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감정의뢰인
건 명
평가서번호
서울남부지방법원사법보좌관 문영균
유영민 소유물건(2015타경20138)
J15-20138
의 뢰 인
건 명
감정평가서번호
서울남부지방법원사법보좌관 문영균
유영민 소유물건(2015타경20138)
J15-20138
감 정 평 가 서
지산감정평가사사무소
지산감정평가사사무소
이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.
이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고
감 정 평 가 사(인)
감정평가액
의 뢰 인
소유자(대상업체명)
목 록표 시 근 거
감정평가목적
제 출 처
기 준 시 점
서울남부지방법원사법보좌관 문영균
유영민(2015타경20138)
귀 제시목록
법원경매
경매1계
작 성 일조 사 기 간
2015.12.25~2015.12.31
공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 감 정 평 가 액
종 류 면적(㎡) 또는 수량 종 류 단 가 금 액
감
정
평
가
내
용
一金사억삼천삼백만원整 (\433,000,000.-)
(부동산)감정평가표
2015.12.31 2015.12.31
J15-20138
면적(㎡) 또는 수량
공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.
채 무 자
감정평가조건
-
-
기 준 가 치 시장가치
송 홍 섭
구분건물구분건물 1개호 1개호 - 433,000,000
이 하 여 백
합 계 \433,000,000
지산감정평가사사무소
감정평가액의 산출근거 및 결정의견
" 별 지 참 조 "
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 1 -
Ⅰ. 감정평가 개요
1. 감정평가의 목적
본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 “오류초등학교남동측 인근에 위치하는
“예성라온팰리스” 제103동 제12층 제1203호에 대한 서울남부지방법원의 경매 목
적을 위한 감정평가임.
2. 감정평가의 기준
본건에 대한 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평
가에 관한 규칙」 등 제반 감정평가에 관한 법률, 감정평가 일반이론 및 「감정평
가실무기준」등에 의거하여 평가하였음.
3. 감정평가의 방법
(1) 본건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 제16조 등에 의거 구분
소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교법으로 시
산가액(비준가격)을 산정한 후 인근 및 동일수급권내 유사물건의 정상적인 거래가격수
준과 평가전례 등 참고 가격자료들을 통해 시산가액의 적정성을 검토하고 평가목적 등
을 종합적으로 고려하여 감정평가액을 결정하였음.
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 2 -
(2) 본건 구분건물의 평가시 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항의 규정에 의
거 상기 방법에 의해 산출한 시산가액과 다른 감정평가방식으로 산출한 시산가액을
비교하여 합리성을 검토하여야 하나, 구분건물은 구분소유권의 대상이 되는 건물부
분과 대지사용권이 일반적으로 일괄로 거래된다는 점, 본건과 유사한 임대사례를
찾기 어렵다는 점 등 대상물건의 특성으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는
것이 곤란하다고 판단되는 바,「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항 단서 규정
에 의거 주된 방법에 의한 시산가액으로 감정평가액을 결정하였음.
(3) 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라
구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가
되므로 토지·건물의 구분평가는 적정하지 않으나, 귀 요청에 의거 대상 부동산의
평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 평가명세표에 기재하였으
니 참고하시기 바람.
(4) 본건의 명세표상 토지·건물의 가액배분은 집합건물 구분평가시 「토지·건물의
배분비율에 관한 지침」의 배분비율 등에 의거 배분하였으나, 지역사정 등에 따라
실제와 다를 수 있으니 참고하시기 바람.
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 3 -
4. 기타사항
(1) 본건의 기준시점은 가격조사완료일인 2015년 12월 31일임.
(2) 본건 내부 구조는 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부를 확인하지 못하여
집합건축물대장 상 현황도면에 의거하여 작성하였으니, 경매 진행시 참고하시기
바람.
Ⅱ. 거래사례비교법에 의한 구분건물 가격산정
1. 대상물건의 개요
소 재 지서울특별시 구로구 오류동 33-1
예성라온팰리스
건 물 의
사용승인일2007.07.20
구 조철골철근콘크리트조
(철근)콘크리트지붕
주 용 도 업무시설(오피스텔) 용도지역 일반상업지역
대지면적 1,580㎡ 건물연면적 16,992.77㎡
전체층수 지하 5층/지상 15층 호 수 세대/85호/가구
물 건
내 역
동/층/호수 이용상황 전유면적 공용면적 대지권면적
제103동 제12층
제1203호오피스텔 137.92㎡ 99.88㎡ 22.11㎡
건물설비
및
주차여부
난방설비 냉방설비위생
급배수소화설비
화재탐지
설 비
승강기
설 비
도시
가스
주차장
여부
● - ● ● ● ● ● ●
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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2. 거래사례의 선정
1) 인근 유사부동산의 거래사례
2) 비교 거래사례의 선정
상기 거래사례 모두 비교가능성이 인정되나, 이 중 가장 최근에 거래 되고 본건과
물적 유사성이 인정되는 사례①을 적용사례로 선정함.
기
호소재지 건물명 동/층/호
전유
면적
(㎡)
대지권
(㎡)
거래가격(원) 거래일자
비고전유면적당
단가(원/㎡)사용승인일
①오류동
33-1
예성
라온팰리스
제103동/
제8층/
제805호
92.02 14.75273,000,000 2015.05.04
-@2,966,746 2007.07.20
②오류동
33-1
예성
라온팰리스
제103동/
제14층/
제1404호
101.8 16.32280,000,000 2015.03.10
-@2,750,491 2007.07.20
③오류동
33-1
예성
라온팰리스
제103동/
제10층/
제1005호
92.02 14.75245,000,000 2014.06.30
-@2,662,465 2007.07.20
본 건
적용할 거래사례 선정
기호물건유형
소재지 동·층·호수전용면적(㎡)/
소유권·대지권(㎡)건물
사용승인일
기호 가 ① 오피스텔오류동
33-1제103동 제8층 제805호 92.02/14.75 2007.07.20
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 5 -
3. 사정보정
사정보정이란, 수집된 거래사례 등에 거래당사자의 특수한 사정 또는 개별적인 동
기가 개재되어 있거나 평가선례 등에 특수한 평가조건 등이 반영되어 있는 경우에
그러한 사정이나 조건 등이 없는 상태로 이를 적정하게 보정하는 것을 말하며, 상
기 사례는 특별한 사정이나 개별적 동기가 개입되지 않은 정상적인 거래사례인 바
별도의 사정보정은 불필요함(1.000).
4. 시점수정
본건은 오피스텔로서, 한국감정원에서 발표하는 상업용부동산 서울지역 오피스 분
기별 자본수익률 지수를 기준으로 시점수정치를 결정하였음.
※ 한국감정원에서 발표하는 오피스 자본수익률 지수는 2015년 4분기 이후 지수가
미고시 상태인바, 직전 분기인 2015년 3분기 지수를 적용함.
지역 시점수정치 시점수정치 산정
서울
(2015.05.04. ~ 2015.12.31.)1.0082
(1+0.0041×58/91) ×
(1+0.0028×184/92) ≒ 1.0082
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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5. 가치형성요인비교
1)가치형성요인
(1) 외부요인 비교
조 건 항 목
가로조건 가로의 폭, 구조 등의 상태
접근조건
상업지역중심과의 거리, 교통시설의 상태
상가의 배치상태
공공 및 편익시설의 배치상태
환경조건
기상조건 (일조, 습도, 온도, 통풍 등)
자연환경 (조망, 경관, 지반, 지질 등)
사회환경(배후지상태, 상가의 성숙도,고객의 유동성 등)
공급 및 처리시설의 상태 (상· 하수도, 도시가스 등)
위험 및 혐오시설 (변전소, 오수처리장 유무 등)
재해발생의 위험도 (홍수, 사태, 절벽붕괴 등)
공해발생의 정도(소음,진동,대기오염 등)
획지조건 획지의 상태 (건물조밀도,획지면적,주변 이용상태 등)
행정조건 행정상의 규제정도 (용도지역,지구,구역 등 기타)
기타조건 기타 (장래의 동향,기타 등)
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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(2) 건물요인 비교
조 건 항 목
시공상태 전체 건물의 기초, 벽체의 방습, 방음, 단열 및 안전성 등
설계/설비
설계에 따른 구조상의 양부와 설비의 유무, 종류, 수준
등(방 수, 화장실 수, 난방 방식, 승강기 유무, 기타 부대시설
유무 등)
노후도 준공시점, 입주시점 등 실제경과연수 및 잔존내용연수
공용시설 주차시설규모, 집회실, 놀이시설, 기타 공동편의시설 등
건물규모/구성비 건물의 층수, 총호수, 각 평형별 구성비, 전용률 등
건물용도 주상복합용, 상가단일용도 여부
관리체계 및 기타 관리체계 및 관리현황, 브랜드가치 등
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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(3) 개별적요인 비교
조 건 항 목
평형별 효용
사회적 인식 및 소유자의 선호도
환가성
동류집단의식
층별 효용
일조, 채광의 정도
조망, 압박감 등
소음의 영향
엘리베이터, 계단을 이용한 접근성
난방 및 단열
Privacy 및 외부인 침입가능성
재해시 안전(화재, 추락)
위치별·향별 효용
일조, 채광의 정도
조망, 압박감 등
소음의 영향
엘리베이터, 계단으로의 접근성
난방 및 단열
Privacy 보호 등
공용부분의 전용사용권 유무 주차장 등에 대한 전용사용권
부지에 대한 지분면적 대지권의 종류 및 크기
기타조건
배관, 내부 마감재 수선유지상태 등 관리상태
기타 등
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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2) 가치형성비교치
- 기호 가 / 사례 ① -
구 분 조 건격차율
(본건/사례)비 고
외부 요인
가로조건
1.00본건과 사례는
대등함
접근조건
환경조건
획지조건
행정조건
기타조건
건물 요인
시공상태
1.00본건과 사례는
대등함
설계/설비
노후도
공용시설
건물규모/구성비
건물용도
관리체계 및 기타
개별적 요인
평형별 효용
1.05
본건이 사례보다
평형별 및 위치별·향별
효용 등에서 우세함
층별 효용
위치별·향별 효용
공용부분의 전용사용권 유무
부지에 대한 지분면적
기타조건
누계치 1.050
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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6. 비준가격
7. 참고가격 자료 및 감정평가액 결정의 적정성 판단
1) 인근평가전례
기
호
소재
지번건물명 동/층/호수
전용면적
(㎡)평가액 (원) 기준시점
평가
목적비고
#1오류동
33-1
예성
라온팰리스
103동/
제5층/
제503호
137.92 440,000,000 2015.10.01법원
경매-
#2오류동
33-1
예성
라온팰리스
103동/
제5층/
제503호
137.92 400,000,000 2010.11.03시가
참고-
기호거래단가(원/㎡)
(전용면적 기준)
사정
보정
시점
수정
가치형성
요인비교
면적
(㎡)
비준가격
산정(원)
비준가격
결정(원)
가 2,966,746 1.000 1.0082 1.050 137.92 433,155,274 433,000,000
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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2) 인근지역 내 유사 부동산의 가격수준
유사부동산의 가격수준 가격조사처
∘ 본건 오피스텔 내 본건과 유사한 동 평형대 가격수준은
전용면적 기준
2,600,000원 ∼ 3,000,000원/㎡ 수준임
인근
중개업소
3) 감정평가액 결정의 적정성
상기 참고가격자료에 의해 거래사례비교법에 의한 비준가격의 합리성이 인정되므
로, 상기 감정평가액 결정은 적정하다고 판단됨.
일련번호
소재지 지 번지 목
및용 도
용도지역및
구 조
면 적 (㎡)비 고
공 부 사 정감정평가액
구분건물 감정평가명세표
Page : 1J15-20138
서울특별시 33-1 업무시설 철골철근
구로구 예성 (오피 콘크리트조
오류동 라온 스텔) (철근)콘크리트
팰리스 지붕
103동 15층
[도로명
주소] 지하5층 782.91
서울특별시
구로구 지하4층 549.9
경인로
236 지하3층 1,058.37
지하2층 1,062.85
지하1층 925.98
1층 422.96
2층 ∼ 15층 각 870.70
1 동소 33-1 대 일반상업지역 1,580
(내)
가 철골철근
콘크리트조
137.92제12층 제1203호 비준가액433,000,000137.92
공용면적
(99.88㎡)22.11
22.111. 소유권/대지권 포함1,580x---
1,580
토지·건물 배분내역
토 지 : 147,220,000
건 물 : 285,780,000
합 계 \433,000,000.-
지산감정평가사사무소
(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)
구분건물 감정평가요항표Page : 1
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지산감정평가사사무소
(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)
구분건물 감정평가요항표Page : 2
J15-20138
지산감정평가사사무소
지산감정평가사사무소
위 치 도
서울특별시 구로구 오류동 33-1 예성라온팰리스 제103동 제12층 제1203호 소 재 지
Page : 1
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지산감정평가사사무소
위 치 도
서울특별시 구로구 오류동 33-1 예성라온팰리스 제103동 제12층 제1203호 소 재 지
Page : 1
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지산감정평가사사무소
내 부 구 조 도
서울특별시 구로구 오류동 33-1 예성라온팰리스 제103동 제12층 제1203호소 재 지
Page : 1
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지산감정평가사사무소
내 부 구 조 도
서울특별시 구로구 오류동 33-1 예성라온팰리스 제103동 제12층 제1203호소 재 지
Page : 1
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사 진 용 지Page : 1
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[본건 전경]
[본건 전경]
지산감정평가사사무소
사 진 용 지Page : 2
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[본건 입구전경]
[본건 현관문 전경]
지산감정평가사사무소
사 진 용 지Page : 3
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[본건 주변전경]
[본건 주변전경]
지산감정평가사사무소