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AGGIORNAMENTO DELLE PERIZIE

Concordato preventivo “Aldo Pollonio” in liquidazione n. 23/2010

STUDIO ARCHITETTURA arch. Sergio Ghirardelli via Albera 10 Darfo B.T. tel. 0364 -536840, 3477629713

PREMESSA

Lo scrivente dott. arch. Sergio Ghirardelli, nato a Brescia il 15-02-1972, residente a Darfo BoarioTerme in via Dante Alighieri n°8, iscritto all’Ordine degli architetti della Provincia di Brescia con iln° 1651 venne incaricato dott. Stefano Sbardolini, in qualità di Liquidatore Giudiziale della “ALDOPOLLONIO S.P.A.” Via Gian Battista Cacciamali, 16 - 25125 Brescia (BS) in liquidazione,dell'aggiornamento dei valori peritali dichiarati nell'ambito della procedura riferite agli immobilidella predetta società e del sig. Aldo Pollonio e depositate agli atti.

Accettato l’incarico, sulla scorta della documentazione depositata agli atti ho dato seguito almandato conferitomi procedendo alla revisione delle valutazione dei seguenti immobili:

a) unità immobiliari site via GUARNERI, BRESCIA (BS)

1) APPARTAMENTO - Fg.67 NCT particella 49 sub 1 cat. A2

2) BOX - Fg.67 NCT particella 49 sub 3 cat. C6

b) unità immobiliari site in via FRANCESCO BARACCA BRESCIA (BS)

1) MAGAZZINO - Fg.67 NCT particella 250 sub 102 cat. C2

c) unità immobiliari site in via LONATI e via MARCELLO BRESCIA (BS)

1) NEGOZIO - Fg.151 NCT particella 22 sub 38 - cat. C1


d) unità immobiliari site in via CARRETTO, BRESCIA (BS)

1) EDIFICIO - Fg.57 NCT particella 100 - cat. C2

e) unità immobiliari site in via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS)

1) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 8 - cat. A2

2) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 34 - cat. C6

3) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 53 - cat. C6


















In armonia all’incarico affidatomi ho redatto la presente relazione che ho diviso nei seguenticapitoli:

Scelta del criterio di stima; Valutazioni; Conclusioni.

1 - SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA

Considerate le condizioni insediative, materiali e di conservazione degli immobili da stimare siritiene opportuno applicare il criterio comparativo.Ritengo che questo metodo riesca nel modo più corretto ed aderente alla realtà ad attribuire unprobabile valore di vendita agli immobili.

2. VALUTAZIONI

2.1 DETERMINAZIONE del probabile VALORE di MERCATO degli immobiliFacendo riferimento alle schede delle pagine che seguono si possono fare le seguenticonsiderazioni:

il calcolo della consistenza delle unita immobiliari è stato effettuato facendoriferimento alle superfici reali (al lordo delle murature) ragguagliate secondocoefficienti di riduzione conformemente a quanto stabilito dalla Norma UNI 10750-1998 (come indicato dal Codice delle valutazioni immobiliari – Italian propertyvalutation standard – che riporta gli standard europei di valutazione immobiliare –European valutation standard); in mancanza di riferimenti i coefficienti sono statideterminti sulla base delle consuetudini di mercato e secondo quanto indicato dalListino dei valori immobiliari di Brescia e provincia della Borsa immobiliare diBrescia nonché quelli utilizzati nella pratica estimativa;

la consistenza degli immobili è stata determinata sulla scorta degli elaboratiplanimetrici forniti dall’Agenzia del territorio di Brescia;

il valore attribuito agli immobili ha tenuto in considerazione del loro livello diconservazione.

Si riportano di seguito: le schede riassuntive delle valutazioni effettuate, il rilievo fotografico deisopralluoghi ed il riepilogo finale.

a) unità immobiliari site via GUARNERI, BRESCIA (BS)



valore rilevato

coefficiente riduzione dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore

€/mq €/mq €/mq €

piano interrato 63 0,4 25,2

piano terra 88,52 1 88,52

giardino 103,04 0,1 10,304

124,02 2150-2500* 2000-2200 € 2.000,00 € 248.048,00

box 27 0,5 13,50 € 2.000,00 € 27.000,00

totale 1+2 € 275.048,00

valore stimato € 275.048,00

valore arrotondato € 275.000,00

* vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari -

IMMOBILI - via GUARNERI, BRESCIA (BS)

s.u. s.l.p. sup. ragguagliata



Risultato interrogazione: Anno 2016 - Semestre 2

Provincia: BRESCIA

Comune: BRESCIA

Fascia/zona: Semicentrale/VIA VENETO,CROC. DI ROSA,OSPEDALE,MOMPIANO

Codice di zona: C1

Microzona catastale n.: 4

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale

TipologiaStato

conservativo

ValoreMercato(€/mq)

Superficie(L/N)

Valori Locazione(€/mq x mese) Superficie

(L/N)

Min Max Min Max

Abitazioni civili Ottimo 2500 2850 L 7,7 9 NAbitazioni civili NORMALE 1800 2400 L 6,3 7,4 N

Abitazioni di tipoeconomico

NORMALE 1650 1900 L 6 6,5 N

Autorimesse NORMALE 1150 1250 L 4,2 4,7 NBox NORMALE 1150 1350 L 4,4 5,1 N

Posti auto coperti NORMALE 820 950 L 2,8 3,3 NPosti auto scoperti NORMALE 600 710 L 2,1 2,4 N

Ville e Villini NORMALE 2150 2500 L 7,3 8,4 N

•Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA

•Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

•Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

•La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.

•Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo

•Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

b) unità immobiliari site in via FRANCESCO BARACCA BRESCIA (BS)


valore rilevato


€/mq €/mq €/mq €

piano interrato 275 1 275,00 860-1100* 600-435 € 400,00 € 110.000,00



IMMOBILE - via FRANCESCO BARACCA BRESCIA (BS)




Provincia: BRESCIA

Comune: BRESCIA

Fascia/zona: Semicentrale/VIA VENETO,CROC. DI ROSA,OSPEDALE,MOMPIANO

Codice di zona: C1



Destinazione: Produttiva

TipologiaStato

conservativo


Superficie(L/N)


(L/N)

Min Max Min Max

Capannonitipici

NORMALE 1100 1400 L 6,3 8,1 N

Laboratori NORMALE 860 1100 L 5,5 6,8 N







c) unità immobiliari site in via LONATI e via MARCELLO BRESCIA (BS)



valore rilevato


€/mq €/mq €/mq €

piano interrato - magazzino 70 0,4 28

piano terra - negozio 155 1 155

piano terra - balcone 12 0,25 3

186,00 1800-2300* 2250-3100 € 1.600,00 € 297.600,00

box 20 0,6 12,00 € 15.000,00

totale 1+2 € 312.600,00


valore arrotondato € 310.000,00


stato di conservazione - NORMALE

IMMOBILI - via LONATI / via MARCELLO BRESCIA (BS)





Provincia: BRESCIA

Comune: BRESCIA

Fascia/zona: Semicentrale/V.LE VENEZIA,REBUFFONE,VIA BOIFAVA,DIAZ,PIAVE,STAZIONE

Codice di zona: C5



Destinazione: Commerciale

Tipologia

Statoconservativo

Valore Mercato(€/mq)

Superficie(L/N)

Valori Locazione(€/mq x mese)

Superficie(L/N)

Min Max Min Max

Negozi NORMALE 1800 2300 L 12,7 16,2 N







d) unità immobiliari site in via CARRETTO, BRESCIA (BS)


valore rilevato


€/mq €/mq €/mq €

piano terra - deposito 200 237,8 1 237,8

piano piano primo - deposito 200 237,8 1 237,8

piano terra - corte esclusiva 780 0,1 78

553,6 680/800* 450-510 400 € 221.440,00


IMMOBILI - via CARRETTO, BRESCIA (BS)




Provincia: BRESCIA

Comune: BRESCIA

Fascia/zona: Periferica/Q.RE ABBA, S.ANNA, URAGO MELLA

Codice di zona: D1



Destinazione: Produttiva

TipologiaStato

conservativo


Superficie(L/N)


(L/N)

Min Max Min Max

Capannonitipici

NORMALE 680 800 L 4,5 5,2 N

Laboratori NORMALE 700 920 L 4,7 6 N







e) unità immobiliari site in via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS)





















valore rilevato


€/mq €/mq €/mq €

piano interrato - taverna/lavanderia 17 0,5 8,5

piano piano terra/primo - appartamento 87,72 1 87,72

piano terra portico 10 0,35 3,5

piano primo - balcone 12,86 0,25 3,215

piano terra - giardino 83,84 0,1 8,384

111,319 880-1150* 1030-1290 1050 € 116.884,95

piano interrato 22 0,6 13,2 1030-1290 1050 € 13.860,00

piano terra 12 0,3 3,6 1030-1290 1050 € 3.780,00

tot. 1+2+3 € 134.524,95






111,319 880-1150* 1030-1290 1050 € 116.884,95

piano interrato 22 0,6 13,2 1030-1290 1050 € 13.860,00

piano terra 12 0,3 3,6 1030-1290 1050 € 3.780,00

tot. 4+5+6 € 134.524,95

IMMOBILI - via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS)









valore rilevato


€/mq €/mq €/mq €






110,344 880-1150* 1030-1290 1050 € 115.861,20

piano interrato 22 0,6 13,2 1030-1290 1050 € 13.860,00

piano terra 12 0,3 3,6 1030-1290 1050 € 3.780,00

tot. 7+8+9 € 133.501,20






111,319 880-1150* 1030-1290 1050 € 116.884,95

piano interrato 22 0,6 13,2 1030-1290 1050 € 13.860,00

piano terra 12 0,3 3,6 1030-1290 1050 € 3.780,00









tot. 10+11+12 € 134.524,95 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari -

valore rilevato


€/mq €/mq €/mq €






105,403 880-1150* 1030-1290 1050 € 110.673,15

piano interrato 22 0,6 13,2 1030-1290 1050 € 13.860,00

tot. 13+14 € 124.533,15

piano interrato - taverna/lavanderia 22,78 0,5 11,39





144,857 880-1150* 1030-1290 1050 € 152.099,85

piano interrato 29 0,6 17,4 1030-1290 1050 € 18.270,00

tot. 15+16 € 170.369,85 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari -







valore rilevato


€/mq €/mq €/mq €

piano interrato - taverna/lavanderia 59,34 0,5 29,67




176,336 880-1150* 1030-1290 1050 € 185.152,80

piano interrato 32 0,6 19,2 1030-1290 1050 € 20.160,00

piano terra 12 0,3 3,6 1030-1290 1050 € 3.780,00

piano terra 12 0,3 3,6 1030-1290 1050 € 3.780,00

tot. 17+18+19+20 € 212.872,80 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari -








Provincia: BRESCIA

Comune: MAIRANO

Fascia/zona: Centrale/CENTRALE

Codice di zona: B1



Destinazione: Residenziale

TipologiaStato

conservativo


Superficie(L/N)


(L/N)

Min Max Min Max

Abitazionicivili

NORMALE 880 1150 L 2,8 3,7 N

Abitazionicivili

Ottimo 1100 1450 L 3,2 4,2 N

Autorimesse NORMALE 500 710 L 1,9 2,7 NBox NORMALE 570 790 L 2 2,8 N

Posti autocoperti

NORMALE 410 550 L 1,4 1,9 N

Posti autoscoperti

NORMALE 280 410 L 0,9 1,3 N

Ville e Villini NORMALE 940 1200 L 3 3,8 N







RIEPILOGO

IMMOBILI DI PROPRIETA' DELLA SOCIETA' ALDO POLLONIO S.P.A.

1) NEGOZIO in VIA LONATI - BRESCIA 310.000,00 €

2) MAGAZZINO in VIA FRANCESCO BARACCA - BRESCIA 110.000,00 €

3) APPARTAMENTI a MAIRANO 1.044.851,85 €

4) IMMOBILE in VIA CARRETTO - BRESCIA 220.000,00 €

TOTALE 1.684.851,85 €

IMMOBILI DI PROPRIETA' DEI SIG.RI ALDO POLLONIO e ANALI BARBA

1) APPARTAMENTO in VIA GUARNERI - BRESCIA 275.000,00 €

TOTALE 275.000,00 €

TOTALE COMPLESSIVO 1.959.851,85 €

3 CONCLUSIONI

In ottemperanza al mandato conferitomi dalla S.V. ho determinato:

- il prezzo di base per la vendita secondo le condizioni degli immobili e quelle del mercatoper beni dalle caratteristiche analoghe.

Spero di aver risposto in modo esauriente e con sufficiente chiarezza ai quesiti richiesti.

Darfo Boario Terme, lì 02-05-2017 ___________________________

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