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Der Zürcher Hauseigentümer
Seite 22 «Einschnitt ins Grundeigentum wird ausgeblendet»Seite 44 Die Sache mit der Ölung und die FensterputzsituationSeite 58 Indian Summer im eigenen Garten pflanzen
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HEV 9-2015 | 3
Wie die Wissenschaft:Schritt-, nicht zwangsweise
SEITE DES DIREKTORS
Albert Leiser
Es scheint geradezu zum guten Ton zu gehören, von den Hauseigentümern zu verlangen, dass sie gewissermassen im Alleingang die Energiewende schaffen. Oder haben Sie schon mal gehört, dass jemandsich dafür eingesetzt hätte, den Verbrauch von Benzin, Dieselöl oderKerosin abzuschaffen? Die Zürcher Hauseigentümer sollen aber aufHeizöl und Gas verzichten. Das verlangt eine Anzahl ETHProfessorenin einer im August beim Kantonsrat eingereichten Einzelinitiative.
Wer wollte bestreiten, dass es aus der Sicht der Umwelt heute bessereEnergiequellen als die fossilen gibt? Und wer wünschte sich nicht, dassder Anteil an Erdöl und –gas, der rund um die Welt verbrannt wird,verringert würde? So betrachtet sind das in der Schweiz zum Heizenverwendete Öl und Gas ohnehin nicht das grösste Problem, mit demsich unsere Umwelt herumschlägt. Die Hauseigentümer lehnen es aberkeineswegs ab, einen Beitrag an die Reduktion des CO2Anteils in unserer Luft zu leisten. Viele von ihnen nutzen ohnehin anstehende Umbauten oder Sanierungen dazu, ihre Liegenschaften gleichzeitig energetischauf den neuesten Stand zu bringen. Allerdings können Hauseigentümerrechnen und müssen es auch. Sie entscheiden sich daher im Rahmendes technisch Machbaren für das wirtschaftlich und ökologisch Sinnvolle. Das ist keineswegs immer der Ersatz der Heizanlage.
Dass sich auch ohne neue Vorschriften aber – nicht zuletzt dank Fördermassnahmen der öffentlichen Hand – etwas tut, bestätigt eine im August veröffentlichte Wirkungsanalyse des Bundes. Sie lobt die Kantonefür ihre Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien.Mit 119 Millionen Franken lösten sie 2014 Investitionen von 440 Millionen Franken aus. Das Lob darf also an die Bauherren weitergegebenwerden. Dank ihnen sank der CO2Ausstoss um 1,7 Millionen Tonnen.
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit haben in neuester Zeit grosseFortschritte gemacht. Dafür ist Architekten, Ingenieuren und Wissenschaftlern zu danken. Ihren Schritt um Schritt entwickelten Innovationen verdanken wir viel. Wir rechnen fest damit, dass sie auf demeingeschlagenen Weg immer wieder Neues entwickeln werden –schrittweise. Und so möchten es die Hauseigentümer dann auch umsetzen – schritt, aber nicht zwangsweise.
Albert LeiserDirektor HauseigentümerverbändeStadt und Kanton Zürich
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NATU R
Die Farben des Herbstes58 Indian Summer im eigenen Garten
pflanzen
Variantenreicher Speiseplan der Bienen & Co.65 Gefährliche Gäste im Gartenschuh
und anderswo
SE RVIC E
Ausflug Mitgliederforum34 Bern und sein Bundeshaus
Seminare37 Liegenschaftsverwaltung51 Sanierung einer vermieteten Liegenschaft
Drucksachenverkauf53 Hauswartdienste55 Bestellformular
Aus den Sektionen68 HEV Zürich: Schweizer Meister 2015
HEV Dübendorf: Hypotheken im Pensionsalter69 HEV Küsnacht: Besuch des ZivilschutzMuseums
der Schweiz in Zürich
70 Sektionen im Kanton Zürich
Seite des Direktors3 Wie die Wissenschaft: schritt nicht
zwangsweise
Seite des Präsidenten75 Goldene Zeiten?
AK TUE LL
FensterbohrMethode7 Einbrecher kommen, wenn die
Bewohner schlafen
Interessensvertreter14 Ausschuss W&G ist wieder komplett
THE MA
Diskussion um das Gewässerschutzgesetz22 «Das Gesetz blendet den Einschnitt in
das Grundeigentum aus»
REC HT
Die Eigentumswohnung39 Das Protokoll der
Stockwerkeigentümerversammlung
Mietrecht42 Kündigung des möblierten Zimmers
Mietrecht44 Die Sache mit der Ölung und die
Fensterputzsituation
Mietrecht49 Der indexierte Mietvertrag
Zum TitelbildDas revidierte Gewässerschutzgesetz desBundes und dessen Umsetzung auf Kantonsebene könnten einschneidende Folgen fürGrundeigentümer haben.
Bild: fotolia/Christopher Melzig
IN HALT
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IMPRESSU M
GeschäftsstelleHauseigentümerverbandKanton ZürichAlbisstrasse 28, Postfach8038 ZürichTelefon 044 487 18 0Fax 044 487 18 88info@hevzh.ch I hev@hevzuerich.ch
ÖffnungszeitenMontag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr
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Telefonische RechtsberatungFür Mitglieder unentgeltlich8.00–12.00 Uhrund 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 17 17
Telefonische BauberatungFür Mitglieder unentgeltlich8.00–12.00 Uhrund 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 18 18
HerausgeberHauseigentümerverbandZürich (HEV Zürich)In Zusammenarbeit mitHauseigentümerverbandKanton Zürich(HEV Kanton Zürich)
Direktor HEV Kanton Zürichund HEV ZürichAlbert Leiser
RedaktionAlbisstrasse 28, Postfach8038 Zürichredaktion@hevzuerich.chTel. 044 487 17 28Fax 044 487 17 72
RedaktorLic. phil. Reto Vasella (rcv)reto.vasella@hevzuerich.ch
Autoren dieser AusgabeLic. iur. Daniela Fischer,Telefonische Rechtsberatung HEV ZürichGabi Lämmli, FreischaffendePRJournalistin, ZollikerbergBarbara ScalabrinLaube, Alten/ZHLic. iur. Harald Solenthaler,Rechtsanwalt, HEV ZürichLic. iur. Kathrin Spühler,Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich
Abonnemente/MitgliedschaftenCornelia ClavadetscherHEV ZürichPostfach, 8038 Zürichcornelia.clavadetscher@hevzuerich.chTel. 044 487 17 74Fax 044 487 17 98
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Auflage: 59758(WEMF-bestätigt)
Nachdruck nur mitQuellenangabe(z.B. HEV Zürich 5/2010)gestattet.
Produktebesprechungenkönnen nicht aufgenommenwerden.
Erscheint monatlich einmal.
Verkaufspreis CHF 2.–Jahresabonnement CHF 20.–(für Mitglieder imJahresbeitrag inbegriffen).
Über nicht bestellteManuskripte kann keineKorrespondenz geführtwerden.
Druck: Multicolor Print AG,Sihlbruggstr. 105a, 6341 BaarKilchberg
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Der Inserateteil dient derInformation unserer Mitgliederüber Produkte und Dienstleistungen und stellt keineEmpfehlung des Herausgebers dar.Der Herausgeber lehnt jeglicheVerantwortung über die Inhalteund Aussagen der publiziertenInserate und Publireportagen ab.
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Einbrecher, die nachts ins Haus oder in dieWohnung einsteigen, während die Bewoh-ner schlafen, gehören zu der perfidestenSorte ihrer Berufsgattung. Eine Konfronta-tion mit den Opfern suchen die Täter nichtexplizit, nehmen sie aber in Kauf. Mit derFensterbohr-Methode bricht es sich schnellund geräuschlos auch in gut gesicherte Häu-ser ein. Doch mit ein paar einfachen Mittelnkann man sich vor Fensterbohrern schützen.
Seit Sommerbeginn folgt inder Schweiz eine FensterbohrEinbruchserie der nächsten.Die Täter steigen jeweils insHaus ein, während die Bewohner ahnungslos schlafendin ihren Betten liegen. Dabeinehmen sie sich alles, was siebrauchen können. Beliebt sindvor allem Handys, Bargeld,Tablets, Laptops, Schmuckund auch Autoschlüssel. Gegenstände, die nur im Haussind, wenn die Bewohner auchanwesend sind.
Meistens wird der Einbruch erst am Morgen entdeckt – einige der Opfer sindaber auch während des Einbruchs erwacht. Der Gedanke, dass eine kriminelle Person bis ins Schlafzimmergekommen ist, während manschlief, kann die Opfer aufJahre hinaus traumatisieren.Was wäre wohl passiert, wäreman aufgewacht? Was, wenneines der Kinder dem Tätermitten in der Nacht begegnetwäre? Gemäss offizieller Sta
tistik gibt es in der Schweiz rund 60 000 Einbrüche pro Jahr. Das ist der Spitzenplatz inEuropa.
Zugang verschaffen sich die Fensterbohrerdurch Fenster und Balkontüren. Die Täter boh
Fensterbohr-Methode
Einbrecher kommen, wenn die Bewohnerschlafen
WEITERE INFORMATIONEN
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Kein Durchkommen: Der Bohrblocker verhindert, dass Einbrecher den Fenstergriffvon aussen öffnen können.
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ren Fenster, auch vermeintlich sichere und abgeschlossene, mit einem handelsüblichen Handoder Akkubohrer auf, drehen den Fenstergriffmit einem gebogenen Stab und innert Sekundensind sie in der Wohnung. Diese Methode ist nahezu geräuschlos und ohne grossen Kraftaufwand und Einbruchskenntnisse durchzuführen.Kunststoff sowie Holz und HolzMetallFenster sind davon betroffen.
Schwachpunkt FenstergriffEinbrecher passen sich der technischen Entwicklung an und haben mit dem Aufbohren vonFensterrahmen eine neue Methode gefunden,wie sie trotz Fenstern mit hohem Einbruchschutz wie Verbundsicherheitsglas oder umlaufenden Pilzkopfverschlüssen ins Haus eindringen können. Die Täter nutzen den Schwachpunktan den Fenstern und Balkontüren aus, den Bereich unter dem Fenstergriff. Dort wird ein Lochgebohrt und der Griff mit einem gebogenenMetallstab geöffnet. Auch abgeschlossene Griffe sind in wenigen Sekunden offen.
Dank der Erfindung des Aargauer Architekten August Scherrer kann jetzt aber auch denFensterbohrern der Einstieg verhindert werden.Er baute einem Kunden ein Haus, das einbruch
Bohrblocker Rapid: die einfache Nachrüstlösung bei bereitseingebauten Fenstern ist in wenigen Minuten montiert.
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Grüne und schwarze Flecken breiten sich auf meinerFassade aus. Was ist das und hat es einen Einflussauf die Wärmedämmung?
[mk] Unschön sieht es aus, wenn sich die Fassade
grün oder schwarz verfärbt. Diese oberflächlichen Ver-
schmutzungen lassen sich in den meisten Fällen gut
reinigen und haben keinen Einfluss auf die Leistung der
Wärmedämmung. Das ist die gute Nachricht. Weniger
erfreulich hingegen, dass solche Flecken wie auch der
Befall durch Algen, Pilze und Flechten durch Faktoren
begünstigt werden, die sich weder verändern noch be-
einflussen lassen. Dazu gehören die Lage des Objektes
(nahe an Gewässern), meteorologische Gründe (häufig
Nebel, wenig Sonne) oder architektonische Gegeben-
heiten (Flachdach oder fassadenbündige Fenster).
Meine Empfehlung: Das Haus ist gebaut und lässt
sich nicht verschieben. Umso wichtiger ist deshalb die
Pflege der Fassade. Lassen Sie die Fassade einmal im
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ten. Schäden werden frühzeitig entdeckt und können
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sicher sein sollte. Alle auf dem Markt üblichenSicherheitsmassnahmen wurden eingebaut.Doch ins vermeintlich sichere Haus drangenFensterbohrEinbrecher ein. Dies in der Nacht,während der Hausherr schlief.
Bohrblocker macht Fenster sichererScherrer hat sich daraufhin zum Ziel gesetzt,den Fensterbohrern das Handwerk zu legen. DieLösung ist einfach und effektiv: Eine massiveManganplatte – der patentierte Bohrblocker –wird seitlich in den Fensterflügel eingefräst undverklebt. Sie deckt den Bereich ab, den der Fensterbohrer anbohrt, um den Griff zu drehen.Trifft der Bohrer auf den Bohrblocker aus Mangan, gibt es kein Weiterkommen. Mangan isteines der wenigen Materialien, das mit einemBohrer unter normalen Umständen nicht aufgebohrt werden kann.
Diese einfache und im Vergleich zu anderenSchutzmassnahmen günstige Lösung ist die effektivste, die es aktuell auf dem Markt gibt, um
FensterbohrEinbrüche zu verhindern. EineNachrüstlösung, die bei bereits eingebautenFenstern einfach montiert werden kann, istebenfalls vorhanden.
In 30 Prozent der Fälle, bei denen an einerbestimmten Adresse eingebrochen wordenist, werden diese später erneut von Einbrechern heimgesucht – und gute Adressen werdenin Einbrecherkreisen auch weitergegeben.Deshalb gilt es, unbedingt schon den erstenEinbruch zu verhindern, damit nicht noch weitere folgen. ■
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Nach den Kantonsratswahlen im Frühling2015 hat sich der Ausschuss der Parlamen-tariergruppe «Wohn- und Grundeigentum»unter dem Vorsitz von Josef Wiederkehr(CVP) neu konstituiert.
Die kantonsrätliche Gruppe «Wohn undGrundeigentum (W&G)» ist eine Gruppe vonParlamentarierinnen und Parlamentariern insbesondere aus dem bürgerlichen Lager, die sichdem Wohn und Grundeigentum verbundenfühlen. Sie setzen sich für die folgenden Interessen und Ziele ein:
• Förderung des Erwerbs von Wohn undGrundeigentum
• Massvolle, faire und transparente Besteuerung
• Förderung Wert erhaltender und Wert vermehrender Massnahmen
• Massvolle Abgaben und Gebühren
Die Parlamentariergruppe «W&G» wirdvon einem achtköpfigen Ausschuss geleitet,dem Dr. Josef Wiederkehr vorsteht und sichin regelmässigen Abständen zu Sitzungentrifft. ■
Interessensvertreter
Ausschuss W&G ist wieder komplett
Antoine Berger (SVP, Horgen), Bruno Walliser (SVP, Volketswil), Albert Leiser, Direktor HEV Kanton Zürich, Vorsitzender JosefWiederkehr (CVP, Dietikon), Hans Heinrich Raths (SVP, Pfäffikon), Franco Albanese (CVP, Winterthur), Peter Vollenweider (FDP,Stäfa), Pierre Dalcher (SVP, Schlieren), René Truninger (SVP, IllnauEffretikon), Hans Egloff, Präsident HEV Kanton Zürich (v.l.n.r.).
Herzlichen Glückwunsch!Die glücklichen Gewinner des Wettbewerbs am Stand des HEV Zürich
1. Preis: Frau Sandra Derflinger, 8305 Dietlikon (Heliflug)2. Preis: Herr Felix Schneider, 8623 Wetzikon (Reka 200)3. Preis: Frau Karin Leuenberger, 8833 Samstagern (Reka 100)
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Die Vorteile des FörderprogrammsNach der Durchführung des Stromchecks kannder Eigentümer des Mehrfamilienhauses von verschiedenen Förderaktionen profitieren. Bei denHaushaltsgrossgerätenwirdderKaufvonKühlundGefriergeräten, Waschmaschinen und Wäschetrocknern der höchsten Effizienzklasse gefördert.
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HEV 9-2015 | 23
Der Entwurf des neuen kantonalen Wasser-gesetzes wirft viele Fragen auf. Besondersdie Vorschriften über neu definierte Ge-wässerräume haben einschneidende Aus-wirkungen auf Siedlungs- und Landwirt-schaftsgebiete. Auch im Siedlungsgebietmüssen Eigentümer etwa wegen Eindolun-gen mit negativen Konsequen-zen rechnen. Vertreter des HEVKanton Zürich und des ZürcherBauernverbandes diskutierenüber das umstrittene Gesetz.
Peter Baumberger: Zuerst einmal sind an dieser Stelle einigeErläuterungen zur Vorgeschichtenotwendig. Vor einigen Jahrenkam die Volksinitiative «Lebendiges Wasser» zustande. Diese wurde in Bern behandelt, dann gabes einen Gegenvorschlag, welchermittlerweile zu Bundesrecht wurde. Die Vorgabe des Bundes istrelativ kurz und sec im Bundesgesetz festgehalten. Diese sagt zwar,die Kantone müssen sie vollziehen, doch verfügen sie dabei übereinen relativ grossen Spielraum.
Hier muss ich gleich die Hauptkritik am Kanton anbringen: Diese Spielräume werden in dem zurBeratung vorliegenden Wassergesetz und in der neuen kantonalenVerordnung definitiv zu wenigausgenützt. Und weiter müssteman dort, wo diese Spielräume bestehen, sie nicht in kantonalemVerordnungsrecht, sondern imkantonalen Wassergesetz umsetzen. Dadurch hätte der Kantonsratzu den Einzelheiten auch etwas zu
sagen. Meiner Meinung nach hat der Regierungsrat nach dem Motto «wie komme ich möglichst einfach am Parlament vorbei» gehandelt.Auf formaler Ebene konnten wir jedoch rechtviele Erfolge erzielen. So zum Beispiel dort, woes tatsächlich zu materiellen Enteignungenkommt. Hier muss nun der Kanton für die fi
Diskussion um das Gewässerschutzgesetz
«Das Gesetz blendet den Einschnitt in dasGrundeigentum aus»
Gewässerschutzgesetz –um was geht es?Die Gewasserraumthematik geht auf die Volksinitiative«Lebendiges Wasser» aus dem Jahr 2006 zuruck. Daraus resultierte das revidierte Gewasserschutzgesetz des Bundes,welches 2011 (zusammen mit einer ausfuhrenden bundesratlichen Verordnung) in Kraft getreten ist. Es verlangt, dassdie Kantone den Raumbedarf oberirdischer Gewasser festlegen.Dies gilt fur die naturlichen Funktionen der Gewasser, fur den(kaum umstrittenen) Hochwasserschutz und fur die Gewassernutzung (darunter Wasserkraft und Erholung).
Wahrend sich das Bundesgesetz auf allgemeine Leitlinienbeschrankt, finden sich in der Gewasserschutzverordnungdes Bundes nicht nur eine zeitliche Vorgabe fur die Umsetzungdes Bundesrechtes durch die Kantone (2018), sondern auchwichtige inhaltliche Spielraume fur diese Umsetzung.
So kann die Breite des Gewasserraumes in dicht uberbautenGebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden(soweit der Schutz vor Hochwasser gewahrleistet bleibt) undes kann uberhaupt auf die Festlegung des Gewasserraumsverzichtet werden, wenn das Gewasser unter anderem «eingedolt» oder «kunstlich angelegt» ist.
Die Thematik der bundesrechtlich vorgeschriebenenGewasserraume betrifft innerhalb von Siedlungsgebiet / Bauzonen vor allem die Grundeigentumer, ausserhalb besondersdie Landwirte. In beiden Fallen geht es nicht nur um den Raumbedarf der Gewasser, sondern auch um Raumplanung, beider in jungster Vergangenheit auf Bundes und kantonaler Ebenezusatzliche Vorschriften erlassen wurden. Diese Vorschriftengehen alle in Richtung sparsamere Nutzung des Landes(Verdichtung), aber auch in Richtung Erhalt und Schutz furFruchtfolgeflachen.
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Hans Frei, Prasident ZurcherBauernverband, Hans Egloff,Prasident HEV Kt. Zurich undHEV Schweiz; Albert Leiser,Direktor HEV Stadt und Kt.Zurich, Peter Baumberger,Rechtsanwalt; beide Sachverstandige auf Seiten HEV undMitarbeit in Begleitgruppe furHochwasser/Gewasserschutz
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nanziellen Entschädigungen aufkommen. Dasführt doch zu einer gewissen Zurückhaltungauf Seiten des Kantons. Andernfalls hätte manes einfach den Gemeinden überlassen − wie beispielsweise bereits bei den dringlichen Massnahmen Raumplanung geschehen −, wie sie dasGeld dafür auftreiben konnten.
Wir haben also durchaus Erfolge erzielt, sindjedoch inhaltlich bei wesentlichen Themen nichtdurchgekommen, insbesondere beim Problemder Eindolungen mit Gewässerräumen und speziell bei Eindolungen in den Bauzonen sowiebei sogenannter «dichter Überbauung».
Hans Egloff: Um Missverständnisse zu vermeiden, möchte ich zuerst Folgendes festhalten: Ich bin nicht grundsätzlich gegen dasWassergesetz, ich bin auch nicht grundsätzlich gegen diese Revision. Es gibt darin einigeAspekte, die durchaus auch ein Gewinn sind,
so etwa der Aspekt der Rechtssicherheit, aufden in dieser Revision sehr viel Wert gelegtwird.
Weiter erlauben die Vereinheitlichung unddas Zusammenführen von verschiedenen Erlassen und weit verstreuten Vorschriften inein einheitliches Gesetz eine bessere Übersichtüber die verschiedenen einschlägigen Bestimmungen.
Ebenfalls zu den positiven Aspekten derRevision darf der Rechtsschutz beziehungsweise der Rechtsmittelweg gezählt werden. Esgibt dazu jedoch einige ganz wichtige Kritikpunkte.
Hans Frei: Hauseigentümer und Landeigentümer im und ausserhalb des Siedlungsgebietesmüssen dringend darauf sensibilisiert werden, dass durch die Änderung des Gewässerschutzgesetzes auf Bundesebene ein grund
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legender Sinneswandel in Bezug auf die Gewässer eingeleitet wurde. Es hat ein eigentlicherParadigmawechsel stattgefunden: Währendfrüher im Gewässerschutzgesetz alle Massnahmen zum Schutze des Wassers getroffen wurden, wird neu entlang dem Wasserlauf einUmgebungsraum festgesetzt und ausgeschieden.Das bedeutet eine komplett andere räumlicheDimension: Der Gewässerraum wird raumrelevant.
Aus Sicht des Eigentums gibt es dadurch eineandere Betrachtungsweise und vor allem aucheine andere Beurteilung. Wir sprechen nunnicht mehr nur von einem Bachlauf mit einerBöschung, welche vom Laien noch einigermassen nachvollziehbar als Gewässerbestandteil verstanden wird, sondern neu von einemraumrelevanten Anordnungsbereich im Minimum von elf und mehr Metern Breite. Das bedeutet letztlich für das Siedlungsgebiet, dass es
viele Betroffene gibt, wo Grund und Boden inöffentliches Recht überführt werden.
Peter Baumberger: Wie bereits kurz erwähnt, sind die Eindolungen ein grosses Problem. Hier hätte man es nun mit Gewässerräumen zu tun, auf denen nicht mehr gebautwerden kann. Laut Bundesrecht könnte man«ausnahmsweise davon absehen», diese Eindolungen mit Gewässerräumen zu versehen – vielmehr müsste es jedoch genau umgekehrtsein. Das bedeutet, das RegelAusnahmeVerhältnis ist völlig falsch und dieses RegelAusnahmeVerhältnis gehört meines Erachtensnatürlich auch in das kantonale Wassergesetzund nicht in die Verordnung, sonst kann dieVerwaltung machen, was sie will – und das wirdsie auch.
Ein weiteres Problem besteht (nicht nur amZürichsee) mit den sogenannt «dichten Über
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noch pendenten Vorstösse abgearbeitet wordensind.
Hans Frei: Es wäre sehr zu begrüssen, wennnur schon die Übergangsbestimmungen desBundes in einen anderen Zeitraum gestelltwürden. Die geforderte Umsetzung bis 2018scheint schlichtweg nicht durchführbar. AusSicht des Bauernverbandes soll die Vorlage zurückgewiesen werden, bis wir vom Bund herklare Vorgaben haben, letztendlich auch aufVerordnungsstufe.
Peter Baumberger: Leider ist es so, dass (beimKanton) die ganze gesetzgebende Strukturkompliziert ist und das, was wirklich entscheidend ist, kommt auf der Verordnungsstatt auf der Gesetzesebene. Das hat bereitsauf der Stufe Bund so begonnen. Der Bundsagt im Bundesgesetz eigentlich recht wenig,
was auch zum Rückzug der Initiative geführt hat.
Dann aber kommt die Verordnung aus demJahre 2011 und daraus wurde ein dickes Buchgemacht. Der Züricher Regierungsrat ging inseiner unverdächtig klingenden Verordnungüber «Hochwasserschutz und Wasserbaupolizei» jedoch viel weiter. Und genau hier drin liegtder Hund begraben beziehungsweise sind dieProbleme versteckt.
Hans Frei: Ein weiterer in diesem Zusammenhang sehr wichtiger Aspekt ist das Raumplanungsgesetz, welches einen verstärkt haushälterischen Umgang mit den Böden fordert.Dies bedeutet indirekt auch für das Siedlungsgebiet, dass wir uns noch mehr für ein verdichtetes Bauen einsetzen müssen. Doch wegendieses Gewässerschutzgesetzes gibt es Auflagen, welche das wiederum praktisch voll
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bauungen». Hier soll offenbar ebenfalls dieses verfehlte RegelAusnahmeVerhältnis gelten.Stattdessen müssen möglichst reduzierteGewässerräume definiert werden, so dass dieÜberbauungen respektiert werden. Das istder zweite markante Punkt und davon stehtin der Verordnung überhaupt nichts. Liestman dann die Weisung, so heisst es, ja gut,da würden wir im Einzelfall schon Ausnahmen machen. Das kann für uns so nicht genügen. Die Frage lautet heute, wie wir dieUmsetzung auf kantonaler Ebene stoppenkönnen. An dieser Stelle sind dann die Kantonsräte gefragt.
Hans Frei: Als Präsident des Bauernverbandesist es für mich wichtig darauf hinzuweisen, dassdie Betroffenheit auch ausserhalb des Siedlungsgebiets enorm gross ist, denn die Wasserläufesind auch in einem hügeligen Gebiet praktisch
überall vorhanden und führen zu wesentlichenEinschränkungen in der Bewirtschaftung undNutzung. Aus unserer Sicht hätte man mitdem Wassergesetz auf kantonaler Ebene zuwarten müssen bis auf Bundesebene Klarheitherrscht und nicht mit Schnellschüssen reagieren sollen.
Hans Egloff: Das ist ein wichtiger Aspekt.Der Kanton Zürich gilt ja gemeinhin einbisschen als Musterknabe und hat praktischimmer die Tendenz vorzupreschen, wenn esgilt, etwas umzusetzen. Dies führt in der Regelauch dazu, dass eine Sache dadurch blockiertwird.
Jetzt gilt es in dieser Angelegenheit auf Stufe Kanton drei Gänge zurückzuschalten, bisauf eidgenössischer Ebene die Korrekturenvorgenommen wurden, insbesondere beider Verordnung, und bis im Bundeshaus die
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ständig verunmöglichen. Die konsequenteAusscheidung von Gewässerräumen und Offenlegen von eingedolten Gewässern führtzu einem unverhältnismässigen Verbrauchvon Siedlungs und Fruchtfolgeflächen.
Albert Leiser: Das ist genau das grosse Thema,das wir in den Sitzungen immer wieder eingebracht haben, und beim nächsten Mal hört manjeweils, dass die AWEL (Amt für Abfall, Wasser,Energie und Luft) oder generell die ganze kantonale Verwaltungsbehörde es wieder korrigierthaben und die ganze Sache geht wieder von vorne los. Wir müssen diese Verordnung respektivdieses Gesetz unbedingt auf kantonaler Ebeneauf eine Weise bekämpfen, dass es so gar nichterst in Kraft treten kann.
Peter Baumberger: Vielleicht sollten wir Anträge formulieren, die verlangen, dass überalldort, wo verdichtetes Bauen entweder bestehtoder planerisch festgelegt ist, wir von einemverdichteten Raum ausgehen können. Deshalbsoll dort der Gewässerraum zumindest so beschränkt werden, wie der heutige Baubestandist.
Albert Leiser: Man könnte sich dabei auch darauf abstützen, dass der Kanton in der ganzenRichtplanthematik fünf Zonen definiert hat, dieden Bevölkerungszuwachs aufnehmen müssen,so etwa die Städte Zürich und Winterthur oder
das Glattal. Das bedeutet konkret, dass in diesen Gebieten verdichtet gebaut werden mussund deshalb dürfen dort nebst den bereits bestehenden Erschwernissen nicht auch nochmehr Behinderungen durch das Wassergesetzhinzukommen.
Hans Frei: Tatsächlich sollte das Wassergesetzim Kanton Zürich auf der Grundlage des Kantonalen Richtplanes umgesetzt werden. Mit demvorliegenden Wassergesetz wird beabsichtigt,das Raumplanungsgesetz zu umgehen. Die vollständigen GISDaten der öffentlichen Gewässerwurden vor Jahren bis zu den kleinsten Drainagen erhoben. Jetzt sollen diese neu raumrelevant in Rechtskraft gesetzt werden.
Im Richtplan sprach man von Flüssen,Nebenflüssen oder Gewässern. Jetzt müsstedieser Richtplan angepasst werden und derhaushälterische Nutzen unserer Böden zu Gunsten öffentlicher Gewässerräume neu beurteiltwerden. ■
Reto VasellaLic. phil. IRedaktor HEV Zürich
FotosAndré SpringerFotograf, Horgen
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10.00 Uhr Verfolgen des Ratsgeschehens von der Zuschauertribüne aus,anschliessend Diskussion im Fraktionszimmer mit NR Hans Egloff
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oder Zeit zur freien Verfügung
Kosten: pro Person: Mitglieder CHF 180.–/Nichtmitglieder CHF 200.–Inbegriffen: Besuch Bundeshaus, Mittagessen inkl. Getränken, Stadtrundgang mit kompetenten
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Ihre Kathrin Widmer und Mariann Wittmer
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«Bern und sein Bundeshaus» vom 17. Dezember 2015 (Angaben bitte in Blockschrift)
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Rechnung geht an Mitgliedernummer(s. Adressfeld auf letzter Seite)
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Einsenden an: HEV Zurich, Sekretariat Mitgliederforum, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zurich, per Fax 044 487 17 77 oder uberunsere Website www.hevzuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen». Fur Fragen Telefon 044 487 17 03.
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Aus dem Seminarinhalt:
➢ Die Verwaltungsübernahme
➢ Die Vermietung
➢ Der Mietvertrag
➢ Der Mietzins
➢ Die Mietzinsanpassung
➢ Die Nebenkosten
➢ Die Mängelrechte im Mietrecht
➢ Die Renovation
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➢ Die Versicherungen des Hauseigentümers
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Das Protokoll der Stockwerkeigentümer-versammlung wird durch das ZGB nur mi-nimal geregelt, weshalb im Folgenden wei-tere wichtige Aspekte beleuchtet werden.Es empfiehlt sich, im Reglement genauereBestimmungen zum Protokoll aufzustellen.
Der Inhalt des Protokolls – Die gefasstenBeschlüsse als MindestinhaltDer wichtigste Punkt (und Mindestinhalt gemäss Art. 712n Abs. 2) ist die klare und unmissverständliche Dokumentation der Beschlüsseder Stockwerkeigentümerversammlung. Ein gefasster Beschluss, der nicht protokolliert wurde,ist gemäss Bundesgericht nicht vorhanden unddamit nichtig und nicht anwendbar (BGE 127III 506ff.). Laut diesem Urteil kann ein Beschlussalso nur entweder an der Versammlung mitProtokollierung des Beschlusses zustande kommen (mit der gemäss Gesetz oder Reglementerforderlichen Mehrheit), oder dann auf demschriftlichen Zirkulationsweg (dann nur mitEinstimmigkeit, Art. 712m Abs. 3 in Verbindung mit Art. 66 Abs. 2 ZGB).
Das Protokoll sollte im Weiteren den Titel«Protokoll» enthalten, die Namen des Vorsitzenden und des Protokollführers sowie Ort undDatum der Stockwerkeigentümerversammlung.Zweckmässig ist eine Anwesenheitsliste mit Namen der anwesenden und vertretenen Eigentümer und deren Wertquoten (wichtig für dieBeschlussfähigkeit der Versammlung). Empfehlenswert ist das Festhalten des Abstimmungsergebnisses in Zahlen, das heisst, die zustimmenden und ablehnenden Stimmen und dieEnthaltungen. Eigentlich müssten sogar entweder die zustimmenden oder die nicht zustimmenden Stimmen (ablehnend, abwesend, enthaltend) namentlich erwähnt werden, da nurdie nicht zustimmenden Eigentümer aktiv le
gitimiert sind, einen Beschluss binnen Monatsfrist seit Kenntnis beim Friedensrichter anzufechten (Art. 712m Abs. 3 i.V.m. Art. 75 ZGB).Dies könnte bei grösseren Gemeinschaften kompliziert werden, wäre aber bei einem umstrittenen und heftig diskutierten Beschluss durchaus
Die Eigentumswohnung
Das Protokoll derStockwerkeigentümerversammlung
ART. 712N ABS. 2 ZGB
«Die Beschlüsse sind zu protokollieren, und dasProtokoll ist vom Verwalter oder von dem denVorsitz führenden Stockwerkeigentümer aufzube-wahren.» Dies ist die einzige Gesetzesbestim-mung, in der das Protokoll erwähnt wird.
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sinnvoll. Das genaue Abstimmungsergebnis istwichtig zur Überprüfung, ob die notwendigeMehrheit erreicht worden ist. Des Weiterenkann das Protokoll die Diskussion zusammenfassen, die vor der Abstimmung stattgefundenhat, damit später der Weg zum Beschluss bessernachvollzogen werden kann.
Der ProtokollführerDas Protokoll kann vom Verwalter, einemStockwerkeigentümer oder einem Dritten geführt werden. Der Protokollführer sollte angesichts der Bedeutung des Protokolls sorgfältigausgewählt werden, da unvollständige oder unpräzise Protokolle Auslöser für Streitereien odergar Gerichtsverfahren sein können. Sinnvoll isteine reglementarische Bestimmung, dass dasProtokoll vom Protokollführer und vom Vorsitzenden unterzeichnet wird.
Zustellung des ProtokollsDie Zustellung ist gesetzlich nicht geregelt, eswürde reichen, das OriginalProtokoll nur zurVerfügung zu halten. Jeder Stockwerkeigentümer hat das Einsichtsrecht. Üblich und zweckmässig ist jedoch, im Reglement eine Pflicht zurZustellung einer Protokollkopie an alle Eigentümer festzuhalten. Es sollte reglementarischauch eine Frist für die Erstellung und die Zustellung des Protokolls festgelegt werden, welchein der Regel circa drei bis vier Wochen ab Versammlung beträgt.
Anfechtung von BeschlüssenAb Zustellung (Kenntnisnahme des Beschlusses) läuft die dreissigtägige Anfechtungsfristfür die an der Versammlung Abwesenden(Art. 75 ZGB). Für die an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer beginntdiese Frist bereits am ersten Tag nach der Versammlung!
Berichtigung des ProtokollsWegen fehlender gesetzlicher Grundlagen kannebenfalls im Reglement festgelegt werden, dassdas Protokoll der letzten Versammlung an derfolgenden Stockwerkeigentümerversammlungzu genehmigen ist. Man könnte aber auch jedem
Stockwerkeigentümer eine Frist von 30 Tagenseit Zustellung des Protokolls gewähren, umBerichtigungen anzubringen, welche denübrigen Eigentümern zur Kenntnis und Stellungnahme weiterzuleiten sind. Dann sind dieErinnerungen noch frischer als bei der erst einJahr später stattfindenden Versammlung.
Aufbewahrungspflicht – Form und Dauerder AufbewahrungArt. 712n Abs. 2 ZGB schreibt zwingend vor,dass der Verwalter beziehungsweise der Vorsitzende der Versammlung die Pflicht hat, das Protokoll aufzubewahren. Das Protokoll dient derVerwaltung und den Stockwerkeigentümern alsBeweis für die gefassten Beschlüsse und erfolgten Wahlen.
Das Gesetz äussert sich nicht über die Formder Aufbewahrung. Das Reglement sollte deshalb festlegen, dass die Protokolle in schriftlicher Form auf Papier ausgedruckt mitOriginalunterschrift(en) gesammelt werden.Eine Aufbewahrung lediglich in elektronischerFassung ist aufgrund der Gefahr einer Manipulation nicht zu empfehlen. Das Protokoll mussauch nach etlichen Jahren noch lesbar sein. Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung können den Rechtsnachfolgern (Käufern/Erben einer Stockwerkeinheit) nur entgegengehalten werden, wenn man sie belegen kann.Deshalb sind die Protokolle gemäss herrschender Lehre während des gesamten Bestehensdes Stockwerkeigentums aufzubewahren. Damit sind die Rechtsnachfolger in der Lage, vonallen sie bindenden Beschlüssen Kenntnis zunehmen. Bei Verletzung der Aufbewahrungspflicht kann der Verantwortliche haftbar gemacht werden. ■
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Zimmer mit seinen eigenen Möbeln einrichten kann, so besteht ein Mietverhältnis überein unmöbliertes Zimmer.
Im Zusammenhang mit möblierten Zimmern und möblierten Einzimmerwohnungenliegen oft Abgrenzungsprobleme vor. In derRegel hat das möblierte Zimmer weder ein separates WC noch eine Kochgelegenheit. Sollte es sich um eine möblierte Einzimmerwoh
nung handeln, ist es eine Wohnung i.S. vonArt. 266c OR und kann mit einer ordentlichenKündigungsfrist von drei Monaten gekündigtwerden.
Da möblierte Zimmer grundsätzlich zuWohn oder Geschäftszwecken vermietet werden, finden die Missbrauchsgesetzgebung(Art. 269 ff. OR) sowie die Kündigungsschutzbestimmungen Anwendung. ■
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42 | HEV 9-2015
Für die ordentliche Kündigung eines mö-blierten Zimmers ist eine Frist von zweiWochen auf Ende eines Monats festge-setzt (Art 266e OR). Da diese Bestimmungdie gesetzliche Mindestvoraussetzungwiedergibt, haben die Parteien die Mög-lichkeit, auch eine andere Kündigungs-frist vertraglich zu vereinbaren. Dochstellt sich eher die Frage, welche An-forderungen müssen erfüllt sein, damitvon einem möblierten Zimmer und nichtvon einer möblierten Einzimmerwoh-nung gesprochen werden kann. Dabeisind auch allfällige Konsequenzen zuprüfen.
Eine Definition für den Begriff des Zimmersfindet man im Gesetz nicht vor. Aus konstruktiver Sicht handelt es sich bei einemZimmer um einen abgeschlossenen Raum,der einen Teil eines Gebäudes bildet undnach seiner baulichen Ausgestaltung undGrösse dem Wohnen oder Arbeiten dient. Dieser einzelne Raum muss mindestens übereinen verschliessbaren Zugang sowie wenigsten über einen Lichteinlass verfügen. Folgtman dieser Definition, kann bei einemnicht abgeschlossenen Raum oder wenn derZweck des Wohnens wie bei Küchen, Kellerräumen und Estrichabteilen geradezu ausgeschlossen wird, davon nicht mehr gesprochen werden.
Das Zimmer mit einem eigenständigenMietvertrag kann Teil eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung bilden, die wiederumTeil eines Wohnhauses ist. Der abgeschlossene Raum kann sich auch ausserhalb einerWohnung oder Geschäftsräumlichkeitenbefinden (Mansardenzimmer, Zimmer ineinem ausgebauten Untergeschoss oder Anbau, der aus einem Zimmer besteht). Jedenfalls ist es notwendig, dass das Zimmer möbliert vermietet wird, damit die Kündigung
nicht wie bei einer Wohnung oder bei einemGeschäftsraum zur Anwendung kommt. Dabei sollte es nicht massgebend sein, ob derRaum auch zu anderen Zwecken als zum Wohnen möbliert ist, so kann das Zimmer auchals Sitzungsraum, Übungsraum oder Studierzimmer möbliert werden. Doch ist zu berücksichtigen, dass der Verwendungszweck in gewisser Weise mit die Art der Möblierungübereinstimmen sollte.
AbgrenzungsproblemeDamit eine Kündigung nach Art. 266e ORvorgenommen werden kann, muss das entsprechende Zimmer möbliert sein. Demnach hat das Zimmer über eine Einrichtungzu verfügen, die eine vertragsgemässe Nutzung erlaubt. Somit handelt es sich nichtum ein möbliertes Zimmer, wenn der Mieter selber Mobilien in das Mietobjekt schafft,um es zum vereinbarten Zweck zu benutzen.Demzufolge gehören alle Einrichtungsgegenstände zur Grundausstattung, die einevertragsgemässe Erfüllung möglich machen.
Doch sollte der Vermieter das Zimmer überdas notwendige Mass ausstatten oder der Mieter die vertragsgemässe genügende Einrichtung mit persönlichen Gegenständen ergänzen, ändert sich an der tatsächlichenFestlegung zum möblierten Zimmer nichts.
Hingegen gestattet der Vermieter dem Mieter,die Möblierung zu entfernen, damit er das
Mietrecht
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der telefonischen Rechtsberatung von einerHauseigentümerin als schöne Idee zugetragenwurde. Lasse man die rechtlichen und richterlichen Vorschriften einmal beiseite, sokönne man Folgendes tun: Man veranstalteteine Fensterladenölungsaktion. Dabei helfensich Eigentümerinnen und Eigentümer,Mieterinnen und Mieter gegenseitig aus beimAus und Einhängen der Fensterläden. Manarbeitet zusammen und am Ende des Tagesisst und festet man auch zusammen. Bei schönem Wetter gibt es Grill mit Beilagen und fallses regnet, isst man im Trockenen gemeinsamSpaghetti.
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Zwei ähnliche Fragen und ein bisschenauch eine Kollision von Begebenheitenaus alten und neuen Zeiten: alte Liegen-schaften sind ausgerüstet mit Holzläden,die geölt werden müssen, neue Bautenverfügen oft über riesige Fensterfronten,die gereinigt sein wollen. Bei beidenist der Zugang beschwerlich, jedenfallsfür den sogenannten Durchschnitts-mieter. Deswegen stellt sich die Frage, obdas Ausführen solcher Reinigungs-arbeiten vom Mieter periodisch verlangtwerden kann.
Bei dieser Frage dreht es sich auf der einenSeite erneut sicher um diejenige des kleinenUnterhaltes, welche die Gemüter andauerndbeschäftigt. Darüber gibt es verschiedeneAnsichten. Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten teilweise sogenannte Prozentklauseln, die beispielsweise den Mieter verpflichten, Reparaturen im Umfang von einemProzent des Jahresmietzinses zu übernehmen. Oder eine lange geübte Praxis der Übernahme von Kleinreparaturen im Betrag voncirca CHF 150.
Die neuere Gerichtspraxis sieht dies allerdings etwas anders. Gemäss dieser gehört zumkleinen Unterhalt nur, was der durchschnittliche und handwerklich normal begabteMieter selbst ohne spezielles Fachwissenausführen kann resp. könnte. Wenn also einFachmann beigezogen werden muss, sei dieReparatur sowieso nicht vom Mieter zu berappen.
Arbeit zumutbar oder nichtDes Weiteren geht es bei der Frage der Fensterläden konkret darum, ob diese Arbeit fürden Mieter zumutbar ist oder nicht – oder obsie allenfalls mit Gefahren verbunden ist,
wenn er die Läden aushängen muss, um siezu ölen, und dies nur von aussen her möglichist. Allenfalls ist eine Reinigungsklauselzulässig bei einer Parterrewohnung. Gleichesgilt für Fensterfronten, die nur mittels Gerüst oder Hebebühne gereinigt werden können, da sie nicht einmal mehr geöffnet werdenkönnen.
Unter diesen Voraussetzungen ist es alsowenn, dann nur beschränkt möglich, den Mietern diese Pflicht zu überbinden, oder sie zurÜbernahme entsprechender Drittkosten zuverpflichten. Seltsamerweise gibt es also imMietrecht immer wieder Situationen, wo vertragliche Vereinbarungen vor dem Gesetznicht standhalten, weil sie gegen zwingendesRecht verstossen. Eine dieser Bestimmungenist die Regelung des Unterhalts der Mietsache,respektive was Sache des Vermieters und desMieters ist.
In Erwägung zu ziehen ist aber ein andererLösungsansatz. Da es sich bei beiden um periodische Reinigungsvorgänge handelt, solltees möglich sein, solches über die Nebenkostenabzurechnen. Es handelt sich eindeutig umeine Tätigkeit, die «mit dem Gebrauch derMietsache» zu tun hat und die Nebenkostenfähigkeit somit gegeben ist. Voraussetzung istallerdings eine im Mietvertrag explizit aufgeführte Nebenkostenposition. Insbesonderebei der Fensterreinigung ist vorstellbar, zudiesem Zweck allenfalls einen Servicevertragabzuschliessen. Vorstellbar ist auch, dass derHauswart diese Arbeiten ausführt, sodass überdie Position «Hauswartung» abgerechnet werden kann.
Kreativer LösungsansatzUnd last but not least gibt es noch einenLösungsansatz: Die Schreibende möchtehier gerne ein Beispiel aufzeichnen, das ihr in
Mietrecht
Die Sache mit der Ölung und dieFensterputzsituation
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HEV 9-2015 | 49
Die meisten Mietverhältnisse werden mitunbefristeten Mietverträgen abgeschlos-sen. Da aber bei den unbefristeten Miet-verhältnissen für die Berechnung desMietzinses drei Berechnungsgrundlagennotwendig sind, möchten gerne vieleVermieter der Einfachheit halber den Miet-vertrag nur an den Landesindex der Konsu-mentenpreise koppeln. Doch gibt es in die-ser Hinsicht einiges zu beachten.
Nur bei einem befristeten Mietverhältnis oderbei einem unbefristeten Mietverhältnis miteiner festen Mindestdauer kann jeweils während der fest vereinbarten Vertragsdauer derMietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt werden. GemässArt. 269b OR muss diese feste Vertragsdaueraber mindestens fünf Jahre betragen, damiteine 100prozentige Koppelung an den LIKmöglich ist.
Wie bereits oben erwähnt, ist eine Indexierung nur möglich, wenn die Parteien eine befristete Dauer (Vertragsdauer oder Mindestdauer) von mindestens fünf Jahren vereinbaren.Nach Art. 17 Abs. 4 VMWG genügt aber auchdie Abmachung eines einseitigen Kündigungsrechts während der festen Vertragsdauer zu Lasten des Vermieters.
Bei einem befristeten Mietvertrag endeteigentlich das Mietverhältnis mit dem Ablaufder vereinbarten Dauer. Ausser Vermieter undMieter setzen auch nach dem Ablaufdatumdas Mietverhältnis im üblichen Rahmen fort,d.h. indem der Mieter den Mietzins zahltund der Vermieter die Mietzinszahlungweiterhin akzeptiert bzw. entgegennimmt. Indiesem Fall ändert sich das befristete Mietverhältnis in ein Unbefristetes. Sofern dasunbefristete Mietverhältnis mit Mindestdauernicht nach Ablauf der Mindestdauergekündigt wurde, läuft es als unbefristetesMietverhältnis weiter. Demzufolge endet die
Indexierung mit Übergang in ein unbefristetesMietverhältnis.
Nach Ablauf der Vertragsdauer stützt sichdie künftige Mietzinsgestaltung auf die Kostenstände zum Zeitpunkt des Ablaufs der Mindestdauer. Bei nicht indexierten festen Verträgenmit einer nicht indexierten Mindestdauer (weniger als fünf Jahre) ist dagegen auf die Kostenstände bei Vertragsabschluss abzustellen.
Kantonal genehmigtes FormularzwingendMietzinserhöhungen sind dem Mieter auch inindexierten Mietverträgen zwingend auf demkantonal genehmigten Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhung und einseitigenVertragsänderungen anzuzeigen. Ansonsten istdie Erhöhung nichtig.
Bei der Begründung genügt der Hinweis aufdie vertraglich vereinbarte Indexklausel. Mietzinserhöhungen gestützt auf den LIK könnengemäss Art. 17 Abs. 3 VMWG unter Einhaltungeiner Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende angekündigt werden. Enthält der Vertrag eine konkrete Regelung, so muss sich derVermieter daran halten. Verpasst er den Termin,ist eine Anpassung erst wieder auf den nächstenTermin möglich.
Im Falle einer Indexierung ist eine Anfechtung bezüglich Rechenfehler möglich oder bezüglich der Frage, dass die Erhöhung nichtdurch eine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt sei. ■
Mietrecht
Der indexierte Mietvertrag
Harald SolenthalerLic. iur.Rechtsberatung/ProzessführungHEV Zürich
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AN ME LDU NG FÜ R SE MINAR
«Sanierung einer vermieteten Liegenschaft» vom 23. Oktober 2015 (Angaben bitte in Blockschrift)
Parkplatz Autonummer
Name Vorname mit Ehepartner
Firma (falls Rechnung uber Firma lauft)
Strasse PLZ und Ort
EMail Telefon privat Telefon Geschaft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zurich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zurich, per Fax 044 487 17 77 oder uber unsereWebsite www.hevzuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen». Fur Fragen Telefon 044 487 17 03
Seminar
Sanierung einer vermieteten LiegenschaftVon der Objektanalyse bis zur GarantieabnahmeZustandsbericht ■ Marktchancen ■ Projektierung■ Kostenvoranschlag ■ Terminplanung ■ Submission■ Auftragsvergebung ■ Mieterorientierung ■ Ausfuhrung(konkrete Beispiele anhand ausgefuhrter Objekte)■ Kostenkontrolle ■ Abrechnung ■ Garantiearbeiten
Von der Renditeberechnungbis zur MietzinsanpassungFristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten ■ Rechteund Pflichten der Parteien ■ Mietzinsreduktion wahrendder Bauarbeiten ■ Umfassende Überholung undWertvermehrung ■ Berechnung und Durchfuhrung derMietzinsanpassung
Anschliessend Apéro
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Datum: Freitag, 23. Oktober 2015, 8.15 bis 12 Uhr
Referenten: Elio Pola, Projektleiter;lic. iur. Sandra Heinemann
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,8038 ZürichWollishofen
Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Seminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder*: Einzel CHF 260.–, Ehepaar** CHF 420.–Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–, Ehepaar** CHF 500.–* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der Mitglieder
nummer gewährt werden (vgl. Adressfeld auf letzter Seite).Mitglieder und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
** Nur 1 Dokumentation
Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebührvon 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage amSeminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen bleibendie vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverständlich willkommen.
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Bestellformular siehe Seite 55 Online-Bestellung unter www.hev-zuerich.ch
für Mitglieder für Nichtmitglieder
BewerbungsformularArtikel-Nr. 40018 CHF 2.00 CHF 3.00
Arbeitsvertrag für Hauswartdiensteinkl. Pflichtenheft und Aufgaben (Ausgabe 2014)Artikel-Nr. 40011, Set à 2 Stk. CHF 8.00 CHF 11.00
Tarif nebenamtliche Hauswartung (2010)Artikel-Nr. 10041 CHF 4.50 CHF 6.00
HauswartabrechnungArtikel-Nr. 40019, Garnitur 2-fach CHF 2.50 CHF 4.00
Drucksachenverkauf
Hauswartdienste
Da eine klare Definition des Be-rufsbilds des Hauswarts fehlt, istes unerlässlich, sein Aufga-bengebiet im Einzelfallpräzis zu definierenund die Entschädi-gungsansprüche klarzu regeln.
Die Wichtigkeit des Hauswarts für den Zustand einerLiegenschaft und die Stimmung in ihr wird oft unterschätzt. Allerdings kann er – odergegebenenfalls sie – je nach konkreter Situation für sehr unterschiedliche Tätigkeiten zuständig sein. Vomersten Ansprechpartner der Mieter biszum Verantwortlichen für die Werterhaltung der Liegenschaft: Je nach Pflichtenheft muss er ein Allrounder sein oderaber eher ein Fachmann auf einem präzisumschriebenen Teilgebiet.
Die im Drucksachenverkauf des HEVZürich erhältlichen Formulare helfen bei dermassgeschneiderten Lösung. ■
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Die Wichtigkeit des Hauswarts für den Zustand einer Liegenschaft und die Stimmung in ihr wird oft unterschätzt. Allerdings kann er – oder gegebenenfalls sie – je nach konkreter Situation für sehr unterschiedliche Tätigkeiten zuständig sein. Vom ersten Ansprechpartner der Mieter bis zum Verantwortlichen für die Werterhaltung der Liegenschaft : Je nach Pfl ichtenheft muss er ein Allrounder sein oder aber eher ein Fachmann auf einem präzis umschriebenen Teilgebiet.
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SE RVIC E
BestellformularArt.-Nr. Anzahl Artikel Preise CHF
Mitglieder Nichtmitglieder
Formulare zum Abschluss von Mietverträgen (inkl. 8% MwSt.)30009 Anmeldung für gewerbliche Räume 1.50 2.5030010 Anmeldung für Wohnräume 1.50 2.5010006 Zürcher Mietvertrag für Wohnräume inkl.Allg. Bedingungen (2013)
Zürcher Wohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.5010013 Zürcher Wohnungsausweis Set à 2 Stk. 1.50 2.5020100 Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses (2014) Set à 2 Stk. 1.50 2.5010006EN Übersetzung Mietvertrag für Wohnräume
inkl.Allg. Bedingungen (2007)Pro Set je 2 englische und deutsche Versionen 2 Set à je 2 Stk. 15.00 20.00
10008 Mietvertrag für möb. Zimmer inkl.Allg. Bedingungen (2013)Zürcher Wohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.50
10009 Mietvertrag für Geschäftsräume (2012)inkl.Allg. Bedingungen (2007) Set à je 2 Stk. 6.50 8.50
10030 Mietvertrag für Garagen und Autoabstellplätze (1994) Set à 2 Stk. 4.50 6.0010005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 4.50 6.0020000A Hausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 2.50 3.5020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl.Abfallsack» 2.50 3.5020001 Hausordnung deutsch (2012) 2.50 3.50
❏ franz. ❏ ital. ❏ engl. ❏ span. 5.50 7.50❏ türk. ❏ alb. ❏ serbokr. 5.50 7.50
20010 Waschküchenordnung deutsch 2.50 3.50❏ franz. ❏ ital. ❏ engl. ❏ span. 5.50 7.50❏ türk. ❏ alb. ❏ serbokr. 5.50 7.50
10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 4.50 6.0010501 Zusatzvereinbarung Einfamilienhaus Set à 2 Stk. 4.50 6.0010012 Zusatz betr.Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 4.50 6.0010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 4.50 6.0030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 4.50 6.0010502 Vereinbarung über die Heimtierhaltung Set à 2 Stk. 4.50 6.00
Formulare zur Beendigung von Mietverträgen (inkl. 8% MwSt.)30000 Kündigungsformular (1.1.2011) Set à 2 Stk. 1.50 1.5030020 Wegleitung für die Wohnungsabgabe (Mieter-Info) 1.50 2.5030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1-seitig, Garnitur 3-fach 3.50 5.5030040 Protokoll über Mieterwechsel 4-seitig, Garnitur 3-fach 6.50 8.5030060 Wohnungsabnahme-Wegleitung (8 Seiten) 4.00 6.0030032 Mängelliste Garnitur 3-fach 4.00 6.0030034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3-fach 4.00 6.0030050 Schlussabrechnung Garnitur 2-fach 3.50 5.0020071 Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen (2010) 6.50 8.50
Formulare zur Hauswartung (inkl. 8% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 2.00 3.0040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste
inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (2014) Set à je 2 Stk. 8.00 11.0010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung (2010) 4.50 6.0040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2-fach 2.50 4.00
Diverse Verträge (inkl. 8% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.Allg. Bedingungen (2012) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.Allg. Bedingungen (2014) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010071 Checkliste:Ausschr. von Verwaltungsmandaten für STWE (2009) 7.00 9.0010072 Checkliste: Funktion und Aufgaben des Revisors im STWE (2010) 5.00 6.5010050 Bauvertrag (3 Verträge, 1 Wegleitung) 8.50 11.00
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SE RVIC E
Art.-Nr. Anzahl Artikel Preise CHFMitglieder Nichtmitglieder
Diverse Formulare und Merkblätter (inkl. 8% MwSt.)20030 Register für Liegenschaftenverwaltungs-Ordner 18.50 23.0020040A Mietzinsänderungsformular (blau, 2014) Set à 2 Stk. 1.50 2.5020070 Tabelle für Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen (2015) 9.00 11.0020130 Heizkostenabrechnung Set à 2 Stk. 3.00 4.5020011 Waschküchenstromtabelle 2.50 4.0020002 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung» 1.50 2.5020004 Briefkastenkleber «Bitte keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020005 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung und keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020003 Richtiges Lüften 2.50 4.00
Broschüren und Bücher (inkl. 2,5% MwSt.)40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht (3. überarbeitete Auflage 2013) 40.00 45.0020034 Beendigung des Mietverhältnisses (1998) 13.50 17.0040005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft, 2009) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (überarbeitete Neuauflage 2011) 29.50 35.5040055 Erben und Schenken (5. überarbeitete Neuauflage 2014) 29.00 29.0040056 Fristwahrung im Mietrecht (Neuauflage 2013) 25.00 25.0050006 Handbuch Liegenschaftenverwaltung Ordner (2012) 169.00 199.0050007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf USB-Stick 169.00 199.0050008 Handbuch und USB-Stick zusammen (2012) 209.00 239.0060003 Handwerkerverzeichnis (2015/2016) 4.00 5.0040086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040094 Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel 34.50 39.5040050 Instandhalten, Erneuern, Umbauen (2013) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2013) 29.50 35.5040057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (5. überarbeitete Auflage 2012) 29.50 33.5040052 Praxis-Ratgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2009) 29.00 29.0040089 Ratgeber: Pensionierung (2011) 29.00 29.0040092 Ratgeber: Unterhalt, Renovation, Sicherheit (2002) 35.00 40.0040099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 9.00 13.0040087 Stockwerkeigentum (Broschüre, 16 Seiten) 6.00 9.0040088 Vermietung von Geschäftsräumen (2013) 27.50 32.5020033 Vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Übergabe des Mietobjekts (1998) 9.00 13.0020037 Wohneigentum in der Zürcher Steuererklärung ab 2009 21.00 26.0040095 Wohnen und geniessen ab 50 (2005) 29.50 36.5040024 Die Schweiz. Zivilprozessord. aus mietr. Perspektive (2011) 18.50 21.5040026 Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt (2011) 39.50 44.5060008 Die Blumen der Frauen 30.00 39.5060009 Ein Stadtgarten mit mediterranem Flair 24.00 28.00
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(s. Adressfeld auf letzter Seite)
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NATUR
HEV 9-2015 | 59
nicht nur durch Kälte, sondern auch durchTrockenheit bedroht.
Vor dem Laubabwurf entziehen sie denBlättern wichtige Nährstoffe – unter anderem das Chlorophyll, welches auch für diegrüne Farbe verantwortlich ist. Stattdessen zeigen sich im Blatt nun Farbpigmente,die rot (Anthocyane) oder gelb (Karotinoide)sind.
Warme Farben in der kalten JahreszeitWer die herbstliche Farbenpracht im eigenenGarten geniessen möchte, der sollte jetzt indie Baumschule gehen. Denn der Herbst istdie ideale Zeit, um Gehölze zu pflanzen, undman sieht direkt, wie intensiv die Laubfärbungbei den verschiedenen Bäumen und Sträuchern
ausfällt und welche Farbtöne zusammenpassen. Bei der Farbgebung stehen die schönstenSorten Europas, Amerikas und Asiens zurAuswahl.
Nordamerika ist bekannt für den IndianSummer, denn hier färben sich die Bäume imHerbst in besonders intensiven Gelb und Rottönen. Nicht ohne Grund wählten die Kanadier ein rotes Ahornblatt als Motiv ihrerNationalfahne. Ahorne (Acer) werden nebenihrer prächtigen Herbstfärbung auch wegenihrer schönen Wuchsform, der dekorativenRinde und dem Formenreichtum der Blättergepflanzt. Das klassisch fünfzackige Ahorn
Rotes und gelbes Herbstlaub mit Immergrünen kombiniert,lässt die Bepflanzung besonders vital wirken.
NATU R
58 | HEV 9-2015
Wenn sich die Blätter der Bäume und Sträu-cher verfärben, ist dies ein untrüglichesZeichen, dass es Herbst wird. Seine Farbenschaffen es jedoch, jede Wehmut über dasEnde der Sommerzeit zu vertreiben.
Fast scheint es, als wollten die Pflanzen dasEnde der warmen Jahreszeit mit einem fulminanten Feuerwerk feiern. Ob gelb, braun,orange oder rot – die farbenfrohen Blättermachen den Herbstspaziergang zu einemwahren Farbgenuss. Dabei ist die Ursache
des Spektakels ein natürlicher Prozess, mitdem sich einige Gehölze vor Jahrtausendenunserem wechselhaften Klima angepassthaben.
Im Sommer betreiben sie mit den Blätternund dem darin enthaltenen Chlorophyll Photosynthese, wozu sie viel Wasser brauchen, wassie über ihre Wurzeln und den Stamm in dieBaumkrone transportieren. Im Winter ist diesaufgrund des gefrorenen Bodens nicht möglich. Würden diese Bäume ihre Blätter in derkalten Jahreszeit nicht abwerfen, wären sie
Die Farben des Herbstes
Indian Summer im eigenen Garten pflanzen
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NATU R
60 | HEV 9-2015
blatt ist recht gross und flächig. JapanischeAhorne (Acer japonicum) sind hingegen fürihre spitzzulaufenden, sehr filigranen Blätterbekannt. Aufgrund ihres langsamen Wachstums passen sie auch in kleine Gärten odergedeihen sogar im Pflanzkübel.
Eisenholzbaum, Vogelkirsche undWilder WeinAuch der persische Eisenholzbaum (Parrotia)ist für seine attraktive Herbstfärbung bekannt.Er stammt ursprünglich aus einem Teil Vorderasiens, zwischen dem Iran und Aserbaidschan. Seine mittelgrossen, eiförmigen Blätterbilden eine üppige Baumkrone, die sich imOktober je nach Sorte rot, orange oder gelbfärbt. Der Eisenholzbaum braucht einen sonnigen Standort, kommt dann aber ohne Schnittund mit wenig Pflege aus, da er enorm robustgegen Krankheiten und Schädlinge ist. In Einzelstellung kann er sich in voller Schönheitentfalten.
Wer fruchttragende Gehölze bevorzugt, findet etwa in der Gattung Prunus viele Bäumeund Sträucher mit kräftiger Herbstfärbung.
Dazu gehört zum Beispiel die Vogelkirsche(Prunus avium), aber auch Pfirsichbäume(Prunus persica) mit gelbem, apricot bis leuchtend orangefarbenem Herbstlaub. Die sogenannte BlutPflaume (Prunus cerasifera «Nigra») überrascht das ganze Jahr mit ihrerungewöhnlich dunkelroten Laubfärbung.
Wer nur wenig Platz im Garten hat, kannzum Beispiel Mauern und Zäune mit WildemWein (Parthenocissus quinquefolia) verschönern. Die Kletterpflanze verwandelt sich imHerbst in eine leuchtend rote Blätterwand, dieschon von Weitem ins Auge fällt. Welche Gehölze gut in den eigenen Garten passen, findetman am besten bei einem persönlichen Beratungsgespräch im Fachhandel heraus. ■
TextGrünes Presseportal GPP
BilderBdB
Wilder Wein: Die Kletterpflanze verwandelt sich im Herbstin eine leuchtend rote Blätterwand, die schon von Weitemins Auge sticht.
Zur Wintervorbereitung entziehen Pflanzen den Blätternwichtige Nährstoffe – etwa das grüne Chlorophyll. Farbpigmente wie die gelben Karotinoide werden nun sichtbar.
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Buxus, gutesBienenfutter.
Herbstastern blühen spät.
Molly the Witch, nicht nurmeine liebste Pfingstrose.
Winterlinge blühenebenfalls sehr früh.
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