dossier ipm du 29 novembre 2012
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© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
Supplément à La Libre Belgique - N°172 - Semaine du 29 novembre au 5 décembre 2012
PP6>8Pages réaliséespar la régiepublicitaire IPMImmo
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DUVIAGERLEB.A.-BA
Dossier Patrimoine Nos annoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix.
L’asbl “Quartier des Arts”félicite M. Metzger pour ses“plus” Gare Centrale. PP 4-5
Le chauffage collectif ouurbain se veut plus écologiqueet économique. PP 2-3
D.R.
PP 10 > 16
© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
2 Le dossier SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
l Habitat l Construction
Le chauffage collectif nouvel le version ?
h Le principe du chauffagecollectif ou urbain n’est pasneuf. Mais les techniquesévoluent.
SE CHAUFFER INDIVIDUELLEMENT oucollectivement ? Telle est la question ! Lechauffage collectif dans un immeuble àappartements classique, tout le mondeconnaît : une chaudière centrale (chauffage et/ou eau chaude sanitaire) fonctionne pour tous et chacun règle la température comme il le souhaite dans sonappartement et paye sa part de consommation.
Le principe du chauffage collectif peutaussi être appliqué à un ensemble d’habitations ou de bâtiments qui sont plusou moins éloignés les uns des autres. Onparle alors plus facilement de chauffageurbain. Certains réseaux fontmême plusieurs centaines de kilomètres.Le principe ? “Il s’agit d’un système qui
prévoit une boucle primaire sur laquelle onse connecte”, explique Stefan Goossens,productmanager chez VanMarcke.Ce type de chauffage existe déjà chez
nous. Dans le secteur public ou dans leprivé, notamment à Anhée, Libin, Hotton, LouvainlaNeuve, Mons, Visé parexemple. D’autres projets sont en cours,à Malempré, à Roelers,… (voir les exemples cidessous). “Mais c’est encore très
marginal en Belgique”, note Tom Prinzie,product marketing chez Van Marcke.Dans les pays scandinaves, c’est devenula norme. “AuDanemark, 80 % des habitations sont chauffées à l’aide d’un réseau dechauffage urbain. En Suède, ce chiffre est de60 %. Aux PaysBas, on compte plus de500000 raccordements.”
Les systèmes peuvent prendre plusieurs formes, suivant la source d’approvisionnement, mais aussi le système dedistribution. La température a aussi sonimportance.La source peut être très diverse. Du gaz,
des pellets, du bois déchiqueté,… “EnWallonie, on travaille surtout avec du boiscar cette ressource est sur place”, note Tom
Prinzie. A côté de ces sources renouvelables, il existe aussi les sources d’énergie“perdue” : incinérateur, industrie, sources d’eau chaude (géothermie,…). Dansces derniers cas, l’idée est réellement derécupérer la chaleur perdue. “Il y a beaucoup plus de pertes qu’on ne le pense”, estime Stefan Goossens. “Si toutes les usinesd’incinération de déchets de Flandre occidentale collaboraient à un système dechauffage collectif, 25 % des logements de laprovince pourraient être chauffés de cettemanière”, explique Tom Prinzie. “A Anvers, la perte de chaleur se chiffre chaqueannée à 1 000mégawatts, de quoi chaufferplus de 200000 habitations.” Au Danemark, l’énergie provient essentiellementde la géothermie et des incinérateurs.
La distribution de l’énergie peut aussivarier. “On travaille souvent moins sur cetaspectlà qui est pourtant aussi essentiel”,estime TomPrinzie. “Dans un immeuble àappartements classique, la chaudière fonctionne avec un ballon d’eau chaude qui circule dans le système via quatre tuyaux. Lafacturation pose souvent problème et lespertes sont importantes, entre la chaudièreet les compteurs individuels. La question sepose alors de savoir qui va payer ces pertes.Pour la distribution, il existe un nouveausystème d’échangeur à plaques, qui estplacé dans le logement luimême. Seuls deuxtuyaux sont désormais nécessaires, ce quilimite les pertes. De plus, ce système fonctionne avec des températures plus basses, cequi limite encore les pertes. Il permet égale
ment de produire de l’eau sanitaire quandle besoin s’en fait sentir avec une capacitésupplémentaire pour une consommationmoindre. Grâce à ce système on est passé de100000 litres de consommation annuelledans un immeuble de 74 appartements à55000 litres.”Les nouveaux systèmes fonctionnent
en général avec des températures plusbasses, de l’ordre de 70°, qui nécessitentmoins d’énergie à la production. Et puis,“plus l’eau d’un circuit est chaude, plus lespertes vont être importantes”, expliqueRaymond Docq, responsable Energie àl’Université Catholique de Louvain. “Lestempératures basses sont plus écologiques”,ajoute Tom Prinzie. “En Scandinavie, parexemple, tous les réseaux sont à basse tem
pérature. En Russie, par contre, il existe depuis longtemps des réseaux à des températures de 120 à 150°. Mais on a besoin detellement d’énergie pour arriver à ces températures que le système n’est pas intéressant. Les pertes sont importantes.”Quant aux économies réalisées grâce à
un chauffage collectif, elles dépendrontbien sûr de différents facteurs, comme lasource. Un exemple cependant : dans leprojet Pléiades à Visé (voir cidessous) leslogements devraient consommer enmoyenne 3 litres/m²/an en équivalentmazout, alors qu’unemaisonneuveordinaire en consomme trois fois plus.
Si des projets se développent en Belgique, le chauffage urbain reste méconnu.
“Malheureusement, peu de gens y croient; etils préfèrent souvent choisir ce qui estconnu… La récupération d’énergie suscitel’intérêt, mais dans le cas d’un incinérateurpar exemple, les gens préfèrent produire del’électricité. C’est un mauvais calcul car lesrendements sont très faibles. Ce sont souvent les primes qui guident ce choix… Dansdes pays comme l’Allemagne, il est obligatoire d’utiliser la chaleur pour produire dela chaleur et non de l’électricité. Amon avis,le chauffage urbain est l’une des solutionspour les problèmes d’énergie”, estime TomPrinzie qui regrette aussi qu’en Belgique“chacun travaille un peu dans son coin. Iln’y a pas vraiment d’échanges d’idées et debonnes pratiques.”Solange Berger
Profiter de l’incinérateur
Développé par le promoteur Dumobil, le projet“Licht en Ruimte” à Roulers est sur les rails. Auprogramme : la construction de 37maisons jumelées et villas, 12 habitations sociales et 42 appartements sociaux. Sa spécificité : il s’agit du premierlotissement de Flandre dans lequel les logementsseront intégralement chauffés via un raccordement au réseau de chauffage urbain. La source :l’usine d’incinérationMirom. Des canalisationsd’eau partent déjà de cet incinérateur pour chauffer notamment le centre culturel De Spil, l’hôpital,le bassin de natation, le campus Katho et le marchéde gros de la ville. Les canalisations (15 km en tout)passent également par le terrain à lotir. Autant enprofiter…Sur ce projet seront installées, dans chaque logement, des sousstations AlfaLaval destinées àrépondre totalement aux besoins en chauffagecentral et production d’eau chaude sanitaire. Lachaleur est régulée automatiquement en fonctionde la température souhaitée à l’intérieur de l’habitation. L’eau chaude sanitaire est chauffée demanière indépendante par un échangeur de chaleurde grande capacité, “ce qui permet d’assurer à l’eauchaude la même pureté que l’eau froide du réseaud’alimentation”, assure l’installateur.Les premiers aménagements du terrain ont étéfaits enmars 2012. Les fondations des premièresmaisons et des appartements sont en cours. Leréseau de chauffage devrait être opérationnel enoctobre 2013. Il fonctionnera à une températurede 70°40°
D.R.
A l’UCL depuis 40 ansC’est dès l’origine que l’UniversitéCatholique de Louvain s’est dotée,sur ses sites de LouvainlaNeuve etdeWoluwe, d’un chauffage urbain.A LouvainlaNeuve, le réseauactuel (de 3 km aller et 3 km retour) couvre les besoins de lamajorité des bâtiments académiques,d’une partie des logements del’université et quelques immeublesprivés situés dans le quartier duBiéreau. Le combustible est le gaznaturel. Deux chaudières sont enfonction : une classique et une decogénération (mise en place en2010). La température du circuit :90° à la sortie et 70° au retour (soit90°70°). “Sur le site deWoluwe, parcontre, nous travaillons avec destempératures plus élevées de180°130°”, explique Raymond
Docq, responsable Energie del’UCL. “Il s’agit d’eau surchaufféesous pression afin de la maintenirsous forme d’eau et non de vapeur.Cette température élevée se justifiepour les besoins de l’hôpital (Clini
ques universitaires SaintLuc), pourla stérilisation notamment. Noustravaillons actuellement sur unprojet de rénovation du chauffagepour un réseau à un régime 90°70°pour diminuer les pertes d’énergie.”
CHRISTOP
HEBO
RTELS
Se chauffer à la biomasse
Ce sont quelque 250 logements qui sont envisagés à terme dans le domaine desPléiades à Visé, développé par le groupe Horizon. Le projet a débuté en 2009.“Nous sommes le premier réseau urbain de chaleur biomasse privé créé en Belgique”, explique Isabelle Reisenfled, responsable de la communication pourHorizon. Les premiers habitants ont intégré les lieux en septembre 2010.Ce chauffage collectif est alimenté par du bois. “Dans un premier temps, nousavons travaillé avec une chaudière provisoire à pellets installée dans un containerde chantier. Il était inutile d’avoir une trop grande puissance pour seulementquelques logements. Nous avons construit un bâtiment qui accueille depuis peul’installation définitive : deux chaudières à plus grande puissance qui fonctionnentavec du bois déchiqueté”.Le réseau fonctionne à une température comprise entre 60 et 80° suivant lasaison. “Dans les habitations, nous avons fait le choix de placer des radiateursmureaux classiques pour une question de réactivité”, explique Isabelle Reisenfeld.Dans chaque logement, a été installé “un système d’échangeur à plaques ou deserpentin, suivant les cas de figure, dans un souci d’optimalisation du système”.Les logements sont “thermoefficaces”, un concept qui s’appuie sur le modèledesmaisons bioclimatiques. “Les logements demandent peu de chauffage, sanspour autant être passifs”, précise Isabelle Reisenfeld. Le concept inclut également une utilisation optimale des ressources naturelles et limite aumaximumles pertes d’énergie. “En été, le réseau est coupé. Ce sont les panneaux solairesthermiques ou la pompe à chaleur du logement qui prennent le relais pour l’eauchaude sanitaire”, précise Isabelle Reisenfeld.“Nous avons opté pour un chauffage collectif car cela revient moins cher et c’estplus efficace que de placer des chaudières individuelles dans chaque logement.C’est un choix économique et écologique”, ajoutetelleDepuis la mise en route du réseau de chaleur il y a près de deux ans, un complexe sportif s’est aussi greffé sur le réseau. “Et à terme, pourquoi ne pas permettre à d’autres habitations d’en profiter ?” Le projet qui comprend quatre phasesen est à la deuxième. La 3e est déjà ouverte à la vente.
HORIZO
N
Profiter d’une nappe d’eau chaude
AMons, la géothermie n’en est pas à ses débuts. C’est dans les années 70 qu’unenappe d’eau chaude est découverte. “Entre 1972 et 1976, le Service géologique deBelgique a creusé un premier puits à SaintGhislain pour unemeilleure connaissance des réseaux profonds”, explique David Charlet, ingénieur au bureau d’étudede l’IDEA (Intercommunale du Développement économique et d’aménagementde la région deMonsBorinageCentre) en charge notamment des projets degéothermie. Ce premier forage a permis de découvrir la présence d’une napped’eau chaude située entre 2400 et 2650mètres de profondeur. Début des années80, deux nouveaux puits ont été forés à Ghlin et Douvrain. La nappe ainsi découverte s’étend sur 5 kmde large (NS) et 20 kmde long (EO). Sa température : 73°.“Ce n’est qu’après le second choc pétrolier qu’on s’est demandé s’il ne serait pasintéressant d’exploiter cette source de chaleur”, raconte David Charlet. “En 1985 aété construite à SaintGhislain une centrale thermique nécessaire pour l’échangeurde chaleur, trait d’union entre le puits et le consommateur.” Le réseau de SaintGhislain alimente depuis 3 écoles, un centre sportif, la gare de SaintGhislain, l’hôpitaldu GrandHornu et 355 logements sociaux. L’eau récupérée (à 4050°) est aussiutilisée pour la station d’épuration. Le puits de Douvrain alimente, quant à lui, laminicentrale de l’hôpital de Baudour. Le puits de Ghlin n’a, par contre, jamais étémis en production. “Mais son exploitation est prévue pour fin 2013 dans le cadre dela nouvelle zone d’activité économique Geothermia. Celleci occupe 40 hectares etdevrait à terme accueillir 800 emplois”, précise David Charlet.Un quatrième puits va être foré. Les travaux devraient commencer début 2013.Sont prévues aussi la construction d’une centrale géothermique et l’installationdes conduits. C’est tout un nouveau quartier deMons qui doit voir le jour, uneliaison entre l’ancienne ville et les Grands Prés. Au programme : une nouvellegare, un centre de congrès (notre photo), un hôtel et des logements. “On regardeaussi la faisabilité du raccordement au réseau de la cité administrative qui existedéjà et du futur magasin Ikea”, précise David Charlet. Des espaces sont prévusaussi pour permettre à des promoteurs d’investir dans du logement ou du bureau.
IDEA
Le nouveau sud d’Anvers
C’est tout un nouveau quartier quidevrait voir le jour aux abords dupresque tout aussi neuf Palais deJustice d’Anvers. Le NieuwZuid,
dont les travaux débuteront en2014, devrait abriter des logements, des bureaux, des écoles, despetits commerces,… Le tout chauffé
grâce à un réseau collectif. “Dansun premier temps, il fonctionnera augaz”, nous explique Filip Lenders,de la section Environnement de laville d’Anvers. “Et puis, nous profiterons de la centrale biomasse qui seraconstruite pour le développementindustriel Bluegate situé à côté et quiest en projet.” A terme, d’autresquartiers situés dans le sud pourraient aussi peutêtre s’y connecter.Anvers songe aussi à exploiter lachaleur perdue au sein du port.“Nous en sommes seulement austade des études de faisabilité”,précise Filip Lenders. “Il faut voircomment on peut récupérer lachaleur d’un point de vue techniqueet l’intérêt des entreprises et industries qui y sont installées.”
STUD
IOAS
SOCIAT
OSECC
HI-VIGAN
O
© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
3Le dossierSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
l Habitat l Construction
Le chauffage collectif nouvel le version ?
La distribution de l’énergie peut aussivarier. “On travaille souvent moins sur cetaspectlà qui est pourtant aussi essentiel”,estime TomPrinzie. “Dans un immeuble àappartements classique, la chaudière fonctionne avec un ballon d’eau chaude qui circule dans le système via quatre tuyaux. Lafacturation pose souvent problème et lespertes sont importantes, entre la chaudièreet les compteurs individuels. La question sepose alors de savoir qui va payer ces pertes.Pour la distribution, il existe un nouveausystème d’échangeur à plaques, qui estplacé dans le logement luimême. Seuls deuxtuyaux sont désormais nécessaires, ce quilimite les pertes. De plus, ce système fonctionne avec des températures plus basses, cequi limite encore les pertes. Il permet égale
ment de produire de l’eau sanitaire quandle besoin s’en fait sentir avec une capacitésupplémentaire pour une consommationmoindre. Grâce à ce système on est passé de100000 litres de consommation annuelledans un immeuble de 74 appartements à55000 litres.”Les nouveaux systèmes fonctionnent
en général avec des températures plusbasses, de l’ordre de 70°, qui nécessitentmoins d’énergie à la production. Et puis,“plus l’eau d’un circuit est chaude, plus lespertes vont être importantes”, expliqueRaymond Docq, responsable Energie àl’Université Catholique de Louvain. “Lestempératures basses sont plus écologiques”,ajoute Tom Prinzie. “En Scandinavie, parexemple, tous les réseaux sont à basse tem
pérature. En Russie, par contre, il existe depuis longtemps des réseaux à des températures de 120 à 150°. Mais on a besoin detellement d’énergie pour arriver à ces températures que le système n’est pas intéressant. Les pertes sont importantes.”Quant aux économies réalisées grâce à
un chauffage collectif, elles dépendrontbien sûr de différents facteurs, comme lasource. Un exemple cependant : dans leprojet Pléiades à Visé (voir cidessous) leslogements devraient consommer enmoyenne 3 litres/m²/an en équivalentmazout, alors qu’unemaisonneuveordinaire en consomme trois fois plus.
Si des projets se développent en Belgique, le chauffage urbain reste méconnu.
“Malheureusement, peu de gens y croient; etils préfèrent souvent choisir ce qui estconnu… La récupération d’énergie suscitel’intérêt, mais dans le cas d’un incinérateurpar exemple, les gens préfèrent produire del’électricité. C’est un mauvais calcul car lesrendements sont très faibles. Ce sont souvent les primes qui guident ce choix… Dansdes pays comme l’Allemagne, il est obligatoire d’utiliser la chaleur pour produire dela chaleur et non de l’électricité. Amon avis,le chauffage urbain est l’une des solutionspour les problèmes d’énergie”, estime TomPrinzie qui regrette aussi qu’en Belgique“chacun travaille un peu dans son coin. Iln’y a pas vraiment d’échanges d’idées et debonnes pratiques.”Solange Berger
Profiter de l’incinérateur
Développé par le promoteur Dumobil, le projet“Licht en Ruimte” à Roulers est sur les rails. Auprogramme : la construction de 37maisons jumelées et villas, 12 habitations sociales et 42 appartements sociaux. Sa spécificité : il s’agit du premierlotissement de Flandre dans lequel les logementsseront intégralement chauffés via un raccordement au réseau de chauffage urbain. La source :l’usine d’incinérationMirom. Des canalisationsd’eau partent déjà de cet incinérateur pour chauffer notamment le centre culturel De Spil, l’hôpital,le bassin de natation, le campus Katho et le marchéde gros de la ville. Les canalisations (15 km en tout)passent également par le terrain à lotir. Autant enprofiter…Sur ce projet seront installées, dans chaque logement, des sousstations AlfaLaval destinées àrépondre totalement aux besoins en chauffagecentral et production d’eau chaude sanitaire. Lachaleur est régulée automatiquement en fonctionde la température souhaitée à l’intérieur de l’habitation. L’eau chaude sanitaire est chauffée demanière indépendante par un échangeur de chaleurde grande capacité, “ce qui permet d’assurer à l’eauchaude la même pureté que l’eau froide du réseaud’alimentation”, assure l’installateur.Les premiers aménagements du terrain ont étéfaits enmars 2012. Les fondations des premièresmaisons et des appartements sont en cours. Leréseau de chauffage devrait être opérationnel enoctobre 2013. Il fonctionnera à une températurede 70°40°
D.R.
A l’UCL depuis 40 ansC’est dès l’origine que l’UniversitéCatholique de Louvain s’est dotée,sur ses sites de LouvainlaNeuve etdeWoluwe, d’un chauffage urbain.A LouvainlaNeuve, le réseauactuel (de 3 km aller et 3 km retour) couvre les besoins de lamajorité des bâtiments académiques,d’une partie des logements del’université et quelques immeublesprivés situés dans le quartier duBiéreau. Le combustible est le gaznaturel. Deux chaudières sont enfonction : une classique et une decogénération (mise en place en2010). La température du circuit :90° à la sortie et 70° au retour (soit90°70°). “Sur le site deWoluwe, parcontre, nous travaillons avec destempératures plus élevées de180°130°”, explique Raymond
Docq, responsable Energie del’UCL. “Il s’agit d’eau surchaufféesous pression afin de la maintenirsous forme d’eau et non de vapeur.Cette température élevée se justifiepour les besoins de l’hôpital (Clini
ques universitaires SaintLuc), pourla stérilisation notamment. Noustravaillons actuellement sur unprojet de rénovation du chauffagepour un réseau à un régime 90°70°pour diminuer les pertes d’énergie.”
CHRISTOP
HEBO
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Le nouveau sud d’Anvers
C’est tout un nouveau quartier quidevrait voir le jour aux abords dupresque tout aussi neuf Palais deJustice d’Anvers. Le NieuwZuid,
dont les travaux débuteront en2014, devrait abriter des logements, des bureaux, des écoles, despetits commerces,… Le tout chauffé
grâce à un réseau collectif. “Dansun premier temps, il fonctionnera augaz”, nous explique Filip Lenders,de la section Environnement de laville d’Anvers. “Et puis, nous profiterons de la centrale biomasse qui seraconstruite pour le développementindustriel Bluegate situé à côté et quiest en projet.” A terme, d’autresquartiers situés dans le sud pourraient aussi peutêtre s’y connecter.Anvers songe aussi à exploiter lachaleur perdue au sein du port.“Nous en sommes seulement austade des études de faisabilité”,précise Filip Lenders. “Il faut voircomment on peut récupérer lachaleur d’un point de vue techniqueet l’intérêt des entreprises et industries qui y sont installées.”
STUD
IOAS
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© S.A. IPM 2012. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
4 Patrimoine SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO 5En pratiqueSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
En bref
L’Espoir durableFin de semaine dernière, la Fondation pour les générations futures a remis, pour la premièrefois, son nouveau prix pour uneconstruction durable et abordable baptisé “The blue House”.C’est le projet “L’Espoir”, un bâtiment passif en bois, situé dansla commune bruxelloise de Molenbeek, qui l’a reçu. Un bâtiment exemplaire non seulement pour des questions énergétiques et techniques mais
aussi parce qu’il tient comptedes 4 dimensions dudéveloppement durable (environnementale, sociale, économique et participative). Un montant de5 000 euros a été offert à son architecte, Damien Carnoy del’Atelier CarnoyCrayon.“L’Espoir” coûte moins cherqu’un bâtiment classique et offre une habitation confortable à14 familles en difficultés financières.Le jury, coprésidé par le dessinateur François Schuiten et l’ar
chitecte de renom Bob VanReeth, a également sélectionnétrois nominés : “LeComptoir sucrier” à Anvers de Verdickt&Verdickt, “L’HabitationLAR” à La Roche de David Henquinet et “The Black House” deRien Rossey à Leffinge. e
Quatre visions autourde la JonctionL’Agence bruxelloise de développement territorial ADT orga
nise, le 7 décembre, une matinée d’études sur les “Quatre visions autour de la JonctionNordMidi”. Celleci dévoilerales résultats de l’appel à idéeslancé par le Maître architecte dela Région de BruxellesCapitale.Quatre bureaux internationaux,Xaveer De Geyter (XDGA), V +,Studio012/Karbon et 51N4E,ont été interpellés afin de produire unenouvelle iconographique pour la Jonction NordMidi,en intégrant les questionsd’aujourd’hui et les éclairages
collectés via les événements organisés depuis 2011 autour duthème de la Jonction. Ces présentations seront suivies d’undébat qui fera le point sur l’actualité du dossier en présencenotamment d’Emir Kir, secrétaire d’État bruxellois à l’Urbanisme, d’Erik Van Meensel, directeur de district, SNCBHolding, et d’Eric Cooremans,direction Stratégie, BruxellesMobilité. Informations pratiques sur www.adtato.irisnet.be(page événements). e
Traque aux logementsvidesLe parlement bruxellois aadopté vendredi dernier à l’unanimité une disposition qui facilitera grandement la traque auxlogements vides dans une capitale (entre 15 000 et 30 000).Concrètement, il a donné sonfeu vert à la proposition de modification de l’article 18 de l’ordonnance portant le codebruxellois du logement. Le codedu logement ainsi remanié im
posera désormais aux fournisseurs d’eau et d’électricité (Hydrobru et Sibelga) de transmettre au gouvernement bruxellois,chaque année, la liste de tous lesbiens qui présentent une consommation d’eau ou d’électricité inférieure au seuil fixé par legouvernement. (Belga) e
Billionhomes vs IPIEn mai 2012, l’Institut professionnel des agents immobiliers
(IPI) s’inquiétait du fonctionnement du site internet “billionhomes.com”, une plateformequi copie l’offre immobilièred’autres sites pour la proposer àses visiteurs. Il mettait particulièrement en garde contre desdonnées inexactes concernantle prix ou la disponibilité desbiens proposés et contre desfrais demandés en cas de modificationde ces données. Dans uncommuniqué, le site immobilierprécise que le SPF Economie n’ya rien trouvé d’illégal. “Selon le
SPF Economie, il n’y a pas d’élément qui démontrerait que notresite aurait commis des infractionsà la législation”, explique KimCoppens, responsable pressechez Billionhomes.Réponse du berger à la bergère,dans un autre communiqué,l’IPI évoque les “fausses allégations soutenues par Billionhomes”.“Le SPF Economie n’a pas trouvéd’éléments permettant de conclure que Billionhomes a commisdes infractions à la législationpour laquelle le SPF Economie est
compétent”, écritil. A l’heure actuelle, il reçoit toujours desplaintes de consommateurs etd’agents immobiliers à l’encontre du site concerné. Plaintesqu’il “prend au sérieux, étudiantpar ailleurs les diverses possibilitésde recours juridiques”. L’IPIajoute qu’il a “récemment rédigédes conditions générales d’utilisation que les agents immobilierssont invités à publier sur leur siteafin d’éviter que l’information(annonces ou autres) ne soit utilisée sans autorisation”. e
Question time
Les notairesvous offrentune assuranceLes vendeurs et acquéreurs d’un bien immobilier signent un compromis de vente. Ils sont liés définitivement. Cependant, le transfert de propriété, la remisedes clés et le paiement du prix ne s’effectuent qu’aumoment de la signature de l’acte authentique. Si l’acquéreur décède entre la signature du compromis devente et l’acte, ses héritiers seront tenus d’acquérir lebien à sa place,même s’ils n’ont pas les possibilités financières pour y faire face.Même si le risque reste réduit, conscient des problèmes familiaux et économiques que pose cette situation, le notariat offre cette assurance pour les décèsaccidentels survenant entre la signature du compromis de vente (ou plus précisément : lemoment où lesconditions suspensives sont réalisées) et la signaturede l’acte. Il faut que le décès soit consécutif à un accident soudain et involontaire. Ne sont donc pas couverts les décès résultant de maladie. Pour cet autrerisque, l’acquéreur peut toujours souscrire une assurance personnelle s’il le désire.Le montant assuré est le prix de vente augmenté desfrais de l’acquisition (diminué toutefois du montantdes acomptes versés) avec un plafond limité à250 000€. Les bénéficiaires sont les ayantsdroit (héritiers) du défunt, pour autant qu’ils signent l’acteauthentique d’acquisition. S’ils décident de ne pasacheter, ils ne recevront pas le montant garanti. Unecondition essentielle : ceci s’applique aux compromisqui se sont signés en l’étude d’un notaire avec paiement un acompted’aumoins 5%duprix. Le compromis reprendra une clause signalant à l’acquéreurl’existence de cette assurance. Les notaires l’ajoutentsystématiquement pour autant que les conditionssoient remplies. La garantie couvre uniquement lespersonnes physiques pendant une période de 4moisqui suit la signature du compromis. e
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Libre Immo. Supplémenthebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:
Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be)Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco.Administrateur délégué - éditeur responsable: François leHodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef:Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert(responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: VéroniqueLe Clercq (00322 21127 64 - veronique.leclercq@saipm.com)
l Prix l ASBL Quartier des Arts
Metzgersur la bonne voieh Francis Metzger s’est vu couronner d’un prixplus que symbolique. Il a réaménagé des espacesprimordiaux de la gare Centrale de Bruxelles.
CE LUNDI SOIR, DANS LES MURS DE Tractebelqui abritent pour quelques temps encore lesiège de l’asbl “Quartier des Arts”, avant untransfert vers la rue de Namur, a été remis un deces prix qui, à Bruxelles, à force, n’a pas de prix.C’est celui du susdit “Quartier des Arts”, spécifiquement créé pour sauver ce qui peut l’être encore dans une certaine zone de Bruxelles, à savoir celle dont l’association tire son nom. Le président de l’association est le comte (Georges)Jacobs de Hagen, emblématique ancien patrond’UCB et président d’“Aider Autrui”. L’association a été créée voici quarantedeux ans à lasuite de la démolition honteuse de l’hôtel desducs d’Ursel (on prononce d’Urs), placé non loinde la gare Centrale.Or, c’est elle qui était au cœur de la cérémonie
de ce lundi soir pour couronner l’œuvre, nonpas de Victor Horta qui en fut le créateur, maisde Francis Metzger et d’une partie de ses quinzecollaborateurs. Metzger est fort apprécié des défenseurs du patrimoine, mais le héros de la soirée faisait remarquer que ce n’est pas là sa seulespécialité, même si c’est celle qui fait le plus parler de lui et de son bureau (Ma2.be). Pourl’heure, ce qui l’occupe le plus ce sont les travaux, considérables en et autour de l’hôtel Astoria, rue Royale à Bruxelles. Mais il y eut aussil’agrandissement de l’hôpital Erasme, le théâtrede la Balsamine et le “Kinetix” à Schaerbeek.Bientôt ce sera le tour du château “CharleAlbert”, à reconstruire.
Dans un métier pareil, on ne travaille jamaisseul. Horta (18611947) faisait pareil et trustaitde nombreux contrats auprès des clientsouverts d’esprit et libéraux, à commencer parles Solvay. Dans le propos qui nous occupe,Metzger est de la même eau et son nom flotte,non point sur des mers immenses, mais sur desbâtiments qui le sont par leur réputation. C’estlui qui a restauré la maison Empain à Bruxelles,mais aussi la bibliothèque Solvay rue Béliard,puis il intervint sur la maison Autrique deHorta, qui fut l’une des premières du maître enArt nouveau. Et le voici couronné pour être intervenu sur l’œuvre finale du maître bruxelloisen lui ayant rendu fraîcheur et lisibilité. Hortaavait laissé les clés du chantier dès la guerre terminée à Maxime Brunfaut (19092003), revenude déportation ; il était l’un de ses anciens collaborateurs. Il fut dès lors chargé de finir le projet
sur lequel Horta s’était penché dès 1912. Brunfaut réalisa dans les environs de la gare l’immeuble Sabena et le siège du parti socialiste. Pour1958, avec deux autres collègues, il avait obtenula commande de l’aérogare de Zaventem. Il fautdire que la gareCentrale était unpionmajeur dudéveloppement de la capitale dès l’origine de laterrible percée de la jonction NordMidi lancéeen 1905. Ce queMetzger révéla c’est que la basedu projet d’une gare Centrale revient à AdolpheMax, bourgmestre de Bruxelles, qui a laissé undessin certes sommairemais éloquent des lignesgénérales du bâtiment. L’emplacement définitifévolua à plusieurs reprises. Horta était en licecommed’autres. Nous avons évoqué ses idées de1912, mais comme les travaux de la jonctiontraînaient, il conçut d’autres projets encore en1920 et en 1940. Ce sont ces derniers plans quifurent mis en application dans le droit fil dumouvement moderniste issu du Bauhaus (écolefondée par l’Anversois Henry Van de Velde àWeimar) et qui trouvera des expressions jusquedans les monumentaux des pays totalitaires dèsles années trente.
Metzger se lança dans le projet de restaurationde la gare à partir de 1997. Les travaux ne débutèrent qu’en 2002 et se terminèrent en 2011.
Pour maîtriser son dossier et entrer au cœur dubâtiment, si spécial il faut le dire et sans équivalent réel, Metzger eut l’occasion de rencontrerMaxime Brunfaut en 1997. Il en vint quatreheures de conversation, filmées, pour saisir lessubtilités de l’édifice.Brunfaut lui conseilla de trouver le ton juste,
plutôt que de vouloir tout savoir. Metzger en saquête de justesse expliqua alors que son rôle fut“de créer un dialogue entre un lieu, un programmeet un moment. Il fallait faire parler le bâtimentquand même et œuvrer comme un inspecteur depolice sur les lieux d’un crime. La gare avait étéconçue pour accueillir 15 000 personnes par jour.Nous en sommes à 140 000 avec des pointes à180000. Il était grand temps d’intervenir pouraméliorer le confort de tous ces gens qui passent etrepassent en ces espaces devenus peu engageants,encombrés de commerces que Horta avait programmémais en les limitant. Mon rôle fut de trouver une écriture qui respecte l’ancien et accepte lesinterventions contemporaines”.
Metzger montra les images de la salle des guichets et du grand escaliermenant aux quais, naguère encore éclairés de lampes au sodium, cequi donnait une couleur jaunâtre aux pierres.Nonobstant la pollution générale, il fallait ren
dre de la lumière et l’idée surgit de créer unegrande verrière, geste contemporain imaginédans le bureau Greisch (LiègeBruxelles). PourMetzger, le concept est certes radical mais ils’inscrit dans la continuité. “L’architecture, ditil,est comme une poupée russe. Tous les éléments sontinterconnectés, jusque dans les détails. Cela se voitdans les éléments constructifs comme les façadeslatérales que Horta voulait laisser ouvertes et quedes commerces ont fermées petitàpetit. La taverneOrlando en est un exemple.”Mais cela vaut également pour les gardecorps ou les éclairages. Lesbaies intérieures avaient même été imaginéespar Horta en tailles décroissantes pour augmenter l’effet de perspective, comme dans un théâtre (celui du parc de Seneffe par exemple, parCharles de Wailly en 1780) ou comme dans lefameux hôtel du duc de Lauzun à Paris, construit juste avant le château de VauxleVicomtepar Louis Le Vau où les portes des salons en enfilades vont en diminuant.La gare a retrouvé une grande part de lisibilité.
Les accès ont été améliorés par une entrée versl’Albertine, mais il y a encore des zones d’ombres et la gare qui a bénéficié d’un budget d’environ trentemillions d’euros sur près de dix ans,doit encore être améliorée.Philippe Farcy
La gare Centrale a changé d’allure depuis quelques mois. Sans affecterl’oeuvre de Victor Horta, le bureau Metzger a rendu la gare plus ac-cueillante, lumineuse, presque fraîche. Les interventions contemporai-nes, de Greisch notamment, font partie d’une lecture du bâtiment capablede marier l’ancien et le nouveau.
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5En pratiqueSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
En bref
Traque aux logementsvidesLe parlement bruxellois aadopté vendredi dernier à l’unanimité une disposition qui facilitera grandement la traque auxlogements vides dans une capitale (entre 15 000 et 30 000).Concrètement, il a donné sonfeu vert à la proposition de modification de l’article 18 de l’ordonnance portant le codebruxellois du logement. Le codedu logement ainsi remanié im
posera désormais aux fournisseurs d’eau et d’électricité (Hydrobru et Sibelga) de transmettre au gouvernement bruxellois,chaque année, la liste de tous lesbiens qui présentent une consommation d’eau ou d’électricité inférieure au seuil fixé par legouvernement. (Belga) e
Billionhomes vs IPIEn mai 2012, l’Institut professionnel des agents immobiliers
(IPI) s’inquiétait du fonctionnement du site internet “billionhomes.com”, une plateformequi copie l’offre immobilièred’autres sites pour la proposer àses visiteurs. Il mettait particulièrement en garde contre desdonnées inexactes concernantle prix ou la disponibilité desbiens proposés et contre desfrais demandés en cas de modificationde ces données. Dans uncommuniqué, le site immobilierprécise que le SPF Economie n’ya rien trouvé d’illégal. “Selon le
SPF Economie, il n’y a pas d’élément qui démontrerait que notresite aurait commis des infractionsà la législation”, explique KimCoppens, responsable pressechez Billionhomes.Réponse du berger à la bergère,dans un autre communiqué,l’IPI évoque les “fausses allégations soutenues par Billionhomes”.“Le SPF Economie n’a pas trouvéd’éléments permettant de conclure que Billionhomes a commisdes infractions à la législationpour laquelle le SPF Economie est
compétent”, écritil. A l’heure actuelle, il reçoit toujours desplaintes de consommateurs etd’agents immobiliers à l’encontre du site concerné. Plaintesqu’il “prend au sérieux, étudiantpar ailleurs les diverses possibilitésde recours juridiques”. L’IPIajoute qu’il a “récemment rédigédes conditions générales d’utilisation que les agents immobilierssont invités à publier sur leur siteafin d’éviter que l’information(annonces ou autres) ne soit utilisée sans autorisation”. e
Question time
Les notairesvous offrentune assuranceLes vendeurs et acquéreurs d’un bien immobilier signent un compromis de vente. Ils sont liés définitivement. Cependant, le transfert de propriété, la remisedes clés et le paiement du prix ne s’effectuent qu’aumoment de la signature de l’acte authentique. Si l’acquéreur décède entre la signature du compromis devente et l’acte, ses héritiers seront tenus d’acquérir lebien à sa place,même s’ils n’ont pas les possibilités financières pour y faire face.Même si le risque reste réduit, conscient des problèmes familiaux et économiques que pose cette situation, le notariat offre cette assurance pour les décèsaccidentels survenant entre la signature du compromis de vente (ou plus précisément : lemoment où lesconditions suspensives sont réalisées) et la signaturede l’acte. Il faut que le décès soit consécutif à un accident soudain et involontaire. Ne sont donc pas couverts les décès résultant de maladie. Pour cet autrerisque, l’acquéreur peut toujours souscrire une assurance personnelle s’il le désire.Le montant assuré est le prix de vente augmenté desfrais de l’acquisition (diminué toutefois du montantdes acomptes versés) avec un plafond limité à250 000€. Les bénéficiaires sont les ayantsdroit (héritiers) du défunt, pour autant qu’ils signent l’acteauthentique d’acquisition. S’ils décident de ne pasacheter, ils ne recevront pas le montant garanti. Unecondition essentielle : ceci s’applique aux compromisqui se sont signés en l’étude d’un notaire avec paiement un acompted’aumoins 5%duprix. Le compromis reprendra une clause signalant à l’acquéreurl’existence de cette assurance. Les notaires l’ajoutentsystématiquement pour autant que les conditionssoient remplies. La garantie couvre uniquement lespersonnes physiques pendant une période de 4moisqui suit la signature du compromis. e
UConsultez votre notaire pour desconseils sur mesure ou rendez vous surwww.notaire.be.
Libre Immo. Supplémenthebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:
Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be)Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco.Administrateur délégué - éditeur responsable: François leHodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef:Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert(responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: VéroniqueLe Clercq (00322 21127 64 - veronique.leclercq@saipm.com)
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plutôt que de vouloir tout savoir. Metzger en saquête de justesse expliqua alors que son rôle fut“de créer un dialogue entre un lieu, un programmeet un moment. Il fallait faire parler le bâtimentquand même et œuvrer comme un inspecteur depolice sur les lieux d’un crime. La gare avait étéconçue pour accueillir 15 000 personnes par jour.Nous en sommes à 140 000 avec des pointes à180000. Il était grand temps d’intervenir pouraméliorer le confort de tous ces gens qui passent etrepassent en ces espaces devenus peu engageants,encombrés de commerces que Horta avait programmémais en les limitant. Mon rôle fut de trouver une écriture qui respecte l’ancien et accepte lesinterventions contemporaines”.
Metzger montra les images de la salle des guichets et du grand escaliermenant aux quais, naguère encore éclairés de lampes au sodium, cequi donnait une couleur jaunâtre aux pierres.Nonobstant la pollution générale, il fallait ren
dre de la lumière et l’idée surgit de créer unegrande verrière, geste contemporain imaginédans le bureau Greisch (LiègeBruxelles). PourMetzger, le concept est certes radical mais ils’inscrit dans la continuité. “L’architecture, ditil,est comme une poupée russe. Tous les éléments sontinterconnectés, jusque dans les détails. Cela se voitdans les éléments constructifs comme les façadeslatérales que Horta voulait laisser ouvertes et quedes commerces ont fermées petitàpetit. La taverneOrlando en est un exemple.”Mais cela vaut également pour les gardecorps ou les éclairages. Lesbaies intérieures avaient même été imaginéespar Horta en tailles décroissantes pour augmenter l’effet de perspective, comme dans un théâtre (celui du parc de Seneffe par exemple, parCharles de Wailly en 1780) ou comme dans lefameux hôtel du duc de Lauzun à Paris, construit juste avant le château de VauxleVicomtepar Louis Le Vau où les portes des salons en enfilades vont en diminuant.La gare a retrouvé une grande part de lisibilité.
Les accès ont été améliorés par une entrée versl’Albertine, mais il y a encore des zones d’ombres et la gare qui a bénéficié d’un budget d’environ trentemillions d’euros sur près de dix ans,doit encore être améliorée.Philippe Farcy
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6 Viager SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
Dossier réalisé par IPM Immo – novembre 2012
VIAGER :VIAGER :
UNE EVOLUTIONPROMETTEUSE
Malgré l’étroitesse de son segment, le viager constitueun marché particulièrement dynamique dont la croissance annuelle atteint plus de 8% depuis 2010 (de 2%à 2,5% de part de marché). Ce succès repose sur différents facteurs tant économiques que sociétaux. PourJeanFrançois van Maldeghem – Responsable de Treviviager : “Si l’arrivée de nouveaux acteurs importantssur ce segment a notamment eu pour effet d’y ‘dépoussiérer les mentalités’ le viager a perdu sa connotation négative , l’évolution prometteuse actuelle dela formule doit être considérée au regard de 5 paramètres :Facteur patrimonial : une demande croissante émanant de propriétaires âgés (moyenne de 76 ans pourles hommes et 74 ans pour les femmes), soucieuxd’étudier la cession d’une partie de leur patrimoine àtravers la vente en viager.Facteurs sociologiques et économiques : l’allongement de la durée de vie et son corollaire le ‘papy
boom’, demande de se procurer de nouvelles sourcesde revenus (complément de retraite). Cette recherchede nouveaux revenus (entre 700 et 850€/mois) via leviager représente la motivation première de plus de80% des clients.Facteurs psychologiques : la ‘résistance psychologique’ d’attachement à la propriété immobilière s’effrite.D’une part, les propriétaires acceptent d’autant plus facilement de vendre leur bien qu’ils sont confrontés àdes obligations financières et d’autre part, le principede responsabilité de la ‘transmission du patrimoine’aux générations suivantes est moins prégnant.Facteurs conjoncturels : à l’inquiétude ressentie faceaux conséquences de la crise financière et de l’Euro,s’ajoute désormais une certaine ‘méfiance’ envers lesbanques.Facteurs médias : tant la presse que les notaires et lesagences de courtage ont diffusé une informationquant aux avantages et possibilités du principe : * pour
les seniors (vendeurs), il permet de se constituer intelligemment un complément de pension; * pour l’acquéreur, il constitue un investissement immobilier sécuriséalternatif.Si nous nous inscrivons dans une perspective à moyenterme, il est clair que l’ensemble de ces paramètres serenforcera et il n’est pas illusoire de tabler sur une partde marché du viager de 45% d’ici 5 ans.Egalement souligné par J. Jacobs Adm Viagerim,on mentionnera le facteur géographique. En effet :“Le viager qui souffrait d’une certaine réticence en province, tend désormais à s’y développer et contribueainsi à la progression de la formule au niveau national”.Parallèlement, pour MarieNoël de Munter Adm. Immoviager : “L’offre du viager en nuepropriété enregistre une croissance. Il faut y voir une double raison : pour les vendeurs elle est liée à différents facteurs dontla crise, la taxation des immeubles transmis en ligne indirecte et entre étrangers et au souhait de vivre le
(Doc.: Trevi)
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7ViagerSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
Dossier réalisé par IPM Immo – novembre 2012
mieux possible dans son bien; Pour les acheteurs, lesavantages de la formule se situent à plusieurs niveaux :* achat avec capital de départ minimum pour lequel il
n’est pas nécessaire de recourir à un emprunt hypothécaire (l’octroi de crédits est devenu plus difficile);
* acquérir la nuepropriété d’un immeuble permet dediversifier ses placements sans avoir les soucis inhérents à la gestion d’un bien
” Enfin, pour Nathalie Schryvers (Immobilière LeViager) : « La conjonction des facteurs ‘papy boom’ et‘coûts d’entretien d’un bien’ est favorable à la croissance de la formule et touche désormais tous les segments de marché... dont celui des résidences secondaires de la Côte belge. Toutefois, audelà de cet épiphénomène le cœur du marché ‘viager’ se maintientautour de biens ‘moyens’ correspondant à une valeurvénale de ± 250.000 €, principalement situés à Bruxelles et en Brabant wallon.”
UN CONTRATMALLEABLEEn Belgique, dans sa forme actuelle, la pratique du viager est calquée sur le modèle du Code français, émanation du Code Napoléon, et défini par l’article 1964 duCode civil. Pour en comprendre le mécanisme et l’évolution, il convient de considérer ses aspects juridiques,pratiques et économiques.Une vente en viager est une transaction immobilière,elle repose sur un accord caractérisé par : Un contrat de vente d’un bien immobilier dans le
quel le prix est converti en rente (généralement mensuelle) appelée arrérage, après paiement – non obligatoire d’un montant partiel au comptant, appelé lebouquet qui vient alors en déduction du calcul de larente.
Un contrat aléatoire : on en connaît les probabilités
mais non l’issue (date du décès du crédirentier) quidemeure incertaine.
Les montants de la rente et du bouquet sont calculésen fonction de la valeur vénale du bien, de l’espérancede vie du crédirentier, du taux de rendement supposédu capital investi et de la nature du viager (libre ou occupé).S’agissant d’un contrat de vente d’un bien immobilier,celuici fait l’objet d’un acte authentique (acte notarial)dans lequel le vendeur est dénommé le crédirentieret l’acquéreur le débirentier. A noter que le crédirentier est toujours une personne physique alors que ledébirentier peut être une personne physique ou unepersonne morale (société).La procédure réglant un contrat ‘viager’ est celle detoute vente immobilière. Elle s’échelonne selon lesphases successives suivantes : recherche d’acquéreur >compromis de vente > acte authentique. Les frais decette procédure, à savoir les droits d’enregistrement,les honoraires, les hypothèques et les frais divers sontsupportés par l’acquéreur.
VIAGER LIBRE et NON LIBRELa vente d’un immeuble en viager peut être assortieou non d’un droit de jouissance en faveur du vendeur.En d’autres mots le bien peut être vendu libre d’occupation ou occupé par un locataire.Viager libre (± 5% des cas) : L’acheteur (débirentier)peut alors occuper le bien ou en percevoir le(s) loyer(s).Viager non libre (± 95%des cas) : le bien vendu reste
Exemple chiffré : Viager non libre Valeur vénale du bien : 200.000 €Vente de la pleine propriété à une personne physique – Age de la crédirentière : 75 ansDurée de la rente : 20 ans – Rente mensuelle, indexée et non taxée (sans bouquet) : ± 1.425 €Rente mensuelle, indexée et non taxée (avec bouquet de 25.000 €) : ± 1.250 €
ARRÉRAGES – Montant de la rente. Les arréragespeuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ouannuels, mais ils sont le plus souvent mensuels.BOUQUET – Somme variable versée au comptantpar l’acquéreur. Elle représente généralement 20%du prix. Le solde est converti en rente viagère calculée en fonction de l’âge du ou des crédirentiers.Contrat aléatoire – Le contrat de rente viagère figure, comme les contrats d’assurances, les jeux et lepari, dans les contrats dits « aléatoires » prévus par lesarticles 1964 et suivants du Code civil (en l’absenced’aléa, la nullité du contrat peut être prononcée).Crédirentier – Personne qui perçoit la rente viagère. C’est « le vendeur ». Ce peut être une ou plusieurs personnes, disposant ou non de liens familiaux. Les cas les plus fréquents sont la personneseule ou le couple, mais il est tout à fait possible quece soient des membres d’une même famille ou desamis. Le crédirentier ne peut jamais être une personne morale.DÉBIRENTIER – Personne qui paie la rente viagère.C’est « l’acheteur ». Ce peut être une personne physique ou une personne morale.NUPROPRIÉTAIRE – Propriétaire sans l’usage dubien .RENTE – Somme payée par le débirentier mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement.USUFRUITIER – Bénéficiaire de l’usage du bien sansrestriction.
PETIT LEXIQUE
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8 Viager SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
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occupé par le vendeur (crédirentier). Il est alors grevéd’un droit de jouissance en sa faveur. Ce droit de jouissance peut revêtir deux formes : L’usufruit : il permet au vendeurcrédirentier de louer
le bien. Cet usufruit peut être cédé, vendu et/ou hypothéqué.
Le droit d’usage et d’habitation (droit réel ET personnel) : Il ne peut être cédé ni vendu et ne permet pasau vendeurcrédirentier de mettre le bien en location,sauf accord exprès entre les parties.
Dans le cas du viager non libre, le montant à convertiren rente est constitué du prix demandé diminué de lavaleur de la jouissance du bien par le vendeur et dubouquet éventuel.
UNE RENTE SUR 20 ANSLégalement il n’y a pas d’âge minimum pour proposerun bien en viager. Toutefois, dans le chef des acquéreurs (débirentiers), les transactions ne sont intéressantes, qu’à la condition que l’âge du vendeur (crédirentier) soit généralement supérieur à 60 ans.Par ailleurs, l’allongement de la durée de vie assortitdésormais quasi tous viagers d’une limite dans letemps (délai) du paiement de la rente. Ce délai se négocie dans l’offre et porte généralement sur 15/20 ans.Il s’établit généralement sur base de l’espérance de vieà laquelle s’ajoute une période à définir contractuellement. Ainsi à une espérance de vie de 15 ans du vendeur (crédirentier) correspondra généralement unedurée de paiement de la rente de 20 ans. Cette évolution est essentiellement économique. Faute d’un contrat limité dans le temps les chances de trouver un acquéreur sont minimes, sauf à fixer un montant de rentetrès faible mais dés lors peu intéressant pour le vendeur.
Dans le cas où il existe deux crédirentiers (vente réalisée par un couple), on tiendra compte de l’âge de celuidont l’espérance de vie est la plus longue. On parlealors d’une rente ‘sur deux têtes’. Dans ce cas que larente est réversible à 100% (= le dernier survivant descrédirentiers perçoit la totalité de la rente après le premier décès) ;
Remarque : Dans le cas de la fixation d’un délai, l’aléa(condition essentielle du contrat hors laquelle sa nullité peut être prononcée) subsiste. En effet, le décès ducrédirentier peut intervenir endéans cette période. Enoutre, la vente ne porte généralement que sur la nuepropriété. Le vendeur (crédirentier) se réservant l’usufruit, la durée de cet usufruit reste viagère et n’est soumise à aucun délai.
FRAIS ET FISCALITEPrincipe structurant du contrat viager, la conversion ducapital en rente tient compte de :– un taux intérêt (rendement supposé du capital investi) ;– une indexation annuelle sur base de l’indice des prix
à la consommation ;En ce qui concerne les frais et la fiscalité (précompteimmobilier), on considérera les points suivants :– Si le bien est vendu libre d’occupation les frais et
taxes sont supportés par le débirentier dès l’acteauthentique.
– Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance auprofit du crédirentier, les frais et taxes sont supportés parceluici tant qu’il bénéficiera de son droit de jouissance.
Justifié par les mêmes causes socioéconomiques , le marché français du viager connaît un dynamisme principalement en Ile de France et sur la Côte d’Azur , similaire à celui de son homologue belge et offredésormais une alternative intéressante à l’acquisition d’une résidence secondaire.En effet, comme l’explique M. Sonnati (Etude Lodel Nice France) : “Si notre climat constitue un argumentfavorable à la vente de résidences secondaires , les prix de ces dernières ont généralement un effet dissuasif.Or, le développement/croissance de la formule viager a pour effet de multiplier le nombre de biens placés surle marché et donc (via le jeu de l’offre/demande) d’infléchir celuici à la baisse et dégager ainsi desopportunités d’investissement.”Dans son ensemble le marché du viager sur la Côte d’azur se structure sommairement comme suit :Appartements : 75% n Maisons ou villas : 25% n Viager libre : 3% n Viager occupé : 97%Exemples chiffrés :n Maison (Menton) : 150 m² habitables sur terrain de 1.000 m². Valeur vénale : 500.000 € Couple crédirentier :85 ans Bouquet : 200.000 € / Rente : 1.700 €/moisn Appartement (Nice) : 70 m² habitables. Valeur vénale : 200.000 € Couple crédirentier : 80 ans Bouquet :35.000 € / Rente : 550 €/mois.Attention : on ajoutera que contrairement à la législation belge, le droit français ne permet pas de fixer undélai de paiement de la rente ! Info :www.viagerlodel.com
INVESTIR SUR LA CÔTE D’AZUR... EN VIAGER
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– Les frais d’assurance de l’immeuble incombent àl’acheteur (propriétaire) même si le bien reste occupépar le vendeur.
ATTENTION : La rente est non imposable dans le chefdu crédirentier, sauf si l’acquéreur est une société (personne morale) ou une personne physique exerçantune activité professionnelle dans le bien vendu.
VENDEUR PROTÉGÉDans son principe le viager assure une protection ‘absolue’ du vendeur par 3 garanties : la clause résolutoire,l’inscription hypothécaire pour le principal et l’inscription hypothécaire pour l’accessoire.En cas de défaut de paiement de la rente par l’acheteur, la sanction est sévère et immédiate. Ainsi, 2 mensualités consécutives non honorées donnent lieu à unerésolution de plein droit par laquelle le bouquet et lesrentes payées restent acquises au crédirentier à titre dedommages intérêts forfaitaires, la vente est annulée etle vendeur redevient plein propriétaire de son bien.En cas de difficulté de paiement, l’acquéreur a toutefois une solution et peut céder son contrat à un tierssolvable. Ce dernier prendra alors en charge toutes lesobligations contractuelles mais devra, pour ce faire,obtenir l’accord du vendeur (crédirentier). La protection du vendeur est également garantie par une inscription hypothécaire pour un montant équivalent àcelui de la valeur du bien, déduction faite d’un bouquet éventuellement payé. Cette inscription reste valable tout au long du contrat. Elle couvre également desfrais accessoires éventuels.Enfin, l’acquéreur obligera ses héritiers et ayants droitpour toute la durée du viager.
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Cette vente d’immeuble peut être assortie ounon d’un droit de jouissance en faveur du vendeur. Ce droit établit les points suivants :*Viager libre (peu fréquent) : le bien peut être
vendu libre d’occupation ou occupé par locataire(s). L’acheteur pourra alors disposer du bienou en percevoir le(s) loyer(s) . Dans ce cas, lemontant à convertir en rente est constitué duprix demandé diminué du bouquet éventuel ;
* Viager non libre : (le plus fréquent) : le bienvendu reste occupé par le vendeur. Il est alorsgrevé d’un droit de jouissance en faveur du vendeur. Ce droit de jouissance peut revêtir deuxformes :
L’usufruit : c’est l’usage et les fruits ; le vendeur adonc le droit d’occuper le bien toute sa vie. Il aégalement le droit de le louer et d’en percevoirseul les loyers jusqu’à son décès.
Le droit d’usage et d’habitation : est un droit réelet personnel. Il ne peut être cédé ni vendu et nepermet pas au vendeurcrédirentier de mettreen location, sauf accord exprès entre les parties.
Dans ces deux hypothèses le montant à convertiren rente est constitué du prix demandé diminuéde la valeur de la jouissance du bien par le vendeur et ensuite du bouquet éventuel.
RenteLa conversion du capital en rente tient comptede :– un taux intérêt ;– l’espérance de vie du crédirentier ou de la limite
de durée fixée entre les parties pour le servicede la rente. (Dans le cas où il existe deux crédi
rentiers, on tient compte de l’âge de celui qui a laplus longue espérance de vie. On parle alorsd’une rente « sur deux têtes ». Dans ce cas que larente est réversible à 100% (le dernier survivantdes crédirentiers perçoit la totalité de la renteaprès le premier décès) ;
–une indexation annuelle sur base de l’indice desprix à la consommation ;
DuréeLe paiement de la rente viagère ne s’éteint, enprincipe, qu’au décès du crédirentier. Toutefois,l’allongement de l’espérance de vie assortit désormais quasi systématiquement tout viager d’unedurée (env. 15/20 ans). Dans ce cas le crédirentiervoit sa rente majorée. A noter que ce délai porteuniquement sur le paiement de la rente et non surla durée de la jouissance (le vendeurcrédirentierreste dans son bien à vie).
Frais et fiscalitéSi le bien est vendu libre d’occupation les frais sontsupportés par le débirentier dès l’acte authentique.Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissanceau profit du crédirentier, les frais sont supportéspar celuici tant qu’il bénéficiera de son droit dejouissance. Les frais d’assurance de l’immeuble incombent à l’acheteur (propriétaire) même si lebien reste occupé par le vendeur.La rente est non imposable dans le chef du crédirentier, sauf si l’acquéreur est une société (personne morale) ou une personne physique exerçant une activité professionnelle dans le bienvendu.
JOUISSANCE
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11immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
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12 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
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13immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
MAISONS À VENDREde 125.000 à 250.000 €
21-101307301-01
MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €
21-101307501-01
MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €
21-101301315-15
21-101309202-02 21-101301314-14
21-101301301-01
MAISONS À VENDREplus de 500.000 €
21-101309107-07
21-101301317-17
21-101301303-03
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14 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
21-101301309-09
21-101306802-02
21-100554502-02
21-101301313-13
21-101309203-03
21-101310408-08
21-101307205-05
21-101306801-01
21-101307206-06
21-101309110-10
21-101306807-07
21-101307204-04
21-101301308-08
21-101306804-04
21-101306805-05
21-101306806-06
MAISONS À VENDREprix non précisé
21-101307207-07
21-101307208-08
APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 125.000 à 250.000 €
21-101311501-01
21-101310401-01
21-101310405-05
21-101307502-02
APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 250.000 à 375.000 €
21-101306808-08
21-101310407-07
21-101310410-10
21-101310403-03
21-101301302-02
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15immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
21-101310404-04
21-101301306-06
21-101301307-07
APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 375.000 à 500.000 €
21-101309102-02
21-101307201-01
21-101301318-18
ŠŠ
21-101310402-02
21-101301304-04
21-101309106-06
21-101301311-11
21-101309105-05
21-101310409-09
21-101310406-06
21-101307203-03
21-101301305-05
APPARTEMENTSÀ VENDRE
plus de 500.000 €
21-101301316-16
21-101301312-12
21-101309109-09
21-101309104-04
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16 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 NOVEMBRE AU 5 DÉCEMBRE 2012 LIBRE IMMO
21-101309206-06
21-101307202-02
21-101306803-03
21-101309108-08
21-101301310-10
21-101309103-03
VIAGER
21-83200403-03
21-67470110-10
MAISONSà louer
21-101206701-01
FLATS & STUDIOSà louer
21-101307503-03
21-101307504-04
TERRAINSà vendre
21-101309101-01
ÉTRANGERà vendre
21-101308801-01
FRANCE
21-101085801-01
VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces
21-101285701-01
21-101285801-01
21-101139401-01
RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles
21-101313801-01
21-101313605-05
21-101313802-02
21-101313601-01
21-101313602-02
21-101313603-03
21-101313604-04
21-101313606-06
21-101313607-07
21-101313803-03
21-101313804-04
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