Alt om andelsboligerLandsdækkende serviceydelser

Aldrig har du som andelshaver kunnet få så meget på et sted.

Andelsboligforeningsområdet undergår for tiden en rivende udvikling og det stiller langt større krav til rådgiverne.

Som landets førende mæglervirksomhed inden for andelsboligområdet vil vi gerne informere om nogle af de områder, hvor vi besidder en særlig ekspertise, og samtidig vil vi gerne invitere dig til en uforpligt-ende drøftelse på de områder, som du har særlig interesse i.

Andelsboligmarkedet er og har gennem årene haft en stor politisk bevågenhed i Danmark og holdning-erne er delte om de fleste af de spørgsmål, der knytter sig til området.

I Sverige har vi 12 butikker, der beskæftiger sig med salg af andelsboliger samt ejendomsadministration, hvorfor vi har de bedste muligheder for at lade os inspirere af lovgivning og praksis fra begge lande. Sammenholdt med Sverige, hvor andelsboligfor-men er endnu mere udbredt end i Danmark, er der fortsat 2 væsentlige forskelle. En svensk andels-haver kan således sælge sin andelsbolig til hvem han vil og til markedsværdien.

I denne brochure har vi opregnet en række af de ydelser, som vi kan bistå med. Det være sig valuar-vurderinger, salg af den enkelte andelslejlighed eller foreningens samlede ejendom, administration ogteknisk vedligeholdelse, stiftelse af en andelsboligforening og meget mere.

Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af, hvad vi kan gøre for dig og din andels-boligforening.

Flere får en valuarvurdering side 3

Andelskronen og valuarvurdering side 4

Salg af andelsbolig side 4

Salg af hele foreningens ejendom side 6

Jura og udlejning side 9

Stiftelse af andelsboligforening side 10

Den rigtige finansiering side 11

Køb af andelsbolig side 12

Administration side 13

10-årige vedligeholdelsesplaner side 14

Teknisk ejendomsadministration side 15

Indholdsfortegnelse

Poul Erik BechStatsaut. ejd.mægler, valuar, MDE, MRICS EDC Poul Erik Bech

2 Forord

Søren BayAdm. direktør LEA Ejendomspartner

3Flere og flere får en valuarvurdering

Stadig flere andelsboliger vurderes af valuarer

„Valuaren skal fastsætte markedsprisen her og nu for boligudlejningsejendommen i sin vurdering - dvs. den pris, en investor på vurderingsdagen vil betale for ejen-dommen. Priserne på det marked er steget voldsomt i de seneste år, bl.a. fordi der udbydes færre og færre,“ påpeger Steen Winther-Petersen.

28.000 andelsboliger har opnået en højere vurdering efter skiftet fra offentlig vurde-ring til valuarvurdering. Det har givet den enkelte andelshaver bedre økonomiske vil-kår og bedre muligheder for at optage lån. Samtidig er det DE’s synspunkt, at rigtige markedspriser vil stoppe den udprægede brug af betaling af penge under bordet.

„Markedspriser fjerner grundlaget for sorte penge på andelsboligmarkedet. Det er en sund udvikling for hele boligmarkedet,“ siger formanden.

„Prisudviklingen overrasker mange, og i den seneste tid har der fra enkelte steder været kritik af de høje valuarvurderinger. Men det er helt ubegrundet. Valuaren er ejendomsmægler og kender markedet bedre end nogen anden. Priserne er høje, og afkastkravet er lavt for tiden. Det skal afspejle sig i vurderingen af andelsboligejen-dommen. Ellers svigter valuaren sin opgave,“ udtaler formanden.

Hvis enkelte banker er bekymrede for, om priserne holder, må de - påpeger for-manden - tage højde for det i deres udlånspolitik: „Valuaren skal ikke sætte vurderin-gen ned i dag, fordi rentestigninger kan få priserne til at falde i fremtiden. Her gælder samme spilleregler som på ejerboligmarkedet,“ fastslår han.

De offentlige vurderinger af andelsboliger er ofte lave. Derfor gør stadig flere andels-boligforeninger nu brug af valuarer for at opnå den rigtige markedspris på deres boliger. Og det er yderst fornuftigt, mener Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) - for dermed får man en god og professionel vurdering af ejendommens værdi, og det lønner sig.

De offentlige vurderinger af andelsboliger er oftest lave, og giver ikke andelshaverne det sande billede af ejendommens markedsværdi. Derfor vinder valuarvurderinger stadig mere frem på andelsboligområdet, ifølge DE - en vurdering, der bakkes op af en ny tværministeriel analyse.

„Valuarerne har travlt med at vurdere andelsboliger i disse år. Flere og flere andels-boligforeninger i Danmark skifter nemlig til valuarvurdering for at få fastsat den egentlige markedspris. Det er til glæde for andelshaverne, som dermed får fuldt udbytte af de stigende priser på ejendomsmarkedet,“ siger DE’s formand Steen Winther-Petersen.

På grund af nye lånemuligheder og stigende ejendomspriser er det klart i andels-havernes interesse at få vurderet til markedspris, og det er andelsboligforeningerne for alvor ved at få øjnene op for. En analyse fra en tværministeriel arbejdsgruppe viser, at 20 pct. af andelsboligerne på landsplan anvender valuarvurdering, mens det i hovedstaden er hele 27 pct.. Det svarer til i alt cirka 37.000 boliger, hvoraf de 25.000 boliger er overgået til valuarvurdering inden for de seneste fem år.

Prisfastsættelse af en andelslejlighedastsæ andelslejligSom andelshaver i en andelsboligforening ejer man ikke direkte sin andelslejlighed,ande sin andelsdelsboldet gør foreningen. Gennem køb af et andelsbevis opnår man medlemskab af gør fo emskab af nnem foreningen og samtidig en brugsret til den lejlighed som andelsbeviset omhanning mhandler.g en bVed salg af andelslejligheden, tillader lovgivningen ikke, at man sælger sin bolig tilsalg tilt man sghedden pris en køber vil betale. Prisen fastsættes således ikke ud fra udbud og efterpris e kke ud beta -rrspørgsgsel.

Af Andelsboliglovens (ABL) § 5 stk. 1 fremgår prisfastsættelsen:sboliglov tsættABL) ”Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet agelse af en and g, hvandel indretten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdieg, må prisen ik dienkke oversikaf andelen i foreningens formue, forbedringer i lejlig-bedringerheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed ndoldelsesstand vedligeholdekan betinge”.ge”.e”

En andelslejlighed kan dermed maksimalt værdiansættesdn andelslejlighed kan dermed maksimalt værdian ættestil andelen i andelsboligforeningens formue tillagt intil andelen i andelsboligforeningens formue tillagt inndivin -duelle forbedringer og særligt tilpasset inventar.duelle forbedringer og særligt tilpasset inventar.

En beregning af foreningens formue er nøglen til at finden til atden maksimale lovlige pris for andelslejligheden. For-den. Fmuen fremkommer ved at opgøre aktiverne og fratrækkene og frgælden. Aktiverne kan f.eks. bestå af likvide midler oglikvide mværdipapirer, men det er klart, at den væsentligste postværdipapirer, men det er klart, at den væsenr ejendommen.er ej

I ABL § 5 stk. 2 anvises 3 forskellige metoder til opgørelse af ejendommens værdi:BL § 5 stk. 2 anvises 3 forsk

1) Ejendommens anskaffelsesprisomdo2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendomDen ken3) Den offentlige ejendomsværdiDen

På foreningens generalforsamling beslutter andelshaverne, hvilket princip, der skalPå foreægges til grund, og alle andelshavere er underlagt denne beslutning.læg

Valuarvurdering – løbende vurderingrder vurderinHvorledes ejendommen skal værdifastsættes bestemmes som sagt af medlemestemmes som sagt af ms soedes eje l værdifa -merne på generalforsamlingen.merne på ge lingen.

Ønsker medlemmerne den højeste pris for andelslejlighederne, har det gennem de jeste prØ erne denseneste mange år været bedst at få foretaget en valuarvurdering af en statsautoedst at e år væren -riseret ejendomsmægler, der tillige er uddannet valuar. Vi udfører hvert år et meget der tilendomsmæbetydeligt antal valuarvurderinger, og via vores landsdækkende net af valuarer kan vi rderideligt antal etbistå dig og din andelsboligforening med den højeste ekspertise på området.boligstå dig ogbb s

Ved en valuarvurdering forstås en vurdering af ejendom-men, ud fra hvad ejendommen ville være værd, som enmmmm

anske almindelig udlejningsejendom med en ledig lejganskkans -lighed. Huslejen i beboelsesejendomme i de større byer lighed.edder typisk underlagt bestemmelserne om omkostningsr typisk uns -bestemt husleje. Dette betyder, at der skal beregnes eemt husleje. Dette betyder, at der skal beregnes en såkaldt omkostningsbestemt husleje for lejlighederne, mkostningsbestemt husleje for lejlighederne, oog på grundlag af denne beregning samt et udarbejaf denne beregning samt et udarun -det driftsbudget for ejendommen, fastsættes herefter ftsbu reftehandelsværdien for ejendommen, jfr. ovenfor. I mindre delsvæ mindrfor ejendommenejendomme gælder lidt anderledes regler. endomme gælder lidt anderledes regl

Såfremt man vælger at benytte en valuarvurdering rderingSåfre g tilg tiåfremt man vælger at benytte en valuarvurfastsættelse af ejendommens værdi, skal man være s efastsæ

pmærksom på, at vurderingen maksimalt kun ereen maopmgældende i 18 måneder, hvorefter en ny vurdering skal indhentes. Mange foreninger nndhhvorevælger at få udarbejdet en valuarvurdering hvert år.en v

Andelsboliglovens konsekvenser for salgspriserspgskonPrincipperne for en valuarvurdering medfører, at prisen på andelslejligheder afat uarr -hænger af prisen på boligudlejningsejendomme og ikke prisen på tilsvarende mmeguejerlejligheder, som ellers kunne forekomme mere oplagt. Andelslejligheder handles e mkusåledes til maksimalpriser i modsætning til alle andre ejerformer af fast ejendom, l aoi mmhvor der handles til markedspriser. spri

Den rigtige værdi af andelskronen - og dermed af din andelsbolig

AndelskronenNår en andel skal overdrages, kan den maksimalt pris-fastsættes til andelskronen ganget med det oprindeligeindskud. Hertil lægges værdien af forbedringer i boligen.Herunder kan du se, hvordan en andel prisfastsættes:

Værdien af den enkelte andel = Andelskrone x oprindeligtindskud for andelen + forbedringer i boligen + særligt til-passet inventar

4 Andelskronen og valuarvurdering

5Salg af andelsbolig

Hvordan fastsættes prisen på din andel?

Andelshaveren har til enhver tid ret til at sælge sin andelsbolig. Ifølge andelsbolig-eeloven skal bestyrelsen dog godkende salget af boligen. I mange andelsbolig best -foreninger forefindes ventelister, der skal følges ved salg. Overdragelse af andelenninger foresker ved, at sælger overdrager sit andelsbevis til køber. Samtidig overdragessker ved, aboligen.bolig

ForbedForbedringerIndividuelle forbedringer i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, atforbedringer i en ade øger værdien af andelsboligen, og må ikke være almindeligt vedligeholdelses-delsboligenarbejde. Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt, forsvarligt udført og i overhåndvær -rrensstemmelse med gældende regler og lovgivning.egler og

Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere forikke nat være værdiforøgende. Mange forbedringer kan sagtens udføres af andelshaverendringeselv. De skal dog være håndværksmæssigt forsvarligt udført. Ved vurderingen skalsigt fværdien af eget arbejde honoreres med et beløb svarende til en aktuel håndværkeret be -rrløn. Arbejdets omfang og antallet af anvendte timer vurderes ud fra, hvor lang tid enendtprofessionel håndværker ville være om at udføre arbejdet.at ud

Når forbedringerne skal værdifastsættes sker det på følgende måde: Først ansættes værdien til forbedringsudgiften på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført. Herefter fratrækkes eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. For en mere fyldestgørende oversigt over individuelle forbedrings-arbejder og afskrivningsmetoder, henvises til ABF-håndbogen.

InventarEr der inventar, der er særlig tilpasset eller installeret i ejendommen, kan over-dragelse af boligen gøres betinget af køb af dette inventar. Sælger kan derimod ikke kræve, at almindeligt løsøre skal indgå i handlen.

BeskatningSom for andre typer ejerboliger, der bebos af ejeren selv, er fortjenesten ved salg af en andelsbolig typisk skattefri.

Det rigtige salg af din boligGennem vores landsdækkende net af boligbutikker kan vi bistå dig med salget af din andelsbolig. Få en salgsplan, der viser, hvad boligen kan sælges for, og hvordan vi vil gribe det an for, at du får den rigtige pris.

En meget afgørende faktor for værdien af din andelsbolig er den beregnings-metode, som din andelsboligforening beslutter på den årlige generalforsam-ling. Vil du have den rigtige pris for din andelsbolig gør du klogt i at foreslå, at ejendommen skal vurderes efter valuarmetoden. Se mere om valuar-vurderinger på side 4.

6 Salg af hele andelsboligforeningens ejendom

Salg af ejendomme

lig til at betale, afhænger af omfanget af de muligheder køberen har, for at råde over ejendommen både i forbindelse med renovering og efterfølgende anvendelse. Ofte bliver ejendommene handlet til priser, der er langt højere end hvad ejendommen kan opgøres til ud fra en valuarvurdering. Afhængig af størrelsen på foreningens gæld, betyder det ofte at en andelshaver vil få over det dobbelte i overskud ved salg af hele ejendommen i stedet for individuelt salg af en lejlighed.

Hvordan andelshaverne i foreningen internt træffer beslutninger, der vedrører salg af foreningens ejendom er reguleret i lov om andelsboliger og foreningens vedtægter. I mindre foreninger, hvor der ikke er så mange, der skal blive enige, eller foreninger hvor der alligevel er en del af andelshaverne, der har overvejelser om at flytte er mulighederne naturligvis størst.

Der kan dog laves mange forskellige løsninger med en køber, som gør, at alle kan blive tilfredse. Det kan f.eks. være, at nogle af andelshaverne kan blive boende i en begrænset periode på nogle år, eller at køber hjælper med at finde erstatningsbolig-er. Endelig er det i forbindelse med salg normalt, at andelshaverne har en periode på typisk et halvt år til at fraflytte ejendommen.

Beskatning ved salg af hele ejendommenDet overskud, der udloddes til den enkelte andelshaver som følge af salg af ejen-dommen og efterfølgende opløsning af andelsboligforeningen, er reguleret i ejen-domsavancebeskatningslovens § 8 stk. 4. Heraf fremgår følgende:

”Fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå nne afsværdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt…”

Vil du som andelshaver have del i de store værdistigninger,der har været på fast ejendom?

I mange andelsboligforeninger har det igennem mange år været et synspunkt, at enandelsbolig skulle være et billigt boligtilbud. Dette synspunkt bliver dog blandt etstigende antal medlemmer i andelsboligforeningerne landet over anfægtet, idet dissemedlemmer også ønsker at få del i de stigninger på fast ejendom, som har fundetsted gennem de seneste mange år.

Der er 2 måder at få del i denne stigning. Enten at få udarbejdet en løbende valuar-rrvurdering eller sælge foreningens ejendom. Det sidste giver som udgangspunkt denstørste fortjeneste.

Som enhver anden rådgiver vil vi naturligvis gerne bevare kontakten til din andelsbo-ligforening i mange år fremover, det være sig som valuar med løbende vurderinger af foreningens ejendom eller som administrator heraf. Men ønsker I at sælge forening-ens ejendom, og på samme måde som andre ejere af fast ejendom, at realisere denstore værdistigning, bistår vi jer også gerne med salget af jeres ejendom. Beslutning-en er helt og holdent jeres som medlem af andelsboligforeningen.

Som tidligere beskrevet har der i de seneste år været en stigende interesse for købaf boligudlejningsejendomme. Denne stigende efterspørgsel har medført højerepriser på denne type af ejendomme og dermed også prisstigninger på ejendommeejet af andelsboligforeninger. Dette forhold har bevirket, at flere og flere andelsbo-ligforeninger har solgt deres ejendomme og efterfølgende opløst sig selv med deraf følgende store udlodninger af gevinsten til medlemmerne af andelsboligforeningen.

Incitamentet til at sælge hele ejendommen på en gang er naturligvis, at andels-haverne kan opnå et større overskud, end hvis de solgte deres andelslejlighederenkeltvis. For at dette kan lade sig gøre, er det i praksis en fordel, at en eller flereandelshavere er villige til at fraflytte ejendommen efter salget. Jo flere lejligheder derer til købers disposition, jo højere pris er det muligt at opnå. Den pris en køber er vil-

Det betyder, at det overskud der hidrører fra den del af ejendommen som andelshav-andelserne selv bebor eller har beboet er skattefrit, såfremt andelsforeningen opløses ogs ogen opløseoverskudsudlodningen sker i samme kalenderår. Der har dog været politiske røstereræret polfremme om, at der skulle ske en lovændring på dette område, idet mange politikereddddier af den opfattelse af denne form for udlodning af overskud til andelshaverne ikkeer tilsigtet.

Forskellige typer af købereDer er forskellige typer købere, der har forskellige formål med at købe en ejendommaf en andelsboligforening. Mindre ejendomme sælges ofte som en avanceret formformfor ”forældrekøb”, hvor børnene får en lejlighed hver, og resten lejes ud til andredr- måske bekendte. Fordelen for forældrene ved at købe en hel ejendom frem for en for ejerlejlighed er, at kvadratmeterprisen er lavere, og derved får man mere ejendom forom fopengene. Samtidig placerer man sine penge i et aktiv, der over tid normalt vil stige i istige i værdi.

Udover forældrekøb kan en ejendom blive solgt til en investor, der vil udleje lejlig-estor, der vhederne til beboelse på helt almindelige lejevilkår. Konvertering til udlejningsejendomKonvertersker eksempelvis i situationer, hvor der er flere andelshavere, der ønsker at bliveere andelsboende som lejere. Dermed er det den eneste mulighed investor har for anvendelseen enesteaf ejendommen. Konvertering til udlejningsejendom kan også forekomme selv ome selv omtil udlejninalle andelshaverne vil fraflytte ejendommen. Det er især i situationer, hvor ejendomner, hvor ejendomraflytte eje -men er forbundet med stor liebhaverværdi som følge af udseende og beliggenhed.dseende og beliggenhed.t med stoSelvom ejendommen efter et køb anvendes til udlejning, vil en køber stadig væreejning, vil en køber stadig væreendommvillig til at betale en præmie udover, hvad en valuarvurdering vil andrage, fordi den valuarvurdering vil andrage, fordi derg til at bekan være mulighed for omfattende renovering og udlejeren selv kan bestemme samrenovering og udlejeren selv kan bestemme sakan v -mensætning af lejere og i et vist omfang indholdet i lejekontrakterne.vist omfa

I juni 2005 blev der vedtaget en lovændring, hvorefter en andelsboligforening ikkevedtaget en lovændring, hvorefter en andelsboligforening ikkekan sælge ejendommen til en anden andelsboligforening, ligesom en investor ikkemmen til en anden andelsboligforening, ligesom en investor ikkindenfor en årrække kan videresælge til en andelsboligforening.ke

7Salg af hele andelsboligforeningens ejendom (fortsat)

• Opstiller hvorledes overskuddet fordeles mellem andelshaverne. Kan manrskfravige det i vedtægterne anførte, hvis man i stedet ønsker overskuddet ne fordelt efter andelsbeviset, alternativt forlods fordeling af forbedringer som seved et almindeligt salg af den enkelte andelsbolig af

• Fortæller om man bør indhente bindende svar omkring beskatnings-ndspørgsmål

• Belyser hvilken stand lejlighederne skal afleveres i, og om der skal udardadejl -rrbejdes indflytningsrapporter på overtagelsesdagen for de, der ønsker at or de, der ønsker at pofortsætte som lejere

• Underbygger ved eksempler, hvorfor jeres andelsboligforening bør vælgegfomEDC Poul Erik Bech ved salget. I ser referenceudtalelser fra andre andelslsed -boligforeninger som har været i en lignende situation, og som vi har bistået n, on lei eear været i en lig de sitr væmed et succesfuldt salg med et succesfuldt salg

• Sælger jeres ejendom bedst muligt eventuelt ved tilbudsgivningbudSælger jeres ejendom bedst muligt eventuelt ved

• Samarbejder gerne med andre af andelsboligforeningens rådgivere herunderngeSamarbejder gerne med andre af andelsboligforenadvokat, revisor og administratordv

• Gør det enkelt og overskueligt for dig, med udgangspunkt i, at vores andels-boligkunder har en forskellig baggrund og befinder sig i forskellige livsforløb

• Gennemgår hele processen fra de første overvejelser omkring salg til helesalget er gennemført, overskuddet er udbetalt, og du enten er fraflyttet eller fortsat bebor din lejlighed, men nu på en almindelig lejekontrakt som lejer

• Redegør hvorfor salgsprisen sædvanligvis er væsentlig højere end valuar-vurderingen

• Gennemgår reglerne for lejefastsættelse for de tilbageværende lejere.Herunder hvorfor det oftest er det lejedes værdi og ikke omkostnings-bestemt husleje, der vil være gældende fremtidigt

• Gennemgår hvilke muligheder den nye ejer har for efterfølgende husleje-stigninger, herunder reglerne for boligforbedring

• Oplyser om hvilke muligheder den nye ejer har for at opsige dit lejemål

• Gennemgår hvilke muligheder den enkelte har for at få boligsikring, nårhuslejen stiger

• Belyser hvilken indflydelse en købers efterfølgende mulighed for opdelingp gi ejerlejlighed har på prisen for andelshavernes ejendom. En andelsbolig andelsbolig-forening kan ikke selv opdele ejendommen i ejerlejligheder eller ved aftaler ellsikre sig dette

EDC Poul Erik Bech

8 Salg af hele andelsboligforeningens ejendom (fortsat)

9

Mange andelsboligforeninger omfatter lokaler, som er udlejet til erhvervsformål. Vær sikker på, at I får det optimale ud af disse lokaler:

• ved at pleje erhvervslejerne

• ved hurtigt og sikkert at genudleje opsagte lejemål

• ved fastsættelse af den rigtige markedsleje for tomme lokaler

• ved fastsættelse af den rigtige markedsleje for eksisterende lejemåled fasts

• ved løbende varsling af maksimale lejestigningerved løbendev

• ved optimering af lejebetingelser og -aftaler ering

• ved hensigtsmæssig udvikling af erhvervslokalerne - eventuelt til alternative formålved hensigtsmæssig udviklin

• ved den rigtige istandsættelse af disse lokalertels

Alt dette kan vi være behjælpelig med – over hele landet råder vi over specialister pelimed den nødvendige know-how og et indgående lokalkendskab.how

Styr på paragrafferne Sådan sikrer vi indtægterne

I det daglige er der mange paragraffer at holde styr på og mange ge espørgsmål at besvare. Tænk blot på:spørgsmål at be

• Har vi de rigtige forsikringer til den rigtige præmie?Har vi de rigtige fo

• Kan vi få markedsværdien for vores ejendom, og hvad er konsekvenserne heraf?Kanan vi få markedsvæ

• Hvordan sikrer vi os en stabil prisudvikling på vores ejendom?addrd s en

• Findes der erhvervslokaler, der med fordel kan omdannes til boligformål?de kale

• Hvad er markedslejen på vores erhvervslokaler til udlejning?Hvad er markedslejen på vores erhvervslokaler til udlejn

• Hvordan sikrer vi os en optimal pris for vores andelsbolig, når vi skal sælge?s boli

• Hvilken betydning har en større modernisering af vores ejendom for andelskronen?od es

• Bør vi modernisere de udlejede lejemål, og kan vi forhøje lejen i den forbindelse?e rhø

• Hvordan sikrer vi os en professionel administration tilpasset vores egen indsats?e lpa

• Hvordan opnår vi den billigst mulige boligafgift?ge

• Kan vi få boligydelse til delvis dækning af boligafgiften?kn en?

• Hvor meget kan jeg låne i min andelslejlighed og til hvilken rente?e hvi

• Trænger vores vedtægter til en modernisering, og hvad bør de indeholde?d vad

• Hvad er konsekvenserne af bestyrelsesansvar, og skal vi have en forsikring herfor?ee kal ing herfor?

• Skal vi påklage ejendomsværdien af foreningens ejendom?aa ndom?

Gennem et samarbejde med os, kan du ved hjælp af vores ejendomsadministratorer,dn or ejend minjurister, statsaut. ejendomsmæglere, valuarer og ingeniører få svar på ovennævnte.vvv iøø svar på ove

Jura omkring andelsboligen Udlejning til erhvervsformål

Etablering og stiftelse af en ny andelsboligforening

Langt den overvejende del af alle andelsboligforeningeropstår på baggrund af en af følgende situationer:

• lejerne i en udlejningsejendom benytter sig af forkøbsretten i Lejeloven.• en entreprenør renoverer en eksisterende eller opfører en ny ejendom på

andelsbasis.

Uanset baggrunden for etableringen af den nye andelsboligforening er der en lang række vigtige beslutninger, som skal træffes, inden foreningen kommer i drift.

Til at træffe disse indledende beslutninger sammensættes enten en arbejdsgruppe blandt lejerne eller en midlertidig bestyrelse blandt de kommende andelshavere. Det kan også være, at en entreprenør opfører en ny ejendom, og ønsker at have en professionel sparringspartner til at realisere projektet.

Det er i denne fase uhyre vigtigt at have en god sparringspartner, som kan yde en optimal rådgivning lige fra første fase af den mulige stiftelse til det tidspunkt, hvor selve foreningen er stiftet og er i drift.

LEA Ejendomspartner udfører denne rådgivningsopgave i samarbejde med den kommende bestyrelse og sikrer en individuel rådgivning, der tager hensyn til netop etoden pågældende ejendom og dennes beboere.

10 Stiftelse af en ny andelsboligforening

Vores arbejde består blandt andet af:V dt anded

•• afholdelse af orienterings- og planlægningsmøder for lejerne samt for arbejdssamt amt forsamt fnin sm -gruppe/bestyrelse.es yrelsreyr/bestyrelsegr

• rådgivning om finansieringsmuligheder, niveauet på andelsværdien, bolig-delsværafgiftens størrelse m.m.

• udarbejdelse af en oversigt over større vedligeholdesesarbejder indenfor en erbe r en5-10-årig periode.å-10-

• indhentning af forsikrings- og finansieringstilbud. in

• udarbejdelse af driftsbudget, investerings-budget, finansieringsplan, oversigt over hver enkelt lejligheds indskud, boligafgift m.v.

• udarbejdelse af vedtægter.

• udarbejdelse af indmeldelsesblanketter og andelsbeviser.

•• indkaldelse til og afholdelse af stiftende generalforsamling.

• udarbejdelse og tinglysning af skøde.

• hjemtagelse af realkreditlån, banklån, tegning af forsikringer, indgåelse af ser-rrviceaftaler, kontakt med offentlige myndigheder o.lign.

• udarbejdelse af refusionsopgørelse og afregning af købesum med sælger.sæ

Vores assistance udføres efter ”No cure, no pay”-princippet, hvilket ncippy”yyy”o pvil sige, at vi ikke får noget honorar for vores bistand, såfremt stifnd, sås bbvore -telsen ikke gennemføres. Dette sikrer lejerne en optimal rådgivningptimalne lejern

uden nogen økonomisk risiko. I etableringsfasen stiller vi med et teamstiller vsfaeringsfabestående af: Advokat, statsaut. ejendomsmægler, valuar, ingeniør,gler, vaejendom

ejendomsadministrator samt finans- og forsikringsrådgiver.orsikrint finans

11Den rigtige finansiering

Lån i den enkelte andelsbolig

Vælg så, hvad I finder mest attraktivt og benyt jer endelig af vores rådgivning og gennemgang af dokumenter uanset, hvilken løsning I foretrækker, og uanset hvor du eller din forening i dag har jeres lån.

Andelskronens værdi påvirkes af typen på de lån foreningen optagerDet er vigtigt at gøre sig klart, at den løbende værdiopgørelse af andelsbolig-foreningens formue og derved også den enkelte andelsboligs værdi afhænger af hvilken type lån foreningen vælger. Dette er ofte en overset faktor, når lånet vælges.

Årsagen til påvirkningen skyldes, at gælden normalt opgøres som en kontantværdi. Grunden til at de enkelte lån påvirker forskelligt er, at indfrielsesvilkårene på lånene er forskellige, alt afhængig af om der er tale om et obligationslån eller et kontantlån, om lånet er konvertibelt eller inkonvertibelt.

Der skal således blandt andet tages højde for muligheden for at indfri lånet på kontant paribasis eller ved indfrielse til under- eller overkurs eksempelvis baseret på obligationer. Udsving i renten kan således have stor betydning for værdien af andels-kronen. Få en drøftelse med os inden valg af lånetype.

Boligafgiften er afhængig af foreningens lånI de seneste år, har vi oplevet et massivt rentefald og lanceringen af et stort antal nye låneformer og –muligheder. Det betyder, at mange andelsboligforeninger kan have stor fornøjelse af at omlægge eksisterende lån for at opnå en lavere boligafgift.

Lad os se på foreningens lån og sammensætningen af disse. Vi kan typisk gøre en forskel, som betyder meget for den enkelte andelshaver.

Den enkelte andelsbolig kan stilles som sikkerhed ved optagelse af lån. Dette skerolig ka aved udstedelse af et ejerpantebrev eller et almindeligt pantebrev, der tinglyses medt ejerp tepant i andelslejligheden. Andelsboliger er normalt en meget efterspurgt boligform,eden. et hvorfor der kan lånes til endog meget lave rentesatser.nes til

Til hvad eller hvilket man låner pengene, er der intet krav om. I den enkelte andelsmket m m. -bolig kan der ikke lånes penge i et realkreditinstitut lige nu.ååke

Såfremt det er foreningen, som vil låne penge til eksempelvis et nyt tag eller lignendeerer foSåfrem s kan foreningen optage lån i et realkreditinstitut, med de fordele dette indebærer.en oreninge ele

Hos EDC Poul Erik Bech har vi flere end 20 finansielt uddannede medarbejdere Eou Bech ha edHo– Privat- og finansrådgivere – der er autoriserede låneformidlere. De kommer på ang fi re – der e ere– Privatabesøg hos dig, når du har tid, og deres rådgivning er gratis for dig. En service, somd deres rå r g, nådu får svært ved at finde magen til. Deres opgave er at finde den helt rigtige finanrt es opgav at finde ded at finde -siering til dig til den helt rigtige pris. Det gør de ved at have forbindelse til attraktiveved at ht rigtige plåneudbydere på bank- og realkreditområdet.lkreditom

Bank-, realkredit- eller personligt lånTypisk er en kombination af realkreditlån og en kassekredit uden provision af mbina uuuudit ureditmaksimum den mest fordelagtige løsning. Når andelsboligforeningen er i administran mest fordees ninn -tion hos os har vi en særdeles attraktiv fælles aftale for vores foreningskunder somar vi en særdeles avi ehelhed. Pas på med særlige indfrielsesklausuler i banklån. Det kan vise sig at blive s på med særlige indfrielså men særdeles dyr finansieringsform selv om renten umiddelbart kan synes attraktiv. les dyr finansieringsform selv omdyr

Har jeres forening behov for at låne til en større modernisering er det som oftest enres forening behov for at låne til eore til l etgod idé med et midlertidigt byggelån. Vores byggeadministration finder sammenidé med et midlertidigt byggelån. me elånnmed bestyrelsen og senere generalforsamlingen jeres behov for finansiering. Lad osed bestyrelsen og senere generalfoesty erafremskaffe et godt tilbud til jeres forening. Tilbuddet finder vi uden udgift for jer.”remskaffe et godt tilbud til jeres fokaf es f

Vi formidler lån til dig og din andelsboligforening påmarkedets bedste vilkår – uanset hvor I har jeres lån.

ProjektgranskningOvervejer du at købe en andelsbolig, der endnu ikke er opført, kan du måske haveglæde af ABF’s tilbud om en gennemgang af det andelsboligprojekt, du overvejer atbyde ind på.

AndelsbevisetFor at købe en andel indbetaler andelshaveren et indskud. Køber du en andel, mod-tager du et andelsbevis. Det dokumenterer dit medlemskab af andelsboligforeningen.

Som andelshaver hæfter du som udgangspunkt kun med dit indskud for de forpligt-elser andelsboligforeningen har. Realkreditinstitutter eller pengeinstitutter har dogmulighed for at tage forbehold for, om du skal hæfte personligt for lån eller dele af lån, der optages af foreningen. Kommende andelshavere skal derfor være opmærk-somme på sådanne forbehold.

BoligafgiftSom andelshaver betaler du løbende boligafgift (husleje). Boligafgiften består af ydelse på realkreditlånet, vedligeholdelse, hensættelser og driftsudgifter i øvrigt.Boligafgiften betales normalt forud hver måned.

AndelsboliglånNår du køber en andelsbolig skal du betale et indskud, som mange vælger atfinansiere ved at optage et andelsboliglån. Et andelsboliglån kan også bruges til at finansiere forbedringer i andelsboligen. Da et andelsboliglån er et personligt lån,får du fradrag for de renteudgifter, du har på lånet. Vores finansrådgivere kan udenudgift for dig bistå med at fremkomme med tilbud på markedets mest attraktiveandelsboliglån.

BoligydelseSom pensionist og andelshaver har du mulighed for at få et tilskud til boligydelsen(huslejen). En del af boligydelsen er et tilskud og resten er et lån. Som andelshaverkan du vælge kun at modtage tilskudsdelen.

Køb af ny andelsboligGennem vores projektafdeling og flere end 30 boligbutikker udbyder vi løbende og fle boligbutikker udbyder vi attraktive nye andelsboliger opført af nogle af Danmarks allerdygtigste entreprenører er opført gllerdygtigste entreprenører igog bygherrer. Kontakt os og fortæl, hvilken type andelsbolig, du gerne vil flytte til og kt os og fo ger l flytte til og vi vil løbende holde dig underrettet herom.lde dig un

12 Køb af andelsbolig

Køb af andelsbolig

LEA Ejendomspartner

Kvalitetsadministration til attraktiv pris - også for mindre andelsboligforeninger.gså foktiv prAndelsboligforeninger ønsker utvivlsomt en professionel administrator til at foreståprofeer utvivadministrationen - vel at mærke med en høj grad af kvalitet og sikkerhed forrad afel at mærkeforeningens midler. Men samtidig ønskes også en attraktiv pris for administrationen.en attforeningens midler. Men sam

Vi har kunnet konstatere, at mange andelsboligforeninger rent faktisk selv har godttere ningestyr på mange af foreningens forhold. Derfor kan der i praksis, med disse ydelseri prainkluderet i administrationen, let ske det, at der betales for ydelser, som andels, le s for yatti -foreningen selv udfører eller med fordel selv kan udføre.meed ør

Enkelt princip - enkel idé- Vi har udarbejdet en fortegnelse over de ydelser, som vi mener, er dækkende fore yde ydelser, som vi mener, er det administrationen af andelsboligforeningens ejendom. Derudover kan andelsbolig-ens ejendom. Derudover kanan foreningen rekvirere alle øvrige ydelser hos os til faste liste- eller timepriser. I praksiss til faste liste- eller timepvirmedfører et sådant system, at andelsboligforeningen kan få en særdeles professioingen kan få en særdelesåd -nel administration for et meget rimeligt beløb.ratra

13Administrationen

Vibeke Østergaard Formand for A/B Helgesvej 21:esveve„Det er vigtigt for foreningen at administrator er effektiv, giver en ahurtige tilbagemeldinger og giver bestyrelsen og foreningengiveet minimum af bekymringer.

A/B Helgeshøj har valgt LEA Ejendomspartner som admini-mspstrator på anbefaling fra en af mine kollegaer. Det var vigtigt efor foreningen at få en aktiv administrator, og at det var et administrationsselskab frem for et advokatfirma.

Vi er glade for at have en fast kontaktperson hos LEA, det gør henvendelser både fra bestyrelsen og fra de menigebestyrelsesmedlemmer meget nemmere“.

Finn Johanning Formand for andelsboligforeningen Skårupvej:„Vi er glade for at have en professionel sparringspartner i forbindelse med driften af vores andelsboligforening.

For eksempel er LEA netop ved at lave en rapport somvores beboere kan anvende når de ønsker at renovere/modernisere deres badeværelser på en sådan måde at allevådrumsregulativer overholdes“

LEA Byggerådgivning tilbyder vedligeholdelsesplaner som er særligt udviklet tilandelsboligforeninger. Vedligeholdelsesplanen indeholder en tilstandsrapport påejendommen og et budget for vedligeholdelsesudgifterne de næste 10 år.

Budgettet tager ikke kun udgangspunkt i tilstandsrapporten, men bliver lavet i tætsamarbejde med bestyrelsen. På den måde sikrer vi, at budgettet bliver realistisk iforhold til andelsforeningens økonomi, og at prioriteringen af istandsættelsen skerpå beboernes præmisser. Ligeså vigtigt er det, at andelshaverne ved, hvordan ved-ligeholdelsesbudgettet påvirker deres boligafgift og andelskronen.

Derfor tilbyder vi også at hjælpe med vurdering af andelsforeningens økonomi iforhold til budgettet, finansieringen af de kommende istandsættelsesopgaver samtkonksekvensberegninger for boligafgiften og andelskronen. Endelig deltager vipå generalforsamlingen, hvor vi fortæller om vedligeholdelsesplanen og svarer påspørgsmål fra andelshaverne.

14 LEA Byggerådgivning 10-årige vedligeholdelsesplaner

LEA Byggerådgivning Eksempel på 10-årig vedligeholdelsesplanå 10-åri

Oversigt over planlagte projekter i år 2005 - 20112005 - 201

Der er indregnet en 3% prisstigning for hvert år fra 2005 og frem til 2011 - Udgiften er medtaget i det år, hvor den belaster driftsbudgetår fra 200

Arbejdsopgave 2003 2004 052005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Total

Udskiftning af tage blok 5 blok 4 henensæt-telse

blok1,2,3,6,71,2

afbetal-ing

afbetal-ing

afbetal-ing

Vedl. tag/hætter/render 64.000 66.000 68.000 35.000 40.000 273.000

Murbier gavl blok 6, blok 4 blok4 + 6 153.000

316.000 469.000

Renov. hovedindg. partier blok 6, 5, 4, 3, 2.

blok 5232.000

blok 4246.000

blok 66261.00000

blok 2332.000332.000

blok 3411.000

1.482.00011

Udskift. døre kælder/trappeblok 7, 6, 5, 4, 3, 2

blok 765.000

blok 556.000

blok 459.000

blok6blo63.000

blok 2 og 32 og 3173.000

416.000000

Renov. Hovedtrapperblok 7, 6, 5, 4, 3, 2,

blok 7680.000

blok 5529.000

blok 4248.00000

blok 4blo383.0003

blok 66394.4.000

blok 6271.00027

blok 2 og 3blok 21.811.000 4.316.00004.316.0

Renov. Altanplader 1, 2, 3, 7 blok 1250.000

blok 2 + 3k 2 + 3585.00085.000

blok 7278.000

1.113.0001.1113.00

Opstart varmeanlæg 21.000 21.000 22.000 23.00023.000 23.000 24.00024.00 25.00000 5.00025.0 26.000 210.00.00000

Vedl. afløb & faldstammer 46.000 48.000 49.000 00051.0 52.000 .00054. 55.5.000 57.000 59.000 471.0000

Vedl. kloak 46.000 48.000 49.000 .00051. 52.000 4.00054 55.00055.000 57.000 59.000 471.000

Vedl. varmt & koldt vand 46.000 48.000 49.000 1.00051 52.0000 54.0005 00055.0 57.000 59.000 471.000

Afsyring varmeveksler blok 5 44.000 52.000 96.0009

Varmtvandsvekslereudskiftn. blok 2, 3, 5, 6.

31.000 32.000 38.000 39.0003 000 140140.000

Udskiftn. pumper og ventilerblok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

21.000 23.000 25.0002 26.000 9595.000

Udskift. strengventilerblok 2, 3, 4, 5, 6, 7.

46.000 48.000 49.0000 51.000 52.0002.00 54.000 300.000

Renov. af fortorv blok 1blok 1 546.000 546.000

Beplant. Blok 1 31.00031.0 31.000.000

Beplant. Altanfacader 6 stk.blokke

blblok 416.000

6.00016.0000 16.000 7.00017 17.000 18.000 100.0000

Renov. af stamvej 1.700.000700.00 1.700.000

Vedl. af stamvej 27.000 27.000 56.000 60.000 63.000 233.000

Indv. maling af 6 affaldsskure 83.000 83.000

Relaterede projekter 82.000 85.000 87.000 90.000 93.00000 96.0009 98.000 101.000 104.000 836.000

Planlagt for året ialt i mio. kr.

3.21 3.227 3.222 3.255 3.213 2.821.82121 2.8662.866 2.963.9632 9 2.575 27.352

15Teknisk ejendomsadministration

En af andelsboligforeningens største opgaver er, at sørge for at vedligeholdeEn af andelsboligforenien holdebygningen på en forsvarlig måde. Vinduerne skal males, dørene repareres, varme-bygningen på en forsvarlig me-anlægget skal efterses, vandskader skal udbedres, taget skal udskiftes, for blot atandsnævne nogle af de mange opgaver, som skal udføres.pgavgavne nogle af de mange opg

Der bliver med andre ord brugt mange penge på vedligeholdelse af andelsboligegmed andre ord brur bliv -foreningernes bygninger.gernes brenin

Bliver der udført byggesjusk? Kan vi få arbejdet billigere og bedre et andet sted?vjer der udført byggesjusk? KBliveKommer håndværkerne til tiden? Der er mange spørgsmål, som melder sig i detDDen? Dkerne til mmeKodaglige arbejde. Som frivilligt bestyrelsesmedlem kan det være et stort ansvar atelsSomligedada villigt besskulle sikre, at foreningen altid får håndværkerarbejdet udført til den bedste pris,rbreningle ssku tid får håndvi en god kvalitet og at arbejdet overholder lovkrav og de tidsplaner som er aftalt.og og deat arbejdgodon gn g erholder lov

Et andet problem i det frivillige bestyrelsesarbejde er, at mange værdifulde oplysblem i det fEt -ninger og erfaringer gennem tiden går tabt, når der sker udskiftninger i bestyrelsen. gennem tideninger og eVi tilbyder at overtage ansvaret for alle de daglige tekniske opgaver. Bestyrelsen i Vi tilbyder at overtage ansvaret for alle deyder at overta

delsboligforeningen får én bygningsingeniør hos LEA Byggerådgivning. Denne andelsboligforeningen får én bygningsingeniør honingen får énénbygningsingeniørygningsingeniørygningsingeniøygningsingeniøygningsingeniøgningsingeniør sørger bl.a. for håndværkerstyring, kvalitetskontrol af håndvær-r sørger bl.a. for håndværkerstyring, kvalitetskontrol af håndvær-sørger bl.a. for håndværkerstyring, kvalitetskontrol af håndvær-r sørger bl.a. for håndværkerstyring, kvalitetskontrol af håndvær-sørger bl.a. for håndværkerstyring, kvalitetskontrol af håndvær-sørger bl.a. for håndværkerstyring, kvalitetskontrol af håndvær-erstyring, kvarstyring, kvrstyring, kvrstyring, kvbl.a. for håna. for håa. for håa. for hå -r-r-r-r-r-r-kerarbejdet og aftaler om den daglige rengøring, vurdering af tilbudspriser og at et og aftaler om den daglige rengøring, vurdering af tilbrengge rengøvarmeanlægget fungererngerer.

Alt arbejde som bliver udført i en andelsboligforening bliver registreret i en database ndelsboligforening bliver registreret i en datamed udførelsestidspunkt, pris og omfanget af håndværkerarbejdet. Så er det altid t af håndværkerarbejdet. Så er det amuligt at slå op i databasen, og se eksempelvis, hvornår vinduerne blev malet sidst, ornår vinduerne blev malet og hvad det kostede, eller hvilke reparationer, der blev udført i et bestemt årstal.rt i et bestemt års

LEA Byggerådgivning

Vi har flere end 380 engagerede medarbejdere over hele landet og kan tilbyde danske andelshavere løsning af de remange facetter, der indgår ved betjeningen af netop andelsboligområdet.

Danmarks førende ejendomsadministrator på andelsboligområdet

LEA Ejendomspartner er godt på vej til at realisere sit mål om at blive Danmarks største, uafhængige ejendoms-n s-administrator. Vi ønsker at bevare og udbygge relationerne til vores andelsboligkunder. Vi er fuldt opmærksomme på, dt o mat dette kun lader sig gøre ved en engageret indsats på hver enkelt opgave samt ved udvikling og specialisering.g s ng.

For en sikker løsning af alle former for andelsboligopgaver:Ring 70 216 215 • www.poulerikbech/andelsboliger • www.lea.dk

EDC Erhverv Poul Erik Bech: København K • Herlev • Sønderjylland • Esbjerg • Kolding • Århus • Silkeborg • Aalborgh borgKo

LEA Ejendomspartner: København • Esbjerg • Århus • Kolding • Malmø

BYGGERÅDGIVNING