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Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentums- und Mietrecht

Prof. Dr. Martin HäubleinUniversität Innsbruck

ista-Seminar Dresden, 14.9.2016

Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck 2

I. TeilWohnungseigentumsrecht

Abnahme bei Neuerrichtung



BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 Zum Sachverhalt:Die Gemeinschaft klagt gegen den Bauträger u.a. auf Zahlung eines Vorschusses zur Mangelbeseitigung. Alle Erwerber, die vor dem 25.11.2002 eine Wohnung erwarben, schlossen einen Vertrag mit folgender Formularklausel: „(5) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist noch nicht erfolgt. Gemäß § 19 der TE haben die Eigentümer in der 1. ETV das Ingenieurbüro K. mit der Abnahme beauftragt. Die Abnahme wird auf Kosten der Verkäuferin in Vertretung der einzelnen Eigentümer für diese durchgeführt. Das Ingenieur-büro soll die Behebung der festgestellten Mängel bestätigen.“Verträge von Erwerbern, die später eine Wohnung erwarben (Nachzügler), enthielten folgende Formularklausel:



BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 Zum Sachverhalt:„(3) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. … am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“Auf der Grundlage u.a. dieser Klausel beruft sich der Bauträger auf Verjährung der Mängelansprüche.Die Eigentümer haben beschlossen, die Mängelansprüche auch der Nachzügler durch die Gemeinschaft auszuüben.



§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG

Sie (die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.



BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 Die Entscheidung:• Zunächst stellt der BGH klar, dass sich die Ansprüche aus

den Erwerbsverträgen selbst dann noch nach dem Recht des Werkvertrags richten, wenn diese erst zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerkes geschlossen wurden.

• Diese Frage wurde nach der Schuldrechtsmodernisierung 2002 kontrovers diskutiert.

• Noch immer ungeklärt ist die zeitliche Grenze, da der BGH die zwei-Jahres-Frist bislang nicht näher begründet hat.

• Hier wurde die Anlage 2002 errichtet und ein Erwerber hatte im Mai 2003 den Erwerbsvertrag geschlossen.

• Damit kam es für das Bestehen der Mängelrechte und deren Verjährung darauf an, ob auch die Nachzügler an die Abnahmeerklärung vom 25.11.2002 gebunden waren.



BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 Die Entscheidung:• Eine solche Bindung konnte jedenfalls nicht durch die

Klausel im Erwerbsvertrag eintreten, die der BGH im Sinne einer Bindung des Erwerbers an die Abnahme auslegt.

• Diese Bindung führt zur unangemessenen Benachteiligung des Erwerbers (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

• Das Interesse des Bauträgers an einer frühzeitigen und einheitlichen Abnahme des GE rechtfertige es angesichts der Bedeutung der Abnahme und der damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für die Nachzügler-Erwerber nicht, dass letztere die bereits vor Vertragsabschluss erklärte Abnahme ohne Überprüfungs- und Widerspruchsmöglichkeit gegen sich gelten lassen müssen.

• Die (mittelbare) Verkürzung der Verjährung verstößt ferner gegen § 309 Nr. 8 Buchst. b), ff) BGB.



BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 Die Entscheidung:• Noch größere Auswirkungen als diese Aussagen zum

Erwerbsvertrag haben die Überlegungen, die Regelungen über die Abnahme im Gemeinschaftsverhältnis betreffen.

• Gem. § 19 TE hatten die Eigentümer offenbar ein Ingenieurbüro mit der Abnahme zu beauftragen; der SV gibt das nicht genau wieder.

• Der BGH hält die Klausel „jedenfalls insoweit“ für nichtig, als die Abnahmewirkung auf Nachzügler erstreckt werden soll.• Vereinbarungen i.S.v. § 10 Abs. 2 WEG können lediglich Regelungen

über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sein. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums falle nicht hierunter. Sie betreffe vielmehr das Vertragsverhältnis Eigentümer – Bauträger.

• Die Abnahme weise keinen unmittelbaren Bezug zur Verwaltung des GE, was sie von den Mängelrechten unterscheide.



BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 Die Entscheidung:• Schließlich stellt der BGH fest, dass die Eigentümer keine

Beschlusskompetenz haben, über die Abnahme mit Wirkung für und gegen Nachzügler zu beschließen.

• Der Mangel führt zur (zumindest teilweisen) Beschlussnichtigkeit.

• Hervorzuheben ist, dass der BGH ausdrücklich die Rspr. des BayObLG ablehnt, nach der die Abnahme des GE zur Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden kann („Ansichziehen“ nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG).• Allerdings ist zu beachten, dass der BGH seine Überlegungen

explizit auf das WEG vor der Novelle 2007 bezieht. Zwar hat der Gesetzgeber mit § 10 Abs. 6 S. 3 WEG nur Rspr. aufgegriffen, was für eine Übertragung der Argumentation spricht. Mit letzter Sicherheit lässt sich das aber nicht sagen.



BGH v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15 Der Schlusspunkt:• In Fällen wie dem vorliegenden stellt sich stets auch die

Frage, ob die Abnahme konkludent erfolgt ist.• Zwar ist eine konkludente Abnahme möglich.

• Sie setzt ein tatsächliches Verhalten des Bestellers voraus, das dem Unternehmer gegenüber eindeutig den Willen zum Ausdruck bringt, das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß zu billigen.

• Jedoch durfte der Bauträger die Ingebrauchnahme und Nutzung des Gebäudes hier deswegen nicht als Abnahme verstehen, weil auf der Grundlage der (unwirksamen) Vertragsklausel hierfür gar kein Bedürfnis bestand.

• Der Verwender einer unwirksamen AGB darf sich nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit berufen, weshalb dem Anspruch auf Vorschuss auch nicht die fehlende Abnahme entgegen stand.



BGH v. 25.2.2016 – VII ZR 49/15 Leitsätze:1. Eine von einem Bauträger in AGB eines Erwerbsvertrages

verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 lit. b ff BGB unwirksam.

2. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag sich noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe.



BGH v. 30.6.2016 – VII ZR 188/13

Zum Sachverhalt:Der Kläger erwirbt Ende 2002 eine zu sanierende (denkmal-geschützte) Wohnung von der Beklagten. Die Abnahme des GE sollte "durch die Verwaltung gemäß WEG, gegebenenfalls unter Anwesenheit von Erwerbern", erfolgen. Verwalterin war die Bekl. Sie lud zum 12.11.2004 zur Abnahme des GE ein. Daran nahmen Mitglieder des VBR teil, nicht aber der Kläger. Das Protokoll unterschrieb die Bekl. für die Übernehmer- und Übergeberseite. Am 21.1.2005 übergab die Bekl. die Wohnung an den Kläger. Bereits zu diesem Zeitpunkt zeigte der Kläger verschiedene Mängel am GE und SE an. Im Januar 2010 klagt der Kläger auf Beseitigung von insgesamt 49 Mängeln am GE und SE. Die Bekl. beruft sich auf Verjährung.



BGH v. 30.6.2016 – VII ZR 188/13 Ausgangspunkt:• Die fünfjährige Frist könnte allenfalls dann abgelaufen sein,

wenn im November 2004 eine wirksame Abnahme erfolgte.Die Entscheidung:• Der Verwalter konnte die Abnahme nicht wirksam erklären. • Eine vom Bauträger im Erwerbsvertrags verwendete AGB,

die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

• Der Kläger konnte daher Mangelbeseitigung verlangen. Auf die fehlende Abnahme darf sich der Bekl. nicht berufen (§ 242 BGB).

• Der BGH hebt weiter hervor, die Darlegungs- und Beweislast für die Mängelfreiheit treffe vor Abnahme den Bauunternehmer selbst dann, wenn der Erwerber die Mangelbeseitigung begehrt.



Grundstückskauf durch die Gemeinschaft



BGH v. 18.3.2016 – V ZR 75/15

Zum Sachverhalt:Nach der TE verfügten 6 Eigentümer über jeweils einen PKW-Stellplatz auf dem gemeinschaftlichen Grundstück während 25 Eigentümern ein Stellplatz auf dem Nachbargrundstück, das ebenfalls der teilenden Eigentümerin gehörte, zugeordnet war. Es wurde eine öff. Baulast (aber keine Dienstbarkeit) bestellt.Nach Veräußerung des Nachbargrundstücks forderte die neue Eigentümerin eine Nutzungsentschädigung und bot der Gemeinschaft den Kauf der für die Stellplätze genutzten Teilfläche zum Preis von 75.000 € oder den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mietzins zu 750 € monatlich an. Daraufhin fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich folgenden Beschluss:



BGH v. 18.3.2016 – V ZR 75/15

Zum Sachverhalt:„Die Eigentümer beschließen, den Teil des Nachbargrundstücks […], auf dem sich die 25 Stellplätze gemäß Lageplan zur TE vom 25.1.1982 befinden, durch die Gemeinschaft entsprechend dem Angebot […] vom 26.2.2013 nach folgender Maßgaben zu kaufen: Der Verwalter wird ermächtigt, die erforderlichen Erklärungen bei Abschluss und Durchführung des Vertrages für die Gemeinschaft abzugeben. Der Kaufpreis beträgt max. 75.000 € und wird durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert. […] Für diese sowie die Verteilung aller Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufs gilt folgender Verteilungsschlüssel: 15% sind von allen Eigentümern nach Einheiten zu tragen, 85% von den Eigentümer WE 1-25 als Nutzer der Stellplätze.“Ein Eigentümer ficht den Beschluss an. Mit Erfolg?



BGH v. 18.3.2016 – V ZR 75/15

Die Entscheidung:• Zunächst bejaht der BGH die Beschlusskompetenz der

Gemeinschaft (keine Beschlussnichtigkeit!).• Eine – von der Kompetenz nicht erfasste – Änderung der sachen-

rechtlichen Grundlagen liege nicht vor, da weder GE noch SE sondern Eigentum der Gemeinschaft begründet werden soll.

• Auch SNR habe der Beschluss nicht begründen sollen.

• Der Begriff „Verwaltung“ , an den § 10 Abs. 6 S. 1 WEG die Rechtsfähigkeit knüpft, ist weit zu verstehen und umfasse grundsätzlich auch den Grundstückserwerb. • Zum Schutze des Rechtsverkehrs fehle es an Beschlusskompetenz

nur, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Davon könne hier aber keine Rede sein.

• Der Beschluss sei ferner nicht beurkundungsbedürftig . ista-Seminar Dresden, 14.9.2016


BGH v. 18.3.2016 – V ZR 75/15

Die Entscheidung:• Unter welchen Voraussetzungen der Beschluss ordnungsm.

Verwaltung entspricht, klärt der BGH nicht abschließend.• Jedenfalls entspreche der Erwerb, wenn das Grundstück für die

Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrecht-erhalten werden soll, in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung.

• Der Preis sei angesichts der alternativ angebotenen Miete nicht zu beanstanden, zumal der Kauf des Kündigungsrisiko ausschließe.

• Auch die Regelung über die Erhebung der Sonderumlage und die Kostenverteilung billigt der BGH.• Obwohl der Beschluss nicht explizit festlege, welche Kosten erfasst

sein sollen, sei er hinreichend bestimmt. Durch Auslegung ergebe sich, dass jährlich wiederkehrende Kosten nicht erfasst seien.



BGH v. 18.3.2016 – V ZR 75/15

Die Entscheidung:• Die Beschlusskompetenz entnimmt der BGH § 21 Abs. 7

WEG (besonderer Verwaltungsaufwand).• Die Norm ermögliche – anders als § 16 Abs. 3 WEG – nicht nur

abstrakt-generell eine Kostenverteilung, sondern auch für den Einzelfall. § 16 Abs. 3 WEG lasse ferner lediglich Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft zu.

• Inhaltlich eröffne die Norm ein Verteilungsermessen .• Die Verteilung könne an Nutzungsvorteilen, ausgerichtet werden.

• Die Verteilung 85/15 ist nicht zu beanstanden, weil vom Erwerb sämtliche Eigentümer profitieren. • Der Nachbar könne nämlich u.U. Löschung der Baulast verlangen,

woraufhin die erforderlichen Stellplätze nachzuweisen oder eine Stellplatzabgabe (§ 3 StellplOG Bremen) zu entrichten wäre.



BGH v. 18.3.2016 – V ZR 75/15

Praxishinweis:• Der BGH musste nicht entscheiden, ob durch Beschluss

nach § 21 Abs. 7 WEG auch ein Anspruch auf Zahlung gegen die Eigentümer unmittelbar begründet werden kann.

• Hier war ein Zahlungsanspruch durch Sonderumlage, also durch Nachtrag zum Wirtschaftsplan begründet worden, mit der Folge, dass hierüber am Jahresende abzurechnen ist.

• Relevanz hat die Frage aber für Umzugskostenpauschalen.

• M.E. erlaubt die Norm selbst keine Anspruchsbegründung.• Dezidiert anders etwa Hügel/Elzer WEG § 21 Rn. 144.• Ein Anspruch auf Zahlung der Umzugskostenpauschale kann daher

m.E. nur im Wege einer Sonderumlage (als Sonderzahlung in die Rücklage) oder im Rahmen der Abrechnung begründet werden.

• Eine doppelte Anspruchsbegründung scheidet aber aus !ista-Seminar Dresden, 14.9.2016


… und wieder die lieben Stellplätze



BGH v. 26.2.2016 – V ZR 250/14

Zum Sachverhalt:Der Klägerin gehören die WE Nr. 337 und 339. Sie sind in der 1968 erteilten Baugenehmigung als eine WE (Nr. 337) erfasst. Die Wohnung wurde durch den Bauträger geteilt. In der TE vom 29.5.1969 sind beide Wohnungen aufgeführt. In der ETV vom 13.5.2013 wurde folgender Antrag angelehnt:„Die Verwaltung wird ermächtigt, den Stellplatznachweis für die WE 337 und 339 und alle Wohnungen, zu denen keine Stellplatznachweise bestehen, durch Architekten erarbeiten zu lassen bzw. an die Gemeinde eine Ablösesumme zu zahlen. In diesem Fall soll der Verwalter mit der Gemeinde eine Stellplatzablösevereinbarung schließen und die vereinbarte Summe bezahlen. Sie wird … finanziert.“



BGH v. 26.2.2016 – V ZR 250/14

Zum Sachverhalt:Die Klägerin verlangt, den Beschluss für ungültig zu erklären und die beklagten übrigen Eigentümer zu verpflichten, einen Stellplatznachweis für das Wohnungseigentum Nr. 337 und Nr. 339 zu führen, hilfsweise einen Stellplatzablösevertrag mit der Gemeinde für die Ersetzung des Stellplatznachweises für beide Wohnungen abzuschließen.



BGH v. 26.2.2016 – V ZR 250/14Die Entscheidung:• Die Anfechtung des (Negativ-)Beschlusses hat Erfolg.• Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an den

Stellplatznachweis betrifft die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums .• Sie kann jeder Eigentümer gem. § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG

grundsätzlich verlangen.

• Maßgeblich ist insofern der Inhalt der TE.• Den für die Erstherstellung maßgeblichen Bauplänen und der

Baubeschreibung könne dagegen nur Bedeutung zukommen, wenn der Aufteilungsplan der TE keine Aussage trifft.

• Die Erfüllung der Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer , weil bereits der Bauträger den rechtswidrigen Zustand geschaffen hat.



BGH v. 26.2.2016 – V ZR 250/14Die Entscheidung:• Allerdings haben die Eigentümer ein Ermessen, wie sie den

baurechtswidrigen Zustand beseitigen.• Die vom Kläger beantragte Verpflichtung, den Nachweis der erforder-

lichen Stellplätze zu führen, hatte daher keinen Erfolg.

• Der BGH sprach daher (nur) aus, die Eigentümer seien verpflichtet, den Anforderungen des § 50 LBO SH im Hinblick auf die Wohnung Nr. 339 nachzukommen.• Sie seien lediglich verpflichtet, einen Beschluss zu fassen, um die

Grundlage für ein Vorgehen des Verwalters zu schaffen.• Auf welchem Weg die Eigentümer die unterschiedlichen

Handlungsmöglichkeiten zur Wahrung des Bauordnungsrechts ausfüllen, bleibe ihnen überlassen.

• Eine „Gestaltung“ i.S.v. § 21 Abs. 8 WEG ist das aber wohl nicht.



… die lieben Nachbarn …



BGH v. 22.1.2016 – V ZR 116/15

Zum Sachverhalt:Die Nachbarn begehren von einer WE-Gemeinschaft die Einräumung eines Notwegerechts. Ihr Grundstück schließt an eine öffentliche Str. an, wobei das Wohnhaus 8 m oberhalb der Str. liegt. Um von der Garage zum Haus zu kommen, müssen die Nachbarn eine Treppe nutzen. Hinter ihrem Haus befindet sich noch ein Abstellplatz, der nur über eine Zufahrt auf dem Grundstück der Gemeinschaft von einer anderen Str. aus zu erreichen ist. Diese Zufahrt nutzten die Nachbarn rund 30 Jahre. 2011 kam es zu Streit zwischen den Nachbarn und der Gemeinschaft, die daraufhin die Nutzung der Zufahrt untersagte. Die Gemeinschaft meint, ein Notwegerecht bestehe nicht und begehrt Unterlassung der Zufahrtsnutzung.



§ 917 BGB

(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notwegführt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. …



BGH v. 22.1.2016 – V ZR 116/15

Die Entscheidung:• Maßgebend für die „ordnungsmäßige Benutzung“ (§ 917

BGB) ist die objektiv angemessene , den wirtschaftlichen Verhältnissen des Grundstücks entsprechende Nutzung. Eine nur einem persönlichen Bedürfnis des Eigentümers oder eines Nutzungsberechtigten entsprechende Nutzung gibt keinen Anspruch auf einen Notweg nach § 917 BGB.• Die ordnungsmäßige Benutzung eines Wohngrundstücks erfordert

es nicht, dass der Nutzer mit dem Pkw vor die Haustür fahren kann.• Dass das Erreichen des Hauseingangs bei dem Auffahren auf das

Grundstück erleichtert möglich wäre, genügt nicht.

• Subjektive Umstände (hier: hohes Alter) seien bei der gebotenen objektiven Betrachtung ohne Relevanz .



BGH v. 22.1.2016 – V ZR 116/15

Die Entscheidung:• Für unbeachtlich erachtet es der BGH, dass die Benutzung

der Zufahrt durch die Nachbarn seit 1979 bis August 2013 von der Gemeinschaft widerspruchslos geduldet wurde. • Die langjährige Grundstücksnutzung in einer vom Nachbarn

ermöglichten bestimmten Art und Weise führe nicht dazu, dass diese Nutzung zur „ordnungsmäßigen Benutzung“ i.S.v. § 917 BGB werde und der Nachbar einen Anspruch auf diese Nutzung erhalte.

• Aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis folge nichts anderes, weil § 917 BGB die Frage abschließend regele.• Beachte: Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegen

die Dinge wohl anders. Hier kann also u.U. auch das hohe Alter dazu führen, dass Eigentümer „Notwege“ beanspruchen können.



BGH v. 22.1.2016 – V ZR 116/15

Die Entscheidung:• Zum Unterlassungsanspruch stellt der BGH fest, dass die

Gemeinschaft nur befugt ist, diesen auszuüben, wenn die Ansprüche der Wohnungseigentümer durch Beschluss (sog. Ansichziehen) vergemeinschaftet worden sind (geko-rene Ausübungsbefugnis, § 10 Abs. 6 S. 3 Halbs. 2 WEG).• Ein solcher Beschluss kann auch noch während des gerichtlichen

Verfahrens erfolgen (hier am 14.1.2016, auf entsprechenden Hinweis des Gerichts!).

• Der Anspruch sei nicht verwirkt ; denn solange die Nutzung von der Gemeinschaft geduldet wurde, war sie rechtmäßig und es bestand kein Unterlassungsanspruch.• Mit dem auch ohne sachlichen Grund zulässigen Widerruf der

Duldung müsse der nicht dinglich gesicherte Nutzer eben rechnen.ista-Seminar Dresden, 14.9.2016


Kostenverteilung



BGH v. 13.5.2016 – V ZR 152/15

Zum Sachverhalt:Nach der TE stand die Einheit im Keller (KE) allen als Sauna zur Verfügung. Nach entsprechender Beschlussfassung kündigte der Verwalter 2006 den Nutzungsvertrag mit der Kellereigentümerin, die die KE seit dem als Lager/Abstellraum nutzt. In der TE war eine Befreiung der KE von bestimmten Kostengruppen vorgesehen. 2009 beschlossen die Eigentümer, dass die KE ab 2010 wie die übrigen Einheiten an den Kosten zu beteiligen ist. Die später auf dieser Basis beschlossene Abrechnung für das Jahr 2011 wurde nach Anfechtung der Eigentümerin der KE für unwirksam erklärt. Die übrigen Eigentümer begehren daher die Zustimmung zur Anpassung der TE.



BGH v. 13.5.2016 – V ZR 152/15

Zum Sachverhalt:Hilfsweise haben sie beantragt festzustellen, dass die Regelung in der Gemeinschaftsordnung der TE so zu verstehen ist, dass die Räume „Sauna/Solarium/Fitness“ nur dann, nur so lange und nur insoweit von der Kostenbeteiligung befreit sind, wie sie auch tatsächlich allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft für eine solche Nutzung zur Verfügung gestellt werden.



Hintergrund

§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG:Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.



BGH v. 13.5.2016 – V ZR 152/15

Die Entscheidung:• Auf eine Anpassung der TE oder deren Auslegung käme es

nicht an, wenn der Beschluss, durch den die Eigentümer die KE 2010 an den Kosten beteiligten, wirksam war.

• Das aber verneint der BGH wegen des Belastungsverbots .• Es schützt jeden Eigentümer vor neuen Pflichten, die sich weder aus

dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben. Die allgemeine Öffnungsklausel in der GO ändere daran nichts (BGH v. 10.10.2014 – V ZR 315/13 Rn. 14 ff.)

• § 16 Abs. 3 WEG erlaubt ebenfalls keine Begründung einer Pflicht zur Kostentragung unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung; denn dabei werde nicht der Kostenverteilungsschlüssels geändert, sondern der Kreis der Kostenschuldner erweitert, was von § 16 Abs. 3 WEG nicht erfasst ist (BGH v. 1.6.2012 – V ZR 225/11).



BGH v. 13.5.2016 – V ZR 152/15

Die Entscheidung:• Einen Änderungsanspruch lehnt der BGH ebenfalls ab,

weil die Kostenbeteiligung der KE bereits aus der GO folgt.• Zu diesem Ergebnis gelangt der BGH durch ergänzende

Auslegung der GO.• Aus ihr folge, dass der teilende Eigentümer von einer Nutzung der

KE durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie durch bestimmte Außenstehende als „Sauna/Fitnessraum“ ausging.

• Die Regelung über die Kostenfreistellung spricht demgemäß nicht von der KE (Nr. xxx), sondern von den „Räumen für Sauna/...“.

• Das mache deutlich, dass die Freistellung dem Umstand Rechnung trage, dass die Räume von den übrigen Eigentümern mitbenutzt werden und dass der betroffene Teileigentümer durch die Kostenfreistellung eine Kompensation hierfür erhalten sollte.



BGH v. 13.5.2016 – V ZR 152/15

Der Schlusspunkt:• Daher hatten die klagenden Eigentümer (nur) mit ihrem

Hilfsantrag auf Feststellung Erfolg.• Allerdings betont der BGH, dass auf diese Weise keine

allgemeine (abstrakte) Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung eingeklagt werden kann.

• Er legt die beantragte Feststellung aber dahin aus, dass die Beteiligung der KE an den Kostengruppen festgestellt werden soll, von denen diese ursprünglich nach dem Wortlaut der GO befreit sein sollte.

• Die Feststellungsklage (§ 256 ZPO) erlaubt nur, das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses festzustellen.

• Beachte: Der Verwalter muss das Urteil bei Erstellung der aufgehobenen Jahresabrechnung für 2011 berücksichtigen!



Beitragsforderungen („Hausgeld“)

(Sie werden die Entscheidung mögen ;o))



BGH v. 29.1.2016 – V ZR 97/15

Zum Sachverhalt:Die bekl. Eigentümer erteilten dem Verwalter eine Einzugser-mächtigung für ihre Beiträge an die klagende Gemeinschaft. Eine Verpflichtung des Verwalters, die Hausgelder im Wege des Lastschriftverfahrens einzuziehen, ergibt sich weder aus der TE noch aufgrund eines Beschlusses.Für 2013 hatten die Bekl. monatlich 258,63 € zu zahlen. Nach-dem der Verwalter eine Nachzahlung für 2012 abgebucht hatte, machten die Bekl. geltend, es sei eine Vorauszahlung von 13 €nicht berücksichtigt worden. Außerdem hätten sie für Januar bis April 2013 insgesamt 20 € zu viel an Hausgeld bezahlt. Im Juli 2013 sei daher nur die Abbuchung von 225,63 € gestattet; nach erfolgter Korrektur dürfe in den Folgemonaten wieder der volle Betrag eingezogen werden.



BGH v. 29.1.2016 – V ZR 97/15

Zum Sachverhalt:Im Juli 2013 buchte der Verwalter 238,63 € ab. Am 25.7.2013 erklärten die Bekl., der Abbuchungsvorgang sei nicht genehmigt. In dem Schreiben heißt es weiter: „Der rechtswidrige Zugriff auf unser Konto in nicht genehmigter Höhe trägt demnach den Charakter eines Diebstahls. Bedenken Sie bitte, dass Diebstahl ein Straftatbestand ist.“ Daraufhin teilte der Verwalter mit, dass er ab September 2013 kein Geld mehr einziehen werde, weil der genehmigte Betrag in Höhe von 225,63 € die Forderung der Gemeinschaft unterschreite. Die Bekl. erklärten, die Begrenzung habe ausschließlich für Juli 2013 gegolten, ab August dürfe der volle Betrag (258,63 €) eingezogen werden. Weil die Bekl. kein Geld überwiesen, klagt die Gemeinschaft das Hausgeld für Sept. 2013 – Januar 2014 nebst Zinsen ein. Zu Recht?



BGH v. 29.1.2016 – V ZR 97/15

Vorbemerkung:• Der Fall zeigt zunächst einmal eines:

Prozessieren ist in Deutschland offenbar noch zu preiswert.Ausgangspunkt der Entscheidung:• Durch die Lastschriftabrede wird die Zahlungsverpflichtung

des Eigentümers zur Holschuld (§ 269 BGB). Er hat seinerseits das zur Erfüllung Erforderliche getan, wenn er den Leistungsgegenstand zur „Abholung“ durch den Gläubiger bereithält, d.h. dafür sorgt, dass ausreichend Deckung auf seinem Konto vorhanden ist.• Beachte: Der Verwalter ist der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet,

den Einzug regelmäßig und pünktlich vorzunehmen.



BGH v. 29.1.2016 – V ZR 97/15

Die Entscheidung:• Die Gemeinschaft habe die Abrede aber wirksam gekündigt.

• Der Verwalter könne die Lastschriftabrede kündigen, wenn Eigentümer an der Ansicht festhalten, mit streitigen Forderungen gegen Beitrags-forderungen aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.

• Gegen Beitragsforderungen der Gemeinschaft kann ein Eigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind. • Die im Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse sollen zur Verwaltung

des Gemeinschaftseigentums tatsächlich zur Verfügung stehen.• Ob bei Notgeschäften/Inanspruchnahme eines Eigentümers nach § 10

Abs. 8 WEG ausnahmsweise etwas anderes gilt, blieb offen.

• Der Verwalter war daher nicht verpflichtet, eine Reduzierung der Beitragsschuld (um 20 oder 33 €) zu akzeptieren.



BGH v. 29.1.2016 – V ZR 97/15

Wörtlich heißt es dann weiter (Rn. 16 f.):„Da die Bekl. auf ihrem irrigen Standpunkt, aufrechnen zu können, beharrten, musste die Hausverwaltung mit Rücklastschriften rechnen. Außerdem musste sie befürchten, dass es auch künftig zu Meinungs-verschiedenheiten über Abbuchungen kommen werde. Dies bedeutete für sie erheblichen Mehraufwand, der dem Zweck der Lastschriftabrede - Beschleunigung und Vereinfachung des Zahlungsverkehrs – zuwider-läuft. Zudem hatten die Bekl. eine Strafanzeige angedroht. Die Haus-verwaltung war daher berechtigt, … Lastschrifteinzug zu widerrufen.

Berechtigte Interessen der Bekl. stehen der Kündigung nicht entgegen. Die Hausverwaltung hat ihnen unmissverständlich mitgeteilt, von der Einziehungsermächtigung keinen Gebrauch mehr zu machen. Sie haben Gelegenheit erhalten, sich darauf einzustellen, die künftig fällig wer-denden Beträge zu überweisen oder einen Dauerauftrag einzurichten.“



Zum Abschluss des WEG etwas zur

Versammlungsniederschrift(„Protokoll“)



BGH v. 8.4.2016 – V ZR 104/15

Zum Sachverhalt:Am 13.3.2008 hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, „die für die einzelnen Kostenpositionen in der Abrechnung 2007 verwandten Verteilerschlüssel auch für zukünftige Abrechnungen zu verwenden“. In der Versammlung vom 30.4. 2013 beschlossen sie die Hausgeldabrechnung des Jahres 2012, wobei sie den in der Abrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel zugrunde legten. Die Kosten sind nach sechs verschiedenen Maßstäben verteilt.Die Kläger fechten den Abrechnungsbeschluss für 2012 wegen der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel an.



BGH v. 8.4.2016 – V ZR 104/15

Die Entscheidung:• Im Mittelpunkt steht die Frage, ob der Verweis auf die in der

JA 2007 verwendeten Schlüssel bestimmt genug ist. • Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, vor allem weil ein

Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG daran gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Die Formulierung muss die durch den Beschluss eingetretenen Rechtswirkungen erkennen lassen.

• Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf.

• Das gilt auch für Beschlüsse über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.



BGH v. 8.4.2016 – V ZR 104/15

Die Entscheidung:• Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein

Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist .

• Die Publizität werde dadurch gewährleistet, dass - jedenfalls bei Beschlüssen, die (wie hier) die Gemeinschaftsordnung aufgrund einer gesetzlichen oder vereinbarten Öffnungsklausel ändern - das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlungoder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist, wenngleich dies keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen des Beschlusses hat.





II. TeilMietrecht

51

Schriftformerfordernis

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Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck

BGH v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14Zum Sachverhalt:Über die 2001 für eine Arztpraxis vermieteten Räume schlossen die Parteien wegen einer Praxisvergrößerung am 2005 einen neuen schriftlichen Mietvertrag, der weitere Räume einbezog. Als Vertragsende war der 30. April 2020 vereinbart, als monatliche Miete 1.350 €. Rund 8 Monate nach Vertragsschluss vereinbarten die Parteien mündlich eine Mieterhöhung um 20 €, was die Mieter auf ihrem Mietvertragsexemplar vermerkten. Im Oktober 2013 kündigten die Mieter zum 31. Juli(!) 2014 dem Rechtsnachfolger des Vermieters gegenüber. Ist der Vertrag beendet?



Hintergrund§ 550 BGB:Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit . Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.§ 580a Abs. 2 BGB:Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig .



BGH v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14

Das Problem:• Eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund war hier nur

zulässig, wenn der Vertrag wegen eines Formmangels als auf unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag galt.

• Beachte: Die Schriftform gem.§550 BGB gilt auch für Änderungen des ursprünglichen Vertragsinhalts, sofern diese nicht unwesentlich sind.

• Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag ist aber nur zum Quartalsende kündbar (§580a Abs. 2 BGB).

• Die Kündigung zum 31. Juli wirft also die Frage auf, ob sie dadurch unwirksam und ggf. umzudeuten ist oder aber als Kündigung zum Quartalsende auszulegen ist (30.6. oder 30.9.?).



BGH v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14

Die Entscheidung:• Änderungen der Miethöhe stellen stets eine wesentliche und -

jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwangunterfallende Vertragsänderung dar.

• Ob die Änderung – wie hier – für den Vermieter und damit für dessen Nachfolger ausschließlich günstig ist, sei für §550 BGB irrelevant.

• Die einseitig vorgenommene Änderung der Urkunde einer Partei durch diese genüge der Schriftform nicht.

• Der Mieter verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich in einem solchen Fall auf die Formunwirksamkeit beruft.

• In Betracht komme dieser Einwand aber bei Änderungen, die nur für die kündigende Partei von Vorteil sind.

• Die ordentliche Kündigung wäre nach Ansicht des BGH hier zum 30.9. erfolgt.



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Bindung an ein Vertragsangebot

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BGH v. 24.2.2016 – XII ZR 5/15Aus den Leitsätzen:• Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann

regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt.

• Als Umstände, die im Einzelfall eine längere Frist rechtfertigen, kommen etwa die Organisationsstruktur großer Unternehmen, die Erfordernisse der internen Willensbildung bei Gesellschaften oder juristischen Personen oder auch absehbare Urlaubszeiten in Betracht.

• Die in AGB des Mieters enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann.



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Vertragsübergang

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BGH v. 24.2.2016 – XII ZR 5/15Zum Sachverhalt:Das in Ost-Berlin gelegene Gebäude wurde 1996 restituiert. Bereits 1992 schlossen die Restitutionsberechtigte und die verfügungsberechtigte WBG mit einer von den Nutzern gebildeten eG einen Vertrag. Die eG sollte mit Fördergeldern Sanierungsmaßnahmen vornehmen. Für 20 Jahren war sie im Gegenzug berechtigt, Mietverträge mit bisherigen Nutzern abzuschließen. Das Nutzungsentgelt betrug 1,50 DM/qm/Monat und konnte gemäß Preisindex angepasst werden. Nach Ablauf der 20 Jahre sollte die eG berechtigt sein, bisherige Nutzer als Mieter zu benennen, an die die Eigentümerin mit üblichem Standardformular zur ortsüblichen Miete zu vermieten hatte. Als man sich bei Vertragsende nicht einigte, meinten die Nutzer, die Eigentümerin sei in ihre Verträge mit der eG eingetreten.



Hintergrund § 565 BGB:1Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Ver-mieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. 2Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.ista-Seminar Dresden, 14.9.2016


BGH v. 24.2.2016 – XII ZR 5/15Das Problem:• §565 BGB trägt der Tatsache Rechnung, dass nach ganz

h.M. der Hauptvertrag kein Wohnraummietvertrag ist.• Inhalt ist nicht die Nutzung als Wohnung durch den Mieter oder seine

Angehörigen, sondern die Weitvermietung.

• Die daraus resultierenden Risiken für den Nutzer der Wohnung bestehen aber nicht nur bei gewerblicher Zwischenmiete.

• Es stellt sich daher die Frage, ob §565 BGB auch auf nicht gewerbliche Zwischenmieter anzuwenden ist.

• Die Fragestellung erlangt auch bei der Überlassung von Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen Relevanz, wenn der Eigentümer die Wohnungen nicht unmittelbar an die Wohnungssuchenden vermietet, sondern einen Dritten dazwischen schaltet.



BGH v. 24.2.2016 – XII ZR 5/15Die Entscheidung:• §565 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter - nach dem

Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrages - die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesseausüben soll.

• Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Selbsthilfegenossenschaft der Mieter einen MV abschließt, der die Weitervermietung des Wohn-raums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht.

• Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.



BGH v. 5.4.2016 – VIII ZR 31/15Zum Sachverhalt:Vermietet ist eine Wohnung nebst Garten. Ein Teil des Gartens liegt auf dem Nachbargrundstück, dass ebenfalls dem Vermieter gehört. Dieses Grundstück wird in WE aufgeteilt und dem Mieter dadurch der Besitz an dem Gartenteil durch den Vermieter entzogen, weil er daran ein Sondernutzungsrecht (SNR) begründen und es einem Wohnungskäufer zuweisen wollte. K erwirbt die Wohnung nebst SNR am Garten. Der Mieter verlangt von K Herausgabe des Gartenteils. K verweist darauf, dass der Garten bei Veräußerung nicht mehr im Besitz des Mieters war. Die Mieter verweisen auf einen Rechtsstreit mit dem Vermieter um die Entziehung der Gartenfläche.



Hintergrund § 566 Abs. 1 BGB:Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.



BGH v. 5.4.2016 – VIII ZR 31/15Entscheidung: • Der BGH gab dem Wohnungskäufer K Recht.• Da eine Überlassung iSv § 566 BGB Besitz, dh tatsächliche

Sachherrschaft des Mieters an dem Grundstück bzw Grundstücksteil voraussetzt, ging der Mietvertrag nicht auf K über. Die Mieter hatten daher keinen Anspruch auf Überlassung des Gartens gegen K.

• Aus welchem Grunde der Mieter den Mietbesitz nicht mehr ausgeübt hat, ist nach Ansicht des BGH ohne Belang.

Praxishinweis:• Der Mieter, der meint, der Vermieter habe ihm den Besitz zu Unrecht

entzogen, muss sich an diesen halten. • Ob der Vermieter „nur“ Schadensersatz schuldet oder sich den Besitz am

Mietgegenstand wieder verschaffen muss, um ihn seinem Mieter wieder zu verschaffen, hängt ua davon ab, zu welchen Bedingungen K bereit ist, den Garten heraus zu geben.



BGH v. 5.4.2016 – VIII ZR 31/15Ergänzender Hinweis: Wird nach Vermietung Wohnungseigentum begründet und veräußert, gilt mit Blick auf den Vermieterwechsel Folgendes:• Entspricht die Mietsache einem Sondereigentum, wird dieser

Wohnungseigentümer Vermieter (BGHZ 141, 239). Der Mieter kann von den übrigen Wohnungseigentümern Duldung der Nutzung der Gemeinschaftsflächen verlangen.

• Wird die Mietsache mehreren Sondereigentümern zugeordnet, werden diese gemeinsam Vermieter.

• Wird ein Teil der Mietsache zu einem Sondernutzungsrecht, wird neben dem Sondereigentümer der Wohnung auch der Sondernutzungsberechtigte Vermieter (BGH NJW 2005, 3781; VIII ZR 31/15; VIII ZR 323/14 – eine Begründung für diese Ansicht bleibt der BGH freilich schuldig).



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Nachmieterstellung

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BGH v. 7.10.2015 – VIII ZR 247/14Zum Sachverhalt:

Nach dem Vertragsentwurf konnte der MV während der ersten vier Jahre nicht ordentlich gekündigt werden. Auf Nachfrage der Mietinteressenten erklärte die Anwältin der Vermieterin, dass im Einzelfall bei außergewöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis in Betracht komme. Daraufhin unterschrieben die Mieter.

Infolge eines Arbeitsplatzwechsels kündigten sie später und gaben die Schlüssel zurück. Die Vermieterin widersprach der Kündigung, war aber bereit, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren. Dieser müsse aber - wie die Mieter - eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhält-nissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstnachweis, den bisherigen MV, Personalausweiskopien und eine Bonitätsauskunft vorlegen sowie bestätigen, dass er den MV vorbehaltlos unterschreibe.

Die Mieter baten um einen Besichtigungstermin, den die Vermieterin von den genannten Bedingungen abhängig macht. Ist der MV beendet, wenn ein von den Mietern gefundener Interessent dazu nicht bereit ist?



BGH v. 7.10.2015 – VIII ZR 247/14Die Entscheidung:• Sofern der Mieter, dem das Verwendungsrisiko der Mietsache

zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters begehrt, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm alle Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

• Der Vermieter ist nicht gehalten, aktiv an der Suche mitzuwirken.



BGH v. 7.10.2015 – VIII ZR 247/14Die Entscheidung:• Angesichts dieser Aufgaben- und Risikoverteilung sei es nicht

rechtsmissbräuchlich, wenn die Vermieterin, die 120 km vom Objekt entfernt lebt, verlangt, dass die Bedingungen erfüllt sind und der Interessent als Nachmieter geeignet ist. • Es sei Sache der Mieter gewesen, selbst Besichtigungstermine

durchzuführen und zu diesem Zweck die Schlüssel zurückzuverlangen.

• Die Vermieterin habe auch untersagen können, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden.



Mängel der Mietsache




Das Berufungsgericht ging wegen Schimmelbefalls der Wohnung neben einer Minderung der Miete um 20 % von einem Zurückbehaltungsrecht zumindest i.H.d. dreifachen Minderungsbetrages aus.



Hintergrund § 320 BGB:(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleistenverpflichtet ist. Hat die Leistung an mehrere zu erfolgen, so kann dem einzelnen der ihm gebührende Teil bis zur Bewirkung der ganzen Gegenleistung verweigert werden. Die Vorschrift des § 273 Abs. 3 findet keine Anwendung.(2) Ist von der einen Seite teilweise geleistet worden, so kann die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde.



BGH v. 27.10.2015 – VIII ZR 288/14Die Entscheidung:• Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung vom 17. Juni 2015

(VIII ZR 19/14).

• Es sei grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungs-recht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Grenze auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Insbesondere müsse der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt sei.



BGH v. 5.11.2014 – XII ZR 15/12Zum Sachverhalt:Das Mietverhältnis über Praxisräume ist von den Mietern mehrfach aufgrund Option verlängert worden, u.a. 2003. 2005 einigten sich die Parteien auf eine Erhöhung der Beko-Vorauszahlungen. Spätestens seit Juni 2006 rügten die Mieter Mängel der raumklimatischen Bedingungen. Sie zahlten ab August 2006 Miete nur noch unter Vorbehalt und leiteten ein selbständiges Beweisverfahren ein. Auf Grundlage der dortigen Ergebnisse rügten sie, in ihrer Arztpraxis komme es zu Zuglufterscheinungen wegen undichter Fenster und im Bereich abgehängter Decken. Die RLT-Anlage sei unzureichend leistungsfähig und aus hygienischer Sicht nicht mehr vertretbar, weil sie stark verschmutzt sei sowie keine Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten aufweise. Die Mieter fordern u.a. Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, da diese seit Mitte 2006 gemindert sei.



BGH v. 5.11.2014 – XII ZR 15/12Hintergrund:• Der Vermieter hält die Minderung entsprechend § 536b

BGB für ausgeschlossen, weil die Mieter die Mängel bei Ausübung des Optionsrechts und Anpassung der Beko-Vorauszahlungen gekannt hätten.

− § 536b BGB lautet:

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.



BGH v. 5.11.2014 – XII ZR 15/12Die Entscheidung:• Die Ausübung einer Option ist nach Ansicht des BGH

kein Vertragsschluss i.S.v. § 536b BGB, sondern führt zur Fortsetzung des bestehenden Vertrages.

• Eine Analogie zu § 536b BGB scheide seit 1.9.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) aus , weil der Gesetzgeber den Ausschluss von Mängelrechten im laufenden Mietverhältnis allein nach § 536c BGB behandelt wissen wollte.

• Auch in der Anpassung der Beko-Vorauszahlungen liege kein Neuabschluss des Vertrages.

• In Betracht käme lediglich eine Verwirkung, für deren Vorliegen bislang aber nichts festgestellt sei.



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Betriebskosten

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Der Formularmietvertrag enthält in § 4 ("Miete") zu den Betriebskosten Folgendes: „1. Vorauszahlungen auf Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu §27 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc) € 100 ... 3. Für Art und Umfang ist Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.”Die Mieter halten die Umlagevereinbarung für unwirksam, uadeswegen, weil die II. BV zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahr 2007 bereits durch die BetrKV ersetzt worden sei.



BGH v. 10.2.2016 – VIII ZR 137/15Die Entscheidung:• Der Begriff „Betriebskosten“ sei in der Wohnraummiete seit langem

festgelegt, weshalb der Vermieter ihn nicht näher bestimmen müsse, um den Vorwurf der Intransparenz zu vermeiden.• Aus der Bezugnahme auf die „jeweilige Fassung“ ergebe sich auch klar,

dass der Vermieter die geltende BetrKV in Bezug nehmen wollte.

• Leitsatz: In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige -Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die BetrKV ist damit die Umlage der Betriebskosten vereinbart.• Aus Rn. 11 ergibt sich, dass der BGH für „sonstige“ BetrK (Nr. 17) wohl

nähere Spezifizierung für erforderlich hält.



BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15Zum Sachverhalt:Die Parteien streiten um die formelle Rechtmäßigkeit einer Beko-abrechnung. Vermietet ist eine Wohnung in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Die Anlage verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Der Vermieter verteilt bei diesen Positionen die Gesamtkosten für die Wohnanlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt ist aus der Abrechnung nicht ersichtlich. Vielmehr erscheint darin nur der für das Gebäude errechnete "Gesamtbetrag", der dann auf die Mieter dieses Gebäudes verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen "Gesamtkosten" nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind. Muss der Mieter das akzeptieren?



Hintergrund§ 556 Abs. 3 BGB:1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen , es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.



BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15Das Problem:• Nach der bisherigen Rechtsprechung waren

Vorwegabzüge in der Abrechnung offenzulegen. • Unterblieb dies, war die Abrechnung formell fehlerhaft , d.h. der

Vermieter musste sich so behandeln lassen, als habe er bislang gar nicht abgerechnet. Nachzahlungen drohten oft zu verfristen .

• Neben Mehrhausanlagen sind betroffen vor allem Anlagen mit Mischnutzung (Vorwegabzug für gewerbliche Nutzer) und ferner nur teilweise umlagefähige Kostengruppen (Hausmeister etc.).

• Der BGH hatte allerding angekündigt, seine strenge Linie zu überdenken (BGH, Urteil v. 9.10.2013 - VIII ZR 22/13). Das ist nun erfolgt.



BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15Die Entscheidung:• Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß; denn der

BGH gibt die Rechtsprechung zum Vorwegabzug auf. • Dies betrifft zum einen Mehrhausanlagen, aber auch

weitere Fälle mit hoher Praxisrelevanz:(1) im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten wird

ein Vorwegabzug für diese Einheiten vorgenommen, (2) einzelne Kosten wurden dem Vermieter zwar einheitlich in

Rechnung gestellt, sind aber nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig, weil Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten enthalten sind.

• Maßgeblich war für den BGH, dass der Mieter bei Bedarf vom Vermieter oder dessen Verwalter Aufklärung über die in Ansatz gebrachten Kosten verlangen kann.



BGH v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15Zum Sachverhalt:Vermietet ist eine Wohnung in einem Gebäude, dass von einer als Park angelegten Freifläche umgeben ist ("Wohnpark am See"). Der Park steht im Eigentum der Vermieterin; er ist aber nicht eingezäunt mit der Folge, dass der Park nicht nur von den Mietern, sondern auch von der Öffentlichkeit genutzt wird. Kann die Vermieterin die für die Pflege des Parks entstehenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen?

Gem. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören zu den Betriebskosten:

die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;



BGH v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15Die Entscheidung:• Umlagefähig sind die Gartenkosten nicht, wenn die

Nutzung der Flächen jedermann unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung vom Vermieter gemietet hat.

• Entscheidend ist, ob die Anlage bauplanerisch der Öffentlichkeit gewidmet ist oder der Vermieter sie nach dem Gesamteindruck einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat; das Fehlen eines Zauns genüge nicht.



BGH v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15Praxishinweise:• Aufstellen eines Schildes („Privatgrundstück, Betreten

verboten“) dürfte für Umlagefähigkeit der Gartenkosten genügen.

• Beruhen dann Pflegemaßnahmen auf „öffentlichem“ Gebrauch, sind die Kosten dennoch umlagefähig (vgl. BGH VIII ZR 137/09 – Sperrmüll).



BGH v. 11.5.2016 – VIII ZR 209/15Zum Sachverhalt:Vermietet ist eine Eigentumswohnung. Der Vermieter (Fachanwalt für Steuerrecht!) legt auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in Höhe von rund 740 € um, darunter auch Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage. Dabei fügte er die WE-Abrechnung bei, die diese Positionen als nicht umlagefähig bezeichnete. Zudem fehlen in der Abrechnung Vorauszahlungen des Mieters i.H.v. 700 €. Deshalb ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, welche die Mieter begleichen. Erst nach Ablauf der Rügefrist monieren sie die Fehler und verlangen Erstattung.



Hintergrund § 556 Abs. 3 BGB:1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.



Hintergrund§ 556 Abs. 1 und 4 BGB:(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der

Mieter Betriebskosten trägt. ... Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskosten-verordnung vom 25. November 2003 (...) fort.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 2 Abs. 2 BetrkV :Zu den Betriebskosten gehören nicht … (Verwaltungskosten) … (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).



BGH v. 11.5.2016 – VIII ZR 209/15Die Entscheidung:Die Klage hat in Höhe der nicht umlagefähigen Kosten Erfolg. • Der BGH hält zunächst fest, dass der

Einwendungsausschluss eine formell richtige Abrechnung voraussetzt, die hier vorliegt. Der Ansatz falscher Kostenpositionen und Vorauszahlungen ist nur ein inhaltlicher Fehler.

• Der Einwendungsausschluss erfasst nach Ansicht des BGH auch die Rüge, dass Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten umgelegt wurden. Dies wird mit dem der Befriedungsfunktion der Norm begründet.

• Da der Kläger aber die WE-Abrechnung beigefügt und dort diese Kosten als nicht umlagefähig bezeichnet waren, muss er sich lt. BGH daran festhalten lassen und kann sich auf den Einwendungsausschluss nicht berufen (§ 242 BGB).

• Für die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen greift ebenfalls die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB.



Mietervorkaufsrecht



BGH v. 6.4.2016 – VIII ZR 143/15

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Zum Sachverhalt:Die Eigentümerin eines Wohnhauses lässt am 28.9.2010 eine Teilungserklärung notariell beurkunden. Am 17.11.2010 vermietet sie eine Wohnung an den Kläger, der am 15.12.2010 einzieht. Am 16.12.2010 wird die Wohnung an X veräußert. Am 23.12.2010 werden die Wohnungsgrundbücher angelegt. Erst 2013 erfährt der Mieter vom Kaufvertrag. Er ist der Ansicht, ihm stehe wegen Vereitelung seines Vorkaufsrechts ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Differenz zwischen erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der Wohnung zu. Er begehert Auskunft über den Inhalt des Kaufvertrags sowie die Feststellung der Verpflichtung zum Schadensersatz.

___________________________________________________________________________ista-Seminar Dresden, 14.9.2016


Hintergrund

§ 577 BGB:1Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigen-tumbegründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. 3Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.



BGH v. 6.4.2016 – VIII ZR 143/15

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Die Entscheidung:Die Klage hat keinen Erfolg. Dem Mieter steht kein Vorkaufsrecht und damit auch kein Auskunftsanspruch zu.

1. §577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB setzt voraus, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses – hier durch Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch am 23.12.2010 - erst nach dem Verkauf (16.12.2010) begründet, besteht kein Vorkaufsrecht nach dieser Norm.

2. § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB setzt voraus, dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, erst nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst und dokumentiert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die Beklagte schon vor der Überlassung der Wohnung die Teilungserklärung abgegeben hat.



Ausblick: 2. MietRNovG



Überblick

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• Neben den Änderungen des (1.) MietNovG (Stichworte: Mietpreisbremse, Bestellerprinzip) kündigt der Koalitionsvertrag der lfd. Legislaturperiode weitere Änderungen des Mietrechts an.

• Es gibt einen Referentenentwurf eines 2. MietNovG, den die Ressorts in intensiven Verhandlungen abstimmen.

- Ausgang: Vollkommen offen!

• Schwerpunkte zielen auf weiteren Mieterschutz

− Modernisierungsmieterhöhung

− Mietspiegel

• Man versucht aber auch, Verwerfungen zu beseitigen.

- Diese haben sich aus der Rspr. des BGH zu Abweichungen der Wohnfläche und den Folgen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ergeben.



Flächenabweichung

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§ 536 I 2 und 3 BGB-E:

Besteht der Mangel der Mietsache in einer Unterschreitung der vereinbarten Fläche, kommt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit nur in Betracht, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche höchstens 10 Prozent beträgt. Bei einer Abweichung von höchstens 10 Prozent trägt der Mieter die Beweislast für Umstände, die eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit begründen.

§554 BGB-E Berechnung der Wohnfläche

(1) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderer Rechtsvorschriften vereinbaren, dass die Wohnfläche zu berechnen ist nach

1. den in Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder 2 genannten Verfahren oder

2. anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen.

(2) Wenn die Vertragsparteien keine Berechnung der Wohnfläche nach Absatz 1 vereinbart haben, gelten für die Berechnung folgende Vorschriften:

1. für bis zum 31. Dezember 2003 bezugsfertige Gebäude: die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung in der am 29. August 1990 geltenden Fassung,

2. für ab dem 1. Januar 2004 bezugsfertige Gebäude: die Wohnflächenverordnung

vom 25.November 2003 in der am 1. Januar 2004 geltenden Fassung. Bei der Berechnung nach Satz 1 Nummer 1 oder 2 sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen jeweils zu einem Viertel anzurechnen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



Flächenabweichung

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§ 556a Ia BGB-E:

Bei der Umlage von Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche sind die Flächen einheitlich nach den in §554 Absatz 2 genannten Verfahren zu berechnen. Liegt dem Vermieter eine einheitliche Berechnung der Flächen nach anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen nach §554 Absatz 1 Nummer 2 vor, kann er die Betriebskosten entsprechend dieser Berechnung verteilen. Satz 2 gilt entsprechend, wenn bei einer einheitlichen Berechnung der Flächen nach §554 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder 2 die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen abweichend von der Vorgabe in §554 Absatz 2 Satz 2 angerechnet wurden.

§ 558 I 2 BGB-E:

Die zulässige Mieterhöhung richtet sich nach der Wohnfläche, die sich bei einer Berechnung nach §554 Absatz 1 und 2 ergibt.



Mietspiegel

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§ 558d BGB-E:

(1) Ein Mietspiegel ist qualifiziert, wenn

1. zu seiner Erstellung wissenschaftliche Erkenntnisse verwendet, sachgerechte Methoden und Informationstechniken eingesetzt und soziale und örtliche Gegebenheiten berücksichtigt worden sind und

2. er von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

Bei der Auswahl sachgerechter Methoden und Informationstechniken können die hierbei voraussichtlich entstehenden Kosten im Verhältnis zu ihrem Nutzen berücksichtigt werden. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel den Anforderungen nach Satz 1 Nummer 1 und Satz 2 entspricht.

(3) Ein nach Absatz 1 Satz 1 und 2 erstellter oder nach Absatz 2 angepasster qualifizierter Mietspiegel hat die Wirkung eines schriftlichen gerichtlichen Sachverständigengutachtens, auf dessen Grundlage das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete unter entsprechender Anwendung des §287 Absatz 2 der Zivilprozessordnung ermittelt.



Mietspiegel

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§ 558e BGB-E:

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften zu erlassen über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln einschließlich der Einzelheiten, die sich aus den Grundsätzen in §558d Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und Satz 2 ergeben.

(2) Die nach Landesrecht zuständige Behörde darf für die Erstellung eines Mietspiegels Informationen einschließlich personenbezogener Daten erheben, verarbeiten und nutzen, soweit diese Merkmale betreffen, die für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bedeutung haben können. Soweit erforderlich darf die zuständige Behörde dazu auch personenbezogene Daten erheben, verarbeiten und nutzen, die sie oder eine andere Stelle ursprünglich für andere Zwecke erhoben hat. Die Übermittlung von Informationen einschließlich personenbezogener Daten durch andere öffentliche oder nicht öffentliche Stellen, insbesondere durch Meldebehörden, Finanzbehörden, Statistische Ämter des Bundes und der Länder sowie durch örtliche Versorgungsunternehmen an die zuständige Behörde ist zulässig, soweit die Übermittlung nicht nach anderen Vorschriften ausgeschlossen ist. Die Sätze 1 bis 3 gelten nicht, soweit offensichtlich überwiegende schutzwürdige Interessen des Betroffenen entgegenstehen.

(3) Absatz 2 gilt entsprechend für Stellen, die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde mit der Erstellung eines Mietspiegels beauftragt worden sind.___________________________________________________________________________ista-Seminar Dresden, 14.9.2016


Modernisierungsmieterhöhung

102

§ 559 BGB-E:

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b Nummer 1, 3 bis 6 oder 8 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten notwendigen Kosten erhöhen. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(3) … Soweit die Aufteilung nach dem Anteil der Wohnfläche erfolgt, sind die Flächen einheitlich nach den in §554 Absatz 2 genannten Verfahren zu berechnen. Liegt dem Vermieter eine einheitliche Berechnung der Flächen nach anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen nach §554 Absatz 1 Nummer 2 vor, kann er die Kosten entsprechend dieser Berechnung aufteilen. Satz 2 gilt entsprechend, wenn bei einer einheitlichen Berechnung der Flächen nach §554 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder 2 die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen abweichend von der Vorgabe in § 554 Absatz 2 Satz 2 angerechnet wurden.

(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz1 darf sich die Miete innerhalb von acht Jahren, von Erhöhungen nach §558 oder §560 abgesehen, nicht um mehr als monatlich 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Kappungsgrenze für Modernisierungen) erhöhen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann die Kappungsgrenze für Modernisierungen durch Rechtsverordnung, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf, an die geänderten Preise für die allgemeine Lebenshaltung anpassen.

(4)…Eine Härte im Sinne des Satzes 1 liegt in der Regel vor, wenn die Miete einschließlich der Heizkosten mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters und der anderen in seinem Haushalt wohnenden Personen übersteigt. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen einer Härte ist der Zeitpunkt des Ablaufs der Frist gemäß §555d Absatz 3 Satz 1, wenn die Modernisierungsankündigung den Anforderungen des § 555c entspricht und die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um nicht mehr als 10 Prozent übersteigt; andernfalls ist der Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung der maßgebliche Zeitpunkt. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn die Modernisierungs-maßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.



Modernisierungsmieterhöhung

103

§ 559c BGB-E:

(1) Der Vermieter kann die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen, wenn die geltend gemachten Kosten für die Modernisierungsmaßnahme vor Abzug der Pauschale nach Absatz 2 Nummer 1 für die Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen. Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren nach Satz 1 oder § 559 erhöht, so verringert sich der Höchstbetrag nach Satz1 um die im früheren Verfahren geltend gemachten Kosten für die Modernisierungsmaßnahme vor Abzug der Kosten gemäß Absatz 2 Nummer 1 oder § 559 Absatz 2.

(2) Im vereinfachten Verfahren gilt abweichend von den §§ 559 und 559a:

1. als Kosten im Sinne des § 559 Absatz 2, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, werden pauschal 50 Prozent der für die Maßnahme insgesamt aufgewendeten Kosten angesetzt,

2. § 559 Absatz 3a und 4 sowie § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung.

(3) § 559b gilt entsprechend. Der Vermieter muss in der Erhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.

(4) Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung keine Mieterhöhungen nach 559 geltend machen.___________________________________________________________________________ista-Seminar Dresden, 14.9.2016


Kündigung wegen Zahlungsverzugs

104

§569 III Nr. 3 BGB-E

Beruht der rückständige Teil der Miete auf einer Erhöhung nach§559 oder§560 und hat der Mieter seine Einwände gegen die Erhöhung gegenüber dem Vermieter schriftlich geltend gemacht, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters frühestens zwei Monate nach dessen rechtskräftiger Verurteilung zur Zahlung des erhöhten Betrags kündigen. Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nach§558 nicht zu, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters frühestens zwei Monate nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zustimmung kündigen. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht, wenn die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

§573 III BGB-E:

Besteht die Verletzung einer vertraglichen Pflicht nach Absatz 2 Nummer 1 darin, dass der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist, liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nur unter den Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 in Verbindung mit §569 Absatz 3 Nummer 1 vor. In diesem Fall gelten §543 Absatz 2 Satz 2 und 3 sowie §569 Absatz 3 Nummer 2 und 3 entsprechend. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach Absatz 2 Nummer 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach§551 in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.§569 Absatz 2a Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.___________________________________________________________________________ista-Seminar Dresden, 14.9.2016




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