21e hypotheken event - marja elsinga
DESCRIPTION
Presentatie Marja Elsinga tijdens het 21e Hypotheken Event. Onderwerp van de presentatie: dynamiek op de woningmarkt en gevolgen hypotheekmarktTRANSCRIPT
Challenge the future
Delft University of Technology
Woningmarkt en hypotheekmarkt: steeds meer verweven Hypothekenevent 2012
Marja Elsinga, OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft
2 Hypothekenevent 2012 |
Overzicht
• Waar staan we nu?
• Overzicht koop- en
financieringsvarianten
• De woning als pensioen: markt
voor opeethypotheken?
3 Hypothekenevent 2012 |
Eigendomsverhoudingen op de
woningmarkt, Cecodhas, 2007
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Duitsla
nd
Denem
arke
n
Zweden
Nederla
nd
Frankr
ijk
Oostenrijk
Finland
Tjech
ie
Belgie
Verenigd
Konink
rijk
Luxem
burg
Italie
Malta
Grieke
nland
Polen
Portuga
l
Letland
Cypru
s
Ierla
nd
Spanje
Estland
Slovenie
Hongar
ije
Slowakij
e
Roem
enie
Bulgarije
Litouwen
koop
commerciele huur
sociale huur
4 Hypothekenevent 2012 |
Eigen woningbezit naar inkomenskwartiel, EU-SILC
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Belgium
Finland
Germany
Hungary
Netherla
nds
Portugal
Slovenia
United K
ingdom
1
2
3
4
5 Hypothekenevent 2012 |
Ontwikkeling eigendom, 1947-2010, Van der Schaar 1987, WBO, WoON
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1947 1956 1967 1975 1985 1993 2005 2010
eigen woning
particuliere huur
sociale huur
6 Hypothekenevent 2012 |
Conclusie
• Brede sociale huursector is het kenmerk van
Nederland
• Dit model staat onder druk, financieel en
politiek
• Starters en middengroepen, vanoudsher in de
sociale huursector, nu in de knel
• Markt voor varianten???
7 Hypothekenevent 2012 |
Overzicht
• Waar staan we nu?
• Overzicht koop- en
financieringsvarianten
• De woning als pensioen: markt
voor opeethypotheken?
8 Hypothekenevent 2012 |
Waarom nu wel interessant?
• Middengroepen hebben beperkt toegang tot de sociale huursector
• Manier om middengroepen in de wijk te houden.
• Corporaties hebben verkoopopbrengsten nodig
Huuropbrengsten
Verkoopopbrengsten
Nieuwbouw
Investeringen leefbaarheid
Woningverbetering
9 Hypothekenevent 2012 |
Marktbereik
• Marktbereik: verkoop door corporaties
Bron: Centraal Fonds 2011
• Totale voorraad VoV eind 2010: 31.400 (waarvan 70% Koopgarant)
2007 2008 2009 2010
Aantal verkocht (bestaand) 14.300 13.400 13.100 15.100
Bruto verkoopprijs 141.000 147.000 140.000 142.000
Aandeel verkocht met korting 24% 30% 39% 42%
* Tot 10% korting 11% 11% 10% 11%
* > 10% korting (VoV) 13% 19% 29% 31%
10 Hypothekenevent 2012 |
Nieuwste ontwikkelingen
• Geen toestemming vooraf nodig bij verkoop met korting hoger
dan 10%: toesting achteraf: fair value als kader
• Recente WOZ-beschikking mag i.p.v. taxatie
• Kooprecht?
• 75% voorraad
• Uitzondering specifieke groepen
• Huurders die langer dan jaar huren
11 Hypothekenevent 2012 |
Verkoop onder voorwaarden
• Korting op de koopprijs, afrekening bij verkoop
• Verkoop onder voorwaarden
• Koopgarant
• Korting koopprijs and winstverliesdeling bij verkoop (1:1,5)
• Uitgangspunt: Fair Value
• Slimmer kopen
• Korting koopprijs and winstverliesdeling bij verkoop (1:1,5)
• Uitgangspunt: Fair Value
• Uitgestelde betaling
• Kopen naar wens
• Deel van de woning wordt niet gekocht,
• Bij terugkoop: niet betaalde deel terugbetalen + index
12 Hypothekenevent 2012 |
Koopgarant
• Stichting Opmaat: 159 corporaties
• De koper is 100% eigenaar
• De woningen worden verkocht met 25-30% korting op de
marktprijs
• Als de woning wordt verkocht worden winst en verlies gedeeld
• Fair value: 1:1,5 (korting: winstdeling)
• Woningen worden altijd terugverkocht aan de corporatie
(terugkoopgarantie)
13 Hypothekenevent 2012 |
Koopgarant (1.000’s Euro)
kopen verkopen
Waarde van de woning 200 230
Betaalde prijs 160
Stijging door investeringen 10
Stijging huizenprijzen
20
Ontvangen prijs door verkoper
184 (160 + 10 + 0,7*20)
14 Hypothekenevent 2012 |
Koopgarant (1.000’s Euro)
kopen verkopen
Waarde van de woning 200 175
Betaalde prijs 160
Stijging door investeringen 10
Stijging huizenprijzen
-35
Ontvangen prijs door verkoper
145,5 (160 + 10 + 0,7*-35)
15 Hypothekenevent 2012 |
Kopen naar Wens (1.000’s Euro)
kopen verkopen
Waarde van de woning 200 230
Betaalde prijs 160
Stijging door investeringen
Stijging huizenprijzen
30
Ontvangen prijs door verkoper
184 (160 + 0,8*30)
16 Hypothekenevent 2012 |
Kopen naar Wens (1.000’s Euro)
kopen verkopen
Waarde van de woning 200 175
Betaalde prijs 160
Stijging door investeringen
Stijging huizenprijzen
-25
Ontvangen prijs door verkoper
140 (160 + 0,8*-25)
17 Hypothekenevent 2012 |
Financiering onder voorwaarden
• Gericht op starters en op groei, in groeisituatie marktconform, bij
stagnatie sprake van subsidie
• Starterslening
• Renteloze lening “gap” NHG-grens en benodigde hypotheek
• Als inkomen stijgt: lening versneld aflossen
• Als inkomen niet stijgt: renteloze lening
• StartersRente Regeling
• Korting op de rente, die later wordt terugbetaald
• Bij koopprijsdaling, niet of gedeeltelijk terugbetalen.
18 Hypothekenevent 2012 |
Verschillende producten die
verschillende doelen dienen
• Revolving fund corporaties
• Huisvesting voor middengroepen in de knel
• Sommige producten gericht op starters
• Sommige producten gericht op beperken risico
• Bij sommige producten blijvende betrokkenheid corporaties
• Atlas koopvarianten: overzicht van deze producten en de
consequenties voor vragers en aanbieders
19 Hypothekenevent 2012 |
Atlas koop- en
financieringsvarianten
• Consument
• Uitgaven
• Vermogen
• Gebruikskosten
• Aanbieder
• Kosten licentie en beheer
• Liquiditeitsbeslag
• Rendement
• Risico bij executie voor aanbieder, consument en financier
20 Hypothekenevent 2012 |
Overzicht
• Waar staan we nu?
• Overzicht koop- en
financieringsvarianten
• De woning als pensioen:
markt voor opeethypotheken?
21 Hypothekenevent 2012 |
De koopwoning als vierde pilaar van
het pensioenstelsel?
• Lage woonlasten op oude dag
• Vermogen vrijmaken door:
• Verkoop
• Hypotheekproduct zoals
opeethypotheek
22 Hypothekenevent 2012 |
23 Hypothekenevent 2012 |
Home owners without a mortgage and those with a
mortgage – as a % of total population EQLS,
Mandic, 2010
32
35
24
40
32
26
58
15
69
5
69
8
86
1
0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0
% home owners without
mortage
% home owners with
mortage
% home owners without
mortage
% home owners with
mortage
% home owners without
mortage
% home owners with
mortage
% home owners without
mortage
% home owners with
mortage
% home owners without
mortage
% home owners with
mortage
% home owners without
mortage
% home owners with
mortage
% home owners without
mortage
% home owners with
mortage
Atlantic
gro
up
Scandin
avia
n
gro
up
Continenta
l
Euro
pe
South
Euro
pe
Nort
h E
ast
Euro
pe
Centr
al E
ast
Euro
pe
South
East
Euro
pe
percent
24 Hypothekenevent 2012 |
Hoe meer onzekerheid, hoe minder men het
vermogen in het huis wil gebruiken Eurobarometer, 2009
0
10
20
30
40
50
60
70H
unga
ry
Gre
ece
Por
tuga
l
Ital
y
Spa
in
Slo
veni
a
Fra
nce
UK
Bel
gium
Ger
man
y
Fin
land
Aus
tria
Net
herla
nds
Sw
eden
Den
mar
k
bezorgd over
inkomen oude dag
gebruik vermogen
huis door verhuizen
of hypotheek
25 Hypothekenevent 2012 |
Plannen van gepensioneerden en niet
gepensioneerden’(Eurobarometer
2008)
0
20
40
60
80
100
Uni
ted
Kingd
om
Finla
nd
Net
herla
nds
Ger
man
y
Belgium
Slove
nia
Portu
gal
Hun
gary
Non-retired plan to move
Non-retired - consider to borrow against my home or sell it w hile keeping the right to live in it
0
20
40
60
80
100
Uni
ted
Kingd
om
Finla
nd
Net
herla
nds
Ger
man
y
Belgium
Slove
nia
Portu
gal
Hun
gary
Retired plan to move, or have done so already
Retired plan to borrow against home or did this already
26 Hypothekenevent 2012 |
Eigen Huis Marktindicator, jan. 2012
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
50
60
70
80
90
100
110
120
130
apr 04 sep 04 febr 05
jul 05 dec 05 mei 06 okt 06 mrt 07 aug 07 jan 08 jun 08 nov 08 apr 09 sep 09 febr 10
jul 10 dec 10 mei-11 okt-11
ko
op
bere
idh
eid
mark
tin
dic
ato
r
VEH marktindicator Koopbereidheid
27 Hypothekenevent 2012 |
Eigen Huis Marktindicator, jan. 2012
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
50
60
70
80
90
100
110
120
130
apr 04 sep 04 febr 05
jul 05 dec 05 mei 06 okt 06 mrt 07 aug 07 jan 08 jun 08 nov 08 apr 09 sep 09 febr 10
jul 10 dec 10 mei-11 okt-11
co
nsu
men
ten
vert
rou
wen
mark
tin
dic
ato
r
VEH marktindicator CBS consumentenvertrouwen
28 Hypothekenevent 2012 |
Woningmarkt steeds meer verweven
met hypotheekmarkt
• Steeds belangrijker om de
risico’s van de interactie van
woning en hypotheekmarkt te
begrijpen
• Nieuw markt voor koop- en
financieringsvarianten
• Markt voor opeethypotheken
of andere equityrelease
producten