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DERECHO DE CONTRATOS
La Arras (Art. 1477°)
Saneamiento (Art. 1484°)
ARRAS: GENERALIDADES
En términos generales: “señal”, “manifestación”, “garantía”
o “prueba”.
Origen doctrinario: arra o arras (cultura fenicia, arrha),
Derecho romano primitivo: medio para asegurar la
efectividad de los negocios de compraventa.
Derecho romano clásico: Su aplicación de las arras fue para
otros tipos de contratos, como en los arrendamientos de
cosas y servicios.
Dos funciones:
◦ Confirmatoria, del cumplimiento.
◦ Garantía de Cumplimiento.
ARRAS: DEFINICIÓN
Luis Diez-Picazo: “las arras son la entrega de una suma
de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace
a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato…”.
Albaladejo: “el cumplimiento de la obligación puede
asegurarse mediante arras, nombre con el que se designa
al objeto u objetos - generalmente una suma de dinero-
que se entregan en garantía de dicho cumplimiento”.
Es una figura jurídica netamente contractual y un acto
accesorio mediante el cual las partes acuerdan entregar un
bien o dinero.
ARRAS: GRÁFICO
Juan (arrendador) celebra un contrato de
arrendamiento de una oficina con Miguel
(arrendatario), estableciendo como renta mensual la
suma de S/. 600.00 nuevos soles. Para ello, las partes
acuerda que Miguel entregará la suma de S/. 600.00
nuevos soles, por concepto de arras.
JUAN
MONTO DEL CONTRATO:
600.00
ARRAS
MIGUEL
ARRAS: CLASIFICACIÓN
Arras confirmatorias: Art. 1477°
Arras penales.: Art. 1478°
Ejemplo: Juan (vendedor) celebra un contrato de
compraventa de una oficina con Miguel (comprador),
estableciendo como precio S/. 60,000 N. S. Para ello,
las partes acuerda que Miguel entregará la suma de S/.
20,000 NS., por concepto de arras, hasta la ejecución
del contrato, en 30 días mientras terminan el piso.
ARRAS
COMPRADOR VENDEDOR
Precio: 60,000
• Arras Confirmatorias: Cumplido el contrato Juan
devolverá las arras o en su defecto la descontará
del precio total.
ARRAS: 20,000
Ejecutado el Contrato: • Devolver los
20,000.• Descontarlo del
precio (Cobrar sólo 40,000)
ARRAS
COMPRADOR VENDEDOR
Precio: 60,000
• Arras Penales: Frente al incumplimiento del
contrato por parte de Miguel (comprador), pierde
las arras entregadas.
ARRAS: 20,000
Incumplimiento del Comprador:• Mantiene el bien.• Se queda con las
arras (20,000)
Acciones: indistintas • Exigir las
arras dobladas.
• Demandar: ejecución del contrato e indemnización.
• Inejecución del contrato e indemnización.
ARRAS
COMPRADOR VENDEDORPrecio: 60,000
• Arras Penales: Frente al incumplimiento del
contrato por parte de Juan (vendedor), deberá
devolver las arras dobladas.
ARRAS: 20,000
Incumplimiento del Vendedor:• Deberá entregar el
doble de las arras (40,000)
Acciones: indistintas • Exigir las
arras dobladas.
• Demandar: ejecución del contrato e indemnización.
• Inejecución del contrato e indemnización.
ARRAS DE RETRACTACIÓN
Arras de retractación: Contratos Preparatorios (Art. 1480°)
Ejemplo: Miguel (vendedor) celebra un contrato preparatorio
(de opción por el plazo de 3 meses) de compraventa de un
vehículo con Sara (compradora), quien hace entrega de S/.
2,000 nuevos soles en calidad de arras de retractación.
Al mes, Sara comunica a Miguel, su voluntad de negarse a
celebrar el contrato definitivo. Ante el ejercicio del derecho de
retractarse corresponde la pérdida de las arras penitenciales
entregadas (S/. 2,000), en favor de Miguel, quien además
mantendrá la propiedad del vehículo.
ARRAS DE RETRACTACIÓN
COMPRADORA VENDEDOR
Contrato Preparatorio
• Retracto del que entrega las Arras: Si Sara
(compradora) se retracta de la celebración del
contrato definitivo, pierde lo entregado
ARRAS: 2,000
Al negarse Sara a celebrar el contrato definitivo: • Pierde la
devolución de las arras.
• Miguel se quedará con los 2,000.
ARRAS DE RETRACTACIÓN
COMPRADORA VENDEDOR
Contrato Preparatorio
• Retracto del que entrega las Arras: Si Miguel
(vendedor) se retracta de la celebración del
contrato definitivo, deberá devolver las arras
dobladas.
ARRAS: 2,000
Al negarse Miguel a celebrar el contrato definitivo: • Deberá
devolver el doble de los recibido por Sara (4,000).
SANEAMIENTO
Art. 1484°: Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a
la transferencia de la propiedad, la posesión o el uso de un
bien.
Art. 1485°: En virtud del saneamiento el transferente está obligado
a responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios
ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar
el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que
disminuyan su valor.
SANEAMIENTO
¿Qué es el Saneamiento?
Es el responsabilidad que asume el Transferente frente
al Adquirente.
¿En qué casos procede?
Contratos de dar bienes: transferencia de la propiedad,
la posesión o el uso de un bien.
Clasificación:
◦ S. por evicción.
◦ S. por Vicios Ocultos.
◦ S. por el hecho del Transferente.
SANEAMIENTO: GRÁFICO
ADQUIRENTETRANSFERENTE
PROPIEDAD - POSESIÓN - USO
Responsable:
•Disminución
del valor del
bien.
•No cumplir
su fin.
REGLAS GENERALES DEL SANEAMIENTO
Transmisible por herencia: art. 1487°.
Acción: contra el trasnferente inmediato y anteriores:
Art. 1488°.
Ampliar, restringir o suprimir el saneamiento
(renunciar): Art. 1489°
SANEAMIENTO
ADQUIRENTETRANSFERENT
EINMEDIATO
Adquiriente:
• Podrá
accionar
contra el
Transferente
Inmediato y
los
anteriores.
TRANSFERENTE
ANTERIOR
ACCIONES - SANEAMIENTO
Acción Redhibitoria: (Art. 1511°)
Es por la que el adquiriente puede pedir, como
saneamiento, la resolución del contrato.
Acción Estimatoria / Quantin Minores: (Art. 1513°)
Es por la que el adquirente puede pedir el pago el valor
disminuido del bien.
SANEAMIENTO: GRÁFICO
ADQUIRENTEA.
REDHIBITORIA
(Resolución)
A. ESTIMATORIA
(La valor disminuido)
SANEAMIENTO: VENTAS FORZADAS (Art. 1490°)
Ejemplo: La Municipalidad dispone mediante Acuerdo de
Concejo, la venta de los kioscos del campo ferial. Juan
comprador de uno de los kioscos, cuando pretende
instalarse, observa el techo y las paredes están por
desplomarse. Juan sólo podrá solicitar el precio que pago por
dicha transferencia.
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN (Art. 1491°)
Sujetos en el CC:
◦ Transferente.
◦ Adquirente.
◦ Tercero.
De la Puente:
◦ EVINCENTE: el tercero.
◦ EVICTO: el adquirente.
◦ SANEANTE: el transferente
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
ADQUIRENTE TRANSFERENTE
TERCERO
DERECHOS DEL ADQUIRENTE.- Art. 1495°
El valor del bien al momento de la evicción.
Los intereses legales desde que se produce la evicción.
Los frutos devengados.
Las costas del juicio de evicción.
Los tributos y gastos.
Las mejoras hechas de buena fe.
La indemnización de daños y perjuicios.
SANEAMIENTO POR VICIO OCULTO: Art. 1503°
Anomalías que tiene el bien y que va a originar la
disminución de su valor.
Cargas, limitaciones o gravámenes ocultos. (Art. 1509°)
Por servidumbres activas que no existen al celebrarse el
contrato (Art. 1510°).
CONDICIONES DEL S. POR VICIOS OCULTOS.-
Debe estar presente desde el momento de la
transferencia.
El vicio debe ser relevante.
El vicio debe producir cierto afecto que el bien no sea
susceptible de alcanzar la ritualidad del contrato.
OTROS ASPECTOS: S. POR VICIOS OCULTOS.-
Plazo de acción: Muebles e Inmuebles (Art. 1514°)
Vicios de poca importancia: (Art. 1515°).
Vicios Ocultos de Animales (Art. 1521° - 1522°).
Garantía de Buen Funcionamiento (Art. 1524°)
SANEAMIENTO POR EL HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE.-
Artículo 1524.- El transferente está obligado al
saneamiento por hecho propio que disminuye el
valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su
adquisición, o reduce sus cualidades para ese
efecto.