2020年11月期第1四半期 決算説明資料...2020年11月期第1四半期業績ハイライト...
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東京証券取引所第一部 証券コード:8923
シンガポール証券取引所 証券コード:S2D
トーセイ株式会社
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2020年11月期第1四半期 決算説明資料
2020年4月6日作成、
2020年4月13日ページ追加(P21)
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目次
2020年11月期第1四半期 業績ハイライト
2020年11月期第1四半期 業績概要
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産流動化・開発 仕入進捗
不動産賃貸事業
不動産ファンド・コンサルティング事業
不動産管理事業
ホテル事業
バランスシート要旨 ①資産の部
バランスシート要旨 ②負債・資本の部
棚卸資産の状況
固定資産の状況
金融機関借入の状況
セグメント別業績概要
キャッシュ・フロー計算書要旨
2020年11月期の業績予想
還元方針
…P2
…P3
…P4
…P5
…P6
…P7
…P8
…P9
…P10
…P11
…P12
…P13,14
…P15
…P16
…P17,18
…P19
…P20
…P21,22
*2019年11月期よりホテルセグメントを新設しました。比較参考のため、2018年11月期の
数字は新セグメントにあわせ遡及修正して作成しています。
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34,793 31,012
18,760
13,26114,346
1,046
5,9795,993
1,312
3,0383,773
938
5,232 5,888
1,500
557 1,089
214
-1,319 -1,375 -303
61,543 60,727
23,468
-10,000
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
'18/11期 '19/11期 '20/11期 1Q
(百万円) ホテル事業
不動産管理事業
・ 事業
不動産賃貸事業
不動産開発事業
不動産流動化事業
6,7707,754
5,003
1,4871,528
-18
2,4532,367
464
1,616
2,365
586
453
504
178
36
99
-166
10,875
12,690
5,535
-1,942 -1,928 -512-2,000
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
'18/11期 '19/11期 '20/11期 1Q
(百万円)
*ROE=当期利益 ÷((前期末資本合計 + 当期末資本合計)÷2)
2,8472,035
3,587
1,604 3,204
(5,220)2,192
2,409 207
797 6,852
8,447 8,808
14.0%
15.3%14.3%
0%
5%
10%
15%
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q
(百万円) ROE
4,1502,987
5,359
2,361 4,647
(7,686)3,331
3,528 327
926 10,171
12,090 13,046
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q
(百万円)
4,3413,125
5,535
2,545 4,839
(8,202)3,470
3,653 517
1,072 10,875
12,69013,737
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q
(百万円)
18,310 17,059 23,468
14,210 17,393
(56,885)
12,787 11,289
16,234 14,985
61,543 60,727
80,354
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
'18/11期 '19/11期 '20/11期1Q
(百万円)
4Q 3Q
2Q 1Q
2020年11月期第1四半期 業績ハイライト
2
◆ 売上高234億円(前年同期比+37.6%)、税引前利益53億円(同+79.4%)、四半期利益35億円(同+76.2%)◆ 不動産流動化事業が利益を牽引し、税引前利益は通期計画の40%を超えて進捗
【四半期利益】
【税引前利益】
<営業利益:セグメント別>
【売上高】 【営業利益】
<売上高:セグメント別>
(ホテル)
(内部取引) (内部取引) (内部取引)(内部取引) (内部取引) (内部取引)
進捗率29.2%
進捗率40.3%
進捗率41.1%
(予想)(予想)
(予想)
(予想)
(予想)
(開発)
進捗率40.7%
(賃貸)
(ファンド・コンサル)
(管理)
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構成比 構成比 増減率
売上高 17,059 100.0% 23,468 100.0% 6,409 37.6%
11,914 69.8% 15,685 66.8% 3,771 31.7%
売上総利益 5,145 30.2% 7,782 33.2% 2,637 51.3%
2,055 12.0% 2,251 9.6% 196 9.6%
(うち 物件販売経費) 540 3.2% 389 1.7% -150 -27.9%
(うち 物件販売経費を除く費用) 1,514 8.9% 1,861 7.9% 347 22.9%
その他の収益 39 0.2% 6 0.0% -33 -84.3%
その他の費用 4 0.0% 2 0.0% -1 -44.8%
営業利益 3,125 18.3% 5,535 23.6% 2,409 77.1%
40 0.2% 0 0.0% -40 -99.0%
178 1.0% 176 0.8% -2 -1.6%
税引前利益 2,987 17.5% 5,359 22.8% 2,372 79.4%
951 - 1,771 - 820 -
当期利益 2,035 11.9% 3,587 15.3% 1,552 76.2%
当期包括利益 2,067 12.1% 3,261 13.9% 1,194 57.8%
EPS(円) 41.97 75.37 33.40 79.6%
金融費用
金融収益
法人所得税
'19/11期 1Q '20/11期 1Q 増減
売上原価
販売費および一般管理費
2020年11月期第1四半期 業績概要
3
(百万円)
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(単位:百万円) '19/11期 '20/11期
1Q 通期 1Q 通期(予想)
売上高 6,623 31,012 18,760 46,776
売上総利益 1,791 9,065 5,477 11,199
営業利益 1,424 7,754 5,003 9,165
引渡(Restyling) 4戸 11戸 2戸 5戸
引渡(1棟等) 15棟 53棟 18棟 63棟
6,5199,407
5,525
1,168
13,864
1,021
7,090
4,822
104
21
100
51
73
6,623
10,451
5,625
8,310
18,760
27.1%
37.6%
58.4%
0.7%
29.2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
4,000
8,000
12,000
16,000
20,000
'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q
(百万円)
Restyling 1棟販売( 向け)
1棟販売(一般向け) 売上総利益率
不動産流動化事業 -2020年11月期 第1四半期-
4
◆ 売上高187億円(前年同期比+183.2%)、売上総利益54億円(同+205.7%)◆ 20億円超の大型物件が利益を牽引、その他の物件の販売も順調に推移し、18物件
(前年同期比+3物件)を売却◆ うち、トーセイ・リート投資法人向けに2物件(48億円)を売却
売上高・売上総利益率 売却物件の一例
79.9% 70.4%
*売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています【 ’19.11期】▲366百万円
売上高 売上総利益
構 成 比 率
横浜市 収益ビル
2019年11月期 通期売上総利益率
29.2%
柏市 収益マンション西東京市 収益マンション
新宿区 収益ビル
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(単位:百万円) '19/11期 '20/11期
1Q 通期 1Q 通期(予想)
売上高 7,045 14,346 1,046 17,396
売上総利益 1,545 3,042 238 4,083
営業利益 1,045 1,528 -18 2,625
引渡(戸建等) 20戸 106戸 12戸 99戸
引渡(分譲MS等) 121戸 163戸 - 243戸
引渡(1棟) 1棟 2棟 1棟 3棟
1,035 1,203 1,1751,874
586
5,179
777 931138
830
1,200
459
7,045
3,181
2,106 2,012
1,046
21.9%
27.1%
20.9%
9.7%
22.8%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q
(百万円)
オフィスビル・賃貸マンション・商業施設 分譲マンション
戸建・宅地・請負 売上総利益率
不動産開発事業 -2020年11月期 第1四半期-
◆ 売上高10億円(前年同期比-85.1%)、売上総利益2.3億円(同-84.5%)◆ 2Qに新築分譲マンション「THEパームス相模原パークブライティア」を引渡予定
(全243戸 契約完売)◆ 商業施設「T‘s BRIGHTIA富士見台」を販売
売上高・売上総利益率 売却物件の一例
4.5% 3.1%売上高 売上総利益
構 成 比 率
T's BRITHIA富士見台(商業施設)
THEパームスコート船橋法典(分譲戸建)
2019年11月期通期
売上総利益率21.2%
5*売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています【 ’19.11期】▲150百万円 【 ’20.11期】▲1百万円
THEパームスコート国分寺恋ヶ窪(分譲戸建)
川崎市麻生区(分譲戸建)(トーセイ・アーバンホーム)
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15,005
28,880
21,452
オフィス(流)2,585
16,472
8,710
7,099
マンション(流)4,000
1,433
2,085
607
土地等(流) 961
8656,471
オフィス・商業施設
(開) 337
5,114
8,65313,713
ホテル(開) 1,500
2,541
10,461
7,544
4,816
880
4,461
賃貸マンション(開)2,526
2,496
2,873
7,785
戸建・土地(開)2,047
49,809
58,556
72,050
28,096
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
'17/11期 '18/11期 '19/11期 20/11期 1Q
(百万円)
戸建・土地(開) 賃貸マンション(開) 分譲マンション(開)物流施設(開) ホテル(開) オフィス・商業施設(開)土地等(流) マンション(流) ホテル(流)オフィス(流)
引渡しベース
139億円
不動産流動化・開発 仕入進捗 <仕入額・在庫の状況>
6
◆ オフィスビルやマンションなど収益物件を中心に、売上想定金額(引渡しベース)で139億円相当を仕入◆ 契約ベースでは280億円まで進捗
年間仕入額(売上想定金額)の推移 仕入物件の一例
契約ベース
280億円
(単位:物件) 1棟オフィスビル等
1棟マンション ホテル
物流施設
戸建・土地等 合計
流動化 1 4 ― ― 3 8
開発 ―(1) 1 ―(2) ― 1 2(3)
仕入物件の詳細(2020/11期 1Q)
*棚卸資産(売上想定)の詳細な状況はP13~P14をご覧ください
開発64億円(前年
同期比-65.0%)
流動化75億円
(同-14.2%)
*固定資産として取得した物件を含む
横浜市 収益マンション
2020年11月期
仕入計画830億円
渋谷区 収益マンション
豊島区 収益ビル
( )は、既存物件の隣地購入分
13,954
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627 613 615 623 676
16 15 15 16 15
837 846 864 901620
1,481 1,475 1,495 1,5411,312
44.2% 42.4% 45.2% 41.7% 40.0%
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
0
500
1,000
1,500
2,000
'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q
(百万円)
流動資産 Restyling固定資産 売上総利益率
(単位:百万円) '19/11期 '20/11期
1Q 通期 1Q 通期(予想)
売上高 1,481 5,993 1,312 5,984
売上総利益 655 2,601 525 2,621
営業利益 606 2,367 464 2,337
18 21 26 23 25 25
26
5557 57 46 408
76 5
55
52
8389 85
7670
0
20
40
60
80
100
'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2
Restyling
流動資産
固定資産
-10+47670
50
70
90
'19/11 '20/2
不動産賃貸事業 -2020年11月期 第1四半期-
7
◆ 売上高13億円(前年同期比-11.4%)、売上総利益5.2億円(同-19.9%)◆ 仕入・売却による物件入替があるが、取得物件の稼働率向上に努め、安定的に収益を確保
売上高・売上総利益率 保有物件*1の内訳
5.6% 6.7%売上高 売上総利益
構 成 比 率
2019/11期 1Q 保有物件の増減
新規取得
売却
(物件)
’19/11 ’20/2
2019年11月期 通期売上総利益率 43.4%
*1 保有物件のうち賃貸収入がある物件
オフィス、商業施設 39物件マンション 30物件その他 1物件
*売上高はセグメント間売上高を含む
(物件)
0
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(単位:百万円) '19/11期 '20/11期
1Q 通期 1Q 通期(予想)
売上高 607 3,773 938 3,194
売上総利益 573 3,641 894 3,066
営業利益 297 2,365 586 1,758
29,358 36,177 45,997 55,858 63,962 68,782
300,643 287,924392,114
499,184
683,138 706,94791,789 124,084
114,097
108,316
99,378 99,378
421,792 448,186 552,208
663,359
846,478 875,107
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2
(百万円)CRE
私募ファンドトーセイ・リート
395 415 438 472 54030 97 76
430108
236 8
520
28179
161 197
310
261607711 720
1,733
938
94.4% 95.3% 94.9% 98.4% 95.4%
-200%-180%-160%-140%-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%
0
400
800
1,200
1,600
2,000
'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q
(百万円)
仲介手数料 その他 ディスポジションフィーアクイジションフィー AMフィー売上総利益率
増加 減少 純増
① ② ①-②
CRE - - -
私募ファンド +27,152 -3,343 +23,808
トーセイ・リート +4,820 - +4,820
合計 +31,972 -3,343 +28,628
不動産ファンド・コンサルティング事業 -2020年11月期 第1四半期-
8
◆ 売上高9.3億円(前年同期比+54.4%)、売上総利益8.9億円(同+56.0%)◆ 受託資産残高は8,751億円(前期末比+286億円)まで伸張し、AMフィーも順調に増加
売上高・売上総利益率 AUMの推移
4.0% 11.5%売上高 売上総利益
構 成 比 率
*2 受託内容の見直しを行ったことから、2016年11月末に私募ファンドAMからCREへ450億円分の振替を行っております。
*1 グラフの水色部分は、CREの残高を表示しています。当社においてCRE受託は、「企業価値最大化を目指して長期的・全社的な経営戦略の視点に立ち、企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」に関して、不動産のプロフェッショナルの観点で総合的なコンサルティングを行うことと定義しています。
*1
*2
2020/11期 1Q AUM増減
*売上高はセグメント間売上高を含む
2019年11月期 通期売上総利益率 96.5%
(単位:百万円)
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(単位:百万円) '19/11期 '20/11期
1Q 通期 1Q 通期(予想)
売上高 1,341 5,888 1,500 6,539
売上総利益 418 1,768 488 1,946
営業利益 120 504 178 539
931 974 1,021 1,094 1,158
409584 441 429 341
1,3411,559
1,463 1,524 1,500
31.2% 30.2% 29.3% 29.6% 32.6%
-300%-290%-280%-270%-260%-250%-240%-230%-220%-210%-200%-190%-180%-170%-160%-150%-140%-130%-120%-110%-100%-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%
0
400
800
1,200
1,600
2,000
'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q
(百万円)
スポット工事・手数料など PM・BM報酬など
売上総利益率
351 375 395 390 415 422
196219
270 232244 244
547594
665622
659 666
0
200
400
600
'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2
(棟数)マンション
ビル等
商業施設
不動産管理事業 -2020年11月期 第1四半期-
9
◆ 売上高15億円(前年同期比+11.8%)、売上総利益4.8億円(同+16.7%)◆ 管理受託棟物件は666棟(前期末比+7棟)となり、管理受託PM・BM収入等は増加継続
売上高・売上総利益率 管理受託棟数の推移
6.4% 6.3%
オフィスビル 商業施設 保育園マンション ホテル
管理受託物件の一例
売上高 売上総利益
構 成 比 率
学校施設
2019年11月期 通期売上総利益率 30.0%
*売上高はセグメント間売上高を含む
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営業中
計画・建設中
1トーセイホテル ココネ
神田111 〇 -
2トーセイホテル ココネ
上野126 〇 -
3 トーセイホテル&セミナー幕張
137(2020年5月~)
ラ オ ゚ -
4トーセイホテル ココネ
浅草蔵前133 (2020年5月~) -
5トーセイホテル ココネ
上野御徒町171 (2020年7月~) -
6 トーセイホテル ココネ浅草Ⅱ(仮称)
80 (2021年8月~) -
7トーセイホテル ココネ千葉みなと駅前(仮称)
198 (2021年9月~) -
8トーセイホテル ココネ
鎌倉(仮称)73 (2021年以降) -
9 トーセイホテル ココネ築地(仮称)
201 (2023年以降) -
10 多摩市収益ホテル 138 〇
合計 1,368 1棟
他社オペレー
ション(賃貸売上)
(運営売上)
9棟
客室数
名称
-
自社オペレーション
(単位:百万円)
通期通期
(予想)
運営 賃貸 合計 運営 賃貸 合計① ② ①+② ① ② ①+②
売上高 201 52 253 1,089 189 24 214 1,830
売上総利益 193 15 209 951 185 8 193 1,693
GOP 96 - 96 471 86 - 86 788
営業利益 34 14 48 99 -175 8 -166 -132
'19/11期 '20/11期
1Q 1Q
合計 合計
201
313
216 228189
52
24
27 25
24
253
338
243 254
214
82.6%89.9% 88.2% 87.9% 90.4%
-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
0
50
100
150
200
250
300
350
'19/11期 1Q '19/11期 2Q '19/11期 3Q '19/11期 4Q '20/11期 1Q
(百万円)
賃貸 運営 売上総利益率
*売上高はセグメント間売上高を含む
ホテル事業 -2020年11月期 第1四半期-
◆ 売上高2.1億円(前年同期比-15.4%)、売上総利益1.9億円(同-7.3%)◆ 1Q(12月~2月まで)の平均稼働率は、ココネ神田・ココネ上野ともに85%程度だったが、
3月以降はコロナウィルスの影響により低迷する見通し。
売上高・売上総利益率 保有ホテル一覧
0.9% 2.5%売上高 売上総利益
構 成 比 率
10
2019年11月期 通期売上総利益率 87.4%
*開業前のホテル計画は現時点の計画であり、今後変更となる可能性があります
10
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物件取得 ―
VU・その他の資産取得 +898
使用権資産 +1,236
減価償却・その他 -269
-269 +2,134
(単位:百万円)
増加要因
計
減少要因
1Q物件仕入 +8,026
建築費/VU・その他 +3,348
物件売却 -14,127
その他 -2
-14,129 +11,374 計
増加要因
減少要因
1Q(単位:百万円)
A:棚卸資産の増減
・物件の売却による減少が新規物件の仕入と建築費等による増加を上回り、前期末比27億円の減少
11
バランスシート要旨(連結)① -資産の部-
(百万円)
◆ 資産合計は1,602億円(前期末比-1.0%)◆ 投資不動産・有形固定資産は484億円(同+4.0%)、資産合計の3割を占める
・使用権資産の増加(IFRS16号※適用)等により、前期末比18億円の増加
B:投資不動産・有形固定資産の増減
161,894 -1,596 160,297
31,998 +365 32,364
-14,129 +11,374
-269 +2,134
9,781 -1,073 8,707その他資産
棚卸資産(不動産)
投資不動産・有形固定資産1,865
73,573
46,539
-2,754 70,819
48,405
現金及び現金同等物
減少 増加'19/11末 '20/2末
資産合計
A
B
※IFRS16号2019年1月1日以降に始まる会計年度から適用となったリースの新しい会
計基準。原則として全てのリース契約について資産(使用権資産)・負債の計上が必要となったもの。
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物件仕入等による借入 +2,528
長期→1年内長期へ振替 +1,937
リース債務 +247
物件売却による返済 -4,468
その他返済(借換・約定等) -1,943
リース債務(期間経過に伴う減少) -2
物件仕入等による借入 +4,347
その他借入(借換等) +3,040
リース債務 +999
物件売却による返済 -5,973
その他返済(借換・約定等) -1,394
長期→1年内長期へ振替 -1,937
リース債務(期間経過に伴う減少) -68
計 -15,787 +13,100
(単位:百万円)
短期(1年内
長期)
長期
増加要因
減少要因
増加要因
減少要因
1Q
161,894 -1,596 160,297
103,587 -2,900 100,687
-15,787 +13,100
-6,413 +4,713
-9,374 +8,387
13,744 -213 13,531
58,306 +1,303 59,609
36.0 +1.2 37.2
0.99 0.92ネットD/Eレシオ(倍) -0.07
減少 増加
資本合計
自己資本比率(%)
'19/11末 '20/2末
負債・資本合計
負債合計
16,291
73,552
借入金
短期借入金
長期借入金
87,156
その他負債
89,843-2,687
14,590
72,565
-1,700
-986
12
バランスシート要旨(連結)② -負債・資本の部-
(百万円)
・利益の積上げ35億円、剰余金の配当19.9億円等により、資本合計は前期末比13億円の増加
・物件売却に伴う返済や約定返済等が新規借入を上回ったことに加え、IFRS第16号を適用したこ
とによるリース債務の増加( 12億円)により、借入金は前期末比26億円の減少 ・自己資本比率は37.2%
(前期末比1.2ポイント上昇)・ネットD/Eレシオは0.92倍(前期末比0.07ポイント低下)
◆ 自己資本比率37.2%、ネットD/Eレシオ0.92倍と健全性を維持
A:借入金の増減 B:資本合計の増減
C:財務健全性
A
B
C
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(102件 )
棚卸資産残高の内訳
オフィスビル・商業 (32件) (3件) 25,386 34,523
マンション (29件) (5件) 18,719 31,881
ホテル (-) (6件) 13,870 29,550
物流施設 (-) (2件) 3,742 26,807 9,518
戸建 (-) (15件) 6,684 12,068
その他 (10件) (-) 2,416 3,664
小計 (71件) (31件) 70,819 97,626 121,207
23,580
19.5%
・ご参考
24.2%※過去3期('17/11~'19/11期)の不動産流動化、開発事業の粗利率実績
121,207百万円
想定売上総利益
想定売上総利益率
2020年2月末 簿価 70,819百万円 想定売上規模
想定売上規模合計不動産流動化 不動産開発
物件タイプ別内訳
簿価 想定売上規模
19,464
不動産流動化 不動産開発
5,81928,703
簿価合計完成時
予定簿価
21,647 3,739
- 13,870 - 29,550
- 3,742 - 9,518
追加費用(再生・建築費)
10,193 8,526 12,417
-
- 6,684 - 12,068
2,416 - 3,664
34,256 36,562 44,786 76,420
過去実績 売上総利益率
オフィス・商業29%
マンション26%
ホテル24%
物流施設8%
戸建10%
その他3%
東京
23区40%
東京都下12%
神奈川24%
千葉15%
埼玉9% 1億円未満
22%
1~5億円9%
5~10億円7%
10~20億円12%
20億円以上50%
*戸建および分譲中のマンションは、1住戸あたりの金額で分類しております。
*上記売上想定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実際の業績は様々な要素により大きく異なる結果となる場合があります* 戸建、分譲マンションの件数は、1プロジェクトにつき1件とカウントしています
13
棚卸資産の状況 ①
*想定売上基準
タイプ別 規模別
(百万円)
◆ 保有する棚卸資産は簿価708億円、売上高1,212億円に相当(当社想定)
エリア別
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33% 18% 35%
26%
24%
5%
4%
31%
22%
23%
10%2%
2%
7%
4%
3%46%
15%
10%
4%
5%
6%
24%
8%
15%
26% 1%
22%
16%
8% 25%
11%
10%
76,487
44,588
53,620 46,581
50,127 54,825
60,557
74,365
99,428 100,076 105,357
126,761 121,207
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
2008/11 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 2018/11 2019/11 2020/02
(百万円)
戸建(開) マンション(開)
物流施設(開) ホテル(開)
オフィス・商業(開) その他(流)
マンション(流) ホテル(流)
オフィス・商業(流)
(百万円)
'18/11期 '19/11期 '20/11期(予想)
(期初)棚卸資産 【A】 100,076 105,357 126,761
売上高 【B】 48,055 45,358 64,173
売上高 ÷ (期初)棚卸資産 【B】÷【A】 48% 43% 51%
14
棚卸資産の状況 ② -推移-
◆ 約2年分の売上高(不動産流動化事業・不動産開発事業)に相当する棚卸資産を保有
棚卸資産と売上高のバランス
*1 売上想定換算*2 売買事業(不動産流動化事業・不動産開発事業)の売上高
*1
*2
*2
戸建
マンション
物流施設
ホテル
オフィス・商業その他
マンション
オフィス・商業
開発
流動化
Seamless Growth 2020
Advancing Together2017
Next Stage2014
Charge Up2011
Growing Up2008
46%
15% 10% 4% 3% 3%
33%
18%35% 26% 27% 27%
15%
26%
22% 20% 14%
4%
31% 22%
23% 19% 17%
2% 6%
7%
4%6%
5%6%
14%
20%
5%
8%
25%
11%8%
8%
1
76,487
44,588
53,620
46,581 50,127
54,825 60,557
74,365
99,428 100,076 105,357
118,774
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
2008/11 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 2018/11 2019/02
(百万円)
系列11 戸建(開)
ホテル(流) ホテル(開)
その他(流) 物流施設(開)
マンション(流) マンション(開)
オフィス・商業(流) オフィス・商業(開)
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22,004 25,172
33,555
42,370 46,370 47,973
22物件25物件
30物件 30物件 32物件 32物件
- 30物件
- 20物件
- 10物件
物件
10物件
20物件
30物件
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2
(百万円)
47,973百万円 (32件 ) 79,199百万円
投資不動産・有形固定資産残高の内訳
オフィスビル・商業 35,554 (24件) 58,247 22,692
マンション 4,287 (4件) 6,076 1,789
ホテル 7,197 (3件) 13,407 6,209
物流施設 934 (1件) 1,469 534
47,973 (32件) 79,199 合計 31,226 ❶
法人税 -10,304 ❷
含み益(税引後) 20,921 ❸( = ❶+ ❷)
公正価値
公正価値② 含み益②-①
2020年2月末 簿価
物件タイプ別 内訳 簿価合計①
合計
2020年2月末
一株あたり
資本合計【A】 59,609百万円 1,251.61円
含み益(税引後)【B】 20,921百万円 439.28円
合計(【A】+【B】) 80,531百万円 1,690.89円
*1 ホテルを併用運用している1物件を含む*2 法人税率は33%で計算
上記含み益(税引後)を加算した場合の資本合計額 投資不動産・有形固定資産(簿価)の推移(23物件)(26物件)
(21物件)(18物件)
*1
* 上記の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定* 有形固定資産の簿価には、工具器具備品などの簿価は含まず
*2
15
固定資産の状況
()内は保有物件のうち賃貸収入がある物件
(25物件)
◆ 固定資産(不動産) の簿価479億円に対し、含み益は312億円(当社想定)
(百万円)
(25物件)
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37,605
56,547 47,588 47,530
60,268 56,037
11,049
13,576 19,524
27,488
29,546 29,914
48,655
70,124 67,113
75,019
89,815 85,951
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2
(百万円)
固定資産
棚卸資産等
1.52%
1.30%
1.16%1.07% 1.05% 1.04%
13.1年
10.5年
16.4年 16.0年 15.4年14.7年
4.4年5.3年
4.5年6.1年 6.3年 6.9年
0
10
20
'15/11 '16/11 '17/11 '18/11 '19/11 '20/2
0
0
(年)
平均借入金利
平均借入期間(固定資産)
平均借入期間(棚卸資産等)
金融機関借入の状況
16
借入金利*1 ・期間*2の推移 借入残高*3の推移
◆ 借入金利は1.04%(前期末比-0.01ポイント)、金利低下が続く◆ 原則として中長期間の物件保有を前提として資金調達◆ 固定資産の平均借入期間は14.7年、棚卸資産等の平均借入期間は6.9年
*1 各期末時点の借入残高に対する加重平均借入金利
*3 借入残高にはリース債務を含まず
*2 各期末時点の借入残高に応じて、当初借入日から借入期日までの期間を加重平均した借入期間
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'19/11期 1Q '20/11期 1Q
構成比 構成比 増減率
合計 17,059 100.0% 23,468 100.0% 6,409 37.6%
不動産流動化事業 6,623 38.8% 18,760 79.9% 12,136 183.2%
不動産開発事業 7,045 41.3% 1,046 4.5% -5,999 -85.1%
不動産賃貸事業 1,481 8.7% 1,312 5.6% -168 -11.4%
607 3.6% 938 4.0% 330 54.4%
不動産管理事業 1,341 7.9% 1,500 6.4% 158 11.8%
ホテル事業 253 1.5% 214 0.9% -38 -15.3%
内部取引 -293 - -303 - -9 3.4%
'20/11期 1Q
売上原価率 売上原価率 増減率
合計 11,914 69.8% 15,685 66.8% 3,771 31.7%
不動産流動化事業 4,831 72.9% 13,282 70.8% 8,450 174.9%
不動産開発事業 5,500 78.1% 807 77.2% -4,692 -85.3%
不動産賃貸事業 826 55.8% 787 60.0% -38 -4.6%
34 5.6% 43 4.6% 9 26.9%
不動産管理事業 922 68.8% 1,011 67.4% 88 9.6%
ホテル事業 44 17.4% 20 9.6% -23 -53.4%
内部取引 -245 - -267 - -22 9.2%
増減
増減
売上高
売上原価
不動産ファン ド・ コン サルティン グ事業
不動産ファン ド・ コン サルティン グ事業
'19/11期 1Q
セグメント別業績概要(連結) ① -売上高・売上原価-
17
(百万円)
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'19/11期 1Q '20/11期 1Q
売上総利益率 売上総利益率 増減率
合計 5,145 30.2% 7,782 33.2% 2,637 51.3%
不動産流動化事業 1,791 27.1% 5,477 29.2% 3,685 205.7%
不動産開発事業 1,545 21.9% 238 22.8% -1,306 -84.5%
不動産賃貸事業 655 44.2% 525 40.0% -130 -19.9%
573 94.4% 894 95.4% 321 56.0%
不動産管理事業 418 31.2% 488 32.6% 69 16.7%
ホテル事業 209 82.6% 193 90.4% -15 -7.3%
内部取引 -48 - -36 - 12 -25.7%
'19/11期 1Q '20/11期 1Q
営業利益率 営業利益率 増減率
合計 3,125 18.3% 5,535 23.6% 2,409 77.1%
不動産流動化事業 1,424 21.5% 5,003 26.7% 3,579 251.3%
不動産開発事業 1,045 14.8% -18 -1.8% -1,064 -101.8%
不動産賃貸事業 606 40.9% 464 35.4% -142 -23.5%
297 48.9% 586 62.5% 289 97.2%
不動産管理事業 120 9.0% 178 11.9% 58 48.3%
ホテル事業 48 19.3% -166 -77.6% -215 -440.3%
本社経費等 -417 - -512 - -94 22.6%
増減
増減
売上総利益
営業利益
不動産ファン ド・ コン サルティン グ事業
不動産ファン ド・ コン サルティン グ事業
セグメント別業績概要(連結) ② -売上総利益・営業利益-
18
(百万円)
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営業活動によるキャッシュ・フロー -6,395 6,668 13,063
税引前利益 2,987 5,359 2,372
減価償却費 216 274 58
棚卸資産の増減額 -5,748 2,805 8,553
法人所得税の支払額 -2,820 -1,855 965
その他 -1,029 84 1,114
投資活動によるキャッシュ・フロー -201 -240 -38
有形固定資産の増減額 -24 -19 5
投資不動産の増減額 -4 -172 -167
その他 -171 -48 123
財務活動によるキャッシュ・フロー 3,980 -6,062 -10,043
借入金の増減額 5,827 -3,863 -9,691
配当金の支払額 -1,409 -1,944 -534
利息の支払額 -269 -223 45
自己株式の取得 -166 0 166
その他 -0 -30 -29
現金及び現金同等物の増減額 -2,615 366 2,982
26,520 31,998 5,478
-0 -0 -0
現金及び現金同等物の期末残高 23,904 32,364 8,460
'19/11期 1Q
①
'20/11期 1Q
②増減②-①
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額等
キャッシュ・フロー計算書要旨(連結)
19
営業活動によるキャッシュ・ ロ
66億円のプラス
(主な要因)
・税引前利益53億円の計上
・棚卸資産28億円の減少
・法人所得税18億円の支払
財務活動によるキャッシュ・ ロ
60億円のマイナス
(主な要因)
・借入金38億円の減少
・配当金19億円の支払
・利息2.2億円の支払
(百万円)
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構成比 構成比 (予想) 構成比 増減率
売上高 61,543 100.0% 60,727 100.0% 80,354 100.0% 19,626 32.3%
不動産流動化事業 34,793 56.5% 31,012 51.1% 46,776 58.2% 15,764 50.8%
不動産開発事業 13,261 21.5% 14,346 23.6% 17,396 21.6% 3,050 21.3%
不動産賃貸事業 5,979 9.7% 5,993 9.9% 5,984 7.4% -9 -0.2%
不動産ファンド・コンサルティング事業 3,038 4.9% 3,773 6.2% 3,194 4.0% -578 -15.3%
不動産管理事業 5,232 8.5% 5,888 9.7% 6,539 8.1% 651 11.1%
ホテル事業 557 0.9% 1,089 1.8% 1,830 2.3% 741 68.0%
内部取引 -1,319 - -1,375 - -1,367 - 8 -0.6%
売上総利益 18,723 30.4% 20,840 34.3% 24,278 30.2% 3,437 16.5%
不動産流動化事業 8,215 23.6% 9,065 29.2% 11,199 23.9% 2,133 23.5%
不動産開発事業 3,038 22.9% 3,042 21.2% 4,083 23.5% 1,041 34.2%
不動産賃貸事業 2,701 45.2% 2,601 43.4% 2,621 43.8% 20 0.8%
不動産ファンド・コンサルティング事業 2,850 93.8% 3,641 96.5% 3,066 96.0% -574 -15.8%
不動産管理事業 1,653 31.6% 1,768 30.0% 1,946 29.8% 177 10.1%
ホテル事業 432 77.5% 951 87.4% 1,693 92.5% 742 78.0%
内部取引 -169 - -229 - -333 - -103 44.9%
販売費及び一般管理費 7,860 12.8% 8,203 13.5% 10,304 12.8% 2,100 25.6%
販売管理費(物件販売経費部分) 1,603 2.6% 1,388 2.3% 2,042 2.5% 654 47.1%
6,256 10.2% 6,814 11.2% 8,261 10.3% 1,446 21.2%
その他の収益 147 0.2% 64 0.1% 13 0.0% -51 -79.8%
その他の費用 134 0.2% 10 0.0% 250 0.3% 239 2192.1%
営業利益 10,875 17.7% 12,690 20.9% 13,737 17.1% 1,046 8.2%
不動産流動化事業 6,770 19.5% 7,754 25.0% 9,165 19.6% 1,410 18.2%
不動産開発事業 1,487 11.2% 1,528 10.7% 2,625 15.1% 1,096 71.7%
不動産賃貸事業 2,453 41.0% 2,367 39.5% 2,337 39.1% -29 -1.3%
不動産ファンド・コンサルティング事業 1,616 53.2% 2,365 62.7% 1,758 55.1% -606 -25.6%
不動産管理事業 453 8.7% 504 8.6% 539 8.2% 35 7.0%
ホテル事業 36 6.5% 99 9.1% -132 -7.3% -232 -233.2%
本社経費等 -1,941 - -1,928 - -2,556 - -627 32.5%
金融収益・費用(純額) -704 - -600 - -691 - -90 17.1%
税引前利益 10,171 16.5% 12,090 19.9% 13,046 16.2% 956 7.9%
法人所得税 3,318 - 3,643 - 4,238 - 595 16.3%
当期利益 6,852 11.1% 8,447 13.9% 8,808 11.0% 360 4.3%
18/11期【A】
販売管理費(物件販売経費部分を除く)
19/11期【A】 20/11期【B】 前期比【B-A】
(百万円、%)
※オレンジ枠の部分は、売上総利益率、営業利益率を表示しております
20
2020年11月期の業績予想 (2020年1月9日発表より変更なし)
◆ 第1四半期業績は好調。期首3か月間で通期予想進捗率が4割超まで進んだことから、通期予想は据え置き◆ 新型コロナウイルス感染症拡大の長期化に伴う景気後退や不動産投資市場縮小の懸念もあり、見通しは不透明
新型コロナウイルス感染症の影響
<ホテル事業>
・客室稼働減少によりホテル事業の収
益は低下する見通し。但し、当期計画
に占めるホテル事業の売上高割合は
2%程度であることから、当期連結業
績に与える影響は一定範囲に留まる
見込み
<流動化事業>
・低金利環境を下支えに投資市場は堅
調。2月末時点では顧客・融資環境に
大きな変化は見られず、販売は好調
に進捗
<開発事業>
・当期の大型物件である分譲マンション
「THEパームス相模原パークブライティ
ア(全243戸)」は契約完売。計画通り
5月に引渡し予定
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◆総額10億円の自己株式取得を決定
配当推移
2017年11月期
2020年11月期(予想)
2016年11月期
2015年11月期
一株あたり配当金 25円 47円22円16円 30円
2018年11月期
配当性向 19.6% 25.4%19.1%18.7% 21.2%
一株あたり当期利益(EPS) 127.48円 185.09円114.89円85.66円 141.36円
ROE 14.1% 14.3%14.4%12.0% 14.0%
還元方針
42円
2019年11月期
23.8%
176.40円
15.3%
◆ 2020年11月期は配当47円、配当性向25.4%の予想
※自社株買い - (4/6発表)5億円-- - 10億円
※自社株買込みの総還元性向 - 31.1%-- - 35.5%
自己株式の取得
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◆ 総額5億円の自己株式取得を発表 (2020/4/6発表)
■取得理由株主還元水準の向上ならびに資本効率の改善を図るため
■取得し得る株式の総数700,000株 (発行済株式総数(自己株式
を除く)に 対する割合1.5%)
■取得価格の総額 上限 5億円
■取得期間2020年4月8日~2020年10月31日
配当性向
総還元性向
自己株式取得
配当総額(期初予想)
■35.5%
(予想)
■31.1%
7.710.6 12.0 14.5
19.9 22.3
10.0 5.0
7.7 億円10.6 億円 12.0 億円
14.5 億円
29.9 億円27.3 億円
18.7% 19.1% 19.6%21.2%
23.8%25.4%
-0.1
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0
10
20
30
40
50
60
70
FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019 FY2020
本ページは2020年4月13日に追加いたしました
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株価現状認識
※Net Asset Value = 資本合計+ 固定資産含み益(税引後)※固定資産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定しております。※法人税率は33%で計算しています。
時価総額(2020年3月31日時点)
452.7 億円
株 価 ①
931.00 円
純資産(2020年2月末)
含み益(税引後)(2020年2月末)
Net Asset Value ※(2020年2月末)
596.0 億円 209.2 億円 805.3 億円
一株あたり純資産 ③ 一株あたり含み益 一株あたりNAV※ ④
1,251.61 円 439.28 円 1,690.89 円
PER ①÷②
5.03 倍
P/NAV倍率※ ①÷④
0.55 倍
ROE(2019年11月期実績)
15.3%
ROA(2019年11月期実績)
8.0%
加重平均資本コスト(2020年3月ロイター数値)
3.43%
ROIC(2019年11月期実績)
6.4%
株主資本コスト(2020年3月ロイター数値)
7.7%
PBR ①÷③
0.74 倍
当期利益 予想(2020年1月9日発表)
88.0 億円
一株あたり当期利益 ②
185.09 円
経営効率指標
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還元方針
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当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対
する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた
ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能な情報から得られたトーセイ株式会社の経営者の判断に基づいております。
実際の業績は、様々な重要な要素により、これらの業績見通しとは大きく異なる結果となる場合があります。このため、これらの業績見通しのみに全面的に
依拠して投資判断されることは、お控えいただくようお願いいたします。また、新たな情報、将来の事象、その他の結果にかかわらず、常にトーセイ株式会社
が将来の見通しを見直すとは限りません。
当資料は、あくまでトーセイ株式会社をより深く理解していただくためのものであり、必ずしも投資をお勧めするためのものではありません。
今後ともよろしくお願いいたします。
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