alianza fiduciaria

Fideicomisos Inmobiliariosen Colombia

Generamos Valor Agregado?

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Objetivos de la Presentación

1. Mostrar en el mercado Colombiano cómo nos perciben

en el negocio inmobiliario

2. Analizar cuál es el alcance de nuestros servicios y

nuestra responsabilidad

3. Con base en lo anterior señalar cuáles son los valores

agregados que ofrecemos y cuáles podemos ofrecer

4. Cómo estas experiencias se pueden aplicar en otros

países

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Temario

1. Qué cree el mercado qué hacemos

2. Analizar alcance de nuestros servicios y los valores


3. Cómo trasladar esto a otros países

3

Temario





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El mercado fiduciario inmobiliario

a) En gran parte de los desarrollos inmobiliarios en Colombia tiene participación un esquema fiduciario

b) De las 26 fiduciarias en Colombia la mayoría de ellas participan en este negocio, algunas recién empiezan o lo reactivan.

c) Y esto no es nuevo: 1. Tiene su origen desde la época de los 80’s 2. En los inicios de los 90 con gran desarrollo 3. Una crisis muy fuerte a los finales de los 90 del sector

inmobiliario (y de algunas fiduciarias) pero donde el esquema fiduciario nunca dejó de operar

4. Un gran resurgir en la década actual con retos muy fuertes si hay desaceleración económica

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Qué cree el mercado qué hacemosLos Compradores

a) Las mas de las veces no sabenb) Creen que somos los responsables del proyecto o

auditoresc) Por qué?

1. Nuestro lenguaje: Fiduciaria, entidad financiera, Fideicomitente, Patrimonio Autónomo, Beneficiario, Cartera Colectiva (fondo), punto de equilibrio …

2. Nuestros contratos: complejos.3. Como nos promocionamos: Encargo fiduciario de

preventas, Fidecomisos de Administración Inmobiliaria, las gestiones de la Fiduciaria son de medio y no de resultado …

4. O cómo nos dejamos promocionar: Ejemplos6

Qué cree el mercado qué hacemosLos Compradores. Ejemplo 1

7

8

Qué cree el mercado qué hacemosLos Compradores. Ejemplo 2

8

Qué cree el mercado qué hacemosLos Constructores

a) Mas o menos …b) Pero sigue el gran desconocimientoc) A veces nos “usan” para generar una apariencia de respaldo

a su proyectod) O a veces somos “un mal necesario”e) Otras veces entienden el alcance del valor agregado que

entregamos y 1. Nos contratan 2. no siempre al precio justo

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Qué cree el mercado qué hacemosLas Autoridades

a) También mas o menos …b) O quizás: mas menos que masc) Porque también hay un gran desconocimientod) De tal manera que cada vez nos imponen mas

responsabilidades por ese mismo desconocimientoe) Regulan a veces de manera no adecuada la gestión. f) Buscan que las fiduciarias asuman un rol proteccionista

hacia el comprador que no les correspondeg) Pueden conllevar esas regulaciones “pruebas” en caso

de pleitos o juicios por el mal desarrollo de un fideicomiso

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Temario





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Temario





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Nuestros servicios: Según las autoridades: Circular 45 - 2.008

• Fiducia inmobiliaria : “…negocio fiduciario que … tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato. Puede presentar varias modalidades:– De administración y pagos: “… en virtud del cual se

transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.

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Nuestros servicios: Según las autoridades: Circular 45 - 2.008

– De tesorería : la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario.

– De preventas: conlleva la obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario. En este caso, la fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario.

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Nuestros servicios: Según Algunas Fiduciarias

1. Preventas2. Fideicomisos de Administración Inmobiliaria3. Fideicomisos Asociativos4. Fideicomisos de “parqueo” con Escrituración5. Fideicomisos de Tesorería6. Manejo de Primas de Arriendo7. Manejo de Anticipo de subsidios8. Fideicomisos de renovación urbana

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Otros servicios: que prestan algunas Fiduciarias

1. Fideicomisos inmobiliarios propiamente dichos2. Recaudo de compradores a favor de

constructores sin contrato de encargo3. Encargos fiduciarios de preventa con

requisitos diferentes a los usuales4. Fideicomisos de Tesorería con vinculación de

compradoresY otros que no entiendo bien el alcance: “el límite

es la imaginación” para bien o para mal

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Nuestros ServiciosDos Ejemplos

1. Preventas

2. Fideicomisos de Administración Inmobiliaria

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Cómo realizamos algunos Negocios y su Valor Agregado: Preventas

1. Qué es: Encargo Fiduciario con un desarrollador inmobiliario, para recibir, de acuerdo con un plan de pagos, los aportes de futuros adquirentes, con el objeto de que se mantengan invertidos y se entreguen al desarrollador cuando se cumplan ciertas condiciones

2. Cuáles condiciones: típicas1. Permiso de enajenación de la autoridad correspondiente2. Licencia de construcción3. Un mínimo de ventas o Punto de Equilibrio, acreditado

con la firma de contratos de vinculación o Promesas de Compraventa

4. Y a veces firma de Promesas de compraventa

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Adquirente Promotor

Fiduciaria

Vende proyecto y pacta plan de pagos

Contrato

Matriz

Contrato

IndividualEntrega recursos en cuenta

recaudadora

Envía extracto mensual

Mantiene recursos en subcuenta Cartera

Colectiva

Envía resumen mensual

Esquema Preventa

Entrega de recursos al

Promotor con rendimientos

netos

No cumple condiciones en el plazo

Devuelve recursos con rendimientos netos

Termina el encargo

Cumple condiciones en el plazo

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Preventas Valores Agregados

a. Para el Gerente del Proyecto: 1. No tiene que comprar previamente el lote2. Limita el riesgo a un capital de trabajo mas o menos fijo 3. Conoce la viabilidad comercial del proyecto4. Vincula compradores desde el inicio5. Evita incurrir en captación masiva de recursos6. Facilita el acceso a crédito para el proyecto y compradores7. Permite salir a ventas sin permiso de anuncio y promoción.

b. Para el comprador1. Seguridad: manejo de sus recursos por una entidad financiera;2. Rentabilidad: invertidos en Fondos con buena rentabilidad;3. Plazo: permite que exista plazo para el pago de la cuota inicial4. Entrega cuando se den unas condiciones: punto de equilibrio

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Preventas Valores Agregados: seguro?

a. Conocemos al Gerente?1. Experiencia2. Solvencia3. Es usual que en Colombia hagan una sociedad nueva por

cada proyecto4. La Superintendencia Financiera señala en su circular, la

obligación de la Fiduciaria de analizar la experiencia y solvencia del promotor; difícil si se trata de una sociedad nueva

5. Temas Claves:i. No odontólogos constructoresii. No paracaidistasiii. Que arriesga el Gerente?iv. De quién es el inmueble?v. Cómo se financia el proyecto?

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gmartinez

Ernesto,Lo del vehículo tal vez se predica sobre todo en los de administración. En últimas, la preventa es más un mecanismo que como Usted lo menciona, permite lanzar el proyecto sin esfuerzos de caja, capital y mitigando riesgos de mercado.

Preventas Valores Agregados: seguro?

a. Conocemos el proyecto?1. Es viable?2. Es comercializable dado el mercado?

b. Qué es punto de equilibrio? 1. Se hace un análisis de la calidad de la preventa? Los

compradores son empleados de la constructora …2. De la calidad de los compradores? Son buenos riesgos?3. De las cifras del Proyecto? Costo razonable del lote? Fuentes

de financiación claras?4. Qué responsabilidad asume la Fiduciaria por esto5. Algunos hablamos de condiciones de inicio …

c. Los recursos de la preventa están invertidos en:a. Un fondo común (cartera colectiva) a la vista? A plazo?b. Qué tiene inversionistas volátiles …c. Que toma posiciones de portafolio agresivas …

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gmartinez


Preventas Valores Agregados: Claro que Sí

a. Conocemos al Gerente y al proyectob. Entendemos que es punto de equilibrio: Las condiciones

son claras, objetivas y acordes con las normas. oportunidad de negocios adicionales

c. Cumplimos nuestras obligaciones d. Los recursos están invertidos en fondos acordes al negocioe. Ofrecemos un vehículo jurídico únicof. Con:

i. Recaudoii. Pagosiii. Beneficios tributariosiv. Rentabilidadv. Lenguaje sencillo y transparente (hasta donde dejen)vi. Información al desarrollador y al comprador

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gmartinez


Cómo realizamos algunos Negocios y su Valor Agregado:

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria

• Qué es: Fiducia mercantil (patrimonio autónomo) al cual se le transfieren unos bienes, incluyendo el inmueble, para que con la gestión técnica, comercial y financiera de un Gerente Inmobiliario, a través de él se desarrolle un proyecto y se transfieran las unidades a quienes se designe como (resulten) beneficiarios o compradores

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Cómo realizamos algunos Negocios y su Valor Agregado:

Fideicomisos de Administración Inmobiliaria

• Como se ejecuta (Ejecución)– Transferencia de inmueble– Pueden vincularse fideicomitentes inversionistas

(limitados)– Firma de permisos, licencias, reglamentos y créditos– Celebración de contratos con compradores o

beneficiarios– Se lleva la Contabilidad. – Se maneja la Cartera de los compradores– Recaudo, inversión y giro de recursos con las

aprobaciones de Gerente y generalmente interventor– Escrituración de unidades– Liquidación del fideicomiso

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Estructura del Negocio-Roles de las partes

Dueño Original del Lote

• Vende o aporta la tierra a cambio de dinero o área.• Responde por vicios de evicción

Promotor

• Promueve, construye y promociona por su cuenta y riesgo las unidades resultantes.

• Gestión administrativa, técnica y financiera del proyecto

• Responde por vicios redhibitorios

Constructor • Construye por cuenta del promotor

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Estructura del Negocio-Roles de las partes

• Hace el control financiero y presupuestal del proyecto.

• Autoriza los giros al promotor y verifica que los dineros se destinen al proyecto

Adquirente

• Se compromete a adquirir

• Hace unos pagos periódicos

• Recibe beneficio en área o el inmueble derivado de la Promesa

Fiduciaria

• Es Propietaria del lote• Recibe los recursos• Los gira• Escritura las unidades• Liquida el fideicomiso.

Interventor

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Administración InmobiliariaCon Promesas de Compraventa

Fideicomiso

Inmueble

Propietario

Comprador

Gerente Proyecto

Constructor

Interventor

Transfiere propiedadCoordinación integral

obra

Ejecución técnica

Control y autoriza giros

Efectúa pagos cuotas

Escritura ratificando

la promesa

Beneficio en área

Pago sobre ventas

Banco Hipotecario

Crédito

Constructor

Subrogación

P

R

O

M

E

S

A

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Preventa Construcción

Vinculación de adquirentes

EtapasFideicomisos de Administración Inmobiliaria

• Recaudo de cuotas iniciales

• Elaboración proyectos técnicos

• Promoción del proyecto

• Cumplimiento de condiciones de inicio

• Licencia de construcción

Transferencia del lote a patrimonio autónomo al cumplimiento de las

condiciones financieras y técnicas

Escrituración

Reglamento de Propiedad horizontal

Entrega de recursos a la obra

• Giro de recursos a la obra previa autorización del interventor

• Contabilidad

• Finalización de la construcción

• Entrega de unidades

• Escrituración de unidades

• Subrogaciones de créditos

• Liquidación del patrimonio

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Fideicomisos de Administración Inmobiliaria: Valor Agregado

• Para el dueño del lote• No tiene que hacer una sociedad con el promotor ni transferirle el

lote directamente• Si el Punto de Equilibrio del proyecto

• No se da: el lote se restituye o no ingresa al fideicomiso: sustituto de una Promesa de Compraventa sustituto de una Promesa de Compraventa

• Si se da: se paga el lote a través del fideicomiso (utilidades, como una proporción de las ventas o plazo)

• La escrituración puede ser menos costosa si se hace bien• Tiene un tercero (fiduciario) al que se le paga para que haga caso

(instrucciones del contrato) y si no, hay responsabilidad de una entidad financiera vigilada

• Puede tener escenarios de planeación fiscal gracias a las ventajas tributarias del fideicomiso

• Recibe rendición de cuentas30


• Para el (comprador) adquirente de una unidad inmobiliaria• Manejo de sus recursos por una entidad financiera a

través de fondos rentables• La Fiduciaria solo entrega los recursos de acuerdo con

el cumplimiento de ciertas condiciones para el giro. Ejemplo: visto bueno de un Interventor y Promotor, solo para el proyecto, etc.

• Los dineros y los inmuebles no entran al patrimonio del Promotor ni se mezclan con otros proyectos

• Le escritura el Fideicomiso• Recibe rendición de cuentas de los dineros entregados

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• Para el Gerente del Proyecto o constructor– No sociedad, pero mantiene cada proyecto separado

de su patrimonio y de sus otros proyectos sin mezclarlos

– Por temas crediticios: facilita el acceso a crédito para el desarrollo del proyecto y de los compradores

– Se endeuda el proyecto (Ideal, aunque las entidades de crédito suelen vincular al constructor)

– Ahorro de costos: escrituración, impuestos

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• Para el Gerente del Proyecto o constructor (cont…)– Por temas comerciales y logísticos

• Genera un valor agregado adicional a su proyecto• Recaudo y Giro de recursos por un tercero a

través de instituciones financieras• Con recaudo de cartera• Información• Escrituración por parte de un tercero

– Temas de seguridad personal y planeación tributaria

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Fideicomisos de Administración InmobiliariaValores Agregados: Claro que Sí

• Si conocemos al Gerente y al proyecto• Entendemos que es punto de equilibrio: oportunidad de

negocios adicionales• Cumplimos nuestras obligaciones • Los recursos del proyecto están invertidos en fondos

acordes al negocio y se giran con respeto de su finalidad• Con:

– Ahorro de costos– Recaudo y Pagos– Información al desarrollador y al comprador– Escrituración

• Pero lo mas importante: ofrecemos un vehículo jurídico único

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gmartinez


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Capacidad Jurídica de los Fideicomisos

Decreto 1049 de 2006

“.. Los patrimonios autónomos conformados en desarrollo del contrato de fiducia mercantil, aún cuando no son personas jurídicas, se constituyen en receptores de los derechos y obligaciones legal y convencionalmente derivados de los actos y contratos celebrados y ejecutados por el fiduciario en cumplimiento del contrato de fiducia …… ”

Comparativo Sociedades vs Fideicomisos

SOCIEDADFIDEICOMISO

Unión para Patrimonio

generarAutónomo con

Concepto utilidades finalidad

Finalidad si siVehículo jurídico Independiente si siSirve:

Seguridad y planeación tributaria si siCelebrar actos jurídicos si siContratar personal si siSeguridad personal si siConfidencialidad si siLimitación de responsabilidad si si

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Comparativo Sociedades vs Fideicomisos

SOCIEDAD FIDEICOMISOEstatutos Escritura Pública (costos) Documento privadoNormatividad De orden público Autonomía de la VoluntadVigiladas Supersociedades La FiduciariaActúan Representante Legal Representante de la

FiduciariaContabilidad si siOrganos de direcciónObligatorios FlexiblesResponsabilidad Administradores Responsabilidad fiduciariaObligaciones De los comerciantes noVehículo sucesoral A veces siSujetos de Inv.Extranjera si siPactos de accionistas no si

Liquidación Dispendiosa Agil

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. . .

• A través de un Vehículo jurídico único, sencillo de crear que afecta los bienes sólo para cumplir con la finalidad (El proyecto)

• Transparente fiscalmente (En Colombia no es contribuyente de renta)

• Aplicable al negocio inmobiliario como al que mas• Que solo (en Colombia) las Fiduciarias podemos

ofrecer• Con ventajas evidentes para todas las partes

incluyendo el Estado• Con ventajas también evidentes frente a las

sociedades que se crearon para otro tipo de negocios (un conflicto de interés)

Fideicomisos de Administración InmobiliariaValores Agregados: Claro que Sí

Temario





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. . .

• El negocio fiduciario: es de varios pequeños resultados para lograr un resultado no prometido

• No es garantía de éxito para quienes se vinculan. Pero ayuda y mucho; basta ver los resultados

• Definiendo el producto: preventa, administración inmobiliaria, inmobiliario completo, de ladito …

• Definiendo el rol de la Fiduciaria: es un inmobiliario?• Buscando un acompañamiento de las autoridades en la

reglamentación• Haciendo bien las cosas:

– Escogiendo bien el cliente y el proyecto– En la Estructuración: jurídica, tributaria, financiera y

comercialmente– Ejecución: un área de gestión

Cómo trasladar esto a otros países

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. . .

• Aprendiendo de los errores y virtudes de otros• Generando información clara para quienes se vinculan,

respecto de la naturaleza de nuestra actividad• Un equilibrio adecuado entre nuestros intereses comerciales

con los constructores y nuestras responsabilidades como fiduciarios (Superando conflictos de intereses

• No asustarse (o si ???) por:– La demanda a la Fiduciaria de una señora por daños y

perjuicios de una señora por una grieta en su casa a tres cuadras de distancia del proyecto

– La revocatoria de una licencia de construcción emitida con el lleno de requisitos legales

– Las acciones legales de los compradores de unidades porque el parque que les prometieron el “brochure” o pleglable de venta no es igual

Cómo trasladar esto a otros países

Muchas Gracias

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