel bestond discussie over de mogelijkheid om een renovatiehuurovereenkomst af
te sluiten voor werken die ertoe strekken om de woning in overeenstemming te brengen met de
minimale kwaliteitsnormen, net als over de vraag of meer controle nodig is op de naleving van de
wettelijke verplichtingen.
Voorgestelde wetswijzigingen – een eerste mogelijkheid is het behoud van de huidige regeling.
Momenteel stellen zich namelijk niet echt juridische problemen met renovatiehuur, terwijl werken bij
niet‐conforme woningen in de praktijk slechts uitzonderlijke zouden voorkomen. Als alternatief kan de
decreetgever er echter ook voor kiezen om renovatiehuur voortaan alleen nog toe te laten voor
conforme woningen. Daardoor zou bij elke verhuring het gehuurde goed reeds vooraf moeten voldoen
aan de kwaliteitsnormen. Een tussenpositie werd dan weer ingenomen bij een derde voorstel, waarbij
renovatiehuur voor niet‐conforme woningen zou worden verstrengd, bijvoorbeeld door
onbewoonbare woningen uit te sluiten of meer controle in te voeren.
Bevindingen en verwachte effecten – bij het eerste voorstel gaat het om de nuloptie. In vergelijking
met de overige voorstellen zullen de partijen zonder verdere beperkingen de mogelijkheid behouden
om een renovatieovereenkomst af te sluiten, ook wanneer het gaat om niet‐conforme woningen.
Wanneer niet‐conforme woningen daarentegen worden uitgesloten, worden de mogelijkheden voor
de huurder om door inbreng van arbeid de huurprijs te verlagen enigszins beperkt, maar worden
misbruiken en het gevaar om in een ongeschikte of onbewoonbare woning terecht te komen wel
uitgesloten. Ook voor de verhuurder nemen de mogelijkheden af om zonder inbreng van eigen
middelen werken te laten uitvoeren. Voor beide partijen zijn de gevolgen echter allicht vrij beperkt,
aangezien renovatiehuur weinig voorkomt bij niet‐conforme woningen. Toch bestond geen consensus
en werd ook voorgesteld om renovatiehuur bij niet‐conforme woningen te verstrengen. Wanneer een
bepaalde ondergrens wordt overschreden, zou renovatiehuur dan niet meer toegelaten zijn, waardoor
misbruiken en gevaarlijke woonsituaties kunnen worden vermeden. Wanneer de overheid ook meer
controle wil invoeren op het naleven van de wet, zal daartoe de nodige technische en administratieve
capaciteit moeten worden voorzien.
36
Opmerking expertencommissie: Ondanks de principiële voordelen van renovatiehuur blijkt dat maar
weinig gebruik wordt gemaakt van het systeem. Naast onder meer een gebrek aan vertrouwen in de
technische capaciteiten van de huurder, hangt de onwil om in het mechanisme van renovatiehuur in te
stappen daarbij samen met een aantal beperkingen van de huidige wettelijke regeling. Zo voorziet
Woninghuurwet onder meer niet in een sanctie wanneer de uitvoering van de overeengekomen werken
niet plaatsvindt. Daarnaast zal de verhuurder, na de uitvoering van de werken, de huurovereenkomst
ook ten allen tijde kunnen opzeggen voor eigen gebruik, tenzij de specifieke tegenprestatie van het
afzien van het recht om aan de overeenkomst een einde te stellen werd overeengekomen. Om
renovatiehuur aan te moedigen, moet de wettelijke regeling alleszins aantrekkelijker gemaakt worden
voor de huurder en de verhuurder.
Thema IV: De plaatsbeschrijving
A. Doelstellingen en juridische context
Krachtens artikel 1730 Burgerlijk Wetboek zijn de huurder en verhuurder verplicht om een omstandige
plaatsbeschrijving op te stellen bij het begin van de huur, en dit op tegenspraak en voor gezamenlijke
rekening. De plaatsbeschrijving heeft tot doel om betwistingen omtrent de staat van de woning te
vermijden, met name door op het einde van de huur een vergelijking te kunnen maken tussen de
actuele staat en de staat van de woning bij het begin van de huur, zoals blijkt uit de plaatsbeschrijving.
De huurder zal het goed op het einde van de huur immers moeten teruggeven zoals hij het heeft
ontvangen, met uitzondering van de herstellingen die ten laste vallen van de verhuurder. De
toevoeging dat het moet gaan om een ‘omstandige’ plaatsbeschrijving werd daarbij ingevoerd vanuit
de vaststelling dat plaatsbeschrijvingen zeer vaak summier werden opgesteld, waardoor ze hun nut
verloren. Artikel 1731 Burgerlijk Wetboek voorziet daarenboven dat wanneer geen omstandige
plaatsbeschrijving werd opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen
heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens
tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
B. Probleemstelling
B.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving
Hoewel de wet spreekt over een ‘omstandige’ plaatsbeschrijving, blijft het voornaamste probleem dat
de kwaliteit van plaatsbeschrijvingen vaak te wensen overlaten. Soms zou bijvoorbeeld de uittredende
plaatsbeschrijving van de vorige huurder hergebruikt worden of zou louter vermeld worden dat de
staat van het goed ‘ok’ is. De vraag rijst of partijen wel voldoende op de hoogte zijn van het belang van
deze verplichting. Ook is het merkwaardig dat huurder moet bijdragen aan de eventuele kosten voor
het opstellen van de plaatsbeschrijving, om vervolgens de bescherming te verliezen die hij geniet
krachtens het wettelijke vermoeden van artikel 1731 Burgerlijk Wetboek.
B.2 De plaatsbeschrijving bij het einde van de huur
Momenteel voorziet de Woninghuurwet niets inzake de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur.
Nochtans krijgt de plaatsbeschrijving pas ten volle zin wanneer op het einde van de huur een
37
vergelijking plaatsvindt met de staat bij aanvang van de huur. Ook stelt zich in de praktijk het probleem
dat sommige huurders zonder meer vertrekken tegen het einde van de contractueel bepaalde periode,
waardoor geen plaatsbeschrijving op tegenspraak kan worden opgemaakt.
C. Beleidsopties
C.1 De kwaliteit van de plaatsbeschrijving
In het werkveld bestaat consensus over de noodzaak om de kwaliteit van de plaatsbeschrijvingen te
verhogen. Navolgende maatregelen worden voorgesteld.
Voorgestelde maatregelen – een eerste mogelijkheid is om huurders en verhuurders beter te
informeren en te sensibiliseren omtrent het belang van de plaatsbeschrijving. Een concreet voorstel is
om in de bijlagen bij de huurovereenkomst meer uitleg te verschaffen. Een alternatief kan eruit
bestaan om een model of checklist voor een kwaliteitsvolle plaatsbeschrijving op te stellen en te
verspreiden, eventueel in samenspraak met huurders‐ en verhuurdersorganisaties. Belangrijk is dat
het niet gaat om een verplicht model.
Bevindingen en verwachte effecten – Verwacht wordt dat het aantal plaatsbeschrijvingen en de
kwaliteit ervan zou toenemen. Geschillen omtrent de staat van het goed kunnen daardoor worden
vermeden. Wanneer de bijlagen bij het contract sterk zouden worden uitgebreid, kan de werkbaarheid
en overzichtelijkheid ervan echter wel afnemen. Bij het tweede voorstel is een voordeel dat ook de
nood aan externe deskundigheid kan verminderen.
C.2 De plaatsbeschrijving op het einde van de huur
Voorgestelde maatregel – De decreetgever zou het opstellen van een plaatsbeschrijving op het einde
van de huur wettelijk kunnen omkaderen, onder meer door het opstellen ervan binnen een bepaalde
termijn te verplichten.
Bevindingen en verwachte effecten – volgens verhuurdersorganisaties blijken sommige huurders
zonder meer te vertrekken op het einde van de huur, waardoor geen uittredende plaatsbeschrijving
op tegenspraak kan worden opgemaakt. De woning kan dan niet betrokken worden door een nieuwe
huurder zonder dat de verhuurder het risico loopt om de eventuele huurschade niet meer te kunnen
bewijzen. In dergelijke gevallen kan de verhuurder wel overwegen om vaststellingen te laten doen
door een deurwaarder, maar deze vaststellingen worden niet altijd gelijkgesteld met een
plaatsbeschrijving op tegenspraak. Het uitwerken van een wettelijk kader voor de plaatsbeschrijving
bij het einde van de huur zou daarom een meerwaarde kunnen betekenen. Toch bestaat omtrent deze
beleidsoptie geen consensus. Ook verhuurdersorganisaties stellen zich bijvoorbeeld de vraag welke
adequate sanctie zou kunnen gevonden worden wanneer een huurder manifest onwillig is om zijn
medewerking aan het opstellen van de plaatsbeschrijving te verlenen.
38
D. Conclusie
Binnen de werkgroep Woningkwaliteit werden vier thema’s behandeld: de regeling inzake
herstellingen aan het gehuurde goed, de afstemming van de woninghuurwetgeving op de Vlaamse
Wooncode, de renovatiehuur en de plaatsbeschrijving.
‐ Wat de herstellingen aan het gehuurde goed betreft, waren alle betrokkenen het eens
over het feit dat het toepasselijke wetsartikel verouderd is en dat het in de praktijk moeilijk
is om uit te maken wie voor welke herstellingen moet instaan. Voorgesteld wordt om
artikel 1754 Burgerlijk Wetboek te actualiseren en te verduidelijken. Een mogelijkheid
daartoe is om een algemeen principe in te voeren dat de verplichtingen van de huurder en
de verhuurder omschrijft. Als alternatief kan ook het bestaande mechanisme
geherformuleerd worden. De herstellingen van de verhuurder worden dan bepaald aan de
hand van eliminatie. Consensus bestaat ook over de meerwaarde van niet‐exhaustieve
lijsten van herstellingen om meer houvast te bieden in de praktijk. Er wordt voorgesteld
om een technische werkgroep op te starten dergelijke lijst samen te stellen en regelmatig
te actualiseren. Daarnaast bestond ook consensus omtrent twee legistieke aanpassingen:
de bepaling van artikel 2,§2 Woninghuurwet kan best in een afzonderlijk wetsartikel
worden opgenomen en in dit artikel kan best expliciet bepalen dat het mogelijk is om af te
wijken van de wettelijke regeling in het voordeel van de beschermde partij, hetzij de
huurder.
‐ Inzake de burgerrechtelijke gevolgen van een inbreuk op de gewestelijke
kwaliteitsnormen is de vraag of de nietigheid wel tot de gewenste resultaten leidt en of
er geen nood is aan een duidelijker en fijnmaziger mechanisme. Ook kan vastgesteld
worden dat de rechtspraak op dit vlak sterk uiteenloopt en de rechtszekerheid bijgevolg
niet gewaarborgd is. Voorgesteld werd om de nietigheidssanctie af te schaffen, maar
hierover bestaat geen consensus. Er is wel consensus over het feit dat de decreetgever
als alternatief kan overwegen om de toepassing van de nietigheidssanctie te beperken tot
een beperkt aantal gevallen en/of een moreel element te introduceren, waardoor de
nietigheid alleen nog zou kunnen vastgesteld worden wanneer de verhuurder schuld heeft
aan de inbreuk op de kwaliteitsnormen..
‐ Omtrent de renovatiehuur zijn de actoren het eens dat de mogelijkheid om een
renovatiehuurovereenkomst af te sluiten moet behouden blijven. Huurdersorganisaties
stellen wel voor om een vorm van controle in te voeren om misbruiken tegen te gaan. Ook
bestond discussie over de mogelijkheid tot renovatiehuur voor werken die ertoe strekken
om de woning in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen.
Voorgesteld werd dergelijke werken uit te sluiten, maar hierover bestond geen consensus.
Wel vond een grote meerderheid van de actoren dat renovatiehuur niet mogelijk mag zijn
voor onbewoonbare woningen. Tenslotte werd door de experten gesteld dat de wettelijke
regeling aantrekkelijker moet gemaakt worden om het aantal
renovatiehuurovereenkomsten op te drijven.
‐ Wat de plaatsbeschrijving betreft, bestond consensus over de noodzaak om de kwaliteit
van de plaatsbeschrijvingen te verhogen. Concreet wordt voorgesteld om te informeren
en te sensibiliseren omtrent het belang en de inhoud van een ‘omstandige’
plaatsbeschrijving. Aanvullend wordt ook voorgesteld om een checklist of model van een
plaatsbeschrijving uit te werken en te verspreiden. Wat de plaatsbeschrijving betreft,
39
wordt als een tweede knelpunt aangehaald dat geen wettelijke regeling bestaat omtrent
de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur. Een mogelijkheid is om dit beter te
omkaderen, zoals door het opstellen van een plaatsbeschrijving op het einde van de huur
te verplichten. Hierover bestond geen consensus. Een vraag is bovendien of bij deze
verplichting een adequate sanctie kan gevonden worden.
IX. Bevindingen Werkgroep ‘Toegang, selectie en discriminatie’
A. Doelstellingen en juridische context
In principe is het de verhuurder toegelaten om vrij een keuze te maken tussen kandidaat‐huurders. Als
basisbeginsel geldt immers het principe van de contractvrijheid, dat onder meer inhoudt dat de
verhuurder vrij is om te beslissen of men een overeenkomst wil sluiten, net als om te kiezen met wie
een overeenkomst gesloten wordt. De keuzes die daarbij doorheen het verhuurproces gemaakt
worden, mogen evenwel alleen op ‘relevante’ criteria gebaseerd zijn. Fundamentele normen en
waarden, zoals het gelijkheidsbeginsel en het verbod op racisme, begrenzen immers de contractuele
vrijheid. Deze normen vinden doorwerking in het contractenrecht via algemene leerstukken op basis
waarvan discriminatie kan aangevochten worden, zoals de regels inzake openbare orde en goede
zeden. De Vlaamse en federale anti‐discriminatiewetgeving vormt daarbij een verdere concretisering
van de voornoemde normen en wil vooral een duidelijkere rechtsbron bieden. Deze regelgeving legt
dan ook een aantal beschermde criteria uitdrukkelijk vast op basis waarvan een verschil in behandeling
niet mag gegrond zijn. Een belangrijke uitzondering is echter dat niet elk onderscheid op basis van een
van de beschermde criteria discriminatie uitmaakt. Een verschil in behandeling kan namelijk objectief
gerechtvaardigd te worden door een legitiem doel, wanneer de middelen om dit doel na te streven
passend en noodzakelijk zijn. In dergelijke gevallen is er geen sprake van discriminatie, maar van
legitieme selectie.
Tot voor de zesde staatshervorming vormden drie federale wetten het wettelijke kader ter bestrijding
van discriminatie op de private huurmarkt31. Het bestrijden van discriminatie wordt echter opgevat
als een horizontale bevoegdheid, waarvoor iedere regelgever bevoegd is binnen het eigen
bevoegdheidsdomein. Sinds de regionalisering van de woninghuur zal bijgevolg een beroep moeten
worden gedaan op het Vlaamse Gelijkekansendecreet. Een belangrijk onderscheid tussen de Vlaamse
en federale anti‐discriminatiewetgeving is daarbij dat op het federale niveau geopteerd werd om
inbreuken op de Antiracismewet strafrechtelijk te sanctioneren, terwijl in het Gelijkekansendecreet
uitsluitend burgerrechtelijke sancties werden voorzien. Net als de federale wetgeving omvat het
Gelijkekansendecreet verder onder meer een specifieke bewijsregeling. Deze bijzondere bewijsregels
houden een omkering van de bewijslast in, namelijk wanneer door de eisende partij feiten kunnen
worden aangevoerd die het bestaan van discriminatie doen vermoeden.
Daarnaast werden ook in het woninghuurrecht bepalingen aangenomen om discriminatie en uitsluiting
te voorkomen. Bij de regeling omtrent de huurwaarborg is een uitdrukkelijke doelstelling bijvoorbeeld
om stigmatisering van het OCMW‐cliënteel te voorkomen. Verder is vooral de regeling van artikel 1716
Burgerlijk Wetboek belangrijk. Volgens deze bepaling zal de verhuurder de huurprijs en de
31 Het gaat om de zogenaamde Antidiscriminatiewet, de Antiracismewet en de Genderwet.
40
gemeenschappelijke lasten namelijk moeten bekend te maken bij elke publieke aankondiging van de
te huurstelling (de zogenaamde ‘afficheringsplicht’). Het vooraf bekendmaken van de huurprijs moet
er daarbij voor zorgen dat de gevraagde huurprijs niet om discriminatoire redenen wordt aangepast
wanneer een bepaalde kandidaat‐huurder zich aandient. Daarnaast was het doel om de transparantie
van de huurmarkt en de efficiëntie van het verhuurproces te verhogen. De huurder weet immers
vooraf of de huurprijs al dan niet financieel haalbaar is en kan de prijs van verschillende te huur
gestelde woningen beter vergelijken.
B. Probleemstelling
B.1 Begripsomschrijving: legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie
Een verschil in behandeling op basis van een beschermd criterium maakt geen discriminatie uit
wanneer het onderscheid objectief kan gerechtvaardigd worden. In dat geval is er sprake van een
legitieme vorm van selectie. In de praktijk blijkt het echter moeilijk om legitieme selectie en
ongeoorloofde discriminatie te onderscheiden, of toch minstens voor sommige gronden van
onderscheid. Voor het criterium ‘vermogen’ is het bijvoorbeeld toegestaan om een selectie te maken
tussen verschillende kandidaat‐huurders op grond van hun capaciteit om de huur te betalen. De
hoogte van het inkomen kan daarbij een objectieve indicatie vormen van de solvabiliteit van de
kandidaat‐huurder. De aard of de bron van het inkomen vormt daarentegen geen relevant criterium,
tenzij uit de aard van het inkomen blijkt dat de hoogte ervan onvoldoende is om de huur te betalen.
Het probleem kan echter zijn dat de hoogte van een vervangingsinkomen ook laag is, waardoor het
niet duidelijk is wat de achterliggende beweegredenen of intenties precies zijn om een kandidaat met
een vervangingsinkomen te weigeren. Naast het intentionele karakter hangt de problematiek van het
onderscheid tussen selectie en discriminatie bovendien ook samen met de vaststelling dat in de anti‐
discriminatiewetgeving brede criteria en algemene begrippen worden gehanteerd. Daardoor wordt de
complexiteit en diversiteit aan individuele situaties wel in de wetgeving gevat, maar wordt de
toepassing wel in belangrijke mate aan de beoordeling in de praktijk overgelaten.
B.2 De affichering van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten
Omtrent de verplichting van artikel 1716 Burgerlijk Wetboek bestaan een aantal technische
discussiepunten. Het gaat onder meer om de vraag wanneer een aankondiging als ‘publiek’ kan
worden aanzien (wat bijvoorbeeld bij sociale media?) en de vraag of de bekendgemaakte huurprijs
geldt als een bindend aanbod. Door de actoren werd echter aangegeven dat zich op dit vlak in de
praktijk weinig of geen problemen stellen. Een belangrijker probleem stelt zich evenwel op vlak van de
handhaving van de afficheringsplicht, die door de wetgever werd overgelaten aan de lokale overheden.
De gemeente waar de woning zich bevindt kan namelijk optreden tegen inbreuken door middel van
een GAS‐boete, op voorwaarde dat het lokale politiereglement daartoe voorafgaandelijk werd
gewijzigd. Het bestrijden van discriminatie behoort echter niet tot de kerntaken van lokale besturen,
terwijl aan de gemeenten evenmin bijkomende middelen werden toegekend om de handhaving te
verzekeren. Onder meer de VERENIGING VAN VLAAMSE STEDEN EN GEMEENTEN en het KENNISCENTRUM
VLAAMSE STEDEN stelde dan ook de vraag of de huidige afficheringsplicht wel een adequaat middel is
om discriminatie tegen te gaan.
41
B.3 Discriminatie door vastgoedmakelaars
Onderzoek toont aan dat discriminatie op de private huurmarkt een belangrijk probleem blijft32. Het
gaat daarbij in hoofdzaak om gevallen van raciale discriminatie en discriminatie op grond van
vermogen, en dit zowel door particulier verhuurders als door vastgoedmakelaars. Een vaststelling is
echter ook dat steeds meer verhuurders een beroep doen op bemiddeling door een vastgoedmakelaar
en dat deze laatsten daarbij vaak de vraag krijgen om bepaalde bevolkingsgroepen uit te sluiten. Een
belangrijke vraag is bijgevolg hoe makelaars met dergelijke verzoeken omgaan. De verwachting mag
alleszins zijn dat zij een neutrale toegangspoort tot de huurmarkt vormen, aangezien het gaat om een
gereglementeerd beroep, dat gekoppeld wordt aan voorwaarden met preventieve en sensibiliserende
werking (stage, diplomavereiste, competentietest, jaarlijkse opleiding), net als aan een deontologische
code, die door het BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS gehandhaafd wordt door middel van een
tuchtprocedure.
Uit de Diversiteitsbarometer Huisvesting blijkt echter dat een groot aandeel makelaars direct wil
ingaan op discriminerende vragen (38% bij allochtone kandidaat‐huurders, 54% voor werkloze
kandidaten). Anderen weigeren dan weer om discriminerende criteria te hanteren (36% voor
allochtonen en 10% voor werklozen), terwijl een laatste deel van de makelaars stelt dat ze de eigenaar
zouden proberen overtuigen van objectief geschikte kandidaat‐huurders, maar dat ze zich wel bij de
eisen van de eigenaars neerleggen (tweemaal 36%). Samen met de bevindingen van eerder onderzoek
en de vaststelling dat nauwelijks tuchtsancties worden uitgesproken, rijst dan ook de vraag of de
hierboven geschetste instrumenten volstaan. Zo zijn volgens onder meer het INTERFEDERAAL
GELIJKEKANSENCENTRUM meer proactieve acties noodzakelijk, waaronder het ontwikkelen van een
systeem van mystery shopping.
B.4 Handhaving van het discriminatieverbod
Naast de professionele vastgoedmakelarij stellen zich ook problemen inzake discriminatie bij
particuliere verhuurders en rijzen ook meer algemeen vragen bij de doelmatigheid van de bestaande
initiatieven om discriminatie te bestrijden. Ondanks het principiële verbod op discriminatie en de
bestaande verdeling van de bewijslast, blijkt daarbij een groot probleem op vlak van handhaving te
bestaan. De handhaving zou namelijk in eerste instantie te kampen hebben met een geringe
bereidheid om een klacht neer te leggen, waarbij het onderliggende probleem het mogelijke resultaat
van de klacht zou zijn. Zelfs wanneer een slachtoffer er in zou slagen om een inbreuk te bewijzen, zal
het gevolg immers nooit zijn dat een oplossing wordt geboden voor de huisvestingsnoden, terwijl aan
de procedure wel kosten verbonden zijn. In plaats van tijd en middelen te investeren in een klacht,
verkiezen afgewezen kandidaat‐huurders bijgevolg om hun zoektocht naar een woning gewoon voort
te zetten. Daarnaast blijkt het ook zeer moeilijk te zijn om discriminatie te bewijzen, met name doordat
discriminatoire contractweigering grotendeels verborgen blijft. Zo zal een verhuurder slechts zelden
zijn precieze motieven om een kandidaat‐huurder te weigeren te kennen geven en kunnen tijdens het
verhuurproces zelfs stilzwijgende acties worden ondernomen om ongewenste kandidaten uit te
sluiten. Gevallen van discriminatie die hebben geleid tot een veroordeling hadden dan ook meestal
betrekking op expliciete discriminaties, die aantoonbaar waren in tot het publiek gerichte voorstellen,
32 Voorbeelden zijn de Diversiteitsbarometer Huisvesting van het Interfederaal Gelijkekansencentrum en het HIVA, het Grote Woononderzoek van het Steunpunt Wonen en een veldonderzoek in Gent en Antwerpen van de Gentse vakgroep Sociologie.
42
en dit terwijl onderzoek aantoont dat discriminatie vaak subtieler is en zich ook in latere stadia van het
verhuurproces voordoet.
B.5 Achterliggende factoren en gevolgen van discriminatie
De schaarste op de private huurmarkt en het profiel van huurders en verhuurders speelt eveneens een
rol bij het bestrijden van discriminatie. Door het onevenwicht tussen vraag en aanbod wordt de markt
gedomineerd door aanbieders en heeft de verhuurder een ruim huurpotentieel, waarbij de keuze voor
de meest solvabele tegenpartij wordt gemaakt om het rendement te waarborgen. Gezien er vaak
meerdere kandidaat‐huurders zijn voor dezelfde woning zal er zelfs een keuze moeten gemaakt
worden. Het verzwakkende profiel van het huurderspubliek en de daarmee gepaard gaande risico’s
voor de verhuurder zetten aan tot verdere selectie. Samen met de vaststelling dat op de private
huurmarkt vooral kleine eigenaars actief zijn die slechts een of enkele woningen verhuren en die
risico’s maar moeilijk kunnen spreiden, kan bijgevolg geconcludeerd worden dat een kader gecreëerd
wordt voor selectie en discriminatie. Een bijkomend probleem is dat de draagwijdte van de geboden
bescherming beperkt blijft. Zelfs na een succesvolle procedure kan het vinden van een huurwoning
namelijk een probleem blijven. Het ondervangen van risico’s bij verhuring zou dus bijvoorbeeld
doelmatiger kunnen zijn om discriminatie op grond van vermogen tegen te gaan. Bovendien hebben
legitieme vormen van selectie en ongeoorloofde discriminatie hetzelfde objectief resultaat tot gevolg,
namelijk dat bepaalde bevolkingsgroepen systematisch worden uitgesloten. Alle actoren vinden dan
ook dat de overheid een antwoord moet bieden op de effecten van opeenvolgende weigeringen om
met een bepaalde kandidaat te contracteren, zonder dat het de taak is van private verhuurders om de
gevolgen hiervan te dragen. Het uitwerken van een beleid dat ingrijpt op de gevolgen van structurele
uitsluiting zou bovendien de discussie omtrent het afbakenen van selectie en discriminatie deels
kunnen ontmijnen. De achterliggende redenen om een kandidaat te weigeren zijn daarbij immers niet
relevant.
C. Beleidsopties
Omwille van de vastgestelde problemen bestaat onder de actoren een grote eensgezindheid omtrent
de noodzaak om een toegangs‐ en antidiscriminatiebeleid te ontwikkelen voor de private huurmarkt.
Alle betrokken organisaties gaven aan bereid te zijn om hieraan mee te werken. De overheid zou meer
bepaald moeten inzetten op verschillende sporen. De actoren waren daarbij unaniem overtuigd van
het belang van transparantie en sensibilisering. Samen met het begeleiden van kwetsbare huurders en
het verhogen van de meldingsbereidheid vormt dit voor CIB VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS
zelfs de meest aangewezen beleidsoptie. Voor onder meer het NETWERK TEGEN ARMOEDE en het VLAAMS
HUURDERSPLATFORM moet daarnaast ook de aantoonbaarheid van discriminatie verhoogd worden. Ook
zou volgens deze organisaties een publieke instantie bevoegd moeten zijn om discriminatie vast te
stellen en te verbaliseren, als sluitstuk van de handhavingsketen. Tenslotte bestond consensus over de
meerwaarde van een ingrijpen op de achterliggende factoren (aanbod op de huurmarkt, profiel van
huurders en verhuurders) en de gevolgen van structurele uitsluiting. Navolgend worden de
belangrijkste beleidsopties geschetst.
C.1 Verankering in de Vlaamse Wooncode
Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever kan artikel 4,§2 van de Vlaamse Wooncode aanvullen,
43
zodat voortaan bepaald wordt dat ‘het woonbeleid gericht is op het bevorderen van gelijke kansen
voor iedereen, met inbegrip van een gericht toegangs‐en antidiscriminatiebeleid waartoe de Vlaamse
overheid de nodige stappen kan ondernemen’.
Bevindingen en verwachte effecten – De betrokkenen waren het eens over de meerwaarde van het
ontwikkelen van een toegangs‐ en antidiscriminatiebeleid voor de private huurmarkt. Het algemene
gelijkekansenbeleid lijkt immers geen adequaat antwoord te bieden op de specifieke problemen
waarmee de private huurmarkt te kampen heeft. Daarom zou artikel 4,§2 van de Vlaamse Wooncode
kunnen worden verduidelijkt, zodat deze bepaling expliciet de doelstelling omvat om een toegangs‐
en antidiscriminatiebeleid voor de private huurmarkt te ontwikkelen. Het signaal wordt dan gegeven
dat zal gekozen worden voor een actiever beleid, aangestuurd door de Vlaamse overheid, waardoor
onder meer het gevoel van machteloosheid en de negatieve percepties inzake de rol van de overheid
kunnen worden doorbroken.
Opmerking expertencommissie: Wanneer de decreetgever maatregelen zou uitwerken in het
Gelijkekansendecreet moet rekening gehouden worden met artikel 10 en 11 van de Grondwet. Concreet
moet er over gewaakt worden dat door het afwijken van de anti‐discriminatiewetgeving geen nieuwe,
niet te rechtvaardigen ongelijkheden worden gecreëerd.
C.2 Legitieme selectie vs. ongeoorloofde discriminatie
Voorgestelde maatregelen – In de werkgroep bestond eensgezindheid omtrent de wenselijkheid van
maatregelen om het bestaande wettelijke kader te verduidelijken. Concreet wordt voorgesteld om bij
het opzetten van informatie‐ en sensibiliseringcampagnes (C.3) op een praktijkgerichte manier
aandacht te besteden aan de toepasselijke regelgeving. Ook het verder ontwikkelen, actualiseren en
aanmoedigen van rechtszekere instrumenten, zoals bijvoorbeeld de standaardinlichtingenfiche, strekt
vanuit deze optiek tot aanbeveling.
Bevindingen en verwachte effecten – Eerder werd aangehaald dat het moeilijk blijkt om een
onderscheid te maken tussen selectie en discriminatie. In beide gevallen gaat het immers om een
keuze van de verhuurder die resulteert in eenzelfde objectief gevolg, met name de weigering van een
kandidaat‐huurder. Het problematische karakter van de bewijsvoering heeft daarbij te maken met het
intentionele element van de weigeringsgrond. De mogelijkheid om in bepaalde gevallen het
onderscheid op basis van een beschermd criterium te rechtvaardigen, vormt een bijkomende
complicatie. De actoren vinden het evenwel niet aangewezen om het Gelijkekansendecreet te
concretiseren. De complexiteit en diversiteit aan individuele situaties zou het vastleggen van meer
specifieke criteria in de weg staan. Wel zou de decreetgever maatregelen kunnen nemen om het
wettelijk kader voor de gebruiker te verduidelijken. Zowel bij de hierna voorgestelde maatregelen
inzake sensibilisering, als bij de beleidsopties tot verhogen van de aantoonbaarheid en het ontwikkelen
van een handhavingsbeleid, stelt zich immers het probleem van het onderscheid tussen legitieme
selectie en ongeoorloofde discriminatie. Bij de privacywetgeving stelt zich daarenboven een
gelijkaardige problematiek (welke informatie mag in welke fase van het verhuurproces gevraagd
worden?). Het verduidelijken van de regelgeving zou daarbij de rechtszekerheid kunnen verhogen en
ertoe bijdragen dat inbreuken worden vermeden die het gevolg zijn van een gebrek aan feitelijke
kennis omtrent de regelgeving. Een helder juridisch kader kan bovendien het draagvlak voor de
introductie van andere maatregelen verhogen.
44
C.3 Transparantie en sensibilisering
a. Het opzetten van een sensibiliseringscampagne
Voorgestelde maatregel – De actoren wensen dat de Vlaamse overheid een sensibiliseringscampagne
zou opzetten in samenwerking met belanghebbenden (koepelorganisaties van verhuurders, huurders,
vastgoedmakelaars, lokale overheden, enzovoort). Deze campagne moet gericht zijn op het
verduidelijken van de regelgeving, het gevoerde beleid en eventueel de mogelijkheden voor
slachtoffers van discriminatie, naast het bewerkstellingen van een mentaliteitswijziging.
Bevindingen en verwachte effecten – In het werkveld bestaat eensgezindheid over het belang van het
opzetten van sensibiliseringscampagnes. Voor sommige organisaties, zoals CIB VLAANDEREN en de
VERENIGDE EIGENAARS, is sensibilisering en het verspreiden van informatie zelfs de voornaamste
beleidsoptie. Verder zou het aangewezen zijn dat de Vlaamse overheid een regierol opneemt bij de
realisatie van een dergelijke campagne, terwijl voor de implementatie best zou kunnen samengewerkt
worden met de koepelorganisaties en de lokale overheden. Sensibiliseren en informeren lijken zelfs
een noodzakelijke stap te vormen om een antidiscriminatiebeleid uit te bouwen. Door het bewustzijn
over de problematiek te vergroten, kan namelijk het draagvlak voor andere maatregelen bevorderd
worden, terwijl een gevolg ook kan zijn dat de discussie omtrent de feitelijke kennis van de regelgeving
wordt ontzenuwd. De uiteindelijke bedoeling is hoe dan ook om verhuurders en vastgoedmakelaars te
ontmoedigen om kandidaten discriminatoir te weigeren.
b. Optimaliseren van de afficheringsplicht
Voorgestelde maatregel – Ondanks de bestaande problemen met de afficheringsplicht wensen de
actoren de regeling te behouden. De afficheringsplicht kan een gunstig effect hebben op het
voorkomen van discriminatie en levert hoe dan ook een belangrijke bijdrage aan de transparantie en
efficiëntie van het verhuurproces. Om de kennis en het gebruik van het instrument te stimuleren,
zouden enerzijds lokale besturen en anderzijds huurders, verhuurders en makelaars wel verder kunnen
geïnformeerd worden over het bestaan en de draagwijdte van deze verplichting. Een dergelijke
maatregel kan een onderdeel vormen van een algemene sensibiliseringscampagne.
Bevindingen en verwachte effecten – In de werkgroep bestond twijfel omtrent de effectiviteit van de
afficheringsplicht bij het bestrijden van discriminatie. Ook werd vastgesteld dat handhaving
achterwege blijft, aangezien aan de gemeenten daartoe geen middelen werden toegekend33. Het
voorstel om de controle op eventuele inbreuken niet langer afhankelijk te maken van de lokale
besturen en een gelijke regeling uit te werken voor het volledige Vlaamse Gewest, zou echter een
doorschuiven van deze problematiek betekenen, aangezien zich hetzelfde probleem inzake capaciteit
en middelen zou stellen. Verder werd door verschillende actoren aangegeven dat de lokale overheid
intrinsiek het meest geschikte bestuursniveau is om de handhaving te verzekeren. Bovendien zouden
op gemeentelijk niveau een aantal initiatieven zijn ontstaan, waarbij wordt gesensibiliseerd omtrent
de afficheringsplicht. Ondanks een algemeen gebrek aan doelgerichte controles wordt op die manier
dus wel een zeker bewustzijn gecreëerd, waarbij de vraag is of dergelijke initiatieven anders niet
33 In een aantal grotere steden, waaronder Kortrijk, Gent, Ieper en Sint‐Niklaas, werd alleszins voorzien in een strafbaarstelling. Sommige steden, zoals bijvoorbeeld Gent, zouden daarbij regelmatig sanctioneren (gemiddeld €60). In alle steden lijkt hoe dan ook eerst gesensibiliseerd te worden en wordt pas bij aanhoudende problemen beboet.
45
zouden verdwijnen. Om die redenen werd geconcludeerd dat de handhaving best op lokaal niveau kan
behouden blijven. Omwille van het bevorderen van de transparantie van de huurmarkt en de
efficiëntie van het verhuurproces wordt het daarenboven zinvol geacht om meer te sensibiliseren
omtrent het bekendmaken van de huurprijs.
c. Informeren en sensibiliseren van vastgoedmakelaars en particuliere verhuurders
Naast algemene maatregelen inzake sensibilisering worden navolgend een aantal beleidsopties
geschetst die zich specifiek richten tot de sector van de vastgoedmakelaardij.
Voorgestelde maatregelen [beleidsoptie 1] – Een eerste voorstel is om versterkt in te zetten op
bestaande instrumenten. Concreet wordt gedacht aan vorming, opleiding, communicatiebeleid en
positieve sensibilisering, in de vorm van nuttige tips en positieve verhalen. Daarnaast willen de actoren
ook het gebruik van de standaardinlichtingenfiche, die door het Beroepsinstituut van
Vastgoedmakelaars en het Interfederaal Gelijkekansencentrum werd ontwikkeld en die conform is aan
de geldende privacy‐ en anti‐discriminatiewetgeving, verder aanmoedigen.
Bevindingen en verwachte effecten – CIB VLAANDEREN en het BIV vinden sensibilisering een van de
voornaamste instrumenten om discriminatie tegen te gaan. Andere actoren vinden sensibilisering
minstens ook belangrijk en bevestigen dat de representatieve beroepsverenigingen en
belangenorganisaties een grote rol kunnen spelen. Het gebruik van de standaardinlichtingenfiches
vindt men in het bijzonder belangrijk omdat ze niet alleen een bijdrage leveren aan het waarborgen
van de rechten van de huurder, maar ook problemen omtrent rechtszekerheid en de feitelijke kennis
van de wetgeving kunnen opvangen.
Voorgestelde maatregelen [beleidsoptie 2] – Een tweede mogelijkheid is om een vorm van mystery
shopping in te voeren. De finaliteit van deze maatregel zou zijn om te sensibiliseren, het probleem van
discriminatie in kaart te brengen en eventueel te rapporteren naar het beleid. In een tweede fase kan
mogelijks ook sanctionerend opgetreden worden door middel van tuchtsancties, hoewel dit volgens
CIB VLAANDEREN moeilijk zou liggen, onder meer gezien de problematiek inzake ‘uitlokking’.
Bevindingen en verwachte effecten – mystery shopping zou voor alle betrokken organisaties een
belangrijk instrument kunnen betekenen om discriminatie tegen te gaan, een bijdrage te leveren aan
het positief imago van de sector en er voor kunnen zorgen dat de eerlijke concurrentie onder
makelaars wordt versterkt. Makelaars die bereid zijn om in te gaan op discriminerende eisen van de
verhuurder hebben momenteel namelijk een competitief voordeel ten opzichte van makelaars die zich
wetsconform opstellen. Het BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS en CIB VLAANDEREN zijn onder
bepaalde voorwaarden, waaronder het louter sensibiliserende karakter, bereid om deze mogelijkheid
verder te onderzoeken.
C.4 Nood aan een versterkt meldingsbeleid
Voorgestelde maatregelen – Een aandachtspunt is om de meldingsbereidheid te vergroten. Een
concreet voorstel is om slachtoffers de mogelijkheid te geven om inbreuken te melden bij de
gemeentelijke huisvestingsdiensten. De nabijheid en de vertrouwdheid van deze diensten zou de
drempel om een klacht neer te leggen verlagen (‘one‐stop‐shop’). Bijkomend zou de melding kunnen
gekoppeld worden aan een bundeling van klachten, waardoor probleemadressen in kaart worden
46
gebracht. Verder kan best ingezet te worden op verschillende sporen. Naast het verlagen van de
drempel om een klacht neer te leggen, kunnen onder meer het opzetten van informatie‐ en
sensibiliseringscampagnes en het aanreiken van instrumenten om discriminatie te bewijzen een
bijdrage leveren. De bundeling van klachten kan op zijn beurt het zichtbaar maken van de problematiek
bevorderen, waardoor gerichte initiatieven kunnen worden ontwikkeld.
Bevindingen en verwachte effecten – Ondanks het bestaan van Meldpunten Discriminatie in de
centrumsteden en een laagdrempelige procedure bij het BIV, blijkt de individuele bereidheid om een
klacht neer te leggen zeer laag te liggen. Nochtans zou een grotere meldingsbereidheid kunnen
betekenen dat de zichtbaarheid van de problematiek vergroot en de pakkans bij discriminatoire te
huurstelling toeneemt. Binnen het werkveld bestond dan ook een grote eensgezindheid omtrent het
belang ‐ van initiatieven die tot doel hebben om het aantal meldingen te verhogen.
C.5 De aantoonbaarheid van discriminatie verhogen
Ondanks de verdeling van de bewijslast in de anti‐discriminatiewetgeving wordt de bewijsvoering door
alle actoren als een knelpunt ervaren, en dit zowel in de burgerrechtelijke, strafrechtelijke als
tuchtrechtelijke procedure. Onder de betrokkenen kon evenwel geen consensus gevonden worden
inzake de onderstaande beleidsopties
a. Een reglementair kader voor praktijktesten
Voorgestelde wetswijziging –Een voorstel is om een kader uit te werken waarin de concrete
voorwaarden worden bepaald om de praktijktest als bewijsmiddel te aanvaarden34. In tegenstelling
tot mystery shopping is de finaliteit niet sensibiliserend, maar sanctionerend. Eventueel zou het
toepassingsgebied van de praktijktest als bewijsmiddel wel beperkt kunnen blijven tot de
burgerrechtelijke (en eventueel tuchtrechtelijke) procedure. Daarnaast kan de decreetgever
overwegen om a) het gebruik van de praktijktest te beperken tot gevallen van discriminatie op grond
van raciale criteria, waar de problematiek van het moeilijke onderscheid tussen selectie en
discriminatie zich in veel mindere mate stelt; b) het gebruik van de praktijktest te beperken tot
klachten die aangevoerd worden in kader van een tuchtprocedure. Bij de professionele
vastgoedmakelaar rust immers ook de deontologische verplichting om de toepasselijke regelgeving na
te leven; c) de invoering vooraf te laten gaan door een informatie‐ en sensibiliseringscampagne
omtrent de problematiek van discriminatie en de toepasselijke wetgeving. Een mogelijk gebrek aan
feitelijke kennis zou daardoor deels kunnen opgevangen worden, terwijl ook een draagvlak zou kunnen
gecreëerd worden om de handhaving te versterken
Bevindingen en verwachte effecten – praktijktesten willen een methode aanleveren om discriminatie
te bewijzen na een concrete klacht. Belangrijke voordelen van deze testen zijn dat ze betrekking
kunnen hebben op de verschillende fasen van het verhuurproces en dat ze ook kunnen gebruikt
worden om inbreuken door particulieren vast te stellen. CIB VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS
wijzen er echter op dat een dergelijke maatregel zeer moeilijk zou liggen. Het gevoel zou zelfs kunnen
ontstaan dat verhuurders en vastgoedmakelaars geviseerd worden (‘een heksenjacht’), waardoor de
34 In het Gelijkekansendecreet wordt reeds gesteld dat ‘gegevens waaruit blijkt dat de situatie van het slachtoffer van de ongunstigere behandeling vergelijkbaar is met de situatie van de referentiepersoon’ een vermoeden van discriminatie kunnen uitmaken.
47
aantrekkelijkheid om te investeren in de private huurmarkt zou verminderen. Ook betwijfelen deze
organisaties of een test kan ontworpen worden waarbij met zekerheid discriminatie wordt gemeten
en geen legitieme selectie. Praktijktesten zouden bovendien neerkomen op een vorm van uitlokking.
Verder werd verwezen naar bezwaren die verband houden met het profiel van verhuurders, de
feitelijke kennis van de wetgeving en de vrees dat verhuurders die ter goeder trouw handelen op
dezelfde manier zouden behandeld worden als eigenaars die flagrant en intentioneel discrimineren.
Volgens het BEROEPSINSTITUUT VOOR VASTGOEDMAKELAARS zou het gebruik van praktijktesten ook binnen
de tuchtrechtelijke procedure moeilijk liggen en zou men niet over de bevoegdheid beschikken om
dergelijke testen zelf uit te voeren. Huurdersorganisaties erkennen daarbij dat het afbakenen van de
grens tussen selectie en discriminatie een probleem kan vormen. Zij wijzen er echter op dat men geen
praktijktesten wenst in te voeren voor randgevallen. Met praktijktesten zou men daarentegen alleen
de aantoonbaarheid en sanctioneerbaarheid willen vergroten bij flagrante gevallen, waarbij de grens
van het toelaatbare manifest wordt overschreden.
b. Het gelijkstellen van bepaalde objectieve handelen met een vermoeden van discriminatie
Voorgestelde wetswijziging – een tweede piste om discriminatie beter aantoonbaar te maken, is om
bepaalde objectieve handelingen te beschouwen als een vermoeden van discriminatie. Gelet op de
voornoemde verdeling van de bewijslast zou dit tot gevolg hebben dat het vervolgens aan de
verhuurder of de makelaar is om te bewijzen dat er geen sprake is van discriminatie. Een concreet
voorstel is om het systematische gebruik van uitgebreide inlichtingenfiches bij het begin van het
verhuurproces gelijk te stellen met een vermoeden van discriminatie. Ook het invullen van een
inlichtingenfiche als voorwaarde om een woning te kunnen bezichtigen vindt men onaanvaardbaar en
zou een vermoeden van discriminatie kunnen uitmaken.
Bevindingen en verwachte effecten – Het voorstel wil de bewijsvoering vereenvoudigen en daardoor
bijdragen tot de handhaving van het discriminatieverbod. Voor de VERENIGDE EIGENAARS en CIB
VLAANDEREN is dit voorstel echter buitenproportioneel. De concrete intentie van de verhuurder of de
vastgoedmakelaar zou centraal moeten staan.
C.6 Het ontwikkelen van een handhavingsbeleid
Naast de voornoemde maatregelen is de vraag of de overheid geen publieke handhavingsinstantie
dient te introduceren. De vaststelling geldt immers hoe dan ook dat slachtoffers tijd en middelen
moeten investeren in een procedure die geen oplossing kan bieden voor hun huisvestingsnoden. Het
gevolg van individuele beslissingen om geen actie te ondernemen is evenwel dat de pakkans laag blijft
en de toegang tot de huurmarkt niet wordt bevorderd. Een vorm van publieke handhaving zou daarom
een sluitstuk kunnen vormen in het Vlaamse antidiscriminatiebeleid. Een vaststelling is echter dat ook
deze instantie te kampen zal hebben met bewijsproblemen.
a. Strafrechtelijke handhaving
Voorgestelde wetswijziging – de decreetgever kan de Vlaamse Wooninspectie de bevoegdheid
verlenen om discriminatie vast te stellen en te verbaliseren. Deze mogelijkheid veronderstelt het
48
penaliseren van inbreuken op het Gelijkekansendecreet35. Wanneer deze beleidsoptie zou worden
geïmplementeerd, wordt bijkomend voorgesteld om a) een bijzonder opzet te vereisen; b) de
strafrechtelijke handhaving te beperken tot flagrante gevallen. Daarnaast kan overwogen worden om
het invoeren van strafrechtelijke sancties te beperken tot discriminatie op grond van raciale criteria,
net zoals in de federale anti‐discriminatiewetgeving het geval was.
Bevindingen en verwachte effecten – Door discriminatie op de huurmarkt strafbaar te stellen kunnen
inbreuken vervolgd worden in de keten van de strafrechtelijke handhaving. Hieraan zijn belangrijke
voordelen verbonden. Publieke instanties beschikken bijvoorbeeld over meer mogelijkheden tot
onderzoek en de geringe individuele bereidheid om te investeren in een procedure wordt opgevangen.
Het beschermingsniveau voor de huurder blijft bovendien op dezelfde hoogte als voor de
staatshervorming, aangezien discriminatie op grond van raciale criteria ook in de Antiracismewet als
een misdrijf werd omschreven. De vraag rijst evenwel of het strafrechtelijk sanctioneren van
discriminatie een adequate oplossing is. Een daadwerkelijke handhaving wordt bijvoorbeeld niet
gegarandeerd wanneer discriminatie geen prioriteit zou vormen bij de vervolging door het parket. CIB
VLAANDEREN vreest daarenboven dat door het penaliseren het gevoel van een heksenjacht zou
ontstaan.
b. Administratieve handhaving
Voorgestelde wetswijziging – Als alternatief werd voorgesteld om een vorm van administratieve
handhaving te ontwikkelen. Anders dan bij de eerste beleidsoptie zou de bevoegde administratieve
instantie niet alleen de mogelijkheid krijgen om inbreuken op te sporen en te verbaliseren, maar zou
ook een systeem van administratieve sancties worden geïntroduceerd.
Bevindingen en verwachte effecten – in vergelijking met de eerste beleidsoptie is een grotere inzet
van middelen vereist, evenals een grotere aanpassing van de regelgeving (omschrijven van verboden
gedragingen en sancties, het aanduiden van een bevoegde instantie, enzovoort). Een voorstel was om
de Vlaamse Wooninspectie deze bevoegdheid toe te kennen, maar sommige actoren vinden dat de
administratieve en de strafrechtelijk handhaving best kunnen gescheiden blijven. De bedoeling is
alleszins om de sanctionering los te koppelen van de nadelen van vervolging door een derde instantie,
met name het parket. Voor huurders en verhuurders zijn de effecten verder gelijklopend met de
strafrechtelijke handhaving.
C.7 Het ontwikkelen en versterken van een toegangsbeleid
Voor alle actoren is het belangrijk dat ook stimulerende en ondersteunende maatregelen worden
ondernomen, die gericht zijn op het verhogen van het aanbod aan betaalbare en kwalitatieve
woningen. Een aantal actoren, waaronder eigenaarsorganisaties en het KENNISCENTRUM VLAAMSE STEDEN,
vinden dergelijke maatregelen zelfs een van de meest aangewezen beleidsopties. Belangrijk is ook dat
de problematiek van het onderscheid tussen selectie en discriminatie wordt vermeden.
35 De werkwijze van de Wooninspectie houdt namelijk in dat inbreuken worden geverbaliseerd, waarna het proces‐verbaal wordt doorgestuurd naar het parket voor verdere afhandeling. Wanneer inbreuken op het discriminatieverbod geen misdrijf uitmaken, zou de Wooninspectie dus geen rol van betekenis kunnen spelen.
49
a. Inzetten op begeleiding van huurders en verhuurders
Ongeacht of het gaat om selectie of discriminatie ontstaat een structureel probleem wanneer
bepaalde bevolkingsgroepen systematisch worden uitgesloten. Huurders en verhuurders vinden dan
ook dat de overheid moet tussenkomen om een antwoord te bieden op de gevolgen van
opeenvolgende weigeringen om te contracteren. Hoewel het voeren van een categoriaal beleid
bepaalde risico’s met zich mee brengt, bestaat dan ook de bereidheid om voorstellen te onderzoeken
waarbij de toegang tot de private huurmarkt voor kwetsbare doelgroepen gefaciliteerd of begeleid
wordt.
Voorgestelde maatregelen – Voorgesteld wordt om versterkt in te zetten op de begeleiding van
huurders. Daarbij zou het aangewezen zijn dat lokale instanties instaan voor de implementatie,
aangezien deze instanties vertrouwd zijn met het doelpubliek en reeds over bepaalde informatie
beschikken. Een concrete beleidsoptie is om kandidaat‐huurders te begeleiden door de introductie van
een stelsel van ‘glij‐huren’36. Aansluitend kan ook versterkt worden ingezet op coaching van
verhuurders, zoals bijvoorbeeld door het informeren omtrent bepaalde praktische topics (informatie
omtrent wetgeving, premies, enzovoort).
Bevindingen en verwachte effecten – Begeleiding moet verhuurders overtuigen om een woning te
verhuren aan minder sterke of traditionele huurdersprofielen, in ruil voor garanties omtrent het
correct naleven van het contract. De toegangsdrempel wordt daardoor verlaagd. Bij coaching van
verhuurders is de bedoeling dan weer om het vertrouwen aan te sterken en hen te overtuigen om
woningen te verhuren aan minder evidente profielen. Tegelijkertijd wordt de kennis van de wetgeving
vergroot. Een voorwaarde voor de realisatie van deze beleidsopties is de inzet van bijkomende
overheidsmiddelen, ter ondersteuning van lokale actoren.
b. Betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder en rendementswaarborgen voor de
verhuurder
Een tweede categorie van maatregelen heeft tot doel hebben om de risico’s bij de te huur stelling op
te vangen en de betaalbaarheid te versterken, waardoor het belang van de solvabiliteit als
selectiecriterium zou afnemen en het aanbod van huurwoningen zou toenemen.
Voorgestelde maatregel – een voorstel is om het stimulerend instrumentarium te verruimen of te
versterken. Daarbij kan onder meer gedacht worden aan a) het uitbreiden van het stelsel van de
huursubsidie/huurpremie, gekoppeld aan een maximum huurprijs; b) evaluatie en versterking van
Fonds ter preventie van uithuiszettingen; en c) uitbreiding van het aanbod aan SVK‐woningen. Een
tweede voorstel was om het bedrag van de huur rechtstreeks te betalen aan de verhuurder wanneer
de kandidaat‐huurder over een vervangingsinkomen beschikt. De verhuurder verwerft dan zekerheid
omtrent een correcte betaling.
Bevindingen en verwachte effecten – een uitbreiding van het stelsel van huursubsidie/huurpremie
wordt door alle actoren principieel onderschreven, maar vergt de inbreng van bijkomende middelen
36 De specificiteit ligt in de woonbegeleiding en ‐bemiddeling door een intermediaire organisatie gedurende een bepaalde termijn. De verhuurder heeft tijdens deze periode de mogelijkheid om af te toetsen of het gaat om een ‘goede huurder’. Dit kan de verhuurder stimuleren om een vervolgcontract van lange duur af te sluiten na de afloop van een ‘transit‐huurcontract’.
50
door de Vlaamse overheid37. Het Fonds ter preventie van uithuiszettingen wordt daarnaast als weinig
succesvol aanzien. Nochtans bestaat ook eensgezindheid over de meerwaarde van het basisprincipe.
Onder meer de VERENIGING VOOR VLAAMSE STEDEN EN GEMEENTEN en het KENNISCENTRUM VLAAMSE STEDEN
vinden dan ook dat het mechanisme moet behouden blijven, maar dat de uitwerking moet worden
herzien. Verder werd voorgesteld om het aanbod aan sociale huurwoningen en SVK‐woningen op te
trekken. Door een verruiming van het aanbod zal de problematiek van selectie en discriminatie zich
immers minder scherp stellen, terwijl de toekenningsregeling verzekert dat de toewijzing uitsluitend
gebeurt in functie van woonbehoeftigheid. De rechtstreekse betaling van de huur speelt dan weer in
op de vrees dat de hoogte van de uitkering onvoldoende is om de huur betalen. Voor de VERENIGING
VAN VLAAMSE STEDEN EN GEMEENTEN, het VLAAMS HUURDERSPLATFORM en het NETWERK TEGEN ARMOEDE is dit
echter geen aanvaardbare optie. Zij wijzen op problemen van stigmatisering en de overbelasting van
de OCMW’s. Belangrijk is bovendien dat hulpverlening wil bijdragen aan de zelfredzaamheid en slechts
een tijdelijk karakter heeft. Door de voorgestelde maatregelen zou net de afhankelijkheid verhoogd
worden. De VERENIGDE EIGENAARS stellen daarentegen dat de stabiliteit en de garantie van betaling de
bovenhand zouden halen ten opzichte van het stigma dat met een vervangingsinkomen samenhangt.
D. Conclusie
Binnen de werkgroep Toegang, Selectie en Discriminatie worden het principe van contractuele vrijheid
en de legitimiteit van selectiemogelijkheden tijdens het verhuurproces erkend. Gelet op feitelijke
vaststellingen inzake discriminatie en het probleem van toegang dat kan ontstaan ten gevolge van
opeenvolgende (legitieme) weigeringen om met een bepaalde kandidaat te contracteren, bestond
echter ook eensgezindheid over het feit dat een specifiek toegangs‐ en antidiscriminatiebeleid moet
ontwikkeld worden voor de private huurmarkt. Alle actoren zijn daarbij bereid om mee te werken aan
de verdere uitwerking. Duidelijk is ook dat moet ingezet worden op het ontwikkelen en versterken van
verschillende oplossingssporen.
‐ Wat de decretale verankering betreft, wordt voorgesteld om artikel 4,§2 Vlaamse
Wooncode aan te vullen, zodat deze bepaling luidt dat ‘het woonbeleid gericht is op het
bevorderen van gelijke kansen voor iedereen, met inbegrip van een gericht toegangs‐en
antidiscriminatiebeleid waartoe de Vlaamse overheid de nodige stappen kan ondernemen’.
‐ Inzake transparantie en sensibilisering bestaat in het algemeen consensus over het belang
en de noodzaak van het opzetten van sensibiliseringscampagnes. Voor sommige
organisaties is dit zelfs een van de voornaamste beleidsopties. Belangrijk is onder meer
om het onderscheid tussen legitieme selectie en ongeoorloofde discriminatie te
verduidelijken binnen het bestaande decretale kader. De Vlaamse overheid zou hierbij een
regierol moeten opnemen, de implementatie kan in samenwerking met de
belangenorganisaties op het lokale niveau plaatsvinden. Aansluitend wordt voorgesteld
om de afficheringsplicht van artikel 1716 Burgerlijk Wetboek in zijn huidige vorm te
behouden. Voornamelijk de bijdrage van dit instrument aan het verhogen van de
transparantie van de huurmarkt en de efficiëntie van het verhuurproces, en in mindere
37 Concrete aanbevelingen werden geformuleerd door een gemengde werkgroep van academici en actoren. De werkgroep berekende dat opdat alle private huurders betaalbaar zouden kunnen wonen, aan 224.000 private huurders een huursubsidie zou moeten toegekend worden. Zie: GEMENGDE WERKGROEP HUURSUBSIDIE, “Aanbevelingen voor een volwaardig huursubsidiestelsel als bijdrage tot het Regeerakkoord 2009”, Departement RWO, 2009, Brussel, p. 30.
51
mate de meerwaarde voor het bestrijden van discriminatie, worden daarbij belangrijk
geacht. Wat het specifieke sensibiliseren van vastgoedmakelaars en particuliere
verhuurders betreft, wordt voorgesteld om versterkt in te zetten op de bestaande
instrumenten, waaronder de standaardinlichtingenfiche. Bovendien zijn onder meer het
BEROEPSINSTITUUT VOOR VASTGOEDMAKELAARS, CIB VLAANDEREN en het INTERFEDERAAL
GELIJKEKANSENCENTRUM bereid om de mogelijke invoering van ‘mystery shopping’ verder te
onderzoeken.
‐ Wat de nood aan versterkt meldingsbeleid betreft, bestond eveneens een grote mate van
eensgezindheid. Een suggestie was om voor de neerlegging (en registratie) van klachten
een beroep te doen op de gemeentelijke huisvestingsdiensten (beleidsoptie 1). Ook het
opzetten van informatie‐ en sensibiliseringscampagnes kan bijdragen tot deze doelstelling.
‐ Om de aantoonbaarheid van discriminatie te verhogen en een oplossing te bieden voor
het vastgestelde probleem inzake bewijsvoering, werd voorgesteld om een reglementair
kader voor praktijktesten te ontwikkelen en/of bepaalde objectieve handelingen te
beschouwen als een vermoeden van discriminatie. De standpunten hierover zijn echter
sterk verdeeld.
‐ Wat het ontwikkelen van een handhavingsbeleid betreft, stelden sommige organisaties
voor om de Vlaamse Wooninspectie de bevoegdheid te verlenen om inbreuken op het
discriminatieverbod vast te stellen en te verbaliseren. Deze beleidsoptie veronderstelt het
penaliseren van discriminatie, tenzij een systeem van administratieve sanctionering zou
worden ontwikkeld. Hierover kon eveneens geen consensus bereikt worden.
‐ Inzake het ontwikkelen en versterken van een toegangsbeleid bestaat consensus over het
feit dat de overheid zou moeten tussenkomen om een antwoord te bieden op de gevolgen
van opeenvolgende weigeringen om te contracteren met bepaalde groepen van huurders.
Ook is de werkgroep het eens dat de problematiek van discriminatie zich minder scherp
zou stellen indien het aanbod aan betaalbare en kwalitatieve woningen op de private
huurmarkt voldoende groot zou zijn. Het ontwikkelen van een toegangsbeleid vindt de
werkgroep bijgevolg sterk aangewezen. Concreet wordt in eerste instantie voorgesteld om
versterkt in te zetten op het begeleiden van huurders en verhuurders. Daarnaast is het
volgens de werkgroep aangewezen om de betaalbaarheid en woonzekerheid voor de
huurder te bevorderen en het rendement voor de verhuurder beter te waarborgen. Het
stimulerend instrumentarium zou daartoe versterkt kunnen ingezet worden. Het betreft
het uitbreiden van het stelsel van de huursubsidie, de versterking van het Fonds ter
preventie van uithuiszettingen en de uitbreiding van het aanbod aan SVK‐woningen. Ook
zouden rendementswaarborgen kunnen geboden worden door de rechtstreekse betaling
van de huur bij vervangingsinkomens. Specifiek over deze laatste beleidsoptie kon geen
consensus bereikt worden.
52
X. Bevindingen Werkgroep ‘Procedure en bemiddeling’
A. Doelstellingen en juridische context
Het procesrecht voorziet in een aantal specifieke maatregelen om huurgeschillen op een snelle en
toegankelijke manier op te lossen of te berechten. Krachtens het Gerechtelijk Wetboek is het meer
bepaald de vrederechter die bevoegd is om kennis te nemen van huurgeschillen. De vrederechter
wordt daarbij beschouwd als de nabijheidsrechter bij uitstek, die een antwoord tracht te geven op
mensenmaat. De vordering inzake de huur van goederen kan bovendien ingeleid worden door een
verzoekschrift op tegenspraak, wat een goedkopere methode is dan de gebruikelijke dagvaarding per
gerechtsdeurwaardersexploot. Ook werd voorzien dat de partijen reeds worden opgeroepen om te
verschijnen op de zitting binnen vijftien dagen na inschrijving van het verzoekschrift.
Naast de snelheid en toegankelijkheid van de procedure wordt ook veel belang gehecht aan het
bereiken van minnelijke oplossingen, aangezien de relatie tussen huurder en verhuurder daardoor kan
hersteld worden. Bij aanvang van elk geding omtrent een huurgeschil moet de vrederechter dan ook
eerst nagaan of het mogelijk is om de partijen te verzoenen en pas nadien wordt het geding ten gronde
behandeld38. Daarnaast kunnen de huurder en verhuurder zich steeds vrijwillig tot de vrederechter
wenden om een poging tot minnelijke schikking te ondernemen (de ‘oproep in verzoening’). Het gaat
daarbij om een laagdrempelige procedure, die kosteloos verloopt, niet aan voorschriften is gebonden
en tot een gelijkwaardig resultaat kan leiden als een vonnis.
Ten derde wordt in België het recht op juridische bijstand erkend als onderdeel van het recht op een
menswaardig bestaan. Binnen het kader voor rechtshulpverlening in het Gerechtelijk Wetboek kreeg
met name de advocatuur het vertrouwen om eerste‐ en tweedelijns juridische bijstand te organiseren.
Ook kan rechtsbijstand verleend worden om de gerechtskosten te dragen. Eerstelijns juridisch advies
wordt verder ook aangeboden door verschillende organisaties die actief zijn op de huurmarkt. In
Vlaanderen voorziet artikel 56 van de Wooncode daartoe in een erkenning als huurdiensten, waarvan
de werkings‐ en salariskosten in aanmerking komen voor subsidies. Op lokaal niveau kan de algemene
dienstverleningsopdracht van de OCMW’s tenslotte ook de vorm kan aannemen van juridisch advies.
De wet ter humanisering van de gerechtelijke uithuiszetting wil tenslotte de preventie en het beheer
van uithuiszettingen versterken. Een eerste doelstelling was met name om OCMW’s zo snel mogelijk
in te lichten over nakende uithuiszettingen en hen op die manier toe te laten om zo goed mogelijk
bijstand te verlenen. Concreet zal de griffier (of de deurwaarder) het OCMW moeten inlichten telkens
een vordering tot uithuiszetting wordt aanhangig gemaakt. Ook wil de voornoemde wet tegemoet
komen aan de problematiek van goederen die nog aanwezig zijn op het moment van de uitdrijving
door de invoering van een informatieplicht ten laste van de gerechtsdeurwaarder. Ter realisatie van
deze doelstellingen heeft de wetgever ook bepaald dat in principe een termijn van één maand tussen
de betekening van het vonnis en de effectieve uitdrijving moet gerespecteerd worden39.
38 De verplichte verzoeningspoging werd ingevoerd in 2002, maar werd later grondig gewijzigd. Waar de partij die een vordering wenst in te stellen voorheen voorafgaandelijk aan de vordering een poging tot verzoening moest ondernemen, moet de vrederechter nu slechts in de geschilfase nagaan of verzoening mogelijk is. Daardoor is niet langer een afzonderlijke zitting noodzakelijk. 39 Een andere termijn is mogelijk wanneer het goed verlaten is, wanneer de partijen een andere termijn overeenkomen of omwille van uitzonderlijke omstandigheden, rekening houdend met de belangen van beide partijen (bijvoorbeeld door de winterperiode).
53
B. Probleemstelling
B.1 De toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie
Van de overheid wordt verwacht dat een goed functionerend rechtssysteem wordt georganiseerd,
zodat eenieder zijn rechten kan doen gelden. Uit het Grote Woononderzoek blijkt echter dat slechts
13% van de verhuurders bij geschillen ooit de stap tot een gerechtelijke procedure heeft gezet, terwijl
amper 1% van de huurders aangeeft ooit een beroep te hebben gedaan op de vrederechter. Zeker voor
huurders lijkt dan ook een probleem te bestaan op vlak van toegang tot justitie. Als verklaring
verwijzen de actoren daartoe in eerste instantie naar de (onzekerheid omtrent de) kostprijs van een
procedure, die vaak niet in verhouding staat tot de kleine bedragen waarover huurgeschillen gaan.
Vooral de advocatenkosten zouden met name voor drempels zorgen, waarbij het feit dat sinds kort
BTW verschuldigd is op de diensten van de advocaat de bestaande problematiek heeft versterkt.
Daarnaast wordt ook aangegeven dat het vredegerecht weinig toegankelijk blijft door onder meer een
gebrek aan kennis over de werking van het gerecht. Huurders zouden daarenboven vrezen voor een
verzuring van de relatie met de verhuurder, waardoor ze hun woning zouden kunnen verliezen.
Verhuurders geven op hun beurt te kennen dat ook zij aarzelen om in een procedure terecht te komen.
Veelal gaat het immers om oudere particulieren, die net als huurders kunnen worden beschouwd als
zogenaamde ‘one‐shotters’.
Opmerking expertencommissie: de vaststelling dat verhuurders one shotters zouden zijn, is een
veralgemening die voorbijgaat aan het feit dat sommige verhuurders wel degelijk kunnen worden
aanzien als repeat players. Als gevolg van deze veralgemening komt men in de werkgroep op specifieke
punten tot betwistbare conclusies. Een voorbeeld is de discussie omtrent het uitbreiden van de
beschermingsregeling bij uithuiszettingen, waarbij gesteld wordt dat het gevaar op omzeiling van de
wettelijke regeling gering is, aangezien de meeste verhuurders one shotters zouden zijn. Deze
vaststelling vormt evenwel geen argument om niet in te grijpen. Op de huurmarkt zijn immers wel
degelijk repeat players actief die hun voorkennis kunnen misbruiken. Vele zogenaamde one shotters
laten zich bovendien bijstaan door vastgoedmakelaars en kunnen daardoor bezwaarlijk als onwetend
worden beschouwd.
Een aandachtspunt blijkt verder ook de snelheid van de procedure. Statistische gegevens zijn
weliswaar niet beschikbaar, maar verhuurders stellen dat het drie tot zes maanden duurt vooraleer
een nalatige huurder kan worden uitgezet. Samen met het feit dat de huurwaarborg in geld tot twee
maanden huur verlaagd werd, zou deze termijn dan ook enkele maanden huurverlies betekenen
wanneer verhuurders geconfronteerd worden met een nalatige huurder. Het aanslepen van
gerechtelijke procedures zou bijgevolg zorgen voor een ongunstig investeringsklimaat, net als voor een
meer selectieve houding bij het afsluiten van nieuwe overeenkomsten. In de rechtsleer wordt daarbij
bevestigd dat het vaak meer dan drie maanden duurt vooraleer een huurder uit het pand kan worden
gezet. Het aanreiken van een snelle procedure om geschillen op te lossen, zou dan ook een belangrijk
element kunnen betekenen om eigenaars te overtuigen om hun woning op de huurmarkt te houden
en selectie van sociaaleconomisch zwakkere huurders te voorkomen.
54
B.2 De mogelijkheid tot arbitragebedingen
Een bijzonder probleem inzake de toegang tot justitie is dat partijen contractueel kunnen bepalen dat
hun geschillen aan arbitrage zullen worden voorgelegd. Het gevolg hiervan is dat de vrederechter zijn
rechtsmacht verliest om zich over het geschil uit te spreken. De kostprijs van een arbitrageprocedure
ligt evenwel hoger dan bij een procedure voor de vrederechter. Aangezien huurgeschillen vaak over
kleine bedragen gaan, kan door een arbitrageclausule zelfs een onhaalbare financiële drempel worden
gecreëerd. De vraag rijst of de decreetgever dergelijke arbitrageclausules niet beter zou kunnen
uitsluiten.
B.3 De verplichte verzoeningspoging of minnelijke schikking
De standpunten omtrent de doeltreffendheid van de verplichte verzoeningspoging en de facultatieve
minnelijke schikking zijn erg verdeeld. Ten eerste wordt in het algemeen kritiek geuit op bepalingen
waarbij een poging tot verzoening als een verplichting wordt ingesteld. Verzoening zou immers
essentieel op vrijwilligheid steunen, waardoor een verplichte verzoeningspoging in feite een
contradictie vormt. Anderen nuanceren deze kritiek en wijzen op de cruciale rol van de vrederechter,
die hun taak actief en doelgericht zouden moeten invullen. Slechts wanneer de verzoeningspoging
formalistisch en zonder veel inzet wordt afgehandeld, zou het gaan om een nutteloos
procedurevoorschrift. Daarbij werd reeds aangehaald dat de regeling inzake de verplichte
verzoeningspoging aangepast werd vanuit de betrachting om tijdsverlies te voorkomen. Het nagaan of
verzoening mogelijk is in de geschilfase leidt echter tot de kritiek dat een verzoeningspoging op dat
moment nog weinig zinvol is. Partijen hebben immers gerechtskosten gemaakt, eventueel een
advocaat aangesteld, en zouden nog veel minder bereid zijn om toegevingen te doen eens de stap naar
een gerechtelijke procedure is gezet. Daarentegen zou men veel meer openstaan voor verzoening op
het moment dat de afweging tussen een goedkope, snelle en eenvoudige minnelijke schikking en een
rechtsvordering nog moet worden gemaakt. De vraag wordt dan ook gesteld of met de wetswijziging
van 2008 de mogelijkheid niet is verloren gegaan om op een informele en kosteloze manier een
gesprek te hebben met de partijen buiten de procedure ten gronde om.
Ondanks de intrinsieke voordelen van de verplichte verzoeningspoging en de vrijwillige minnelijke
schikking kan alleszins ook vastgesteld worden dat in de praktijk slechts uitzonderlijk een akkoord
bereikt wordt. Zo wordt geschat dat in 70‐80% van de gevallen de huurder niet komt opdagen.
Specifieke cijfers omtrent de verzoeningspoging bij huurgeschillen zijn evenwel niet beschikbaar. Uit
de algemene cijfers die het Vast Bureau Statistiek en Werklastmeting publiceert omtrent de uitkomst
van procedures tot minnelijke schikking bij de vredegerechten (niet beperkt tot huurgeschillen) blijkt
wel dat het percentage geslaagde procedures ongeveer 21% bedraagt.
B.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen
Het Gerechtelijk Wetboek voorziet in een beschermingsregeling bij vorderingen tot uithuiszetting.
Krachtens de letter van de wet geldt deze bescherming echter alleen wanneer de vordering wordt
ingesteld bij verzoekschrift, dagvaarding of vrijwillige verschijning. Nochtans kan een vordering tot
uitdrijving ook bij conclusie worden ingesteld, met name als uitbreiding of wijziging van de
hoofdvordering, of als tegeneis. Volgens sommige auteurs moet de beschermingsregeling ook in deze
gevallen worden toegepast, maar hierover bestaat discussie. Wanneer een verschil wordt gemaakt
naar gelang de wijze waarop het geding wordt ingeleid, rijst echter de vraag of dit geen schending
uitmaakt van het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel. Bovendien wordt zo een mogelijkheid gelaten
55
voor misbruiken. Door de uithuiszetting te vorderen bij conclusie kan namelijk de wachttermijn van
een maand worden ontweken.
B.5 Doelmatigheid van de bescherming bij uithuiszettingen
Het Gerechtelijk Wetboek voorziet dat OCMW’s op de hoogte moet worden gebracht van vorderingen
tot uithuiszetting en dat zij vervolgens op de meest aangewezen wijze hulp moeten aanbieden. Bij
gebrek aan tijd en middelen zullen de meeste OCMW’s in de praktijk echter een onderscheid maken
naargelang de vordering betrekking heeft op één van hun cliënten. Alleen wanneer de huurder tot het
OCMW‐cliënteel behoort, wordt dan persoonlijk contact opgenomen. In andere gevallen wordt de
huurder veelal schriftelijk gecontacteerd met een aanbod tot hulp. Een vraag is echter of de taak van
de OCMW’s daarmee niet te minimalistisch wordt ingevuld. Vanuit de sector zelf wordt alleszins
aangeklaagd dat met de beschikbare instrumenten en middelen onvoldoende preventief kan worden
gewerkt.
Concreet worden verschillende redenen aangehaald waarom de huidige regeling in de praktijk weinig
bijdraagt tot preventie. Ten eerste zou slechts een beperkt gedeelte van de huurders reageren op een
uitnodiging tot bemiddeling of bijstand. Ook blijft de geboden bijstand beperkt tot het voorleggen van
een regeling tot afbetaling of een doorverwijzing naar juridische bijstand. Verder beschikken OCMW’s
vaak niet meer over genoeg tijd om adequaat tussen te komen en blijkt de bereidheid om tot een
minnelijke schikking te komen op het moment dat de vordering reeds is ingeleid zeer beperkt te zijn.
De recente verlaging van het bedrag van de huurwaarborg zou de ruimte voor preventie en
bemiddeling daarbij nog verder hebben beperkt. Tenslotte bestaat er geen verplichting om het
eindvonnis aan het OCMW over te maken, waardoor OCMW’s niet kunnen beoordelen of hoger
beroep moet worden ingesteld.
Uit deze knelpunten kan alleszins afgeleid worden dat de betrokken diensten best in een vroeg stadium
kunnen verwittigd worden, net als dat ze best op de hoogte kunnen blijven van het proces. Idealiter
zou de preventie zelfs de fase voor de gerechtelijke procedure moeten voorafgaan om de relatie
huurder/verhuurder zo minimaal mogelijk te schaden en huurachterstallen te vermijden. De
verschillende vormen van woonbegeleiding die in de schoot van de OCMW’s worden georganiseerd
leveren daarbij reeds een belangrijke bijdrage aan de vroegtijdige preventie van uithuiszettingen.
Verder zijn in de praktijk ook een aantal samenwerkingsverbanden ontstaan waarbij de betrokkenen
op vrijwillige basis trachten om de voornoemde knelpunten op te vangen. Zo wordt in sommige
arrondissementen toch het eindvonnis aan de OCMW’s bezorgd of wordt vanuit de lokale besturen
samengewerkt met de vredegerechten met het oog op een maximale preventie. Aangewezen lijkt om
dergelijke goede praktijken verder te verspreiden.
C. Beleidsopties
C.1 Toegang tot een snelle, accurate en goedkope justitie
Om de toegang tot justitie te verbeteren zijn huurders en verhuurderorganisaties voorstander van het
versterken van de juridische bijstand. Een voorstel was om huurders en verhuurders de mogelijkheid
te geven om zich in rechte te laten bijstaan door belangenorganisaties, wat betekent dat het
pleitmonopolie van de advocaat zou doorbroken worden. Dergelijke bijstand zou de drempel tot de
rechtbank verlagen, terwijl ook efficiëntiewinsten kunnen worden geboekt doordat het dossier tot bij
56
de rechter kan opgevolgd worden door dezelfde organisatie. Bovendien zijn de ervaringen met de
kwaliteit van pro deo‐advocaten soms negatief en zou door advocaten niet altijd voor de meest
eenvoudige en goedkope oplossing worden gekozen. De kern van het probleem zou meer bepaald zijn
dat pro deo‐advocaten worden vergoed op basis van een puntensysteem, waarbij bepaalde prestaties,
zoals verzoenen en bemiddelen, veel minder punten opleveren. Een mogelijke oorzaak van het relatief
beperkte aantal succesvolle verzoeningen zou bijgevolg gelegen zijn bij het feit dat de advocaat
aanzienlijk minder verdient door verzoening of bemiddeling, dan door te pleiten en conclusies neer te
leggen. Volgens huurdersorganisaties zou het doorbreken van het pleitmonopolie voor de vermelde
problemen een oplossing kunnen betekenen. Ook eigenaarsorganisaties zouden dit een verbetering
vinden ten opzichte van het huidige systeem en zouden de mogelijkheid willen krijgen om hun leden
bij te staan voor de rechter. Tegelijkertijd wordt de (financiële) haalbaarheid van dit voorstel gering
ingeschat. Wat de juridische bijstand betreft, wordt dan ook voorgesteld om eerder in te zetten op het
versterken en optimaliseren van de bestaande tweedelijnsbijstand. Ook het uitsluiten van arbitrage
strekt tot aanbeveling.
Opmerking expertencommissie: de experten stelden de vraag of a) representatieve organisaties zullen
gebonden zijn door een deontologische code, net zoals bij advocaten het geval is; b) huurders‐ en
verhuurdersorganisaties over voldoende juridische kennis beschikken met betrekking tot het
procedureel recht, de privacywetgeving, enzovoort; c) het doorbreken van het pleitmonopolie van de
advocaat wel degelijk zal leiden tot een afname van het aantal verstekvonnissen en een verlichting van
de taak van de vrederechter. De mogelijkheid om zich te laten bijstaan door een representatieve
organisatie betekent alleszins niet dat huurders en verhuurders niet meer zouden kiezen voor een
advocaat. Wanneer problemen bestaan met het huidige pro deo‐systeem zouden deze problemen dus
hoe dan ook best kunnen worden aangepakt. Bovendien gaat het om algemene problemen die het
huurvraagstuk overschrijden en die best globaal worden opgelost.
a. Uitsluiting van de mogelijkheid tot arbitrage
Voorgestelde wetwijziging – Voorgesteld wordt om arbitrageovereenkomsten met betrekking tot
huurgeschillen als nietig te beschouwen. Dergelijke bepaling kan ook in de woninghuurwetgeving
worden opgenomen.
Bevindingen en verwachte effecten – In het werkveld bestaat eensgezindheid omtrent het uitsluiten
van arbitragebedingen voor huurgeschillen. Op die manier wordt vermeden dat onhaalbare financiële
drempels worden gecreëerd.
b. Toegang tot specialisten in het huurrecht
Voorgestelde maatregel – Voorgesteld wordt om de toegang tot gespecialiseerde advocaten te
verbeteren, in navolging van bijvoorbeeld bestaande systemen waarbij pro deo‐advocaten slechts
mogen optreden in een bepaalde materie, op voorwaarde dat zij in dat domein reeds een aantal
punten inzake permanente vorming behaald hebben. Dergelijke good practices dienen verder
uitgewerkt en verspreid te worden.
Bevindingen en verwachte effecten – Er wordt een bijdrage geleverd aan de beschikbaarheid van een
snelle, accurate en toegankelijke procedure, met name doordat de toegang tot een (meer)
kwaliteitsvolle juridische tweedelijnsbijstand wordt versterkt.
57
c. Aanpassing van de vergoeding van pro deo‐advocaten
Voorgestelde maatregel – Voorgesteld wordt om het voornoemde mentaliteitsprobleem aan te
pakken door een aanpassing van het puntensysteem, zodat prestaties zoals verzoenen gelijkwaardig
worden vergoed. In het algemeen zou een meer inhoudelijke beoordeling van de geleverde prestaties
wenselijk zijn.
Bevindingen en verwachte effecten – Er wordt een bijdrage geleverd aan de toegang tot een (meer)
kwaliteitsvolle juridische tweedelijnsbijstand, waarbij het geschil uitsluitend in het belang van de cliënt
wordt afgehandeld.
C.2 De facultatieve minnelijke schikking
De vrijwillige oproep in verzoening wordt door het werkveld intrinsiek als zeer waardevol aanzien. De
oproep in verzoening zou evenwel slechts in ongeveer 20% van de gevallen succesvol zijn. De huurder
en de verhuurder zouden namelijk te weinig vertrouwd zijn met de mogelijkheid die hen geboden
wordt om het geschil op die manier op te lossen.
a. Sensibiliseringscampagnes
Voorgestelde maatregel – Voorgesteld om een bewustmakingscampagne op te starten, waarbij
intermediaire organisaties worden betrokken. Naast het belang en de mogelijkheden van verzoening
kunnen andere elementen eveneens beter bekend gemaakt worden, zoals de mogelijke gevolgen van
huurachterstallen en/of de mogelijkheden die bestaan op vlak van rechtsbijstand. Ook hier blijken
namelijk misvattingen te bestaan, zoals bijvoorbeeld dat men in België niet op straat zou kunnen
worden gezet (effectieve uitdrijving).
Bevindingen en verwachte effecten – De bedoeling is om huurders en verhuurders meer vertrouwd te
maken met het bestaan, de voordelen en het belang van de procedure tot oproep in verzoening. De
bereidheid om aan de zogenaamde ‘oproep in verzoening’ actief te participeren kan daardoor
verhogen, waardoor uiteindelijk het aantal succesvolle minnelijke schikkingen kan toenemen.
b. Ondersteunen van een vormingsaanbod voor intermediaire organisaties
Voorgestelde maatregel – Om de juridische aspecten van woninghuur beter gekend te maken, wordt
voorgesteld om middelen vrij te maken voor een meer uitgebreid en structureel opleidingsaanbod.
Daardoor zouden onder meer huurders‐ en verhuurdersorganisaties in staat kunnen worden gesteld
om meer vorming te verlenen aan intermediaire organisaties, zoals CAW’s of OCMW’s.
Bevindingen en verwachte effecten – In de praktijk blijkt vraag te bestaan naar opleiding, maar kan bij
gebrek aan middelen aan deze behoefte niet worden voldaan. Nochtans zou basisvorming voor
intermediaire organisaties ertoe kunnen bijdragen dat huurders en verhuurders beter worden
geïnformeerd bij hun contacten met deze organisaties. Door het vormingsaanbod op te trekken zou
dan ook bijdrage kunnen geleverd worden aan preventie en het minnelijk oplossen van conflicten.
58
C.3 Rechtspleging huurgeschillen: de verplichte verzoeningspoging
Een vaststelling is dat verplichte verzoeningspoging sinds de wetswijziging van 2008 nog weinig
inhoudt. Om aan deze verplichting te beantwoorden, volstaat het voor de vrederechter om bij het
begin van het geding eenvoudigweg te vragen of verzoening mogelijk is. Door het feit dat deze
verplichting zich situeert in de geschilfase, zou er bovendien nog weinig ruimte zijn om te bemiddelen.
Anderzijds lijken vrederechters door hun onpartijdigheid en praktijkervaring wel de aangewezen
personen om verzoening tot stand te brengen. De praktijk zou zelfs uitwijzen dat wanneer partijen op
gezag van de rechter voor aanvang van de zitting kort met elkaar moeten overleggen, in vele gevallen
een oplossing wordt bereikt. De mogelijkheid daartoe wordt door de verplichte verzoeningspoging in
feite reeds in de wet voorzien. Het onderliggende probleem zou dan ook vooral bij vrederechters zelf
liggen, en met name bij de manier waarop deze mogelijkheid door hen wordt ingevuld. Ook de
vrederechter (en de advocaat) zou met verzoening en bemiddeling nog te weinig vertrouwd zijn.
a. Sensibilisering van vrederechters
Voorgestelde maatregel – Om een gebrek aan kennis en ervaring inzake verzoening en bemiddeling
op te vangen, wordt voorgesteld om vorming en/of good practices in te voeren en te verspreiden. Ook
kan overwogen worden om de minnelijke schikking zwaarder te laten doorwegen in de organisatie en
interne werking van de vredegerechten, bijvoorbeeld door meer belang te hechten aan het aantal
minnelijke schikkingen bij het bepalen van het personeelseffectief.
Bevindingen en verwachte effecten – Het bereiken van een minnelijk akkoord wordt als waardevol
aanzien en verdient opwaardering. Bovendien werd vastgesteld dat wanneer vrederechters hun rol
actiever invullen, verzoening en bemiddeling een veel grotere kans op slagen hebben. De bedoeling is
om vrederechters beter vertrouwd te maken met deze instrumenten en hen aan te sporen tot een
actievere ingesteldheid, waardoor het aandeel minnelijke oplossingen kan toenemen.
b. Sensibilisering van de rechtszoekende
Voorgestelde maatregel – Aansluitend bij het voorstel inzake sensibilisering bij de facultatieve
minnelijke schikking kan de rechtszoekende eveneens beter geïnformeerd worden over de
mogelijkheden op vlak van verzoening en bemiddeling bij aanvang van de procedure. Een voorstel is
om net zoals bij echtscheidingszaken een informatiefolder toe te voegen aan de gerechtsbrief,
waardoor de burger geïnformeerd wordt over alle voorliggende mogelijkheden.
Bevindingen en verwachte effecten – Ook hier is de bedoeling is om de rechtszoekende beter
vertrouwd te maken met verzoening en bemiddeling, waardoor het aandeel minnelijke oplossingen
kan toenemen.
C.4 Het toepassingsgebied van de bescherming bij uithuiszettingen
Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever kan overwegen om het Gerechtelijk Wetboek aan te
passen, zodat dat de vordering tot uithuiszetting ingesteld bij conclusie onder het toepassingsgebied
van de beschermingsregeling valt. Om bijkomende werklast voor de griffies te beperken, kan
aansluitend worden voorzien dat de concluderende partij verplicht wordt om de griffie op de hoogte
te brengen wanneer een uithuiszetting wordt gevorderd.
59
Bevindingen en verwachte effecten – Het voorstel wil een antwoord bieden op de vaststelling dat de
met uithuiszetting bedreigde huurder meer of minder beschermd wordt naar gelang de wijze waarop
de procedure wordt ingeleid. Het huidige verschil in behandeling kan mogelijks de toetsing met het
gelijkheidsbeginsel niet doorstaan. Vanuit de OCMW‐sector werd wel opgemerkt dat bemiddeling
tijdens deze fase nog weinig kans op slagen maakt. Eigenaarsorganisaties wijzen ook op bijkomende
werklast voor de griffies, aangezien zij de conclusies zouden moeten doornemen. Het voorstel om de
griffie verplicht op de hoogte te brengen van vorderingen tot uithuiszetting zou hieraan kunnen
verhelpen. Daarnaast zien eigenaarsorganisaties het vorderen van de uithuiszetting bij conclusie
vooral als een laatste rechtsmiddel, nadat men heeft moeten vaststellen dat geen oplossing kan
gevonden worden voor het huurgeschil. Het opportunistisch aanwenden van de mogelijkheid om de
uithuiszetting te vorderen bij conclusie, enkel om de wachttermijn van één maand te ontlopen, zou
alleszins geen gebruikelijke praktijk zijn onder verhuurders, die eveneens kunnen beschouwd worden
als ‘one‐shotters’. Eigenaarsorganisaties stellen dan ook voor om de huidige regeling te verduidelijken,
zodat de vordering bij conclusie ondubbelzinnig buiten het toepassingsgebied valt. In beide gevallen
zal de rechtszekerheid alleszins toenemen.
Opmerking expertencommissie: de werkgroep was het niet eens over de uitbreiding van het
toepassingsgebied. Het uitdrukkelijk uitsluiten van de vordering ingesteld bij conclusie moet nochtans
worden afgekeurd. Het onderscheid naargelang de wijze waarop de vordering wordt ingesteld kan
namelijk niet objectief worden verantwoord en laat daarenboven ruimte voor misbruiken.
C.5 Toegang tot een snelle, accurate en toegankelijke buitengerechtelijke instantie
In de werkgroep werd nagegaan of de introductie van buitengerechtelijke instanties een meerwaarde
kan betekenen voor het oplossen van huurgeschillen. Daartoe werden onder meer het systeem van de
Nederlandse paritaire huurcommissies en de Ierse Private Rental Tenancies Board onderzocht. In het
werkveld bestaat evenwel consensus om de beperkte overheidsmiddelen veeleer in te zetten ter
versterking van bestaande instrumenten, eerder dan nieuwe mechanismen in te voeren. Gevreesd
wordt dat de vertrouwdheid met de bestaande instrumenten verder uitgehold zou worden, terwijl de
resultaten van de pilootprojecten inzake paritaire commissies eerder negatief waren.
Buitengerechtelijke geschiloplossing zou dan ook inefficiënte en ineffectieve inzet van
overheidsmiddelen betekenen
Opmerking expertencommissie: De piste van buitengerechtelijke mechanismen werd in de werkgroep
verlaten. Nochtans wordt daarmee ingegaan tegen brede tendensen in het recht en wordt daarvoor
geen gegronde verklaring gegeven. De negatieve ervaring met de pilootprojecten inzake paritaire
huurcommissies werd aangehaald, maar in andere landen blijken de genoemde mechanismen net wel
succesvol. Eerder dan deze piste zonder meer te verwerpen, dient dan ook veeleer onderzocht te
worden waarom de huurcommissies in België niet functioneerden.
C.6 Betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder, rendementswaarborgen voor de
verhuurder
Uit het Grote Woononderzoek blijkt dat geschillen tussen huurders en verhuurders vaak betrekking
60
hebben op huurachterstallen40. Voor de huurder houdt deze vaststelling verband met de groeiende
problematiek inzake betaalbaarheid op de private huurmarkt, terwijl toenemende risico’s op
wanbetaling langs verhuurderzijde gevolgen hebben voor het rendement bij verhuring. Verhuurders
stellen zich daardoor selectiever op en zullen sneller een gerechtelijke procedure inleiden om
huurverlies te voorkomen. Dit heeft dan weer tot gevolg dat er zeer weinig ruimte is voor bemiddeling
wanneer zich problemen in de relatie tussen huurder en verhuurder voordoen. Het versterken van
proactieve begeleiding van huurders zou daarom tot aanbeveling strekken. Om naar analogie met de
sociale huurmarkt sterker in te zetten op begeleiding, wordt door de OCMW’s echter opgemerkt dat
vooral bijkomende middelen noodzakelijk zijn om een dergelijke tijdsintensieve taak op te nemen.
Verschillende organisaties vinden het tenslotte ook niet aangewezen om in te zetten op het creëren
van nieuwe, bijkomende bemiddelingsinstanties en procedures. Wel zou in het algemeen kunnen
ingezet worden op een versterking en verbetering van het bestaande instrumentarium, waarbij naast
stimulerende maatregelen ook de communicatie tussen justitie en welzijnswerk als een aandachtspunt
wordt aanzien41.
Voorgestelde maatregel – Voorgesteld wordt om het stimulerend instrumentarium voor de private
huurmarkt te verruimen of te versterken. Daarbij kan gedacht worden aan a) het uitbreiden van het
stelsel van de huursubsidie/huurpremie, gekoppeld aan een maximum huurprijs; b) evaluatie en
versterking van Fonds ter preventie van uithuiszettingen; en c) uitbreiding van het aanbod aan SVK‐
woningen.
Bevindingen en verwachte effecten – Door in te zetten op stimulerende maatregelen kunnen
problemen van betaalbaarheid en selectie opgevangen worden en kan in het bijzonder meer ruimte
ontstaan om te komen tot een minnelijk akkoord. Door risico’s voor de verhuurder te beperken, wordt
de nood om zeer snel een gerechtelijke procedure in te leiden namelijk verminderd.
D. Conclusie
Binnen de werkgroep Procedure en Bemiddeling bestond eensgezindheid over het feit dat de
bestaande instrumenten en procedures volstaan om een oplossing te bieden voor huurgeschillen en
het bijgevolg niet aangewezen is om nieuwe instrumenten te creëren. Wel kunnen een aantal
instrumenten versterkt of geoptimaliseerd worden:
‐ wat de juridische bijstand betreft, worden de beperkte middelen best ingezet op het
versterken en optimaliseren van de tweedelijnsbijstand. Prioriteiten zijn de kwaliteit en de
verloning van de pro deo‐advocaten. Voorgesteld wordt om zowel de toegang tot in het
woninghuurrecht gespecialiseerde advocaten te verbeteren, als de vergoeding voor pro
deo‐advocaten aan te passen via onder meer het aanpassen van het puntensysteem bij
verloning voor prestaties als de verzoening.
‐ Wat betreft de gerechtelijke procedures, is het aangewezen dat de mogelijkheid van de
“facultatieve minnelijke schikking (‘oproep in verzoening’)” beter benut zou worden door
huurders en verhuurders. De vrijwillige oproep in verzoening is intrinsiek zeer waardevol
40 HEYLEN, K., Grote Woononderzoek 2013. Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde, Leuven, Steunpunt wonen, 2015, p. 8 ev. 41 Bij de procedure inzake uithuiszetting zouden OCMW’s bijvoorbeeld ook op de hoogte moeten gebracht worden van het uiteindelijke vonnis. Op die manier zou dan onder meer beter kunnen nagegaan worden of het zinvol is om beroep aan te tekenen en welke bijstand aan het uitgedreven gezin kan verleend worden.
61
en kan op een snelle, eenvoudige, goedkope en discrete manier leiden tot een oplossing
voor een geschil. Voorgesteld wordt om via een sensibiliseringscampagne vanwege de
Vlaamse overheid de huurders en verhuurders meer vertrouwd te maken met het bestaan
en de voordelen van de procedure tot vrijwillige oproep in verzoening. Eveneens wordt
voorgesteld om meer middelen vrij te maken voor een meer uitgebreid en structureel
vormingsaanbod gericht op intermediaire organisaties.
‐ Inzake de gerechtelijke procedures kan eveneens de door de vrederechter verplichte
verzoeningspoging opgewaardeerd en beter ingevuld worden. Om vrederechters hierin te
ondersteunen kan vorming of het verspreiden van good practices hiertoe bijdragen.
Eveneens kan overwogen worden om de minnelijke schikking (ongeacht of deze al dan niet
opgelegd wordt door de wet) zwaarder te laten doorwegen in de organisatie en interne
werking van de vredegerechten. Aansluitend bij de sensibilisering inzake de facultatieve
minnelijke schikking kunnen de huurders en verhuurders beter geïnformeerd worden over
de mogelijkheden inzake verzoening en bemiddeling bij de aanvang van de procedure.
‐ De piste van buitengerechtelijke mechanismen werd volgens de expertencommissie dan
weer te snel verlaten. In andere landen blijken dergelijke mechanismen net succesvol.
Eerder dan deze piste zonder meer te verwerpen, dient dan ook veeleer onderzocht te
worden waarom de paritaire huurcommissies in België niet functioneerden.
‐ Betreffende de juridisch‐technische aspecten, bestond consensus omtrent het uitsluiten
van de contractuele mogelijkheid tot arbitrage, net zoals reeds het geval is voor geschillen
waarvoor de arbeidsrechtbank bevoegd is.
‐ Inzake de betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurder en het rendement voor de
verhuurder wordt voorgesteld om het stimulerend instrumentarium versterkt in te zetten.
Het betreft het uitbreiden van het stelsel van de huursubsidie, de versterking en evaluatie
van het Fonds ter preventie van uithuiszettingen en de uitbreiding van het aanbod aan
SVK‐woningen.
62
XI. Bevindingen Werkgroep ‘Huurprijs’
A. Doelstellingen en juridische context
De regeling omtrent de duur van de overeenkomst vormt een centraal principe in de Woninghuurwet
en houdt onder meer in dat de negenjarige huur als basisregime geldt. Als tegengewicht werden echter
ook een aantal waarborgen ingebouwd die een behoorlijk rendement voor de verhuurder moeten
waarborgen, en dit zowel bij het begin als tijdens de loop van de overeenkomst. In eerste instantie
werd met name ieder stelsel huurprijsregulering afgewezen. Naast een log administratief beheer werd
daartoe aangehaald dat anders een kloof zou kunnen ontstaan tussen de toegepaste prijs en de
marktprijs, met desinvestering tot gevolg. De regering oordeelde destijds dus dat het niet opportuun
was om huurprijzen te reguleren, al ging ze er ook wel vanuit dat sterke en plotse prijsstijgingen zouden
afgevlakt worden door de verlenging van de duur en de daaruit voortvloeiende verlaging van het ritme
van opeenvolging van contracten. Verder werd voorzien in de mogelijkheid om de overeengekomen
basishuurprijs eenmaal per jaar van rechtswege te indexeren (artikel 6 Woninghuurwet), net als om
de basishuurprijs te herzien gedurende de loop van de overeenkomst. De herziening gebeurt bij het
einde van elke driejarige periode in overeenstemming tussen de partijen, of na een beslissing van de
rechter wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan (artikel 7 Woninghuurwet). Naast de
bescherming van de huurder vormt bijgevolg ook het verzekeren van een behoorlijk rendement voor
de verhuurder een belangrijke doelstelling binnen het woninghuurrecht.
Hoewel de Woninghuurwet verschillende keren werd gewijzigd, bleef het beoogde evenwicht,
namelijk tussen de woonzekerheid van de huurder en het behoorlijk rendement van de verhuurder,
sinds de invoering van de Woninghuurwet vooropstaan. De latere wijzigingen waren dan ook vooral
ingegeven door de wens om misbruiken tegen te gaan en een bijkomende bescherming te bieden voor
de meest kwetsbare huurders. In het bijzonder werd namelijk vastgesteld dat, hoewel de huur voor
een korte termijn bedoeld was als uitzonderingsregime, kortlopende contracten veeleer de regel dan
de uitzondering waren geworden. Om enerzijds de woonzekerheid te waarborgen en anderzijds het
misbruik tegen te gaan dat eruit bestond om systematisch nieuwe overeenkomsten aan te gaan tegen
een telkens hogere huurprijs, werden dan ook twee beperkingen ingevoerd op de vrije bepaling van
de basishuurprijs. Het gaat meer specifiek om de blokkering van de basishuurprijs bij opeenvolgende
overeenkomsten van korte duur met verschillende huurders die telkens worden beëindigd door de
verhuurder (artikel 7,§1bis Woninghuurwet) en de blokkering van de basishuurprijs bij voortzetting
van een kortlopende overeenkomst met dezelfde huurder (artikel 3,§6 Woninghuurwet).
B. Probleemstelling
B.1 De basishuurprijs
a. Het bepalen van de basishuurprijs
Het bepalen van de basishuurprijs wordt aan de contractuele vrijheid overgelaten. Vanuit het
grondrecht op een behoorlijke huisvesting kan de contractvrijheid bij het bepalen van de basishuurprijs
volgens sommige auteurs en middenveldorganisaties echter worden beschouwd als een zwak punt in
de huurwetgeving. De vrije huurprijsbepaling zou namelijk slechts kunnen worden aanvaard wanneer
het aanbod groot genoeg is. Zeker voor het onderste segment van de private huurmarkt is dit
momenteel niet het geval en worden woningen verhuurd aan huurprijzen die niet in verhouding staan
63
tot de woningkwaliteit. Bovendien wordt er op gewezen dat de vrije woningmarkt nergens ter wereld
het recht op wonen voor iedereen, en in het bijzonder voor de financieel minst draagkrachtige
groepen, heeft kunnen verwezenlijken42. Om die redenen werden in het verleden reeds verschillende
voorstellen gedaan om te komen tot een objectivering van de huurprijzen, waarbij een koppeling
wordt gemaakt tussen de prijs en de kwaliteit van de woning. Naast inhoudelijke discussiepunten bleek
de decreetgever echter niet over de vereiste bevoegdheidsgrondslag te beschikken. Nu onder andere
de bevoegdheden inzake woninghuur en prijzencontrole werden geregionaliseerd, wordt door
sommige organisaties opnieuw de vraag naar een ‐doordachte en voorzichtige ‐ vorm van
huurprijsregulering gesteld.
b. De sanctie van artikel 7,§1bis Woninghuurwet
Wanneer een woning het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende kortlopende overeenkomsten met
verschillende huurders, die telkens beëindigd worden door de verhuurder, dan mag de huurprijs
gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de huurprijs bij het begin van die periode
(artikel 7,§1bis Woninghuurwet). Wanneer toch een hogere prijs wordt bedongen, kan de huurder
vorderen dat de huurprijs wordt verminderd tot de huurprijs die eisbaar is krachtens de vorige
huurovereenkomst. Nochtans was de bedoeling dat gedurende negen jaar gewoonweg dezelfde
huurprijs zou worden gehanteerd. De vraag is dan ook of de decreetgever de regeling niet beter zou
aanpassen, aangezien voor de voorgaande overeenkomst al een hogere prijs kan gelden.
Opmerking expertencommissie: Een knelpunt dat niet aan bod kwam, houdt verband met artikel 3,
§6, leden 3 en 5 Woninghuurwet, op basis waarvan de voortzetting van een kortlopende overeenkomst
met dezelfde huurder slechts eenmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden kan worden
overeengekomen. Onduidelijk is daarbij welke sanctie moet worden toegepast bij miskenning van deze
bepaling. Sommige auteurs stellen dat de overeenkomst in dat geval moeten worden geconverteerd in
een negenjarige huur, te rekenen vanaf de inwerkingtreding van de aanvankelijke overeenkomst van
korte duur. Anderen verdedigen daarentegen de relatieve nietigheid van het beding in de overeenkomst
waarbij een hogere huurprijs werd bepaald, waardoor enkel de initiële huurprijs eisbaar is. Gelet op de
discussie die hieromtrent bestaat, is het aangewezen dat de decreetgever de regelgeving eveneens op
dit vlak zou verduidelijken.
c. de afdwingbaarheid van artikel 7,§1bis woninghuurwet
Een tweede knelpunt omtrent de regeling van artikel 7,§1bis woninghuurwet is het gebrek aan
afdwingbaarheid. De vraag stelt zich immers hoe de nieuwe huurder informatie kan bekomen over de
door de vorige huurders betaalde huurprijs of over de duur van de vorige overeenkomst. Tijdens de
parlementaire voorbereiding stelde men dat de nieuwe huurder zich tot het registratiekantoor zou
kunnen wenden om de nodige informatie te verkrijgen. Een voorwaarde is dan evenwel dat een bevel
van de vrederechter wordt voorgelegd, wat een ernstig praktisch bezwaar vormt. Bijgevolg blijkt dat
deze bepaling nog nooit aanleiding heeft gegeven tot een procedure. Over de ondoelmatigheid en
vooral de niet‐afdwingbaarheid van het voornoemde wetsartikel bestaat dan ook weinig of geen
discussie.
42 DAMBRE, M., “Woninghuur in Vlaamse handen: nieuwe kansen voor het grondrecht op behoorlijke huisvesting?” in HUBEAU, B. en VANDROMME, T. (Eds.), Vijftien jaar Vlaamse Wooncode. Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, Die keure, 2013, p. 276‐283.
64
B.2 Indexering van de basishuurprijs
a. Het indexcijfer na huurprijsherziening
De aanpassing van de huurprijs gebeurt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de
consumptieprijzen, volgens de formule ‘basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en
gedeeld door het aanvangsindexcijfer’. Het nieuwe indexcijfer is daarbij het indexcijfer van de maand
voorafgaand aan die van de verjaring van het contract en het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van
de maand voorafgaand aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten. Bij een
huurprijsherziening wordt het bedrag van de basishuurprijs echter gewijzigd zonder dat een nieuwe
overeenkomst wordt gesloten. Wanneer zou worden aangenomen dat het oorspronkelijke
aanvangsindexcijfer behouden blijft, leidt dit tot ongepaste resultaten. Bij een huurprijsherziening
wordt immers reeds rekening gehouden met de actuele levensduurte.
b. De beperking tot schriftelijke overeenkomsten
Woninghuurovereenkomsten kunnen van rechtswege worden geïndexeerd, op voorwaarde dat de
overeenkomst schriftelijk werd aangegaan. De achterliggende doelstelling is om het opstellen van een
geschrift aan te moedigen ten einde de rechtszekerheid te bevorderen. Voor mondelinge
woninghuurovereenkomsten zullen de partijen de indexering daarentegen moeten overeenkomen en
het bewijs hiervan leveren. Gezien de afwezigheid van een geschrift is dit echter niet eenvoudig. Een
maatregel die erop gericht was om meer rechtszekerheid te creëren, heeft voor mondelinge
overeenkomsten dan ook het omgekeerde gevolg, aangezien de indexering van rechtswege vroeger
ook voor mondelinge overeenkomsten van toepassing was. Bovendien kan opgemerkt worden dat de
regeling van de Woninghuurwet strenger is dan de gemeenrechtelijke bepaling van het Burgerlijk
Wetboek. Indexering is krachtens de Woninghuurwet immers slechts mogelijk na schriftelijk verzoek
en met een beperkte terugwerkende kracht van drie maanden. Zodoende is de indexering van
mondelinge overeenkomsten (krachtens de gemeenrechtelijke bepaling) minder restrictief dan wat
voor schriftelijke contracten het geval is. Deze vaststelling staat haaks op de betrachting om het sluiten
van schriftelijke overeenkomsten aan te moedigen.
B.3 Herziening van de basishuurprijs
a. De gehanteerde referentiecriteria
Huurprijsherziening is mogelijk na tussenkomst door de rechter in twee gevallen, namelijk wanneer a)
de normale huurwaarde ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste twintig procent hoger of
lager is dan de eisbare huurprijs, of wanneer b) de normale huurwaarde met ten minste tien procent
van de eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken. In beide situaties moet de normale
huurwaarde dus vergeleken worden met de eisbare huurprijs. In de literatuur wordt evenwel
opgemerkt dat de wetgever toch een onderscheid maakt wat de zogenaamde ‘referentiecriteria’
betreft. Bij de uitvoering van werken gaat de wet namelijk niet uit van een vergelijking tussen de
normale huurwaarde en de eisbare huurprijs, maar van een stijging van de huurwaarde met minstens
10% van de eisbare huurprijs. De precieze omvang van de huurprijs heeft bijgevolg een invloed op het
bereiken van de drempel die de wet vooropstelt. De vraag wordt bovendien gesteld of een vergelijking
tussen de normale huurwaarde en de eisbare huurprijs wel raadzaam is. Het feit of vergeleken wordt
met de huurprijs, dan wel met de huurwaarde, brengt namelijk gevolgen met zich mee. Ook
subjectieve elementen kunnen immers een rol spelen bij het bepalen van de huurprijs, waardoor deze
65
niet noodzakelijk overeenstemt met de normale huurwaarde. De vergelijking van de normale
huurwaarde met de eisbare huurprijs leidt in dergelijke gevallen tot het doorwerken van subjectieve
elementen op het vervullen van de drempelvoorwaarden. Zo kan een gelijkaardige stijging van de
huurwaarde in het ene geval aanleiding geven tot herziening van de huurprijs en in het andere niet.
Zeker wanneer de huurprijs niet volledig in geld bepaald is, zou dit tot onbillijke resultaten leiden.
b. Werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder
De Woninghuurwet voorziet dat de verhuurder aan de rechter slechts de herziening van de huurprijs
vragen wanneer het gaat om werken die op zijn kosten zijn uitgevoerd. Daarbij bestaat discussie of de
herziening kan gevraagd worden wanneer de werken geheel of gedeeltelijk bekostigd worden door
middel van premies of subsidies. Volgens een meerderheidsstandpunt kunnen eventuele premies niet
in aanmerking worden genomen. Bij het bepalen van de normale huurwaarde kan dan alleen rekening
gehouden worden met de invloed op de huurwaarde van het aandeel van de werken die de eigenaar
zelf heeft betaald. De vraag is of de wet moet verduidelijkt worden en of de Vlaamse overheid zich
aansluit bij de voornoemde interpretatie.
c. De temporele beperking
De mogelijkheid om de vrederechter te verzoeken om de basishuurprijs te herzien, blijft beperkt tot
de termijn lopende van de zesde en de derde maand voor het verstrijken van elke driejarige periode,
terwijl ook de herziening in onderling akkoord slechts mogelijk is tussen de negende en de zesde
maand van de driejarige periode. Een vraag is of met deze regel geen te beperkend kader wordt
gecreëerd ingeval van werken die uitgevoerd worden door de verhuurder. De verwezenlijking van
werken kan namelijk ook de huurder ten goede komen en bijdragen tot de modernisering en renovatie
van het woningpatrimonium. Bovendien wordt de huurder reeds beschermd door het feit dat hij
toestemming zal moeten verlenen om de werken in de gehuurde woning uit te voeren.
B.4 De regeling inzake kosten en lasten
Wat de verdeling van kosten en lasten tussen partijen betreft, geldt in beginsel de contractuele
vrijheid. De Woninghuurwet wijkt van dit principe af, in die zin dat de onroerende voorheffing, de
kosten voor bemiddeling en de kosten voor laattijdige registratie niet ten laste van de huurder mogen
worden gelegd. Wanneer de huurder en verhuurder geen afspraken hebben gemaakt over de verdeling
van de kosten en de lasten, bestaat echter geen wettelijk aanknopingspunt op basis waarvan de
toerekening aan een van de partijen kan gebeuren. Aangezien de huurprijs vrij wordt bepaald, bestaat
bovendien ook het gevaar dat de verhuurder de dwingende bepalingen inzake de kosten voor
onroerende voorheffing, registratie en bemiddeling in de huurprijs zal incalculeren.
C. Beleidsopties
C.1 De basishuurprijs
a. Het bepalen van de basishuurprijs
Voorgestelde wetswijziging ‐ Sommige organisaties stellen voor om een vorm van huurprijsregulering
in te voeren, waarbij de huurprijs aan de hand van bepaalde criteria zou gekoppeld worden aan de
kwaliteit en kenmerken van de woning. Voor een succesvolle introductie werden daarbij twee
66
bijkomende voorwaarden geformuleerd, met name a) het verzekeren van een behoorlijk rendement
voor de eigenaar; b) een geleidelijk introductie, waarbij verhuurders via bepaalde incentives
aangemoedigd worden om vrijwillig in te stappen in een systeem van geobjectiveerde huurprijzen.
Bevindingen en verwachte effecten – De standpunten van huurders‐ en verhuurdersorganisaties staan,
behoudens de vaststelling dat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn, volledig tegenover elkaar.
Huurdersorganisaties vinden dat de vrije huurprijsbepaling slechts kan aanvaard worden wanneer het
aanbod groot genoeg is. Zij wensen echter geen eenzijdige verlaging van de huurprijs, maar wel
ondersteuning langs huurders‐ en verhuurderszijde om de tegenstelling tussen de betaalbaarheid voor
de huurder en de rentabiliteit van de verhuurder te overbruggen. De inzet van stimulerende
maatregelen zou daarbij moeten gekoppeld worden aan voorwaarden, met name op vlak van
woonzekerheid, woningkwaliteit en betaalbaarheid. Wat de betaalbaarheid betreft, zou met name
rekening moeten worden gehouden met het feit dat de private huurmarkt een inelastische markt
vormt. Zonder huurprijsregulering zouden stimulerende maatregelen dan ook resulteren in stijgende
huurprijzen en een ondoelmatig overheidsingrijpen. Verhuurdersorganisaties stellen daarentegen dat
de huidige wetgeving reeds onvoldoende rekening houdt met belangen van eigenaars. Volgens CIB
VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS vertrekt de bovenstaande argumentatie bovendien te eenzijdig
vanuit de betaalbaarheid en zou het versterken van het aanbod centraal moeten staan in de discussie.
Slechts door het onevenwicht tussen vraag en aanbod kunnen immers te hoge prijzen worden
gevraagd. Verder wijzen laatstgenoemde organisaties erop dat het invoeren van een systeem van
gereguleerde huurprijzen een complex gegeven vormt, waaraan belangrijke kosten verbonden zijn.
Een objectivering van huurprijzen aan de hand van statistische parameters zou ook niet tot correcte
resultaten leiden43.
Opmerkingen expertencommissie: Verschillende aandachtspunten moeten in rekening worden
gebracht: a) Wanneer een discrepantie tussen prijs en waarde van het goed niet wordt vastgesteld in
alle segmenten van de markt, dan is een eerste vraag of een regulerend ingrijpen dat de gehele markt
betreft wel proportioneel is en het grondwettelijk beschermde eigendomsrecht niet miskent; b)
Wanneer deze discrepantie samenhangt met een gebrek aan bescheiden woningen, dan rijst eveneens
de vraag in welke mate een wetgevend ingrijpen een impact heeft op het aanbod; c) Ook dient een
objectivering voldoende concreet te zijn om nivellering te vermijden en moet er rekening mee worden
gehouden dat bij de bepaling van de huurprijs ook subjectieve redenen kunnen spelen die de huurprijs
verhogen of verlagen; d) Bovendien moet de problematiek bekeken worden binnen een ruimer geheel
van (mogelijke) maatregelen en is de vraag of huurprijsregulering de meest efficiënte en effectieve
oplossing is; e) Tot slot bestaat het gevaar dat een ontwijkingsreactie ontstaat, waarbij de betrokkenen
zullen trachten om aan de toepassing van de Woninghuurwet te ontsnappen. Mocht geoordeeld
worden dat een optreden vereist is, dan kan een minder verregaande piste er uit bestaan om de partijen
te ‘responsabiliseren’ omtrent de huurprijs. Concreet zou de decreetgever kunnen bepalen dat in de
huurovereenkomst een indicatieve huurprijs (bijvoorbeeld op basis van de Huurschatter) moet worden
vermeld, waarna partijen vrij de huurprijs kunnen overeenkomen. Door het vermelden van de
indicatieve huurprijs, zal de facto een verantwoording voor een eventuele afwijking vereist zijn.
43 Verdere aanbevelingen omtrent de opportuniteitsvraag en de eventuele technische uitwerking van huurprijsregulering zijn terug te vinden in de studie ‘Huurprijzen en richthuurprijzen’ van het Steunpunt Wonen.
67
b. De afdwingbaarheid van artikel 7, §1bis Woninghuurwet
Voorgestelde wetswijzigingen ‐ Eigenaarsorganisaties stellen voor om de huidige regeling te
behouden. Het probleem van de niet‐afdwingbaarheid wordt wel erkend, maar een aanpassing van de
modaliteiten vindt men niet haalbaar en/of niet wenselijk. Huurdersorganisaties zijn daarentegen
voorstander van een verdere omkadering van de huidige regeling, met name door te bepalen dat a)
een kopie van de vorige overeenkomst moet worden toegevoegd; b) toezicht op de vorige
overeenkomst mogelijk is (bijvoorbeeld door de huurdersbonden); of c) de huurprijs van de vorige
overeenkomst moet opgenomen worden bij de registratie. Onder meer de ORDE VAN VLAAMSE BALIES is
ten slotte voorstander van het afschaffen van de huidige regeling. Deze blijkt namelijk niet doelmatig,
terwijl de woonzekerheid beter kan worden bevorderd door kortlopende overeenkomsten minder
aantrekkelijk te maken.
Bevindingen en verwachte effecten – Bij het eerste voorstel blijft de bestaande regeling behouden,
inclusief de voornoemde problemen. Het tweede voorstel wil de afdwingbaarheid van de bepalingen
verbeteren, waardoor uiteindelijk ook de woonzekerheid zou toenemen. Voor verhuurders is er echter
sprake van bijkomende administratieve lasten en zowel voor de verhuurder als de vorige huurder kan
er sprake zijn van een inbreuk op de privacy. Verder lijken de voorgestelde maatregelen onvoldoende
om de huurder volledig informeren en is de bevoegdheid over de fiscale registratieverplichting niet
overgedragen naar de gewesten. Prijsstijgingen kunnen tenslotte net zo goed het gevolg kan zijn van
rechtmatige ontwikkelingen, zoals de uitvoering van werken of evoluties op de vastgoedmarkt. Door
de afschaffing van een niet‐afdwingbare bepaling zou de wet dan weer minder complex worden.
Afhankelijk van het uitwerken van andere maatregelen om de woonzekerheid te garanderen, dreigt
het beschermingsniveau voor de huurder wel af te nemen.
Opmerking expertencommissie: het bovenstaande voorstel, dat inhoudt om bepaalde gegevens
omtrent de vorige overeenkomst bekend te maken, is ontoereikend. Niet alle relevante informatie
wordt namelijk aangereikt (bijvoorbeeld hoe het contract werd beëindigd). Als alternatief kan de
decreetgever wel voorzien dat elke overeenkomst verplicht een clausule moet bevatten waarin de
verhuurder aangeeft dat artikel 7, §1bis Woninghuurwet niet van toepassing is of werd nageleefd,
eventueel inclusief motivering. Hierdoor wordt tegemoetkomen aan de kritiek op de in de werkgroep
gedane voorstellen. Een nadeel is dat de huurder geen garantie krijgt omtrent de waarachtigheid van
de verklaring, maar de doelmatigheid van de bepaling zal alleszins verhogen, doordat minstens de
preventieve werking toeneemt.
C.2 De indexering van de basishuurprijs
a. Het aanvangsindexcijfer na huurprijsherziening
Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever dient te bepalen dat het aanvangsindexcijfer bij
huurprijsherziening het indexcijfer is van de maand voorafgaand aan de maand waarin de
huurprijsherziening werd overeengekomen of vastgesteld.
Bevindingen en verwachte effecten – In het werkveld bestaat consensus omtrent deze beleidsoptie.
Voor alle betrokkenen wordt de rechtszekerheid verhoogd.
68
b. De indexering van mondelinge overeenkomsten
Voor mondelinge overeenkomsten leidt het huidige artikel 6 Woninghuurwet tot rechtsonzekerheid.
Bovendien is het merkwaardig dat een strengere regeling werd voorzien voor schriftelijke
overeenkomsten, terwijl de achterliggende doelstelling is om het op schrift stellen van
huurovereenkomsten aan te moedigen. Sinds 2007 is het zelfs verplicht om overeenkomsten
schriftelijk en met een zekere minimuminhoud aan te gaan (artikel 1bis Woninghuurwet). Ook de
sanctie bij niet‐registratie heeft ertoe bijgedragen dat meer overeenkomsten schriftelijk worden
overeengekomen, aangezien een geschrift voor de registratie noodzakelijk is. In het werkveld vindt
men de regel dat mondelinge huur niet van rechtswege kan worden geïndexeerd echter toch nog
steeds een belangrijke maatregel. Wanneer ook mondelinge huur van rechtswege zouden worden
geïndexeerd, zou bovendien ook de vraag kunnen gesteld worden hoe de indexering nog zou kunnen
uitgesloten worden. Ook dan ontstaat een probleem van bewijsvoering. Om die redenen bestond in
de werkgroep consensus dat de Woninghuurwet op dit vlak niet moet gewijzigd worden.
Opmerking expertencommissie: de vaststelling dat de Woninghuurwet strenger is voor schriftelijke
woninghuurovereenkomsten, terwijl de wetgever het op schrift stellen van de overeenkomst net wil
aanmoedigen, is effectief paradoxaal en dient geremedieerd te worden. Een mogelijkheid is dat de
decreetgever zou bepalen dat voor zover de mogelijkheid van indexering bij mondelinge
overeenkomsten werd overeengekomen, het regime van artikel 6 Woninghuurwet van toepassing is.
C.3 De herziening van de basishuurprijs
a. De gehanteerde referentiecriteria
Huurprijsherziening is slechts mogelijk wanneer aan bepaalde drempelvoorwaarden wordt voldaan.
Momenteel wordt daartoe de ‘normale huurwaarde’ met de ‘eisbare huurprijs’ vergeleken. Een
bemerking was dat het logischer zou zijn mocht niet met het subjectief bepaalde criterium van de
‘eisbare huurprijs’ worden vergeleken, maar steeds de ‘normale huurwaarde’ als vergelijkingspunt te
hanteren. Om na te gaan of de drempelvoorwaarde is bereikt, zou de ‘normale huurwaarde’ op het
moment van het sluiten van de overeenkomst dan moeten vergeleken worden met de ‘normale
huurwaarde’ op het moment van het verzoek tot huurprijsherziening. Onder meer CIB VLAANDEREN en
het VLAAMS HUURDERSPLATFORM waren het echter eens dat de vergelijking met de ‘eisbare huurprijs’
moet behouden blijven. Wanneer de ‘normale huurwaarde’ op het moment van de vordering niet zou
vergeleken worden met de ‘eisbare huurprijs’, maar met de normale huurwaarde bij aanvang van de
overeenkomst, dreigt de rechtszekerheid immers af te nemen. De ‘eisbare huurprijs’ is namelijk
gekend en vormt een aanknopingspunt waarover geen discussie kan bestaan. Het retroactief bepalen
van de ‘normale huurwaarde’ bij aanvang van de overeenkomst lijkt daarentegen een erg complexe
opdracht voor de vrederechter. Ook wees men erop dat naast de uitvoering van werken de herziening
alleen mogelijk is wanneer zich ‘nieuwe omstandigheden’ hebben voorgedaan. Wanneer de eisbare
huurprijs dus hoger of lager zou liggen dan de normale huurwaarde omwille van bijvoorbeeld
subjectieve elementen, dan kan de huurder zich nog steeds beroepen op de afwezigheid van nieuwe
omstandigheden om zich tegen de herziening te verzetten. Uiteindelijk bestond in de werkgroep
consensus omtrent het behoud van de huidige regeling. Het waarborgen van de rechtszekerheid heeft
volgens de actoren voorrang op de objectivering van de referentiecriteria.
69
Opmerking expertencommissie: In de werkgroep bestond consensus over het behoud van de huidige
regeling. De aangehaalde argumentatie is echter vatbaar voor kritiek. Ten eerste is het namelijk precies
omdat de vereiste drempel sneller kan worden behaald bij een lage huurprijs, dat een beperkte(re)
impact van nieuwe omstandigheden voldoende is om aan de drempelvoorwaarden te voldoen. Ligt de
basishuurprijs daarentegen boven de huurwaarde, dan kan het zijn dat er bij dezelfde feitelijke context
niet aan de drempelvoorwaarden kan worden voldaan. Voor dat verschil in behandeling lijkt geen
redelijke verantwoording te zijn. Ten tweede werd in de werkgroep uitgegaan van een verkeerde
rechtsopvatting, die voorbijgaat aan het feit dat net bij herziening na uitvoering van werken moet
vergeleken worden met de normale huurwaarde (en niet met de eisbare huurprijs). In geval van werken
bepaalt de wet namelijk dat verhoging van de huurprijs mogelijk is, indien de normale huurwaarde van
het gehuurde goed met ten minste 10 % van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare
huurprijs is gestegen. De wet spreekt helemaal niet over een vergelijking tussen de normale
huurwaarde en de eisbare huurprijs. Vereist wordt dus wel dat de huurwaarde met 10 % van de eisbare
huurprijs is gestegen, waarbij de eisbare huurprijs dus enkel dient ter vaststelling van de omvang
waarmee de huurwaarde moet zijn gestegen. Het argument van de rechtszekerheid pleit dus veeleer
voor een wetswijziging. Eveneens is duidelijk dat de concrete omvang van de huurprijs een invloed heeft
op de vervulling van de drempelvoorwaarde. Bovendien moet steeds worden uitgegaan van de
huurwaarde bij het sluiten van het contract of de laatste huurprijsherziening. Het verschil tussen de
huurprijs en de huurwaarde bij de contractsluiting kan immers nooit een nieuwe omstandigheid of het
gevolg van werken zijn. De facto vergelijkt men hierdoor dus reeds de respectieve normale
huurwaarden en kan dan ook gesteld worden dat de decreetgever de regeling omtrent de
huurprijsherziening wel degelijk dient te objectiveren door de ‘normale huurwaarde’ als
referentiecriterium te hanteren.
b. Werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder
Voorgestelde wetswijziging ‐ Huurprijsherziening is mogelijk wanneer werken werden uitgevoerd op
kosten van de verhuurder. De vraag is of de herziening ook kan gevraagd worden wanneer de werken
geheel of gedeeltelijk bekostigd worden door middel van premies of subsidies. Voorgesteld wordt om
het woninghuurrecht te verduidelijken, zodat alleen met het aandeel eigen middelen in de totale
investering wordt rekening gehouden. Een alternatief is om de huidige bepaling te behouden.
Bevindingen en verwachte effecten – Onder meer HUURPUNT en het VLAAMS HUURDERSPLATFORM vinden
dat alleen rekening kan gehouden worden met de invloed op de huurwaarde van het aandeel van de
werken die de eigenaar zelf heeft bekostigd, en dit conform het meerderheidsstandpunt in de
rechtspraak en de rechtsleer. Door een dergelijke wetswijziging zou de rechtszekerheid toenemen. CIB
VLAANDEREN en de VERENIGDE EIGENAARS wezen er echter op dat de bestaande regel zich leent tot een
dergelijke interpretatie, maar dat het behoud van de huidige regeling meer ruimte en flexibiliteit geeft
aan de vrederechter bij de beoordeling van individuele gevallen. Daarbij zou het aangewezen zijn om
niet‐noodzakelijke wetswijzigingen te vermijden. Aansluitend wijzen deze organisaties erop dat
sommige premies of subsidies worden toegekend in kader van een voorloperstraject, waarbij
verhuurders worden gestimuleerd om verder renoveren dan de bestaande wettelijke normen of de
binnenkort in werking tredende verplichtingen.
70
c. De temporele beperking inzake huurprijsherziening
In het Vlaamse regeerakkoord wordt aangegeven dat men huurprijsaanpassingen wil mogelijk maken
ingeval van duurzame investeringen. Momenteel voorziet de Woninghuurwet daarbij slechts in een
temporeel beperkte mogelijkheid tot huurprijsherziening, met name tussen de negende en de zesde
maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode (in onderling akkoord), of tussen
de zesde en de derde maand van elke driejarige periode (vordering voor de rechter).
Voorgestelde wetswijziging – Een eerste voorstel is om de temporele beperking af te schaffen voor de
huurprijsherziening na uitvoering van werken. Om te vermijden dat de huurder onder druk wordt gezet
om de werken te aanvaarden, kan de decreetgever bijkomende modaliteiten voorzien, zoals de
vereiste dat het akkoord tussen partijen aan bepaalde voorwaarden moet voldoen, waaronder a) de
voorafgaande overeenstemming over de aard van de werken, b) de omvang van de huurprijsstijging
en c) het feit dat de herziening van de huurprijs slechts mag worden doorgevoerd na de uitvoering van
de werken. Een volledige wilsovereenstemming over alle elementen kan daarbij een
geldigheidsvoorwaarde vormen om tot de herziening van de huurprijs over te gaan. Daarnaast is het
alleszins aangewezen dat de huurprijsherziening aan dezelfde voorwaarden moet voldoen als wat nu
het geval is, namelijk dat a) de huurprijsherziening alleen mogelijk is binnen het stelsel van de
negenjarige huur; b) het niet gaat om werken die bedoeld zijn om de gehuurde woning in
overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen of de onderhoudsverbintenissen ten
laste van de verhuurder; c) er een akkoord is tussen huurder en verhuurder omtrent het uitvoeren van
werken. Als alternatief kan de decreetgever ook overwegen om de temporele beperking af te schaffen,
maar dit slechts in gevallen waarin het gaat om duurzame investeringen of energiebesparende
maatregelen, die voor de huurder resulteren in een besparing op de energiefactuur. Om de
betaalbaarheid verder te verzekeren, wordt bovendien voorgesteld om de verhoging van de huurprijs
te beperken tot 10% van de eisbare huurprijs, net als om voorwaarden te voorzien waaraan de
overeenstemming tussen de partijen moet voldoen (cfr. voorstel I). Tegelijkertijd kan de voorwaarde
van een minimale stijging van 10% van de huurwaarde worden afgeschaft.
Bevindingen en verwachte effecten – Om de renovatiedynamiek aan te moedigen stelt CIB VLAANDEREN
voor om huurprijsherziening na de uitvoering van werken ten allen tijde mogelijk te maken. Voor
verhuurders betekent dit dat ze een direct rendement uit eventuele verbouwingswerken kunnen
halen, waardoor de bereidheid om werken uit te voeren in de woning zal toenemen.
Huurdersorganisaties wijzen er echter op dat de afschaffing van de temporele beperking betekent dat
de bescherming van de huurder wordt uitgehold. Concreet wordt gevreesd dat huurders onder druk
zullen worden gezet om de uitvoering van werken te aanvaarden, waarna de woning voor hen
onbetaalbaar kan worden. Gezien het beperkte aanbod aan huurwoningen in bepaalde
marktsegmenten zouden sommige huurders zouden zelfs in een zodanig zwakke positie staan dat ze
de uitvoering van werken niet kunnen weigeren. In tegenstelling tot het eerste voorstel kon over de
alternatieve piste echter wel (nagenoeg) eensgezindheid bereikt worden. De betaalbaarheid wordt
voor de huurder namelijk verzekerd door de maximale huurprijsstijging en de daling van de
energiefactuur. Tegelijkertijd kan de renovatiedynamiek toenemen en wordt een oplossing geboden
voor het feit dat de voorwaarde van een huurprijsstijging van 10% van de eisbare huurprijs vaak
onhaalbaar blijkt. Het enige aspect waarover geen consensus bestond, is het al dan niet uitsluiten van
het aandeel van de werken dat bekostigd werd door middel van subsidies.
71
Opmerking expertencommissie: De vraag rijst hoe de regeling van het tweede voorstel zich zou
verhouden tot de bestaande minnelijke en rechterlijke herzieningsmogelijkheden. Mogen de huurder
en de verhuurder na dergelijke huurprijsherziening, die zou gelden zonder tijdsbeperking, maar met een
beperking tot een huurprijsstijging van 10%, de huurprijs bijvoorbeeld na minnelijk akkoord verder laten
stijgen? En kan de verhuurder een verdere aanpassing vorderen bij de vrederechter indien aan de 10%
drempel is voldaan? De bescherming van de huurder door de beperking van de huurprijsstijging lijkt
dan alleszins relatief, want de huurder kan dan ook instemmen met werken die een substantiële
verhoging van de huurprijs tot gevolg kunnen hebben, namelijk door de minnelijke herziening (waarbij
thans geen boven‐ of ondergrens geldt) en door de rechterlijke herziening (eenmaal de 10%‐drempel is
voldaan kan de huurprijsstijging substantieel zijn).
C.4 De regeling inzake kosten en lasten
Voorgestelde wetswijziging – De decreetgever kan voorzien dat (net zoals in het sociaal huurstelsel)
de kosten en lasten die verbonden zijn met eigendomsrecht op het gehuurde goed ten laste vallen van
de verhuurder, terwijl de kosten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning voor
rekening van de huurder zijn. Daarnaast wordt voorgesteld om het algemene verdelingsprincipe te
concretiseren in een uitvoeringsbesluit.
Bevindingen en verwachte effecten – Huurders‐ en verhuurdersorganisaties zijn het eens dat de lacune
in de woninghuurwetgeving omtrent de verdeling van kosten en lasten moet aangepakt worden. Ook
bestond eensgezindheid over de noodzaak om een algemeen principe in de wet in te schrijven en dit
beginsel aan de hand van richtinggevende lijsten te verduidelijken. Naar analogie met het voorstel
inzake het opstellen van lijsten van huurherstellingen zou daartoe een technische werkgroep kunnen
opgericht worden. De uiteindelijke bedoeling is alleszins om de rechtszekerheid te vergroten, zonder
het bestaande evenwicht inzake verdeling van kosten en lasten te wijzigen.
Opmerking expertencommissie: belangrijk is dat het verdelingsprincipe en de lijsten van aanvullend
recht zouden zijn. Anders zou de voorgestelde wijziging het uitgangspunt van de contractvrijheid
wijzigen en zou het voor de partijen zeer delicaat zijn om alle onduidelijkheid weg te nemen door een
contractuele regeling uit te werken. Dergelijke bepaling zal immers vernietigbaar zijn indien het
akkoord van de partijen niet spoort met het wettelijke criterium. Wanneer de decreetgever zou
oordelen dat het verdelingsprincipe in de Woninghuurwet moet worden ingeschreven, kan dan ook best
uitdrukkelijk worden bepaald dat het gaat om bepaling van aanvullend recht.
D. Conclusie
Binnen de werkgroep werden zowel juridische‐technische als beleidsmatige voorstellen gedaan
omtrent vier aspecten die verband houden met het thema van de huurprijs.
‐ Wat de vaststelling van de basishuurprijs betreft, werd in eerste instantie vastgesteld dat de
beschermingsregeling van artikel 7,§1bis Woninghuurwet (blokkering van de basishuurprijs bij
opeenvolgende kortlopende huurcontracten) in de praktijk niet‐afdwingbaar is. Over een
wetswijziging om deze bepaling alsnog afdwingbaar te maken, kon geen overeenstemming
bereikt worden. Concreet werd voorgesteld om de huidige regeling te behouden, de bepaling
verder te omkaderen of artikel 7,§1bis Woninghuurwet af te schaffen. Inzake het vaststellen
van de basishuurprijs bij het begin van de overeenkomst geldt daarnaast de contractuele
72
vrijheid. Voorgesteld werd om een vorm van huurprijsregulering in te voeren, waardoor de
huurprijs aan de hand van objectieve criteria zou gekoppeld worden aan de kwaliteit en
kenmerken van de woning. De standpunten hierover zijn echter sterk verdeeld. Door de
experten werd verder opgemerkt dat bij artikel 3, §6, leden 3 en 5 Woninghuurwet, op basis
waarvan de voortzetting van een kortlopende overeenkomst met dezelfde huurder slechts
eenmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden kan worden overeengekomen, geen
sanctie werd voorzien. Gelet op de discussie die daarbij is ontstaan, is het aangewezen dat de
decreetgever de regelgeving op dit vlak zou verduidelijken.
‐ Inzake de indexatie van de huurprijs was de werkgroep het eens dat het aanvangsindexcijfer
na huurprijsherziening het indexcijfer zou moeten zijn van de maand voorafgaand aan de
maand waarin de huurprijsherziening werd overeengekomen of vastgesteld. Wat de indexatie
bij mondelinge huurovereenkomsten betreft, werd vastgesteld dat de wet op heden in zekere
mate contradictorisch is. Onder meer omwille van het aanmoedigen van schriftelijke
huurovereenkomsten, bestond echter eensgezindheid om het bestaande artikel 6
Woninghuurwet niet te wijzigen. Volgens de experten kan de decreetgever wel bepalen dat
wanneer de mogelijkheid van indexering bij mondelinge overeenkomsten werd
overeengekomen, het regime van artikel 6 Woninghuurwet van toepassing is.
‐ Omtrent de herziening van de basishuurprijs werd voorgesteld om de gehanteerde
referentiecriteria te wijzigen, zodat steeds een vergelijking met een objectief ijkpunt, met
name de ‘normale huurwaarde’, zou plaatsvinden. Omwille van de rechtszekerheid wenst de
werkgroep de huidige regeling echter te behouden. Volgens de experten berust dit standpunt
op een verkeerde interpretatie van het geldende recht en pleit het argument van de
rechtszekerheid net voor een aanpassing van de wettelijke regeling.
‐ Wat de herziening na werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder betreft, werd door een
deel van de werkgroep voorgesteld om de wet te verduidelijken. De huurprijsherziening zou
alleen rekening mogen houden wordt met de invloed op de huurwaarde van de werken die de
eigenaar zelf heeft betaald. Hierover kon echter geen consensus bereikt worden. Als
alternatief werd voorgesteld om de huidige regeling te behouden.
‐ Inzake de temporele beperking bij huurprijsherziening gaven alle actoren te kennen dat ze de
mogelijkheid tot meer normatieve vrijheid verder willen onderzoeken. Een eerste voorstel was
om de temporele beperking af te schaffen. De standpunten hierover waren sterk verdeeld.
Een tweede voorstel wil de temporele beperking afschaffen wanneer aan bepaalde
voorwaarden is voldaan en wanneer partijen hierover voorafgaandelijk een akkoord kunnen
bereiken dat aan zekere vereisten voldoet. Over dit voorstel kon op de meeste vlakken
eensgezindheid bereikt worden. Een cruciale vraag blijft evenwel hoe deze mogelijkheid tot
huurprijsherziening zich zal verhouden tot de bestaande herzieningsmogelijkheden.
‐ Wat de regeling inzake kosten en lasten betreft, werd vastgesteld dat de wet niet voorziet in
en een algemeen verdelingsprincipe om te verduidelijken hoe de kosten en lasten tussen
partijen moeten verdeeld worden wanneer contractueel niets bepaald werd. Om die reden
wordt voorgesteld om een niet‐bindend principe in de wet in te schrijven. Aansluitend wordt
voorgesteld om een technische werkgroep op te richten ter voorbereiding van een
uitvoeringsbesluit, waarin dit algemene principe zou verduidelijkt worden aan de hand van
concrete lijsten van kosten en lasten. Inzake het doorrekenen van bepaalde kosten en lasten
aan de huurder werd eensgezind vastgesteld dat de regelgeving reeds ruim geconcipieerd
werd en dat de decreetgever geen verdere initiatieven kan ontwikkelen.
top related