2012 informe vivienda - acpmalaga.com · las viviendas visadas en el año 2012, representan un...

INFORME DE VIVIENDA 2012

Índice

1.- Viviendas Visadas...............................................2 1.1.- Análisis histórico........................................... 2

1.2.- Análisis año 2012......................................... 9

1.3.- Análisis vivienda protegida..................... 12

2.- Transmisiones de viviendas. ............................13 2.1.- Análisis histórico......................................... 13

2.2.- Compraventas por origen del

comprador ………………………………..15

3.- Avance informe 2013. .....................................17 3.1.- Viviendas Visadas...................................... 17

3.2.- Compraventas de viviendas ................... 18


2

1.- VIVIENDAS VISADAS.

1.1.- Análisis histórico.

Disponemos de los datos estadísticos del Colegio Superior de Arquitectos de España (CSAE),

sobre viviendas visadas desde el año 1960, que hemos querido recoger como introducción al

presente informe para hacer un primer posicionamiento genérico sobre la evolución de este

parámetro en la provincia de Málaga, detectando una fluctuación cíclica en el número de

viviendas visadas, que se produce aproximadamente cada década.

Queremos destacar aquellos años en los que se ha producido la mayor caída de viviendas

visadas con respecto al año anterior dentro de cada decenio,

- En la década de los 60, el año 1969 con un descenso respecto al año anterior del -

77,38%. (TABLA 3)

- En la década de los 70, entre los años 1974 a 1976 encontramos 3 años seguidos de

decrecimiento en el número de visados. En el año 1976 se visaron un 29% de las

viviendas que se visaban en el año 1973. (TABLA 4)

- En la década de los 80, encontramos el año más negativo en 1986 con una tasa de

decrecimiento con respecto al año anterior del -24,35%. (TABLA 5)

- Es a principios de los 90, en el año 1991 cuando se produce una disminución del -

75,75% con respecto al año precedente. (TABLA 6)

- Sin embargo, es en este siglo cuando se encuentra un descenso mayor en el número

de viviendas visadas, que se está acumulando desde el año 2004, con la excepción de

un ligero repunte en el año 2006. Las viviendas visadas en el año 2012, representan

un 2.07% de las que se estaban visando en el año 2003. (TABLA 7)


3

Dejando a un lado el análisis relativo hecho hasta ahora y centrándonos en el de valores

absolutos, se concluye que no disponemos en la estadística que tenemos desde 1960, una

anualidad donde el número de viviendas visadas fuera inferior al del año en análisis 2012. El

dato más bajo conocido hasta ahora es del año 1960, donde se visaron 2.004 viviendas en la

provincia de Málaga y el año 2013 ha finalizado con 1.134 viviendas visadas.

Para facilitar el análisis de la evolución de los visados a lo largo de las décadas, se presenta

un cuadro resumen estimando en cada década la media de las viviendas visadas, como aquella

que se obtiene de hacer la media aritmética de las viviendas visadas en cada uno de los años

que conforman el decenio.

De la década que se inicia en el año 2010, disponemos información de los tres primeros años

que es con los que se ha estimado la media. Si los comparamos con los mínimos conocidos de

los años 60, se obtienen valores en torno al 26% para el caso de España y Andalucía, y del

21% en el caso de Málaga, si el comparativo lo hacemos con la media de principio del siglo

XXI, donde se obtuvieron los valores máximos de viviendas visadas, actualmente nos

encontraríamos en un 15% en lo que se refiere a España, un 10% a Andalucía y un 5% en el

caso de Málaga.

Media de Viviendas visadas anuales

60´s 70´s 80´s 90´s 00´s 2010‐2012

España 346.804 408.825 287.703 351.576 589.651 66.002 Andalucía 48.877 67.201 56.459 62.709 117.687 11.646 Málaga 9.129 15.446 19.247 13.799 35.600 1.653

Se disponen a continuación tablas y gráficos en los que se puede ver de forma detallada desde

el año 1960, las viviendas visadas tanto en la provincia de Málaga como en Andalucía y en el

total del territorio nacional. Asimismo, un análisis más detallado en lo que se refiere a nuestra

provincia, nos refleja la variación interanual del parámetro de viviendas visadas, así como la

representatividad de las mismas con respecto a las viviendas que se visaban tanto en

Andalucía como en España en las respectivas anualidades.


4

TABLA 3


5

TABLA 4


6

TABLA 5


TABLA 6


8

TABLA 7


9

1.2.- Análisis año 2012.

A partir de este punto del informe, tomaremos como datos de referencia, los que facilita el

Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga (COAM), que entendemos serán los más certeros en

lo que se refiere a los propios de la provincia de Málaga. Sin embargo, éstos están disponibles

sólo a partir del año 1996, por lo que para hacer el estudio histórico anterior se hace necesario

contar con los datos facilitados por el CSAE haciendo la salvedad de que se detectan mínimas

variaciones entre unos y otros.

Se ha querido iniciar por este motivo de nuevo este apartado con un histórico desde el año

1996 de los datos del COAM, que serán los que tomemos de referencia para la continuidad del

análisis. Se reitera el resultado de crecimiento mantenido desde el año 1996 hasta el año 2003,

un estacionamiento de los valores entre los años 2004 y 2006, así como una drástica caída del

número de viviendas visadas a partir del año 2007 alcanzando los límites más bajos en el

pasado 2012 en el que se visaron un total de 1.134 viviendas.

De las 1.134 viviendas visadas en el año 2012 en toda la provincia, 724 han correspondido a

viviendas libres y 410 han sido visados de viviendas de protección oficial. Un año más, se

vuelven a marcar mínimos históricos, que reflejan la paralización total de la intención por parte

de los promotores de comenzar nuevas construcciones en el año 2013.

El análisis trimestral de viviendas visadas para la anualidad 2012, se esquematiza en el

siguiente cuadro, encontrando seguidamente el histórico de visados desde 1996.

Visadas 2012

1er Trimestre

2º Trimestre

3º Trimestre

4º Trimestre

Totales

VPO 25 147 232 6 410 Libres 132 288 145 159 724

Totales 157 435 377 165 1134


10

VIVIENDAS VISADAS 1996-2012

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totales

VPO 457 160 96 202 MÁLAGA CAPITAL 2.285 3.509 4.220 5.337 6.119 6.217 6.123 5.063 6.987 5.393 6.600 6.329 2.442 757 374 494 458 68.707

TOTAL PROVINCIA

(incluida Málaga) 9.208 13.279 21.922 32.993 34.462 39.781 39.245 44.731 44.958 41.740 45.660 29.432 13.022 3.370 2.362 1.186 1.134 418.485

Datos facilitados por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga Elaborado por la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga


11

Desagregando los datos del año 2012, obtenemos los cuadros que se incluyen a

continuación, en los que también se ha reflejado el número de proyectos visados que

corresponden a esas 1.134 viviendas, que arroja un resultado aún más devastador, ya que en

el año 2012 se visaron 13 proyectos para construcción de vivienda protegida y 416 para

vivienda libre. Por segundo año consecutivo en el histórico conocido de viviendas visadas

libres, el número de viviendas de autopromoción (406) superan a las viviendas plurifamiliares

(318), un dato más que corrobora que la actividad empresarial promotora ha estado

efectivamente parada habiéndose tramitado 52 proyectos en el último año.

Visadas Libres 2012

1er Trimestre

2º Trimestre

3º Trimestre

4º Trimestre

Totales

Unifamiliares Nº Proyectos 107 94 82 87 370 Nº Viviendas 118 104 89 95 406

Plurifamiliares Nº Proyectos 9 22 7 8 46 Nº Viviendas 14 184 56 64 318

Visadas VPO 2012

1er Trimestre

2º Trimestre

3º Trimestre

4º Trimestre

Totales

Unifamiliares Nº Proyectos 2 1 3 1 7 Nº Viviendas 3 1 18 1 23

Plurifamiliares Nº Proyectos 1 2 2 1 6 Nº Viviendas 22 146 214 5 387

Si se hace un análisis más detallado de las viviendas visadas, atendiendo a los parámetros

trimestrales por municipios, no se puede llegar a resultados diferentes después de conocer los

datos globales. Se pueden concluir con carácter general, que es puntual el hecho de poder

encontrar algún municipio en el que el número de viviendas visadas se haya incrementado con

respecto al año anterior. No habiendo distinción con este criterio en función de que el municipio

sea costero o de interior.


12

1.3.- Análisis vivienda protegida.

Queremos hacer finalmente una mención especial, dentro del análisis de las viviendas visadas

en nuestra provincia, a la evolución de visados de viviendas de protección oficial.

El número de viviendas de VPO visadas en el año 2012, ha sufrido una ligera modificación al

alza con respecto al año anterior, habiéndose visado un total de 410 viviendas frente a las 400

del año 2011. Como ya se dijo anteriormente, estas 410 viviendas corresponden a 13 proyectos

en toda la provincia a lo largo del año, cifras realmente insignificante para una provincia como

Málaga, no cumpliéndose los pronósticos de aquellos que auguraban que con el descenso en

la construcción de vivienda libre, se produciría un desarrollo en las viviendas protegidas.

1.176

2.729

2.322

1.2471.050

1.589

2.274

1.883

1.365

370556

400 410

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

EVOLUCIÓN VIVIENDA VPO EN MALAGA


13

2.- TRANSMISIONES DE VIVIENDAS.

2.1.- Análisis histórico.

El año 2012, finalizó con un total de 319.058 viviendas vendidas en toda España, de las que

62.873 se vendieron en Andalucía y de ellas 17.398 en la provincia de Málaga. Es decir, en

nuestro territorio se hicieron el 27.67% de las compraventas de la Comunidad Autónoma de

Andalucía y un 5.4% de las nacionales, lo que indica el alto grado de actividad en nuestra

provincia en lo que al mercado inmobiliario se refiere.

Haciendo un análisis sobre la evolución histórica de la estadística de compraventas de vivienda

según datos facilitados por el Instituto de Nacional de Estadística (INE) que están disponibles

desde el año 2007, vemos que tras una caída drástica de las compraventas en el año 2008,

ha continuado la tónica descendente, aunque con caída más moderada, hasta la actualidad.

Vivienda Total

Vivienda libre

Vivienda protegida

Vivienda nueva

Vivienda usada

AÑO

TOTAL ESPAÑA 775.300 708.246 67.054 326.382 448.918

TOTAL ANDALUCÍA 167.803 151.222 16.581 82.147 85.656 2007

TOTAL MALAGA 42.386 40.164 2.222 19.685 22.701

TOTAL ESPAÑA 552.080 502.771 49.309 278.034 274.046

TOTAL ANDALUCÍA 120.198 108.947 11.251 63.489 56.709 2008

TOTAL MALAGA 28.754 27.132 1.622 14.802 13.952

TOTAL ESPAÑA 411.791 369.493 42.298 220.640 191.151

TOTAL ANDALUCÍA 86.159 77.073 9.086 49.625 36.534 2009

TOTAL MALAGA 22.438 21.469 969 12.496 9.942

TOTAL ESPAÑA 435.487 386.256 49.231 219.753 215.734

TOTAL ANDALUCÍA 82.038 73.167 8.871 44.574 37.464 2010

TOTAL MALAGA 20.703 19.352 1.351 10.573 10.130

TOTAL ESPAÑA 356.509 309.388 47.121 174.220 182.289

TOTAL ANDALUCÍA 70.687 61.913 8.774 36.217 34.470 2011

TOTAL MALAGA 18.276 16.364 1.912 9.514 8.762

TOTAL ESPAÑA 319.058 280.816 38.240 158.074 160.984

TOTAL ANDALUCÍA 62.873 55.093 7.780 33.996 28.877 2012

TOTAL MALAGA 17.398 16.213 1.185 9.116 8.282


14

Se puede ver en el siguiente cuadro, el desglose mensual del año 2012 en lo que se refiere a

operaciones de compraventa de viviendas.

TOTAL

Viviendas Viv. libre

Viv. protegida

Viv. nueva

Viv. usada

ESPAÑA 33.087 28.505 4.582 17.885 15.202

Andalucía 5.644 4.940 704 3.186 2.458

Málaga 1.611 1.482 129 955 656

ENERO

ESPAÑA 30.745 26.304 4.441 16.447 14.298

Andalucía 5.562 4.523 1.039 3.175 2.387

Málaga 1.338 1.233 105 733 605

FEBRERO

ESPAÑA 25.464 22.072 3.392 12.209 13.255

Andalucía 5.161 4.467 694 2.608 2.553

Málaga 1.269 1.138 131 557 712

MARZO

ESPAÑA 21.551 19.129 2.422 10.030 11.521

Andalucía 4.290 3.790 500 2.008 2.282

Málaga 1.160 1.083 77 471 689

ABRIL

ESPAÑA 27.286 24.408 2.878 13.100 14.186

Andalucía 5.955 5.223 732 3.238 2.717

Málaga 1.934 1.843 91 1.203 731

MAYO

ESPAÑA 25.405 22.173 3.232 12.109 13.296

Andalucía 5.115 4.574 541 2.758 2.357

Málaga 1.413 1.328 85 768 645

JUNIO

ESPAÑA 27.388 24.005 3.383 13.283 14.105

Andalucía 5.559 4.894 665 3.167 2.392

Málaga 1.492 1.411 81 734 758

JULIO

ESPAÑA 27.708 25.022 2.686 13.922 13.786

Andalucía 5.526 4.965 561 3.054 2.472

Málaga 1.805 1.689 116 871 934

AGOSTO

ESPAÑA 25.985 22.648 3.337 12.747 13.238

Andalucía 5.084 4.317 767 2.723 2.361

Málaga 1.287 1.180 107 637 650

SEPTIEMBRE

ESPAÑA 25.261 22.489 2.772 12.443 12.818

Andalucía 5.323 4.680 643 3.005 2.318

Málaga 1.484 1.406 78 837 647

OCTUBRE

ESPAÑA 25.655 22.972 2.683 12.611 13.044

Andalucía 5.115 4.634 481 2.671 2.444

Málaga 1.370 1.284 86 698 672

NOVIEMBRE

ESPAÑA 23.523 21.089 2.432 11.288 12.235

Andalucía 4.539 4.086 453 2.403 2.136

Málaga 1.235 1.136 99 652 583

DICIEMBRE


15

2.2.- Compraventas por origen del comprador.

Siendo Málaga un destino destacado del turismo residencial dentro de la geografía nacional, es

importante el análisis de la evolución de la demanda del comprador extranjero, así como la

procedencia de los compradores de viviendas en nuestra provincia.

Compraventas Total

A extranjeros % EXT/Total

AÑO

TOTAL ESPAÑA 775.300 87.204 11%

TOTAL ANDALUCÍA 167.803 16.161 10%2007

TOTAL MALAGA 42.386 8.262 19%

TOTAL ESPAÑA 552.080 37.714 7%

TOTAL ANDALUCÍA 120.198 7.169 6%2008

TOTAL MALAGA 28.754 4.186 15%

TOTAL ESPAÑA 411.791 24.520 6%

TOTAL ANDALUCÍA 86.159 4.829 6%2009

TOTAL MALAGA 22.438 3.121 14%

TOTAL ESPAÑA 435.487 30.117 7%


TOTAL MALAGA 20.703 3.363 16%

TOTAL ESPAÑA 356.509 32.303 9%


TOTAL MALAGA 18.276 4.009 22%

TOTAL ESPAÑA 319.058 40.484 13%

TOTAL ANDALUCÍA 62.873 7.299 12%2012

TOTAL MALAGA 17.398 4.974 29%

Una vez analizado el histórico de compraventas de viviendas y la parte de ellas en las que el

comprador es extranjero, podemos extraer varias conclusiones que nos reafirman en la

importancia que el turismo residencial de origen extranjero tiene en nuestra provincia:

- Las 4.974 viviendas vendidas a extranjeros en Málaga en los años 2012,

representaron un 68% de todas las viviendas vendidas a extranjeros en Andalucía y

un 12% de las vendidas en España.


16

- El año 2012, la compraventa de viviendas en Málaga a extranjeros representó un

29% de las ventas totales de viviendas en la provincia, un porcentaje muy superior a

lo que representó en Andalucía con un 12% y en España con un 13%. Siendo

además este porcentaje de representación en el volumen total de ventas creciente

en el año 2012 con respecto al 2011, en un 7%, muy superior al de Andalucía y

España que se situó en el 4%.

Además y gracias a la información facilitada por el Ilustre Colegio de Notarios de Andalucía,

podemos hacer una radiografía de las nacionalidades más interesadas en comprar viviendas

en la provincia de Málaga, así como la evolución de las mismas, concluyendo que aunque los

compradores del Reino Unido e Irlanda siguen estando a la cabeza de las compras de

viviendas en nuestra provincia, representando un 23.55% de las compraventas de extranjeros,

este porcentaje a descendido en aproximadamente un 10% en el último año. Además se

encuentra a la baja otro mercado tradicional como es el alemán que ha pasado en el último año

de representar un 8.54% a representar el 5.28%. Por el contrario, se detectan intereses

crecientes por parte de rusos (de representar el 5% han pasado en 2012 a representar el

8.45%), noruegos (de representar el 6% han pasado en 2012 a representar el 8.87%), y otros

en menor incremento de crecimiento como marroquíes, italianos o chinos.

2011 2012

REINO UNIDO+ IRLANDA 33.95 % 23.55%

PAISES NORDICOS 20.50% 24.03%

Dinamarca 4 % 3.97%

Finlandia 3 % 3.16%

Noruega 6 % 8.87%

Suecia 7´5 % 8.03%

BENELUX 11.10% 12.04%

Bélgica 5 % 7.67%

Países Bajos 5´50 % 4.16%

Luxemburgo 0´60 % 0.21%

ALEMANIA 8.54% 5.28%

RUSIA 5 % 8.45%

FRANCIA 4´30 % 4.97%

MARRUECOS 1.82% 4.21%

ITALIA 1.89% 2.78%

SUIZA 1.16% 1.34%

CHINA 0.53% 1.23%


17

3.- AVANCE AÑO 2013.

3.1- Viviendas Visadas.

Conocidos los resultados de viviendas visadas en el primer trimestre del 2013, y aunque no

corresponde al espacio temporal de este informe que es únicamente al año 2012, se hace a

continuación un pequeña análisis de los mismos.

En el primer trimestre del año 2013, se han visado en toda la provincia un total de 344

viviendas frente a las 163 del primer trimestre del año 2012. Supone un incremento del

111,04% con respecto a las visadas en el mismo periodo del año anterior. No se puede

asegurar aún un cambio de tendencia debido a que las cifras de visados siguen siendo

anormalmente bajas y el periodo temporal en estudio de un trimestre es demasiado pequeño

para sacar conclusiones de este tipo.

Si bien es cierto que desde el año 2006, donde con 11.643 viviendas visadas en el primer

trimestre del año, se recogió un ligero despunte en la estadística, la evolución ha sido siempre

descendente con respecto al año anterior excepto en este primer trimestre del año 2012, en

porcentajes del -19,40%, -53,59%, -77,01%, -7,19% , -76,21%, -26.24% y +114,04%

respectivamente, este incremento del último año en valor absoluto es insignificante, y si lo

comparamos con los valores del año 2006 sigue representando un 2.95% de aquellos. (TABLA

17)

1 T 2007 1 T 2008 1 T 2009 1 T 2010 1 T 2011 1 T 2012 1 T 2013

VPO 483 685 87 338 0 25 0

LIBRES 8.901 3.670 914 591 221 138 344

TOTALES 9.384 4.355 1.001 929 221 163 344

DIFERENCIAS -19,40% -53,59% -77,01% -7,19% -76,21% -26.24% 111,04%


18

3.2.- Compraventa de viviendas.

A pesar de que se observa un repunte en el primer trimestre del año 2013 con respecto a los

valores de compraventa en nuestra provincia en el mismo periodo del año 2012, sin embargo

los datos de marzo han marcado un cambio de la tendencia creciente en el número de

compraventas de los primeros meses del año que se situaba en torno a las 2.000

compraventas al mes, a una caída drástica en el mencionado mes de marzo que ha computado

un total de 894 compraventas. Esta variación a la baja tan fuerte puede explicarse a que

durante enero y febrero todavía se contabilizaron en la estadística ventas de 2012, cuando

había IVA superreducido para la vivienda y desgravación (algo que impulsó las ventas a final

de año, pero que en 2013 se eliminó)

AÑO Vivienda

Total Vivienda

libre Vivienda protegida

Vivienda nueva

Vivienda usada

TOTAL ESPAÑA 97.242 84.704 12.538 49.537 47.705

TOTAL ANDALUCÍA 19.873 17.501 2.372 11.024 8.849

1er T 2013

TOTAL MALAGA 5.035 4.683 352 2.763 2.272

Se piensa que si no se implantan incentivos fiscales para la toma de decisión de los

interesados en la adquisición de la vivienda, medidas que faciliten la compra de viviendas por

parte de extranjeros (facilidad de visado o eliminación de obligación de declarar los bienes que

poseen en sus países de origen) o se dan cambios de los valores coyunturales ocasionadores

de la crisis económica; mantenimiento de las tasas de desempleo e imposibilidad de los

particulares de acceder al crédito, los valores del mes de marzo serán los que se puedan

extrapolar al resto del año, por lo que a final de año en Málaga estaríamos por debajo de las

10.000 viviendas vendidas.

Por todo ello, se espera un año 2013 con paralización casi absoluta del sector inmobiliario, con

valores a la baja con respecto a los del año precedente.

1 T 2007 1 T 2008 1 T 2009 1 T 2010 1 T 2011 1 T 2012 1 T 2013

TOTALES 11.662 8.932 6.142 5.424 5.753

4.218 5.035

DIFERENCIAS -23,41% -31.24% -11.69% +6.07% -26.68% +19.37%


19

FUENTES:

Ministerio de Fomento.- Gobierno de España Instituto Nacional de Estadística (INE) Ilustre Colegio Notarial de Andalucía Colegio Superior de Arquitectos de España. Colegio Superior de Arquitectos de Málaga

ELABORACIÓN:

Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (ACP)

2012 informe vivienda - acpmalaga.com · las viviendas visadas en el año 2012, representan un...

Documents