Framtidensförvaltare

Kompetens för utveckling avoffentligt fastighetsföretagande

@ Svenska Kommunförbundet 1996Adress: 11882 STOCKHOLM. Tel:08-7724100ISBN: 91-7099-567-2Text:Håkan BejrumProduktion: com .firm

Omslagsbild: Cristian HammarströmTryckeri: Fingraf AB, SödertäljeDistribution: Kommentus Förlag, Stockholm, tel: 08-7095990

Förord

I syfte att utveckla fastighetsföretagande inom den offentligasektorn samarbetar Byggforskningsrådet, Försvaret, SvenskaKommunförbundet, Landstingsförbundet, Statens Fastighetsverkoch Svenska kyrkans församlings- och pastoratförbund kringFoU-frågor. Inom ramen för ett samarbetsavtal mellan dessa par-ter pågår ett omfattande utvecklingsarbete. Målet för samverkanär att initiera kunskapsuppbyggnad som kan bidra till att ökaeffektiviteten i den offentliga sektorns fastighetshantering. Sam-arbetet har antagit namnet UFOS, Utveckling för fastighetsföre-tagande i offentlig sektor.Inom den offentliga sektorns fastighets organisationer, liksom iprivata, är idag den viktigaste uppgiften att arbeta med de grund-läggande faktorer som varje ägare och förvaltare själv kan påver-ka på kort eller lång sikt; nyttjande och hyror, drift, underhåll ochombyggnader. Behovet av att omstrukturera lokalanvändning ochfastighetsbestånd är stort. Lokaler som ger hög kundnytta, pro-duktivitet och arbetstillfredställelse är kostnadseffektiva i den pri-mära verksamhetens perspektiv. Genom att se fastighetsfunktio-nen ur detta serviceperspektiv ställs helt nya krav på förvaltarna.Miljöfrågorna är ett annat stort nytt fält.Den offentliga sektorns lokaler omfattar cirka 80 miljoner kvadrat-meter, vilket är betydligt mer än beståndet av kommersiella loka-ler. Hur detta fastighetsbestånd nyttjas, förvaltas och utvecklas ärav stor samhällsekonomisk betydelse. Lokalkostnadsandelen vari-erar mellan 5 och 25 procent av totalkostnaden för den primäraproduktionen (skola, sjukvård etc).Syftet med denna skrift är att ta fram en kompetensprofil förframtidens förvaltare inom de offentliga fastighetsorganisationer-na. Kompetensprofilen ska ses som en utgångspunkt för att utfor-ma utbildnings- och utvecklingsinsatser. Högskoleutbildning ärden utbildningsnivå som bör eftersträvas för förvaltare. Kompe-tenskraven är i stort sett desamma i andra delar av fastighetssek-torn.

•

Skriften vänder sig till politiker och ledning i de offentliga fastig-hetsorganisationerna men också till övriga delar av fastighets-branschen samt ansvariga i utbildningsdepartementet, högskoloroch vidareutbildningsföretag. Den som vill utbilda sig till fastig-hetsförvaltare får också en ide om vilken kompetensprofil somman bör skaffa sig. Den kan också ses som en grund för diskussio-ner om krav för en certifiering eller auktorisation av fastighetsför-valtare.Innehållet bygger på en enkät som besvarats av fastighetsansva-riga inom den offentliga sektorn, inventeringar av dagens utbild-ningsutbud och utbildningsprofiler för dagens yrkesverksamma.Ett drygt decenniums erfarenheter av grundutbildning, vidare-utbildning av fastighetsförvaltare på högskolenivå samt forskningom offentligt fastighetsföretagande bildar referensramen.Rapporten har skrivits av Håkan Bejrum, RERECAB. En styr-grupp bestående av Stefan Westdahl, SundsvalIs kommun,Kerstin Holmberg-Jonsson, Jönköpings kyrkoförvaltning, BörjeJohansson, Landstinget Västmanland, Gustav Lasota, Fortifika-tionsverket Eskilstuna, Jarmo Nieminen, Höganäs kommun ochKerstin WesterIund, Statens Fastighetsverk har bidragit medmånga värdefulla synpunkter. Ted Lindqvist har varit UFOSprojektansvarige.

Stockholm i mars 1996

+---

Innehåll

Sammanfattning 7

1. Fastighetsförvaltningens ekonomiskabetydelse .•. .•.•..•.•.•.••.•. .•....•.•..•.•. 13

2. Fastighetsförvaltning ochfastighetsföretagande 17

3. Dagens och morgondagens förvaltare -enkätresultaten i sammandrag 27

4 . Fastighetsförvaltarens olika roller 36

. Bilaga 1••.......•.•.••.•................•....•.•.•.•.••.•.......•.•45

Litteratu r .....•.•.................•.•.•••..•.•.........•.•••..•••.. 48

Fotnoter ......•.••..........••..•.•.•..•.......•..•.•.••••..•.•....47

•

- --+

Sammanfattning

Syftet med denna skrift är att ta fram en kompetensprofil förframtidens förvaltare inom de offentliga fastighetsorganisationer-na. Kompetensprofilen ska ses som en utgångspunkt för att ut-forma utbildnings- och utvecklingsinsatser. Högskoleutbildning ärden utbildningsnivå som bör eftersträvas för förvaltare. Kompe-tenskraven är i stort sett desamma som i andra delar av fastighets-sektorn. Cirka 6 av 10 fastighets-/förvaltningschefer eller förvalta-re saknar högskoleutbildning i dagsläget. Det finns således ettstort gap mellan önskvärd och faktisk formell kompetens.Offentliga fastighetsföretag har en stödjande funktion till denprimära verksamheten. Kostnadseffektivitet vid en bestämdkvalitetsnivå är då det främsta ekonomiska målet. Lokalersom ger hög kundnytta, produktivitet och arbetstill-fredställelse är kostnadseffektiva i den primära verk-samhetens perspektiv. Att se fastighetsfunktionen ur ettserviceperspektiv ställer helt nya krav på förvaltarna.Miljöfrågorna är ett annat stort nytt fält.Den offentliga sektorns lokaler omfattar cirka 80 miljonerkvadratmeter, vilket är betydligt mer än beståndet avkommersiella lokaler. Hur detta fastighetsbestånd nyttjas,förvaltas och utvecklas är av stor samhällsekonomiskbetydelse. Lokalkostnadsandelen varierar mellan 5 och 25procent av totalkostnaden för den primära produktionen (skola,sjukvård etc). De offentliga fastighetsorganisationerna genomgårför närvarande en snabb och kraftig förändringsprocess.Under tidigt 1980-tal började man uppmärksamma de ständigtökande lokalkostnaderna. Genom utvecklingsarbete i främstKommunförbundets och Landstingsförbundets regi korn flerautvecklingsinsatser igång under den senare delen av 1980-talet.

•

Delvis motstridigautvecklingstendenserblir en börda.

Den statliga lokalmyndigheten - Byggnadsstyrelsen - som hadebyggt upp en hög kompetens om lokalförsörjningsfrågor, börjademan ifrågasätta alltmera ur effektivitets- och kostnadssynpunkt.En stor förändring skedde genom den s k Ädel-reformen, då fas-tighetsansvaret fö; äldrevården överfördes från landstingen tillkommunerna.Idag kan vi se en mängd, delvis motstridiga utvecklingstendensersom var och en kommer att ställa nya krav på den offentliga sek-torns fastighetsorganisationer. Några av dessa är:• En ökad medvetenhet om lokalkostnaderna hos nyttjarna avlokaler i den offentliga sektorn, delvis som en följd av introduk-tionen av rambudgetering .

• En strävan att beskriva ekonomiska, miljömässiga, tekniska m flegenskaper för varje förvaltningsobjekt.

• Ett stort intresse för att utveckla metoderna för mera långsiktigplanering av verksamheten i kombination med lokalresurspla-neringen .

• En vilja att minska primärverksamhetens fasta kostnader ochöka flexibiliteten i bemanning, lokalkonsumtion över tidenm m, d v s ett effektivare lokalutnyttjande .

• En ökad miljömedvetenhet som ställer krav på att lokalerna ärmiljövänliga och kretsloppsanpassade i alla skeden, d v s byg-gande, nyttjande, förvaltning, förändring och avveckling .

• Ett ökat förvaltningsåtagande genom att förvaltaren blir FacilityManager - d v s tar ett helhetsansvar för arbetsplatsen - ellerAsset Manager - d v s tar ett ägar- och förvaltaransvar .

• Ett minskat förvaltningsåtagande genom att primärverksam-heten även tar ansvar för drift och underhåll .

• Ett stort intresse för att servicekompetensen hos förvaltarna ut-vecklas - d v s utveckling av och ansvar för kundrelationermed den primära verksamheten .

• Ett ökat behov av installationsteknisk kompetens, speciellt vadavser inomhusklimat i skolor m m.

• Ett behov aven ökad beställarkompetens med avseende påfrämst förvaltningsentreprenader, underhåll och ombyggnadav befintliga lokaler.

En behov av ökad internationalisering, d v s kunskap om EV-reg-ler, fastighetsförvaltning i andra länder, språkkunskaper etc.De nyckelord som kännetecknar en kompetent förvaltare om femår är enligt enkätsvaren:

nyckelord % av antal svarekonomisk långsiktighet/fastighets ekonomikundorien teringlservicemindedarbetsledning, adm.förmåga, ansvarstagandeflexibilite t/kre ativitet/lyhördhethelhetssyn/koncernn ytta/totalansvarlokalresursplaneringteknisk kunskapmarknadskunskapkvalitetsmed vetenhetmiljömedvetenhet

87676350502720201717

InomhusklimatetIngår i fastIghets-förvaltarens kärn-

område.

Samtliga enkätsvar utom ett (97 procent), angav att det finns be-hov aven särskild fastighetsförvaltarutbildning.Den förvaltare vi ska utbilda för morgondagen bör med ledningav ovanstående ha en bred kompetens och ett stort intresse församhällsfrågor. Förvaltarnas huvudsakligen tekniska grundut-bildning bör kompletteras med ekonomi, juridik, arbetsledning,miljöfrågor etc. Nivån som på sikt bör eftersträvas motsvarar enhögskoleexamen med 160-180 poäng. Målen för vidareutbildning-en måste av naturliga skäl anpassas mera till dagens kompetens-profil och behovet av kompletteringar inom olika ämnesområden.Det finns ett betydande utbildningsutbud men detta är långt ifrånperfekt avpassat till grund- och vidareutbildningsbehoven inomde offentliga fastighetsorganisationerna. Grundutbildningen ärnormalt inte anpassad till fastighetsföretagens behov av generellkompetens i kombination med spetskompetens inom vissa speci-fika områden. Vare sig civilekonom- eller civilingenjörsutbildning-arna med fastighetsförvaltningsinriktning är optimala utbildning-ar i dagsläget, vad gäller sammansättningen avolika ämnesblock. Vidareutbildningen är oftaför fragmenterad och fokuserad på dagsaktu-ella frågor som snabbt kan förlora i betydelse.Det krävs alltså en mera sammanhängande synpå kompetensutveckling och utbildnings-program.Enkätsvaren gav vid handen att de bärandeutvecklingsinriktningarna för framtiden avser en ökad profession-alism i kärnområdena inom fastighetsförvaltningen - ekonomi-styrning på objektsnivå, kostnads- eller resultatansvar, långsiktig

•

förvaltningsplanering, utveckling av kundrelationer (interna ochexterna) samt att ta fram beslutsunderlag för politiker och led-ning. Kvalitets- och miljöfrågor i vid mening (t ex inomhusklimat,arbetsmiljö) ansågs också vara en viktig utvecklingsinriktning.Med utgångspunkt från enkätsvaren och diskussionerna inomstyrgruppen definierades några olika roller för framtidens fastig-hetsförvaltare i den offentliga sektorn:• traditionell byggnadsförvaltare/fastighetsingenjör• traditionell fastighetschef• helhetsansvar för byggande och förvaltning av verksamhets-lokaler (livscykel- eller processperspektiv)

• helhetsansvar för lokalförsörjnings funktionen (ServiceManager)

En liten organisationkräver en allkonstnär.

• helhetsansvar för de offentligaarbetplatserna (Facility Manager)

• helhetsansvar för de offentligt ägdabostäderna och lokalerna (samordnadfastighetsförval tning)

• helhetsansvar för det offentliga fastig-hetsföretaget (Asset Manager).

Här måste betonas att det är en väldigt storskillnad mellan små och stora förvaltnings-

organisationer. I den lilla organisationen måste varje person vara"allkonstnär" medan större organisationer kan ha olika typer avspecialister. Hela tiden måste yrkesrollen och den nödvändigakompetensen relateras till den verklighet man verkar i.Fastighetsförvaltarens yrkesroll är i själva verket flera. Hela spek-tret från den traditionella byggnadsförvaltaren/fastighetsingen-jören till en Facility eller Asset Manager kan avses när man talarom förvaltarrollen. De idag yrkesverksamma behöver högre kom-petens inom fastighetsförvaltningens kärnområden:• Långsiktig ekonomisk styrning på objektsnivå .• Kalkylering .• Service management och kundrelationer .• Att ta fram beslutsunderlag för ledning och politiker .• Kvalitetsstyrning i förvaltningen .• Styrning av inomhusklimat• Arbetsmiljöfrågor .• Löpande och planerat underhåll.

I

• Investeringar, ombyggnader och hyresgästanpassningar• Juridisk förvaltning, avtalsfrågor, upphandling• Information till allmänhet, media etcVidareutbildningsprogram bör alltså i första hand utvecklas inomdessa områden.En kravspecifikation för en förvaltare bygger på att han/hon ärgeneralist. Inom följande huvud områden bör man besitta en högkompetens:• Arbetsledning, management• Fastighetsekonomi• Företagsekonomi• Hyres- och fastighetsrätt, entreprenadjuridik• Lokalresursplanering• Installationsteknik• Fastighetsunderhåll• Ombyggnadsteknik• Service Management, marknadskunskap• Miljöfrågor i fastigheter• Information och förhandlingarEn högskoleutbildning (180poäng, d v s 4,5 år) motsvarande civil-ingenjör (Master of Science) som skulle uppfylla dessa krav kan seut som följer:

ÅrskursMatematik, statistik, data,SamhällsekonomiFöretagsekonomiAvtals- och civilrätt m entreprenadjuridikFastighetsekonomi,Byggnads- och installationsteknikInomhuskllmat- och miljöDrift- underhålls- och ombyggnadsteknikInvesteringsanalysFastighetsförvaltning och fastighetsföretagandeFastighetsrättHyres- och arrenderättManagement och marknadsföringInformationsteknologi I byggande och förvaltningByggnadslogistik och lokairesursplaneringExamensarbete

30 P5p10 P10 P10 P20 P10 P10 P5p10 P5p

10 P15 P5p5p20 P

1

4

Förvaltarens arbetsuppgifter är till stor del inriktad på problem-lösning. Ofta är det frågan om sammansatta och komplexa prob-lem där man t ex behöver utvärdera ekonomin i olika tekniska el-ler organisatoriska lösningar. Utbildningen bör präglas av dettaförhållningssätt. Tyngdpunkten ligger till tvåtredjedelar på ekono-miämnen (ink! management) och teknikämnen. Med tanke påstatusaspekter, internationellt utbyte, eventuella framtida krav förauktorisation av fastighetsförvaltare måste utbildningskravenställas högt. När det gäller vidareutbildning är ett samarbete mel-lan branschorganisationer och högskolor det bästa sättet att tafram lämpliga kurser och kombinationer av kortare och längreutbildningar .

•

Fastig hetsförvaltni ngensekonomiska betydelse 1

Varje svenskdisponerar en"noramaltrea" i

fastighetsbeståndet .

o b 100()

o'Fastighetsförvaltarenär en ekonomisk

resurs.

•

Inom den offentliga sektorns fastighetsföretag, liksom i privata ärden viktigaste uppgiften att börja arbeta med de grundläggandefaktorer som varje fastighetsägare och förvaltare själv kan påver-ka på kort sikt eller på längre sikt. Dessa faktorer är nyttjande ochhyror, drift och underhåll. Speciellt intressanta i dagsläget är frå-gorna kring ombyggnad och underhåll. Har vi råd att bygga omdet stora fastighetsbestånd som uppförts 1940-1975 så att det mot-svarar dagens krav på modern standard? Eller måste vi nöja ossmed mera blygsamma moderniseringar eller rentav bara s k be-hovsanpassat underhåll eller i värsta fall inget underhåll alls? Des-sa frågeställningar är lika relevanta i de offentligt ägda som denprivatägda fastighetsföretagen. I de offentliga fastighetsföretagenfinns ett stort behov av att omstrukturera nyttjandet och fastig-hetsbeståndet för att motsvara dagens krav från nyttjarna och inteminst för att minska lokalkostnadernas andel av den primäraverksamhetens totalkostnaderTotalt har det svenska byggnadsbeståndet en yta på knappt 650miljoner kvadratmeter. Varje svensk" disponerar" därmed cirka 75kvm. Värdet på fastighetsbeståndet torde ligga över 3000 miljar-der kronor (efter fastighetskrisen). Den helt överskuggande delenav den svenska nationalförmögenheten utgörs av byggnader ochfastigheter. Drift och underhåll kan i genomsnitt uppskattas kosta300 kr per kvm och år, vilket medför att de totala drift- och under-hållskostnaderna uppgår till cirka 200 miljarder kronor per år.Till detta kan läggas större förändringar i form av ombyggnadersom kan uppskattas till minst 30 miljarder kronor per år. Dylikaförändringar ingår som en naturlig och viktig del av fastighetsför-valtningen. Nyinvesteringarna i husbyggande uppgår för närvar-

Har vi råd med om-byggnad och under-håll I framtiden?

ande till cirka 25 miljarder kronor per år, vilket är rekordlågt. För-valtningsbesluten har normalt större omfattning än nyinveste-ringarna även i högkonjunkturer. Moderna byggnader består i allthögre utsträckning av kortlivade delar som måste bytas flera

gånger under stommens livscykel. Därförkommer förvaltningsbesluten att få alltstörre dignitet. Likaså tenderarförändringarna av användningen avexisterande byggnader att gå alltsnabbare. Varje användningsperiod

_ tenderar att bli kortare än den föregå-ende. Nya byggnader måste därförprojekteras även för nästa användning.

Miljöfrågorna i vid mening kommer att spela betydligt större rollför förvaltarens vardag. Konsekvenserna av ett genomförtkretsloppstänkande i byggande och fastighetsförvaltning är detidag ingen som överblickar.Den offentliga sektorns lokaler omfattar cirka 80 miljonerkvadratmeter fördelade på• kommuner cirka 50 miljoner kvm• landstingen cirka 12miljoner kvm• staten cirka 10miljoner kvm• kyrkan cirka 3 miljoner kvmDetta är betydligt större än beståndet av kommersiella lokaler somuppgår till mellan 40 och 60miljoner kvadratmeter (beroende påtill vilken kategori kommersiella lokaler ägda av staten och kom-munala bostadsföretag räknas.) Hur detta stora fastighetsbeståndmed ett uppskattat nyanskaffningsvärde på cirka 900 miljarderkronor nytljas och förvaltas är av stor samhällsekonomisk betyde-lse. Lokalkostnadsandelen brukar variera mellan 5 och 25 procentav den primära produktionens totalkostnad (skola, sjukvård etc).Som ett annat exempel kan nämnas att den totala lokalkostnadenför kommunala lokaler i genomsnitt kostar varje kommuninnevå-nare drygt 3900 kr/år 1 •

UtvecklingstendenserDe offentliga fastighetsorganisationerna genomgår för närvaran-de en snabb och kraftig förändringsprocess. Under tidigt 1980-talbörjade man uppmärksamma de ständigt ökande lokalkostnader-na. Genom utvecklingsarbete i främst Kommunförbundets och

•

Landstingsförbundets regi kom flera utvecklingsinsatserigång under den senare delen av 1980-talet. Den statligalokalmyndigheten - Byggnadsstyrelsen - som hadebyggt upp en hög kompetens om lokalförsörjnings-frågor, började ifrågasättas alltmera ur effektivitets-och kostnadssYnpunkt. En stor förändring skeddegenom den s k Ädel-reformen, då fastighetsansvaretför äldrevården överfördes från landstingen tillkommunerna.Beställare-utförareorganisationen kom att bli urtyp eller modellför många omorganisationer av den offentliga sektorns fastighets-hantering. En del försökte uppnå samma resultat genom att för-söka effektivisera den befintliga "inhouse"-organisationen. I vissafall bildade man separata helägda bolag med egen resultat- ochbalansräkning. Några valde att privatisera fastighetsorganisatio-nen medan andra valde att samordna det kommunala bostads-företaget med fastighetskontoret. I många kommuner försökerman implementera "industriperspektivet" på lokalerna som enreaktion på den konstlade marknadssituation som internhyror imånga fall gav upphov till. Styrningen av lokalnyttjande ochlokalkostnader måste i avsaknad av korrekta priser byggas pånyckeltal och koncern direktiv.En summering efter halva 1990-talet ger vid handen att det bleven mycket stor variation med avseende på mål, organisationsmo-deller, beslutsområden m m. Huvuddelen av personalen och där-med kompetensen var i stort densamma i de nya fastighetsorga-nisationerna. Många satsade på vidareutbildning inom främst fas-tighets- och företagsekonomi. En ganska omfattande nyrekryte-ring av chefer med kompetens från privatägda fastighetsföretagsamt yngre civilekonomer och civilingenjörer skedde till de nyafastighetsorganisationerna. Men i mångt och mycket kom förval-taren att "bli kvar vid sin läst".Idag kan vi se en mängd, delvis motstridiga utvecklingstendensersom var och en kommer att ställa nya krav på den offentliga sek-torns fastighetsorganisationer. Några av dessa är:• En ökad medvetenhet om lokalkostnaderna hos nyttjarna av lo-kaler i den offentliga sektorn, dels som en följd av introduk-tionen av rambudgetering .

• En vilja att minska primärverksamhetens fasta kostnader ochöka flexibiliteten i bemanning, lokalkonsumtion över tidenm m, d v s ett effektivare lokalutnyttjande.

Urtypen för denoffentliga fastighets-

hanteringen blevbeställare-utförare-

organisationen.

Att beställa kräverkompetens.

• En ökad miljömedvetenhet som ställer krav på attlokalerna är miljövänliga och kretsloppsanpassade ialla skeden, d v s byggande, nyttjande, förvaltning,förändring och avveckling .

• Ett ökat förvaltningsåtagande genom att förvaltarenblir Facility Manager - d v s tar ett helhetsansvar förarbetsplatsen - eller Asset Manager - d v s tar ettägar och förvaltar ansvar .

• Ett minskat förvaltningsåtagande genom att primär-verksamheten även tar ansvar för drift och underhåll.

• Ett stort intresse för att servicekompetensen hosförvaltarna utvecklas - d v s utveckling av ochansvar för kundrelationer med den primäraverksamheten.

• Ett ökat behov av installationsteknisk kompetens, speciellt vadavser inomhusklimat i skolor m m.

• Ett behov aven ökad beställarkompetens med avseende påfrämst förvaltningsentreprenader, underhåll och ombyggnad avbefintliga lokaler .

• En behov av ökad internationalisering, dvs kunskap om EU-regler, fastighetsförvaltning i andra länder, språkkunskaper etc.

Den förvaltare vi ska utbilda för morgondagen bör med ledningav ovanstående ha en bred kompetens och ett stort intresse församhällsfrågor. Förvaltarnas huvudsakligen tekniska grundut-bildning bör kompletteras med ekonomi, juridik, arbetsledning,miljöfrågor etc.

Det finns ett behov inom den offentliga sektornsfastighetsorganisationer aven ökad internationalisering .

•

mm .

I verksamhetslokaler kanytterligare funktionertillkomma:• lokalresursplanering• verksamhetsinvesteringar• styrning av lokalnyttjande• flyttningsservice• intern transportservice• lokalservice• verksamhetsstädning• televäxel• datanät• säkerhetssystem, bevakning• restaurang• personaldaghem• friskvård

Fastighetsförvaltning och 2fastig hetsföretagande

Någon allmänt omfattad, entydig definition av fastighetsförvalt-ning finns inte, utan ett flertal varianter som utformats med ut-gångspunkt från olika synsätt. Ett sätt att konkretisera innebördenav begreppet är att beskriva de olika funktioner eller processersom ingår:• marken, d v s lokaliserings-frågor och fastighetsinterninfrastruktur (vägar,ledningar etc)

• byggnadskapitalet, d v sinvesteringar (nyproduktion!ombyggnad, köp ochförsäljning)

• administrativ, ekonomiskoch juridisk förvaltning

• marknadsföring och intern!extern uthyrning

• planerat mark- ochbyggnadsunderhåll

• löpande mark- ochbyggnadsunderhåll

• drift och underhåll avtekniksystem

• skötsel och tillsyn av markoch byggnader

• städning• mediaförsörjning

•

I princip kan gränssnittet mellan hyresvärdens resp hyresgästensåtagande dras var som helt i de två grupperna av funktioner omman exkluderar de två förstnämnda ägarfunktionerna (tillhanda-hållande av mark och byggnadskapital).Normalt uppfattas fastighetsförvaltningens kärnområde som:• administrativ, ekonomisk och juridisk förvaltning• marknadsföring och uthyrning• planerat mark-och byggnadsunderhåll• löpande underhåll av mark och byggnader• drift och underhåll av tekniksystem• skötsel och tillsyn av mark och byggnader• städning• mediaförsörjningDenna lista på funktioner eller processer kan fungera som en förs-ta struktur för att beskriva arbetsuppgifter och yrkesbenämningar.Fastighetsförvaltaren är arbetsledare, varför kompetens i ledar-skap, organisationsfrågor, arbetsrätt, fackliga förhandlingar m mär nödvändig.Det vidare begreppet fas t ighetsföretagandl? innefattar de ovan-nämnda förvaltningsfunktionerna, men står också för en helhets-syn och ett livscykelperspektiv på fastigheterna, dvs innefattar al-la aktiviteter under fastigheternas ekonomiska livscykel- frånmarkan skaffning via byggande och förvaltning till ombyggnad!rivning samt inkluderar stödfunktioner som marknadsanalys ochfinansiering.Det offentliga fastighetsföretagets huvuduppgift är att produceraarbetsmiljöer och utrymme med service3 för offentliga sektorns primäraverksamheter, till lägsta möjliga kostnad vid av primärverksamheten valdservice- och kvalitetsnivå.Kunden är i detta fall den primära verksamheten. Fastighetsföre-tagandet ska ses som en stödfunktion till den primära verksam-heten; skola, äldrevård, sjukvård, försvar, offentlig administrationetc. Dessutom kan det offentliga fastighetsföretaget ha som upp-gift att vårda och utveckla det offentligt ägda fastighetsbeståndet,t ex kulturhistoriskt värdefulla byggnader. I de offentliga fastig-hetsföretaget kan urskiljas ett antal kompetensområden som del-vis överensstämmer med fastighetsförvaltningens funktioner ellerprocesser enligt ovan4:

•

• styrelsekompetens• strategisk ledning• fastighetsekonomi• företagsekonomi• controller• beställarkompetens• nyproduktion• långtidsplanerat underhåll• teknisk spetskompetens• underhåll av tekniksystem

• drift av tekniksystem• ansvar för mediaförsörjning• avhjälpande underhåll• inre fastighetsskötsel• yttre fastighetsskötsel• trappstädning• verksamhetsstädning• verksamhets- ochtilläggsservice

Vilka är då förvaltarens uppgifter idag och i framtiden? Svaret är ihög grad beroende på vilken organisationsmodell man väljer, vil-ka ansvarsområden och vilken kompetens man vill att förvaltarenska ha etc, kort sagt en strategisk ledningsfråga. En gränsdragninguppåt i organisationen kan bygga på följande resonemang:I "normala" offentliga fastighetsföretag bör de flesta frågor somhar att göra med de övergripande strategiska ledningsfunktioner-na avgöras av den politiskt tillsatta styrelsen eller den verkställan-de ledningen, d v s "koncernledningen" .Det exekutiva ansvaret för att genomföra strategiska styrelsebe-slut ska kunna utövas aven kompetent förvaltare, åtminstone ismå eller medelstora organisationer eller när man arbetar i själv-ständiga kostnads- eller resultatenheter. Likaså kan förvaltarenvara en kompetent beställare av ombyggnads- och förvaltnings-entreprenader om han/hon har god byggnadsteknisk kompetenssamt är duktig på entreprenadjuridik och upphandling. Admini-strativ, ekonomisk och juridisk förvaltning är nödvändigt att be-härska. Den tekniska spetskompetensen för att kunna vara enkompetent beställare behöver förvaltarna inom t ex installations-teknik/inomhusklimat, materialval och underhållsstrategier.Controllerfunktionen är speciell eftersom den är en stabsfunktionsom ska ge stöd till bl a förvaltarna. Beställarkompetensen för ny-byggnader är också speciell, men förvaltarna bör vara de som ut-formar den primära kravspecifikationen tillsammans med före-trädare för primärverksamhet och ledning.Gränsdragningen nedåt i organisationen bestäms av förvaltnings-åtagandets omfattning (hyreskontraktet) enligt ovan. Det opera-tiva ansvaret för att den primära verksamheten får de lokaler man

•

efterfrågat, med rätt servicenivå till lägsta möjliga kostnad, liggerotvetydigt på förvaltaren. Vad som den primära verksamheten be-ställer i form av t ex verksamhetsservice är i mångt och mycket enfråga om vem som utför detta på mest kostnadseffektiva sätt. Attse dessa funktioner utifrån ett Facility Management-perspektivger ofta nya kostnadseffektiva lösningar på den operativa förvalt-ningen av lokaler och verksamhetsservice knuten till lokalerna.Att bestämma vad en fastighetsförvaltare ska arbeta med är såle-des en fråga för ledningen för det offentliga fastighetsföretaget,dvs i grunden den politiskt tillsatta styrelsen. Det krävs en utveck-ling av styrelsekompetensen i de offentliga primärverksamheter-na för att "beställningen" till framtidens offentliga fastighetsföre-tag och -förvaltare ska bli tydligare. Denna tydlighet kan barauppnås genom att man formulerar verksamhetsideer, målsätt-ningar och specifika prestandakrav på lokalresurserna och denförvaltande organisationen. Detta kan enbart ske i en utveckladdialog mellan de primära verksamheterna, förvaltarna och led-ningarna för de offentliga fastighetsorganisationerna.

Utbildningsnivån idagInom ramen för detta projekt har ingen särskild studie av utbild-ningsnivån bland fastighetsförvaltarna i den offentliga sektornsfastighetsorganisationer gjorts. I den s k FABUR-enkäten gjordesen kartläggning av utbildningsnivån bland olika personalkatego-rier i privatägda fastighetsföretag, kommunala bostadsföretag,kommuner, landsting samt statliga fastighetsbolag. Trots att an-talet svar var begränsat (summa 79 besvarade enkäter av 141 ut-skickade) ger svaren en relativt entydig bild av utbildningsnivån ifastighetsförv altningssek torn.Bland fastighets-/förvaltningscheferna var utbildningsnivån hög-skoleutbildning i cirka 40 procent av fallen. Hälften av dessa hadegenomgått en fastighetsinriktad utbildning. I övrigt hade manfastighetsinriktad gymnasieutbildning cirka 35 procent samt fas-tighetsinriktad gymnasieutbildning. Andelen utan högskoleut-bildning bland fastighets-/förvaltningscheferna var alltså cirka 60procent.Bland driftcheferna dominerar fastighetsinriktad gymnasieutbild-ning samt fastighetsinriktad företagsutbildning. Andelen högsko-leutbildade i denna kategori var mycket låg - knappt 10 procent.Förvaltarnas utbildningsnivå påminner om fastighets-/förvalt-ningschefernas. Andelen högskoleutbildade och gymnasieutbilda-.-~

de var något lägre bland förvaltarna. Fastighetsinriktad gymna-sieutbildning var den vanligaste utbildningsformen med cirka 40procent medan andelen fastighetsinriktad högskoleutbildning varcirka 20 procent. Två tredjedelar av förvaltarna saknar högskole-utbildning enligt enkäten.

FASTIGHETS-/ FÖRVALTNINGSCHEFER

Andel fastlghets-/förvaltningschefer med olika typ av utbildning.Källa: FABUR 1995

I jämförelse med utbildningsnivån för Sveriges samlade arbets-kraft ligger fastighetschefer, förvaltningschefer och förvaltareungefär i paritet med rikssnittet vad gäller utbildning på hög-skole- och gymnasienivå. Driftcheferna är har en klart lägre andelhögskoleutbildade än riks snittet. Arbetsledarna inom fastighets-företagen saknar ofta formell utbildning på gymnasie- eller hög-skolenivå och har alltså gått" den långa vägen". I små och medel-

•

(FAST. INRIKTAT

ARB. MARKN. UTB. 0%)

DRIFTCHEFER

Andel driftchefer med olika typ av utbildning. Källa: FABUR 1995

stora organisationer saknas ofta driftchefer och formella arbetsle-dare, vilket kan vara en förklaring till att dessa befattningar ej be-skrivits i enkätsvaren. Men i jämförelse med yrkesgrupper somhar likartade arbetsuppgifter och ansvar, inte minst ekonomiskt,ligger fastighetsförvaltarkåren långt under genomsnittet.Åldersstrukturen kartlades också i FABUR-enkäten. Följande bildframkom då:Yrkeskategori MedelålderFastighets-/förvaltningschefer 51Driftchefer 43Förvaltare 45k~~~~ ~

Ålderstruktur i olika yrkesgrupper i fastighetsföretag.Källa: FABUR 1995 .

•

I jämförelse med snittåldern på Sveriges samlade arbetskraft - 40år - ligger genomsnittet för fastighetsförvaltare, arbetsledare ochderas chefer cirka 18 procent högre - knappt 48 år. Rent ålders-mässigt kan man förvänta sig ett visst ökat nyrekryteringsbehov.Detta motverkas dock av personalnedskärningar och rationalise-ring av fastighetshanteringen inom både privat och offentligsektor.Lönemässigt har vi kartlagt kategorin förvaltare enligt offentligttillgänglig statistik. Denna kategori har BNT-koden 9205 och inne-fattar arbetsuppgifterna "leder bostads- och fastighetsförvaltning"samt "utför tillsyn av bostäder och fastigheter". Genomsnittslönenår 1994 låg på dryga 19 000 kronor per månad. Undre kvartillönenlåg på cirka 17500 medan övre kvartilen låg på cirka 21500 kr per

FÖRV ALTARE

Andel förvaltare med olika typ av utbildning. Källa: FABUR 1995

•

månad. I normala fall ansvarar man i de offentliga fastighetsföre-tagen för en förvaltad area på mellan 60 000 och 100 000 kvm. Ge-nomsnittlig area inom den privata sektorn ligger på dryga 70 000kvm. Olikheter i fastighetsbeståndens svårighetsgrad kan säkertförklara en stor dcl av denna variation inom olika delar av sek-torn.Med tanke på att en mängd nya frågor -långsiktig ekonomiskstyrning, effektivare lokalnyttjande, kretsloppstänkande - enligtenkätsvaren ses som viktiga för framtiden finns det objektivt settstora utbildningsbehov. För personalkategorin förvaltare samtderas chefer kan knappast en gymnasiekompetens vara tillräcklig.Sett ur detta perspektiv behövs kraftfulla satsningar på bådegrundutbildning och vidareutbildning på högskolenivå.

Utbildningsutbudet idag1982/83 års utbildningsutredningar från bostadsdepartementetoch UHÄ5 ledde till att fastighetsförvaltningsinriktningen vidKungl Tekniska Högskolans L-linje samt linjen för bostads- ochfastighetsförvaltning i Gävle/Sandviken tillskapades. KTH:s ut-bildning är en 4,5-årig civilingenjörsutbildning (180p) medan ut-bildningen i Gävle/Sandviken bygger på basblocket i ekonomut-bildningen (160p). År 1992 skapades en ny lantmäteriinriktningvid Lunds tekniska högskola (LTH)med möjlighet till viss specia-

lisering inom fastighetsekonomi.Vid Väg- och vattenbyggnadslin-jerna vid Chalmers TekniskaHögskola (CTH), KTH och samtLTH finns kompetensprogram medinriktning på fastighetsförvalt-ningsfrågor, företrädesvis de tek-niska aspekterna.

En ny utbildning för driftingenjörer (132 p) finns se-Det finns eU uppdämt dan något år vid CTH. Vid KTH:s ingenjörsskola finnsbehov av u~blldning för utbildningsprogram i byggteknik och ekonomi (120 p), driftingen-fastighetsforvaltare. '" b'ld' (80) åb d b'ld' . f" ltJorsut 1 nmg p samt en p yggna sut 1 nlng 1 orva -

ningsteknik (40 p). Driftingenjörsutbildningar på 120 poäng finnsockså vid Högskolan i Kalmar, Lunds Tekniska högskola samt vidMitthögskolan i Sundsvall/Härnösand. Vid LTH och Mitthögsko-lan finns även driftteknikerutbildningar på 80 poäng. Vid Förvalt-ningshögskolan i Östersund finns fastighetsutbildning anpassadfrämst till försvarets behov.-+

Det totala antalet utbildningsplatser inom dessa program är ty-värr svårt att exakt uppskatta, eftersom flera utbildningar är ny-startade eller under omvandling. Inom vissa utbildningsprogramär det svårt att få reda på exakt antal studerande som valts att spe-cialisera sig mot fastighetsförvaltning. En grov uppskattning gervid handen att det finns 150-200 utbildningsplatser per år som ärmer eller mindre direkt inriktade på fastighetsförvaltning. Volym-mässigt dominerar de tekniskt inriktade civilingenjörs och hög-skoleingenj örsu tbildningarna.Vidareutbildning sker vanligen i branschorganisationernas ellerkommersiella utbildningsföretags regi. Ett begränsat utbud av vi-dareutbildningskurser erbjuds av högskolor och universitet.De branschanknutna organisationer som bedriver samlad vidare-utbildning inom fastighetsförvaltning och fastighetsföretagandeär:

• BFAB• SABO/pLUS• KommunförbundetBFABtillhandahåller en större utbildning kallad "KvalificeradFastighetsförvaltning", som spänner över ett brett fält med ekono-mi, juridik, teknik m m. SABO/pLUS har ett flertal kurser som kankombineras ihop till en sammanhållen utbildning. I samarbetemed Handelshögskolan i Göteborg erbjuder SABO/pLUS en hög-skolekurs på 10 poäng som kallas SABO:s sommaruniversitet.Kursinnehållet varierar från år till år. Kommunförbundet erbjudertillsammans med KTH:s Avd för Bygg- och fastighetsekonomi enårligen återkommande kurs i "Fastighetsföretagande i offentligsektor" på 5 poäng.Utöver detta utbud finns BFU som i samverkan med Samfundetför Fastighetsekonomi arrangerar ett större sammanhållna ut-bildningar - Huvudkurs i Fastighetsekonomi resp Huvudkurs iFastighetsjuridik. Dessa främst inriktade på fastighetsvärderarelämpar sig även för fastighetsförvaltare. SIFU har en utbildningsom leder till fram "Diplomerad Fastighetsförvaltare" som mot-svarar cirka 30 högskolepoäng. Denna innefattar fastighets- ochföretagsekonomi, fastighetsjuridik samt byggnads- och installa-tionsteknik. Dessutom finns ett utbud av mer eller mindre regel-bundet återkommande kurser av intresse för fastighetsförvaltare.Det är omöjligt att ge någon heltäckande bild av utbudet på

•

"Diplomeradfastighetsförvaltare."

grund av att kurserna förändras och att det saknas en samladkanal för redovisning av utbudet. I tidningen Fastighetsnytt gesen beskrivning av vissa kursarrangörers utbud inom områdenaekonomi, juridik och teknik m m. Denna är dock långt ifrån hel-täckande.Högskolornas s k fristående kurser, d v s grundutbildningskurser,kan avgiftsfritt läsas av de yrkesverksamma som uppfyller behö-righetskraven samt kan antas (oftast beroende på platstillgången).Utöver dessa kurser finns vidareutbildningskurser i högskolesys-temet - både avgiftsfria och avgiftsbelagda (s k uppdragsutbild-ning). Dessa spänner över samtliga områden som kan vara av in-tresse för fastighetsförvaltare - ekonomi, juridik, miljöfrågor,organisationsfrågor, teknik m m. Dessa är i allmänhet inte sam-ordnade utan måste läsas "per styck". För att få en bild av dekurser som ges av olika högskolor bör man kontakta respektivehögskola. Många högskolor har också lagt upp information omvidareutbildningskurser på sina hemsidor i Internet eller kan defås via häm tfax.I sammandrag kan man säga att det finns ett betydande utbild-ningsutbud men detta är långt ifrån perfekt avpassat till grund-och vidareutbildningsbehoven inom de offentliga fastighetsorga-nisationerna. Grundutbildningen är inte anpassad till fastighets-företagens behov av generell kompetens i kombination med spets-kompetens inom viss specifika områden. Vare sig civilekonom-eller civilingenjörsutbildningarna med fastighetsförvaltningsin-riktning är optimala förvaltar utbildningar i dagsläget, vad gällersammansättningen av olika ämnesblock. Vidareutbildningen äroftast för fragmenterad och fokuserad på dagsaktuella frågor somsnabbt kan förlora i betydelse. Det krävs alltså en mera samman-hängande syn på kompetensutveckling och utbildningsprogram .

•

Dagens och morgondagensförvaltare - enkätresultaten 3i sammandrag

För att få en bredare bild av hur dagens yrkesverksamma fastig-hetsförvaltare arbetar, vilken kompetens de besitter och vad deraschefer anser att framtidens fastighetsförvaltare behöver kunna,skickade vi ut en enkät. Den sändes till totalt 30 fastighetsansva-riga chefer i kommunernas, kyrkans, landstingens och statens fas-tighetsorganisationer. Svarsfrekvensen var 100 procent. Urvalet avpersoner och organisationer gjordes i samråd med UFOS för att fåmed de mest intresserade och utvecklingsinriktade samt en sprid-ning på stora och små förvaltningsorganisationer. Det är alltsåinget slumpmässigt urval. Antalet enkätsvar fördelade sig enligtföljande:• kommuner 15 svar• kyrkan• landsting• staten

5 svar5 svar5 svar

Inom kommunerna var det cheferna för fastighetskontoret ellermotsvarande som svarade på enkäten. Kyrkans svar kom frånPastoratsförbundet och kyrkliga samfälligheter.Landstingsfastigheter i fem län redovisade de speciella krav påfastighetsförvaltningen som sjukvården ställer. Statens represen-tation var från Statens Fastighetsverk samt Fortifikationsverket.En fullständig lista på svarspersoner återfinns i bilaga 1.Enkätresultaten pekar åt flera olika håll. Organisationsformernaför fastighetshanteringen inom den offentliga sektorn varierarstort. Uppdelningen på beställare och utförare har till stor del fär-gat slutet på 1980-talet och början av 1990-talet.

•

Ansvarsfördelningen mellan ägare, förvaltare och hyresgäst vari-erar mycket mera än man i förstone skulle kunna tro. De olikasamhällssektorer som fastighetsorganisationerna stöder är väsent-ligt olika - allt från daghem via skolor, regementen, kyrkor ochsjukhus till befästningar! Det är självklart att olika områden inomfastighetsförvaltningen ges olika vikt beroende på vilken verk-samhet man arbetar med. Vissa huvuddrag är dock gemensammaför hela den offentliga sektorns fastighetsorganisationer:• relativt hög byggteknisk kompetens• relativt hög kompetens med avseende på administrativ ochjuridisk förvaltning samt kundkontakter

• relativt hög kompetens för arbets- och projektledning• relativt hög kompetens inom kalkylering• relativt låg kompetens avseende ekonomisk förvaltning• relativt låg kompetens/lågt intresse för verksamhetsstödjandefunktioner, t ex datanät, verksamhetsservice

• de viktigaste utvecklingsinriktningarna är kostnads- och re-sultatansvar för förvaltarna kopplade till ekonomiskredovisning och förvaltningsplaner för varje förvaltningsobjekt

• att ta fram beslutsunderlag för politiker och ledning är alltidviktigt

• att utveckla externa kundrelationer är viktiga utvecklingsom-råden .

• relationerna med hyresgästerna upplevs som mycket viktiga -ombyggnader och hyresgästanpassningar samt hyresförhand-lingar är prioriterade utvecklingsområden.

Den första enkätfrågan avsåg att beskriva en typisk förvaltareskompetens med avseende på beslut som avser ett antal vanligtförekommande arbetsuppgifter.Svaren gavs i form av ett sifferbetyg på en skala 1= dålig till4=mycket bra. Syftet med frågan var att ge en grov bild av dagensarbetsuppgifter och förvaltarnas kompetens för de olika uppgif-terna.I några svar hade man svårt att ange förvaltarnas kompetens,eftersom den aktuella arbetsuppgiften inte låg inom ansvars-området. Svaret har då åsatts betyget O.Genom detta förfarande fås dels en bild av hur vanlig den aktu-ella arbetsuppgiften är och dels hur kompetenta förvaltarna är förolika arbetsuppgifter. I figuren på nästa sida ges en grafisk bild avsvaren.

-+

restaurant/catering datanät'

telev~xel,internpost

,flyttningar

städning

inomhus

verksamhetsinvest.o

lokalser,viceotillsyn

(Ilark,lok.!infrastruktur

styrning

avlokalhyttjande

mediaförsörjr,ing

säkerhetssystem,

lokalresursplanering

kontrollav(nomhusklimat

ekonomiskförvaltning

,driftochunderhåll'VVS

kontaktermallmänhet

marknadsföring;

uthyrning

--byggnadsvård:

•tgärder

motskadegörelse

upplåtelsermark,nyttj.rätt

--skötsel/tillsy~,

markobyggn

byggn.kapital,investeringar

juridiskfö~altning

arbetsledning

projektledning

,arbetsmiljöfrågor

,kalkylering

,administrativ

förvaltning

löpandebyggnadsunderhåll

:kunder,servicemgmt

laneratunderhåll

I

Förvaltarnas

kompetens

fördagens

arbetsuppgifter,

rangordnade

efterstigande

genomsnittsbetyg

(skala

1-4)

• 0,0

0,5

1,0

1,2,0

snittbetyg

2,5

3,0

3,5

4,0

I arbetsuppgifter därkomptensen är övergenomsnittet ingårbl a kalkylering.

Kompetensen äräven hög för mark-nadsföring ochuthyrning.

De arbetsuppgifter i vilka kompetensen upplevs som övergenomsnittet, d v s betyg 2,0 eller högre, är i sammandrag:

• underhåll, skötsel och tillsyn av mark ochbyggnader

• kundkontakter och service management• administrativ och juridisk förvaltning• kalkylering• arbetsledning och projektledning• beslut avseende byggnadsinvesteringar,mark- och nyttjanderättsupplåtelser

• åtgärder mot skadegörelse• marknadsföring, uthyrning• kontakter med allmänhet, myndigheter och politiker.

Kompetens under genomsnittet (genomsnittsbetyg1,9 eller lägre) anses förvaltarna ha för uppgiftergällande:• ekonomisk förvaltning• kontroll av inomhusklimat.lokalresursplanering, styrning av lokalnyttjande,flyttningar

• säkerhetssystem och bevakningsfrågor• mediaförsörjning• beslut avseende mark, lokalisering och interninfrastruktur

• verksamhetsinvesteringar och inventarier• inomhusstädning, lokalservice och tillsyn• televäxel, intern post, datanät• restaurangStyrgruppens åsikt var att detta väl speglar förhållandet attförvaltarna ligger kvar i gamla hjulspår och att nya tankar harsvårt att tränga igenom.Det var relativt små skillnader mellan svaren från de olika delarnaav den offentliga sektorns fastighetsorganisationer. De mestmärkbara i förhållande till genomsnittet, som kan representerasav kommunerna, var att:• kyrkans fastighetsförvaltare har lägre frekvens av och lägrekompetens för kundkontakter och service management,projektledning samt upplåtelser av mark och nyttjanderätter

•

-.möbleringavarbetsmiljöer

-.adm.avflyttningar

säkerställa

städningsnivå

driftosäkerhet

datorstöd

telekommunikationsnät

miljöansvarighet

utsläppetc

Facilitymanaqement

arbetsledare

fast.skötare

informationtillallmänheten

rivningsplanering,

återvinning

..•byggnadsmtrl

...•skötselotillsyn

avVVS

marknadsföring

byggherrekompetens

kvalitetsgar.

avarbetsmiljö

fastighetsbesiktning

säkerställa

inomhusklimat

entreprenadupphand

Iing

hyresfÖrhandlingar

kontaktermed

myndigheter

ombyggnader

långsiktigtfast.sunderhåll

k~nd~elationerr

externa

esutsunder

ag

kundrelationer,interna

förvaltningsplanering

resultatansvar

objektvisekonomi

kostnadsansvar

Olikautvecklingsinriktningars

vikt,rangordnade

efterstigande

genomsnittsbetyg

(skala

1-4)

• 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

snittbetyg

2,5

3,0

3,5

4,0

För säkerhetssystemoch bevakningsfrågorär kompetensen un-der genomsnittet förfastighetsförvaltarna.

• kyrkans och statens fastighetsförvaltare har högre frekvens avoch högre kompetens för löpande byggnads-underhåll, skötsel och tillsyn av mark ochbyggnader samt byggnadsvård

• landstingens fastighetsförvaltare har lägrefrekvens av och lägre kompetens för admini-strativ förvaltning, åtgärder mot skadegö-relse, byggnadsvård, kontakter med allmän-het, politiker och myndigheter, kontroll avinomhusklimat samt säkerhetssystem

• kommunernas fastighetsförvaltare har lägrefrekvens av och lägre kompetens för projekt-ledning

• landstingens fastighetsförvaltare har högre frekvens av ochhögre kompetens för marknadsföring, uthyrning, styrning avlokalnyttjande samt beslut avseende mark och infrastruktur.

• statens fastighetsförvaltare har högre frekvens av samt högrekompetens för ekonomisk förvaltning,lokalresursplanering ochbeslut avseende mark och infrastruktur.

Kompetensen i kommunerna är överlag mera generell, vilket be-tyder att man sällan framstår som speciellt duktig eller inkompe-tent i denna typ av enkät. Sanningen är givetvis inte så utslätad,utan hela spektret av kompetens för dagens arbetsuppgifter före-kommer inom alla offentliga fastighetsorganisationer.Den upplevda kompetensen är givetvis relativ till de arbetsupp-gifter man har och den kompetens man upplever att omvärlden(arbetskamrater, konkurrenter, konsulter etc) har. Vi ställde trefrågor för att pejla fastighetschefernas och -förvaltarnas egeninställning till sin professionalism. Svaren var entydiga .• Den egna kompetensen anses högre än genomsnittet inom denoffentliga sektorns fastighetsorganisationer .

• Den egna kompetensen anses högre än genomsnittet för denprivata sektorns fastighetsorganisationer.

Som kommentar till dessa resultat kan nämnas att enkäten till-ställdes enbart de fastighetsorganisationer inom den offentligasektorn som "ligger på framkanten" vad avser offentligt fastig-hetsföretagande. Det är sannolikt att dessa fastighetsorganisa-tioner utvecklats snabbare än genomsnittsorganisationen inomden offentliga sektorn de senaste åren. Utvecklingsinriktningar

•

för framtiden betygsattes på en skala 1-4, där 1= mindre viktigtoch 4 = mycket viktigt. I figuren på sidan 31 redovisas svarenrangordnade efter stigande genomsnittsbetyg: t::~Resultaten är entydiga. Kostnads- och resultatansvar 7

för förvaltarna kopplade till ekonomisk redovisningoch förvaltningsplaner för varje förvaltningsobjekt är \de fyra viktigaste utvecklingsriktningarna (snittbetyg3,2.-3,4). Långsiktigt fastighetsunderhåll får nästanlika högt betyg och är starkt kopplat till förvaltnings-planeringen. Den egna kompe-

Att ta fram beslutsunderlag för politiker och ledning samt externa tensen anses hög-re än genomsnittet.

kundrelationer kommer därnäst. Relationerna med hyresgästernaupplevs som mycket viktiga - ombyggnader och hyresgästan-passningar samt hyresförhandlingar gavs en vikt strax under 3.Myndighetskontakter upplevs som en annan relativt viktig ut-vecklingsriktning.Entreprenadupphandling i byggande och förvaltning är en viktigfunktion, speciellt i beställare-utförareorganisationer. Fastighets-besiktningar, åtgärder för att säkerställa inomhusklimat samt kva-litetsgaranterad arbetsmiljö ges en vikt mellan 2,4 och 2,6. Bygg-herrekompetens vid nybyggnad hamnar lite lägre ned, troligenberoende på att nybyggnadsbehoven är relativt begränsade i denoffentliga sektorn under överskådlig tid.Marknadsföring av bostäder och lokaler hamnade något förvå-nande strax över genomsnittsbetyget 2. Avveckling av överskotts-lokaler och -fastigheter borde vara en mycket viktig arbetsuppgiftför förvaltarna framöver. Skötsel och tillsyn av VVS-installationerhamnade på samma genomsnittliga nivå.Under snittbetyget 2 hamnade följande utvecklingsinriktningar:• rivningsplanering och återvinning av byggnadsmaterial• information till allmänheten• arbetsledare för fastighetsskötare• Facility Management• miljöansvarighet för utsläpp, vätskor etc• utbyggnad och skötsel av telekommunikationsnät• drift av och säkerhetsansvar för datorstöd• säkerställa städningsnivå• adminstration av flyttningar• möblering av rum/arbetsmiljöer

t.l./IS HrnJL KoMPQ5f

G0)~

Miljöansvaret förförvaltningarna böröka.

Av detta kan man konstatera att de bärande utvecklingsinrikt-ningarna för framtiden avser en ökad professionalism i kärnom-rådena inom fastighetsförvaltningen - ekonomistyrning på ob-jektsnivå, kostnads- eller resultatansvar, långsiktig förvaltnings-planering, kundrelationer (interna och externa) samt att ta frambeslutsunderlag för politiker och ledning. Kvalitets- och miljöfrå-gor i vid mening (t ex inomhusklimat, arbetsmiljö) anses också va-ra en viktig utvecklingsinriktning.

Ett ökat förvaltningsåtagande, dvs förvaltning och utveck-ling av arbetsmiljöer (Facility Management), upplevssom mindre viktigt. Detta gäller också miljöfrågorna isnäv mening, t ex miljöansvarighet för utsläpp etc.De största skillnaderna mellan svaren från de olikadelarna av de offentliga förvaltningsorganisationernavar följande:• Landstingen och staten fäste störst vikt vid kostnads-och resultatansvar, ekonomisk redovisning per ob-jekt, förvaltningsplanering samt externa och interna

kundrelationer. Kommunerna var de som satte lägst relativ viktvid dessa utvecklingsinriktningar.

• Kyrkan fäste störst relativ vikt vid att ta fram beslutsunderlagför politiker och ledning, långsiktigt fastighetsunderhåll samtskötsel och tillsyn av VVS-installationer .

• Ombyggnader och hyresgästanpassningar var viktiga förlandstingen liksom entreprenadupphandlingar i byggande ochförvaltning .

• Facility Management, miljöfrågor samt information tillallmänheten var relativt sett viktigare för statensförval tningsorganisa tioner.

Kommunernas fastighetsorganisationer är som tidigare nämntsmera generella varför några specifika utvecklingsinriktningar ärsvåra att skilja ut. I kommunens fastighetsorganisationer krävsalltså en högre grad av generalistkompetens i jämförelse medövriga offentliga fastighetsorganisationer.För att få ytterligare konkretion av hur den offentliga sektorn fas-tighetsorganisationer kommer att utvecklas fick svarspersonernaange fem till tio nyckelord som kännetecknar en kompetent för-valtare om fem år. I tabellen på nästa sida framgår de ord som ficktvå eller flera svar:

•

nyckelord 0/0 av antalsvar

antalsvar

ekonomisk långsiktighet/fastighetsekonomi 87 26kundorienteringIserviceminded 67 20arbetsledning, adm.förmåga, ansvarstagande 63 19flexibilitet/kreativitet/lyhördhet 50 15helhetssyn/koncernnytta/totalansvar 50 15lokalresursplanering 27 8teknisk kunskap 20 6

marknadskunskap 20 6

kvalitetsmedvetenhet 17 5miljömedvetenhet 17 5

Nyckelord som kännetecknar en förvaltare om fem år sorterade efterantal svar överstigande fem per alternativ.

Av tabellen ovan framgår tydligt prioriteringen av långsiktigt eko-nomiskt tänkande med fastigheten/byggnaden i fokus. Nästanalla enkätsvar innehöll nyckelord med denna innebörd. Därefterföljde ord som betonar vikten av arbetsledning, kundorienteringoch serviceinriktning. Personliga egenskaper som flexibilitet, krea-tivitet och lyhördhet angavs av hälften av de svarande. Organisa-tionsegenskaper som helhetssyn, koncernnytta och totalansvarvar det lika många som nämnde. Lokalresursplanering gavs rela-tivt hög prioritet liksom teknisk kunskap och marknadskunnande.Kvalitets- och miljömedvetenhet var det fem svarande som angavsom viktiga. De övriga nyckelord som angavs var i stora drag så-dana som betonade kompetens. Nyckelord som har att göra medde tekniska förvaltningsaspekterna var mindre vanligt förekom-mande i likhet med nyckelord inom det juridiska området.Samtliga svarande utom en, dvs 97 procent (!), ansåg att det finnsbehov aven särskild fastighetsförvaltarutbildning .

•

Fastig hetsförvaltarensolika roller 4

Förvalta dina roller!

Traditionellbyggförvaltare.

Med utgångspunkt från enkätsvaren och diskus-sionerna inom styrgruppen definierades någraolika roller för framtidens fastighetsförvaltare iden offentliga sektorn:

• traditionell byggnadsförvaltare/fastighetsingenjör• traditionell fastighetschef• helhetsansvar för byggande och förvaltning av verksamhets-lokaler (livscykel- eller processperspektiv)

• helhetsansvar för lokalförsörjningsfunktionen (ServiceManager)

• helhetsansvar för de offentliga arbetplatserna (FacilityManager)

• helhetsansvar för de offentligt ägda bostäderna och lokalerna(samordnad fastighetsförvaltning)• helhetsansvar för det offentliga fastighetsföretaget (AssetManager)Här måste betonas att det är en väldigt stor skillnad mellansmå och stora förvaltningsorganisationer. I den lilla organi-

sationen måste varje person vara" allkonstnär" medan störreorganisationer kan ha olika typer av specialister. Det finns givet-vis för- och nackdelar med detta, t ex kan fördelarna i den lillaorganisationen vara korta och snabba beslutsvägar, medan nack-delarna kan vara kompetensbrister. Det motsatta förhållandetpräglar ofta en större organisation. Hela tiden måste yrkesrollenoch den nödvändiga kompetensen relateras till den verklighetman verkar i. I det följande ges en kort och svepande beskrivningav de olika rollerna oavsett vilken organisatorisk omgivning dessafinns i. Rollerna ska ses renodlade typfall:

+---

Den traditionella byggnadsförvaltaren/fastighetsingenjörenär en person med en i huvudsak teknisk kompetens, inriktad pådrift och underhåll. Byggnadernas tekniska specifikationer ochuppmätta prestanda, t ex energiförbrukning, står i fokus. Tyngd-punkten i arbetet ligger på att hålla byggnaderna i gott skick oav-sett vilken verksamhet som ska bedrivas. Byggnadsförvaltarenhar hög byggkompetens men är ofta sämre på installationsteknik.Att låta den primära verksamhetens kortsiktiga intressen styra hurfastighetsförvaltningen bedrivs ligger långt från byggnadsförval-tarens synsätt. Den ekonomiska prioriteringen ligger på klart påkostnadssidan.Den traditionella fastighetschefenliknar i mångt och mycket byggnadsförvaltaren ovan. Den främ-sta skillnaden är att fastighetschefen har en funktion som ställ-företrädande ägare. Då faller t ex investeringsbeslut avseendenybyggnad och ombyggnad naturligt inom ramen för denna defi-nition av yrkesrollen. Det som tillkommer i förhållande till "bygg-nadsförvaltaren/fastighetsingenjören är alltså kompetens avseen-de byggprocessen och kapitalfrågorna. Men fortfarande har fas-tighetschefen ett i huvudsak tekniskt/ekonomiskt synsätt, vilketbland annat kan yttra sig en prioritering av fastigheternas lång-siktiga underhåll. Hyresförhandlingar, kontraktsfrågor liksom köpoch försäljning av fastigheter är nya områden som fastighetsche-fen måste behärska. I större kommuner kan dessa frågor ligga påen marknadschef eller dylikt. Ekonomiska kalkyler avseende hy-resbehov ligger oftast till grund för förhandlingar med hyresgäs-terna. Kostnadstäckning är vanligen den ekonomiska målsätt-ningen.Ett helhetsansvar för byggande och förvaltning av verksamhets-lokaler med livscykel- eller processperspektivinnebär att fastighetsförvaltaren kontrollerar hela processen frånnybyggnad till rivning för alla förvaltningsobjekt. Genom att an-passa lokalbeståndet till nyttjarnas krav fokuseras frågor som av-ser fastighetsbeståndets långsiktiga värdeutveckling (ansvaret föratt bevara realvärdet). Livscykelvinsten, dvs det långsiktiga över-skottet under byggnadens livslängd är ett viktigt beslutskriterium.Ett helhetsansvar för lokalförsörjning och kundrelationer(Service Manager)innebär att fastighetsförvaltaren tar sin utgångspunkt i nyttjarenseller hyresgästens situation. Service management innebär

•

t ex att ~änsterna designas för att passa hyresgästens krav och be-talningsvilja. En prioritering av intäkts- eller nyttosidan är detfrämsta kännetecknet för detta synsätt.Ett helhetsansvar för de offentliga arbetplatserna(Facility Manager)innebär att fastighetsförvaltaren även ansvarar för stödfunktionertill den primära verksamheten, t ex televäxel, datanät, interntransportservice etc. Målet är att erbjuda arbetsmiljöer med avkunden vald kvalitet till lägsta möjliga kostnad. Denna funktionär bred och innefattar även områden som inomhusmiljöer, klimat-kontroll, lokalresursplanering etc. Det totalekonomiska utfallet,mätt som t ex kostnaden per arbetsplats eller lokalkostnadsandelav lönesumman, är ett par av de mest intressanta nyckeltalen.Ett helhetsansvar för de kommunägda bostäderna och lokalerna(samordnad fastighetsförvaltning).Detta innebär ett ägar- och förvaltningsansvar för de kommun-ägda fastigheterna, vilket i praktiken betyder en sammanslagningav de kompetenser som finns i det kommunala bostadsföretagenoch fastighetskontoren. Poängen med detta är effektivare organi-sationer genom samutnyttjande av t ex driftpersonal. Nackdelarur servicesynpunkt kan uppstå genom de väsentligt olika kund-kretsar man vänder sig till, bostadshyresgäster resp kommunalaförvaltningar. Väsentligt olika målsättning och arbetssätt i de tvåkundsegrnenten gör att förvaltarrollen sannolikt blir splittrad.Ägarens krav på bevarande av realkapitalet, finansiella nyckeltal,t ex soliditet eller rating med avseende på kreditvärdighet, kanjämte nyckeltal för lokal- och personalutnyt~ande förväntas varade mest framträdande parametrarna.Ett helhetsansvar för det offentliga fastighetsföretaget(Asset Manager)Denna roll betonar ägarfunktionen och ansvaret för kapitalför-valtningen. Alla operativa och strategiska förvaltningsfunktionerstyrs via förvaltningsentreprenadavtal eller sköts av egen perso-nal. Omstruktureringar av fastighetsbeståndet, långsiktigt under-håll, uthYrning av överblivna lokaler samt beslut avseende käll-sortering av sopor är exempel på den bredd av förvaltningsfunk-tioner en Asset Manager ska kunna hantera. En Asset Manager ärfastighetsägarens professionella ombud. Alla typer av nyckeltal;strategiska, operativa och finansiella, nyt~as i styrningen av detoffen tliga fastighetsföretaget.

-+

Nya kompetenskrav som kan ställasDen trend som vi upplevt under senare år med ökad decentrali-sering och profilering av de offentliga förvaltningsorganisatio-nerna ställer krav på en mera professionell och mera kompe-tent förvaltare. Detta rör i stort sett alla områden - ekono-mi, informationsteknologi, juridik, ledarskap, miljöfrågor,teknik.På basis av enkätresultaten och diskussioner med fastig-hetsansvariga i offentliga fastighetsorganisationer identi-fierades ett antal nya områden och kompetenser som kommeratt prägla framtiden för fastighetsförvaltarna inom den offent-liga sektorns fastighetsorganisationer. Många av dessa nya ar-betsuppgifter och områden bör ses i kombination med dagensarbetsu ppgifter.Var i organisationen ansvaret läggs i en decentraliserad organi-sation är i hög grad en kompetensfråga. Är resultat-/eller kost-nadsenheterna stora kan de bära specialistkompetenser. I mindreorganisationer är den bästa lösningen oftast att ha stabsfunktionersom stöder förvaltarna på fältet, när det gäller speciella eller mind-re frekventa arbetsuppgifter.Nya områden är i alfabetisk ordning och uttryckta i rubrikform:ArbetsplatskompetensOptimala och logistiska administrations- och produktionslokalerför den primära verksamheten med konkurrenskraftiga hyror. Lo-kalresursplanering med utgångspunkt från verksamhetsplane-ringen.BeställarkompetensAtt utveckla beställarkompetensen i byggande och förvaltning. Enkompetent byggherre vid nybyggnader, ombyggnader, hyresgäst-anpassningar, moderniseringar och underhåll.Byggnadsteknisk kompetensByggda miljöers drift, underhåll, utveckling och avveckling. Re-surssnåla ny- och ombyggnader i bygg- och förvaltningsskedet.Ekonomisk kompetensEkonomisk styrning per objekt med kostnads- eller resultatansvar.Ansvar för fastighetsbeståndets sammansättning och förändringöver tiden. Koncernperspektiv på hyressättning, investeringar,samordnad fastighetsförvaltning m m. Konsekvensbedömningarav t ex nedläggningar av skolor.

•

Att hanteramassmedia är enviktig detalj fören förvaltare.

Morgondagensförvaltare!

Externa relationerAtt kunna hantera olika medborgargruppers krav och att umgåsmed massmedia. Demokratiska beslutsprocesser och kunskap omdet politiska styrsystemet.

Installationsteknisk kompetensDrift, underhåll och förnyelse av installationssystemi byggnader. Åtgärder för bättre inomhusklimat.Styr- och reglerteknik.Internationell kompetensAtt kunna delta i ett internationellt kompetensnät-verk för offentligt fastighetsföretagande.IT-kompetensAtt utveckla, förvalta samt använda informations-

system i byggande och förvaltning, t ex byggnadsdatabaser, dator-nätverk, ekonomisystem, geografiska informationssystem m m.ManagementkompetensLedarskap i företag och projektorganisationer. Styra och utvecklaeffektiva förvaltningsorganisationer och implementera system förkvalitetsstyrning, benchmarking, etc.Marknadsförståelse och Service ManagementService management. Identifiera nya nyttjarkrav. Analysera ochförstå den primära verksamhet. Bygga upp och underhålla kund-relationer. Analyser av den externa hyresmarknaden. In- och ut-hyrning av lokaler på den externa marknaden. Hantera över-skottslokaler. Att utveckla nya projekt. Köpa och sälja fastigheter.MiljökompetensAtt utveckla och använda kretsloppstänkande i nybyggnad, om-byggnad, förvaltning och rivning av byggnader.

Miljökompetens och kretsloppstänkande är nya områden.

Kravspecifikation

J\

Kompetensprofilen för de idag yrkesverksamma fastighetsförval-tarna indikerar att man anser sig ha relativt hög byggteknisk kom-petens, relativt hög kompetens för arbets- ochprojektledning samt kalkylering. Vidare ärman duktig på administrativ förvalt-ning och juridiska frågor samtkundkontakter. Givetvis är gällerinte detta alla offentliga för-valtningsorganisationer. Enkä-tsvaren gavs av organisationerär engagerade i u tvecklings-arbete och som ligger /I påframkanten" .Kompetensen för ekonomisk förvaltning anses relativt sett låg lik-som kompetensen för att styra inomhusklimat etc. Verksamhets-stödjande funktioner som lokalresursplanering, styrning av lokal-nyttjande, logistikfrågor, säkerhetssystem, mediaförsörjning,datanät etc anses förvaltarna ha låg kompetens för.De bärande utvecklingsinriktningarna för framtiden avser en ökadprofessionalism i kärnområdena inom fastighetsförvaltningen - ekono-mistyrning på objektsnivå, kostnads- eller resultatansvar, långsiktig för-valtningsplanering, interna och externa kundrelationer samt att ta frambeslutsunderlag för politiker och ledning. Kvalitets- och miljöfrågor ivid mening (t ex inomhusklimat, arbetsmiljö) anses också vara enviktig utvecklingsinriktning.Ett ökat förvaltn ingsåtaga nde, dvs förvaltning och utveckling av arbets-miljöer (Facility Management), upplevs som mindre viktigt. Detta gäl-ler också miljöfrågorna i snäv mening, t ex miljöansvarighet förutsläpp etc. Båda dessa områden är viktiga men man får nog upp-fatta svaren som att detta kan vara nästa utvecklingssteg i mångaoffentliga fastighetsorganisationer. En mera negativ tolkning kanvara att svaren tyder på en viss konservatism. Denna hållning kanvara fullt förståelig med tanke på de drastiska förändringar deflesta förvaltningsorganisationer gått igenom de senaste åren.Fastighetsförvaltarens yrkesroll är i själva verket flera. Hela spek-tret från den traditionella byggnadsförvaltaren/fastighetsingen-jören till en Facility eller Asset Manager kan avses när man talarom förvaltarrollen. De idag yrkesverksamma behöver högre kom-petens inom fastighetsförvaltningens kärnornråden:

Ställ enkravspecifikation!

• Långsiktig ekonomisk styrning på objektsnivå .• Kalkylering .• Service management och kundrelationer .• Att ta fram beslutsunderlag för ledning och politiker .• Kvalitetsstyrning i förvaltningen .• Styrning av inomhusklimat• Arbetsmiljöfrågor .• Löpande och planerat underhåll.• Investeringar, ombyggnader och hyresgästanpassningar• Juridisk förvaltning, avtalsfrågor, upphandling• Information till allmänhet, media etcVidareutbildningsprogram bör alltså i första hand utvecklas inomdessa områden.Om vi ser till de tio nyckelord som kännetecknar en förvaltare omfem år var prioriteringen lite annorlunda:• Långsiktig ekonomisk styrning• Arbetsledning• Service Management och kundrelationer• Lokalresursplanering• Helhetssyn, lyhördhet• Teknisk kunskap• Marknadskunskap• Miljömedvetenhet• Flexibilitet• Kvalitetsmedvetenhet• Information och förhandlingarI jämförelse med de viktigaste utvecklingsriktningarna för kärn-områdena tillkommer arbetsledning lokalresursplanering, tekniskkunskap, helhetssyn och flexibilitet.En generell kravspecifikation för en förvaltare bygger på att han!hon är generalist. Inom följande huvudområden bör man besittaen hög kompetens:• Arbetsledning, management• Fastighetsekonomi• Företagsekonomi• Hyres- och fastighetsrätt, entreprenadjuridik• Lokalresursplanering

•

• Installationsteknik• Fastighetsunderhåll• Ombyggnadsteknik• Service Management, marknadskunskap• Miljöfrågor i fastigheter• Information och förhandlingarEn högskoleutbildning (180poäng, dvs 4,5 år) motsvarande civil-ingenjör (Master of Science) som skulle uppfylla dessa krav kan seut som följer:

Matematik, statistik, data,SamhällsekonomiFöretagsekonomiAvtals- och civilrätt m entreprenadjuridikFastighetsekonomi,Byggnads- och installationsteknikInomhuskllmat- och miljöDrift- underhålls- och ombyggnadsteknikInvesteringsanalysFastighetsförvaltning och fastighetsföretagandeFastighetsrättHyres- och arrenderättManagement och marknadsföringInformationsteknologi I byggande och förvaltningByggnadslogistik och lokairesursplaneringExamensarbete

Årskurs

30p 15p10 P10 P10 P20 P10 P10 P5p10 P5p10 P15 P5p5p20 P

19 %31 %34%

16 %

Den ämnesmässiga fördelningen är:• Matematik, data 30 poäng• Teknikämnen 50 poäng• Ekonomiämnen 55 poäng• Juridiska ämnen 25.p~Summa kurser 160 poängFörvaltarens arbetsuppgifter är till stor del inriktad på problem-lösning. Ofta är det frågan om sammansatta och komplexa prob-lem där man t ex behöver utvärdera ekonomin i olika tekniskaeller organisatoriska lösningar. Utbildningen bör präglas av dettaförhållningssätt.I dagsläget finns ingen högskoleutbildning med motsvarandekursinnehåll. Tyngdpunkten ligger till tvåtredjedelar på ekonomi-

ämnen (inkl management) och teknikämnen. Det stora inslaget avteknikämnen talar för att utbildningen bör ligga på de tekniskahögskolorna. Ett annat alternativ är att utbildningen sker i sam-verkan mellan t ex ett universitet och en teknisk högskola. Det gårgivetvis att minska omfattningen till t ex 140- eller 160-poängsni-vån. Med tanke på statusaspekter, internationellt utbyte, eventu-ella framtida krav för auktorisation av fastighetsförvaltare. Denämnesmässiga kombinationen enligt ovan är även lämpad för enyrkeskarriär inom den privata sektorn. Genom system med valfriakurser i slutet av utbildningen kan varje studerande forma sinegen kompetensprofil.När det gäller vidareutbildning bör längre sammanhållna utbild-ningar äga rum vid högskolor. Ett samarbete mellan branschorga-nisationer och högskolor är det bästa sättet att ta fram lämpligapaket. De olika offentliga fastighetsorganisationerna har enligtovan lite olika prioriteringar. Landstingen och statens fastighets-organisationer framhävde t ex den tekniska och ekonomiska kom-petensen, medan kyrkan främst prioriterade drift och underhållsamt att ta fram beslutsunderlag. Kommunernas behov spänneröver samtliga fält enligt ovan.Kortare vidareutbildningar bör ske via branschorgan eller kom-mersiella företag. I detta fall är det främst kortare kurser (1-3dagar) samt aktualitetskurser som torde bli aktuella.Högskolepoäng kan ges om kurserna arrangeras i samarbete mednågon högskola. Denna mellanform finns in stort sett inte idagutan bör utvecklas. De praktiska möjligheterna för att kunna deltai vidare-utbildningar kan utvecklas betydligt, genom att sättasamman olika moduluppbyggda utbildningspaket som leder framtill önskvärd kompetensnivå.

+-

Bilaga 1

Enkätsvaren kom från:KOMMUNER

Ove Eklund

Lars Anebreid

Bengt Lingman

Kaia Keldusild

Christer Ersson

Sten Åke Bylund

Sven Gunnar Dahlqvist

Rolf Einar

Hans Antonson

Per Ridner

Hans Nolander

Ulf Hansson

Mikael Fröler

Thore Persson

Jarmo Nieminen

KYRKAN

Bengt Engberg

Kerstin Holmberg Jonsson

Norris Brohede

Bo Ristenfeldt

Bengt Tenselius

Arvidsjaurs kommun

Falkenbergs kommun

Karlskrona kommun

Solna stad

Sundsvalls kommun

Uppsala kommun

Västerås stad

Örebro stad

Umeå kommun

Nyköpings kommun

Örnsköldsviks kommun

Härjedalens kommun

Gislaveds kommun

Halmstads kommun

Höganäs kommun

Borås kyrkoförvaltning

Jönköpings kyrkliga samfällighet

Linköpings kyrkliga samfällighet

Uppsala kyrkliga samfällighet

Norrköpings kyrkliga samfällighet

•

LANDSTING

Holger Wolrath

Jan Olsson

Erik Paulsson

Lennart Ring

Mårten Sandin

STATEN

Kerstin Westerlund

Kjell-Arne Ågren

Staffan Forsberg

Carl-Erik Hagström

Gustav Lasota

Älvsborgsfastigheter

Landstingsfastigheter i Värmland

Landstingsfastigheter i Jönköpings län

Bohuslandstinget

Landstingsfastigheter i Gävleborgs län

Statens fastighetsverk

Fortifikationsverket, Region Övre Norrland

Fortifikationsverket, Region Syd

Fortifikationsverket, Region Mitt

Fortifikationsverket, Eskilstuna

•

Fotnoter

1 Kommunförbundet (1995):Förvaltningsnyckeln '95.2 Se t ex Lundström - Sandgren (1992):Professionella offentligafastighetsföretag.

3 Se t ex Bejrum - Lundström (1985):Fastighetsekonomi -Hyresfastigheter. Diagnos, prognos, värdering.

4 Denna indelning är hämtad från Kommunförbundet (1994):Detmedvetna valet. Fastighetsförvaltning i egen regi eller påentreprenad.

S VHÄ-rapport 1984:10:Högskoleutbildning inomfastighetsförval tningsområdet.

Litteratur

Bejrum, H. (1995):Arbetsuppgifter och utbildningsbehov ifastighetsförvaltning idag och i framtiden. RERECAB och FABUR,Stockholm.Bejrum, H. - Lundström, S. (1985):Fastighetsekonomi -Hyresfastigheter. Diagnos, prognos, värdering. VMFastighetsekonomer/Catella AB, Stockholm.FABUR (1995):Arbetsuppgifter och utbildningsbehov ifastighetsförvaltning idag och i framtiden. Stockholm.Kommunförbundet (1994):Det medvetna valet.Fastighetsförvaltning i egen regi och på entreprenad. Stockholm.Kommunförbundet (1995):Förvaltningsnyckeln '95. Stockholm.Lundström, S. - Sandgren, U. (1992):Professionella offentligafastighetsföretag. RERECAB, Vännäsby.UHÄ-rapport 1984:10:Högskoleutbildning inomfastighetsförvaltningsområdet. Universi tets- ochhögskoleämbetet, Stockholm.

~ .•

Den offentliga sektorns lokaler omfattar ca 80miljoner kvadratmeter, vilket är betydligt mer

än beståndet av kommersiella lokaler. Hur dettabestånd nyttjas, förvaltas och utvecklas är därförav stor samhällsekonomisk betydelse.I denna skrift redovisas en kompetensprofil förframtidens förvaltare av det offentliga lokaI-beståndet. Kompetensprofilen skall ses som enutgångspunkt för att forma utbildnings- ochutvecklingsinsatser.Skriften vänder sig till både politiker ochtjänstemän i ledande ställning inom de offentligafastighetsorganisationerna men också till övrigadelar av fastighetsbranschen och ansvariga inomutbildningsdepartementet, högskolor och vidare-utbildningsföretag. Den som vill utbilda sig tillfastighetsförvaltare får också en ide om vilkakompetenskrav som kommer att gälla liksom deorganisationer och företag som avser formakompetensutvecklingsinsatser för den egnapersonalen.Innehållet i skriften bygger på en enkät som be-svarats av fastighetsansvariga inom den offentligasektorn, inventeringar av dagens utbildningsutbudoch utbildningsprofiler för dagens yrkes-verksamma. Skriften har tagits fram genom ettsamarbete mellan Landstingsförbundet, SvenskaKommunförbundet, Försvaret, StatensFastighetsverk, Pastoratförbundet och BRF.

Fler exemplar av denna skrift kan beställas från KommentusFörlag, 11799 Stockholm. Tfn 08-709 59 90, fax 08-19 24 10.

ISBN: 91-7099-567-2