5 questions récurrentes sur la sci
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5 QUESTIONS RÉCURRENTES SUR LA
SCI
Avec les réponses…..du jour !
5 questions sur SCI
1
Serge ANOUCHIAN
L’INTERVENANT
Serge ANOUCHIAN Expert-Comptable, Commissaire aux
comptes, D.E.S Gestion de Patrimoine- Clermont-
Ferrand, D.U Gestion fiscale des entreprises-
Dijon DIDFE – Droit fiscal européen- Dijon
5 questions sur SCISerge ANOUCHIAN
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PREVOIR
« Jadis, en effet, se déchainait l’imagination,
L’on prophétisait un prix éternel.Aujourd'hui , on n’a plus de telles
ambitions,L’on prophétise jusqu’à l’année fiscale
nouvelle! » Nathan ALTERMAN (1910-1970)
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
INTRODUCTION
700 000 SCI : 1/3 des sociétés
Nombreuses acquisitions immobilières se font par l’intermédiaire de sociétés. Beaucoup de SCI mais également d’autres formes de sociétés
peuvent être utilisées (SAS, SARL, SNC….), Constitution facilitée : droit fixe,
Professeur COZIAN : « le charme fané » des SCI Le régime fiscal des sociétés de personne :Un sac
d’embrouilles! Avantages juridiques essentiellement Avantages fiscaux
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
LES 5 QUESTIONS RECURRENTES !
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
LES QUESTIONS
1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le
mettre en réserves? 5-IR ou IS ?
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
LES QUESTIONS
1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le
mettre en réserves? 5-IR ou IS ?
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Serge ANOUCHIAN
FAUT-IL TENIR UNE COMPTABILITÉ? Oui, ...quand on y est obligé!
Tva, Associé personne morale, Activités Oui pour des raisons juridiques,
Article 1856 du Code Civil, Oui pour des raisons économiques,
Suivi des comptes courants, Suivi des affectations de résultat,
Oui, pour des raisons fiscales. Déduction fiscale, en matière de revenus fonciers, Justification de la 2072, Article 46 D de l’annexe III, Suivi fiscal du prix de revient de la part, Toute stratégie d’optimisation.
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Serge ANOUCHIAN
DÉTERMINATION DE LA PV LORS DE LA CESSION DE PARTS DE SOCIÉTÉS DE PERSONNES
16 février 2000 : Décision CE « Ets Quemener » La plus-value de cession des parts se calcule en
majorant la valeur d’acquisition de la quote-part des bénéfices non distribués et en la minorant des déficits déduits par l’associé et non comblés. Objectif : éviter la double imposition ou la double déduction. Décision rendu dans le cadre des PV professionnelles.
9 mars 2005 : Décision CE « Baradé » Extension de cette jurisprudence au cas de cession
des parts réalisées par des associés patrimoniaux…
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Serge ANOUCHIAN
LES QUESTIONS
1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le
mettre en réserves? 5-IR ou IS ?
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Serge ANOUCHIAN
CAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ?
Aucun capital minimum, ni maximum!
Possibilité de capital variable,
Possibilité de libération échelonnée,
Quelles sont les avantages et inconvénients?
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Serge ANOUCHIAN
CAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ?
Monsieur et Madame AYMAR envisagent de créer en N une SCI. Ils envisagent au travers de celle-ci de faire l’acquisition d’un immeuble d’une valeur de 200 000 €.
Ils hésitent entre trois formules de capital: Capital de 10 000 Capital de 200 000 Capital de 200 000 avec libération progressive
En N+10, la valeur de l’immeuble est de 300 000 €, les parts sont cédées à titre onéreux.
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Serge ANOUCHIAN
BILAN D’OUVERTURE:PETIT CAPITAL
BRUT AMORT NET NET
Constructions 200 000 200 000 Capital social 10 000
Emprunt 190 000
TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
BILAN D’OUVERTURE:GROS CAPITAL
BRUT AMORT NET NET
Constructions 200 000 200 000 Capital social 200 000
Emprunt 0
TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000
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Serge ANOUCHIAN
AVEC CAPITAL NON LIBÉRÉ
BRUT AMORT NET NET
Constructions 200 000 200 000 Capital social 200 000
Associés 190 000 190 000 Emprunt 190 000
TOTAL 390 000 0 390 000 TOTAL 390 000
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Serge ANOUCHIAN
ANALYSE DES FLUX
Petit capital-Emprunt
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Serge ANOUCHIAN
ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10LOYERS 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000
INTERET 12 000 11 090 10 125 9 102 8 017 6 868 5 650 4 358 2 989 1 538
AMORT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
RESULTAT -2 000 -1 090 -125 898 1 983 3 132 4 350 5 642 7 011 8 462
CUMUL -2 000 -3 090 -3 214 -2 316 -333 2 799 7 150 12 791 19 802 28 264
CAPITAL 15 174 16 084 17 049 18 072 19 156 20 306 21 524 22 815 24 184 25 635
TRESO -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174
CUMUL -17 174 -34 347 -51 521 -68 694 -85 868 -103 042 -120 215 -137 389 -154 562 -171 736
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Serge ANOUCHIAN
BILAN DE CESSION-PETIT CAPITAL
BRUT AMORT NET NET
Constructions 200 000 200 000 Capital social 10 000
Cpte Courant 190 000
TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
BILAN DE CESSION-GROS CAPITAL
BRUT AMORT NET NET
Constructions 200 000 200 000 Capital social 200 000
Emprunt 0
TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
CALCUL DE L’IMPOT5 questions sur SCI
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CAPITAL10 000
CAPITAL200 000
VALEUR IMMEUBLE 300 000 300 000PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000REMBST CPTE COURANT 190 000PRIX TOTAL 300 000 300 000PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000PRIX DE REVIENT 10 000 200 000FRAIS D'ACQUISITION 750 15 000TOTAL 10 750 215 000PLUS VALUE 99 250 85 000DUREE DE DETENTION 10 10ABATTEMENT EN% 10 10ABATTEMENT 9 925 8 500PLUS VALUE IMPOSABLE 89 325 76 500MONTANT IMPOT (19+15,5)=34,5% 30 817 26 393
Serge ANOUCHIAN
RECAPITULATION
PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000REMBST CPTE COURANT 190 000 0MONTANT IMPOT -30 817 -26 393SOLDE DISPONIBLE 269 183 273 607
POUR MEMOIRE
DROITS ACQUITTES/ACQUEREUR 15 300 15 300
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
ET POUR LA LIBÉRATION PROGRESSIVE?
Quel calcul ?
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
PAS DE CALCUL !
La date d’acquisition des titres est celle de la souscription au capital quand bien même les titres sont libérés ultérieurement (inst. 14 janvier 2004, 8 M 1 04
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
LES QUESTIONS
1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat
ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ?
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
AMORTIR OU PAS ?
Compte-courant ou réserves?
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
AMORTIR OU PAS ?
Avantages Réalisme comptable! Baisse le résultat, et
donc le compte courant,
Laisse une plus grande latitude dans l’évaluation des parts.
Inconvénients Pas de réalisme
économique, Baisse le résultat et le
montant distribuable, désavantageux en cas de libération progressive du capital
Difficile de revenir en arrière
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
DISTRIBUER OU NON LE RÉSULTAT?
Avec distribution Diminue la valeur de
la part,
Augmente le compte courant
Sans distribution Augmente la valeur
de la part,
N’influence pas le compte courant
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
LE(S) RÉPONSE(S)
En images !
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
Prix total 330 000 Emprunt 300 000Apport perso 30 000 Taux 6Emprunt 300 000 Durée 15Loyer départ 29 000 Échéance 30 889
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Loyer 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000intérêts 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748Revenu 11 000 11 773 12 593 13 462 14 383 15 359 16 394 17 491 18 654 19 887 21 193 22 578 24 046 25 602 27 252
Encaissement 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000Emprunt 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889Solde -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889Cumul -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888 -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 -28 332
INVESTISSEMENT FINANCEMENT 5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 300 000 Capital social (2000 parts) 30 000Frais 30 000 30 000
Emprunt 300 000
TOTAL 330 000 0 330 000 TOTAL 330 000
BILAN D'OUVERTURE 5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
INTERET 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113
AMORT 17 200 17 200 17 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200
RESULTAT -6 200 -5 427 -4 607 6 262 7 183 8 159 9 194 10 291 11 454 12 687
CUMUL -6 200 -11 627 -16 234 -9 972 -2 789 5 371 14 565 24 856 36 310 48 997
CAPITAL 12 889 13 662 14 482 15 351 16 272 17 248 18 283 19 380 20 543 21 775
TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889
CUMUL -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
400 000
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 72 000 228 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 48 997
Emprunt 130 115Cpte courant 18 888(apport du besoin de tréso.)
TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000VALEUR DE LA PART 125
BILAN N+ 10 SANS DISTRIBUTIONVALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE 5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 72 000 228 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0
Emprunt 130 115Cpte courant 67 885(résultat distribué + apport en CC)
TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000
VALEUR DE LA PART 101
BILAN N+ 10 AVEC DISTRIBUTION 5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
ANNEE 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
INTERET 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748 0 0 0 0 0
AMORT 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200
RESULTAT 13 993 15 378 16 846 18 402 20 052 21 800 21 800 21 800 21 800 21 800
CUMUL 62 990 78 368 95 214 113 616 133 668 155 468 177 268 199 068 220 868 242 668
CAPITAL 23 082 24 467 25 935 27 491 29 140 0 0 0 0 0
TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000
CUMUL -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 -28 332 668 29 668 58 668 87 668 116 668
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
500 000
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 108 000 192 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 133 668
Emprunt 0Cpte courant 28 332(apport du besoin de tréso)
TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000
VALEUR DE LA PART 235
BILAN N+ 15 SANS DISTRIBUTIONVALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE 5 questions sur SCI
35
Serge ANOUCHIAN
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 108 000 192 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0
Emprunt 0Cpte courant 162 000(résultat distribué +apport besoin de tréso)
TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000
VALEUR DE LA PART 169
BILAN N+ 15 AVEC DISTRIBUTION 5 questions sur SCI
36
Serge ANOUCHIAN
600 000
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 144 000 156 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 242 668
Emprunt 0Trésorerie 116 668 116 668 Cpte courant 0
TOTAL 446 668 174 000 272 668 TOTAL 272 668
VALEUR DE LA PART 300
BILAN N+ 20 SANS DISTRIBUTIONVALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE 5 questions sur SCI
37
Serge ANOUCHIAN
BRUT AMORT NET NET
Constructions 300 000 144 000 156 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0
Emprunt 0Cpte courant 126 000
TOTAL 330 000 174 000 156 000 TOTAL 156 000
VALEUR DE LA PART 237
BILAN N+ 20 AVEC DISTRIBUTION 5 questions sur SCI
38
Serge ANOUCHIAN
ET SANS AMORTISSEMENT ?
Les résultats comptables de chaque année, sont augmentés de l’amortissement.
Et, suivant que le résultat est affecté en compte-courant ou en réserves….
Voyons la synthèse sur un tableau récapitulatif
5 questions sur SCI
39
Serge ANOUCHIAN
NValeur 300 000
PART C-COURANT PART C-COURANT PART C-COURANT
Avec distribution 101 67 885 169 162 000 237 126 000Sans 125 18 888 235 28 332 300 0
Avec distribution 65 139 885 115 270 000 165 270 000Sans 125 18 888 235 28 332 300 0
Avec Amortissement
Sans Amortissement
10 ANS 15 ANS 20 ANS400 000 500 000 600 000
5 questions sur SCI
40
Serge ANOUCHIAN
EN RÉSUMÉ, LA RÉPONSE EST :
Ça dépend ! De l'âge
De l’ISF
De la stratégie globale (transmission ou non en PP ou en NP notamment)
5 questions sur SCI
41
Serge ANOUCHIAN
LES QUESTIONS
1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le
mettre en réserves? 5-IR ou IS ?
5 questions sur SCI
42
Serge ANOUCHIAN
LE RÉGIME FISCAL
Le régime à l’IR de droit commun
Le régime à l’IS de droit commun
Le régime à l’IS sur option
5 questions sur SCI
43
Serge ANOUCHIAN
FAUT-IL OPTER ?
Les conditions
Les modalités
Les conséquences
5 questions sur SCI
44
Serge ANOUCHIAN
PEUT-ON ÊTRE À L’IS SANS OPTER?
L’option est irréversible! On peut être à l’IS sans le savoir
et….sans le vouloir! Le régime idéal: Être à l’IS quand on en
a envie!
5 questions sur SCI
45
Serge ANOUCHIAN
QUAND L’ASSUJETTISSEMENT EST RÉVOCABLE?
La révocabilité de fait Si l’assujettissement dépend de conditions
de fait. Sociétés civiles à objet commercial. La Sarl de famille L’EURL
Les montages spécifiques La constitution de Holdings de détention
5 questions sur SCI
46
Serge ANOUCHIAN
SCI & OPTION À L’IS
Être ou ne pas être à l’IS
5 questions sur SCI
47
Serge ANOUCHIAN
LES CRITÈRES DE CHOIX
Le taux marginal d’imposition L’imputation des déficits La situation au regard de l’ISF Le mode de financement La durée probable de détention La probabilité d’une cession
5 questions sur SCI
48
Serge ANOUCHIAN
LE MATCH IR/IS
Pour l’IR Un TMI pénalisant Une déduction forfaitaire
faible Une imposition sur un
résultat dégagé Une fiscalité pénalisant
l’acquisition Mais…une exonération
pour les plus très patients!
Pour l’IS Un taux attractif La déduction des frais réels
et l’amortissement Seule la distribution rend
exigible un impôt complémentaire
La prise en compte des frais d’achat
Mais…une sortie pénalisante
5 questions sur SCI
49
Serge ANOUCHIAN
CONCLUSION
L’avenir est incertain
Voyons un cas concret
5 questions sur SCI
50
Serge ANOUCHIAN
UNE OPÉRATION CLASSIQUE
Acquisition d’un bien immobilier à usage de bureaux:
Prix d’achat 300 K€ Frais achat 15 K€ Loyer normal 30 K€ Emprunt 100% Durée 15 ans à 4,5% avec assurance
5 questions sur SCI
51
Serge ANOUCHIAN
LA PREMIÈRE ANNÉE
FISCALITE IS IR
Loyer 30 000 30 000
Amortissements 6 000 0
Interet taux 4,5% 13 500 13 500
Frais d'achat (15k€) 10 500 0
Base f iscale 0 16 500
Impôt 0 9 323
TRESORERIE
Loyer 30 000 30 000
Échéance 27 934 27 934
Impôt 0 9 323
Trésorerie annuelle 2 066 -7 257
5 questions sur SCI
52
Serge ANOUCHIAN
LA NEUVIÈME ANNÉELoyer 32 486 32 486
Amortissements 6 000 0
Interet taux 4,5% 7 407 7 407
Base fiscale 19 079 25 079
Impôt 2 862 14 169
TRESORERIE
Loyer 32 486 32 486
Échéance 27 934 27 934
Impôt 2 862 14 169
Trésorerie annuelle 1 690 -9 617
EN CUMUL 12 163 -75 197
5 questions sur SCI
53
Serge ANOUCHIAN
A LA FIN DE L’EMPRUNT
Loyer 34 829 34 829
Amortissements 6 000 0
Interet taux 0
Frais d'achat 0 0
Base f iscale 28 829 34 829
Impôt 4 324 19 678
TRESORERIE
Loyer 34 829 34 829
Échéance 0 0
Impôt 4 324 19 678
Trésorerie annuelle 30 505 15 151
En cumul 55 565 -126 555
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
A LA FIN DE L’AMORTISSEMENT
FISCALITE IS IR
Loyer 45 000 45 000
Amortissements 0 0
Interet taux 0
Base f iscale 45 000 45 000
Impôt 6 011 25 425
TRESORERIE
Loyer 45 000 45 000
Échéance 0 0
Impôt 6 011 25 425
Trésorerie annuelle 38 989 19 575
IR sur RCM -15 634 0
Disponible après RCM 23 355 19 575
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
QUELLE OPTION FISCALE ?
A priori, l’option à l’IS semble plus que favorable!
A quelles conditions ?
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Serge ANOUCHIAN
OPTION À L’IS ET REPORT D’IMPOSITION
La SCI « JARNAC » a acquis le 1/1/91: Immeuble: 300 000 € dont terrain 75 000 €Soumise à l’IR jusqu’au 1/1/99, date de
son option à l’IS.A cette date l’immeuble vaut 600 000 €
dont 150 000 € POUR LE TERRAIN.
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Serge ANOUCHIAN
CALCUL DE LA PLUS-VALUE LATENTE
Valeur acquise: 600 000 € Prix d’achat 300 000 € Frais d’achat 7.5% 22 500 € Travaux 15% 45 000 € Plus-value brute 232 500 € Abattement détention 20% 46 500 €
Plus-value imposable 186 000€
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Serge ANOUCHIAN
OPTER OU NE PAS OPTER
Pour le report d’imposition? Si j’opte: Inscription de l’immeuble en valeur
d’origine, rattrapage non déductible des amortissements antérieurs.
Si je n’opte pas, inscription à la valeur vénale de l’immeuble, base des amortissements de départ, mais
IMPOT PLUS VALUE DE 64 170!! (19+15,5%)
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Serge ANOUCHIAN
JARNAC A TROUVÉ UN ACQUÉREUR
Finalement l’immeuble est vendu le 31 décembre 2012 pour
900 000€ dont 250 000 € pour le terrain.
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Serge ANOUCHIAN
REPORT D’IMPOSITION DEMANDÉ À L’ÉPOQUE DE L’OPTION IS (DONC AMORT. SUR BASE INITIALE)
Valeur achat 225 000 75 000Amort Origine -67 500Amort 99/2012 -63 000VNC 94 500 75 000Prix de vente 650 000 250 000Plus value 555 500 175 000IS à 33,33 185 148 58 328Impot total 243 476
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Serge ANOUCHIAN
REPORT NON DEMANDÉ LORS DE L’OPTION
Valeur achat 450 000 150 000Amort 99/2012 -126 000VNC 324 000 150 000Prix de vente 650 000 250 000Plus value 326 000 100 000IS à 33,33 % 108 656 33 330Impot total 141 986
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Serge ANOUCHIAN
Y A PAS PHOTO!
Avec le report
Impôt 99 : 0
2012: 243 476
Total : 243 476
Sans le report
Impôt 99 : 64 170
Impôt 2012: 141 986
Impôt total : 206 156
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Serge ANOUCHIAN
CONCLUSION
Les LDF 2004/2012 ont-elles changé la donne ?
Faut-il « bannir » les SPI à l’IS ? Va t-on voir la multiplication des acquisitions
démembrées? Usufruit dans une SCI à l’IS Nue-propriété dans une SCI à L’IR ? Et l’abus de droit?
Réponse ?
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Serge ANOUCHIAN
LES QUESTIONS
1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ?
Les réponses du jour !
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
UNE SITUATION CLASSIQUE
Le fil rouge de notre étude Projet d’acquisition d’un immeuble de bureaux: Prix d’achat 500 000 Frais d’achat 30 000 Apport 30 000 Emprunt 500 000 Taux 4.5% Durée 15 ans Loyer potentiel 48 000 Indexation 1.5%
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Serge ANOUCHIAN
LES MODALITÉS POSSIBLES!
1- Classique: Création d’une SCI et bail à la société
2-Démembrement de l’immeuble: Usufruit à la société d’exploitation Nue-propriété à la SCI
3-Démembrement des parts de la SCI à la société,
4-SCI et option à l’IS
5 questions sur SCI
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Serge ANOUCHIAN
SCI CLASSIQUE & BAIL
Le schéma est connu Il est simple Mais la fiscalité des revenus fonciers
pèse lourd dans le financement
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Serge ANOUCHIAN
EN DÉTAIL5 questions sur SCI
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Année 1 Année 7 Année 15
Loyer 48 000 52 485 59 124
Apport -30 000 0 0
Emprunt -42 075 -45 900 -45 900
Impôt 0 -19 318 -29 845
Solde -24 075 -12 732 -16 620
Cumul -24 075 -97 340 -215 290
Serge ANOUCHIAN
5 questions sur SCI
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RECAPITULATION DES FLUX DE TRESORERIE ANNUEL
N° 1- SCI CLASSIQUE N° 2- SCI IS N° 3-DEM PARTS N° 4 DEM IMMEUBLE N° 5- IMMEUBLE ACTIF
PP PM PP PM PP PM PP PM PP PM
2013 24 075 32 000 30 000 38 989 20 546 31 273 26 455 33 446 0 52 002
2014 12 876 32 480 39 469 35 378 9 731 22 911 0 35 564
2015 11 446 32 967 39 956 35 760 9 731 23 211 0 35 945
2016 11 765 33 462 40 450 36 158 9 731 23 525 0 36 344
2017 12 062 33 964 40 952 36 575 9 731 23 854 0 36 761
2018 12 384 34 473 41 462 37 012 9 731 24 197 0 37 197
2019 12 732 34 990 41 979 37 468 9 731 24 557 0 37 653
2020 13 107 35 515 42 504 37 945 9 731 24 933 0 38 130
2021 13 511 36 048 43 036 38 444 9 731 25 326 0 38 629
2022 13 944 36 589 43 577 38 966 9 731 25 738 0 39 151
2023 14 409 37 137 44 126 39 512 9 731 26 168 0 39 697
2024 14 907 37 694 44 683 40 083 9 731 26 618 0 40 268
2025 15 441 38 260 45 248 40 680 9 731 27 089 0 40 866
2026 16 011 38 834 45 822 41 305 9 731 27 581 0 41 491
2027 16 620 39 416 46 405 41 959 9 731 28 096 0 42 144
2028 -24 805 40 007 46 996 302 811 -4 730 0 487
2029 -28 389 40 608 47 596 -3 519 -7 740 0 -3 333
2030 32 988 -3 333
195 084 614 444 30 000 733 250 20 546 565 301 163 500 374 780 0 585 663
Cout Global 809 528 763 250 585 847 538 280 585 663
Solde cession 677 147 446 429 677 147 677 147 354 722
Cout réel 132 381 316 821 -91 300 -138 867 230 941
Serge ANOUCHIAN
AVANTAGES & INCONVÉNIENTSMODE AVANTAGES INCONVENIENTS
Classique
Simplicité, transfert immédiat de propriété,Transmission possible à tout moment.Maintien, sous condition de l’exonération ISF.
Financement lourd à supporter
Immeubledémembré
Financement personnel allégé, financement de la société optimisé.
Non déductibilité es intérêts d’emprunts, solution favorable aux « riches », paiement ISF si SCI.Trouver le financement
Parts démembrées
Peu voir pas de financement personnel, optimisation de la transmission des parts de la SCI,
Mise en œuvre plus complexe
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Serge ANOUCHIAN
CONCLUSION Etre vigilant ! Eviter les situations irréversibles Et surtout….Du bon sens dans les
investissements: 1-Les aspects civils 2-Les aspects économiques 3-Les conséquences fiscales
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Serge ANOUCHIAN