2014 14 04 flitsbijeenkomst inv in monumentaal vastgoed v13

Investeren in monumentaal vastgoed

14 mei 2014

Monument: lust of last?

20 mei 2014 Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed

Lust!


Ondernemen in een monument begint bij het Restauratiefonds

• Instandhouding Nederlandse monumenten;

• Voor monumenteigenaren;

• Revolving funds;

• Sinds 1985.

Kerntaken: financiering en kennis.



Opbouw van vandaag

• Waarom & marktverkenning (Hans Jacobs)

• Fiscaliteit en financiering (Harry Kers)

• Case “De Hallen – Amsterdam”

• Case “Schoolgebouw – Gouda”

• Afsluiting (Pierre van der Gijp)


Achtergrond: herbestemmingsopgave


Achtergrond: herbestemmingsopgave

Twee opgaven

• karakteristieke, oudere gebouwen (ca. 2 mio m2)

• ‘jonger’ vastgoed (ca. 13 mio m2)

Monumentaal vastgoed concurreert met overig leegstaande

vierkante meters, maar biedt mogelijkheden op het vlak van

kwaliteit en authenticiteit.

Waarde van monumenten


• Mensen betalen graag meer (tot 20% extra)

• Herbestemmen verhoogt waarde object en vastgoed

directe omgeving

• Aanjager (her)ontwikkeling

• Historische binnenstad verhoogt aantrekkingskracht

nabijgelegen nieuwbouwlocaties



“De oude economie heeft nieuwe gebouwen

nodig, de nieuwe economie heeft oude

gebouwen nodig” (Jane Jacobs)


Financiering vastgoed

Financiering vastgoed valt stil!

• Investeringsvolume banken

- 2007 27 miljard

- 2011 7 miljard

- 2012 3-4 miljard

- 2013 3 miljard

en steeds hogere eisen t.a.v. eigen vermogen.

• Subsidies/fondsen voor stadsvernieuwing

Nemen af in aantal/volume; hogere eisen aan aanvrager.

• Revolverende fondsen

Businesscase & rendement wordt belangrijker.


Signalen vastgoedmarkt

• Trek naar steden

• Groei eenpersoonshuishoudens

• Niveau toegevoegde woningen voorraad historisch laag

• Behoefte bijzonder wonen


Marktkennis: herbestemming & beleid


Rijk reikt sector de hand (financiering rijksmonumenten):

• Plankosten-regeling

• Fiscale aftrek

• Laagrentende Restauratiefondsplus-hypotheek

Nationaal Programma Herbestemming

• Haalbaarheidsonderzoeken 2012-2014

727 onderzoeken, ca. 80% Rijksmonument

30% (onderzoeken ’12-’13) herbestemming gerealiseerd

• Pijplijn Restauratiefondsplus-hypotheek

Realisatie 2012 en 2013: 3 miljoen en 21 miljoen euro

Investeringsvolume pijplijn: 216 miljoen euro

• Wat buiten ons om gaat


Marktkennis: herbestemming & beleid

Financiering rijksmonumenten

Eerste bestemming bij herbestemming

• Harry Kers, herbestemmingsspecialist

“Een rijksmonument een lust?!”


Financiering: Rijksmonumenten

1. Plankostenregeling

2. Fiscale regeling

3. Restauratiefondsplus-hypotheek

4. Financieel voordeel rijksmonument

5. Aanvullende lening

1. Plankostenregeling

• Voor wie?

Beschermde & niet-beschermde karakteristieke

gebouwen (niet-woonhuizen).

• Voor wat?

Haalbaarheidsstudies (min 7 – max 17.500 bijdrage)

Wind en waterdicht (min 7 – max 35.000 bijdrage)

Tijdelijke maatregelen; geen restauratie

Ca. € 2,4 mio per jaar


2. Fiscale aftrek

• Belastingdienst Bureau Monumentenpanden Amersfoort

(BBM) zij stellen de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten

vast, hetgeen de basis is voor de laagrentende lening.

• Voor wie?

Monumenteneigenaren volgens het register van

rijksmonumenten.

• Voor wat?

Kosten voor sober en doelmatig instandhouding.



• Voor wie?

Eigenaren van rijksmonumenten, zijnde niet woonhuizen.

ook boerderijen, hofjes van liefdadigheid.

geldt niet voor overheden.

• Grondslag Restauratiefondsplus-hypotheek?

Drukkende onderhoudskosten.

• Hoeveel is er beschikbaar?

Per 2012 is €103 mio beschikbaar gesteld voor komende 5

jaar.


27 maart 2014 Reliplan Congres

• Rijksmonument (niet-woonhuis).

• Laagrentende lening (1,5%). Looptijd 30 jaar.

• Min.€ 300.000 (nu nog) en max. € 2.500.000.

• Lening op basis van drukkende onderhoudskosten (vastgesteld door belastingdienst).

• Reserveringsmogelijkheid: 9 maanden.


Reservering Restauratiefonds-plus hypotheek

• Uitgewerkt restauratieplan.

• Uitspraak belastingdienst onderhoudskosten.

• Sluitende (globale) business case.

• Gesprek accountmanager.

27 maart 2014 Reliplan Congres

4. Financieel voordeel rijksmonument

Peilen behoefte in de markt:

• Optimalisering Restauratiefondsplus hypotheek

• Rechtstreeks aan koper appartement

•


RFH plus

app. 1

RFH plus app. 2

RFH plus

app. 3

Ontwikkelaar volledige

bedrag RFH plus

Voorbeeld voordeel koper monument

Ter toetsing of onderstaande de investeringsbereidheid vergroot:

• koopsom appartement von: € 200.000

Onderhoud: 25% = € 50.000

fiscaal voordeel obv 34% IB.Bel. € 13.500

(€ 50.000 x 80% x 34%)

• restfinanciering na fiscale teruggave € 186.500

financieringsopzet koper appartement:

Restauratiefondsplus-hyp. 70%x € 50.000 € 35.000

Annuiteitenlening € 151.500

Totaal € 186.500

+ evt tijdelijke voorfinanciering belastingteruggave


Monument afgezet tegen niet-monument

Samenvattend overzicht


Monument Bedrag Niet monument

Bedrag

Financiering Na fiscale teruggave

186.500 financiering Geen teruggave

200.000

Maandlast Netto

688 Maandlast Netto

768

Financieel haalbaar bij inkomen

37.500 Financieel haalbaar bij inkomen

42.500

5. Aanvullende lening

• Voor wie?

Eigenaren van monumenten (rijks-, provinciaal- en

gemeentelijk).

• Voor wat?

Voor een deel van de onderhoudskosten van uw monument

kunt u een lening met lage rente of subsidie krijgen.

Daarnaast zijn er kosten die voor uw eigen rekening

komen (bv. nieuwe keuken, badkamer of zelfs aankoop).

Hiervoor is een aanvullende lening mogelijk.


Herbestemming rijksmonument?

“Een rijksmonument een lust!”

Bel Harry Kers op tel: 06-51403732

Liever een keer teveel dan te weinig.


Case: De Hallen - Amsterdam

Totale investering – RFH+

€ 37.481.505 - € 5.000.000

Status project

Realisatiefase.

Financiering

Restauratiefondsplus-hypotheek

en marktconforme lening


Vragen


Bedankt voor uw komst

Einde

2014 14 04 flitsbijeenkomst inv in monumentaal vastgoed v13

Presentations & Public Speaking