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PRIVATE & CONFIDENTIAL

2012 여수세계박람회 사후활용 세부실행방안 수립 용역


딜로이트 안진회계법인

July, 2012

최종 보고서 - 배포용

Contents

I. 과업의 개요

II. 지역 경쟁력 분석

III. 관광산업 분석

IV. 주요 세계박람회 사례 분석

V. 사후활용방안 기본계획 수립

VI. 향후추진계획



I. 과업의 개요

1. 과업추진 배경

2. 핵심과제 정의

3. 과업 수행 목적







PRIVATE & CONFIDENTIAL I. 과업의 개요 1. 과업추진 배경

여수세계박람회 사후활용 세부 실행방안 수립은 박람회 지원특별법에 의거하여 다각도로 진행하고 있음

과업 추진의 법적 근거 여수엑스포 사후활용을 위한 추진 현황

1.1. 과업추진 배경 및 추진경과

법 제25조제1항

- 조직위가 사후활용계획 수립하고

국토부장관이 승인

시행령 제7조제1항

- 사후계획에 관한 사항은

정부지원위원회에서 심의/조정

박람회 지원특별법에 사후활용계획

수립/시행 근거 명시(‘08.3 시행)

2008.11

여수세계박람회 종합기본계획에 사후활용 포함 수립

2009.07~2010.2

사후활용계획 중장기 실행계획연구 시행

2011.03

해양레저 관련 전문가 선정 및 국내외 사례조사 실시

2011.04~05

국내외 기업/기관 대상 투자유치 활동 전개

2012.02

여수세계박람회 사후활용 세부실행방안 수립용역 시행


PRIVATE & CONFIDENTIAL I. 과업의 개요 1. 과업추진 배경

대전 세계박람회는 공공성에 치중한 나머지 사후활용에 실패한 사례로 평가되고 있으며, 이를 고려할 때 성공적인 사후활용을

위해서는 수익성을 담보할 수 있는 현실적인 사후활용계획 수립이 필요할 것으로 판단됨

대전세계박람회 사후활용 실패요인 분석

사후 정부재정 지원 부재 - 운영재원 부족으로 시설 운영 어려움

매력도(Attractiveness) 부족 - 공익성만을 강조한 시설 특성상 재방문

매력이 떨어지고 기금 잠식

과학공원 운영실패 - 과학이라는 단일주제 유지의 한계

공영개발/민자유치 등 이분법적 접근 - 정부/민간사업자 등 다양한 사업주체의

복합적이고 입체적인 참여 및 활성화 필요

일부 구역 매각(투자유치)실패 - 민간사업자의 Needs를 반영하지 못하여

수익성 추구에 실패함

세계박람회 사후활용 성공의 전제조건

공공성 수익성 공공성 수익성

사후활용 성공

전제조건

공공성 유지 및 계승

공익성을 최소화하여 유지

여수선언 및 엑스포정신 계승

상징성과 해양기후 체험 컨셉

유지

수익성 추구를 통한

시설활성화

민간대기업 참여매력도 증가 필요

사후활용계획에 민간 니즈 반영

• 투자유치/단지개발/운영에 연계

남해안 관광선벨트 관광거점 연계

• 해양관광 메카로 변모

주요 테마의 민간참여조건 검토

• 새로운 관광중심 Gate로 자리매김

1.2. 대전 EXPO 사후활용 사례 검토


PRIVATE & CONFIDENTIAL I. 과업의 개요 2. 핵심과제 정의

이러한 점을 고려할 때, 생산적 운영주체의 설립, 부지 및 시설 재정비, 운영재원 마련 방안 및 사업의 연속성 확보를 위한 효과적인 Solution 도출이 성공적인 사후활용 방안의 핵심 과제라고 할 수 있음

여수박람회 정신을 지속적으로 확대 구현할 토대 구축

세계적인 해양 리조트로의 변모

• 해양을 통한 Blue Economy, Green Growth 전략을

구현하는 Global Network 구축

• 기후변화, 해양보전, 첨단해양 R&D 등과 관련한

국제회의 또는 포럼을 지속 유치하고 개최

• 박람회 존치건물 및 핵심 컨텐츠를 활용

• 해양 멀티쇼, 엔터테인먼트 등 운영, 해양레포츠 종합

전시판매장, Sea-food 레스토랑 등 특화시설 유치/운영

“여수박람회의 정신을 계승하면서 이를 확대

재생산하여 세계적 해양관광지로 개발”

성공적인 사후활용을 위한 핵심전략 구현방안 마련 여수엑스포 사후활용을 위한 당면 과제

• 공익과 수익성 확보가 조화된

운영시스템 도입 필요

- 박람회 정신 계승과 지속적

수익 창출이 가능한 비즈니스

모델

- 공공과 민간 공동 운영조직

형태

• 해양 리조트에 맞는 상업시설,

엔터테인먼트, 전시판매장 등

용도에 적합한 시설 도입

- 기존 부지 및 시설을 사후활용

컨셉으로 재정비

• 박람회 기금의 사후활용 재투자,

민간공동출자 등 운영재원 확보

를 위한 다각적 방안 도출

• 사업 초기 투자 유치와 안정적인

운영을 위해 세제 감면 및 부담

금 감면 등의 유인책 필요

• 주요 존치시설의 관리, 특화시설

의 운영 등으로 박람회와 사후

활용의 연속성 유지

1.생산적인 운영주체 설립방안

마련

2. 박람회장내 부지 및 시설

재정비

3. 운영재원 확보를 위한 제도

정비

4. 조기 개장을 통한 사업의

연속성 확보


PRIVATE & CONFIDENTIAL I. 과업의 개요 3. 과업수행 목적

성공적인 엑스포 사후활용방안 수립을 위한 본 과업의 목적은 아래와 같음

과업의

목적

실현가능성이 있고 수익성 확보가 가능한 사후계획 수립 - Market Trend, 유사사례, 전문가 및 업계 의견이 반영된 현실성 있는 사후계획 수립

조기 투자유치, 민간기업 참여가 가능한 사업구도 수립 및 계획 반영 - 공익성과 수익성이 조화되어 민간투자가 조기에 이루어질 수 있는 실질적 사업구도 수립

개발 마스터플랜 수립을 위해 여수세계박람회 투자매력도 극대화 작업 - 여수세계박람회가 가지는 상징성, 입지적 장점, Incentive 등 투자매력도 제고를 위한 작업

여수세계박람회장의 남해안 관광거점으로서의 미래상 제시 - Market Trend, 유사사례, 전문가 및 업계 의견이 반영된 Marketable한 사후계획 수립

재정회수가능성 극대화방안 모색 - 현실적인 재정회수 시나리오 검토 및 최적 사업추진 방안 제시

효율적 관리운영방안 및 사후활용 주체 제시 - 수익성 극대화를 위해 민간참여를 효과적으로 유도할 수 있는 사후활용 주체 및 관리운영방안 마련

현실성 제고

민간 참여

효율적 관리방안

투자매력 제고

미래상 제시

재정 회수



I. 과업의 개요


1. 경쟁력 분석의 Key Issue

2. 경쟁력 분석

3. 경쟁력 분석 종합






PRIVATE & CONFIDENTIAL II. 지역 경쟁력 분석 1. 경쟁력 분석의 Key Issue

대상지는 주요 Issue를 중심으로 프로젝트를 검토하게 되며 과업의 Framework은 다음과 같음

Overriding Question Key Questions

여수세계박람회

사후활용부지로서

대상지는 경쟁력이 있는가?

•법적, 제도적 여건은 어떠한가?

•존치시설은 매력적인가?

•여수시가 가지고 있는 관광∙문화 ∙산업 자원은 얼마나 되나?

•대상지로의 접근성은 어떠한가?

•지역 내 수요층은 충분한가?

•여수시의 산업구조는 어떠한가?


PRIVATE & CONFIDENTIAL II. 지역 경쟁력 분석 2. 경쟁력 분석

2.1. 제도적 여건 분석 – 법률검토

여수세계박람회 지원 및 사후활용에 관한 특별법은 사후활용의 근거가 되며 필요 시에는 동∙서∙남해안 및 내륙권 발전 특별법과 같은 법률로 지원 할 수 있음

여수세계박람회 지원 및 사후활용에 관한 특별법

계 획 관 련

관 리 운 영 관 련

• 제3조 (다른 법률과의 관계) 박람회 관련시설의 설치∙이용 및 사후활용 등에 관

한 사업은 다른 법률에 우선하여 적용한다.

• 제11조 (부담금 등의 감면) 국가 및 지방자치단체는 박람회 관련시설의 설치를 위

하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 부담금 등을 감면할 수 있다.

동∙서∙남해안 및 내륙권 발전 특별법

• 제16조(토지 등의 수용 또는 사용) ① 사업시행자는 개발사업의 시행을 위하여

필요한 때에는 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 제3조에 따

른 토지∙물건 또는 권리를 수용 또는 사용할 수 있다. 등

• 제25조(투자진흥지구의 지정 등) ① 시∙도지사는 개발구역 안에 대통령령으로 정

하는 기준에 해당하는 투자를 유치하기 위하여 필요한 지역을 국토정책위원회의

심의를 거쳐 해안권 또는 내륙권 투자진흥지구로 지정할 수 있다.

• 제5조(국가 등의 지원) ① 조직위원회는 국가∙지방자치단체∙공공기관∙법인∙단체

등에 행정적∙재정적인 협조 및 지원과 그 밖에 필요한 편의를 요청할 수 있다.

• 제8조(사후활용을 위한 기금의 사용) ③ 제1항 및 제2항에 따라 기금을 사용 또

는 지원할 수 있는 사업의 선정 기준 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 제7조(개발구역의 지정 등) ① 2. 개발사업이 환경적으로 지속가능한 사업일 것

• 제31조의2(조세감면) ① ② 의 조세감면에 대한 사항

• 제32(부담금 등의 감면) 국가 및 지방자치단체는 개발사업시행을 위하여 필요한

경우에는 사업시행자에게 [개발이익환수에 관한 법률]∙[농지법]∙[초지법]∙[공유슈면

관리법] 및 [하천법]으로 정하는 바에 따라 개발부담금, 농지보전부담금, 대체초지

조성비, 공유수면 점∙사용료 및 하천 점∙사용료를 감면할 수 있다.

대 상

• 여수세계박람회 및 사후활용 • 시행령 제3조 ① 3. 남해안권 : 부산광역시∙전라남도 및 경상남도의 관할 구역에

속하고 해안선에 연접한 기초자치단체

우선적용 지원적용



2.1. 제도적 여건 분석 – 상위계획 검토

제4차 국토종합계획 수정계획 및 2025 여수도시기본계획 등의 상위계획의 성격에 부합하면서도

주변 계획과 연계를 고려해야 함

제4차 국토종합계획 수정계획 (2006 ~ 2020) -여수시관련

국토균형발전을 촉진하는 공간구조로의 개편과 정비

신해양 관광∙문화클러스터 구축

국제물류∙교역거점 기반 및 교통∙정보통신망의 구축

2025 여수도시기본계획

육상 및 해상관광자원을 최대한 활용한 [국제해양관광∙휴양]도시

풍부한 해양자원 및 항만시설을 이용한 [해양수산업]도시

환남해축 중심도시로 환태평양 교역과 물류거점의 [국제교류∙교역]도시

광양만권의 첨단산업을 주도하는 [신산업의 기반]도시

자족적 정주도시체계에서 환경과 조화되는 [친환경적 생태]도시

남해안 선벨트 종합계획

지역간∙산업간 연계전략 추구

통합적 발전권의 구축

권역별 특성화 개발 추구

광양만권 경제자유구역 개발계획

세계 최고 수준의 산업물류 중심도시

• 신산업 생산기지 기능

• 동북아 물류 허브 육성

• Eco-Biz City 구현

• 남해안 선벨트 성장거점

내륙 연계에 의한 파급효과 확산

국제협력의 기반구축

효과적인 추진 및 효율성 도모

남해안 선벨트 종합계획안

Source : 남해안선벨트 종합계획, 국토해양부



2.2. 접근성 분석

대상지가 속한 전라남도 여수시는 수도권, 대전권, 부산권 등의 주요 수요밀집지역과 떨어져 있지만 철도, 항공기 등을 이용한 광역 접근성이 양호함

주요 수요밀집지역과 거리

주요교통수단 소요시간

도로 서울(3시간30분),

철도 서울(2시간 20분),

항공기 서울(55분)

국토 공간상 전라권의 최남단 해안부에 위치하며 국토기능상

남해안 다도해의 해양 관광 도시의 역할을 하고 있음

대상지 서측으로는 고흥군, 보성군, 해남군 등이 위치하며,

북서측에는 광주시, 북측에는 광양시, 동측에는 남해군,

진주시 등이 위치함

서울 (355km), 대전(227km), 대구(234km),

전주(148km), 광주(128km), 부산(201km)

전라남도 여수시 수정동 여수신항

Source : Deloitte Analysis

100km

200km

300km

400km 위치

입지

환경

주요

도시

와의

거리



대상지는 3개의 고속도로가 만나는 순천과 지리적으로 인접해 있어 도로교통이 편리하며, 수도권에서 항공기로는 약55분, 철도로는 2시간 20분에 도달 할 수 있음

II. 지역 경쟁력 분석 2. 경쟁력 분석

2.2. 접근성 분석

• 서울 ~ 여수 : 3시간 30분

(경부 ~ 천안논산 ~ 호남 ~ 익산포항

~ 순천완주)

• 목포 ~ 광양 고속도로는 2012년 5

월 개통 예정임

• 김포 ~ 여수 소요시간 : 약55분

• 여수 ~ 제주 소요시간 : 약45분

(금, 일 주2회 운항)

• 여수~제주간 여객선은 2012년 취항

예정임

• 서울~여수엑스포역 : 2시간20분

(고속화 사업 준공 후)

• 순천역을 중심으로 광주선, 경전선과

연결

도로

철도

항공

해상

광역 접근성 현황

김포

제주

여수공항

순천

고흥

진주

광양

남해



박람회가 끝난 후 존치될 시설은 여수세계박람회 주제와의 연계성을 내포하고 있을 뿐만 아니라

국내에 유일하거나 최대규모의 시설로서 매력도도 갖추고 있어 시설의 활용가치가 높을 것으로 예상됨


2.3. 존치시설의 활용 가능성

Big-O EDG(Expo Digital Gallery) Aquarium Sky tower

주요 존치시설

신개념 수상 멀티미디어 쇼

소프트웨어 안에

하드웨어가 들어가는

획기적인 발상의 쇼

멀티미디어 쇼 분야에서

유명한 세계(프랑스,

이탈리아 등) 유수의

업체들과 함께 작업중임

사후활용은 유사사례 및

사업을 벤치마킹하여

현실적인 방안을 마련

첨단 IT 기술과 LED

조명예술 등을 결합하여

세계 최초로 열린 공간에

해양문화예술관 조성

박람회장 중심가로에

Expo Digital Gallery를

조성함

관람객과 상호 소통할 수

있는 새로운 체험공간 창출

및 박람회 후 관광자원으로

활용

구형 사일로 2기를 이용한

영상전시실과 담수화

전시시설임

옥상에는 전망대가

설치되며 사후에는

레스토랑으로 사용될

예정임

외부에는 사일로 크기의

대형파이프오르간을 설치

태평양, 대서양, 인도양 등

지구5대양의 다양한 해양

생태계를 직접 경험할 수

있음

연면적 16,400㎡, 6,030

㎡의 수조규모로

약3,000여명을 수용할 수

있음

국내 최대 규모 아쿠아리움



연계성 부족

투자비 및

관리운영비

부담

수익 모델

창출 한계


2.3. 존치시설의 활용 가능성

그러나, 존치시설들의 경우 공통적인 Identity를 확보하기 어렵고 연계성이 낮은데다 투자비 및

관리운영 부담이 높아 수익성 측면에서 한계가 예상되므로 이를 극복할 방안이 필요함

존치시설의 한계

• 존치시설들은 대체로 투자비 및 관리운영비

의 부담이 높음

• 존치시설 개별적인 수익모델은 제한적이므

로 시설간 연계가 필요함

• 각 시설의 컨셉이 상이하고 위치가 분산되

어 시설간 연계성 및 공통적인 Identity 확

보가 어려움 Identity

불분명



2.4. 지역자원 분석

여수시의 지역적 특성에 따라 크게 산업중심, 문화∙행정중심, 관광중심의 세 부분으로 나눌 수 있으며, 여수세계박람회 부지는 산업중심 지역인 여수항에 위치함

돌산도

율촌지구

여수국가산단

죽림택지지구 웅천택지지구

2012여수세계박람회장

산업중심 문화∙행정중심

• 여수시는 서측과 동측이 분리되어 있는 지

형적 특성을 가지고 있으며, 지역적 특성

에 따라 세 부분으로 나눌 수 있음

- 북측 : 산업중심

- 중심 : 문화∙행정중심

- 남측 : 관광중심

• 여수세계박람회 부지는 산업중심 지역에

위치함

여수공항

관광중심

화양지구 관광레저단지



2.4. 지역자원 분석 – 인접지역 입지분석

대상지는 바다에 인접하고 있어 자연환경이 우수하며, 고속도로에서 연결되는 간선도로망의 발달과 주변개발계획은 향후 대상지 여건을 개선하는데 기여할 것으로 판단됨

대상지 주변 현황

17

Weaknesses

여천역

여수엑스포역

전남대여수캠퍼스

여수시청

1청사

진남종합운동장 미래산

구봉산

봉화산 천성산

고락산

여수항

진남관

MBC여수

돌산도

77

여수여객터미널

호랑산 • 다도해 해상국립공원 인근에 위치

• 대상지 서북측으로 미래산이 위치하며,

동남측으로 오동도, 남측으로

돌산도가 위치함

• 전국적으로 제주도를 제외하고 가장

따뜻한 기후여건을 나타내고 있음

• 앞바다는 동해안에 비해 파고가 높지

않아 수면이 안정적이며,서해안에

비해 물이 맑음

자연

환경

• <웅천택지개발사업>

- 사업면적 : 2,800,000㎡

- 사업기간 : 2004 ~ 2016

• <경제자유구역 율촌지구>

-사업면적 : 30,190,000 ㎡

-사업기간 : 2004 ~ 2020

주변

개발

현황

여수산업

단지/율촌지구

웅천택지

개발지구

• 대상지 서측으로는 여수산단과

율촌지구, 웅천지구, 여수시청 등이

위치하고 남서측으로

여수여객터미널이 위치함

입지

현황



2.4. 지역자원 분석 – 해양자원

여수가 위치한 남해안은 대양으로의 진출이 용이하고 수심이 적정하여, 크루즈 선착장, 마리나

리조트 등이 위치할 수 있는 입지조건을 보유하고 있음

• 남해안에 위치하여 대양(大洋)으로 진출하

기가 용이한 입지임

• 크루즈 선착장과 마리나 리조트 등이 위치

하기 적당한 수심조건을 보유하고 있음

(수심 10m ~ 12m)

• 크루즈 관광의 자연조건을 갖추고 있음

(한려해상국립공원, 다도해해상국립공원 등)

“ Cruise & Marina Resort

in Yeosu” 거제시 통영시

남해군 여수시

고흥군

순천시 광양시 사천시 고흥군

남해안 지역 현황

다도해해상국립공원

한려해상국립공원

2012여수세계박람회 예정지

외나로도우주센터

상족암 군립공원

상주해변 몽돌해변



2.4. 지역자원 분석 – 해양자원

여수세계박람회 기간 (2012. 5. 12 ~ 8. 12)동안 미국, 이탈리아 등 4개국 총 5개 선사에서 6척의

크루즈가 입항할 예정이나, 박람회 이후 뚜렷한 계획은 수립되지 않아 활용방안 마련이 요구됨

여수세계박람회 크루즈 입항 계획

• 여수세계박람회 기간(2012. 5. 12 ~

8. 12)동안 미국, 이탈리아, 일본, 중국

등 4개국 총5개 선사에서 6척의 선박이

모두 입항함

• 예상 승객은 총 12,000여명이 될 것으

로 예상함

• 일본의 재팬 크루즈(Japan Cruise)와

MOL이 각각 2회씩 총4회 운항

• 이탈리아의 코스타 크루즈(Costa

Cruise)는 3회 운항

• 미국의 로얄 캐러비안 크루즈(Royal

Caribbean Cruise)와 중국의 캐피탈

드리곤글로벌(Capital Dragon

Global)이 각각 1회씩 운항

여수세계박람회 크루즈 프로젝트



2.4. 지역자원 분석 – 산업∙문화∙관광자원

여수시에는 산업∙문화∙관광자원이 비교적 풍부한 반면 자원의 복합적 개발이 미흡하고 지리적으로

위치가 분산되어 있어 효율적인 자원 연계에 한계가 있음

• 여수시의 위치적 특성상 자연자원을 이용

한 관광시설이 다수 존재함

(화양지구 관광레저단지, 소호 요트장 등)

• 예울마루가 준공을 앞두고 있어 예술∙문화

부분의 큰 역할을 할 것으로 예상됨

• 율촌지구는 광양만 경제자유구역 개발계획

에 포함된 지역으로 여수산업단지와 여수

시 지역산업에 기반이 될 것으로 예상됨

• 산업∙문화∙관광자원이 비교적 풍부한 편이

지만 위치가 분산되어 있음 디오션 CC 장등해변

여수시청

돌산도

율촌지구

여수국가산단

방죽포해변

향일암

유심천리조트

무슬목해변

여수시청 돌산청사

죽림택지지구 웅천택지지구

2012여수세계박람회장

여수공항

소호요트장

디오션리조트

예울마루

향일암

여수시 지역자원 현황

화양지구 관광레저단지



2.5. 수요 분석 – 인구규모

대상지의 30km이내에 대규모 인구를 보유한 순천시와 광양시가 위치해 있지만, 여수시, 순천시,

광양시를 포함한 인구규모도 100만 명에 미치지 못하여 지역수요로 자체 상권을 형성하기는 한계가 있음

인접지역 인구규모 현황

진주

고흥

광양 순천

여수공항

구례

보성

화순

•여수시로부터 약1시간 거리에 인구

약 70만 명이 거주하고 있음

• 30km 밖에 위치한 화순, 보성, 구

례, 하동 등의 인구규모는 10만 명

이하임

• 33만 명 규모의 진주시가 62.1km

거리에 위치함

•여수시 인구규모는 26만 여명임

10만

이하

15만이하

30만이하

남해

하동

인구규모

25km 50km 여수



2.5. 수요 분석 – 인접지역 분석

광주광역시, 창원시, 순천시, 진주시 등 기존의 주변지역 대형 상업시설들이 수요를 선점하고 있는

상황이므로 여수시에 유사 상업시설이 입지하기에는 자체수요가 부족함

146 104

광주광역시 창원시

[단위 : 만명]

NC 백화점 순천점 갤러리아 백화점 진주점

롯데 백화점 창원점 신세계 백화점 창원점 창원 시티세븐

롯데 백화점 광주점

신세계 백화점 광주점

현대 백화점 광주점

•광주광역시는 주요 3대 백화

점(롯데, 신세계, 현대)이 입

점해 있고 인구규모는 146

만 여명임

•창원시, 진주시, 순천시 등과

같은 경우는 롯데 백화점, 신

세계 백화점, 갤러리아 백화

점, 복합 쇼핑몰인 시티세븐

등이 있음

•기존의 주변지역 대형 상업

시설 등이 수요를 흡수하고

있는 상황이므로 여수시에

유사 상업시설이 입지하기에

는 자체수요가 부족함

여수 포함 주변권역

(진주,광양, 순천)

27 여수시

100



335,037

293,488 272,620

145,512

0

100,000

200,000

300,000

400,000

진주시 여수시 순천시 광양시

2000 2005 2010


2.5. 수요 분석 – 인구구조

광양시를 제외한 여수시와 인접지역의 인구규모 추이는 감소하고 있으며, 여수시의 인구구조는

인구이동과 출산율 저하로 인하여 고령화가 진행되고 있음

-0.2%

-1%

• 여수시의 인구규모는 2000년 약32.4만 명 규모에서 2010년 약29.3만 명

규모로 감소하였음

• 여수시 인근 100km 이내의 지역 중 가장 큰 인구규모를 보유한 진주시의

경우, 2000년 34.2만 명 규모에서 2010년 33.5만 명 규모로 감소하였음

• 반면 광양시의 경우 2000년 13.8만 명 수준에서 2010년 14.6만 명 규모

로 증가하였음

0.1%

2%

Source : 국가통계포털 시군구별 주민등록인구, Deloitte Analysis

인접지역 인구규모 추이

[단위 : 명]

• 여수시의 인구구조는 1990년 이래로 10대의 비중이 줄고 있으며, 60대 이

상의 비중은 늘고 있음

• 주 수요계층인 20대에서 30대의 비중도 1990년 35%에 2010년 25%로

줄어들었음

• 인구구조의 노령화는 출산율 저하와 인구유출의 결과로 판단되며, 고령화가

계속되면 노년부양비용이 증가할 것으로 예상됨

40% 35% 31% 27% 24%

35% 34%

32% 28%

25%

19% 22%

25% 29%

32%

7% 8% 12% 15% 19%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1990 1995 2000 2005 2010

10대 20~30대 40~50대 60대 이상

Source : 국가통계포털, Deloitte Analysis

여수시 인구구조 추이

인구구조의 고령화



2.6. 산업구조 분석 – 산업별 종사자수 분석

여수시의 산업구조는 타 도시에 비해 1,2차 산업에 대한 의존도가 높아 산업구조의 다양화 및

고도화 필요성이 있음

여수시의 산업별 취업자 비중 전국의 산업별 취업자 비중

전국대비 1,2차 산업의 비중이

높음

39% 38% 40% 43% 43% 45%

61% 62% 60% 57% 57% 55%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009

1,2차산업 3차산업

36% 35% 35% 33% 32% 31%

64% 65% 65% 67% 68% 69%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009


-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

2004 2005 2006 2007 2008 2009


-

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

2004 2005 2006 2007 2008 2009


4.4%

0.4%

전국

산업별

취업자수

추이

여수시

산업별

취업자수

추이

6.2%

1.8%



제도 및 접근성

지역자원

수요

• 여수세계박람회 지원 및 사후활용에 관한 특별법 등 법률에 부합하면서도 상위계획과 연계가 필요함

• 광역 접근성은 좋으나 인접지역에서의 접근성은 좋지 못함

Key Findings

존치시설의 사후활용 시 시설간의 연계방안이 미진할 경우

수익 모델 창출이 어려울 수

있음

여수시는 해양, 산업, 문화,

관광 등의 자원이 풍부하지만

개별적으로 분산되어 있어

Synergy 효과를 기대하기

어려움

그러므로, 박람회 사후시설 및

여수의 지역자원을 연계하고

활용할 수 있는 Key

Contents가 필요함

• 여수세계박람회 사후 존치시설은 박람회 주제와 연계성을 가지고

있으며, 국내에서 유일한 최대시설로서의 매력을 보유함

• 여수시의 지역자원은 비교적 풍부하지만 서로 분산되어 있음

산업구조 • 여수시의 산업별 취업자 비중은 전국에 비해 1,2차 산업이 높았음

• 여수시의 산업별 취업자수 증가율은 1,2차 산업이 전국에 비해 높게

나타났음

II. 지역 경쟁력 분석 3. 경쟁력 분석 종합

지역기반 상권규모의 한계, 관광자원 개발 미흡 및 지리적 분산으로 인한 보유자원 활용 효율성 저하, 존치시설에 대한

수익모델 창출의 한계 등의 원인으로 신규 관광자원 개발 및 세계박람회 자원의 효과적 활용이 필요할 것으로 분석됨

분석 종합

• 여수시를 중심으로 약1시간 거리에 인구 약70만 명이 거주하고 있으며 이는 자체상권을 형성하기 어려운 수준임

• 여수시의 인구구조는 인구유출, 저출산 등으로 고령화 되고 있음



I. 과업의 개요



1. 관광산업 분석

2. 관광산업 Trend 및 사례분석

3. 관광산업 분석의 시사점





PRIVATE & CONFIDENTIAL III. 관광산업 분석 0. Framework

관광산업 현황 및 Trend에 대한 분석을 바탕으로 여수세계박람회 사후활용을 위한 사업방향을 도출함

관광산업 분석의 시사점

여수국제박람회 사후활용을 위한 전략적 방향성

도출

관광산업 분석

세계

관광산업

추이 분석

Global Trend

관광산업 Trend 및 사례 분석

국내

관광산업

추이 분석

국내 관광 소비자

Trend 분석

국내

리조트 산업 분석

아시아

관광산업

추이 분석

향후 유망 Trend

도출 Matching 선진사례 분석



0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

World Inbound Tourism International Tourist Arrivals(million)

World Inbound Tourism International Tourist Receipts(Billion USD)

III. 관광산업 분석 1. 관광산업 분석

1.1. 세계 관광산업 추이 분석

세계 관광산업은 항공교통편의 발달, 지역간의 격차완화 등으로 지속적인 성장추이를 보이고 있으며,

최근 경제위기로 인한 위축을 빠르게 회복하고 있음

세계 관광환경의 변화

21세기 국제경제 개방화, 국제화 시대 도래

미디어, 정보기술 및 인터넷 발달로 Mobile

Communication, Social Media를 통한 지식정보의

세계 공유 가속화

지속가능한 관광, 환경을 고려한 관광 Trend 증가

Emerging Market의 성장

비즈니스 등과 목적 관광 및 F.I.T(Free Individual

Tour)증대

테러, 국지전 등의 증가로 인한 안전과 보안에의 요구 증가

경제위기에 따라 저렴한 이동수단 선호, 짧은 여행 선호, 가까운 목적지 선호 현상 확대

중국 등의 Emerging Market 성장으로 해당지역 관광객

증가 및 관광소비 증가

Source : WTTC, Travel & Tourism 2011 / WTO, Tourism 2020Vision

세계 관광객 및 관광수입 추이

Source : World Tourism Organization (UNWTO)

• 과거 15개년간 관광객 수와 관광수입액은 지속적으로 증가하고 있으며,

최근의 경제위기에도 빠르게 회복하고 있음.

• 관광객 수 증가율보다 관광수입 증가율이 더 높아 관광산업의 부가가치가

상승하고 있음

관광객수보다 관광수입 증가폭이 더 큰

고부가가치 산업

글로벌 경제위기에도

빠른 회복을 보임



Tourism, 9%

Banking, 11%

Automobile, 8.50%

Others, 81%


1.1. 세계 관광산업 추이 분석

특히 관광산업은 전 세계 GDP 대비 직접비중은 3.4%, 직간접 효과 총 비중은 9%를 차지하며,

금융, 자동차 산업과 함께 세계 3대 산업의 하나로 부상했으며, 경제에 대한 파급효과가 높음

관광산업의 경제 파급 효과

직접비중

3.4%

GDP 총 비중

9%

(고용, 조세 등

간접효과 포함)

• 관광산업은 고용 없는 성장시대에 고용 창출 대안으로 부각

-관광산업의 취업 유발 계수는 52.1명으로 산업 평균의

2배 이상임

• 관광산업은 부가가치 창출 및 외화 획득에 기여

- 부가가치유발계수: 관광(0.855) > 산업평균(0.787)

산업 별 외화 가득률 분석 [단위:%]

Source : Oxford Economics, UNWTO

88

71

52

43

관광 자동차 휴대폰 반도체

0

50

100

Source : 대한상공회의소. 관광선진화 5대 과제

세계 3대 산업

28.5%

관광산업의 중요성


PRIVATE & CONFIDENTIAL III. 관광산업 분석 1. 관광산업 분석

1.2. 아시아 관광산업 추이 분석

아시아 태평양 지역은 유럽 다음으로 큰 관광시장이며, 관광수요 증가율 또한

세계 성장률을 상회하고 있어 아시아 관광시장의 미래는 긍정적인 것으로 전망되고 있음

Source : UNWTO, Tourism Towards 2030

63%

51%

41%

23%

16%

14%

8%

22%

30%

3%6%

8%

3% 5% 7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1980 2010 2030E

Africa

Middle East

Asia Pacific

America

Europe

아시아태평양 지역은

높은 성장률과 점유율을 보이고 있음

높은 시장점유율

• 2010년 현재 아시아 퍼시픽 지역은 유럽 다음으로

가장 큰 시장이며, 2030년까지 세계 관광시장의

30%를 점유할 것으로 전망됨

높은 성장률

• 2000~2010년 기간 동안 세계 관광시장은 연평균3.4%성장했으나, 아시아 퍼시픽 시장은 6.3%의

성장률을 보이고 있음

관광시장 점유율(by Arrival)




관광객의 80%가 자신이 속한 지역 내 관광을 하는 것으로 조사되었고, 중국 및 일본 관광객의

소비액이 높은 것으로 나타나 아시아 지역의 관광시장 전망은 밝은 것으로 판단되며…

Outbound Tourism


349 423

533 632

716 689 721 78

96

130

151

183 174

190

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1990 1995 2000 2005 2008 2009 2010

From Same Region From Other Regions

78 , 9%

76 , 8%

55 , 6%

49 , 5%

39 , 4%

30 , 3%

28 , 3%

27 , 3% 27 , 3%

23 , 3%

489 , 53%

1. Germany

2. United States

3. China

4. United Kingdom

5. France

6. Canada

7. Japan

8. Italy

9. Russian Federation

10. Australia

Others

단위 : 백만 명

• 세계 관광객의 80%는 자신이 속해 있는 지역 내에서 관광하는 것으로 조사되었음

• 아시아 관광 출국객 수는 08-09기간 감소율이 유럽과 아메리카보다 낮게

나타났으며, 09-10기간 증가율은 두 지역보다 높게 나타나 경기민감도가

상대적으로 낮은 것으로 판단됨

지역 내 수요가

80%로 높게 나타남

• 중국관광객의 1인당 소비액은 적으나 관광객수가 많아 국가별 관광지출액에서는 3위를 차지하였음

• 일본 또한 세계 7위로 점유율 3%를 보여주고 있음


관광객 지출액 상위 10개국(2010년 기준)




… 지역 내 관광시장을 선점을 위한 투자가 국가/도시별로 진행 중이며, 문화, 쇼핑, 레저 외에도

카지노, 엔터테인먼트(디즈니 등)을 추가하여, 새로운 관광/레저 도시로 변신을 지향하고 있음

홍콩SAR

• 동북아 주요도시 기반으로 역내 경쟁력 강화

• 홍콩 디즈니랜드 유치

• 쇼핑에서 레저도시로 변신 중

상해

• 관광산업에 대한 집중 투자 (디즈니 랜드 유치 등)

• 지역 별 특화 된 테마관광

일본 • 대규모 리조트 중심에서 지역 밀착형 관광으로 전환

• 컨텐츠 중심의 소프트 관광으로 변화

마카오

• 카지노 엔터테인먼트에 문화를 결합하여 종합 레저 도시로 변화 추구

싱가폴

• MICE, 의료관광, 크루즈 등 다양한 관광객 유치

?




하지만, 독창적이고 창의적인 사업모델 없이 서구 성공사례의 단순모방만으로는

장기적인 경쟁구도에서 Sustain하는데 한계가 있음

[2006년 기준]

• 매출액 : 2,694,162 백만 원

• 매출원가: 2,167,775 백만 원 (80.5%)

• 매출 총 이익 : 526,380 백만 원 (19.5%)

• 로열티 : 233,765 백만 원 ( 8.7%)

매출 총 이익 대비

Royalty , 약 44% 동경디즈니랜드

(OLG*)

[2006년 기준]

• 매출액 : 564,245 백만 원

• 매출원가 431,832 백만 원 (76.5%)

• 매출 총 이익 : 132,413 백만 원 (23.5%)

• 로열티 : 60,683 백만 원 (10.8%)

일본유니버설

스튜디오

(USJ)

*OLG : Oriental Land Group

Source : Oriental Land Group Annual Report 2006, Universal Studio Japan

PLC Annual Report 2006; Deloitte Analysis

100% =매출 총 이익

100% =매출 총 이익 매출 총 이익 대비

Royalty, 약 46%

(* 괄호 안은 매출액 대비 %)

(* 괄호 안은 매출액 대비 %)

• 해외 Media 회사들의 자기자본 투자는 매우 낮으며, 높은

Royalty로 인해 Local 회사의 실제 수익성은 높지 않음

• 세계 경제 침체 이후 마카오에 진출한 Sands, MGM Mirage

등 카지노 회사들의 수익성은 급격히 하락추세

Source : Deloitte Global THL Analysis

• 1년 동안(2007년 11월 ~ 2008년 11월 )

-중국 본토 방문객 10.7% 감소

- Gaming Revenue 10% 감소

- Occupancy Rate 7% 감소

글로벌 브랜드 테마파크의 Royalty 비중 과다 마카오 진출 글로벌 카지노 브랜드의 수익성 악화




복합형태의 대규모 리조트개발 일지라도, 거시적인 측면에서 관광산업이상의 개념으로

확장되지 못하면, 결국 트렌드의 한 부분에 지나지 않고 실패할 우려가 매우 큼

하우스텐 보스

(日本)

씨가이아

(日本)

실패원인

1.몇 개의 테마를 묶어 놓은 단순히 규모만

큰 복합 리조트 형태

- 소프트웨어가 아닌 하드웨어 중심 개발

- 골프장, 카지노, 테마파크 중심의 개발은

경쟁이 심한 기존의 ‘레드오션’ 시장

2.수요에 대한 고려 없이 추진된 사업

- ‘경제성’과 ‘관광 잠재력’에 대한 철저한 분석보다는 정치논리에 힘입어 개발 착수

- 경제가 성장 할 수록 내국인은 해외관광을

선호하고, 높은 물가 탓에 외국관광객도 일본

리조트를 찾지 않음

3.관광개발 외에 지역적 산업 파급 효과가 적음

- 리조트 개발의 수익은 일부 대형 건설회사에 국한되고 지역에 미치는 파급효과는 미미했음

4.전문적인 리조트 경영 전문체제의 부재

• ‘일본 속의 네덜란드’를 기본테마로 1992년 개장

- 부지면적 : 총 46만평

- 총 투자비 : 2,500억엔

• 총 2개의 테마파크로 구성

- Attraction 25개

- Hotel 5개

- Marina 173척

• 개장초기에는 인기를 끌었으나 1996년부터 입장객이 급감하면서 2003년 2월 도산 (총 부채 2,200억엔)

• ‘관광 미야자키 부활’을 목표로 1994년 개장

- 총 투자비 : 2,000억엔

• 주요시설

- 골프장, 쇼핑센터, 동물원 등

• 안이한 경영계획과 무리한 투자로 개장 7년만에 부도

- 예상입장객을 250만 명 목표로 개장했으나 125만 명을

정점으로 지속적으로 감소

• 2001년 투자액의 10%도 안되는 162억 엔에 미국계

리플우드 홀딩사에 인수됨

Source : Deloitte Research



• 소비자 레저활동시간 증가 , 가족과 함께 여가활동을 할 수 있는 레저공간 주목

• 레저여가활동 이동가능 폭 증가 → 주말 및 휴일을 이용한 원거리형 레저관광객 급증

• 국내소비자의 물질적 풍요실현

• 삶의 질 향상에 대한 소비자 관심이 높아짐 → 레저소비지출 증가


1.3. 국내 관광산업 추이 분석

국민소득 증가, 여가시간 증대, 자동차 보급 확대로 인한 소비자의 라이프 스타일의 변화로

국내 관광산업 규모는 지속적으로 성장하고 있으며…

사회경제환경 변화 소비자 라이프스타일 변화

• 사회경제환경 변화에 따라, 삶의 질 향상 및 여가 활용에 대한 욕구 증대 → 소비자의 레저 Demand 증가

• 레저시장은 2015년까지 연평균 4%이상 성장할 것으로 전망됨

• 국민소득 증가

– ’01~’06년 국내 1인당 명목국민소득 CAGR 6.4%

• 여가시간 증대

–직장인 5일 근무제 및 초등학교 격주 토요일 수업 휴무제 시행

• 자동차 보급 확대

–각 가구당 평균 1대 이상의 자동차 보유

관광/레저시장 규모 및 1인당 관광/레저비 추이

5

6

7

8

9

10

11

12

300

350

400

450

500

550

600

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Source : 레저백서

백억 원 십만 원

1인당 지출비용(십만 원)

관광/레저시장 규모(백억 원)

관광/레저산업 성장원인




… 방한 외래 관광객수는 2005년 대비 46%를 성장 하였으며, 중국계 방문객이 인바운드 시장의

성장을 견인하고 있고 앞으로도 지속될 것으로 예상됨

1,8242,612

531

6531,228

2,5102,440

3,023

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

2005 2010

기타 미국 중국 일본단위 : 천명

일본 관광객

•`05년 대비 582,872명 증가

•`05년 대비 `10년 관광객 증가의 총 21%를 견인

중국계 관광객

• 중국계 관광객은 중국, 홍콩, 대만을 포함하고 있음

•`05년 대비 1,282,204명 증가

•`05년 대비 `10년 관광객 증가의 총 46%를 견인

(30.3%)

(8.8%) (20.4%)

(40.5%)

(34.4%)

(28.5%)

(7.4%)

(29.7%)

Source : 외래객 입국통계(관광정보시스템), Deloitte Analysis

46% 성장

방한 외래 관광객 국적비 Top4 (`05~`10)




그러나 내국인 출국객 수가 입국객수를 초과하고 관광지출이 관광수입보다 많아

관광수지는 지속적인 적자를 보이고 있으며…

출입국 관광객 추이

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

내국인 출국(천명) 외국인 입국(천명)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

관광적자 관광수입(백만USD) 관광지출(백만USD)

관광수지 추이

• 관광수지는 지속적으로 관광지출이 관광수입을 초과하여 적자를 보이고 있음

• 2007년 호황으로 관광객이 급증하여 최대 관광수지 적자를 기록하였으며 2009년 경제위기로 출국관광객이 급감한 이후 관광수지 적자는 다시 증가하고 있음

• 소득 및 여가의 증가로 인해 출국 관광객 수는 경제위기 기간을 제외하고 지속적으로 증가하고 있음

• 외국인 입국객 성장률은 8.44%로 출국객 성장률보다 높게 나타나고 있으나, 아직은 출국객수가 더 많음

단위 : 천명 단위 : 백만 USD

국내 관광 컨텐츠의

경쟁력 약함

Source : 관광지식정보시스템 Source : 관광지식정보시스템




… 이는 보유하고 있는 문화자원 등의 경쟁력을 살리지 못해 국내 관광산업의 경쟁력이 낮기 때문인

것으로 판단됨

주변국가 관광경쟁력 현황

싱가포르 홍콩SAR 호주 일본 한국 중국

종합순위 10 12 13 22 32 39

아시아순위 1 2 3 5 6 9

제도 및 규제 6 4 36 27 50 71

정책 및 법규 1 2 30 51 53 80

환경적 지속가능성 41 109 59 52 81 95

안전과 보안 13 5 18 19 60 58

건강과 위생 55 1 58 22 28 96

정책 우선순위 2 12 37 50 94 35

관광사업여건 및 인프라 4 13 17 32 28 64

항공수송인프라 14 12 3 22 40 35

육상수송인프라 2 1 51 6 18 59

관광인프라 33 70 16 48 56 95

정보통신인프라 20 4 24 28 8 73

가격경쟁력 29 67 113 137 96 24

인적/문화적/자연자원 23 24 4 14 27 12

인적자원 2 6 20 22 38 39

관광친밀성 12 8 55 131 120 124

자연자원 96 68 4 36 103 5

문화자원 30 40 20 12 5 16

강점 : 문화자원, 육상교통, 정보통신

• 한국은 세계 5위의 문화자원을 보유하고 있으나 이를 활용하지 못하고 있는 것으로 판단됨

• 육상교통은 상대적으로 우수한 편이며, 정보통신의 경우 큰 의미가

없음

약점 : 정책, 가격, 자연자원

• 문화자원과 상반되게 자연자원의

수준은 떨어지며, 관광친밀성과 정책순위가 떨어져 정부/국민의 관광시장 육성의지가 낮은 것으로 나타남

Source : World Economic Forum, 2011



1.3. 국내 관광산업 추이 분석 – 공공 관광개발의 한계

현재 각 지자체가 개발중인 대단위 관광레저사업을 살펴보면, 컨텐츠의 중복투자로

국가 차원의 경쟁력을 저하시키고 있음

국내 주요 대단위 관광 레저 단지 개발 현황

Source : 문화관광부, 관광동향에 관한 연차보고서, 2010 / Deloitte Analysis

• 국토의 균형발전을 위해 기업도시,혁신도시, 지역특구, 관광특구,경제자유구역, 각종 특별법 등

다양한 목적의 구역이 지정됨

• 각 지자체는 지역발전을 위해 수많은 개발 계획을 발표하고 있으나, 그 추진 여부가 불투명한 사업 또한 다수 존재함

• 관광 Complex의 경우도 한류우드,

USK 등 해외 컨텐츠의 산발적

투자로 인해 오히려 국가 경쟁력

측면에서는 악화될 우려가 있음

동부산 관광단지

마산 로봇 테마파크

제주 신화역사지구

제주 팜파스 종합휴양 단지

J프로젝트

(서남해안 관광레저 PJT)

군산국제해양관광단지

태안 관광레저형 기업도시

연천 고대산 평화체험 특구

국내 주요 대단위 관광 레저 단지 개발 현황

고양 한류월드

화성 유니버셜스튜디오 개발

화천 평화 생태 특구

광주 어등산 테마파크

춘천 레고랜드

춘천 무릉도원 관광단지

고흥 우주 해양 리조트 특구

인천 용유-무의 관광레저

울산 강동 관광개발 단지



520

571

653 636

610 602

640

706

672

745

652 644

400

500

600

700

800

900

1,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

월평균 입국객수 2006 2007 2008 2009 2010 2011


1.3. 국내 관광산업 추이 분석 – 계절성 심화

국내 외국인 입국객수 추이는 우리나라 관광시장의 특성인 계절성이 심화되고 있음을 보여주며,

이의 극복을 위해서는 연중 관광객을 유치할 수 있는 시설 및 컨텐츠의 도입이 필요함

2006~2010 월별 평균 입국객 수

여름 및 가을에 관광객 증가

추운 겨울에 입국객 감소

• 우리나라는 월별 외국인 입국객수가 계절별로 큰 격차를 보이고 있음

• 최근 5년간 1월 입국객수는 연평균 6.2% 증가한 데 비하여 10월

입국객수는 연평균 11.3% 증가하여 계절성이 지속적으로 심화되고

있음

• 이러한 계절성은 관광시장 전체의

성장에 도움을 주지 못하며, 연중

관광객을 유치할 수 있는 시설 및

컨텐츠의 도입이 필요함

1월

6.2%

10월

11.3%

Average : 637,557



1.4. 국내 리조트 산업 분석

관광시장의 대표적인 하위시장인 국내 리조트 산업은 초기 콘도 중심에서 시설이 다양화되고

문화, 건강, 교육 등의 컨텐츠 기능이 결합되어 변화하고 있음

리조트 산업 변화 추이

태동기

(1980년대)

확장기

(1990년대)

복합화

(2000년 중반)

개성화/차별화

(2000년 중반~)

정부 주도 개발

단일화된 컨셉

- 단독/고밀도(단순체류형)

- 입지성 리조트 (설악산, 해운대,

경주 등 산악/자연 명소형)

최초 스키 리조트

- 1975, 용평 리조트

대기업 주도 개발

리조트 체인화 및 브랜드화 본격화

국민의 여가욕구 증진 및 부가가치

상승

최초 골프 리조트

- 1998, 한솔 오크밸리

사계절의 복합 리조트 추구

- 입지적/계절적 수요 편차를 보완

- 공실률 극복

스키+골프장 복합개발

단독/저밀도 휴양형

다수의 복합 리조트, 스파/워터파크

업체 진입으로 레드오션화

문화/힐링/세컨드 하우스 등

Fusion화된 기능을 갖춘 리조트들 등장

콘도 콘도 + 스키 + 골프

콘도 + 시설(스키/골프/카지노 /워터파크)

콘도 + 기능

(Edutainment Healing, MICE)

용평 리조트(1975)

한국콘도 개발 시작(1981)

경주 보문단지

무주 리조트(1990)

한솔 오크밸리(1998)

대명 비발디파크(1993)

보광 휘닉스파크(1995)

강원랜드(2003),

하이원(2006)

비발디파크 오션월드(2006)

용평 포레스트(2006): Second House

힐리언스 선마을(2007): Healing

리솜 포레스트(2010): Healing

롯데 부여리조트(2010): Education + Culture

주요

리조트

Source : 2011, LG Business Insight




시장 규모는 지속적으로 성장하고 있으나 2004년 이후 성장률이 둔화되고 있음

170 502 771 613 739 987 1,054 1,339 1,388 1,438

195.3%

53.6%

-20.5%

20.6%

33.6%

6.8%

27.0%

3.7% 3.6%

-50%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

'01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10

단위: % 단위: 십억

리조트산업규모 성장률

04년, 이라크전 및 환율방어 정책에 따른 원자재

가격 폭등이 극심한 내수경기의 침체를 가져옴

국내 리조트 산업 시장규모

• 국내 리조트 시장은 높은 성장률로

성장해오다가 2004년 경제적 외부 요인들로 인하여 내수경기가 크게 침체됨에 따라 리조트 산업의

성장률은 최초로 마이너스를 기록하였음

• 이후 약 10% 가량의 성장률로 수렴하는 모습을 보임

• 이는 곧 리조트 산업이 성숙기에

도달했음을 의미함

Source : 관광지식정보시스템 휴양콘도운영업(’09년 기준 리조트 41개)




국내 리조트 산업은 성장기(1세대)를 거쳐 성숙기 및 안정기(2세대)를 거쳐 변화의 변곡점(3세대)에

접어들고 있는 것으로 판단되며, 지속적 성장을 위해 새로운 Contents가 필요할 것으로 판단됨

리조트 산업 성장률 분석(2001년 이후)

195.3%

53.6%

-20.5%

20.6% 33.6%

6.8% 27.0%

3.7% 3.6%

-50%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

'01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10

리조트 산업

성장지속

• 외부 거시경제 영향에도 불구하고 적게나마 성장추세를 유지하고 있음

• 계절성 극복 및 대중화 확산에 따른 신규고객

확보 가능성 증대

리조트 산업

경기 침체

• 자산가치 하락, 신용 경색 등 악순환이 다시 반복되어 불황이 지속

• 리조트 시장의 투자 수요 감소

• 금융위기 이후 콘도 회원권 가격 하락 추세

a b


리조트 산업 성숙기 리조트 산업 안정기

원자재가폭등에 따른

내수경기 침체 글로벌 금융위기

a

b

“사계절 복합 리조트 도입” “저밀도 휴향형 리조트 공급”

리조트 Convergence(ex.문화/힐링 등)

성장기

(1세대)

2세대

?

3세대




국내 리조트 시장은 근본적으로 다음과 같은 한계를 직면하고 있으며…

성수기/ 비수기 수요의

극심한 편차

수요 분산 컨텐츠 및

노하우 부족

고객의 다양한

니즈 충족 부재

경영진 마인드 부족

“외국과 비교하기엔 구조적인 차이가 존재한다. 우리나라의 경우 직장인의 휴가나 학생들의 방학이 상대적으로

짧고, 그 기간 또한 여름과 겨울 일부에 집중 되어 있다. 그 때문에 외국처럼 분산된 형태의 수요 창출이 어려운 실정이다.”

- 레저협회 담당자

“대다수의 대형 업체들이 4계절 리조트를 표방하고 있지만, 실제로 고객들의 수요를 계절별로 분산시킬 수 있는 컨텐츠와 설비가 미미한 상태 다. 특히 봄/가을의 경우 방문객들이 리조트 내에서 즐길만한 것이 없기 때문에 악순환이 생기고 있다.”

“국내 레저시장은 다양성과 성숙성 측면에서 해외 선진국에 비해 여전히 부족한 실정이다. 사람들의 다양한

need가 존재하고 일정수준 이상의 시장이 형성 되어야 업체들이 적극적으로 레저 시설을 확충할 텐데 아직까지는 부족한 것 으로 보여진다.”

“현재 대표적인 리조트 사의 경영진 중에서 앞서나가는 생각과 마인드를 갖춘 분들은 거의 드물다고 보여진다.

대부분의 경우 성과에 대한 확신 부족과 투자 확대에 대한 부담감으로 관리 중심의 소극적 경영을 유지 하고

있다.”

- 레저연구소 전문가

- 레포츠 전공 대학교수

- 리조트업계 전문가

Source : 한국레저산업연구소, 한국 레저관리사 협회, 경희대학교 호텔경영학과, 한국신용평가원, 문화관광부 및 주요 리조트사 관계자 인터뷰




… 이러한 한계 극복을 위한 노력의 일환으로 최근 들어서는 국내 리조트 회사들이

객실, 골프, 스키 중심에서 다변화하여 부대시설 및 F&B 등 Secondary spending을 높이고 있음

리조트 업체*의 부문별 매출비중 추이

스키부문의 매출이 가장

높으나 그 비중은 점차

감소하고 있음

골프나 객실 수익은 거의

일정하여 부대시설 및

F&B 매출의 중요성이

높아지고 있음

특히, 부대시설은 오션월드 등 워터파크, Spa시설 등을 통해 강화하고

있음

Note : 대명, 용평, 휘닉스파크, 현대성우, 한솔,덕유산 6개사의 합계임

23.1 22.6 22.6 22.6 21.7 22.1 21 21.8 23.2

32.4 33.4 32.7 32.2 31.9 29.1 27.1 24.8 25.3

12.2 12.8 13.8 14.5 12.9

13.9 13.6 15 11.7

13.8 14.7 15.5 16.5 16.5

15.3 16.9 16.3 18.7

18.5 16.5 15.4 14.2 16.9 19.5 21.3 22.1 21.1

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

'02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10

객실 스키 골프 F&B 부대시설

부대시설

F&B

골프

스키

객실

전체의

약 40%




또한, 리조트의 컨셉도 변화하여 종합 레포츠, 건강, 문화 리조트 등 컨텐츠 중심으로 다양화 되고 있음

테마

리조트 산업 변화 추이

스키/ 골프

주요제공

서비스 및

시설

사례


건강 리조트 문화 리조트 리조트 오피스 스키/골프 리조트 종합 레포츠 리조트

사계절 레포츠 ‘웰빙’ 및 ‘다이어트’ ‘역사, 예술, 문화의

체험 공간’

‘재택 근무 가능한 별장’

스키

각종 부대시설

- 수영장, 사우나,

볼링장, 노래방 등

스키, 골프

산악자전거, 래프팅,

봅슬레이, 물보라썰매 등

서바이벌 게임,

오프로드 체험,

번지점프, 오토바이,

인라인 스케이트 등

전문 의료 검사

- 혈액조직검사,

홍채분석 등

장 세척, 생약복용,

장 마사지 등

정신개발 프로그램

- 요가, 명상,

스트레칭, 호흡법

스파, 마사지

생태 박물관

예술가 생가

사진전, 공예전

각종 예술 교육

- 그림, 음악, 공예 등

인터넷, PC

캐나다, 스위스 등

스키 리조트

Club Med

반얀트리

코란코브 리조트(호주)

엠파이어 리조트(브루나이

등)

The Farm at San

Benito (필리핀)

Canyonranch(미국)

Goldendoor(미국)

Les Thermes

Marins de Saint-

Malo(프랑스)

Art Resort Fujino

(일본)

Sundance(미국)

Eco Museum(프랑스)

코업 스위트 하우스(평창)

최근 급부상하고 있으며, 레포츠와 건강

컨셉을 통합(Convergence)시키는

경우도 많음




국내 리조트 산업이 성숙기에 진입함에 따라 기존의 스키, 골프 등의 스포츠 중심에서 변화하여,

건강, 문화 등의 컨텐츠를 활용한 Fusionized 리조트의 개발이 주목받고 있으며…

리조트의 변화 흐름

Fusionized 리조트의 국내사례

사람들의 쉼에 대한 니즈가 커지고 다양화됨에 따라

리조트는 단순 휴식공간을 넘어서 새로운 경험과 서비스를 제공해주는 서비스 플랫폼의 형태로 진화함

쉬면서 문화예술을 접하는 공연장으로서, 치유와 의료서비스를 제공받는 건강증진센터로서, 지역사회와 소통하는 커뮤니티형 리조트 등이 나타남

Source : LG Business Insight(2011), Deloitte Analysis

미래

트렌드

변화

Service Platform

Edu-

Culture

Eco-

Healing

쉼(Relaxation)에

대한 Needs가 다양화 • 컨셉 : 지친 현대인의 몸과 정신을 자연 안에서

치유해주는 힐링(healing) 리조트

• 부대시설: 클럽하우스 스파센터, 원시림, 텃밭,

각종 문화예술 관련 부대시설, 힐링 프로그램

Eco-Healing형 리솜 포레스트 리조트

• 컨셉 : 백제의 역사와 문화를 살린 건축디자인,

특급호텔 수준의 콘도미니엄

• 부대시설: 국내 최대 한옥 원형회랑, 프리미엄

아울렛, 골프장, 롯데 어린이월드, 스파 빌리지,

수경 공간 선화호, 백제 문화재현단지 등

Edu-Culture형 부여 롯데 리조트

사회적, 문화적, 기술적

Trend 변화

Other

Concept

現 단일 리조트



1.4. 국내 리조트 산업 분석 – 핵심 성공요인의 변화

…향후에는 기존의 시설중심(Facility-Driven) 개발 전략이 아니라 산업을 확장(Expand)하여

컨텐츠 중심으로 수익다각화를 할 수 있는 전략이 필요함

과거 1,2세대의 리조트 경쟁력은

교외지역의 Facility-Driven 전략이 주요했으나…

향후 3세대 리조트는 시설 중심보다는

복합화된 컨텐츠를 통한 고객가치가 중요해 질것임

Source : 전문가 Interview, Deloitte Analysis

Rationale

핵심성공요소 Place for Just ‘Relaxation’

- 도심을 벗어난 한적한 휴식공간

- “공기 좋고 물 맑은…”

Facilities-Driven

- 스키장, 골프장, 콘도, 워터파크 등 투자비가

많이 요구되는 시설 위주

Multi-Networking

- 다양한 지역(Region)에 진출하여 이용가치부여

리조트 산업 등 레저산업의 급격한 성장기

시대적으로 자산의 가치가 급증하고, 단기간에

부자가 될 수 있는 시대

분양사업을 통해 자금조달이 가능했음

리조트 산업은 성장기에서 성숙기에 직면

산업에 대한 수익성, 성장성 측면에서의 매력도가 점차

감소

고객의 니즈가 세분화되고 다양화 됨

IT를 통한 정보공유, 프로슈머 등의 등장으로 고객이

매우 전문적이고 경험이 풍부해짐

Customer Understanding

- Lifestyle 변화에 선제적 대응

- 고객을 세분화 하고 각 Segment별 고객

니즈에 대응

- “쉼(Relaxation)에 대한 세심한 이해

Experiences- Driven

- 고객이 리조트에 경험하는 오감의 중요성

- 빠른 고객 취향의 변화에 대응할 수 있는

컨텐츠 및 컨텐츠를 바탕으로 한 프로그램 개발

- Storytelling이 가능한 창조적인 컨텐츠



1.4. 국내 리조트 산업 분석 – 산업의 확장 및 융합

또한 숙박시설간 경쟁은 더욱 치열해지고 성장률 또한 둔화되고 있어 Leisure산업과 시너지가 큰

유통, MICE 등 성장 가능성이 있는 산업간/영역간 수평적 다각화 및 복합화가 필요함

0

20

40

60

80

100

문화/예술

영화

41%

박물관

21%

공연

(연극, 무용, 음악)

38%

2조

4,517억

경기장

(실내,실외, 경주장)

46%

Suburban

(골프장, 스키장)

39%

Urban

(수영,볼링,스포츠클럽)15%

스포츠

8조 129

억

무점포판매

9%

전문상품소매

59%

백화점 8%

편의점 2%

226조

6,301억

유 통

대형마트

13%

슈퍼마켓

9%

마사지& 스파

8%

미용 및 이용업

68%

욕탕업

25%

휴양/건강/뷰티

6조

1,907억

MICE*

4조

1,150억

Exhibition

19%

Meeting

53%

Inventive6%

Convention

21%

낚시 및 수상관광 1%

호텔

40%

유원지 및 테마파크

9%

자연공원 3%

식물원&동물원 1%

사적지 1%

11조 110

억

지역축제

14%

여관 20%

휴양콘도 9%

여 행

기타관광숙박 3% 0

20

40

60

80

100

영화

37%

박물관

20%

공연

(연극,

무용,

음악)

43%

문화/예술

3조

1,227억 %

무점포판매

11%

전문상품소매

57%

슈퍼마켓

9%

백화점 9%

편의점 2%

대형마트

12%

251조

6,979억

유 통

호텔

39%

유원지 및 테마파크

7%

자연공원 4%

식물원&동물원 1%

사적지 1% 낚시 및 수상관광 1%

여 행

11조

5,829억

지역축제

13%

여관 19%

휴양콘도 12%

경기장

(실내,실외, 경주장)

44%

Urban

(수영,볼링,스포츠클럽)

15%

스포츠

8조

4,682억

Suburban

(골프장, 스키장)

42%

휴양/건강/뷰티

6조

6,808억

욕탕업

21%

마사지& 스파

8%

미용 및 이용업

71%

MICE

6조

2,333억

Exhibition

19%

Meeting

53%

Inventive 6%

Convention

21%

기타관광숙박 3%

27% 성장 11% 성장 51%성장

문화/예술, 유통, MICE는 성장률이 높고

향후 유망한 산업으로 다각화 전략이 필요

수평적 다각화 / 복합화

Source : KOSIS국가통계포털, 한국관광공사, 관광지식정보시스템, 경제통제국산업통계과&서비스업동향과

Note: 휴양콘도: 약정에 의하여 회원권을 가지는 특정회원대상으로 제공되는 숙박시설로 여유객실은 일반인을 대상으로 제공하기도 함/ 기타관광숙박: 민박, 펜션, 산장, 유스호스텔 시설포함/ 여관:호텔에서 제공되는 서비스가 없거나 제한된

서비스를 제공하는 숙박시설로서 여인숙,여관,모텔포함/ 지역축제: 문화체육관광부에서 선정한 지역별문화축제/ 자연공원: 자연지역의 보존 및 전시&휴양목적에 관한 산업활동 (국립공원,수목원,휴양림,생물보존관리서비스 등) / 유원지 및 테마파크: 기계적인 탑승놀이기구, 게임장, 휴식시설등의 종합적인 놀이시설이 갖춘 유흥장(서울랜드,롯데월드,에버랜드 등)/ 대형마트: 단일의 경영체제하에 대형매장을 갖추고 각종유형의 상품을 종합적으로 판매. 아울렛매장, 할인매장등을 포함/ 전문상품소매:가전,컴퓨터,통신기기&문화상품판매/ 무점포판매:사이버&홈쇼핑판매

*MICE 2007년 시장점유율은 2009년 해당시장점유율 적용

영역 확장 및

2009년 레저 및 연관산업 M/S(2007년)

%



1.4. 국내 리조트 산업 분석 – 산업의 확장 및 융합

리조트 산업은 자연 기반의 단순 휴양 리조트 개념에서 최근 산업 기반의 Post Theme Park와 복합된

메가 리조트로 변모하고 있는 추세임

Attra

ctio

ns &

Hig

h-te

ch

Attractions

(Ride-oriented)

Industry Base

Actual Experience

+ Attractions

Post Theme Park

Amusement Park

-이용률 한계 Cycle이 5년

-Hardware 중심으로 과도한

투자비 발생

-Trend 변화에 대응 한계

Resort

Nature Oriented

Attractions Resort

Resort

4계절 복합형 리조트

- 골프, 스키, 워터파크 등

상업시설 등과 복합한 메가 리조트

-산업기반 Theme을 창조

-제품의 생산, 판매, 소비, 위락의 선순환 구조

복합화



1.5. 관광시장분석의 시사점

관광산업은 향후 성장이 유망할 것으로 보이나

타국가 및 지역과의 경쟁심화 및 문제점이 존재하므로 경쟁력 제고를 위한 노력이 필요한 시점임

세계박람회 사후활용을 위한 시사점

글로벌 관광 산업 현황 아시아 관광 산업 현황 국내 관광 산업 현황 세계박람회 사후활용에의 시사점

• 전세계적 경제위기에도 빠른 회복을 보이고 있으며, 세계 관광산업의 지속적인 성장예측

• 관광산업은 금융, 자동차 산업과 함께 세계 3대 산업의 하나로 부상 및 높은 경제 파급효과를 보이고 있음

• 아시아의 관광산업의 잠재력은 우수한 것으로 예측

• 동북아 각 국가에서 관광시장 선점을 위한 대대적인 투자실시

• 경쟁심화에 따른 단순 트렌드 개발이 아닌 거시적 측면의 관광산업 개념의 투자 필요

• 국내 관광산업은 기반 경쟁력 및 정책/제도적 지원 미약에 따른 아시아 내 낮은 경쟁력 보유

• 각 지자체내 관광 난개발에 따른 콘텐츠 중복 투자 상태임

• 계절성이 크게 나타나며, 지속적으로 심화되고 있음

• 리조트 산업은 시설 중심보다는 복합화된 컨텐츠를 통한 고객가치가 중요해 질것임

외부 환경 대응 미약

• 아시아 및 국내 관광 경쟁심화에

대한 대응 수준 미약

개선 요구되는 문제점

• 내국인 중심 관광 개발

• 계절별 관광객 편차 심화

• 컨텐츠 부족 및 난개발 심화

• 국민 및 정부의 관광산업에 대한

인식 전환 필요

• 관광산업은 성장유망산업이나

타국가대비 관광 경쟁력 저조에

따른 향후 성장성 미약

박람회 사후활용에 대한 영향력

부정적 긍정적 부정적

긍정적

부정적 긍정적


PRIVATE & CONFIDENTIAL III. 관광산업 분석 2. 관광산업 Trend 및 사례 분석

2.1. Global Trend – 관광산업 성장 요소

관광시장 주요 요인들의 변화 및 발전에 따라 관광시장은 지속적으로 발전할 전망임

관광 산업 지속 성장의 주요 요소들 (Maximizing market forces for profitable growth)

Source : Industry Trends 2008, Deloitte THL Report

THL Industry

Economy

Industry

Requirements

Globalization

The

Changing

Customer

Safety,

Privacy,

Security

Tech’s

New

Role

Social &

Environmental

Responsibility

Customer

Demands

Expectations Growth Strategies

Brand Performance

Globalization

The Changing

Customer

Safety,

Privacy,

Security

Technology’s

New Role

Social&

Environmental

Responsibility

• Cross Borders

- 세계화 및 로컬시장 포화로 지리적 확장

(예:US-Style 카지노가 마카오에 동일생산)

- 중국 등 문호개방으로 관광산업 성장

• Blurring Boundaries

- 비즈니스와 레저 개념 모호

• Mini-Vacation

- 맞벌이, 자녀 교육 등으로 장기간 휴가가 어려워 근거리, 3-4일 상품증대

• Niche Markets

- 개별적인 취향 증가(예:30개 테마 크루즈)

• Generational Shift

- 세대별로 니즈에 맞는 상품 선택

• 여행시 건강과 안전을 위한 동시충족 니즈

- 911 테러 후 항공 외에 자동차,기차 선호 증가

- 시스템 발달로 여행절차 간소(RFID 칩

passport)

• Transparent Market Place

- 관광상품 선택에 인터넷의 영향력 증가

- 공급자 중심에서 고객중심으로 변화

• 기후, 사회적 이슈를 고려하는 소비자 증가

• 서비스 및 상품 고려시 회사의 책임 증대

(Green Planning > Cost Effective)



2.1. Global Trend – Crisis Trend

최근 글로벌 관광시장 Trend는 지역 내 관광, 도시/문화복합관광으로 변화하고 있으며,

아시아 시장의 성장을 기회로 관광산업 발전을 추구할 필요가 있음

문화

복합

시설

인공물

자연

Domestic Regional Global

역내관광 활성화 -개도국(중국)경제발전으로 상대적으로 비용이 낮은 국내/역내여행

증가

-서구 소비자들의 낮은 비용 및 여행유연성 선호로 원거리 여행 자제

국가 차원에서 외화 유출방지, 해외관광객 유치 등을 위해 관광개발을 장려하고 있음

복합관광 증가 -과거 자연 및 문화유산, 인공물 위주의 볼거리 추구형 관광에서

문화/도시/인공/자연 복합 관광이 증가함

-다양한 체험과 문화의 복합을 통해 체류일수 증가 및 부가가치 증가

관광 Destination 개발에 있어 자연의 보전과 시설의 개발 및

문화의 전달이 동시에 중요해지고 있음

Source : Clare Gunn, Tourism Planning/UNWTO, Tourism Highlights/Deloitte Analysis

최근 관광 Trend – After Crisis

70~80년대

세계경제 발전

90~2000년대

세계경제 호황

2000년대 말

경제 위기

자연/문화유적 대상의 근거리 관광

Sun & Beach 위주 휴양

소득 증가 및 기술발달로 원거리 여행

유럽 및 미국 위주로

관광시장 성장

테마파크의 성장

경제위기로 여행반경

감소

지역 내 새로운 관광지

지속개발

단순 볼거리 위주의 관광시장 성장한계

다른 문화와 체험을 통한 비일상성을 목표로

한 초장거리 여행



2.1. Global Trend – Crisis Trend

세계 경제위기 기간 중 국가별 관광시장은 큰 변화를 겪고 있으며, Downturn 시기의 관광객

유인 경쟁력 유무에 따라 국가별 관광산업의 변화가 진행되고 있음

Source : WEF, Travel & Tourism Competitiveness Report, 2011

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

-25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40

Crisis winners

Crisis epicenter

Indonesia

Turkey Jordan

Hungary

Ukraine

Russian Federation

Australia

India

Malaysia

Egypt

Bulgaria

Austria

Tunisia

Mexico

Hong Kong

SAR

Dominican

Republic

Brazil

United States

Argentina

Switzerland

Sweden

United Kingdom

Italy

Thailand

Croatia

Germany

France

Vietnam

Ireland

Japan Poland

Singapore

Canada

China Greece

Spain

Taiwan, China

Change in int’l tourism receipts(%)

Ch

an

ge

in

in

t’l

tou

ris

t arr

iva

ls(%

)

관광가격합리화,

Downturn 관광객

유치전략 실행을 통해

침체기에도 관광객 및

관광수입 증가

높은 가격, 변화 없는

Contents 등으로

인해 관광객 감소



2.1. Global Trend

관광의 유형에 따라 분류한 관광산업은 복합도와 부가가치가 높은 방향으로 발전해 나가고 있음

Source : UNWTO, Tourism Vision 2020, Deloitte Analysis

시설 및 테마

복합도

관광개발 분류 및 발전 Trend

높음

중간

낮음

낮음 중간 높음 부가가치

자연관광

해양/

크루즈

관광

산업/

컨벤션 도시

관광

농촌관광

해안관광

모험관광

테마파크

선진국

개도국

휴양지

관광산업은 자연자원을 활용하는 단순하고 부가가치가 낮은 형태에서 출발하여 문화/스포츠 등을 즐기는 형태로

발전하였으며, 최근에는 첨단산업, 대도시, 크루즈 항해

등 다양한 관광의 Source를 향해 발전하고 있음

이는 시설 및 테마의 복합도와 부가가치의 정도로 나누어

구분할 수 있으며, 일반적으로는 선진국형 관광

Destination일수록 복합도와 부가가치가 높아지고 있음

스포츠

관광

문화관광



2.2. 국내 관광소비자 Trend 분석

국내의 사회/문화/경제적 환경 변화에 따라 관광소비자의 연령층, 관광에 대한 태도, 목적, 방법 등

관광소비자 Trend도 다양화되고 있으며…

관광 소비자 Trend

Multi-Culture

Trytoursumer

Health Tourism 확산

New Senior

Social Network 확산

Neo-Luxury 관광

소비자 주도의 창조관광

Leisure-Zapping 시대

Green Tourism

Fair Travel 인식 확산

다양한 문화/복합문화 향유를 추구

체험을 통한 감성만족을 추구

정신건강/육체건강을 위한 관광 증가

중/장년 관광객 증가

미디어 플랫폼 컨버전스와 개념확대

고급문화가격합리화/수용층증가

정보통신 발달로 개인화된 관광 가능

일과 여가의 경계가 모호

환경은 관광자원이며, 보전해야 함

사회적 책임을 다하는 관광

Globalization에 따라 관광개방성 확대 / Cross-Culture 관광상품 선호

문화, 역사 등 Story Telling 및 체험이 가능한 관광자원 선호

명상, 휴식 등을 위한 Slow관광, 웰빙관광, 의료관광 등의 니즈 증가

경제력을 갖춘 베이비부머의 문화향유, 웰빙, 헬스케어 등을 위한 여가활용 증가

SNS 등 Social Network 확산으로 관광정보/콘텐츠 확대/재생산 빨라짐

고급문화와 대중문화의 컨버전스 심화, 소득증가로 문화 콘텐츠 관심 증가

다양한 정보원을 토대로 목적지, 여행방법, 일정, 숙소 등을 직접 선택

관광지에서 일하고, 직장에 여가공간 조성. 어디서나 일하고 놀 수 있는 환경조성

농촌/생태/체험관광 등의 발전을 가져옴. 관광소비의 녹색화.

환경을 생각하는 에코관광, 관광지 주민을 생각하는 윤리관광, 기부를 하는 도네테인먼트

Trend 의미 Trend 내용

Source : 한국문화관광연구원, Deloitte Analysis



2.2. 국내 관광소비자 Trend 분석

… 특히 관광개발에 큰 영향을 미칠 수 있는 관광대상/목적에 대한 Trend는

크게 다섯 가지로 나타났음

관광 소비자 Trend 변화

Multi-Culture

Trytoursumer


New Senior

Social Network 확산

Neo-Luxury 관광

소비자 주도의 창조관광

Leisure-Zapping

Green Tourism

Fair Travel 인식 확산

Source : 한국문화관광연구원, Deloitte Analysis

젊은 계층

획일적 패키지 관광

휴양/위락 관광

관광참여자

관광패턴

관광대상/목적

관광객 편의 위주 관광철학

관광의 대상 또한 Sun & Beach로 대변되는 과거의 휴양, 위락 중심의 관광에서

체험, 문화, 건강 등의 차별화된 주제와 대상으로 향하고 있음

관광참여자, 패턴, 철학은 과거의 획일화되고 대중적인 방식에서 벗어나 다양한 사람이

다양한 경로와 Destination을 향해 관광을 즐기고 싶어하게 되었고,

관광 과정에서도 환경과 이웃을 고려하는 관광철학을 발전시키고 있음



2.3. 향후 유망 Trend 도출 – Trend Matching

관광소비자 Trend와 관광개발 Trend Matching 결과 Trend의 일치성이 나타나고

도시관광, 해양/크루즈관광, 컨벤션관광 등이 유망할 것으로 판단되며…

관광 소비자 Trend

Multi-Culture

Trytoursumer


Neo-Luxury 관광

Leisure-Zapping

Green Tourism

해안관광

스포츠관광

모험관광

자연관광

문화관광

도시관광

농촌관광

해양/크루즈관광

테마파크

산업/컨벤션

관광소비 Trend와 관광개발 Trend가 일치하는 모습을 보여주고 있으며, 이들 요소들을 융/복합한 지속적으로 성장가능한 관광개발 모델 수립이 필요함

복합관광단지 개발에 있어 무시하기 어려운 요소이나, 핵심 Theme으로 도입하기에는 어려움

관광개발지가 보유하고 있는 해당 자원을 살려

복합관광요소로 활용 가능

여수의 경우 자연관광, 농촌관광, 마리나 등의 해양스포츠 컨텐츠를 도입 가능할 것으로 판단

선진국형 관광개발 형태



2.3. 향후 유망 Trend 도출 – 관광산업 Convergence

… 이러한 관광개발은 유형별로 분류되어 있으나 실질적으로는 공간적, 의미적으로 중복되고 있으며

복합관광 Destination에서는 관광유형의 Convergence를 통해 다양한 체험을 제공하고 있음

관광산업의 융복합

해안관광

스포츠관광

모험관광

자연관광

문화관광

도시관광

농촌관광

해양/크루즈관광

테마파크

산업/컨벤션

관광산업은 명확한 경계의 구분이 어려운 산업이며, 대부분의 복합관광단지는 여러 관광유형을 포괄하여 개발되어

있는 것을 볼 수 있음

또 최근 관광객도 다양한 체험과 경험에 대한

니즈를 가지고 있음

영역의 중첩도가 높을수록 복합관광지로 판단할

수 있음

농촌관광 자연관광

문화광광

스포츠관광

모험관광

해안관광

해양관광

산업관광

테마파크

도시관광



해안관광

자연관광 모험관광

농촌관광

스포츠

관광 테마파크

문화관광

III. 관광산업 분석 2. 관광산업 Trend 및 사례 분석

2.3. 향후 유망 Trend 도출 – 관광산업 Convergence

그러므로 복합관광 Destination은 관광지의 Identity를 정의하는 Main Contents를 바탕으로

다양한 주제 및 기능의 Sub-contents로 구성되는 복합 Destination Model로 발전하고 있음

복합관광 Destination 기능구성(예시)

관광 Destination의 정체성을 구성하는

Main Contents와 이를 지원하는 Sub-

Contents로 구성됨

이러한 관광기능 외곽에는 관광객의 편의와

Entertainment를 위한 다양한 지원시설이

자리잡게 됨

도시관광

산업/

컨벤션 관광

해양/

크루즈

관광

핵심

Contents

지원

지원



2.3. 향후 유망 Trend 도출 – 도시관광

도시관광은 해당도시만의 독특한 Theme을 바탕으로 도시가 제공할 수 있는 다양한 Amenity를

통해 체류기간을 늘리고, 체험과 소비가 이루어지는 복합 관광 Contents임

도시관광 개념도

체험

관람 탐방

야간

조명

야간

관광

야간

활동 업무

쇼핑

식음

해당 도시의

차별화된

테마

지역

축제

도시

재생

광장

공원 수변

공간

랜드

마크

역사/문화관광 프로그램

도시관광

상업화 야간관광

활성화

역사유적

(궁궐, 왕릉)

전시시설

(박물관,

화랑)

공연시설

(극장,

콘서트홀)

Night-

Life

F&B

(카페,

레스토랑)

쇼핑시설

(백화점,

아울렛)

업무시설

역사

도시 문화

도시

위락

도시 관광

도시

City

Am

en

ities

Theme

쇼핑도시

Source : Burtenshaw, The European City, Deloitte Analysis



기업박물관, 홍보관

폭스바겐

Transparent

Factory등

테마 산업시설화

Food &

Beverage

Hotel Business

Shopping

III. 관광산업 분석 2. 관광산업 Trend 및 사례 분석

2.3. 향후 유망 Trend 도출 – 산업/컨벤션관광

산업/컨벤션관광은 산업유산, 산업시설 소재지 혹은 산업에 대한 홍보를 목적으로 하는 도시에서

개발되어 도시관광과 Overlap 되고 있으며, 민간의 적극적인 참여가 가능한 개발모델임

Source : UNWTO, Tourism Vision 2020, Deloitte Analysis

시설구성

수준

복합단지

개발

시설개발/

리모델링

기존시설

활용

산업유산 산업현장 제3의 공간 장소

유산 보존 및

공원화를 통한

관광자원화

여수GS칼텍스 등

공장견학

산업시찰

미나토미라이 등

복합관광시설로

재개발

캐드버리월드 등

견학/체험/교육/

홍보를 겸한

테마파크

CES, EXPO 등

산업관련

Convention

도시화

레고랜드, 디즈니랜드

등 복합 테마파크

체험

전시/관람

Entertainment

교육 산업 Theme

브랜드이미지 제고, 고객충성도 확보, 제품판매 증가, 예비고객교육

등의 효과로 기업 참여 용이

산업관광의 형태분류 및 기능구성요소



2.3. 향후 유망 Trend 도출 – 해양/크루즈관광

해양관광은 해변, 해상 및 Waterfront에서 가능한 관광활동을 포함하며, 점차 관광지를 지원하는 배후

도시의 역할이 커짐에 따라 도시관광과 해양관광의 경계가 모호해지고 있음

Cruise

Marina

해저관광

Fishing

Skin

Scuba Retail

F&B

Water-

front

Develop

ment

Resort

아쿠아리움 Hotel

테마파크

배후지원시설

도시기능 Beach

해양관광은 바다와 해변, 그 주변에서 관광을 목적으로 행해지는 광범위한 행위를 지칭하는 포괄적인 개념임

기본적으로 해수욕장과 해상활동(크루즈, 마리나

등), 바다를 조망하는 Waterfront 개발, 이들

관광시설을 지원하는 배후 쇼핑/위락/숙박시설들로 이루어짐

관광객 증가와 Activity 다양화에 따라 배후시설은 해당 관광지의 도시를 포함하게 되며, 도시관광과 해양관광은 경계가 모호해지고 있음

해양복합관광단지 개념도



2.4. 선진사례분석

이러한 관광과 산업, 관광과 도시간의 융합(Convergence)으로 다양한 관광상품이 출현하고 있음

타 산업과 관광산업 간 융·복합 유형과 사례

Source : 한국관광연구원, 관광산업 복·융합 촉진방안,2006

현대경제연구소, 한국형 slow city, 관광산업의 새로운 대안, 2008.08

Deloitte Analysis

타산업군 유형 설 명 주요 사례

의료관광의료서비스와 휴양,레저, 문화 활동 등관광 활동이 결합된 새로운 관광 형태

동남아 의료 관광, 한류성형관광 등

웰빙관광휴양문화와 관광이 결합된 형태로서 '관광을 통해 삶의 질 향상을 추구하는' 관광 트렌드

자연휴양림, 일본료칸, AwaySPA관광 프로그램 등

식음료群 음식관광자연 특산물과 소유 음식의 공급, 유통및 소비의 통로로 관광활동을 유발

프랑스 보르도 와인관광, 보성 차밭관광프로그램 등

스포츠 산업群 스포츠관광-스포츠이벤트와 관광을 연계시켜 상품화하는 관광형태-스포츠 훈련 등의 유치장소

-영국프리미어리그, PGA투어 관광-오키나와, 전남 동계훈련

미술산업群 문화관광 유적지나 미술품 등의 문화행사 참가소더비,크리스티 경매, 광주비엔날레행사 등

영화산업群 영화관광영화·드라마와 관광을 연계시켜 영화제,세트장,촬영지 등을 관광상품화 하는 관광형태

부산국제영화제,남이섬 겨울연가 촬영지

의료/건강관련群

국제회의와

: 다른 여러 가지

전시회 개최

스포츠 관광

: 스포츠 행사

스포츠를 즐기기

종교관광(tourism for religious reasons)

: 교회나 수도원

문화관광(cultural tourism)

: 유적지나 미술품

생태관광(eco

: 도시가 아닌

역사보존을 종합

• 관광수요 다양화와 행태 다변화의

패러다임 변화 속에서 산업간 융·복합화를 지향하는 T2(Tourism

Technology)의 적용으로 다양한

관광상품 출현

• T2는 관광상품 개발에서 전달에 이르는 가치사슬 각 단계마다 부가가치를 더해 주는 공학적 틀을 의미

• T2는 새로운 패러다임을 관광산업에 접목하여 농어촌 관광, 의료관광,

음식관광, 스포츠 관광 등과 같은 융·복합된 관광형태를 창출해

부가가치를 향상시키는 것이 궁극적인 목적



2.4. 선진사례분석

인도, 태국, 싱가포르와 같은 주요 경쟁국들은 의료, 관광, IT, 건강관리서비스,

R&D 등의 융합(Convergence)을 통해 관광산업의 성장 또한 추구하고 있음

Benchmarking 관광-산업-해양의 Convergence 예시

인도 (IT기술)

태국 (관광자원)

싱가포르 (국제허브)

Source : The Wall Street Journal ‘A hospital Empire grows, Mr.Salo has ‘Real doubts’

/산업정보조사 위원회. ‘아시아 의료관광산업의 성공사례 및 시사점’

• 인도의 아폴로 병원은 IT기반을 활용하여 의료관광 패키지 신청, 비자발급, 공항픽업, 통역서비스, 전용 컨설턴트 연결 및 스케줄 관리, 온라인 결제 등을 One-Stop 서비스로 제공 (전체 환자의 9%가 외국인)

• 또한 IT기술을 통해 수술 대기시간 없이 선진국의 1/8 가격 수준으로 시술을 제공할 수 있도록 함

• IT기술을 바탕으로 On&Off-line 해외환자 서비스센터를 구축하여 진료예약부터 환전까지 외국인 환자에게

필요한 제반 서비스 제공

• 세계적인 제약회사 유치, R&D공동센터 설립, 공동 제휴기관 확대를 통해 타 경쟁국보다 수준 높은 의료

서비스 제공

• MICE, Convention 등을 통해 집객한 관광객에 크루즈, 마리나 등 해양관광을 제공하여 관광수입 증대

• 의료 뿐만 아니라 SPA, 전통마사지, 허브상품 등이 융합된 복합 의료관광 시장 기회 창출 (2004년 이후

연간 30%이상 성장)

• 태국의 관광자원을 활용하여 선진국의 고령자를 대상으로 한 휴양 리조트, 여가 프로그램, 일대일 간호·간병

서비스 등 제공

• 환자 보호자의 휴양을 위한 해양 관광자원 풍부


PRIVATE & CONFIDENTIAL III. 관광산업 분석 3. 관광산업 분석의 시사점

3.1. 관광산업 경쟁력 – Diversification

과거 휴양위주의 수동적인 형태에서 최근 자아 욕구 증대 등에 따라 체험 및 참여를 전제로 한

능동적인 방향으로 타 산업과 확대 &재생산 되어 가고 있으며…

65

Source : Global Tourism - 딜로이트 내부자료

Culture

Eco Tourism

Medicine

Adventure &

Entertainment

Key to Success

Diversification

• 글로벌 관광산업의 트렌드는

단순 휴양의 Mass tourism

형태에서 다각화로 옮겨가는

추세임

• 이중 환경친화, 모험, 엔터테인먼트, 의료, 문화 등의 다양한

관광상품의 접목이 향후 유망할 것으로 예측됨



3.1. 관광산업 경쟁력 – Mega City

…이러한 변화는 관광지와 도시의 복합화에 따라 점차적으로 정주형 기능을 수용하고

국가 핵심산업으로 발전하는 등 'Mega City*’형태로 발전해 가고 있음 C

om

ple

xit

y

Lo

w

Med

ium

H

igh

Target Customer

Bubble Size : Project 단위면적 보다는 개념적 공간의

크기

Example

오크 밸리

아부다비

City Project,

영국 밀레니엄

Project , Crystal

Island 등

관광산업의 발전에 따른 Positioning Map

용평

리조트

Las Vegas,

겐팅 하이랜드

중문단지

휘닉스파크

에버랜드

롯데월드

단일규모의 콘도, 리조트 등

단일 고객군 복수 고객군 복합 고객군

한 두 가지 컨셉에 집중되어

있고, 계절적인 한계를 뛰어

넘기에 어려움

다양성은 존재하나 시설 비용이

과다하게 투자되고, repair 및

트렌드 변화에 따른 renewal

비용 부담 증가

도시 자체가 하나의 문화

code로 존재하며, 다양한

산업군과의 연계를 통해 진화하고 지속적으로 발전해 나감

* Mega city : 사전적의미로는 천만이상의 인구가 거주하는 대도시. 현대에 와서는 규모보다는 ‘자체적으로 경쟁력을 갖는 매스(mass)로서의 건축물 또는 도시 공간을 지칭. 러시아의 크리스털 아일랜드(Crystal Island), 프랑스의 투르 시냘(The Tour Signal) 등도 유사한 사례임



3.1. 관광산업 경쟁력 – 미래 도시개념

특히 미래의 도시는 문화(Culture)와 디자인(Design) 등 감성적인 요소를 바탕으로 한

무형적인(Invisible) 도시형태가 경쟁력을 가지고 그 자체가 관광상품화 될 것임

향후 경쟁력 있는 도시의 주요 개념

도시 경쟁력을 위한 핵심 4요소

• 서로 다른 이질적인 것들이 융합되어 도시

경쟁력을 높이는 문화도시

: 과거와 현재, Fast & Slow, 테크놀러지와

문화, 클래식과 모던의 개념이 충돌하지 않고

융합되어 독특한 도시특성을 만들어 도시의 경쟁력

을 높임

Digilog City

Convergence

City

Fun

Identity 도시경쟁력

Narrative

Elegance

도시경쟁력

도시 공간의 재미

예. 도쿄도의 ‘Heaven

Artist’사업

정체성이 있는 도시

도시의 정체성을 결정하는

것은 도시가 가지고 있는 브랜드 요소임

도시의 우아함은 결국 디자인에서 나옴

이야기가 있는 도시

Source : SERI 연구에세이

• 디지털 분야의 발달과 동시에 감성적인

아날로그적 요소가 공존하는 도시

• 도시의 물리적·공간적 형태가 없어지는 것이

아니라 눈에 보이지 않는 도시활동이 증가하는

Invisible City

Source : SERI 연구에세이



3.2. Futuremark City

이러한 Mega City는 도시경쟁력 강화를 통해 진보된 형태인 ‘Futuremark City’의 개념으로

발전할 것으로 전망됨

기존 도시

Mega City Futuremark city

Digilog City

• 디지털적인 요소와 아날로그적 요소가 공존하는 도시

• 비가시적인 도시활동이

증가하는 도시

Convergence City

• 이질적인 요소들이 융합되어 독특한 도시특성 형성으로 도시경쟁력을 제고

• 여수의 도시경쟁력

제고를 위해 지향해야

하는 도시 형태

물리적 공간 및 정적인

체험공간의 연계를 통한

기능적 Landmark를 추구

Futuremark City

수직의 Landmark를 추구

• 여수의 콘텐츠(신성장동력)

도출의 기반이 되는 미래

지향적 도시

인간본성 및 자연 본연의

기능을 극대화 및 보존 인간 본성 및 자연의 존엄성을

간과

주거, 재화의 교류, 비즈니스

기능을 비롯한 미래를 준비하는

연구 및 개발을 실시하는

신개념 자족도시의 형태

주거 및 재화의 교류 또는

비즈니스의 2차원적인

기능만을 고려

vs

vs

vs

기존 도시 개념과 다른 차원의 지속가능한 도시로서의

경쟁력을 보유한 미래지향적인 도시



I. 과업의 개요




1. 사례 분석 개요

2. 사례별 사후활용계획 분석

3. 세계박람회 사례 분석의 종합




PRIVATE & CONFIDENTIAL IV. 주요 세계박람회 사례 분석 1. 사례 분석 개요

과거 유사 사례의 경우 4가지 유형*(Business 형, Renovation 형, Landmark 형, EXPO Only 형)으로 구분되며

90년대 이후 개최된 유형별 성공사례의 분석을 바탕으로 KSF를 도출함

Business 형

I

Renovation 형

II

Land Mark 형

III

Expo Only 형

IV

내용

주요 사례

• EXPO만을 위한 공간,

건물 건축 및 활용 이후

재건축을 통한 새로운

공간으로 사후 활용하는

유형

• EXPO 건물을 증축 하는 등

용도 변경을 통해 건물 및

공간 활용도를 높여 지속

성장을 구현하는 유형

• EXPO 내부 랜드 마크형

콘텐츠와 건물을 마련하여

사후에도 이를 기반으로 한

지속 성장을 구현하는 유형

• EXPO 행사에만 집중한

나머지 사후 계획을

마련하지 못해 사후 활용에

실패한 사례

• 쓰쿠바 세계 박람회 -박람회 부지를 산업단지로 민간 기업에 매각 후 공업 단지로 탈바꿈

• 세비야 세계 박람회 - 국가 마스터플랜에 의한 재건축 등을 통해 첨단산업도시로 탈바꿈

• 리스본 세계 박람회 -행사 후 쇼핑몰, 카지노 등의 위락시설로 용도 변경으로 지속성장 가능

• 상하이 세계 박람회 - 일부 박물관은 보전하고 이외 공간은 문화 공간으로 탈바꿈

• 제노바 세계 박람회 -유럽에서 두 번째로 큰 아쿠아리움을 건설 관광 명소로 탈바꿈

• 오키나와 세계 박람회 - 세계 최대 규모의 수족관을 건립하여 관광 명소로 탈바꿈

• 하노버 세계 박람회 -사후활용 컨셉의 부재로 활용이 되지 않은 채 방치되고 있음

• 대전 세계 박람회 - 사후 활용 계획 부재 및 운영 관리 미흡으로 현재 게임산업단지로 변경 추진 중

성공사례 실패사례

* Deloitte Knowledge Exchange


PRIVATE & CONFIDENTIAL IV. 주요 세계박람회 사례 분석 2. 사례별 사후활용계획 분석

2.1. 세비야 박람회

세비야 박람회는 사회간접자본 투자를 통해서 낙후지역을 재개발하고 국가의 균형발전을 도모하며, 이를 바탕으로 유럽 중심국가로 도약하기 위해서 유치된 박람회임

1992년 세비야 세계박람회 개요

기간

유형

회장면적

1992년 4월 20일 ~ 10월 12일(176일간)

종합 박람회 (Universal Expositions)

약 215ha

관람객

참가국

주제

4,181만 4,571명 (1일 평균 23만 7583명)

국가 – 113개, 국제기구 – 23개

발견의 시대

목적 스페인 서남부지역의 지역격차 해소와

지역경제발전 도모

세비야 박람회는 신대륙 발견 500주년을 기념하고 스페인과 라틴계 국가의 대외적 이미지 개선

과 스페인 남부 지역의 균형발전을 도모하기 위해서 개최

신대륙 발견 500주년 : 500년 전 1942년 콜럼버스가 신대륙의 발견을 위해 서 첫 항해를 시

작한 내륙 항구도시로서의 상징성을 가짐

스페인과 라틴계 국가의 대외적 이미지 : 굳건한 민주주의 와 EU의 주요 조직과의 결속을 보여

주고 동시에 경제적 발전의 이미지를 보여주기 위함

사회간접자본시설 확충을 통한 지역경제발전과 유럽 중심국가로 부상하기 위해 박람회 활용

Isla Magica - 디즈니랜드와 같은 테마파크로 어린이들을 위해서 만들어졌음. 다양한 테마를 소재로 구성

아라미요교 – 세비야 박람회를 위해서 만들어진 다리로 섬과 도심을 연결함

최고층에 상황실을 만들어 활용

미래관 – 유럽에서 개발한 아리안로켓을

형상화, 엑스포의 인기 전시관으로 평균 4

시간의 대기시간 기록




사후 활용계획은 정부주도로 실행되었으며, 지역간 갈등의 완화를 통한 국가의 통합과 유럽의 첨단산업 중심도시 건설을 핵심목표로 하고 있음

남부지역 사회간접자본 시설의 현대화

첨단산업으로의 지역 주력사업 변화

임시시설 중심의 복합 용도형 토지이용

스페인의 통합

유럽의 중심도시

스페인 북부, 중부 지역에 비해 경제적으로 낙후된 세비야 지역 개발

관광산업과 농업 중심의 세비야 지역 산업을 연구, 기술개발 등 IT, R&D 중심으로 전환

연방 정부51%, 주 정부44%, 세비야 시5% 출자한

프로젝트 ‘카르투하 93’ 추진

4개 전시관 전시시설로 사용, 27개 전시관 철거 후 재건축, 연구단지, 공원, 상업

및 비즈니스 용도로 사용

사후활용계획의 목표

부지 특성 고려 후 사후활용 구체적, 장기적으로 실행

기존 자원의 활용 1

자원 확충 및 연계, 제도적 지원 2

• 영구시설 비율 45.8%

• 원형극장, 로마극장 등 방치된 문화유적지 복원

• 지역의 역사유적 포함한 녹지 지역 도시공원으로 조성

• 미래관 - 컨벤션 센터로 용도 변경 후 국제육상대회 등 개최

• 부지의 42% 차지했던 전시시설 중 87% 철거 후 재건축

• 30개 호텔 추가 건립 통한 박람회 이후 지속적으로 개최되는

각종 전시회와 국제회의 지원

• 6개 주요 국립연구센터, 10개 주요 안달루시아 지역연구센터,

세비야 공과대학 이전으로 연구산업 환경 조성

• 사후 활용 위한 국영회사 ‘카르투하 93’ 설립, 출자금은 연방정부에서 51%, 주 정부에서 44%, 시 정부에서 5% 부담

• 완전히 개발된 토지 및 건물 40년간 저리로 임대

• 첨단정보통신 기반시설 설치를 통한 첨단산업환경 구축

사후활용계획의 실행 방안




도시공원지구를 제외한 지역의 전시시설들은 대부분 해체 후 상업, 비즈니스, 연구 등의 목적에 적합하도록 재건축 되어 사용

중이며, 임시시설 중심의 복합 용도형 토지이용을 보이고 있음

영구존치 목적의 스페인관,

자연관, 항해관, 발견관 등 주요

주재관 및 역사 유적들

녹지공간으로 조성

정보센터로 개발하기 위한

Torre Triana건설, World

Trade Center 중심으로

업무시설 밀집

도시공원지구

비즈니스 및 상업지구

정부 및 기업의 주요 연구소

유치, 정보통신, 전자, 생명과학

등 연구, 미국광장에는 세비야

대학 입지

연구단지지구 사후 개발지구 이용현황

1

2

3

1

2

3



미래관 – 해저 탐험과 관련된 영화 등 시각적 자료들을 3차원 입체영상으로 제공

해양수족관 – 해양박람회의 취지를 살리고 관광객의 체험을 위해서 건설

IV. 주요 세계박람회 사례 분석 2. 사례별 사후활용계획 분석

2.2. 리스본 박람회

리스본 박람회는 방치된 부두의 혐오시설의 정리와 부지의 용도변화를 통해서 낙후지역을 재개발 하고, 동시에 기존 도시를

더욱 성장시키기 위해서 유치된 박람회임

1998년 리스본 세계박람회 개요

기간

유형

회장면적

1998년 5월 22일 ~ 9월 30일(132일간)

인정 박람회 (Recognized Expositions)

약 50ha

관람객

참가국

주제

1,012만 8,204명 (1일 평균 7만 6,729명)

국가 – 145개, 국제기구 – 15개

바다 – 미래의 유산

목적 부두의 혐오시설 정리와 도시 재개발

유토피아관 – 박람회 기간 중 회의, 공연,

극장, 이벤트 등을 개최하기 위해 건설한

다목적 건물

리스본 박람회는 ‘바스코 다 가마’의 인도항로 발견 500주년을 기념하고, 세비야 박람회의 성공에

자극을 받아 낙후된 도시 재개발 위해서 개최

인도항로 발견 500주년 : 인도항로 발견을 위해서 리스본을 출발한 바스코 다 가마가 500년 전인

1498년 인도에 도착한 것을 기념

낙후된 도시 재개발 : 인도항로 개척 이후 유럽 최대의 상업도시로 부상하였으나 현재에는 오래된

산업시설, 쓰레기 하치장, 철거된 도살장 등 혐오 시설이 밀집된 부두 지역 문제 해결

약 50ha의 박람회 부지를 포함하는 330ha의 올리비아스 지역 도시개발 위해 박람회 활용




사후 활용계획은 수익창출을 목표로 하며, 부지용도 변경으로 상업 활성화를 통한 도시의 지속적인 성장과 유럽에서 리스본의

위상 강화를 추구하고 있음

올리비아스 부두에 형성된 혐오시설 정리 및 재개발

공익보다 수익 창출 목적의 사후 활용 계획

박람회 후 행사장을 ‘국제 상업지구’, ‘문화-레저 중심공원’으로 조성

투자액 회수방향으로 개발 목적

민간회사(Parque Expo

SA)중심의 사후계획 수립 및

운영

유럽에서 두 번째로 긴 ‘바스코

다 가마 교(17km)’ 건설 통한

리스본으로의 접근성 증대

영구시설 중심의 북부 전시구역,

임시시설 중심의 남부 전시구역

구분해서 시설 활용, 상업, 레저, 비즈니스, 주거 용도로 사용

인접도시와의 연결능력 강화 통한 도시 성장

리스본 위상강화

도시의 지속성장

영구시설 중심의 복합 용도형 토지이용



• 영구시설 비율 81.7%, 용도변경이 용이하도록 건축

• 미래관 - 리스본 카지노로 2006년 오픈, 이벤트용 임대 건물

• 유토피아관 - 다용도 실내 돔 경기장, 실내 공연장으로 사용

• 포르투갈관 - 정부기관 건물로 사용

• 전시시설 일부 철거 후 18개 건물 신축으로 총 89개 건물로

증가

• 임시시설 중심 남부전시구역은 전시관 철거 후 주거지역으로

개발

• 박람회가 끝난 후 랜드마크 추가적으로 건설

• 1993년 “Parque Expo SA”주식회사 설립 - 특별법률

제정으로 토지에 대한 권한 위임

• 2010년까지 10개년 도시계획 수립하여 진행

사후활용계획의 목표 사후활용계획의 실행 방안




수익 창출을 목표로 개발된 박람회의 시설물 대부분은 용도만 변경되어 상업, 비즈니스, 레저 등의 목적으로 사용 중이며,

영구시설 중심의 복합 용도형 토지이용을 보이고 있음

임시건물 중심의 전시구역

재개발 통한 고급 주거단지

건설, 중산층 주요

거주지역으로 변모

주거지구

유럽에서 첫 번째, 세계에서 두

번째 규모의 수족관을 중심으로

쇼핑센터, 카지노 등 위락시설

입주

문화 및 레저지구

영구건물 중심의 전시구역으로

사후 IBM, SONY,

VODAPHONE 등 다국적

기업 입주, 법원청사 입주

상업 및 비즈니스지구

사후 개발지구 이용현황

1

2

3

1

1

1

2

2

3



2.3. 상하이 박람회

상하이 박람회는 낙후된 도시 내 특정 지역의 재개발과 균형성장을 통해서 세계적인 도시로 거듭나기 위한 목적으로 유치된

박람회임

2010년 상하이 세계박람회 개요

기간

유형

회장면적

2010년 5월 1일 ~ 10월 31일(184일간)

등록 박람회 (Registered Exposition)

약 528ha

관람객

참가국

주제

약 7,300만 명 (1일 평균 39만 6,739명)

국가 – 192개, 국제기구 – 50개

더 나은 도시, 더 나은 삶

목적 상하이 낙후지역 재개발을 통한 도시개발과

경제성장

일본관 – 중국에서는 누에가 장수를

상징, 누에고치가 태어나는 모양을 본떠 디자인, 중-일 연간 관계 형상화

프랑스관 – 프랑스의 생활, 문화, 패션

등의 모습 담은 영상물 방영, 프랑스

출신의 저명인사 강연 진행

한국관 – 문화, 기술, 인간, 자연이 어우러진 미래도시 비전을 제시하는 것으로 전시관, 영상관 등 구성

상하이 박람회는 중국이 세계의 중심임을 알리고 도시개발과 경제발전의 계기로 삼기 위한

정부의 적극적인 의지로 개최

낙후지역 재개발 : 박람회장으로 선정된 푸동 , 푸시 지역은 슬럼화 된 공업지대로 상하이의

가장 큰 문제였음

도시개발촉진 : 상하이 인근에 구성된 양쯔강 삼각주 지역의 경제, 관광, 문화 및 기타 관련

분야의 발전에 크게 기여할 것으로 예상

낙후지역 재개발 과 도시개발 촉진으로 경제성장 달성 위해 박람회 이용




재개발을 위한 명확한 사후활용방안을 통하여 낙후된 지역인 푸동 지역과 푸시 지역을 고품질 도시공간으로 육성하고,

상하이의 목표인 4대 허브도시로의 달성을 추구하고 있음

상하이의 발전요구 부합 및 박람회 효과 최대 발휘

지역 고유의 인문, 지리, 자원 기반으로 한 부지 활용

지속 가능한 개발 실현 및 저탄소, 에너지 절약 구현

고품질 도시공간

4대 허브도시

기능의 종합성, 공간의 전체성을 바탕으로 한 구조 배치를 통해 각 기능의 경쟁력 강화 실현

상하이 도심 강변에 위치한다는

지역 고유의 장점을 활용하여

보유한 발전공간의 효율적 개발

전 세계인을 대상으로 한 도심의 공공행사중심지 조성 위해

편의시설 및 문화 서비스 우선

마련

개발순서의 지정과 토지 사용의

집약화를 밑바탕으로 폐기 공사

최소화를 통한 저탄소 개발

대중성 구현을 원칙으로 지역의 미래발전방향 제시



• 조선소 부지를 산업 유적지로 관리

• 최우수 도시사례 지구에서 건축된 공간 그대로 보존

• 엑스포타운의 건물 일부 보존 및 기능전환 통한 주거지역 형성

• 폐막 후 재개발까지 박람회장을 시내로 변화, 관심 및 인기 유지

• 구겐하임 박물관 등 유명 브랜드 유치를 통한 문화 영향력 확대

• 고밀도 지선 도로형 거리 시스템 구축

• 지방정부는 소비 향상을 위해 할인이 가능한 소비쿠폰 등 발행

• 중국정부의 소비진작정책의 일환으로 관광을 장려





구체적인 사후개발계획은 5개의 지구 1개의 벨트로 조성되며 핵심기능을 중심으로 편의시설을 보완하고 주체의 기능에 맞는

특색 있는 환경으로 조성될 계획임

조선산업 유적지 보존과 박물관

밀집지역 형성을 통한 문화발전

지역 조성 계획

도시의 지속 가능한 발전을 위해

남겨둔 전략적 공간으로

공공행사구역 조성 계획

건축물 및 공간을 보존하고 박람회와

상하이의 특색 살린 문화창의거리 조성 계획

친환경 주거지 개발 및 국제 문화와

생활방식이 공존하는 주거단지 조성 계획

컨벤션 지원시설과 상업시설을 보완하여

비즈니스 밀집지역 조성 계획

문화, 박람회 지구

문화, 박람회 지구

호우탄 개발지구

호우탄 개발지구

최우수도시사례(UBPA)지구

컨벤션, 비즈니스 지구

국제주거지구

컨벤션, 비즈니스 지구

국제주거지구

최우수도시사례

(UBPA)지구

강변생태레저경관벨트




2.4. 제노바 박람회

제노바 박람회는 항만시설의 정비와 교통 인프라 확충을 계기로 신항에 밀려 그 기능을 잃어가는 구항의 기능회복과 더불어

지역 내 경제활동을 유발하기 위해서 유치된 박람회임

1992년 제노바 세계박람회 개요

기간

유형

회장면적

1992년 5월 15일 ~ 8월 15일(93일간)

전문 박람회 (Special Expositions)

5ha

관람객

참가국

주제

169만 4,800명 (1일 평균 1만 8,224명)

국가 – 48개, 국제기구 – 6개

배와 바다

목적 구항 재개발을 통한 도시와 항만의 격차 해소

갤리온 – 제노바 박람회의 취지인 콜럼버스 업적의 재조명을 기념을 위해 항해 중

기항한 갤리온

아쿠아리움 – 유럽에서 두번째로 큰 수족관, 해양박람회의 취지를 살리고 관광객의

체험을 위해서 건설

비고(Bigo) – 박람회의 상징물로 항구에

정박중인 거대한 화물선 처럼 기획하여 박람회 주제 부각시킴

제노바 박람회는 콜럼버스의 업적을 재조명함과 동시에 낙후된 구항의 재개발을 바탕으로

현대화된 도시와의 긴장과 갈등을 없애고 조화를 이루기 위해 개최

낙후된 구항 : 500년 넘게 이탈리아 최대의 무역항 역할을 수행했던 베키오항은 천연항으로,

인공항인 신공업운하 개설로 점차 그 명성을 잃어감

현대화된 도시와의 긴장과 갈등 : 도시는 발전을 거듭하면서 현대화 되었지만 구항지역만은

따로 처리되지 못하고 계속 존재하며 신공업운하에 밀리면서 방치되었음

지역간 갈등 완화와 구항의 용도 회복을 목적으로 재개발 하기 위해 박람회 이용




사후 활용계획은 정부가 자산을 소유하고 민간이 위탁관리 하는 방식으로 진행되었으며, 이를 통해 구항의 기능 회복과 함께

도시변형의 최소화를 통한 역사성 유지를 목표로 실행되었음

신규투자 억제를 통한 도시변형의 최소화

랜드마크를 중심으로 한 상업시설 확충

구항의 기능 회복

도시변형 최소화

오랜 역사를 가지고 있는 항구

지역에 신규투자를 억제, 기존의 고건물 수리 및 증축 후 재사용

유럽에서 두 번째로 큰 아쿠아리움 건설과 연계한 상업시설

입주를 통한 상권 회복

기존의 물류 보관소, 보세창고

등을 행사 후 다시 원래 용도로

복귀시켜 재사용

영구시설 중심 재개발 계획으로

전체 31개의 전시관 중 27개의 전시관 활용,

항만 능력 회복을 위한 도시성격 유지

영구시설 중심의 복합 용도형 토지이용



• 영구시설 비율 87%

• 이탈리아관 - 아쿠아리움으로 활용

• 남서쪽 대규모 전시관 - 수출입 물품 보관 목적의 물류창고

• 남서쪽 소규모 전시관 - 상업시설로 이용

• 1995년 “Porto Antico 주식회사”설립 (지방자치단체 지분 51%, 상공회의소 지분 39%, 항만 10%)

• 관광지 내 모든 건물과 땅은 정부 소유, 관리는 민간 위탁

• 2000년 ‘제노바 항 마스터 플랜’을 채택하여 워터프론트개발

본격화

• G8 정상회의 등 정부 및 지자체의 지속적인 행사 유치로 시설

활용도 유지

• 극장, 박물관 등을 아쿠아리움과 연계해서 아쿠아리움의 활용가치 상승 도모





부지 활용은 전시, 상업, 항만시설의 세 가지 성격으로 나타나며, 대부분의 시설들을 박람회 전의 시설을 그대로 사용했고,

박람회 이후에도 그대로 사용하는 영구시설 중심의 복합 용도형 토지이용을 보이고 있음

박람회 주 행사장 남서쪽에

위치한 대규모 전시관은 항구를

통해 들어 오는 수출입 물품

물류창고로 사용

물류산업지구

상업 및 비즈니스지구

이탈리아관은 현재

아쿠아리움으로 사용되고

있으며, 다양한 해양환경 재건을

전시한 전시공간이 존재함

아쿠아리움 및 문화지구

소규모 전시관이 존재하던

장소는 그대로 다국적기업, 은행,

사무소 등 입주, 밀로빌딩은 국립

박물관 입주


1

1

2

2

3

3



IV. 주요 세계박람회 사례 분석 3. 세계박람회 사례 분석의 종합

3.1. 사례별 이슈 종합

각 사례에서 도출한 적용 가능한 사례들은 개발 방향, 관리 운영, 정부 지원으로 분류할 수 있으며, 개발방향은 기존자원과

신규자원의 활용, 관리 운영은 민간중심의 운영을 통한 수익 극대화, 정부 지원은 재정적, 제도적 지원으로 구성됨.

세비야

박람회

리스본

박람회

상하이

박람회

제노바

박람회

개발 방향

관리 운영

정부 지원

기존자원 활용을 통한 지역 특성 강화

신규자원 유치를 통한 도시 체질 개선

재정적 지원을 통한 관리 부담 완화

제도적 지원을 통한 투자 자본 유치

수익창출 목적의 민간자본 중심 운영

박람회 자원의 용도변경 통한 수익 사업

사례 분석의 핵심 Issue

정부 출자의 국영회사를 통한 사후 개발

(완전히 개발된 토지 40년 간 저리 임대)

대학 및 연구센터 이전으로 연구단지 조성

정부의 정보통신 기반 인프라 구축 지원

민간회사 중심 사후 개발

(특별법 제정 - 토지 개발 권한 위임)

2010년까지 10개년 도시계획 수립

최우수 도시사례지구 유지 및 보존

유명 브랜드의 문화자원 유치

항구라는 지리적, 산업적 자원 활용

관광지 건물과 땅은 정부소유, 관리는 민간

(민간에 관리 위탁을 통한 수익 창출)

랜드마크 중심의 상권 형성



사후활용계획을 통한 도시성장

IV. 주요 세계박람회 사례 분석 3. 세계박람회 사례 분석의 종합

3.2. 성공적 사후활용을 위한 방향성

성공적인 사후활용 사례들의 경우 정부의 지원, 민간중심의 관리와 운영, 보유 자원의 활용, 복합적 토지이용을 통해 단기적

성과추구 뿐만 아니라 체계적인 사후활용계획을 통해서 장기적 관점에서 도시성장의 기반으로 활용하고 있음

Pre Expo

산업구조 변화

도시 기능 개선

신 성장기반 확보

도시 기반시설 확충

도시의 중심성 강화

지역경제 활성화

전통적 산업구조

낙후된 기반 시설

위상

Post Expo

EXPO

개최

성공적인 사후활용을 위한 핵심 4요소

정부의 지분참여를 통한

사후 개발 회사 설립

(정부는 출자만 담당)

특별법 제정을 통한 개발

관련 권한 민간에 위임

주변 시세 또는 그 보다

낮은 가격에 임대 및 분양

항만과 바다라는 보유자원에 문화와 여가 등 다양한

요소를 결합시킨 아이템 창출

강변지역의 활성화를 통한

새로운 문화지구 조성

민간주도의 시장성

검토를 통한 부지 활용

및 수익창출

민간기업 통한 지속적인

개발, 재투자 통한 수익

창출

성공적인

사후활용

정부의

적극적

지원

보유자원

활용

민간중심

관리운영

복합적

토지이용

상업, 비즈니스, 문화 등

다양한 용도의 부지활용통한 계절성, 한시성

없는 장소 활용 체계적인

사후활용계획 수립



I. 과업의 개요





1. 사후활용 기본 개념 구상

2. 도입시설계획(案)

3. 사후활용 사업구조 검토

4. 사후활용 기본 방향 검토




해당 Site의 기본적 개발 방향성은 Marine Contents가 단지 전체의 Identity를 부여하며, Contents-plex Zone을

중심으로 Entertainment Resort Zone 과 Marine Leisure Zone이 복합적으로 개발되는 방식임

1. 사후활용 기본 개념 구상 III. 사후활용방안 기본계획 수립 1.1. 기본개념

Marine Contents

Big

O

Sky

타워

Contents-

plex

Zone

“Convention &

Culture”

EDG

Marine

Leisure

Zone

“마리나 중심의 해양레저복합단지 구성”

Entertainment

Resort

Zone

“다양한 엔터테인먼트 요소가 복합된 리조트구성 ”

Zoning 구성 및 연계 개념

Marina Aquarium Cruise

“차별화된 해양관광시설 도입

및 단지 전체 테마 부여”

Water park


PRIVATE & CONFIDENTIAL 1. 사후활용 기본 개념 구상 III. 사후활용방안 기본계획 수립 1.2. 배치개념

KTX, 크루즈, 공항과 연결되는 Main gate에는 역동적이고 활력있는 Entertainment Resort zone이 위치하고 다양한 컨텐츠 활용이 가능한 부지 중심부는 Contents-plex zone, 해양여건이 우수한 MVL호텔 주변은 Marine Leisure

zone을 배치함

KTX

Cruise

Terminal

Contents-plex Zone

Marine Leisure Zone

Entertainment Resort Zone Marine

Contents

배치 개념

공항 연결 국도

Main

Gate

MVL Hotel

EDG

Big O

Cruise

Ocean

Pavilion Sky Tower

Convention

& Culture

Marina

Retail

Aquarium

Water park



여수엑스포 부지의 개발을 통해 여수는 새로운 문화예술과 해양관광 기능과의 보완적인 연계를 통해 새로운 산업기반의 확보

및 산업구조의 변화를 도모함과 동시에 남해안 관광의 중심으로 자리매김하게 될 것으로 예상됨

1. 사후활용 기본 개념 구상 III. 사후활용방안 기본계획 수립 1.3. 지역 연계 개념

생태

관광 중화학

산업

생태

관광 문화

예술

해양

관광

산업축

남해안 선벨트

“여수의 신성장 동력

남해안 관광의 중심 ”

순천 생태갯벌

화양관광단지

예울마루

보성녹차밭

광양제철소 여수산업단지 EXPO 단지

자연

관광

통영

남해 한려해상

중화학산업

신산업

관광

관광축

자연

관광

자연

관광



여수시는 방사형 도시기본계획을 가지고 있으며, 박람회장의 개발 및 발전을 통해 도심을 확장하고, 여수시 도시 미래상 구현을 촉진함으로써 지역 발전에 기여할 수 있을 것으로 판단됨

1. 사후활용 기본 개념 구상 III. 사후활용방안 기본계획 수립 1.3. 지역 연계 개념

박람회장 사후활용에 마리나, 리조트 등 세계적 수준의 관광/휴양시설의 도입을 통해 관광객 유치

Attractiveness 및 Capacity 증가 국제해양관광/휴양도시

Fisherman’s Wharf 등 현대화/국제화된 수산물

유통/소비 시설 확충을 통해 해양수산도시 구현에

기여 해양수산업 도시

크루즈 터미널 및 마리나 활성화와 국제컨벤션 유치를 통해 국제관광객 유입 증가 및 국제교류 활성화

국제교류/교역도시

광양만권 산업기반 및 전국적 수요를 흡수하는

Convention Center 설치를 통해 신산업기반도시 달성에 기여

신산업기반도시

박람회장의 친관경, 해양 지향적 이미지와 시설물을 유지/발전하여 친환경 도시의 모델로 자리매김

친환경적 생태도시

2025 여수시 도시기본계획 여수시 도시 미래상

크루즈

마리나

율촌산단 여수산단

도심

율촌

지역중심

화양

생활권/

관광지

돌산

생활권/

관광지

관광객

유입

공항 KTX

박람회장

관광객

확산

관광객

확산 관광객

확산

관광객

유입

엑스포 사후활용의 역할


PRIVATE & CONFIDENTIAL III. 사후활용방안 기본계획 수립 2. 도입시설계획(案)

2.1. Entertainment Resort Zone

Entertainment Resort Zone은 주요 교통과 단지가 연결되는 Main Gate라는 점에서 보다 집객력을 강화하고 다양한 방문객의 Needs를 충족하기 위한 수익시설 위주로 개발함

Entertainment Resort Zone 배치 개요

단지개념 접근성이 높은 Main Gate로서 Retail 및 수익시설 위주로 개발

배치개념

• KTX역사를 따라 인구가 유입되는 입구(1번 부지)에 Mass

고객 대상의 복합상업시설을 구성

• KTX역사, 크루즈터미널 및 연안여객터미널과 접근성이 높고 해양과 인접한 2번 부지에 새로운 개념의 해양형 워터파크 배치

• 3번 부지는 접근성과 해변가 근접하는 부지의 입지적 측면을 고려할 때 리조트 형 숙박시설 도입에 적합하다고 보여짐

• 4번 부지는 부두라는 특색을 고려하여 관광과 어시장, Sea food

F&B의 혼합 단지 개념인 Fisherman`s Wharf 와 해양공원이

자연스럽게 어우러지도록 배치함

구성시설

구분 부지면적(㎡) 사후 용도

1 약 10,755 복합 상업시설

2 약 44,400 해양형 워터파크

3 약 25,000 숙박시설 (리조트 형)

4 약 28,000 Fisherman`s Wharf 및 해양공원

세부 시설 예상도 Entertainment

Resort Zone

존치시설

신규 사후활용시설

크루즈 터미널 복합

상업시설

숙박시설

(리조트 형)

Fisherman’s

Wharf 및 해양공원

스카이

타워

해양형

워터파크 연안여객

터미널

KTX

여수엑스포역

에너지파크

(발전시설)

1

2

4

3



2.1. Entertainment Resort Zone

Entertainment Resort Zone의 세부적인 시설 구성은 전시/컨벤션센터 및 리조트&워터파크, 테마거리, 다목적 공연장

등으로 계획함

Entertain-

ment

Resort

Zone

시설명 시설구성 추정 규모

복합상업시설

아울렛

Food Court

Nightlife Club 및 Bar

Category Killer Shop

기념품점 등

대지면적:

10,755 ㎡

일반 쇼핑몰

연면적:

약 30,000 ㎡ ~

개념사진

해양형

워터파크

워터파크

실내 스킨스쿠버

실내 서핑장

해수 SPA

대지면적:

44,400 ㎡

Fisherman`s

Wharf 및

해양공원

Fishery

Public Market

Seafood Restaurant

해양공원

대지면적:

28,000 ㎡

숙박시설

(리조트 형)

객실

F&B

Business Center 등

대지면적:

25,000 ㎡



Contents-plex Zone은 여수 엑스포 부지의 가장 핵심이 되는 장소로 지속적인 집객력 확보는 물론, 여수의 지역성과 엑스포의 주제를 반영하는 방향으로 개발함

III. 사후활용방안 기본계획 수립 2. 도입시설계획(案)

2.2. Contents-plex Zone

Contents-plex Zone 배치 개요

단지개념

존치시설인 Big-O, 주제관, 아쿠아리움, 엑스포 홀, 한국관을 활용하며, 복합문화공간과 방문객 Destination인 컨벤션센터를 구성함으로써 전체 단지의 핵심적인 집객시설로 개발

배치개념

• 메인 컨텐츠가 집약된 곳으로 Gate에서 복합쇼핑몰을 지나

오면 컨벤션센터와 엑스포홀이 위치하며, 이 외에도 각종 문화시설들이 배치되는 개념

• 교통접근성이 우수하고 컨벤션센터와 직접 연결이 가능한 1번 부지에 비즈니스호텔 배치

• 접근성이 높고 가장 넓은 2번 부지에 산업 육성과 성장동력 마련을

위한 전시/컨벤션센터 배치 (EXPO Hall 포함)

• EDG가 위치한 3번부지에 대로를 특정 테마거리로 조성하여 상점

및 레스토랑 배치

• 4번 부지에는 K-POP공연 등이 가능한 다목적 공연 시설을 배치하여 야외공연시설인 Big O와 연계한 전천후 문화공간을 구성

구성시설


1 약 12,600 숙박시설 (비즈니스호텔)

2 약 44,000 컨벤션 센터

3 약 7,000 테마거리

4 약 7,869 다목적 공연장

세부 시설 예상도

존치시설


Contents-plex

Zone

실외

문화시설

아쿠아리움

한국관

숙박시설

(비즈니스호텔)

주제관

(한국해양박물관)

BIG-O

엑스포 홀

1

2

2

컨벤션

센터

컨벤션

센터

EDG

테마거리

4

다목적

공연장

3



Contents-plex Zone의 세부적인 시설 구성은 전시/컨벤션센터 및 리조트&워터파크, 테마거리, 다목적 공연장 등으로

계획함


2.2. Contents-plex Zone

Contents-

plex

Zone

시설명

객실

F&B

휘트니스

Business Center 등

국제회의장

연회장

해양, 에너지 관련 박람회장

기업홍보관 및 상설전시장

시설구성

상설 공연장

(K-POP 공연 등)

케릭터샾

F&B

추정 규모

대지면적:

12,600 ㎡

개념사진

대지면적:

44,000 ㎡

대지면적:

7,869 ㎡

숙박시설

(비즈니스

호텔)

컨벤션센터

다목적 공연장

테마거리

테마 레스토랑

테마 Café

상점

기념품점

EDG

대지면적:

7,000 ㎡



2.3. Marine Leisure Zone

Marine Leisure Zone은 본격적인 마리나 복합단지를 중심으로 기존 호텔과 연계한 해양레저단지로 개발을 기본방향으로 함

Marine Leisure Zone 배치 개요

단지개념 마리나를 중심으로 이를 지원하는 전시/판매/교육/정비/수리시설 등

종합 해양레저단지 개발

배치개념

• 마리나 고객이 요트를 구매하거나 정비 및 수리를 할 수 있는 지원시설 설치

• 마리나 복합단지로서 중대형 및 소형 요트를 정박시킬 수 있는 마리나 계류시설을 포함한 클럽하우스, 교육, 전시, 판매시설을 배치함

• 오동도 근처의 해상에는, 차별화된 숙박시설인 고급 해상 펜션을 배치하여 숙박 시설의 다양성 추구

구성시설


1 51,000 마리나 복합단지

2 약 30실 규모 해상 펜션

세부 시설 예상도

MVL

호텔

요트계류장

(중대형)

클럽

하우스

전시/판매장

정비/수리시설

요트/보트

교육시설

요트계류장

(소형)

1

1


마리나 복합단지

해상 시설물

존치시설

2

*해상팬션

Marine

Leisure Zone

*해상펜션 : 오동도 인근 배치 고려



Marine Leisure Zone의 세부적인 시설 구성은 요트 전시/판매장 및 정비/수리시설, 해상펜션, 해양레저단지 등으로 계획함


2.3. Marine Leisure Zone

Marine

Leisure

Zone


해상 펜션

시설명

요트계류장(중대형, 소형)

마리나 클럽하우스

Lounge

Signature SPA

Meeting Room/ Wedding

Gymnasium

Kids 라운지

보트, 요트 Agency

Signature Restaurant & Bar

마리나 교육시설

규모별 요트 전시장

요트 주문제작센터

요트 정비시설

요트 수리센터

객실

체크인 및 부대시설은

리조트와 연계

시설구성 추정 규모 개념사진

해상면적:

약 30실 규모

대지면적:

51,000 ㎡



2.4. 종합 배치계획(案)

엑스포 부지의 사후활용은 다양한 해양레저문화 시설로 구성되어 새로운 해양관광의 명소로 개발됨으로써 다양한 수요층의 집객을 유도할 수 있음

전체 단지 사후활용 배치도 안(案)



해상 시설물

존치시설

해상펜션

요트계류장

(중대형)

MVL

호텔

실외

문화시설

아쿠아리움

요트/보트

교육시설

클럽

하우스

크루즈 터미널

한국관

다목적

공연장

복합

상업시설

전시/판매장

정비/수리시설

숙박시설

(리조트형)

Fisherman’s

Wharf 및 해양공원

스카이

타워

해양형

워터파크

숙박시설

(비즈니스호텔)

연안여객

터미널

KTX

여수엑스포역

에너지파크

(발전시설) 주제관

(한국해양박물관)

BIG-O 컨벤션

센터

엑스포 홀

컨벤션

센터 EDG

테마거리

요트계류장

(소형)


PRIVATE & CONFIDENTIAL 3. 사후활용 사업구조 검토

사후활용방안은 매력적인 핵심 Contents를 도입하여 사업의 Identity를 명확히 하고 경쟁력을 제고함과 함께 존치시설의

효율성을 제고함을 기본방향으로 하며, 핵심 Contents의 성격에 따라 구분하여 검토함

III. 사후활용방안 기본계획 수립 3.1. 사후활용 Model 대안 설정

EXPO 컨텐츠 Marine 컨텐츠

EXPO 존치시설

• 핵심 contents와 연계하여 상품화함으로써 수익성

제고

활용 개념

활용 시설

• 전체 단지의 Theme 부여

• 추가적인 해양 관광 컨텐츠

개발로 특성화

활용 개념

활용 시설

Big-O

Sky

Tower EDG

주제관

Aqua-

rium

Cruise Marina

Model 1:

일괄개발형

Model 2:

Anchor 중심형

Core

Contents

대안

Master Developer

가 보유한 다양한

Contents를 종합적으로 전개

특화된 Contents

provider 선확보 후 연계시설 도입

Contents 성격 Model 대안

EXPO 존치시설 활용 핵심 Contents 성격에 따른 사후활용 Model대안



Model 1. 일괄개발형(Enterprise-based Model)

3. 사후활용 사업구조 검토

Master Developer중심의 일괄개발형 모델은 대기업 유치를 통하여 해당 기업이 site에 직접 투자 및 운영을 맡게 되는

개념으로 다양한 사업적 Know-how와 Business Model을 바탕으로 운영의 안정성 및 일관성 확보가 가능함

다양한 컨텐츠를 보유한 대기업 투자 유치를

통하여 Site 내, 직접 다양한 형태의

Business를 운영하는 형태임

III. 사후활용방안 기본계획 수립

Big

O

EDG

Sky

타워

EXPO

컨텐츠

크루즈

Aqua-

rium Marine

컨텐츠

대기업의 풍부한 자본 및 경영 노하우,

다양한 비즈니스 모델을 바탕으로 지속적이고

안정적인 수익 창출이 가능함

대기업 유치에 대한 어려움이 존재함

개념

특징

Concept 설명

사례

대기업이 자신들의 컨텐츠를 해당 Site에서

직접 펼쳐 운영하는 사례로 대형 규모의 테마파크, 복합레저단지 등이 있음

“삼성 에버랜드”

경기도 용인시 내 대형 테마파크

를 중심으로 지속적 사업영역 확장함

“대명 비발디파크”

경기도 양평 내 스키장을 시작으로

워터파크, Luxury리조트 확장 개발

Complex

-Entertainment

- Retail

- Culture

3.2. Model 1: 일괄개발형

마리나



Anchor 중심형 모델은 산업적 아이콘(Icon)이 되는 Core Contents를 중심으로 수익시설 및 기존 시설들을 배치, 활용하는 형태로 활용도와 수익성 측면에서 긍정적 효과를 기대할 수 있음

III. 사후활용방안 기본계획 수립

Model 2. Anchor 중심형(Anchor-based Model)

Big

O EDG

Sky

타워

EXPO

컨텐츠

크루즈

마리나 Marine

컨텐츠

Core

Contents

“New

Industrial

ICON”

숙박 문화

F&B Retail

Retail/

Amenities

Concept 설명

Industrial Iconic Contents가 중심이 되어 기존의 인프라와 자원, 새로운 상업시설을 배치하는 형태임

차별화되고 산업화 가능한 Core Contents를

중심으로 수익 시설 유치가 용이한 편이나,

Contents Provider의 발굴 및 유치에

대한 어려움이 존재함

개념

특징

사례

특정한 산업을 대표하는 컨텐츠를 중심으로

시설들이 배치되어 성공적으로 운영되고 있는 사례는 자동차 테마파크, 영화 테마파크

등이 있음

“일본 Megaweb”

일본 오다이바에 위치, 토요타

자동차사에서 운영하는 자동차 테마파크로 신차 쇼케이스, 직접 승차가 가능한 라이드원 등으로 구성

3.3. Model 2: Anchor 중심(분리형 개발)형

Aqua-

rium



사업모델의 특징과 실현가능성을 고려할 때 일괄개발형과 Anchor중심형 모델의 장점을 활용하고 한계를 극복하는 대안으로서 Master Developer를 통한 경쟁력 있는 Core Contents확보가 필요할 것으로 판단됨

III. 사후활용방안 기본계획 수립 3.4. 사후활용 모델 타당성 검토 종합

일괄개발형

(Enterprise-based)

Anchor 중심형

(Anchor-based)

특징 실현 가능성

1

2

대규모 자본과 운영 노하우, 다양한

Biz Model로 인한 수익성의 안정적 확보 가능

집객력 및 Attraction 강함

현재 대기업의 일괄개발은 여수상권

규모 및 Infra 취약으로 투자 의향이

낮음

사업구조에 따라 Master

Developer로서의 역할 참여 가능성은 있음 (유연한 사업구조 필요)

Core Contents를 중심으로 수익시설 유치가 용이하며 전체적 단지

활성화를 통한 비수익

시설 이용 또한 확대 가능

다수의 Contents Provider의 발굴 및 유치의 어려움 존재

Provider 유치 방안을 강구해야 할

필요성 있음

“Master Developer를

통한 효과적인 Core

Contents 유치”

“Master Developer

역할로서 접근”



다양한 해양 컨텐츠 도입을 통해 ‘해양관광단지’ 로서의 Identity를 명확히 하고 차별화된 산업 컨텐츠를 도입함으로써 단지의 경쟁력을 극대화하고 투자자 유치를 촉진함

III. 사후활용방안 기본계획 수립 4. 사후활용 기본 방향 검토

4.1. 사후활용 기본 개념

우선 순위 높음 낮음

도입시설 구성 기본 개념

해양

Contents

산업

Contents

Investors

Tenants

…

여수의 해양자원을 기반으로

다양한 컨텐츠 개발을 통한

‘해양’ Identity 선 확보

기존 시설물 활용을 통해 리조

트형 복합 컨벤션으로 활용

장기적으로 산업기반 복합 컨텐

츠 개발을 통해 경쟁력 강화

핵심 컨텐츠를 통한

원활한 투자자 유치

1 2

“핵심 컨텐츠의 도입 및 활용방안 검토”

3 핵심 컨텐츠 수익시설

단지의 Identity 명확화 및 매력도 극대화를 통한

광역 상권 창출

투자자 유치를 통한

수익성 제고

Master Developer



마리나는 단순 계류장 시설로 이해하는 것이 아닌, 해양관광단지를 이루는 관련 시설들이 한 자리에서 어우러지는 Cluster

개념으로 접근해야 함


4.2. 해양 Contents 활용 방안 – 기본 개념

“해양 복합

관광 클러스터”

해양관광단지

해양레저시설

해양

교육문화시설 해양공원시설

기반시설

및

공공시설

해양숙박시설

• 호텔, 리조트, 펜션,

콘도미니엄, 리조텔 등

• 수변공원, 해중공원,

해상공원, 테마파크

• 접근도로, 교통관련시설,

공공시설, 편의점 등 상점,

식당, 관리시설

• 아쿠아리움, 해양박물관,

아트전시장, 해안공연장,

체험학습장(갯벌, 어촌 등)

• 마리나정박시설, 계류시설

클럽하우스, 보트, 요트 등

레저시설, 아쿠아월드 등

온천시설(인공해변 등)

• 숙박시설, 레저시설, 교육문화시설,

공원시설, 기반시설 및 공공시설을 종합적으로 갖추어 해양관광 목적의 활동이 가능하도록 하는 복합시설



대표적인 해양산업 Contents인 마리나는 단순한 계류장의 개념이 아니라 육상시설과의 복합개발이 핵심 성공요인이며, 여수 엑스포의 여건과 장점을 활용하여 고급화된 복합 엔터테인먼트 공간으로의 조성이 필요함

차별화된

여수 EXPO 부지

마리나 개발 방향성

멤버쉽 서비스 제공을 통한 High-Class 고객군 확보

요트 오너(Owner)들에 특화된 멤버쉽 서비스로

정박, 청소, 수리, 운행정보, 기술적 조언 등에 대한

일체형 서비스 제공을 통해 충성도 강화

멤버쉽 서비스

Luxury Concept 복합 엔터테인먼트 공간

지역 자연조건 활용 극대화

여수 소호마리나가 갖추지 못한

고품격의 마리나 이미지 구축 및

이에 맞는 서비스 제공

마리나 주 이용층이 High-Class

고객임을 감안, 이들의 소비패턴 및

Needs를 만족하는 고급형

Public 마리나로의 개발 방향성

도출

기존 EXPO 부지 시설들과 연계,

요트를 비롯한 스포츠클럽,

바디케어, 대형쇼핑몰 등

워터프론트 공간에서의 쇼핑,

식사, 요팅 등을 통해 다양한 관광

목적을 만족시킴으로써

관광객들의 Longer Stay를 유도

인근 여수항 구항과의 연계를 통한 수산물 관련

제조업을 활용, 다양한 시푸드 레스토랑 운영에

특화하고, 지역 수산 경제 활성화에도 기여


4.3. 해양 Contents 활용 방안 – Marina Complex

[전문가 인터뷰]

“ 국내에서 마리나는 보트계류장

수준으로 인식되고 있으나 실제

마리나는 단순 계류 수준을

넘어서 관련 시설들이

어우러지는 Cluster 개념임 ”



부산 북항 재개발 마리나 시설 구상도

• 해상계류장(150척 규모)

• 육상계류장(50척 규모)

컨벤션 시설

마리나 기본/기능시설 - 요트아카데미 - 육상보관소 - 관리사무실

클럽하우스 - 객실(72실) - F&B - SPA/수영장 등

숙박 및 상업시설 (2단계 사업예정지)

해양문화시설

요트아카데미,

육상보관소

요트 전시/판매시설

진입광장

해양숙박시설

해양레저시설

교육문화시설

기반시설 해양교육시설

해양레저시설

해양문화시설

해양레저시설

해양숙박시설

유사한 사례로 SUTL이 2014년까지 부산 북항에 추진하고 있는 마리나사업은 계류시설 주변에 클럽하우스, 컨벤션, 아카데미, 상업시설, 문화시설 등이 복합적으로 구성되는 계획으로, 단순한 마리나 개발이 아닌 해양복합 문화레저 공간 조성임

부산 북항 마리나 재개발 개요

• 투자액: 약 650억원

• 개발면적: 9만9천 ㎡

계류시설(200척 규모)

• 개발사: SUTL

세계적 수준의 ‘One15 마리나’를

개발/운영하면서 월드클래스급 요트

대회, 쇼, 이벤트 등을 유치해 열고

있는 글로벌 마리나 개발, 운영사

(세계 11개국, 21개 마리나 운영)

• 개발방식: BOT방식

SUTL이 개발자금 조달, 건설하고

35년간 운영 뒤 부산시에 시설을

기부채납하는 방식

• 향후운영계획

세계적 수준 마리나 인증 목표

(4~5 Gold Anchor)

볼보오션레이스 등 세계 주요

5개 대회 유치 등 “ 단순한 요트 계류 시설이 아닌

World-Class급 친수생활

스타일과 공동체 등 새로운

문화를 창조하려 함…” [SUTL Group

아더 테이 회장]


4.3. 해양 Contents 활용 방안 – Marina Complex



해양 Contents의 유기적 연계 및 운영의 효율성을 도모하고 원활한 투자유치를 유도하기 위해 해양 컨텐츠 기획 및 개발 전문기업과 리조트 Operator가 컨소시엄 형태로 참여하고 이를 바탕으로 재무적 투자자를 유치함


4.4. 해양 Contents 개발 모델

해양 Contents 개발 모델

기대효과

운영사 해양 컨텐츠

기획/개발사

재무적

투자자

해양 Contents를 보유

하고 시설물 기획 및

개발이 가능한 해양

개발전문회사

예) 현대요트, SUTL,

IPM 등

리조트나 호텔 등 레저

관련 사업군을 보유 및

운영하고 있는

운영전문회사

예) 대명리조트, 한화

리조트 등

운영수익을 기반으로 하는 중장기 Financial

Investors 유치

컨소시엄

형태

1. 효율성

기획 및 개발, 운영, 투자의 주체를 유기적으로

연계한 유연한 투자구조를 통해 원활한 투자를

유도

2. 일관성

연관 시설을 하나의 운영시스템으로 관리 운영함으로써 운영의 효율성 및 시너지효과 극대화

3. 전문성

개발과 운영기능을 분리하여 전문성을 확보함

해양 관련국제행사 및 이벤트

유치, 요트판매 등 S/W 측면의 지원을 통해 개발될 H/W

와 더불어 시너지 효과 창출

가능


PRIVATE & CONFIDENTIAL III. 사후활용방안 기본계획 수립 4. 사후활용 기본 방향 검토

4.5. 산업 Contents 활용 방안 - 컨벤션 산업 Trend

MICE 산업은 세분화 및 전문화를 통해 지속적인 성장세를 나타내고 있으며, 단순한 비즈니스 목적에서 벗어나 다양한 프로그램과 연계하여 경쟁력을 강화하고 있음

회의 규모

중소화 및 단기화

전문성 높은 소규모 회의 증가

참가자의 바쁜 일정상, 단기 회의 빈도가 증가

전시회 산업

지속 성장세 90년대 국제 경기 불황에고 불구 지속적 성장세 유지

동반자 및 연계 프로그램

수요 확대

참가자의 동반자 및 여성 참가자를 위한 관광, 쇼핑 등 연계 프로그램 활성화

유치 경쟁 심화 컨벤션 산업의 지역 경제 발전 효과를 인지, 국가간 및 도

시 간 경쟁 심화

전시회/이벤트의 대형화,

복합기능화

전시 참가 기업 수 및 관람객 수 지속 증가

동일 주제 전시회를 동시다발적으로 개최, 시너지 창출 (

홍콩, 대만 등)

Global

Trend

기업회의 시장 성장 국제기구 주최의 국제 회의 성장 부진한 가운데, 기업회의

시장 성장

• 2000년 이후 국내 9개 컨벤션 센터 설립

• 중국 등 후발주자 추격

• 전세계 중소규모 회의(500명 미만)가 총

69% 차지

• 평균 개최 기간 단축

• 미국시장에서 개최건수 기준 80% 이상,

참석자 수 64.5% 차지

• 최근 (2007-2010) 국내 기업회의 시장

성장률 연 평균 48.3% 예상

• 90년대 전세계 전시 산업 규모 연간 7%

성장, 향후 10% 이상 성장 예상

• MICE 산업 선진국의 경우 10만 명 이상

대규모 행사가 많으나 한국은 5만 명 미만

성장 잠재력 높음

• 기혼 참여자의 부부동반 여행 증가

• 여성 참여자 증가 (35%이상)

Key Trends Facts 주요 내용

Source: 국제회의산업의 경제적 파급효과 분석에 관한 연구, 한국관광공사 , 대전광역시 국제회의 산업육성방안 연구,대전발전연구원 , 서비스사이언스 중심의 관광산업 패러다임 전환, 문화체육관광부



4.5. 산업 Contents 활용 방안 - 리조트형 Convention Center의 성장

컨벤션 센터는 비즈니스형과 리조트형으로 나눌 수 있으며, 리조트형 컨벤션은 기존의 단일 목적 컨벤션에 휴양 및 관광 기능이 보완된 개념으로, MICE행사 시설별 개최건수 변화를 통해 수요가 점차 증가하고 있음

비즈니스형 컨벤션과 리조트형 컨벤션

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

컨벤션센터,

전문전시장

호텔, 휴양콘도미니엄 기타

2009년 2010년

4,189

5,824

1,317

8,079

346

1,563

시설별 MICE행사 개최건수

MICE행사 개최 장소로 호텔, 휴양콘도미니엄, 리조트 등이 6.13배 증가

최근 컨벤션산업은 단순히 비즈니스만 위한 회의보다 관광, 레저로 이어지는

휴양형 컨벤션의 형태로 변화하는 추세

리조트, 콘도 등은 대부분 휴양지에 위치하고 있으며 회의뿐만 아니라 미니휴가를 동시에 즐길 수 있음

Source : 한국관광공사(코리아컨벤션뷰로)

단위 : 건 Meeting

Convention

Exhibition

비즈니스형 컨벤션 리조트형 컨벤션

리조트형 컨벤션 수요의 증가 원인과 대처방안

Tourism

Vacation

Rest

단일목적의

행사참여 탈피

업무와 관광 함께 추구 가족 및 부부 동반 증가

컨벤션 전후 활동에 관한

다양한 요구 증가

(관광, 스포츠, 문화, 휴양 등)

컨벤션 시설과 연계된 관광지 및 관광단지는 관광, 스포츠 및 문화관련 제반시설을 복합적으로 수용하여야 함

관광시설로는 사계절 전천후 주야간 이용이 가능한 실내주제공원, 실내스키장,

실내워터파크 등의 개발 필요

스포츠시설로는 국제경기 및 행사의 유치가 이루어질 수 있는 경정장, 경마장,

자동차경주장, 마리나, 스키장, 골프장 등의 개발 필요

지역의 역사문화를 대변할 축제 등 문화상품 개발 필요



4.5. 산업 Contents 활용 방안 - 엑스포 컨벤션 센터의 전략적 차별화 방향

여수 엑스포부지는 우수한 기반시설과 접근성을 바탕으로 복합해양관광단지로서의 다양한 프로그램과의 연계하여 본격적인

리조트형 컨벤션센터로서의 성장 잠재력을 보유하고 있음

회의 규모 중소화

기업회의

시장의 성장

동반자, 연계 프로그램

전시회/이벤트

대형화, 복합기능화

글로벌 트렌드 엑스포 컨벤션 센터의 전략적 차별화 방향

항공 및 철도교통

접근성 양호

해양, 수변의

관광 휴양적 입지조건

인근도심 및 단지

내 시설과의 연계성

사업지의 경쟁력

사업지가 가지고 있는 조건을 극대화한 컨벤션 센터 조성

기업회의 / 소규모회의

시장 집중 공략

주변 산업기반을

활용하는

행사 및 회의 기획

전시회-회의가 복합된

행사 개최에

적합한 컨벤션 시설 구축

해양문화 관광과의

연계 프로그램 개발



I. 과업의 개요





VI. 향후 추진계획

1. 향후 추진일정(안)

2. 주요 과제


PRIVATE & CONFIDENTIAL VI. 향후 추진계획 1. 향후 추진일정(안)

본 용역 이후 사후활용을 위한 추진일정(안)은 금년도 말에 사업자 공모를 하여 2012년 12월까지 주요 사업자를 선정하는

것을 목표로 함

일정계획

사후활용 주체

투자자 유치

기본계획 수립

`12.07 `12.08 `12.09 `12.10 `12.11 `12.12 `13.01

용역사 선정

기본계획수립

사업자 공모 지원 협약체결 지원

인허가

투자자 유치

RFP작성

단기 재개장 계획수립

사후활용 체계 수립

단기 재개장 및 운영

사업자공모 투자협약

체결

Feedback Feedback

Feedback

인허가

1

2

3

조직위원회

자산관리법인 업무 이관


PRIVATE & CONFIDENTIAL VI. 향후 추진계획 2. 주요 과제

2.1. 사후활용 주체

사후활용을 주도적이고 능동적으로 추진하기 위해 금년도 말까지 사후활용주체를 설립하는 것을 전제로 하며, 사후활용 체계

수립 및 단기 재개장 운영을 위한 제반 업무를 체계적으로 진행함

사후활용 주체

사후활용 체계 수립

단기 재개장 계획 수립

특화시설 운영방안 수립(시설연계방안 등)

재개장 조직 및 인력 계획 수립

예산계획 수립 및 예산 확보

마케팅 계획 수립(활성화, 주변연계방안 등)

시설정비 및 보완(재개장 시설 리모델링, 편의시설 확충

등)

시설관리운영을 위한 Outsourcing업체 선정

단기 재개장 및 운영

인허가 사업자공모

투자협약

체결

용역사 선정 투자유치 - 기존용역 설계변경 등

기본계획수립 - 엔지니어링업체 선정

사후활용 투자자 유치(투자유치 자문사 선정)

사후활용 기본계획 수립(엔지니어링사 선정)

사후활용주체 설립방안 협의(국토해양부 등 유관기관)

정부지원방안 구체화(특별법 개정, 관광단지 지정 등)

우선협상 대상자 지정

사업조건 협의

사업협약 체결

1

RFP 발송

사업자 선정

`12.07 `12.08 `12.09 `12.10 `12.11 `12.12 `13.01

조직위원회

자산관리법인 업무 이관



2.2. 투자자 유치

투자자 유치 업무는 별도의 자문사를 통해 우량 투자자 발굴과 시설별 유연한 사업참여구조 마련을 통해 단기간에 최적의 투자자를 유치함을 목표로 함

투자자 유치

사업자 공모 지원

협약체결

지원

RFP작성

투자자 유치

잠재투자자 발굴 및 Tapping - 투자자의견 수렴 및 협의

투자자 지원 - 투자자별 필요자료 및 정보 제공, 주요 이슈상황 대응

및 사후활용주체와의 협의

유관기관 협의 지원 - 국토해양부 등

사업참여구조 마련 - 사업단위 별(시설별, Zone별)

사업단위별 투자자 니즈 검토

사업자 공모조건 및 절차 정의

일반 공모사항 정의

선정기준 검토

Q&A 대응

절차관리

주요 이슈사항 협상 지원

※사업설명회 개최

(9월 중순)

2

`12.07 `12.08 `12.09 `12.10 `12.11 `12.12 `13.01



2.3. 기본계획 수립

사후활용방안의 구체화 및 투자자 유치를 위한 기본조건 마련을 위해 별도 엔지니어링사를 통해 기본계획을 수립하되, 투자자

유치 업무와 유기적으로 연계하여 실효성 있는 기본계획을 수립함

기본계획 수립

기본계획수립

인허가

관련법규 검토

유관기관 협의(국토해양부, 여수시, 전라남도, 항만청 등)

토지이용계획안 수립(사후활용 기본 구상안을 기본으로 잠재 투자자

Tapping내용을 반영 함

- 용도지역, 배치계획(필지구획), 면적계획(대지면적, 개발규모)

투자비 검토

기본 도면 작성(조감도, 배치도 등)

대관업무

도시관리계획 변경 3

`12.07 `12.08 `12.09 `12.10 `12.11 `12.12 `13.01

About Deloitte

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate

and independent entity. Please see www.deloitte.com/kr/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

http://www.deloitte.com/kr/about

2012 여수세계박람회 사후활용 세부실행방안 수립 용역 · contents i. 과업의...

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