ABC stanovanjski krediti

Kazalo

Kdaj pride v poštev najem stanovanjskega kredita?

Postopek pridobitve stanovanjskega kredita ni enostaven. Zakaj?

Kako naj vem, koliko kredita si lahko privoščim?

Fiksna ali spremenljiva obrestwna mera?

Spletni izračun — dovolj za odločitev?

Kaj pa dodatna finančna varnost?

Pogosta vprašanja

Slovarček

Pomembni dokumenti

03

05

08

10

12

14

16

20

23

ABC stanovanjski krediti • 3

Stanovanjski kredit je namenski

kredit. To pomeni, da ni vseeno, za

kaj ga boste porabili in da bo do-

kazila o namenski porabi sredstev

zahtevala tudi banka.

S stanovanjskim kreditom lahko

financirate nakup, gradnjo ali pre-

novo hiše, stanovanja ali vikenda.

Lahko ga uporabite za nakup

zemljišča ali pridobivanje gradbe-

ne dokumentacije. Najamete ga

lahko tudi za refinanciranje, kar

pomeni, da z novim, ugodnejšim

stanovanjskim kreditom odplača-

te predhodnega, ki je bil sklenjen

v drugačnem času po zahtevnejših

pogojih.

Ne morete pa stanovanjskega kre-

dita na primer porabiti za nakup

pohištva, avtomobila ali kakšne

druge potrošne dobrine. Temu so

namenjene druge vrste kreditov.

Ta vodič je zato namenjen vsem,

ki bi radi ustvarili nov dom, preno-

vili starega ali si morda privoščili

počitniško hišico. Namenjen je

tudi tistim, ki ste že na svojem, pa

bi do lastnega doma radi pomagali

svojim najbližjim. In je namenjen

vsem, ki bi stanovanjski kredit radi

prenesli na drugo banko oziroma

bi z najemom novega, ugodnejše-

ga kredita radi poplačali starega.

Kdaj pride v poštev najem stanovanjskega kredita?

Radi bi šli na svoje. Nekaj prihrankov najbrž imate, saj ste v ta namen začeli varčevati že pred leti. Ne glede na to pa vam stanovanjski kredit verjetno predstavlja najkrajšo, če ne celo edino pot do lastnega doma. Da bi vam to pot olajšali, smo v obliki vodiča povzeli vse ključne informacije, ki jih je dobro poznati, ko se odločate za najem stanovanjskega kredita.

V A Š A P R I Č A K O V A N J A S O N A M P O M E M B N A

Ugodne obrestne mere

Naše obrestne mere so izjemno konkurenčne, ne glede na znesek ali odplačilno dobo kredita. Pri oblikovanju kreditnih pogojev se vsekakor potrudimo, da se kar najbolj približamo vašim pričakovanjem.

ABC stanovanjski krediti • 5

V postopku pridobivanja kredita

se bankam pogosto očita biro-

kracijo in pretiravanje z zahteva-

nimi informacijami. A skladno z

veljavno zakonodajo in internimi

pravili je banka dolžna pridobiti

vso dokumentacijo in vse podat-

ke, ki jih potrebuje za ugotavljanje

vaše kreditne sposobnosti, korek-

tnosti poslovanja in dolgoročne

finančne zmožnosti. Vse to vpliva

tudi na pogoje, po katerih vam

bo na voljo stanovanjski kredit.

Banka bo na primer preverila

razpoložljivi denarni tok gospo-

dinjstva, morebitne nepremične

v vaši lasti, podatke o zaposlitvi,

stopnjo izobrazbe in poklic. Prav

tako bo ugotavljala, če kakšen kre-

dit že odplačujete, če ste komu

porok ali če morda presegate li-

mite na osebnem računu. Takšni

dogodki so evidentirani v sistemu

SISBON in banka jih je v postop-

ku odobritve dolžna preveriti.

Sestavni del postopka je tudi ure-

janje ustreznega zavarovanja. Če

je nepremičnina na primer pre-

malo vredna, da bi lahko kredit

zavarovali samo s hipoteko, so

potrebna dodatna zavarovanja.

Kadar banka odobri kredit, ki je

zavarovan pri zavarovalnici, mora

tega odobriti tudi zavarovalnica.

Banka v postopku odobritve oce-

njuje, ali si nepremičnino, ki jo

želite kupiti, s svojimi prihodki

dolgoročno lahko privoščite. Po-

stopek je morda res dolgotrajen,

a je z vidika finančnih bremen, ki

jih dolgoročno prevzemate, vse-

kakor smiseln.

Postopek pridobitve stanovanjskega kredita ni enostaven. Zakaj?

Pri najemu stanovanjskega kredita je navadno govora o visokih zneskih, poleg tega pa gre za posel, ki bo trajal 10, 20 ali celo 30 let. Zato ga ni mogoče skleniti mimogrede, v nekaj minutah. Praviloma bo postopek trajal vsaj nekaj dni in prav je, da pri načrtovanju projekta to upoštevate.

ABC stanovanjski krediti • 6

Banki je pred odobritvijo kredita treba predložiti:

• dokazilo o višini plače ali pokojnine,

• podpisano upravno-izplačilno prepoved,

• gradbeno dovoljenje, lokacijsko informacijo ali overjeno kupoprodajno

pogodbo,

• račun oziroma predračun,

• zemljiškoknjižni izpisek ali dokument o lastništvu ali pravici uporabe,

• vinkulacijsko izjavo zavarovalnice, pri kateri je zavarovana zastavljena

nepremičnina.

P R I L A G O D I M O S E V A Š I M Ž E L J A M

Odplacevanje do 30 let

Gorenjska banka vam v primeru izpolnjenih pogojev omogoča odplačilno dobo tudi do 30 let. Na ta način je mesečna obremenitev vašega proračuna lahko nižja.

ABC stanovanjski krediti • 8

V prvi vrsti so pomembni vaši me-

sečni prihodki. Tako na primer ob

sklenitvi kreditne pogodbe višina

mesečnega obroka oziroma anui-

tete ne sme presegati 55 odstot-

kov vaše mesečne plače ali pokoj-

nine. Do 60 odstotkov lahko seže v

primeru, da je kredit zavarovan z

nepremičnino.

Praviloma velja, da naj bi po plači-

lu vseh obveznosti, vključno z od-

tegljajem za novi kredit, na vašem

računu ostalo vsaj za minimalno

plačo.

V Gorenjski banki tako visoko za-

dolževanje praviloma odsvetuje-

mo. Vsekakor priporočamo nekaj

varnostne rezerve, ki vam bo omo-

gočila, da boste svoje obveznosti

poravnali tudi v primeru začasne

izgube ali zmanjšanja prihodka.

Višina mesečnega obroka je pove-

zana tudi z ročnostjo kredita. Pri

Gorenjski banki je odplačilna doba

do 20 let na voljo za stanovanjske

kredite, ki so zavarovani pri zava-

rovalnici, z zastavo nepremičnine

ali s poroštvom fizičnih oseb.

Če ste mlajši od 40 let in kredit na-

jemate za gradnjo oziroma nakup

hiše ali stanovanja, pa odplačilna

doba lahko dosega tudi 30 let. V

tem primeru pa mora biti kredit

zavarovan z zastavo nepremični-

ne.

Kako naj vem, koliko kredita si lahko privošcim?

Razmislite, koliko denarja potrebujete. Na banki preverite, koliko kredita si lahko privoščite, kje je meja razumne zadolžitve in kakšne so vaše možnosti. Bančni svetovalec vam je lahko v veliko pomoč - izkoristite njegovo znanje.

Stanovanjski kredit pri Gorenjski banki lahko zavarujete:• z jamstvom odplačilno sposobnih porokov,• z vknjižbo zastavne pravice na lastnih ali drugih nepremičninah,

ki so zavarovane, in vinkulacijo zavarovalne police v korist banke,• z zavarovanjem pri zavarovalnici,• s kombinacijo navedenih oblik zavarovanja.

ABC stanovanjski krediti • 9

ABC stanovanjski krediti • 10

Fiksna oziroma nespremenljiva

obrestna mera pomeni stabilnost,

saj je mesečna obveznost sko-

zi celotno obdobje odplačevanja

kredita enaka. Spremenljiva obre-

stna mera pa prinaša nekaj večje

finančno tveganje, saj se lahko

mesečne obveznosti spreminjajo,

tako navzdol kot navzgor.

Fiksna obrestna mera je tista, ki

ostane nespremenjena ves čas

trajanja kreditne pogodbe, zato

je mesečna obveznost v celotnem

obdobju odplačevanja kredita

enaka. Je pa fiksna obrestna mera

praviloma višja od spremenljive,

kar pomeni, da je mesečna obve-

znost ob podpisu kreditne pogod-

be višja, kot bi bila v primeru, da

bi izbrali spremenljivo obrestno

mero.

Pri kreditu s spremenljivo obre-

stno mero je mesečna obveznost

na začetku odplačevanja nižja, se

pa lahko v času trajanja kreditne

pogodbe spreminja - zvišuje ali

znižuje. Sestavljena je namreč iz

dveh delov: iz nespremenljivega

pribitka, ki ga določi banka in iz

spremenljive vrednosti EURIBOR-

-ja, na katero banka in kreditoje-

malec nimata vpliva. Ta se skozi

obdobje odplačevanja spreminja,

zato se bo skozi življenjsko dobo

kredita verjetno spreminjala tudi

vaša obrestna mera, posledično

pa višina mesečnega obroka.

Pri odločitvi za fiksno ali spremen-

ljivo obrestno mero upoštevajte

znesek in ročnost kredita, svoj pro-

račun in nagnjenost k finančnim

tveganjem. Fiksna obrestna mera

vam zagotavlja stabilnost. Če

imate večje mesečne prilive, pa

si morda lahko privoščite tudi ne-

kaj več tveganja, ki je povezano s

spremenljivo obrestno mero.

Fiksna ali spremenljiva obrestna mera?

Pri najemu stanovanjskega kredita izbirate med dvema oblikama obrestne mere. To sta fiksna ali nespremenljiva in variabilna ali spremenljiva obrestna mera. Ključna razlika med obema je v predvidljivosti višine mesečnega obroka.

O L A J Š A M O G R A D N J O A L I O B N O V O

Gotovinsko izplacilo kredita

Ob kakovostnem zavarovanju lahko kar do 80 % zneska stanovanjskega kredita izplačamo v gotovini. Naj bo gradnja ali obnova nepremičnine čim manj stresna.

ABC stanovanjski krediti • 12

Običajno so stroški in obrestne

mere tisto, kar nas pri stanovanj-

skem kreditu najbolj zanima. Obo-

je lahko preverjamo prek spletnih

informativnih izračunov in tako

med seboj primerjamo ponudbe

posameznih bank. Takšna nepo-

sredna primerjava pa ne daje naj-

boljše slike. Zakaj?

Predvsem zato, ker so informativ-

ni izračuni samo informativne na-

rave. To pomeni, da končna višina

kredita, mesečni obrok in obre-

stna mera lahko precej odstopajo

od prvotnega izračuna na spletu.

Spletni izračuni so namreč prilago-

jeni najpogostejšim povpraševa-

njem in ne upoštevajo značilnosti

ali posebnosti posameznih strank.

Poleg tega v stroške odobritve kre-

dita različne banke vključujejo raz-

lične storitve. EOM prav tako ne

upošteva vseh stroškov, na primer

stroškov hipoteke, veljavne zava-

rovalne police in neizpolnjevanja

pogodbenih obveznosti.

Pot v banko se morda zdi odveč,

a ni tako. Kreditni svetovalec bo

pregledal vaše celotno poslovanje

z banko, preveril bo vašo kredi-

tno sposobnost ter ugotovil vaše

finančne navade. Vse to vplivalo

na pogoje zadolževanja, pa tudi na

priporočljivo obliko zadolževanja.

Spletni informativni izračun je za

vse enak. Ne pozna vašega po-

slovanja ali vaše kreditne sposob-

nosti. Zato je pomembno, da vam

individualni informativni izračun

pripravi kreditni svetovalec v po-

slovalnici.

Spletni informativni izracun — dovolj za odlocitev?

Informativni izračuni so izvrstno orodje, ko okvirno preverjamo, koliko kredita lahko dobimo ali kakšen mesečni obrok si lahko privoščimo. Samo na spletne informativne izračune pa se pri najemu stanovanjskega kredita nikakor ne gre zanašati.

P O S K R B I M O , D A S E S T R O Š K I N E P O D V A J A J O

Enkratna odobritev znotraj družine

Pri stanovanjskem kreditu velikokrat sodeluje več družinskih članov, a nobenega razloga ni, da bi plačevali večkratno. Omogočamo vam enkraten strošek odobritve kredita za vse sodelujoče družinske člane.

ABC stanovanjski krediti • 14

S sklenitvijo življenjskega zavaro-

vanja kreditojemalca se kredit v

primeru vaše smrti, kritične bolez-

ni ali nezgodne invalidnosti popla-

ča iz zavarovanja in ne obremeni

vaših dedičev oziroma porokov.

Zavarujete se lahko za visoko zava-

rovalno vsoto po dostopni premiji,

saj zavarovanje ne vključuje varče-

vanja in se zavarovalna vsota z leti

znižuje. S sklenitvijo zavarovanja

pridobite tudi ugodnejše kreditne

pogoje.

Življenjsko zavarovanje za pri-

mer smrti zagotavlja izplačilo

dogovorjene zavarovalne vsote

upravičencu v primeru vaše smrti.

Namenjeno je predvsem pokritju

obveznosti, ki bi v takšnih okoliš-

čina bremenile vaše bližnje. Tudi

to vrsto zavarovanja odlikuje viso-

ka zavarovalna vsota ob dostopni

premiji, poleg tega pa je zavarova-

nje ugodno še z davčnega vidika.

Z zavarovanjem za primer brez-

poselnosti pa lahko ublažite po-

sledice, ki jih prinaša morebitna

izguba zaposlitve. V primeru izgu-

be zaposlitve iz poslovnih razlogov

plačilo kreditnih obveznosti do

banke prevzame zavarovalnica, ki

za odplačane obroke kasneje pri

vas ne uveljavlja vračila. Cena za-

varovanja je v primerjavi z višino

zavarovalnega kritja, ki ga lahko

prejme kreditodajalec, zelo nizka.

O tem, kako se najbolj smiselno

zavarovati pred tveganji, ki jih pri-

naša dolgoročna zadolžitev, se po-

govorite s kreditnim svetovalcem.

Možnosti je več, nekatere med nji-

mi vam zagotovijo tudi nižjo obre-

stno mero.

Kaj pa dodatna financna varnost?

Ob najemu kredita je dobro razmisliti tudi o tem, koga bodo bremenile prevzete obveznosti, če se vam kaj zgodi. Priporočamo, da si zagotovite ustrezna zavarovanja. Ta vam lahko prinesejo tudi boljše kreditne pogoje.

P O S K R B I M O Z A C E N I T E V

Stroške cenitve nepremicnine krijemo mi

Pot do kredita vam kar najbolj olajšamo. Če ga zavarujete z zastavo nepremičnine, bomo za izvedbo cenitve in s tem povezane stroške poskrbeli v Gorenjski banki.

Pogosta vprašanja

Zbrali smo najpogostejša vprašanja, na katera odgovarjamo ob sklepanju kredita. Če vam na kakšno nismo uspeli odgovoriti, se obrnite na našega kreditnega svetovalca, ki vam bo z veseljem pomagal.

ABC stanovanjski krediti • 16

Zakaj mi banka ne odobri stanovanjskega kredita?

V interesu vsake banke je, da stranki kredit odobri. So pa tudi primeri, ko

mora banka vlogo za kredit zavrniti. Praviloma gre za neustrezno kreditno

sposobnost stranke. To navadno pomeni, da ima stranka že najet kredit

ali lizing, njeni prihodki pa dodatnega kreditnega bremena ne dopuščajo.

Morda zamuja že s plačilom obstoječih obveznosti, presega limite na ra-

čunu ali karticah in kopiči izvršbe. Kreditno sposobnost lahko znižuje tudi

poroštvo.

Ali lahko kredit vzame več ljudi skupaj?

Če obstaja razkorak med tistim, kar potrebujete in tistim, kar zmorete, vam

ABC stanovanjski krediti • 17

z dodatnim kreditom morda lahko pomagajo

svojci. V Gorenjski banki vse kredite znotraj

družine obravnavamo kot en kredit, kar po-

meni, da stroške odobritve zaračunamo samo

enkrat.

Ali moram banki predložiti dokazila o na-

menski porabi stanovanjskega kredita? V

primeru številnih podizvajalcev je to precej

zamudno.

Praviloma da. Banka bo zahtevala račune ali

predračune, kupoprodajno pogodbo oziro-

ma druga dokazila, iz katerih bo razvidno, da

je bil stanovanjski kredit je namenjen kritju

stroškov nakupa, gradnje ali prenove nepre-

mičnine. Ob ustrezni kreditni sposobnosti in

kakovostnem zavarovanju pa vam banka lah-

ko do 80 odstotkov kreditnega zneska izplača

v gotovini. To v primeru gradnje ali prenove,

kjer je kredit zavarovan z nepremičnino, od-

pravlja neprijetnosti s predračuni oz. poročili

o namenski porabi kredita. Banka v tem pri-

meru spremlja namensko porabo kredita.

Ali je možno pridobiti stanovanjski kredit

brez rednih prihodkov?

Ne. Banka odobrava kredite potrošnikom, ki

prejemajo redne mesečne prejemke v evrih.

Kaj pa v primeru zaposlitve za določen čas?

Če imate pogodbo o zaposlitvi za določen čas,

lahko najame kredit, ki je zavarovan z zastavo

nepremičnine. Enako kot za ostale kreditoje-

malce pa velja, da morate imeti status rezi-

denta, zaposlitev v Republiki Sloveniji in naj-

manj 18 let.

ABC stanovanjski krediti • 18

Kaj, če se zgodi, da kredita ne morem več

odplačevati?

Če se znajdete v takšni situaciji, je po-

membno, da se čim prej oglasite v posloval-

nici, ki vam je kredit odobrila. Pravočasno in

odkrito pojasnite vzroke za nastanek težav z

odplačevanjem kredita, po možnosti banko

v naprej opozorite na to, da zaradi spreme-

njenih okoliščin ne boste več mogli redno

odplačevati obveznosti po kreditni pogodbi. S

pravočasnimi in popolnimi informacijami bos-

te banki omogočili, da skupaj z vami poišče

sprejemljivo rešitev za uspešno nadaljevanje

poslovnega razmerja.

Ali lahko dobim kredit za celotno vrednost

nepremičnine, ki jo kupujem?

Da, to je mogoče, če so zavarovanja zadostna

in če ste ustrezno kreditno sposobni. V tem

primeru je poleg nepremičnine, ki jo kupuje-

te, treba zagotoviti še dodatna zavarovanja,

na primer zastaviti še kakšno drugo nepre-

mičnino ali morda zagotoviti poroštvo kredi-

tno sposobnih porokov.

Ali mi lahko del stanovanjskega kredita izpla-

čate tudi v gotovini?

Del zneska lahko nakažemo tudi na osebni ra-

čun. Ta delež se giblje od 10 do 80 odstotkov

kreditnega zneska, odvisen pa je od načina

oziroma kakovosti zavarovanja kredita.

P O M A G A M O V A M D O N A J B O L J Š E R E Š I T V E

Z vami na vsakem koraku

Stanovanjski kredit je pomembna odločitev in popolnoma razumljivo je, da nimate vseh odgovorov. Naši svetovalci vam z veseljem pomagajo pri pripravi optimalne finančne konstrukcije.

Slovar

Po bančnem izrazoslovju se je včasih težko znajti. Mini slovarček vam je pri tem lahko v pomoč.

ABC stanovanjski krediti • 20

ANUITETAAnuiteta je znesek, s katerim se odplačuje kredit

v določenem časovnem obdobju. Sestavljena je

iz dela glavnice dolga ter pripadajočih obresti.

Sopomenka za anuiteto je obrok.

EFEKTIVNA OBRESTNA MERAEfektivna obrestna mera ali EOM je odstotna

stopnja, ki odraža polno ceno posojila na letni

ravni, vključno z zakonom opredeljenimi stroški,

povezanimi s posojilom.

EURIBOREURIBOR je kratica za Euro Interbank Offered

Rate. Gre za medbančno referenčno obrestno

mero, po kateri si denar posojajo banke znotraj

evrskega območja.

ABC stanovanjski krediti • 21

GLAVNICAGlavnica predstavlja osnovni znesek, ki ga je

kreditojemalec dolžan kreditodajalcu. Poleg

glavnice odplačujemo še obresti.

HIPOTEKAHipoteka ali zastava nepremičnine je oblika

poroštva pri posojilih, kar pomeni, da za vračilo

posojila garantiramo z nepremično.

KREDITKredit je vrsta posojila, ki ga ponujajo pravne

osebe, kot so banke, medtem ko posojila lahko

dajejo tudi fizične osebe. Kredit predstavlja

posojen denar v zameno za plačilo obresti ter

glavnice na dogovorjen način ob dogovorjenem

času.

KREDITODAJALECKreditodajalec je pravna oseba, ki daje kredit.

Med kreditodajalce spadajo banke, hranilnice

in podjetja, ki imajo registrirano dejavnost

posredovanja kreditov.

KREDITOJEMALECKreditojemalec je oseba, ki najema kredit

pri banki, hranilnici drugem kreditodajalcu.

OBRESTIObresti so cena denarja, ki jo mora

kreditojemalec plačati kreditodajalcu za

kredit.

ABC stanovanjski krediti • 22

PROVIZIJAProvizija je znesek, ki ga banka zaračuna za svoje

opravljene storitve.

SISBONSISBON je elektronski sistem izmenjave

informacij o boniteti strank, ki so fizične osebe.

V SISBON se zbirajo in obdelujejo podatki, ki se

nanašajo na dejansko in potencialno zadolženost

in korektnost izpolnjevanja pogodbenih

obveznosti fizičnih oseb, posameznikov. Ta

sistem je 1. januarja 2016 v upravljanje prevzela

Banka Slovenije, ki je tako postala upravljavec

sistema in zbirke podatkov o boniteti strank. Več

informacij: www.sisbon.si

Pomembni dokumenti

Pripravili smo vam še povezavo do dokumentov, ki vam bodo pohitrili proces najema kredita.

ABC stanovanjski krediti • 23

Odstopna izjava

Potrdilo delodajalca

Vloga za kredit

Vloga za posredovanje podatkov (za nekomitente)

Politika banke glede zamud s plačili obveznosti po kreditni pogodbi

Izvleček iz tarife - Krediti

Kreditna pogodba za nepremičnino - Splošne informacije