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  • Acquisto Sicuro

    Contratto preliminare e vantaggi della trascrizione

    La trascrizione del compromesso consente allacquirente di tutelarsi contro liscrizione di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli sullimmobile, e garantisce la restituzione di acconto e caparra.

    N O T A I O P A O L O T O N A L I N I STRADELLA (PV) Via Dallagiovanna 16 Tel. 0385 48564

    PAVIA Viale Cesare Battisti 17 Tel. 0382 530207 notaio@tonalini.it

  • Il contratto preliminare e la proposta di acquisto Il contratto preliminare di compravendita, definito abitualmente compromesso, un contratto con cui venditore e acquirente rispettivamente si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile. Con il contratto preliminare non avviene ancora il trasferimento della propriet, ma si tratta comunque di un impegno legalmente vincolante, che non consente a una delle parti di tirarsi indietro senza il consenso dellaltra parte (a meno che ci non sia espressamente previsto nel contratto). Non obbligatorio stipulare un contratto preliminare: potremmo anche fare subito il contratto definitivo. Di solito, per, le parti preferiscono formalizzare laccordo raggiunto (un impegno verbale non avrebbe valore legale), e prendersi un po di tempo prima del rogito. Lacquirente pu aver bisogno di tempo per ottenere il mutuo, o svincolare le somme necessarie al pagamento del prezzo. Il venditore pu aver bisogno di tempo per liberare la casa, specialmente se deve traslocare, e la nuova casa non ancora pronta. Ci che scriviamo nel contratto preliminare sar riportato anche nel contratto definitivo, senza possibilit di ripensamenti, e potr essere modificato solo con laccordo della controparte, quindi dobbiamo fare molta attenzione prima di firmare. Nel compromesso dobbiamo descrivere dettagliatamente limmobile (con i dati catastali), specificare la situazione degli impianti, indicare il prezzo e le modalit di pagamento, i tempi di consegna e la data entro cui deve essere stipulato il contratto definitivo di compravendita. Se l'acquirente ha intenzione di finanziare l'acquisto con un mutuo bancario, opportuno condizionare il contratto preliminare all'effettiva concessione del prestito. Tutto questo vale anche per la proposta irrevocabile di acquisto, che inizialmente vincola solo l'acquirente, ma se accettata dal venditore si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente. Ricordiamo infine che in caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste regole particolari per la redazione del compromesso, che risulta molto pi complicato. Il vostro notaio di fiducia vi fornir tutte le indicazioni necessarie. La trascrizione del contratto preliminare Il contratto preliminare pu essere una semplice scrittura privata, firmata dalle parti, ma pu anche essere autenticato dal notaio, assumendo tuttaltro valore. Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato allAgenzia delle entrate, anche trascritto nei Registri Immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dellacquisto dellimmobile. Non pi soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente si dice che opponibile nei confronti dei terzi). Ci significa che il promittente venditore non potr vendere limmobile a qualcun altro, n concedere unipoteca sullimmobile, n costituire una servit passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere unipoteca sullimmobile promesso in vendita, n pignorarlo. Dal momento della trascrizione del compromesso, limmobile riservato al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. Ricordiamo per che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

  • I vantaggi della trascrizione La trascrizione del contratto preliminare offre numerosi vantaggi per lacquirente. Anzitutto, dal momento della trascrizione lacquirente non corre pi il rischio che limmobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volont del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali (oggi piuttosto frequente liscrizione di ipoteche da parte di Equitalia, che rappresentano un ostacolo al contratto definitivo se il compromesso non stato trascritto). Lintervento del notaio nella fase preliminare consente di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del contratto definitivo. Il notaio esegue tutti i controlli sul venditore, per verificare che sia leffettivo proprietario dellimmobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sullassenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Inoltre acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dellimmobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilit, etc.), le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario pu suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione. La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sullimmobile per le somme dovute dal venditore allacquirente (per esempio la restituzione dellacconto o del doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, lacquirente garantito da un meccanismo simile allipoteca. La trascrizione del contratto preliminare, infine, elimina il rischio che una formalit pregiudizievole sia trascritta o iscritta dopo la stipula dellatto di compravendita, nei tempi tecnici che intercorrono prima della sua trascrizione nei Registri Immobiliari. La trascrizione del contratto preliminare sicuramente opportuna quando lacquirente versa una caparra o un acconto di una certa entit, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando il venditore svolge attivit dimpresa, soggetta al rischio di fallimento o di azioni di terzi, o comunque si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore. E comunque consigliabile quando si tratta di operazioni immobiliari di grande rilevanza (per esempio lacquisto di aziende agricole o immobili di pregio). Nelle altre ipotesi, lopportunit della trascrizione pu essere valutata con lassistenza del notaio di fiducia. Il costo della trascrizione Per ottenere tutti questi vantaggi, lacquirente pu avere interesse a sostenere il costo della trascrizione del contratto preliminare. La trascrizione del compromesso comporta lapplicazione dellimposta ipotecaria di 168 euro, della tassa di trascrizione di 35 euro e della tassa archivio, proporzionata al valore ma comunque di pochi euro. Dobbiamo inoltre considerare lonorario del notaio, che nel caso di acquisto di un appartamento di circa 500 euro pi iva. Limposta di registro la stessa che dovremmo pagare per il compromesso sottoscritto non autenticato, perch la registrazione sempre obbligatoria. Le spese per le visure ipotecarie e catastali devono essere anticipate al momento della firma del compromesso, ma le pagheremmo comunque al momento del contratto definitivo. Il costo di un contratto preliminare autenticato dal notaio e trascritto nei Registri Immobiliari dunque ampiamente compensato dai suoi vantaggi in termini di sicurezza.

  • Acconto e caparra Alla firma del compromesso l'acquirente consegna al venditore una somma di denaro, che pu essere qualificata in diversi modi. A volte si parla di acconto, quindi di una somma da imputare al prezzo concordato, che deve essere restituita se per qualsiasi motivo non si arriva al rogito definitivo. Se invece si parla di caparra, allora si deve intendere come caparra confirmatoria. La differenza che in caso di inadempimento dell'acquirente (cio di un rifiuto di acquistare) la caparra pu essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito, mentre se inadempiente il venditore (che si rifiuta di vendere) l'acquirente pu chiedere la restituzione del doppio della caparra versata. La parte non inadempiente ha per il diritto di chiedere l'esecuzione del contratto, anche davanti al giudice, se non si accontenta di trattenere la caparra o ottenere il doppio. La caparra confirmatoria ha la funzione di vincolare maggiormente le parti al rispetto dell'impegno assunto, ma normalmente non dovrebbe essere di ammontare troppo elevato. C' anche una terza possibilit, la caparra penitenziale, che attribuisce a una delle parti (o a entrambe) il diritto di recedere dal contratto perdendo la caparra o restituendone il doppio. In questo caso, dunque, non si verifica un inadempimento, perch previsto fin dall'inizio che una delle parti (o entrambe) possa ripensarci, ed gi stabilito quanto coster cambiare idea. La caparra, per essere considerata penitenziale, deve essere espressamente definita tale nel compromesso. Le tasse sul contratto preliminare Il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla firma, ed soggetto all'imposta di registro in misura fissa (168 euro) indipendentemente dal prezzo della compravendita. Sono per dovute imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra. Sull'acconto si applica l'imposta di registro del 3%, che potr essere detratta dall'imposta dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa, che non si pu mai recuperare). Se la vendita soggetta a Iva, invece, anche per l'acconto si emette fattura applicando l'Iva, con la stessa aliquota prevista per il prezzo (4% per la prima casa, 10% per le seconde case, 21% per le case di lusso). Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello

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