โดยทีมที่ปรึกษาโครงการ · 2019-10-30 ·...
TRANSCRIPT
11
โดยทมทปรกษาโครงการ
สารบญ
1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน
2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ
3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
2
3
จงหวดขอนแกน … ศนยการประชมและการทองเทยวภาคอสาน
3
xxxxxx
ทมา: ส านกงานพฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาต, กรมการทองเทยว, รายงานสถตขอนแกนหมายเหต: 12556-60, 22551-61, 32550-60
“แหลงอนรกษวฒนธรรมทองถนภาคอสาน”“ศนยกลางการประชมและ
งานสมมนาระดบชาต”“เมองมหาวทยาลยทม
ประชากรอยอาศยเขมขน”
4
ขอนแกน … เมองศนยกลางการประชมและการทองเทยวชนน า
119,662 138,629
161,994
190,774
226,226
295,391
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
2561
2563
2565
2567
2569
2571
2573
2575
2577
2579
2581
2583
คาดการณ Real GPP (Reference in 2002)
Agri Services Industrial Total
ลานบาท
ปจจยการเตบโตทางดานเศรษฐกจในอนาคต
การเตบโตทางดานเศรษฐกจ
สวนเพม 22 ป
175,729 ลานบาท
ภาคการบรการ45.1%
ภาคอตสาหกรรม42.7%
ภาคการเกษตร12.2%
Real GPP ณ ป 2561
119,662 ลานบาท1
2
3
ระดบรายไดและคาใชจายประชากร
รายไดเฉลย19,848 บาท/ครวเรอน
63%ของประชากรมรายไดจากเงนเดอนและธรกจสวนตว
รายจายเฉลยตอครวเรอน16,544 บาท
เงนออมเฉลย 17% ของรายได
เปนคาอปโภคบรโภคและทอยอาศย
56% ของครวเรอนมหนสน76% เปนสนเชอบาน และอปโภคบรโภค
ศนยการประชม MICEรองรบการประชมและนทรรศการนานาชาต
มหาวทยาลยขอนแกนสนบสนนการเตบโตของการเศรษฐกจภายในพนทเมอง
LRT & Smart Bus การเชอมไรรอยตอภายในพนทเมอง
รถไฟฟาความเรวสงเปนหนงในสถานหลกของรถไฟฟาสายอสานเชอมตอกบประเทศลาว
สารบญ
1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน
2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ
3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
5
ประเภทสนทรพยลงทนทส าคญภายในเมองขอนแกนประเภทสนทรพย
6
การลงทนทจ าเปน
ตามมาตรฐาน
การพฒนาแบบ TOD
-เบองตน-
ทดนและการจดรปทดน
1 การลงทนโครงการอสงหารมทรพย
5โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค
2 โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง
3 ระบบขนสงรองทองถน
4
ทอยอาศยส าหรบผมรายไดนอย
– โครงการอสงหารมทรพยทประกอบไปดวยทอยอาศยเฉพาะส าหรบผมรายไดนอย (Affordable housing)
อสงหารมทรพยแบบMixed-use
– อพารทเมนท /คอนโดมเนยม
– ศนยการคา / พนทคาขาย / ตลาดนด
– ศนยการประชม– โรงแรม– อาคารส านกงาน
ระบบขนสงรองในพนท– ระบบรถไฟฟารางเบา
(LRT)– ระบบรถโดยสาร BRT– ระบบรถโดยสารสาธารณะ
เชน รถบสประจ าทาง เปนตน
การเตรยมพนทพฒนาโครงการและเงนชดเชย
– การจดรปทดนเพอการพฒนา
– คาชดเชยส าหรบผไดรบผลกระทบ
– คาใชจายในการเวนคนทดน (หากม)
ถนนและทางเทาตาง ๆ– ถนน– ทางเทาทปลอดภยแยกกบ
ถนนอยางชดเจน– เสนทางจกรยานท
ปลอดภย– สะพานเชอมพนท เชน
Skywalk เชอมพนทเมองเปนตน
ระบบสาธารณปโภค– ระบบระบายน า– ระบบบ าบดน าเสย– ระบบประปา– ระบบสงไฟฟา
พนทสาธารณะอน ๆ– สวนสาธารณะ– พนทสวนกลาง
ระบบขนสงรองทองถน
– ระบบรถโดยสารทองถนทมอยเดม เชน รถสองแถว รถสามลอรบจางและมอเตอรไซครบจาง
Government LandConsolidated land ownershipBrown field development
7
กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจMM21 project
Yokohama, Japan
กรณ
ศกษา
Futako Tamagawa StationTokyo, Japan
Kowloon StationHong Kong SARสถ
านท
รปแบ
บ Private Land Consolidated land ownershipBrown field revitalization
Mixed landownersFragmented land ownershipBrown field revitalization
8
Kowloon, Hong Kong (1/2)KEY CHARACTER I ST ICS
Government land | Consolidated | Brown field
1980s – เรมการใชโมเดล Rail + Properties ส าหรบการพฒนาระบบขนสงสาธารณะโดยรฐบาลฮองกง
1998 – มการเปดใชงานระบบขนสง Airport express พรอมกบเรมตนโครงการพฒนาพนทรอบสถาน Kowloon
2000s – MTR รวมกบภาคเอกชนนกพฒนาในการพฒนาพนทอสงหารมทรพยในพนทโครงการ
2010 – สนสดระยะการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยในพนทรอบสถาน Kowloon Station
เกาะฮองกงประสบปญหาพนทการพฒนาเมองทจ ากด ไมเพยงพอตอการเพมขนอยางรวดเรวของประชากร
TOD Kowloon station เปนโครงการพฒนาพนทรอบสถานทเกดขนจากการพฒนารถไฟฟา Airport express ตามรปแบบ R+P ทด าเนนการโดย Hong Kong MTR Corporation รวมกบภาครฐ และเอกชนนกพฒนาอก 13 บรษท
IMPACT FROM TODประชาชนเดนทางดวยระบบขนสงสาธารณะเพมมากขน และสงผลใหเกดความหนาแนนของผคนในพนทเพมขนลดภาระการลงทนพฒนาอสงหารมทรพยของภาครฐภาครฐมรายไดระยะยาวในการบรหารจดการโครงสรางพนฐานรางวล Project of the year (retail) ในการประกวด Asia Pacific Real Estate Awards 2007
9
Kowloon, Hong Kong (2/2)KEY CHARACTER I ST ICS
Government land | Consolidated | Brown fieldแหลงเงนลงทน• เงนจากการขายสทธและกรรมสทธของพนทภายในโครงการ (Floor area sales)
ในราคาหลงจดรปทดนโดยบรษท MTR• การรวมทนในโครงการอสงหารมทรพยระหวาง MTR และภาคเอกชน โดยแบง
ผลตอบแทนในลกษณะ Profit Sharing
มาตรการสนบสนน• FAR bonus: การประกาศเขตพนทพฒนา TOD ตามนโยบายของภาครฐสงผลให
พนทสามารถพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทมคา FAR มากกวาปกต• TOD zoning: การจดผงพฒนาใหมของพนทใหเออตอการพฒนาเชงพาณชย
LESSON LEARNTการจดรปทดนและพฒนาบรเวณพนทมเจาพนทนอยรายจะสามารถสรางใหเกดการพฒนาไดราบรนกวาการพฒนาแบบ R+P ท าใหสามารถน าผลตอบแทนจาก Land value capture มาชดเชยการลงทนในโครงสรางพนฐานไดมาตรการสนบสนน เชน FAR bonus หรอ การเชาพนทระยะยาวจะเพมความนาสนใจในโครงการใหกบเอกชนMTR รบหนาทเปนหนวยงานในการบรหารจดการเมองและซอมบ ารงโครงสรางในระยะยาว
• บรษท MTR สามารถพฒนาระบบขนสงไดอยางตอเนอง เนองจากมผลตอบแทนทยงยนจาก land value แบบ Rail + Properties
• รฐบาลใหสทธการพฒนาพนทในราคากอนพฒนาแก MTR ทเปนผพฒนาพนทและขายหรอใหเชาสทธการใชประโยชนพนทตอในราคาหลงการจดรปและพฒนาโครงสรางพนฐาน
• การรวบรวมทดนและการจดรปทดนในเกาะฮองกงเกดขนไดรวดเรวกวาเนองจากภาครฐถอกรรมสทธเปนเจาของทดน
10
Futako Tamagawa Station, Tokyo, Japan (1/2)KEY CHARACTER I ST ICS
Private land | Consolidated | Brown field
1980s – เขตพนทสถาน Futako Tamagawa สญเสยความนยมและการดแลพนท สงผลใหเมองไมเกดการพฒนาตามทควรจะเปน
2000 – บรษท Tokyu Corporation ประกาศโครงการredevelopment บนพนทโครงการเพอพฒนาเมองสรางสรรคตนแบบ
2007 – เรมตนโครงการกอสรางระยะท 1 ซงแลวเสรจในป 2011 โดยมการกอสรางพนทสาธารณะทงลานกลางเมองและสวนสาธารณะ
2012 - เรมตนโครงการกอสรางระยะท 1 ซงแลวเสรจในป 2015 โดยมการกอสรางทงอาคารพาณชย อาคารส านกงานและพนทอยอาศยเพมเตม
สภาวะการขาดแคลนแรงงานและการเขาสสงคมผสงอายอยางเตมตวสงผลใหรฐบาลญปนใหความส าคญจากการสรางมลคาทางเศรษฐกจรปแบบใหม ผานนวตกรรมและสนทรพยทางวฒนธรรม
โครงการ Redevelopment ของสถาน Futako Tamagawa เปนการสรางศนยกลางทางดานธรกจและการคาตนแบบทเนนนวตกรรมและการสรางสรรคเพอตอบโจทยผคนยคใหมและ ลดความแออดของกรงโตเกยว
IMPACT FROM TODประชาชนเดนทางดวยระบบขนสงสาธารณะเพมมากขน และสงผลใหเกดความหนาแนนของผคนในพนทเพมขนประชาชนในพนทมคณภาพชวตทดขนลดการลงทนโครงการโครงสรางพนฐานของรฐบาลภาครฐมรายไดจากการจดเกบภาษเพมมากขนรางวลชนะเลศ leading urban planning initiatives ในประเทศญปน
11
Futako Tamagawa Station, Tokyo, Japan (2/2)KEY CHARACTER I ST ICS
Private land | Consolidated | Brown fieldแหลงเงนลงทน• การสนบสนนเงนโดยตรงจากภาครฐ (subsidy) เพอใชในการกอสรางพนท
สาธารณะกวา 355 ลานเหรยญสหรฐ• เงนจากการขายสทธในการพฒนาพนทแนวดง (Air right sales)• เงนจากการขายสทธและกรรมสทธของพนทภายในโครงการอสงหารมทรพย
(Floor area sales) จ านวน 971 ลานเหรยญสหรฐ ในราคาหลงจดรปทดน
มาตรการสนบสนน• FAR bonus: การประกาศเขตพนทพฒนา TOD ตามนโยบายของภาครฐสงผล
ใหพนทสามารถพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทมคา FAR มากกวาปกต• TOD zoning: การจดผงพฒนาใหมของพนทใหเออตอการพฒนาเชงพาณชย
LESSON LEARNTสทธในการพฒนาพนทอสงหารมทรพยรอบพนทสถานจะชวยดงดดนกลงทนในการลงทนโครงสรางพนฐานทจ าเปนการพฒนาโครงการควรจะมการรวมทนหรอใหเงนสนบสนนจากภาครฐเพอลดภาระใหกบภาคเอกชน โครงการสามารถลดเงนลงทนไดจากการขายสทธในการพฒนาภาครฐควรใหการสนบสนนทางดานนโยบายเปนหลกและเปดชองทางใหกบเอกชนในการเปนผลงทน
• บรษท Tokyu Corp. เขาซอพนทจ านวนมากตลอดเสนทางทบรษทจะท าการสรางรถไฟสาย Den-en-toshi Rail line เพอใชในการพฒนาเมองใหมตามโครงการอสงหารมทรพย เพอรบผลตอบแทนจาก land value capture
• ภาครฐรวมลงทนพฒนาพนทโครงการจากเพอใชในการสรางโครงสรางพนฐานและพนทสาธารณะทจ าเปน
• มการวางแผนการพฒนาทโดดเดน เพอสรางความแตกตาง ส าหรบดงดดนกลงทนและผอาศยใหเขามายงพนท
12
Minato Mirai 21, Yokohama, Japan (1/2)KEY CHARACTER I ST ICS
Mixed landowners | Fragmented | Brown field
IMPACT FROM TODมลคากจกรรมทางเศรษฐกจเพมขนกวา 6 แสนลานเยนเกดการจางงานในพนทเมองกวา 40,000 ต าแหนงจากการพฒนาปรมาณคนทมาเยอนพนทเมองเพมขนกวา 30 ลานคนตอป
1965 – เทศบาลเมอง Yokohama ประกาศแผนการพฒนาเมองภายใตโครงการ Minato Mirai 21
1983 – เรมตนโครงการจดรปทดนในพนทโครงการ ภายหลงอตอเรอของบรษท Mitsubishi มการยายออกจากพนทในป 1980
1984 – มการจดตงบรษท Minato Mirai 21 Corp. เพอเปนคนกลางในการวางแผนการพฒนาและบรหารพนทโครงการ
2006 – ประกาศผลลพธการจดรปทดนภายในโครงการขนาด 1,163 ไร โดยเปนรวมจากทงภาคเอกชนรายใหญ ประชาชน และภาครฐ
โครงการพฒนาพนททาเรอเสอมโทรมรมอาวโยโกฮะมะ ทเคยเปนพนทโกดงรถไฟ อตอเรอเกา ซงจดวามการใชประโยชนพนทไดไมเหมาะสม
Minato Mirai: MM21 เปนโครงการพฒนาพนทเดมใหกลายเปนศนยกลางทางการคา ยานอาคารส านกงาน และพนทอยอาศย ภายใต concept “Port of the future in century of 21”
เพอลดความหนาแนนในฐานะศนยกลางทางธรกจและการคาของกรงโตเกยว
13
Minato Mirai 21, Yokohama, Japan (2/2)KEY CHARACTER I ST ICS
Mixed landowners | Fragmented | Brown fieldแหลงเงนลงทน• ไมมเงนสนบสนนจากรฐบาลกลางในระยะเรมตนโครงการ• เงนทนจากการขายหนาดนจากการจดรปทดนเพอใชในการกอสรางพนทโครงการ• เงนจากการขายสทธและกรรมสทธของพนทภายในโครงการ (Floor area sales)
จ านวน 971 ลานเหรยญสหรฐ
มาตรการสนบสนน• ลดภาษ property and city planning tax 50% สงทสด 5 ป• สนบสนนเงนทน 5% ของเงนลงทนในโครงการทอนรกษสงแวดลอม• FAR bonus: การประกาศเขตพนทพฒนา TOD ตามนโยบายของภาครฐสงผลให
พนทสามารถพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทมคา FAR มากกวาปกต
LESSON LEARNTการขายพนสทธหรอกรรมสทธในพนทโครงการสามารถลดเงนลงทนโดยตรงจากผลงทนไดตองมการจดตงหนวยงานคนกลางทเขมแขงเพอใหการพฒนาเกดขนอยางตอเนองภาครฐสามารถก าหนดลกษณะของโครงการอสงหารมทรพยภายในพนทของเอกชนไดผานการใหสทธพเศษหนวยงานของรฐควรเปนผลงทนในโครงการะระยะเรมตนเพอใหภาคเอกชนเกดความมนใจในโครงการ
• รฐบาลทองถน Yokohama รบผดชอบการจดรปทดน รวมถงการเจรจากบบรษท Mitsubishi ทเปนเจาของพนทแปลงใหญ
• มการเจรจาระหวางรฐบาลทองถน Yokohama และภาคเอกชนในการลงทนโครงการ โดยภาครฐจะลงทนในโครงสรางพนฐาน และภาคเอกชนจะลงทนโครงการอสงหารมทรพย
• มการจดตงบรษท MM21 Corp. เพอเปนคนกลางในการตดตอประสานงานกบหนวยงานตาง ๆ ทเกยวของ และเพอการบรหารพนทโครงการ
14
สรปปจจยสความส าเรจดานการเงนและการลงทน
ภาครฐควรเปนผลงทนในโครงการโครงสรางพนฐานดานสาธารณปโภคทจ าเปนในเมองเปนอนดบแรก เชน ถนน ระบบไฟฟา ระบบประปา เพอใหโครงการมความพรอมตอการพฒนา
หนวยงานกลางผรบผดชอบจะตองมชองทางการสรางรายไดจากการพฒนา TOD (เชน Land value capture ภายในโครงการ) เพอใหมรายไดพอเพยงตอการบรหารและซอมบ ารงโครงสรางพนฐานทไมกอรายได
ภาครฐควรก าหนดกรอบนโยบายการลงทน รปแบบการสนบสนน รวมถงขอกฎหมายทเออตอการพฒนา TOD ใหชดเจน เพอสนบสนนภาคเอกชนในการพฒนาพนทโครงการ
ทกภาคสวนจะตองมเครองการทางการเงน และมาตรการสนบสนนทเพยงพอตอการพฒนาโครงการตาง ๆ โดยเฉพาะภาครฐทจะตองเปนผลงทนในโครงสรางพนฐานทจ าเปนตาง ๆ
รปแบบทางการลงทนจะตองมการแบงผลประโยชนอยางเปนธรรม และสอดคลองกบลกษณะของการพฒนา TOD ในพนท เชน ผลงทนในโครงการขนสงสาธารณะจะไดรบสทธในการพฒนาพนทรอบสถาน
ตองจดใหมหนวยงานกลางทเปนผรบผดชอบในการพฒนา TOD ภายในพนท เพอใหการพฒนาพนทมแผนงานและสามารถด าเนนการไดตามแผนทก าหนดไว
สารบญ
1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน
2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ
3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
15
ประเภท
แหลง
เงนทน
เงนสนบสนน หรอเงนใหเปลา (Subsidy)
ตวอยางรปแบบในประเทศไทยเงนงบประมาณรายปจากกระทรวงมหาดไทยส อปท.
ประเภทของสนทรพยเปาหมายโครงสรางพนฐานโครงการทอยในความรบผดชอบของภาครฐบาล
คาธรรมเนยมโดยตรง (Direct Fees)
เงนสดทไดจากการด าเนนการโครงสรางพนฐาน เชน ระบบขนสงทางรอง
การลงทนเพอขยาย/ปรบปรงโครงการทอยในความรบผดชอบของภาครฐบาล
การเพมมลคาจากการพฒนา (Value Capture)
การประมลสทธในการพฒนาทดนเปนระยะ (Phasing development)
โครงสรางพนฐานทอยในความรบผดชอบของภาครฐบาล เชน ถนน สวนกลาง และระบบขนสงทางรอง
เงนกยม (Loan)เงนกยมจากกระทรวงมหาดไทยใหแก อปท.การจดหาเงนกจากธนาคารพาณชย
โครงสรางพนฐานและอสงหารมทรพยโครงการขนาดใหญโดยทวไป ทจะตองจดหาเงนกยม เพอใชเปนหนงในแหลงเงนทน
สวนของเจาของ (Equity)เงนลงทนจากภาคเอกชนในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพย
โครงสรางพนฐานและอสงหารมทรพยโครงการขนาดใหญโดยทวไป ทจะตองจดหาเงนลงทนจากสวนของเจาของ เพอลงทน
16
ประเภทแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนดานเงนทนทเปนไปไดทงหมด
-เบองตน-
มาตรการสนบสนนจากภาครฐ (Incentives)สน
บสน
น มาตรการลดหยอนภาษจาก BOIมาตรการลดคาธรรมเนยมตาง ๆ
โครงสรางพนฐานและอสงหารมทรพยเปาหมายทจ าเปนส าหรบการพฒนาเชน บานราคาต า และระบบขนสงทางรอง
ประเภทสนทรพย ตวอยางสนทรพยการลงทนเบองตนในจงหวดเปาหมายน ารองภาครฐ ภาคเอกชน การรวมมอ
รฐ-เอกชน การจดรปทดน + เงนคาชดเชยและคาใชจาย
แกผไดรบผลกระทบ (หากม) การเวนคนทดน (หากม)
ถนน และทางเดนรถตาง ๆ ทางเทา ระบบสาธารณปโภค เชน ดานการประปา
การสงไฟฟา การบ าบดน าเสย และแหลงก าจดขยะ เปนตน
ระบบรถไฟฟารางเบา (LRT) รถบสโดยสารประจ าทาง รถบสโดยสารประจ าทาง BRT
รถสามลอรบจาง รถสองแถวประจ าทาง วนมอเตอไซดรบจาง รถรบจางสาธารณะทองถนทมอยเดมในพนท โครงการทอยอาศยส าหรบผมรายไดนอย อสงหารมทรพยทอยอาศย อสงหารมทรพยเชงพาณชย
PPP model
เชาพนทรฐเพอการพฒนา
การพฒนาเองบนพนทเอกชน
17
รปแบบการลงทนทเปนไปไดในแตละประเภทสนทรพย
ทดนและการจดรปทดน1
การลงทนโครงการอสงหารมทรพย5
โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค2
โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง3
บรรษทพฒนาเมอง หรอหนวยงานรฐทเกยวของ
หนวยงานรฐทเกยวของ
ขอก าหนดใหเอกชนลงทน โดยแลกกบสมปทานสทธบนพนท
-เบองตน-
ใหสทธเอกชนลงทนด าเนนการ โดยภาครฐลงทนโครงสรางพนฐาน
ระบบขนสงรองทองถน4
สารบญ
1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน
2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ
3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน
18
ประเภทสนทรพย
19
สรปภาพรวมขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทนในโครงการ Transit-oriented development
รายการการลงทนในพนท
ทดนและการจดรปทดน
1 การลงทนโครงการอสงหารมทรพย
5โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค
2 โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง
3
-เบองตน-
• ถนนและทางเทา• ระบบสาธารณปโภค• พนทสาธารณะและอน ๆ
• การจดรปทดนเพอการพฒนา
• คาชดเชยส าหรบผไดรบผลกระทบ
• คาใชจายในการเวนคนทดน (หากม)
• ระบบขนสงรองภายในเมองเปาหมาย (เชน รถไฟรางเบา หรอ รถบส เปนตน)
• โครงการประเภททอยอาศย• โครงการเชงพาณชย
แหลงเงนทน
มาตรการสนบสนน
รปแบบการลงทน
การลงทนตรง (Direct)หรอเปนสวนหนงของสญญาระหวางรฐ-
เอกชนการลงทนตรง (Direct)
การลงทนตรง (Direct)หรอ
การรวมทนรฐ-เอกชน (PPP)การลงทนตรง (Direct)
ผลงทน ภาครฐหรอเอกชนทมสวนรวมจากการ
ไดสทธการพฒนาพนทภาครฐ ภาครฐ/บรรษทพฒนาเมอง
/องคการเดนรถ ภาคเอกชน
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน
(หนสน/ทน)
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนกองทนจดรปทดน- เงนสถาบนพฒนาองคกร
ชมชนแหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณและสวนเกน
จากปงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/
ทน)แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทนโครงสรางพนฐาน
แหลงเงนทนหลก- เงนทนจากภาคเอกชน
(หนสน/ทน)
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทรสตเพอการลงทนใน
อสงหารมทรพย (REITs)
--• การยกเวนภาษเงนไดนตบคคล
เปนระยะเวลา 8 ป (แตไมเกน 100% ของเงนลงทน) ตามขอก าหนด BOI
• สทธประโยชนดานภาษส าหรบโครงการทสอดคลองกบหลกการพฒนาเมอง TOD
• การลดคาใชจายคาธรรมเนยม
ระบบขนสงรองทองถน
4
• ระบบขนสงรองทองถนทมอยเดมในเมอง (เชน รถสองแถว รถสามลอรบจาง วนมอเตอรไซด เปนตน)
การแบงขอบเขตการด าเนนงานระหวางรฐ-เอกชน
ภาครฐ + คนทองถนในพนท
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชนใน
การจดหารถ
ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน
20
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - ทดนและการจดรปทดน
- การจดรปทดน + เงนคาชดเชยและคาใชจายแกผไดรบผลกระทบ (หากม)- การเวนคนทดน (หากม)
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน
ทดนและการจดรปทดน1
-เบองตน-
การลงทนโดยตรงจากภาครฐ (Direct investment)
- ภาครฐ: หนวยงานภาครฐทตงขนส าหรบโครงการ หรอ องคกรปกครองสวนทองถน
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ- เงนกองทนจดรปทดน- เงนสถาบนพฒนาองคกรชมชน
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.
-
แนวทางการลงทน
แหลงเงนทน
มาตรการสนบสนนอน ๆ
ผลงทนหลก
ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน
21
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค
- ถนน และทางเดนรถตาง ๆ- ทางเทาและทางจกรยานทปลอดภย - ระบบสาธารณปโภค เชน ประปา ไฟฟา การบ าบดน าเสย แหลงก าจดขยะ เปนตน
โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค2
-เบองตน-
การลงทนโดยตรง (Direct investment) การรวมมอระหวางรฐและเอกชน (PPP)
- ภาครฐ: หนวยงานภาครฐทตงขนส าหรบโครงการ หรอ องคกรปกครองสวนทองถน หรอ รฐวสาหกจผรบผดชอบ
- ภาครฐ: หนวยงานภาครฐทตงขนส าหรบโครงการ หรอ องคกรปกครองสวนทองถน หรอ รฐวสาหกจผรบผดชอบ
- ภาคเอกชน: เจาของพนท
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/ทน)
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.
- -
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน
แหลงเงนทน
มาตรการสนบสนนอน ๆ
แนวทางการลงทน
ผลงทนหลก
การลงทนโดยตรง (Direct investment) การรวมมอระหวางรฐและเอกชน (PPP)
- ภาครฐ: หนวยงานรฐทเปนผดแลหรอ- บรรษทพฒนาเมอง
- ภาครฐ: หนวยงานรฐทเปนผดแล- ภาคเอกชน: เชน บรษทกอสราง และ
องคการเดนรถ ผประกอบการทองถน
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/ทน)
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทนโครงสรางพนฐาน
-
- การยกเวนภาษเงนไดนตบคคลเปนระยะเวลา 8 ป (แตไมเกน 100% ของเงนลงทน) ตามขอก าหนด BOI
- ยกเวนภาษน าเขาเครองจกรและอปกรณ
ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน
22
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง
- ระบบขนสงรองภายในเมองเปาหมาย (เชน รถไฟรางเบา หรอ รถบส เปนตน)
แหลงเงนทน
มาตรการสนบสนนอน ๆ
แนวทางการลงทน
ผลงทนหลก
โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง3
-เบองตน-
รปแบบรปแบบ
โครงการรถไฟฟาสายสมวง กบ
บรษท ทางดวนและรถไฟฟากรงเทพ จ ากด (มหาชน)
โครงการรถไฟฟาสายสน าเงน กบ
บรษท ทางดวนและรถไฟฟากรงเทพ จ ากด (มหาชน)
โครงการรถไฟฟากรงเทพมหานครฯ กบ
บรษท บทเอส กรป โฮลด งสจ ากด (มหาชน)
กรณการรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชนทเปนไปไดและนาสนใจในสนทรพยประเภทโครงสรางพนฐานดานการขนสง
Net CostModel
จดหาทดน
ออกแบบและ
วางแผน
ลงทน/จดหาเงนทน
กอสรางโครงการ
ด าเนนงาน
เดนรถ
บ ารงรกษา
พฒนาพ นทเชงพาณชย
• รายไดจากคาโดยสาร
• รายไดจากการพฒนาเชงพาณชย
• สวนแบงรายไดแกภาครฐ
รปแบบความรบผดชอบและความเปนเจาของ (ชวงสมปทาน) การแบงผลประโยชน
PPP model
ความเปนเจาของ
(ชวงสมปทาน)
เอกชน ภาครฐกรณศกษา
รฐบาล เอกชน เอกชน เอกชน เอกชน เอกชนเอกชน เอกชน
BOT modelBuild+Operate+Transfer
BOT modelBuild+Operate+Transfer
BTO modelBuild+Transfer+Operate
รฐบาล เอกชน
รฐบาล(โครงสราง)
+เอกชน
(ระบบและตวรถ)
รฐบาล(โครงสราง)
+เอกชน
(ระบบและตวรถ)
เอกชน เอกชนเอกชน เอกชน
รฐบาล รฐบาล รฐบาล รฐบาล เอกชน เอกชนเอกชน รฐบาล
Net CostModel
• รายไดจากคาโดยสาร
• รายไดจากการพฒนาเชงพาณชย
• สวนแบงรายไดแกภาครฐ
GrossModel
• รายไดจากสญญา O&M
• รายไดจากคาโดยสาร
• รายไดจากการพฒนาเชงพาณชย
BOT+
Net Cost
BTO+
Gross Cost
เปนวธทนาสนใจแกภาครฐและเอกชน
การกระจายความเสยงและลดเงนลงทน
ผลตอบแทนนาดงดดแกท ง 2 ฝาย
การแบงขอบเขตการด าเนนงานระหวางรฐ-เอกชน
- ภาครฐ: เปนผลงทนในโครงสรางพนฐาน เชน สถาน/ปายรบสงตางๆ- ภาคเอกชน: จดหารถเพอขนทะเบยนและใชในการด าเนนงานในพนท
แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณเพอลงทนในโครงสรางพนฐาน- เงนทนจากภาคเอกชน เพอจดซอรถตางๆ
- สทธประโยชนดานภาษส าหรบโครงการทสอดคลองกบหลกการพฒนาเมอง TOD (เชน ภาษเงนได และ ภาษทดนและสงปลกสราง)
- การลดคาใชจายดานคาธรรมเนยม (เชน คาธรรมเนยมการโอนทดน)
ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน
24
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงสรางพนฐานระบบขนสงรองทองถน
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน
-เบองตน-
แหลงเงนทน
มาตรการสนบสนนอน ๆ
แนวทางการลงทน
ผลงทนหลก
- ระบบขนสงรองทองถนทมอยเดมในเมอง (เชน รถสองแถว, รถสามลอรบจาง วนมอเตอไซดรบจาง เปนตน)
ระบบขนสงรองทองถน4
การลงทนโดยตรงจากภาคเอกชน (Direct investment)
- ภาคเอกชนเจาของโครงการพฒนาพนทอสงหารมทรพยบนพนของภาครฐ ผานสญญาเชาพนทระยะยาว
แหลงเงนทนหลก- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/ทน)
แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย (REITs)
- สทธประโยชนดานภาษส าหรบโครงการทสอดคลองกบหลกการพฒนาเมอง TOD (เชน ภาษเงนได และ ภาษทดนและสงปลกสราง)
- การลดคาใชจายดานคาธรรมเนยม (เชน คาธรรมเนยมการโอนทดน)
ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน
25
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงการอสงหารมทรพย
- โครงการอสงหารมทรพยประเภททอยอาศย- โครงการอสงหารมทรพยเชงพาณชย
ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน
การลงทนโครงการอสงหารมทรพย5
-เบองตน-
แหลงเงนทน
มาตรการสนบสนนอน ๆ
แนวทางการลงทน
ผลงทนหลก
26
กรณการรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชนทเปนไปไดและนาสนใจในโครงการอสงหารมทรพย
รปแบบการรวมทน
โครงการ หนวยงานทมสวนรวม ระยะเวลา การแบงผลประโยชนภาครฐ ภาคเอกชน
BOT โครงการสญญาใหสทธใชประโยชนศนยการคาบรเวณ สามเหลยมยานพหลโยธน
ภาครฐ: การรถไฟแหงประเทศไทย (รฟท.)คสญญา: บรษท เซนทรล อนเตอรพฒนา จ ากด
20 ป (19 ธนวาคม 2551 ถง 18
ธนวาคม 2571)
ภาครฐใหสทธในการเชาทดนกบภาคเอกชนไดรบคาเชาทดนไดรบสทธในศนยการคาเมอสนสดสญญา
คสญญาจะไดรบสทธในการพฒนาลงเงนทนในการพฒนาศนยการคาจายคาเชาทดนใหกบภาครฐ
BROT โครงการสญญาใหสทธใชประโยชนอาคารเพอประกอบธรกจโรงแรม
ภาครฐ: กระทรวงศกษาธการ (จฬาลงกรณ)คสญญา: บรษท สยามสแควรทาวเวอร จ ากด
20 ป (9 พฤศจกายน 2557 ถง 8
พฤศจกายน 2577)
ภาครฐใหสทธในการเชาทดนกบภาคเอกชนไดรบคาเชาทดนไดรบสทธในโรงแรมตอบแทนเมอสนสดสญญา
คสญญาจะไดรบสทธในการพฒนาลงเงนทนในการปรบปรงโรงแรมจายคาเชาทดนใหกบภาครฐ
BTO สญญาการบรหาร และการด าเนนกจการศนยการประชมแหงชาต สรกต
ภาครฐ: กรมธนารกษคสญญา: บรษท เอน ซ ซ แมนเนจเมนทแอนด ดเวลลอปเมนท จ ากด
30 ป (1 ธนวาคม 2534 ถง 30
พฤศจกายน 2564)
ภาครฐใหสทธในการเชาทดนกบภาคเอกชนไดรบคาเชาทดน ไดรบสทธในการเปนเจาของศนยการประชมไดรบสวนแบงรายได
คสญญาจะไดรบสทธในการพฒนาลงเงนทนในการพฒนาศนยการประชม จายคาเชาทดนใหกบภาครฐ
เปนรปแบบการใหสทธบนทดนของรฐ และโอนสทธของสนทรพยหลงหมดสญญา
ระยะเวลาของการใหเชาทดนจะก าหนดใหมความเหมาะสมกบพ นท เชน 50 ป เปนตน