Jul 2019

บานแฝด....เทรนดอสงหาฯมาแรงในยค LTV

Krungthai Compass2

Disclosures : This report is not intended to provide the basis for any evaluation of the financial instruments discussed herein. The information was obtained from various sources; we do not guarantee its accuracy or completeness. In particular, information provided herein should be regarded as indicative, preliminary and for illustrative purposes only. There is no representation that any transaction can execute at such terms or price.

Information provided in this report is not intended to constitute legal, tax or accounting advice in relation to entering into any transaction and does not have regard to the particular needs of any specific person who may receive this report. Clients should consult their own financial advisors regarding the appropriateness of investing in any investment strategies discussed or recommended in this report and should understand that statements regarding future prospects may not be realized. While all information this presentation has been produced or compiled from sources believed to be reliable, the Bank makes no representation as to its accuracy or completeness.

Foreword >>

เผยแพร: กรกฎาคม 2019

ครวเรอนทก าลงหาซอทอยอาศยในตอนน คงจะมหลากหลายปจจยทตองพจารณา

ไมวาจะเปนรปแบบของทอยอาศย ท าเลทตง ราคา รวมทงตองท าความเขาใจกบ

กฎเกณฑใหมของธนาคารแหงประเทศไทยทมผลกระทบตอปรมาณเงนดาวน

และเงนเกบทจะตองมไวเพอตกแตงทอยอาศย เปนตน

Krungthai Compass อยากชวนใหครวเรอนทก าลงมองหาทอยอาศยท าความ

รจกกบ "บานแฝด" เนองจากบานแฝดในปจจบนสามารถตอบโจทยการใชงานได

แทบไมแตกตางจากทอยอาศยยอดนยมอยางบานเดยว ทงดานฟงกชนการใชงาน

และความเปนสวนตว แตในราคาทเขาถงไดงายกวา ในขณะเดยวกนบานแฝดก

อาจเปนทางเลอกทนาสนใจส าหรบครวเรอนทตองการความสะดวกสบายในการ

เดนทาง เพราะในปจจบนมโครงการบานแฝดทอยไมไกลจากแนวรถไฟฟาเพม

มากขน ทส าคญคอดวยราคาทยอมเยากวาคอนโดขนาดครอบครว จงท าให

ผบรโภคสามารถลดระยะเวลาการเกบออมเงนส าหรบเงนดาวนและสามารถซอท

อยอาศยเปนของตนเองไดเรวขน

นอกจากน Krungthai Compass ยงน าเสนอแนวทางการประเมนพนทศกยภาพ

ในการซอบานแฝด ไดแกพนททราคาขายตอของบานแฝดในอนาคตนนนาจะไมถก

กดดนจากการระบายสตอกของผประกอบการอสงหาฯ มากเกนไป โดยดจาก

ปจจยทงดานอปสงคและอปทาน

ในภาพรวมตลาดบานแฝดมการเตบโตทดในชวง 2-3 ปทผานมา โดยมลคาการโอน

กรรมสทธเตบโตราว 30% ในชวงป 2015-2018 สงกวาทาวนเฮาสทขยายตว 7%

หรอบานเดยวและตกแถวกลบอยในภาวะหดตว และในชวง 5 เดอนแรกของป

2019 นตลาดบานแฝดกยงมการเตบโตแมวาตลาดทอยอาศยโดยรวมจะหดตว

ตงแตไตรมาส 2 เปนตนมา

พชรพจน นนทรามาศ กณศ อาสกล

Krungthai Compass3

Content >>Section1

เทยบชะตาทอยอาศยแนวราบ vs

ทอยอาศยแนวสง ในยค LTV

Section3

Section2

4 เหตผลทท าใหบานแฝดกลายเปนทางเลอกทนาสนใจส าหรบครอบครวใหม

ประเมนพนทศกยภาพ...

ในการซอบานแฝด

05

15

27

06 แนวราบยนระยะไดดกวาแนวสง

13 บานแฝดคอดาวเดนในแนวราบ

สาเหตท 1…ถกกวาบานเดยวแตฟงกชนแทบไมตาง 17

สาเหตท 2…ใชเงนดาวนนอยกวาคอนโดมเนยม 19สาเหตท 3…อยไมใกลไมไกลจากรถไฟฟา ในราคาทคมคาตอการเดนทาง 21สาเหตท 4...ตวเลอกทมมากและคณภาพทดขน หลงผพฒนาอสงหาฯรายใหญหนมาจบตลาดนมากขน 23

28 Supply บานแฝดในปจจบนมลกษณะเปนอยางไร?

30 แนวทางการประเมนพนทศกยภาพในการซอบานแฝด

บานแฝด....เทรนดอสงหาฯมาแรงใน ยค LTV

1 2

3 4

ถกกวาบานเดยวแตฟงกชนแทบไมตาง

ใชเงนดาวนนอยกวาคอนโดมเนยม

ไมใกลไมไกลจากรถไฟฟาในราคาทคมคา

ตวเลอกทมมากและคณภาพทดขน

4 เหตผลทท าใหบานแฝดกลายเปนทางเลอกทนาสนใจส าหรบครอบครวใหม

ประเมนพนทศกยภาพ.....ในการซอบานแฝด

ยนตบานแฝดพรอมขายในพนท BMR ณ สนป 2018 แบงตามระดบราคา

ท าไมตลาดทอยอาศยแนวราบจงมแนวโนมหดตวตากวาแนวสง?

สดสวนผกสญญาท 2

ตากวา

สดสวนผซอชาวตางชาตตากวา

ม Segment บานแฝด

ทชวยพยงไว

วเคราะหจาก

ยนตเหลอขายสะสมอยในระดบตา

ระยะเวลาขายหมด (time to go) ทสน

12

พระราม 2-เพชรเกษมมนบร-สวนทวงศ

รงสต-ปทมธาน, รชดา-ลาดพราว,ตวานนท และ พระราม 2-เพชรเกษม

20%

60%

14%

2-3ลานบาท

3-5ลานบาท

5-10ลานบาท

ตวานนท, พหลโยธน-รามอนทรา,

มนบร-สวนทวงศ,และ กรงเทพตะวนออก

Krungthai Compass5

Section1

เทยบชะตา

ทอยอาศยแนวราบ vs

ทอยอาศยแนวสงในยค LTV

Krungthai Compass6

หลงจากมาตรการ LTV ออกมาในเดอนเมษายน 2019 จะเหนวาทอยอาศยแนวราบซงหลายคนเชอ

วาการซอมาจากความตองการอยอาศยจรงของผบรโภค (Real demand) เปน Segment ทไดรบ

ผลกระทบนอยกวาทอยอาศยแนวสง โดยขอมลสถตไดสนบสนนความเชอดงกลาว สะทอนจาก

ยอดโอนกรรมสทธของทอยอาศยแนวราบหดตวนอยกวาแนวสง โดยหลงมาตรการ LTV มผลบงคบใช

เราพบวามลคาโอนกรรมสทธทอยอาศยในกรงเทพฯและปรมณฑล (Bangkok Metropolitan

Region: BMR) ตดลบถง 16%YOY ในชวงเดอน เม.ย.-พ.ค. 2019 โดยตลาดทอยอาศยแนวราบตด

ลบเพยง 4%YOY ขณะทตลาดทอยอาศยแนวสงหรอคอนโดมเนยมนนตดลบมากถง 27%YOY

ในชวงเวลาเดยวกน (รปท 1)

>> แนวราบยนระยะไดดกวาแนวสง

Krungthai Compass7

รปท 1 มลคาโอนกรรมสทธทอยอาศยแนวราบมแนวโนมหดตวนอยกวาทอยอาศยแนวสง

ทมา: REIC, วเคราะหโดย Krungthai Compass

0

200,000

400,000

600,0002016

2017

2018

1Q'1

8

1Q'1

9

Ap

r-M

ay'

18

Ap

r-M

ay'

19

-16%

LTV มผลบงคบใช

แนวสง

0

100,000

200,000

300,000

2016

2017

2018

1Q'1

8

1Q'1

9

Ap

r-M

ay'

18

Ap

r-M

ay'

19

-27%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

2016

2017

2018

1Q'1

8

1Q'1

9

Ap

r-M

ay'

18

Ap

r-M

ay'

19

แนวราบ

-4%

มลคาโอนกรรมสทธทอยอาศย BMR (ลานบาท)

สอดคลองกบอตรา Pre-sale1 ทอยอาศยแนวราบทหดตวนอยกวาทแนวสง ตงแตชวงไตรมาส

3/2018 ทตลาดเร มรบรวาจะมการใชเกณฑ LTV ใหมใน เม.ย. 2019 เปนตนไป อตรา Pre-sale

ของทอยอาศยแนวราบและแนวสงไดปรบตวลงอยางเหนไดชด โดยอตรา Pre-sale ของทอยอาศย

แนวสงหายไปถง 38% จาก 68% ในไตรมาส 2/2018 ลงมาเหลอเพยง 30% ในไตรมาส 2/2019

ขณะทในชวงเวลาเดยวกนอตรา Pre-sale ของทอยอาศยแนวราบกลบลดไปเพยง 18% หรอราว

คร งหนงของทอยอาศยแนวสงเทานน (รปท 2)

ตวเลข Pre-sale ดงกลาวสะทอนใหเหนวาแมทงตลาดทอยอาศยแนวราบและแนวสงจะไดรบ

ผลกระทบจากเกณฑ LTV ใหม แตอยอาศยแนวราบกลบไดผลกระทบนอยกวา เพราะโดยสวนใหญแลว

การซอทอยอาศยแนวราบนนเปนการซอเพออยอาศยจรง ตางจากทอยอาศยแนวสงทมกมการซอ

เพอปลอยเชา ตลอดจนซอเพอเกงก าไร

รปท 2 อตรา Pre-sale ของทอยอาศยแนวราบหดตวตากวาทอยอาศยแนวราบหลงมการใชเกณฑ LTV

ทมา: AREA, วเคราะหโดย Krungthai Compass

1 Pre-sale หมายถง การซอขายหรอท าสญญาจะซอจะขาย (สญญาจอง) ในชวงเวลากอนเปดขายจรงหรอการขายอยางเปนทางการ ซงสวนใหญแลวมกเปนโครงการทยงไมเรมกอสราง โดยอตรา Pre-sale ค านวณจาก ยอดขายทอยอาศยเปดใหม ÷ จ านวนทอยอาศยเปดใหม ในแตละชวงเวลา

อตรา Pre-sale รายไตรมาสของแตละประเภททอยอาศยในชวงป 2017-2019

35%

17%

68%

30%

0%

20%

40%

60%

80%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

แนวราบ แนวสงอตรา Pre-sale (%)

2018 20192017

ตลาดรบรเกณฑ LTV ใหม

Krungthai Compass8

BOX 1 รายละเอยดมาตรการ LTV ใหมของธนาคารแหงประเทศไทย

LTV คอ มาตรการทธนาคารแหงประเทศไทย (ธปท.) ก าหนดขนเพอควบคมสดสวน

การปลอยสนเชอเพอทอยอาศยตอมลคาหลกประกน โดยมวตถประสงคเพอปองกนการเกด

หนเสยในตลาดทอยอาศย ภายใตเกณฑ LTV ทมผลบงคบใชตงแต เม.ย. 2019 ทผานมา ผก

สนเชอเพอทอยอาศยเปนสญญาท 2 และตงแตสญญาท 3 จะสามารถกไดนอยลง โดย

จ าเปนตองมเงนดาวนมากขน 5%-20% ของมลคาทอยอาศย ขณะทผกในสญญาท 1 ยงคงม

ความสามารถในการกไดเทากบเกณฑ LTV เดมในอดต ดงแสดงในตารางท 1

ท าไม ธปท. ถงตองออกมาควบคมการปลอยสนเชอทอยอาศยดวย LTV?

เนองดวย ธปท. มความกงวลวาตลาดทอยอาศยจะมการแขงขนททวความรนแรงขนเรอยๆ

อาจท าใหมาตรฐานการปลอยสนเชอหยอนลงและเปนตวเรงใหเกดการเกงก าไรในตลาดทอย

อาศย สะทอนจากขอมลการปลอยกสนเชอบานในระบบธนาคารพาณชยในชวงป 2017-2018

ซงเปนชวงท ธปท.มการก าหนดเกณฑ LTV ไวท 95% ส าหรบทอยอาศยแนวราบ และ 90%

ส าหรบแนวสง โดยหากเกนจากอตราดงกลาว ธนาคารจะตองปรบคาความเสยงทธนาคาร

ตองแบกรบ (RW) แตกลบพบวามผกทกไดมากกวา 90% ของราคาทอยอาศยเพมอยาง

ตอเนอง โดย 1H/2018 มผกจ านวนกวา 50% ทกไดมากกวา 90% ของราคาทอยอาศยและ

หากรวมสนเชอ top-up ดวยแลวพบวามผกเกอบ 25% ทสามารกไดมากกวา 100% ของ

ราคาสนทรพยรวม top-up (รปท 3)

ตารางท 1 เกณฑ LTV ใหมสงผลใหผกตองวางเงนดาวนมากขน (หลกประกนตากวา 10 ลานบาท)

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย

เกณฑ LTV เดม

เกณฑ LTV ใหม

เงนดาวนมากขนรายละเอยดมาตรการ

แนวราบ

สญญาท 1 ก าหนดเกณฑ

RW2 by LTV

โดยม

threshold

ท 95%

95%RW2 +0%

สญญาท 2 (ผอนช าระสญญาท 1 มาแลวตงแต 3 ปขนไป)

90%Limit3 +5%

สญญาท 2 (ผอนช าระสญญาท 1 มาแลวนอยกวา 3 ป)

80%Limit3 +15%

สญญาท 3 70%Limit3 +25%

แนวสง

สญญาท 1 ก าหนดเกณฑ

RW2 by LTV

โดยม

threshold

ท 90%

90%RW2 +0%

สญญาท 2 (ผอนช าระสญญาท 1 มาแลวตงแต 3 ปขนไป)

90%Limit3 +0%

สญญาท 2 (ผอนช าระสญญาท 1 มาแลวนอยกวา 3 ป)

80%Limit3 +10%

สญญาท 3 70%Limit3 +20%

2 Risk Weight (RW) คอ คานาหนกของความเสยง หากสถาบนการเงนปลอยสนเชอเพอทอยอาศยไมเกน threshold ทก าหนดจะได RW เทากบ 35% แตหากเกนกวา threshold ทก าหนดจะได RW เทากบ 75% อยางไรกด ธปท. ก าหนดวา LTV ตองไมเกน 100% ของมลคาหลกทรพย3 Limit คอ ธปท. ไมอนญาตใหสถาบนการเงนปลอยสนเชอเพอทอยอาศยเกนกวา threshold ทก าหนดไว

Krungthai Compass9

เพอเปนการปองกนความเสยงตอเสถยรภาพเศรษฐกจและระบบการเงนในอนาคตของ

ประเทศไทย ธปท. จงไดก าหนดเกณฑ LTV ใหม ดวยการก าหนดเพดานใหไมสามารถปลอยก

ไดเกนก าหนด (hard limit) ดงมรายละเอยดตามทไดกลาวไปในสวนกอนหนา

รปท 3 ผกกวา 50% สามารถกสนเชอทอยอาศยไดมากกวา 90% ของมลคาหลกประกนอสงหารมทรพย และหากรวมสนเชอ top-up แลว พบวามผกประมาณ 25% สามารถกไดมากกวา 100%

0%

20%

40%

60%

2013 2014 2015 2016 2017 1H/18

สนเชอปลอยใหมระบบธพ. LTV>90%

สนเชอปลอยใหมระบบธพ. LTV รวม Top up >100%

% ของจ านวนบญช

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย

ท าไมทอยอาศยแนวราบจงไดรบผลกระทบนอยกวาแนวสง?

เราประเมนวาสาเหตทท าใหทอยอาศยแนวราบไดรบผลกระทบจาก LTV นอยกวายงเปนเพราะ

ตลาดแนวราบนนมสดสวนของ Real demand ทมากกวาอนเปนผลสบเนองมาจาก Profile ของ

ผซอแตกตางกน โดยทอยอาศยแนวราบมสดสวนของการกในสญญาท 2 ขนไปตากวาแนวสง

ขณะทสดสวนผซ อตางชาตโดยเฉพาะชาวจนกมแนวโนมตากวาแนวสงจากการมขอก าหนด

ในการซอทคอนขางซบซอน ส าหรบเหตผลททอยอาศยแนวราบไดรบผลกระทบนอยกวา มดงน

เพราะ...ทอยอาศยแนวราบมสดสวนของผกตงแต 2 สญญาขนไป นอยกวาทอยอาศยแนวสง

ขอมลสนเชอเพอทอยอาศยของระบบธนาคารพาณชย จาก ธปท. ในไตรมาสท 3/2017-

2/2018 แสดงใหเหนวาทอยอาศยแนวราบมสดสวนผกตงแต 2 สญญาขนไปตากวาทอย

อาศยแนวสง ทงในแงของจ านวนบญชและมลคาสนเชอ โดย ทอยอาศยแนวราบมบญช

สนเชอทเปนสญญาท 2 ขนไปเพยง 10% ตากวาทอยอาศยแนวสงทมสดสวนดงกลาวสงถง

33% ของจ านวนบญชสนเชอทอยอาศยปลอยใหม เชนเดยวกบ มลคาสนเชอเพอทอยอาศย

ซงทอยอาศยแนวราบนนมสญญาท 2 ขนไปเปนสดสวนเทากบ 12% ตากวาทอยอาศยแนว

สงทเทากบ 25% ของมลคาสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมทงหมด

สดสวนจ านวนบญชสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมทม LTV และ LTV รวมสนเชอ top-up ในระดบสง

Krungthai Compass10

รปท 4 ทอยอาศยแนวราบมสดสวนของจ านวนบญชและมลคาสนเชอทอยอาศยปลอยใหมตงแตสญญาท 2 ขนไป ตากวาแนวสง

ทงน เมอพจารณารวมกบอตราการขยายตวของจ านวนบญชสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม

ใน เม.ย.-พ.ค. 2019 ซงเปนชวงทมาตรการ LTV บงคบใช พบวาจ านวนบญชไดรบสนเชอทก

2 หลงขนไปพรอมกนหดตวลง 22%YOY ส าหรบทอยอาศยแนวราบ และตดลบ 45%YOY

ส าหรบทอยอาศยแนวสง เราจงมองวาตลาดทอยอาศยแนวราบซงมสดสวนของการกตงแต

2 สญญาขนไปทนอยกวาจะหดตวตากวาตลาดทอยอาศยแนวสง

ทมา: ธนาคารแหงประเทศไทย

บญชสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม(เม.ย.-พ.ค. 19)

อตราการขยายตว(%YOY)

ผกทอยอาศยหลงแรก

แนวราบ +6%

แนวสง -12%

ผก 2 หลงขนไปพรอมกน

แนวราบ -22%

แนวสง -45%

10%

33%

12%

25%

สญญาท 1

สญญาท 2 ขนไป (เขามาตรการ LTV)

จ านวนบญช มลคาสนเชอ

ทอยอาศยแนวราบ

ทอยอาศยแนวสง

สดสวนบญชและมลคาสนเชอปลอยใหมของระบบธนาคารพาณชยส าหรบชวงไตรมาสท 3/2017-2/2018 (เฉพาะทอยอาศยมลคา < 10 ลบ.)

อตราการขยายตวของบญชสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม

Vectors graphics created by freepik

รหรอไม

นอกจากการเกงก าไร หรอการซอเพอปลอยเชาแลว สาเหตหนงทท า ให

ทอยอาศยแนวสงมสดสวนบญชและมลคาสนเชอเพอทอยอาศยตงแตสญญา

ท 2 ขนไปสงกวาแนวราบอาจเปนเพราะทอยอาศยแนวสงนนสามารถเปน

ทอยอาศยหลงรองของคนทอยากม Lifestyle ทตองการอาศยในตวเมอง

แมความตองการซอทอยอาศยแนวสงในลกษณะดงกลาวจะถอเปน Real

demand เหมอนกน แตอยางไรกด เรามองวาความตองการซอทอยอาศย

หลงรองอาจยงออนไหวตอมาตรการ LTV กวาหลงแรก เพราะเมอมองในแง

ของความจ าเปนแลว ทอยอาศยหลงรองอาจเกนความจ าเปนของผท ม

ทอยอาศยอยกอนแลว

Krungthai Compass11

เพราะ...ทอยอาศยแนวราบมสดสวนของผซอตางชาตในระดบตากวาแนวสง โดย เราประเมน

จากขอกฎหมายทเกยวของกบการซอทอยอาศยในไทยของผซอตางชาตเปรยบเทยบระหวาง

แนวราบและแนวสงพบวาการซอทอยอาศยแนวราบมขนตอนตามกฎหมายทใชเวลานาน

เนองจากผซอชาวตางชาตตองน าเงนมาลงทนในไทย มลคาไมตากวา 40 ลานบาท เปน

ระยะเวลาไมตากวา 5 ป จงมสทธในการซอทอยอาศยแนวราบ

ตรงขามกบการซอทอยอาศยแนวสงของชาวตางชาตทสามารถท าไดงายและสะดวกกวา

เ นองจากกฎหมายไทยไดก าหนดว าชาวตางชาตสามารถถอครองกรรมสทธ ใน

คอนโดมเนยมไดสงสดท 49% ดงนน ผลกระทบจากก าลงซอของผบรโภคชาวจนทออนตว

ลงจากภาคเศรษฐกจและการออนคาของเงนหยวนจงมแนวโนมทจะกระทบกบทอยอาศย

แนวสงอยางคอนโดมเนยมมากกวาแนวราบ

รปท 5 ขนตอนการซอทอยอาศยแนวสงของชาวตางชาตสะดวกและงายกวาการซอทอยอาศยแนวราบ

ลงทนในไทยไมตากวา 40 ลบ.

เปนระยะเวลา 5 ป

ขออนมตจากกระทรวงมหาดไทย

คนหาบานทถกใจ

วางเงนและท าสญญาจอง

โอนกรรมสทธ

คนหาคอนโดฯ ทถกใจ

เชค Foreigner Quota (49% ของยนตรวม)

วางเงนและท าสญญาจอง

โอนกรรมสทธ

แนวราบ แนวสง

ทมา: วเคราะหโดย Krungthai Compass

วธนใชระยะเวลาอยางนอย 5 ป

ชาวตางชาตทมคสมรสเปนชาวไทยสามารถซอบานในไทยไดแตตองเซนเอกสารวาเงนทงหมดทน ามาซอเปนสนสวนตวของชาวไทย

Krungthai Compass12

ดวยเหตผลขางตน เราจงมองวาทอยอาศยแนวราบจะหดตวนอยกวาแนวสง โดยประเมนวาตลาด

แนวราบมแนวโนมหดตวเลกนอยราว 4%YOY ในป 2019 ขณะทตลาดแนวสงหรอคอนโดมเนยม

มโอกาสตดลบกวา 20%YOY ในชวงเวลาเดยว ทงน คาดวาตลาดทอยอาศยใน BMR จะมมลคาราว

5.1 แสนลานบาท หดตว 10%YOY จากปทผานมา (รปท 6) โดยมแรงกดดนส าคญจาก

1) แนวโนมการหดตวของยอด Pre-sale ทอยอาศยแนวราบและแนวสงในชวงระยะเวลา 3-6 เดอน

และ 18-24 เดอนกอนหนาทจะกอสรางเสรจและพรอมโอนกรรมสทธในปจจบน 2) ปจจยฐานสง

โดยเฉพาะชวงปลายป 2018 สบเนองมาจากการเรงโอนกรรมสทธเพอหลกเลยงเกณฑ LTV และ

3) ก าลงซอของชาวจนทลดนอยลงจากการออนคาของเงนหยวน

รปท 6 มลคาโอนกรรมสทธแนวราบมแนวโนมหดตว 4%YOY นอยกวาแนวสงทคาดวาจะหดตวลง 20%YOY ในป 2019

ทมา: REIC, วเคราะหโดย Krungthai Compass

0

200,000

400,000

600,000

2015

2016

2017

2018

2019

F

-10%

แนวสง

0

100,000

200,000

300,000

2015

2016

2017

2018

2019

F

-20%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

2015

2016

2017

2018

2019

F

แนวราบ-4%

มลคาโอนกรรมสทธทอยอาศย BMR (ลานบาท)

Krungthai Compass13

หนงใน Segment ทชวยพยงตลาดทอยอาศยแนวราบ คอ “บานแฝด” หรอผลตภณฑบานทอย

กงกลางระหวางบานเดยวและทาวนเฮาส จากการมสวนใดสวนหนงของโครงสรางบานทถก

ก าหนดใหตองตดกบบานหลงอน โดย บานแฝดนนไดรบความนยมมากขนอยางเหนไดชดในชวง

2-3 ปหลงสด สงเกตไดจาก

มลคาโอนกรรมสทธบานแฝดใน BMR เตบโตอยางโดดเดนกวา 30% ในชวงป 2015-2018 สงกวา

ทาวนเฮาสทขยายตว 7% สวนทางกบทบานเดยวและตกแถวกลบอยในภาวะหดตวอยางชดเจน

ขณะทในป 2019 การโอนกรรมสทธบานแฝดในชวง 5 เดอนแรกนนยงคงเตบโตอยางตอเนองท

9% โดยเราประเมนวาตลาดบานแฝดยงมทใหเตบโตไดอกมาก สะทอนจากสวนแบงตลาดของบาน

แฝดทยงอยในระดบตาเพยง 5%-8% ของตลาดแนวราบ

>> บานแฝดคอดาวเดนในแนวราบ

Krungthai Compass14

รปท 7 บานแฝดเตบโตโดดเดนเหนอแนวราบประเภทอน และยงมโอกาสเตบโตไดอกจากการมสวนแบงในตลาดทยงนอยอย

ทมา: REIC, วเคราะหโดย Krungthai Compass

บานแฝดยงเปน product ทมอตราขาย4 ในแตละป ทเพมขนมากทสดเมอ

เปรยบเทยบกบทอยอาศยแนวราบประเภทอนๆ เพอเปนการยนยนภาพของบาน

แฝดทก าลงเปนดาวเดน มลคาโอนกรรมสทธเพยงอยางเดยวอาจยงไมสามารถ

ยนยนภาพดงกลาวไดทงหมด โดยจ าเปนตองนบการท าสญญาจะซอจะขาย

หรอ “สญญาจอง” ประกอบกนดวย ทงน เมอพจารณาอตราขายบานแฝดซง

นบรวมทงการโอนกรรมสทธและการท าสญญาจองในแตละป พบวาปรบตว

สงขนถง 7% จาก 24% ในป 2014 ขนมาอยท 31% ของยนตพรอมขายทงหมด

ในป 2018 มากกวาทาวนเฮาสและบานเดยวทปรบตวสงขน 4% และ 2% ในชวง

เวลาเดยวกนตามล าดบ และสวนทางกบอตราขายตกแถวทปรบตวลงกวา 20%

ในระหวางป 2014-2018 ดงแสดงในรปท 8

รปท 8 อตราขายบานแฝดใน BMR เตบโตเหนอทอยอาศยแนวราบประเภทอนๆ

ทมา: AREA, วเคราะหโดย Krungthai Compass

85

107

128

59

0

50

100

150

2015 2016 2017 2018

บานเดยว ทาวนเฮาส

บานแฝด ตกแถว

ดชน (2015 = 100)

24% 26% 24%31% 29%

33%

43%

23%

0%

50%

100%

2014

2015

2016

2017

2018

2014

2015

2016

2017

2018

2014

2015

2016

2017

2018

2014

2015

2016

2017

2018

บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส ตกแถว

อตราขาย% ของทอยอาศยพรอมขาย

บานแฝดมอตรา

ขายเฉลยราว

31%

4 อตราขาย ค านวณจาก ยอดขายทอยอาศยซงนบตวเลขการโอนกรรมสทธรวมกบการท าสญญาจะซอจะขาย (สญญาจอง) ÷ จ านวนทอย

อาศยพรอมขาย ในแตละชวงเวลา

มลคาการโอนกรรมสทธทอยอาศยแนวราบใน BMR ชวงป 2015-2018

สวนแบงตลาดของทอยอาศยแนวราบใน BMR

5% 6% 8% 8% 8% 8%

0%

50%

100%

2015 2016 2017 2018 5M2018 5M2019

บานเดยว ทาวนเฮาส บานแฝด ตกแถว

% ของมลคาโอนกรรมสทธ

อตราขาย (นบรวมการท าสญญาจอง) ของทอยอาศยแนวราบแตละประเภท

Krungthai Compass15

Section2

4 เหตผล

ทท าใหบานแฝด

กลายเปนทางเลอก

ทนาสนใจส าหรบ

ครอบครวใหม

Krungthai Compass16

ส าหรบบทวเคราะหในสวนน เราก าหนดสมมตฐานไววา “ผทก าลงสรางครอบครว” หรอ “ครอบครวใหม” อาศยอยดวยกน 2 generation เชน พอแมลก จ านวนสมาชกในครวเรอนราว 2-4 คน และก าลงมองหาทอยอาศยทมขนาดเหมาะสมกบครอบครว อนประกอบไปดวยบานเดยวพนทใชสอยเรมตนประมาณ 120 ตร.ม. บานแฝดขนาด 100 ตร.ม. และคอนโดมเนยมขนาด 50 ตร.ม.5 ดงน

บานเดยว บานแฝด คอนโดมเนยม

Vectors graphics created by freepik

5 ขอมลราคา พนทใชสอย และท าเลของบานเดยว บานแฝด และคอนโดมเนยมถกเกบรวบรวมมาจากโครงการตางๆ ใน 4 ท าเลดวยกน ประกอบดวย พระราม 2-เพชรเกษม, บางบวทอง, รามอนทรา-มนบร-หนองจอก และรงสต-ปทมธาน

- หางจากแนวรถไฟฟา (>5 กม.)

- พนทใชสอยเรมตน 120 ตร.ม.

-จ านวน 2-3 หองนอน

- เหมาะกบครอบครวขนาด 2-4 คน

- ราคาเรมตน 4.2 ลานบาท

- หางจากแนวรถไฟฟา (>5 กม.)

- พนทใชสอยเรมตน 100 ตร.ม.

-จ านวน 2-3 หองนอน

- เหมาะกบครอบครวขนาด 2-4 คน

- ราคาเรมตน 2.5 ลานบาท

- หางจากแนวรถไฟฟา (<1 กม.)

- พนทใชสอยเรมตน 50 ตร.ม.

-จ านวน 2 หองนอน

- เหมาะกบครอบครวขนาด 2-3 คน

- ราคาเรมตน 4.0 ลานบาท

Krungthai Compass17

ท าไมราคาบานแฝดถงถกกวาบานเดยว? ขอก าหนดการกอสรางทอยอาศย

โดยเฉพาะขอก าหนดดานขนาดทดนขนตาและหนากวางของทดนคอ

ปจจยหลกทสงผลใหราคาบานแฝดและบานเดยวนนแตกตางกน โดยการ

จดสรรทดนในโครงการหมบานจดสรรเพอจ าหนายพรอมอาคารบานเดยว

จะตองมขนาดทดนไมตากวา 50 ตร.ว. ขณะทการจดสรรทดนเพอจ าหนาย

พรอมบานแฝดจะตองการขนาดทดนเพยง 35 ตร.ว. ขนาดทดนขนตาท

การพฒนาบานแฝดตองการนอยกวาถง 15 ตร.ว. คอจดส าคญทท าใหบานแฝด

มราคาตากวาบานเดยวถงกวา 30% หากก าหนดใหการพฒนาโครงการบานทง

2 ประเภทนนเกดขนในท าเลทตดกน (ราคาทดนเทากน), ขนาดทดนเทากน

พนทใชสอยภายในตวบานและคณภาพของบานเทาๆ กน

>> ถกกวาบานเดยวแตฟงกชนแทบไมตาง

1สาเหตท

บานแฝดมราคา

ตากวาบานเดยว

โดยเฉลยประมาณ

30%

รปท 9 ขอก าหนดดานการกอสรางทอยอาศยสงผลใหราคาบานแฝดนนตากวาบานเดยว

ทมา: DDProperty และ Thai Appraisal Foundation, วเคราะหโดย Krungthai Compass

40%35%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

บานเดยว บานแฝด

ตนทนทดน

ราคาขายบาน

30%

บาทตอ ตร.ม.

ลกษณะ บานเดยว บานแฝด

ขนาดทดน (ตร.ว.) ≥ 50 ≥ 35

หนากวางของทดน (ม.) ≥ 10 ≥ 8

โครงสราง ไมมโครงสรางทตดกบหลงอนเลย

มโครงสรางทตดกบหลงอนเพยง

ดานเดยว

ตนทนทดน(% ของราคาขาย)

40% 35%

Vectors graphics created by freepik

ราคาบานเดยวและบานแฝดในท าเลเดยวกน

Krungthai Compass18

ท าไมฟงกชนการใชงานของบานแฝดถงไมแตกตางกนบานเดยว? แมบานแฝด

จะมฟงกชนการใชงานหลก อาท หองนอน หองนงเลน หองครว หองนา

รวมถงพนทซกลาง ทครบถวนและไมแตกตางจากบานเดยวเทาใดนก

อยางไรกตาม “ความเปนสวนตว” ยงถอเปนฟงกชนส าคญทหลายคนอาจตดภาพ

วาบานแฝดดอยกวาบานเดยว เนองจากขอก าหนดในการกอสรางไดระบให

การบานแฝดนนจ าเปนตองมสวนใดสวนหนงของบานไปตดกบอกหลง

ซงสงผลกระทบดานลบตอความเปนสวนตวของผพกอาศย

อยางไรกตาม ในปจจบนผประกอบการหลายรายสามารถพฒนาบานแฝดท

สามารถแกไขปญหาดานความเปนสวนตวไดดวยการออกแบบใหไมมผนงของ

ตวบานทเชอมตดกน แตใหไปเชอมกนทใตดน หรอเรยกวา “คานเชอมใตดน”

ในสวนของพนทจอดรถ พนทซกลางหรอรวบาน จงท าใหเมอผบรโภคมองตว

บานจากภายนอกจะพบวาบานแฝดแตละหลงนนไมมสวนหนงสวนใดของตว

บานไปตดกบอกหลงเลย จงกลาวไดวาการพฒนาบานแฝดในปจจบนนน

สามารถสรางความเปนสวนตวของผพกอาศยไดในระดบทใกลเคยงกบ

บานเดยวเลย

คอเทคนคกอสรางทท าใหบานแฝดในปจจบน

มลกษณะภายนอกไมตางจากบานเดยว

คานเชอมใตดน

รปท 10 เทคโนโลยการออกแบบและกอสรางในปจจบนสงผลความเปนสวนตวของผอยอาศยบานแฝดไมแตกตางจากบานเดยวเลย

บานฟาปยรมย เทนโดร (NC group)

“บานแฝดของโครงการจดเสมอนเปนบานเดยวขนาด

ทดนเลกเพราะไมมผนงของตวบานทเชอมตดกน จงม

ขอดคอ มความเปนสวนตวเหมอนบานเดยว โดยสวน

ทตดกนจะเปนรวบานและลานซกลางเทานน”

Thinkofliving

Venue ตวานนท-รงสต (SC asset)

“บานแฝดทดนเรมตน 38.5 ตารางวา หลงนเปนบาน

แฝดทมผนงทตดกนเฉพาะครวไทยดานนอกเทานน

สวนฟงกชนอ นๆ ไมตดกบบานดานขาง ท าใหม

ความเปนสวนตวและไดชองแสงมากขน”

Thinkofliving

ชวารมย รงสต-ดอนเมอง (Chewathai)

“ลมภาพบานแฝดทเรามกจะคดวาตองมสวนใดสวนหนง

ของผนงทเชอมตดกนออกไป เพราะบานแฝดของ

โครงการน สวนทเชอมตดกนจะอยใตดน หรอแค

เพยงคานคอดนเทานน”

Thinkoflivingทมา: Thinkofliving

Krungthai Compass19

ราคาบานแฝดทตากวาและเกณฑ LTV ใหม คอ 2 ปจจยหลกทสงผลใหการซอ

บานแฝดนนใชเงนดาวนตากวาคอนโดมเนยม ส าหรบครอบครวใหมทก าลงมอง

หาทอยอาศยทมความสะดวกตอการเดนทางไปท างานแลว คอนโดมเนยม

ขนาด 50 ตร.ม. ชวงปลายสายรถไฟฟาทมราคาเทากบ 4.2 ลานบาทนนดเปน

หนงในตวเลอกทมความเหมาะสมกบครอบครวดงกลาว

ภายใตเกณฑ LTV ใหมทผกสามารถกได 90%6 ของมลคาทอยอาศยแนวสง ผ

กจงจ าเปนตองมเงนดาวนถง 420,000 บาท ทงน เมอเปรยบเทยบกบบานแฝด

ขนาด 100 ตร.ม. ทมราคาเทากบ 2.5 ลานบาท และผกสามารถกได 95%6 นน

จะพบวาเงนดาวนทผกตองเตรยมจะลดลงกวา 295,000 บาท มาอยท 125,000

บาท โดย 70%7 ของเงนดาวนบานแฝดทตากวาคอนโดฯเปนผลมาจากราคา

บานแฝดทตากวา และทเหลออก 30%8 เปนผลของ LTV ดงแสดงในรปท 11

>> ใชเงนดาวนนอยกวาคอนโดมเนยม

2สาเหตท

ของเงนดาวนบาน

แฝดทตากวาคอนโดฯ

เปนผลมาจากราคา

บานแฝดทตากวา

สวนทเหลออก

70%

30%เปนผลมาจาก

เกณฑ LTV

รปท 11 70% ของเงนดาวนบานแฝดทตากวาคอนโดฯเปนผลมาจากราคาบานแฝดทตากวา และทเหลออก 30% เปนผลของ LTV

420,000

125,000

70%

30%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

คอนโดมเนยม

(มลคา 4.2 ลานบาท)

สวนตางเงนดาวน บานแฝด

(มลคา 2.5 ลานบาท)

บาท

ผลของเกณฑ LTV ใหม

ผลของราคาบานแฝดทตากวา

เงนดาวนทอยอาศย

การเปรยบเทยบเงนดาวนคอนโดมเนยมมลคา 4.2 ลานบาทและบานแฝดมลคา 2.5 ลานบาท

ทมา: วเคราะหโดย Krungthai Compass

6 คดจากระดบรายไดท 60,000 บาท/เดอน ซงเหมาะตอการกซอทอยอาศยมลคา 4.2 ลานบาท และคด saving rates เทากบ 13%7 ก าหนดใหบานแฝดไมมขอไดเปรยบดานราคา (ราคาเทาคอนโดฯ) แตยงสามารถกได 95% ของมลคาบาน ผกบานแฝดราคา 4.2 ลานบาท จะตองใชเงนดาวน 210,000 บาท นอยกวาเงนดาวนส าหรบคอนโดฯท 420,000 บาท อย 210,000 บาท ซงคดเปน 70% ของเงนดาวนในกรณปกตทเทากบ 285,000 บาท8 ก าหนดใหบานแฝดไมมขอไดเปรยบดานเกณฑ LTV (คอนโดฯ กไดเทากบบานแฝดท 95% ของมลคาบาน) แตบานแฝดยงมราคาตากวาคอนโดฯ เงนดาวนบานแฝดท 125,000 บาท และคอนโดฯท 210,000 บาท จะมสวนตางเหลอเพยง 85,000 บาท หรอราว 30% ของเงนดาวนในกรณปกตทเทากบ 285,000 บาท

Krungthai Compass20

รปท 12 เงนทกนไวส าหรบการตกแตงภายในคอนโดมเนยมเกอบ cover จ านวนเงนดาวนบานแฝดทมากขนภายในเกณฑ LTV ใหม

หนวย: บาท

ทมา: วเคราะหโดย Krungthai Compass

9 คดจากครวเรอนทมรายไดเทากบ 60,000-100,000 บาท/เดอน และคด Saving rates เทากบ 10% (SES, 2017 นบเฉพาะผตอบ

แบบสอบถามทระบวาอยอาศยในพนทกรงเทพฯ และปรมณฑล) โดยรายได 60,000 บาท/เดอน เปนระดบรายไดทเหมาะสมตอการกซอทอยอาศยมลคา 4.2 ลานบาท

คอนโดมเนยม บานแฝด

ราคา (บาท) (A) 4,200,000 2,500,000

เงนดาวนภายใต LTV เดม (%LTV) (B)0

(100%)0

(100%)

เงนดาวนภายใต LTV ใหม (%LTV) (C)420,000(90%)

125,000(95%)

เงนดาวนทมากขนภายใตเกณฑ LTV ใหม (D) = (C) – (B) 420,000 125,000

เงนเกบตอเดอน9 (E) 6,000-10,000

ระยะเวลาทตองเกบออมเงนเพมเตม (เดอน) (F) = (D) ÷ (E) 42-70 13-21

Vectors graphics created by freepik

เงนดาวนทนอยกวา สงผลใหครอบครวใหมทเลอกซอบานแฝดนนใชระยะเวลาเกบออมเงนดาวนท

สนกวาการซอคอนโดมเนยม หากก าหนดใหครอบครวดงกลาวมการเกบออมเงนตอเดอนเทากบ

6,000-10,000 บาท ครอบครวดงกลาวจ าเปนตองชะลอการซอคอนโดมเนยมออกไป เนองจาก

จ าเปนตองเกบออมเงนเพอใชเปนเงนดาวนเปนระยะเวลากวา 42-70 เดอน อยางไรกด หาก

ครอบครวดงกลาวเลอกทจะเปลยนมาซ อบานแฝด ทใชเงนดาวนนอยกวาเปนการทดแทน

ครอบครวดงกลาวจะใชระยะเวลาในการเกบออมเงนสนลงเหลอเพยง 13-21 เดอน

อยางไรกตาม ขอกงวลของครอบครวใหมทมความประสงคจะซอคอนโดมเนยม คอการเดนทาง

ดวยรถไฟฟา ดงนนในสวนถดไป เราจะแสดงใหเหนวาบานแฝดหลายๆแหงทมราคาถกกวา

คอนโดมเนยมนนมท าเลทไมไดหางจากแนวรถไฟฟาเทาใดนก และแมจะคาใชจายคาเดนทางท

เพมขนแลว ตนทนการซอบานแฝดกไมไดแพงไปกวาการซอคอนโดมเนยมทตดรถไฟฟาเลย

Krungthai Compass21

บานแฝดทหลายๆคนยงตดตาวามท าเลทหางไกลจากแนวรถไฟฟาจะคอยๆ

เปลยนไปจากการมาถงของรถไฟฟาสายสตางๆ อาท บานแฝดในพนท

นนทบร-บางบวทอง กอยใกลกบรถไฟฟาสายสมวง (บางใหญ-บางซอ) ทได

เดนรถแลวในปจจบน ขณะทบานแฝดในพนทรามอนทรา-มนบร-หนองจอก,

พระราม 2-เพชรเกษม และรงสต-ปทมธาน กจะอยใกลกบรถไฟฟาสายสชมพ

(มนบร-รามอนทรา) และสายสสม (ศนยวฒนธรรมฯ-มนบร), สายสแดงเขม

(หวล าโพง-มหาชย) และสายสแดง (บางซอ-รงสต) ทก าลงด าเนนกอสราง

และคาดวาจะแลวเสรจภายในระยะเวลาไมเกน 5 ปนบจากน

ในสวนน เราจงจะแสดงใหเหนวาการเลอกซอบานแฝดทในพนททไดกลาวไป

ซ ง ในอนาคตจะอย ห างจากแนวรถไฟฟา เ พยงเ ลกนอยแทนการซ อ

คอนโดมเนยมทตดรถไฟฟานน จะมความคมคาและประหยดกวาในระยะยาว

โครงการบานแฝดมท าเลหางจากแนวรถไฟฟาเปนระยะทางไมเกน 10 กโลเมตร

โดยใชเวลาในการเดนทางนานขนกวาคอนโดมเนยมตดรถไฟฟา 20 นาทตอวน

จากการส ารวจบานแฝดทไมหางกบรถไฟฟาจ านวน 14 โครงการ ใน 4 ท าเล

ประกอบดวยประกอบดวยบางบวทอง, พระราม 2-เพชรเกษม, รามอนทรา-

มนบร-หนองจอก และรงสต-ปทมธาน พบวาโดยเฉลยแลวโครงการบานแฝด

จะอยในท าเลทหางจากโครงการรถไฟฟาเพยงประมาณ 10 กโลเมตร ซงตอง

ใชระยะเวลาในการเดนทางไป-กลบจากโครงการไปยงรถไฟฟาในชวงเวลา

เรงดวน (7.00 และ 17.00 น.) ราว 30 นาทตอวน นานกวาคอนโดมเนยมตด

รถไฟฟาทมระยะหางจากเพยง 200-750 เมตรทใชเวลาเดนเทาไมเกน 10 นาท

ตอวน อย 20 นาทตอวนเทานน ซงเปนระยะเวลาทไมนานมากนกในแตละวน

>> อยไมใกลไมไกลจากรถไฟฟาในราคาทคมคาตอการเดนทาง

3สาเหตท

ครอบครวทซอ

บานแฝดซงม

ราคาตากวา

คอนโดฯ ราว

1.5 ลานบาท

27 ป

สามารถน าสวน

ตางไปใชเปนคา

เดนทางไดนานถง

Krungthai Compass22

อยางไรกตาม สวนตางของราคาบานแฝดทถกกวาคอนโดมเนยมสามารถ

ชดเชยคาใชจายในการเดนทางไปยงรถไฟฟาไดถง 27 ป นอกจากน ยงไดพนท

ใชสอยทมากขนกวาคอนโดมเนยมอก 1 เทาตว คาใชจายในการเดนทางทมาก

ขนคอตนทนส าคญทครอบครวใหมตองแบกรบหากเลอกทจะซอบานแฝดทอย

หางรถไฟฟาแทนคอนโดมเนยมตดรถไฟฟา โดย เราประเมนวาการเดนทาง

จากบานแฝดไปรถไฟฟาระยะทางประมาณ 10 กโลเมตร จะมคาใชจายในการ

เดนทางดวยรถแทกซอยท 230 บาทตอวน หรอประมาณ 50,400 บาทตอป10

อยางไรกตาม พจารณารวมกบราคาขายเฉลยของบานแฝดขนาด 100 ตร.ม. ท

เทากบ 2.5 ลานบาท ซงถกกวาคอนโดมเนยมขนาด 50 ตร.ม. ทมราคาขาย

เฉลยเทากบ 4 ลานบาท อยถง 40% หรอราว 1.5 ลานบาท โดย ครอบครวใหม

ทซอบานแฝดสามารถใชเงนสวนตางดงกลาวไปใชในการเดนทางโดยแทกซซง

ทอยประมาณ 50,400 บาทตอป ไดมากถง 27 ป อกทงยงไดพนทใชสอยตวใน

บานมากกวาเดมอก 1 เทาตว

ทมา: Home, Memo8 วเคราะหโดย Krungthai Compass

รปท 13 ราคาของบานแฝดทตากวาคอนโดมเนยมสามารถชดเชยคาใชจายในการเดนทางได 27 ป

3133 33

11

27

0

10

20

30

40

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0ปลานบาท

ราคาคอนโดมเนยมขนาด 50 ตร.ม.

ราคาบานแฝดขนาด 100 ตร.ม.

จ านวนปสวนตางราคาบานแฝดสามารถชดเชยคาเดนทางได (แกนขวา)

บางบวทอง รามอนทรา-มนบร-

หนองจอก

พระราม 2-เพชรเกษม รงสต-ปทมธาน เฉลย 4 ท าเล

คาเดนทาง[Taxi](บาท/ป)

โครงการรถไฟฟาทอยใกล

Vectors graphics created by freepik

38,500 62,500 50,300 66,000 50,400

(บางใหญ-บางซอ) (แคราย-มนบร)

(ศนยวฒฯ-มนบร)

(หวล าโพง-มหาชย) (บางซอ-รงสต) 5 โครงการรถไฟฟา

10 คาเดนทางค านวณจากคาโดยสารแทกซ โดยก าหนดใหเดนทาง 2 เทยวตอวน (7.00 และ 17.00) และเดนทางทกวนตงแตวนจนทร-เสาร

การเปรยบเทยบราคาบานแฝด, ราคาคอนโดมเนยม และจ านวนปทสวนตางราคาบานแฝดสามารถชดเชยคาเดนทางไดในแตละท าเล

Krungthai Compass23

ตวเลอกของผบรโภคทมมากจาก.....แนวโนมของยนตบานแฝดเปดขายใหมมแนวโนมปรบตว

สงขนปละ 18% ในชวงป 2019-2020 ภายใตแนวโนมทไมดนกของตลาดทอยอาศยในป 2019

โดยเฉพาะตลาดคอนโดมเนยม ผประกอบการอสงหาฯรายใหญของไทยหลายราย อาท AP,

LPN, ORI, PSH และ TEAK ไดหนมาใหความส าคญกบการพฒนาทอยอาศยแนวราบ

โดยเฉพาะบานแฝดมากขน ทงน เราประเมนวาจ านวนยนตของบานแฝดทเปดขายใหมจะ

ปรบตวสงขนมาอยท 6,500 ยนตในป 2019 และ 7,500 ยนตในป 2020 เตบโตเฉลยปละ 18%

สอดคลองกบตวเลขพนทขอใบอนญาตกอสรางบานแฝดใน BMR ในชวง 4 เดอนแรกของป

2019 ทขยายตวถง 20%YOY จากปทผานมา

>> ตวเลอกทมมากและคณภาพทดขน หลงผพฒนาอสงหาฯรายใหญหนมา

จบตลาดนมากขน

4สาเหตท

ทมา: : AREA และ REIC, วเคราะหโดย Krungthai Compass

รปท 14 ยนตบานแฝดเปดขายใหมมแนวโนมปรบตวสงขนอยางตอเนองในป 2019F-2020F

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F 2020F

ยนต

ยนตบานแฝดเปดขายใหมใน BMR ส าหรบชวงป 2011-2018 และคาดการณป 2019-2020

Krungthai Compass24

คณภาพทดขน.....จากเทคโนโลยของผประกอบการอสงหาฯ รายใหญคดเลอกมาใชในแตละ

ขนตอน อาท ขนตอนกอสรางท ผประกอบการรายใหญมกเลอกใชชนสวนส าเรจรป

(Prefabs) ซงท าใหการกอสรางบานแตละหลงนนเปนไปตามมาตรฐานเดยวกน รวมถง

ขนตอนการตรวจรบดวยการพฒนา Application บน Smartphone หรอ Tablet ท

นอกจากผบรโภคจะไดรบความสะดวกสบายในการตรวจรบแลว ยงท าใหการแกไขงานนน

ตรงจดและมประสทธภาพมากขน สดทายผประกอบการอสงหาฯรายใหญไดมการระบบ

smart home ซงโดยทวไปมกพบในโครงการแนวสงเปนหลก มาอยในทอยอาศยแนวราบ

มากขน เชน ระบบควบคมเคร องปรบอากาศผาน Application และระบบควบคมแสงสวาง

อตโนมตเมอตรวจพบผพกอาศย เปนตน

เหนไดวาการเลอกใชเทคโนโลยดงกลาวของผประกอบการนนไมไดท าใหคณภาพของบาน

สงขนเพยงอยางเดยว แตยงสงผลใหคณภาพการใชชวตของผบรโภคไปพรอมๆกน

Krungthai Compass25

BOX 2 มมมองจากผเชยวชาญดานการพฒนาทอยอาศย

Teak เปนดเวลลอปเปอรอสงหาฯ ทมความเชยวชาญในการพฒนาคอนโดมเนยม

ประเภท Low Rise ภายใตแบรนด “The Teak” โดยใชแนวคดหลกในการพฒนา

คอนโดมเนยมทเนนพฒนาโครงการคอนโดมเนยมประเภท Low Rise ใกลแนว

รถไฟฟา เปนหลก เพอใหสะดวกตอการเดนทาง มจ านวนหนวยไมมากเพอใหได

ความรสกเหมอนอยบานและเพมความเปนสวนตวเหมาะแกการอยอาศย ทผานมา

Teak ประสบความส าเรจในการพฒนาคอนโด The Teak มาแลว 3 โครงการ โดย

ภายในป 2019 น บรษทจะท าการเปดตวคอนโดมเนยม อก 2 โครงการ

บรรยากาศของตลาดทอยอาศยแนวสง หรอคอนโดมเนยมยงคอนขางนงๆ หลงไดรบ

ผลกระทบจากมาตรการ LTV ทงน มองวามเพยงบาง Segments ทยงไปตอได อาท

ชวงระดบราคา 3-6 ลานบาท เนองจากยงพอมก าลงซอจากจน หรอ Segments

ทเปน Luxury ไปเลย เพราะเปนกลมทลกคามก าลงซออยมาก ขณะทตลาดทอย

อาศยแนวราบนนคดวายงสามารถเตบโตไดตามปกต เนองจากการซอทอยอาศย

แนวราบโดยสวนใหญนนเปนการซ อเพออยอาศยจรง อยางไรกตาม ภายใต

สถานการณทราคาทดนนนปรบตวสงขนอยางตอเนองมองวา บานแฝดและ

ทาวนเฮาส เปน Segments ทม ศกยภาพในการเตบโต โดยเฉพาะบานแฝด

ทในปจจบนนนสามารถใชเทคโนโลยในการกอสรางใหมลกษณะและฟงกชนท

เหมอนกบบานเดยวแตมราคาถกกวา

คณวรตม ภาณพฒนพงศประธานเจาหนาทบรหาร บรษท ทค ดเวลลอปเมนท จ ากด ในเครอ บรษท บวเดอสมารท จ ากด (มหาชน)

ปจจบน บรษท ทค ดเวลลอปเมนท จ ากด (Teak) ท าธรกจดานไหนบาง?

คณวรตม มองแนวโนมตลาดทอยอาศยในชวง 1-2 ปขางหนาเปนอยางไรบาง?

Krungthai Compass26

SMEs สามารถควาโอกาสได อยางไรกตาม ผประกอบการควรมความเขาใจกอนวา

แมการพฒนาบานแฝดจะตองการขนาดของทดนขนตาตามกฏหมายก าหนดเทากบ

35 ตร.ว. ซงตากวาบานเดยวทตองการขนาดทดนไมนอยกวา 50 ตร.ว. แตตนทน

ทดนนนเปนตนทนหลกในการพฒนาทอยอาศยแนวราบ โดยสวนตวจงมองวาโอกาส

ของ SMEs ในการพฒนาบานแฝดนนนาจะอยในพนทรอบนอกของปรมณฑล และ

พนทตางจงหวดทยงมราคาทดนทไมสงมากนก

ผประกอบการควรทจะมกรอบการประเมนพนททมศกยภาพในการเขาไปพฒนา

อยางเปนระบบ เชน เปนพนทเดนทางไดสะดวก และทอยไมไกลจากสถานทส าคญ

หรอเปนพนททมอตราดดซบ (Absorption rate) อยในระดบสง มสตอกเหลอขาย

อยในระดบตา เปนตน นอกจากน ความพรอมดานเงนทนผานการม Bank support

กเปนอกหนงสงทผประกอบการควรพรอม เนองจากเมอผประกอบการไดพนท

ทมศกยภาพมาแลว การลงทนซ อทดน (Land bank) กถอเปนขนตอนทตอง

ด าเนนการตอเนองกนไป สดทายเปนเร องของการใหความส าคญกบการบรการ

หลงการขาย เชน นตบคคล รวมถง After sales service ตาง ๆ เชนกน การนต

งานกอสราง กเปนอกสวนหนงทผประกอบการทตองการด าเนนธรกจอยางยงยนนน

ไมควรละเลย

ขอแนะน าส าหรบ SMEs ในการเขาพฒนาบานแฝด

ผประกอบการ SMEs สามารถควาโอกาสจาก Trends บานแฝดทก าลงมา

ไดหรอไม?

Krungthai Compass27

Background photo created by 4045/ freepik

Section3

ประเมนพนทศกยภาพ...

ในการซอบานแฝด

Krungthai Compass28

บานแฝดราคา 3-5 ลานบาท เปน Segments ทมยนตพรอมขายมากทสด โดยมจ านวนยนตพรอม

ขายมากถง 12,000 ยนต คดเปนสดสวนถง 60% ของบานแฝดพรอมขายทงหมดในป 2018 ขณะท

Segment ทไดรบการพฒนารองลงมาคอชวงระดบราคา 2-3 และ 5-10 ลานบาท ทมสดสวน

เทากบ 20% และ 14% ตามล าดบ

นอกจากน โครงการบานแฝดโดยสวนใหญจะกระจายตวอยรอบนอก BMR โดยเฉพาะพนทนนทบร-

บางบวทอง ยานบางบวทองและวงแหวนรอบนอก-คลองมหาสวสด, พนทรงสต-ปทมธาน ยาน

คลอง 1-7 และล าลกกา, พนทบางนา-สมทรปราการ ยานบางนา-ตราด กม.10-24 และพนท

พระราม 2-เพชรเกษม ยานเอกชย-บางบอน เปนพนททมการพฒนาบานแฝดมากทสด คดเปน

สดสวนถง 2 ใน 3 จากยนตบานแฝดพรอมขายทงหมดในป 2018

>> Supply บานแฝดในปจจบนมลกษณะเปนอยางไร?

Krungthai Compass29

รปท 15 Segment บานแฝดราคา 3-5 ลานบาท มยนตพรอมขายมากทสด ซงโดยสวนใหญจะอยรอบนอก BMR

เหนไดวาตวเลอกบานแฝดทพรอมขายในปจจบนคอนขางม Segment ทหลากหลายทงดานราคา

และดานท าเล อยางไรกด เราประเมนวาหากมองในมมของผบรโภคทก าลงเลอกซอทอยอาศยอย

แลว บานแฝดในแตละท าเล กลบมศกยภาพทแตกตางกนออกไป

ทมา: AREA และ วเคราะหโดย Krungthai Compass

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

นนทบร-บางบวทอง

รงสต-ปทมธาน

บางนา-สมทรปราการ

พระราม2-เพชรเกษม

ปนเกลา-พทธมลฑล

มนบร-สวทวงศ

กรงเทพตะวนออก

สขสวสด

พหลโยธน-รามอนทรา

ตวานนท

รชดา-ลาดพราว

พหลโยธน

ธนบร

นนทบร-บางซอ

1-2 ลบ. 2-3 ลบ. 3-5 ลบ. 5-10 ลบ. > 10 ลบ.

20%

60%

14%

% ของยนตพรอมขาย

2 ใน 3ของตลาดบานแฝด

ยนตบานแฝดพรอมขาย ณ สนป 2018 แบงตามระดบราคาและท าเล

ยนตบานแฝดพรอมขาย ณ สนป 2018 แบงตามระดบราคา

Krungthai Compass30

หากกลาวถงปจจยทมความส าคญเปนล าดบแรกๆ ตอการตดสนใจซอทอยอาศยของครอบครวใหม

ทก าลงหาซอทอยอาศยคงจะหนไมพน 1) เปนพนททอยใกลกบสถานทส าคญ (Key magnets) เชน

ออฟฟศส านกงาน หางสรรพสนคา สถานศกษา และโรงพยาบาล หรอ 2) เปนพนททอยใกลกบระบบ

ขนสงมวลชน โดยเฉพาะสถานรถไฟฟาเพอใหงายตอการเดนทาง เปนตน

อยางไรกตาม อกหนงสงทครอบครวใหมควรน าไปพจารณาคอประเดนดาน 3) ราคาขายตอใน

อนาคต ดงนน ค าวา “พนทศกยภาพ” ในบทวเคราะหสวนนจงมความหมายวาพนททราคาขายตอ

ของบานแฝดในอนาคตนน มแนวโนมทจะไมถกกดดนจากการใหสวนลด หรอการจด Marketing

campaign เพอระบายสตอกบานแฝดของผประกอบการอสงหาฯ

ยนตเหลอขายสะสม (Remaining units) และระยะเวลาขายหมด (Time to go) คอ 2 ปจจยหลก

ทใชประเมนพนทศกยภาพในการซอบานแฝด เพอเปนแนวทางเบองตนส าหรบการเลอกซอบาน

แฝดของครอบครวใหม เราไดพฒนากรอบแนวคดส าหรบการประเมนพนททมศกยภาพจากการใช

ปจจย Remaining units ณ สนป 2018 เพอสะทอนสถานการณอปทานบานแฝดวามเหลอมาก

นอยเทาใด พจารณารวมกบปจจย Time to go ทสามารถใชเปนเคร องบงชไดวาอปสงคบานแฝด

นนสอดคลองกบอปทานบานแฝดในตลาดหรอไม ดงแสดงในรปท 16

>> แนวทางการประเมนพนทศกยภาพในการซอบานแฝด

รปท 16 กรอบแนวคดเบองตนในการประเมนพนทศกยภาพในการซอบานแฝด

1 2

3 4

LowHigh

High(above average)

Low(below average)

Remaining units in 2018

Time to go(months)

1. พนททมความเสยงสง โดยมโอกาสท

ราคาขายตอของบานแฝดในอนาคตจะถก

กดดนจากมยนตเหลอขายอยเปนจ านวน

มากอก ทงยงใ ชร ะยะเวลาขายหมดท

คอนขางนาน

2. พนททมทอยอาศยเหลอขายนอยแตใช

ระยะเวลาขายหมดทนาน คาดวาเปนพนทท

โครงการสวนใหญอยในชวงทยอยขาย

3. พนทศกยภาพทมทอยอาศยเหลอขาย

เยอะแตมระยะเวลาขายหมดทสนแสดงให

เหนวาเปนพนททเพงไดรบการพฒนา

4. พนททมแนวโนมจะเปนพนทศกยภาพ

โดยมโอกาสทราคาขายตอของบานแฝดใน

อนาคตจะไมถกกดดน สะทอนจากการม

ยนตเหลอขายทตาและระยะเวลาขายหมดท

ใชเวลาคอนขางสน

ทมา: วเคราะหโดย Krungthai Compass

กรอบแนวคดในการประเมนพนทศกยภาพ

Krungthai Compass31

o ราคา 2-3 ลานบาท: เปนระดบราคามตวเลอกไมมากนก โดยมเพยง 2 ท าเล เทานนทมศกยภาพ

โดดเดนเหนอพนทอนๆใน Segment เดยวกน คอ พนทพระราม 2-เพชรเกษม ยานเอกชย-บาง

บอน และพนทมนบร-สวนทวงศ ยานนมตรใหม ทบานแฝดนนขายดและมสตอกเหลอไมมาก

o ราคา 3-5 ลานบาท: เปน Segment ทมตวเลอกมากขนเปน 4 ท าเล ประกอบดวย พนทตวานนท ยาน

ตวานนท-นวลฉว พนทมนบร-สวนทวงศ ยานหทยราษฎร และหนองจอก พนทพระราม 2-เพชรเกษม

ยานวงแหวน-เพชรเกษม และพระราม 2 กม.1-10 และพนทกรงเทพตะวนออก ยานลาดกระบง

o ราคา 5-10 ลานบาท: พนททดมศกยภาพมากทสดเมอเปรยบเทยบกบพนทอนๆ ใน Segment

เดยวกน ประกอบดวย 4 ท าเล คอ พนทรงสต-ปทมธาน ยานคลอง 1-7 พนทรชดา-ลาดพราว

ยานโชคชย 4 พนทพระราม 2-เพชรเกษม ยานวงแหวน-เพชรเกษม และพนทตวานนท ยาน

สรงประภา

>> จาก Framework ดงกลาว เราประเมนวามพนทศกยภาพส าหรบการซอ

บานแฝดใน BMR อยดวยกน 10 ท าเล แบงแยกตามระดบราคา ประกอบดวย

รปท 17 พนทศกยภาพส าหรบการซอบานแฝดใน BMR มอยดวยกน 10 ท าเล

ผลการประเมนพนทศกยภาพในการซอบานแฝดราคา 2-3, 3-5 และ 5-10 ลานบาท

ทมา: AREA และ วเคราะหโดย Krungthai Compass

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

นนทบร-บางบวทอง กรงเทพตะวนออก ตวานนท

ธนบร นนทบร-บางซอ ปนเกลา-พทธมลฑล

พระราม2-เพชรเกษม ใจกลางเมอง พหลโยธน-รามอนทรา

มนบร-สวทวงศ รงสต-ปทมธาน รชดา-ลาดพราว

สขสวสด

Remaining units เฉลย(ณ สนป 2018)

Time to go เฉลย (3 ป)

ราคาบานแฝด

2-3 ลานบาท

3-5 ลานบาท

5-1

0 ลานบาท

0

20

40

60

80

100

120

0%20%40%60%80%100%

0

10

20

30

40

0%20%40%60%80%100%

55%

25เดอน

71%

37 เดอน

0

20

40

60

80

0%20%40%60%80%100%

73%

45 เดอน

คณะผจดท า >>ดร.พชรพจน นนทรามาศ

ผอ านวยการฝายอาวโส

Global Business Development and Strategy

ดร.พชรพจน เปนทรจกอยางกวางขวางในแวดวงวชาการและสอมวลชนในฐานะ

เปนนกเศรษฐศาสตรทมความเชยวชาญในเร องเศรษฐกจและการเงน สามารถ

วเคราะหไดอยางลกซง ตรงประเดน และเปนประโยชนตอกลมนกธรกจ ดร.พชรพจน

จงไดรบเชญเปนวทยากรในรายการขาวและงานสมมนาอยางตอเนอง

กอนรวมงานกบธนาคารกรงไทย ดร.พชรพจน มประสบการณท างานกวา 7 ปท

ธนาคารไทยพาณชยและเคยท างานดานวชาการเปน Assistant Professor of

Economics ท San Diego State University ป ร ะ เ ท ศ ส ห ร ฐ อ เ ม ร ก า

นอกจากนน ยงเคยฝกงานทธนาคารกลางของสหรฐฯ (Fed)

Analyst

กณศ มความรความเชยวชาญและมประสบการณท างานวจยธรกจในคลสเตอร

โครงสรางพนฐาน เชน กลมธรกจรบเหมากอสราง และกลมธรกจวสดกอสราง

กวา 3 ป ทศนยวจยเศรษฐกจและธรกจ (Economic IntelligenceCenter)

ธนาคารไทยพาณชย

กณศ จบการศกษาปรญญาตร (เกยรตนยมอนดบหนง) สาขาเศรษฐศาสตร

จากมหาวทยาลยเกษตรศาสตร และปรญญาโท สาขาบรหารธรกจ จาก

จฬาลงกรณมหาวทยาลย

กณศ อาสกล

Senior Economist

ดร. กตตพงษ มประสบการณท างานวจยดานเศรษฐศาสตรการพฒนา และ

การว เคราะหเศรษฐกจมหภาค เชยวชาญในการประยกตขอมลจลภาค

ในการวเคราะหประเดนตางๆ มผลงานวจยตพมพในวารสารวชาการนานาชาต

และบทความในหนง สอ พมพและ สอออนไลน ต างๆ กอนรวมงานกบ

ธนาคารกรงไทย มประสบการณการท าวจยทธนาคารไทยพาณชย สถาบนวจย

เพอการพฒนาประเทศไทย (TDRI) และ Nagoya University ตลอดจนเคย

เปนอาจารยพเศษท Mahidol University International College (MUIC)

ดร.กตตพงษ จบการศกษาปรญญาเอก ดานเศรษฐศาสตร จากมหาวทยาลย

หอการคาไทย โดยเปนนกศกษา แลกเปลยนท Massachusetts Institute of

Technology (MIT) สหรฐอเมรกา ภายใตทนโครงการปรญญาเอกกาญจนาภเษก

ดร.กตตพงษ เรอนทพย

Analyst

กญญาณฐ มประสบการณท างานดานการบญช การเงน และเคยฝกงานเปน

ผชวยนกวจยทมหาวทยาลยธรรมศาสตร

กญญาณฐ จบการศกษาระดบปรญญาตร (เกยรตนยมอนดบสอง) จาก

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

กญญาณฐ รงสยเวคน

VIEW MORE

KrungthaiCompass