23/10/2017: juntada de petiÇÃo de complementaÇÃo de … file23/10/2017: juntada de petiÇÃo de...

Rubens M. Dabul Jr. perícias e avaliações

Anexo nº 01 Fl1

RUBENS M. DABUL JR

Rua Padre Giácomo Gusmão, 223térreo – C. SiqueiraCEP:80.730-230 Tel: (41)30148745

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUÍZ DE DIREITO DA 21ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CURITIBA - PR

Autos nº. 0005867-94.2016.8.16.0194

Requerente: CONDOMINIO BELIZE

Requerida: LYGIA PENNACHIN

RUBENS MALUF DABUL Jr., Engenheiro Civil, inscrito no CREA-PR sob Nº 25.847/D, Perito Judicial nomeado para os autos supra, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar o primeiro Relatório de Esclarecimentos relativo ao Laudo Pericial.

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PROJUDI - Processo: 0005867-94.2016.8.16.0194 - Ref. mov. 175.1 - Assinado digitalmente por Rubens Maluf Dabul Junior:76573370953

23/10/2017: JUNTADA DE PETIÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE LAUDO PERICIAL. Arq: Complementação de Laudo Pericial


Anexo nº 01 Fl2

RUBENS M. DABUL JR


PRIMEIRO RELATÓRIO DE ESCLARECIMENTOS AO LAUDO

PERICIAL

Sumário

1. DO OBJETO DO PRIMEIRO RELATÓRIO DE ESCLARECIMENTOS RELATIVO AO LAUDO PERICIAL .............................................................. 3 2. DA CONCLUSÃO ...................................................................................... 3

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Anexo nº 01 Fl3

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1. DO OBJETO DO PRIMEIRO RELATÓRIO DE ESCLARECIMENTOS RELATIVO AO LAUDO PERICIAL

o presente Primeiro Relatório de Esclarecimentos relativo ao Laudo Pericial tem por objetivo atender à decisão proferida pelo magistrado, no tocante às questões solicitando esclarecimentos relativos ao Laudo Pericial formulados pela requerente.

,.....”

1.1 - Da solicitação de esclarecimentos formulada pela requerida

A requerida formulou solicitação de esclarecimentos conforme petição disposta no Ref. mov. 162.1.

Das referidas manifestações verifica-se que assiste razão a parte. Revendo os cálculos verifica-se que o valor da avaliação do imóvel, objeto da lide, em R$1.250.000,00, encontra-se incorreto. Tal fato decorre de um equívoco na elaboração do laudo pericial.

Importante destacar que, para avaliação de imóveis a metodologia adotada se refere ao Método Comparativo de Dados de Mercado, determinado pela ABNT, NBR-14653/11, cujos dados são tratados por meio de inferência estatística. Ainda, a avaliação imobiliária realizada por meio da supramencionada norma é complexa e exige tratamento matemático e criterioso para aferir com margem de segurança do valor de um imóvel.

Em assim sendo, foram elaborados outros cálculos corrigindo-se os equívocos

cometidos anteriormente, obtendo-se novo valor do imóvel “sub-judice”. O novo valor obtido é de R$1.850.000,00(um milhão oitocentos e cinquenta mil reais), conforme pode ser visto no item 10.0 do Anexo nº 01 do presente, às fls.Anexo nº 01 Fls. 6.

2. DA CONCLUSÃO

Desta forma, concordando com os argumentos da requerida, este perito, em razão de equívoco cometido durante a elaboração do Laudo Pericial, fez as devidas correções nos cálculos e alterou o valor da avaliação do imóvel constante da matrícula nº 36.256 do RI da 4ª Circunscrição da Comarca de Curitiba-PR, já definido como valor de mercado, arredondado, de R$1.850.000,00 (hum milhão, oitocentos e cinquenta mil reais).

Curitiba, 16 de outubro de 2.017.

RUBENS MALUF DABUL JR. Engenheiro Civil – CREA 25.847/PR

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Anexo nº 01 Fl4

RUBENS M. DABUL JR


ANEXO Nº 01

Da avaliação do imóvel e do demonstrativo dos cálculos estatísticos

O presente anexo é constituído dos seguintes documentos:

1) - Complemento nº 01 – Do relatório de Cálculos estatísticos.

2) - Complemento nº 02 – Da especificação da avaliação.

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Anexo nº 01 Fl5

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..........”.

1.0 DO RELATÓRIO DOS DADOS AMOSTRAIS

Dado Endereço Observação Área totalArea privativaIdade do imóvelPadrão VUT

1 Avenida Presidente Getúlio Vargas 2800, Água Verde, Curitiba A.GONÇALVES IMÓVEIS(41) 32426565 4 478,00 351,00 28,00 0,00 4497,91

2 Av. Sete de Setembro, Ed. Porto Príncipe - Batel, Curitiba TOCCAFONDI IMOVEIS(41) 33535400 (41) 99745709(41) 91194252 478,00 348,00 23,00 1,00 4602,51

3 Rua Bruno Filgueira 258, Água Verde, Curitiba Select Administradora de Bens Ltda4132038060 41995902454 387,00 242,00 30,00 1,00 4883,72

4 Rua Bruno Filgueira 258, Água Verde, Curitiba Apolar Campo Comprido(41) 3154 - 1633 387,00 242,00 28,00 1,00 4780,36

5 Rua Buenos Aires, 420 - Ed. Corrientes PREMIERE IMOVEIS(41) 33392919 (41)9830-0073 332,00 267,00 27,00 1,00 5090,36

6 Rua Avenida Sete de setembro, Batel, Curitiba MORO IMÓVEIS LTDA VENDAS - 1603J(41) 3044-0046 (41) 3044-0056 419,00 273,00 20,00 0,00 3937,95

7 Rua Buenos Aires, 420 - Ed. Corrientes PREMIERE IMOVEIS(41) 33392919 (41)9830-0073 332,00 267,00 31,00 0,00 4518,07

8 Rua Estevão Bayão, Batel, Curitiba CORRETORA DANTAS(41) 91918200 408,00 275,00 20,00 0,00 3553,92

9 Rua Desembargador Motta, 1635, Batel, Curitiba Imóveis de Primeira 0241998806203 4130685353 384,00 269,00 23,00 0,00 3619,79

10 Avenida Visconde de Guarapuava, Batel, Curitiba CORRETORA DANTAS(41) 91918200 319,00 190,00 20,00 0,00 4075,24

11 Rua Petit Carneiro, nº 1111 Ed. Grand Floridan TURIN IMÓVEIS(41) 3209-6569 (41) 9660-1617 336,00 190,00 21,00 0,00 4464,29

12 AV SILVA JARDIM , Água Verde, Curitiba Imobiliária Thá - PRONTOS(41) 33220203 360,00 200,00 21,00 0,00 3319,44

13 Rua Castro Alves, Água Verde, Curitiba ALMEIDA SANTOS IMÓVEIS(41) 30155008 333,00 238,00 21,00 0,00 4639,64

14 Rua Castro Alves, Batel, Curitiba ALMEIDA SANTOS IMÓVEIS(41) 30155008 333,00 238,00 21,00 1,00 4639,64

15 Avenida Visconde de Guarapuava, Batel, Curitiba Muralha Imóveis41-3222-9010 461,00 278,00 31,00 1,00 4898,05

16 Av. Visc. de Guarapuava 5047, Batel, Curitiba (41) 3244-8790 460,00 277,00 20,00 0,00 3847,83

17 R CORONEL DULCÍDIO , Batel, Curitiba Imobiliária Thá - PRONTOS(41) 33220203 409,00 299,00 26,00 0,00 4523,23

18 Av. Sete de Setembro, Batel, Curitiba Imóveis de Primeira 0241998806203 4130685353 353,00 223,00 20,00 0,00 4390,93

Relatório de dados amostrais para avaliação do apartamento nº 21 do Ed. Belize situado na esquina das ruas Bruno Filgueiras nº 258 com Rua Acyr Guimarâes, nº 98.

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Anexo nº 01 Fl6

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3.0 DO RELATÓRIO COMPLETO

MODELO: Para o cálculo do valor do imóvel apartamento nº 21 do Ed. Belize na Rua Bruno Filgueiras, nº 258 Água Verde Curitiba-PR.

Data: 16/10/2017

3.1 - CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS

Total da Amostra : 23 Total : 8 Utilizados : 18 Utilizadas : 5 Outlier : 0 Grau Liberdade : 13

3.2 - MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: y²

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,83575 Total : 309.282.281.791.253,56250

Determinação : 0,69849 Residual : 93.253.196.249.670,92188

Ajustado : 0,60571 Desvio Padrão : 2.678.305,95497

F-SNEDECOR D-WATSON

F-Calculado : 7,52891 D-Calculado : 1,94026

Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 90%

NORMALIDADE

Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 66

-1,64 a +1,64 90 94

-1,96 a +1,96 95 100

3.3 - MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR

Y = ( 1.423.679,394173 + 1.107.375.996.640,058594 * 1/X1 ² + 57,394947 * X2 ² + 7.506,746796 * X3 ² + 4.638.907,299588 * X4 )0,5

3.4 - MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO

Média : 4.349,05 Coefic. Aderência : 0,67164

Variação Total : 4.371.414,06 Variação Residual : 1.435.400,16

Variância : 242.856,34 Variância : 110.415,40

Desvio Padrão : 492,80 Desvio Padrão : 332,29

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Anexo nº 01 Fl7

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3.5 - GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

3.6 - Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

3.7 - Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

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Anexo nº 01 Fl8

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3.8 - DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS X1 Área total

Indica a área total do imóvel, em metros quadrados (m²). Tipo: Quantitativa Amplitude: 319,00 a 478,00 Impacto esperado na dependente: Negativo 10% da amplitude na média: -1,55 % na estimativa

X2 Area privativa

Indica a área de uso privativo do imóvel, em metros quadrados (m²). Tipo: Quantitativa Amplitude: 190,00 a 351,00 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 1,33 % na estimativa

X3 Idade do imóvel

Indica a idade do imóvel, em anos. Tipo: Quantitativa Amplitude: 20,00 a 31,00 Impacto esperado na dependente: Negativo 10% da amplitude na média: 1,09 % na estimativa

X4 Padrão

Tipo: Dicotômica Isolada Amplitude: 0,00 a 1,00 Impacto esperado na dependente: Positivo Diferença entre extremos: 12,80 % na estimativa Micronumerosidade: atendida.

Y VUT

Indica o valor unitário do imóvel em relação á sua área total. Tipo: Dependente Amplitude: 3.319,44 a 5.090,36 Micronumerosidade para o modelo: atendida.

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Anexo nº 01 Fl9

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3.9 - PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES VARIÁVEL Escala

Linear T-Student Calculado

Significância (Soma das Caudas)

Determ. Ajustado (Padrão = 0,60571)

X1 Área total 1/x² 2,05960 6,00 0,51441

X2 Area privativa x² 1,37210 19,32 0,58085

X3 Idade do imóvel x² 2,05823 6,02 0,51457

X4 Padrão x 3,06432 0,90 0,36942

3.10 - MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS • MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

Vari

ável

Form

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Áre

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Idad

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Padrã

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VU

T

X1 1/x² 78 18 35 50

X1 x² -75 2 25 36

X2 x² -19 31 2 50

X3 x -11 14 46 65

Y y² 10 16 63 69

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Anexo nº 01 Fl10

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4.0 DO RELATÓRIO DA AVALIAÇÃO

Endereço:Rua Acyr Guimarães, nº 98, esq. com Rua Bruno Filgueiras, nº 258 - Bairro Água Verde Município:Curitiba-PR. 4.1. ESCALAS ADOTADAS NA ESTIMATIVA

Característica

Escala Adotada

Justificativa para a Escala Adotada

Extp. (%)

Mínimo Amostra

Máximo Amostra

Área total 387,06 A escala adotada conduziu

ao maior valor do

coeficiente de

determinação.

319,00 478,00

Area privativa 242,39 A escala adotada conduziu

ao maior valor do

coeficiente de

determinação.

190,00 351,00

Idade do imóvel 28,00 A escala adotada conduziu

ao maior valor do

coeficiente de

determinação.

20,00 31,00

Padrão 1,00 A escala adotada conduziu

ao maior valor do

coeficiente de

determinação.

0,00 1,00

VUT 4.765,67 A escala adotada conduziu

ao maior valor do

coeficiente de

determinação.

3.319,44 5.090,36

4.2. INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA

Valor Mínimo

Valor Estimado

Valor Máximo

Desvio Mínimo

Desvio Máximo

Desvio Total

Confiança (80 %) 4.574,04 4.765,67 4.949,88 -4,02% 3,87% 7,89%

Predição (80%) 4.321,71 4.765,67 5.171,66 -9,32% 8,52% 17,83%

Campo de Arbítrio 4.050,82 4.765,67 5.480,52 -15,00% 15,00% 30,00%

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Anexo nº 01 Fl11

RUBENS M. DABUL JR


4.3. INTERVALOS DE VALORES PARA DECISÃO

Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$)

Confiança (80 %) 1.770.427,92 1.844.600,23 1.915.900,55

Predição (80%) 1.672.761,07 1.844.600,23 2.001.742,72

Campo de Arbítrio 1.567.910,39 1.844.600,23 2.121.290,07

4.4. VALOR UNITÁRIO ARBITRADO 4.765,67

Justificativa: Não Houve arbitramento de valor. Houve, apenas, arredondamento de valor, dentro do intervalo normatizado.

4.5. VALOR DE AVALIAÇÃO

R$ 1.850.000,00 (um milhão, oitocentos e cinquenta mil reais) 4.6. INTERVALO ADMISSÍVEL PARA MÉDIA DE MERCADO

Mínimo (R$): 1.770.427,92

Arbitrado (R$): 1.850.000,00

Máximo (R$): 1.915.900,55

4.7. DAS TABELAS E DOS GRÁFICOS DOS VALORES DA AVALIAÇÃO 4.7.1 – Dos valores unitários 4.7.1.1 – Das Tabelas dos valores unitários

AT (m²)

Valor (R$/m²)

Mínimo (R$/m²)

Máximo (R$/m²)

Amplitude (%)

Mínimo (%)

Máximo (%)

387,06 4.765,67 4.574,04 4.949,88 7,89 4,02 3,87

4.7.1.2 – Do gráfico dos valores unitários

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Anexo nº 01 Fl12

RUBENS M. DABUL JR


4.7.2 – Dos valores totais dos imóveis 4.7.2.1 – Da Tabela do valor total

AT (m²)

Valor (R$)

Mínimo (R$)

Máximo (R$)

Amplitude (%)

Mínimo (%)

Máximo (%)

387,06 1.844.600,23 1.770.427,86 1.915.902,22 7,89 4,02 3,87

4.7.2.2 – Do gráfico dos valores totais

4.8. CLASSIFICAÇÃO QUANTO A PRECISÃO

Amplitude do intervalo de confiança para 80% de confiabilidade: 7,89 % Classificação para a estimativa: Grau III de Precisão

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Anexo nº 01 Fl13

RUBENS M. DABUL JR


Complemento nº 02 Da especificação da avaliação.

1 – Do grau de Fundamentação

Quadro nº 03 – Pontuação para determinação do grau de fundamentação

Item Descrição Indicação Adotado Pontuação

1 Caracterização do imóvel avaliando

Grau III - Completa quanto a todas as variáveis analisadas

2 Grau II - Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo X

Grau I - Adoção de situação paradigma

2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados

Nº. de amostragens utilizadas = 18

1

k= nº. de variáveis independentes utilizadas = 5

Grau III - 6(k+1) 36

Grau II - 4(k+1) 24

Grau I - 3(k+1) 18

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no local pelo autor do laudo.

2 Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem.

X

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo.

4 Extrapolação

Não admitida X

3

Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo

5

Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

amax 19,32%

2

Grau III <10% 10

Grau II10% <20% 20

Grau I20% <30% 30

6

Nível de significância máximo sigmax admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor.

sigmax <1,00%

3 Grau III < 1,0% 1%

Grau II1,0% < 2,0% 2%

Grau I2,0% < 5,0% 5%

Total 13

Com esta pontuação e com as orientações contidas no item 9.2.1.1 da Norma ABNT NBR 14.653-2-2011, a avaliação, quanto à sua fundamentação,atinge o Grau I (hum).

2 – Do grau de Precisão

Conforme pode ser observado no item 4.0, sub-item 8, do anexo nº 01 do presente, Do Relatório de Avaliação, a avaliação, quanto à sua Precisão, atinge o Grau III (três).

Doc

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